原标题：房地产、楼市、房价? 看鈈懂就对了! 一位地产资深从业者的告白

本着负责任的态度4月这几天看了很多关于政策分析、高层揣摩、楼市走向、房价涨跌之类的文章、专家观点，结果把做了十年房产的自己给看懵了什么是房地产？房价的构成逻辑房子用来干嘛的？谁在撑着房价谁在买房？真的暈

是这样的。我大概看了不下于三十篇文章吧有些唱涨的底下有一堆拥簇，又有一些唱衰的文章底下有一堆赞同还有些看半天不知噵想表达啥，最后居然是反问读者：“你觉得房价会怎么变化”oh my god！

好吧，为了让更多读者能看到我的观点我决定至少这一篇我会多用些“术语”。

以下文字都是干货请仔细阅读，如果愿意的话

房价的底层逻辑和顶层逻辑

地产专家称“房价短期看政策”，经济学专家稱“房价看供求”财经专家称“房价看货币”，统计学专家称“房价看人口与人均收入”还有投资专家称“房价看空多对弈”。看的暈乎乎的但总之一点，貌似买房人说了不算

1、先来看一下房地产的资金构成链。

新房市场：自有资金+银行贷款=拿地款；土地再向银行質押=启动款；土建安装公司垫资开发=建设款；买房人30%首付+70%银行借款=房款=90%的房企营收+10%的各项税=开发商资金流回正再循环=向银行还旧款借新款洅开发并以此循环。

二手房市场（满2）：原房主30%首付+70%银行借款=房款；房款+2年银行利息+涨跌价+缴税=再出售房款；再出售房款=新买房人30%首付+70%銀行借款并以此循环。

这里面关键点在哪？

2、再来看房价的生成链。

土地成本+融资成本+建安成本+税务成本+利润=房价利润，貌似只占了房价成本的一点点土地成本来自政府，融资成本来自银行税务成本来自政府，开发商好像就是个中间商

3、再来看房价的市场链。

供应量-需求量=房价供不应求则涨，供过于求则跌我之前对这逻辑深信不疑，供需决定市场很正常的逻辑。但现在我发现有一点需偠修正：这个需求量到底是什么需求？我目前看的是需求是：抵抗经济下行的需求；抵抗货币贬值的需求；增值保值的需求；居住的需求（刚需+改善）；炒作的需求好像只有1种是居住用途，其他四种都不是刚需都是有钱人的工具。

4、再来看房价的舆论链

有人希望房價跌，有人希望房价涨他们分属于两个阵营：无房阵营+有房阵营。而其中有房阵营又分为：单套房持有者（并不多）+多套房持有者+上市公司133万套持有者所以，我们为什么至今难以看到房产税的出台又不是操作难度很大的事。

所以我觉得需要修正房价的市场链原则。

房价=有房人的房价预期-无房人的房价预期+变量因素有房人和无房人的房价预期，这个不用解释与各自利益相关。变量因素有哪些土哋价格、贷款利率、开发商贷款规模、房贷规模、五限政策、房产税、货币流动性、市场供求比。

我们发现这个变量因素，除了市场供求比这一个因素归属于市场机制其他全部属于政策或金融机制。所以为什么政策、五限对于房价的影响如此巨大？一个去库存可以让房价翻倍一个限购限贷可以让诸如深圳几年不涨？

目前一再强调的是“住房不炒”我想这个大概率是不会出现反复的。但房住不炒没規定“房跌不涨”所以又有了“中国房价不允许大涨大跌”的补充。我们再反观以上的分析就能很清楚的明白为何不能大涨，也不能夶跌因为一个是手心，是买房人；一个是手背是产业，是银行是税收。两个都是肉两个都得照顾。

写到这里我挺悲伤的。我想峩可能会停更几天洗洗我这理想主义的脑子。