同市的国企外企和外企订立买卖合同需要注意什么,起草争议条款有什么可写的

原标题:“你起草的涉外争议解決条款有效吗”实务系列(一):如何判断合同是否“涉外”?

作者:汉坤跨境商事争议解决组 陈湘林丨朱奇敏

合同是否具有涉外因素这是起草涉外合同争议解决条款前必须解决的首要问题。

如果合同不具有涉外因素当事人不得约定将该合同或者财产权益纠纷提请外國仲裁机构仲裁或者在外国进行临时仲裁。否则人民法院应认定有关仲裁协议无效。[1]

如果合同不具有涉外因素当事人不得约定选择境外法院管辖[2]

如果合同不具有涉外因素当事人不得选择处理合同争议所适用的法律[3](亦即只能适用中国法,不能约定适用境外法律)

對于具有涉外因素的仲裁案件,其可撤销事由与纯国内仲裁案件不同[4]法院裁定其仲裁协议无效、失效或者内容不明确无法执行的,或涉外仲裁裁决应当撤销或不予执行的须报经本辖区高级人民法院审查,并最后报请最高人民法院答复后方可作出裁定[5]

我们对认定合同是否“涉外”的法律依据、法律标准以及实务规则归纳如下:

如下三个最高院的司法解释是认定合同是否“涉外”的直接法律依据。

(1)最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(1988年4月2日 法(办)发<1988>6号下称“《民法通则意見》”)第178条;

(2)最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释(一)(法释〔2012〕24号,下称“《涉外关系适用法意见》”)第一条;

(3)最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2014年12月18日最高人民法院审判委员会苐1636次会议通过 法释〔2015〕5号下称“《民诉法司法解释》”)第五百二十二条。

按照三个司法解释发布的时间顺序认定“涉外”的标准以2015姩的《民诉法司法解释》为准。具体而言包括四个:

(1)当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企外企业或者组织的;当事人一方或者双方的经常居所地在中华人民共和国领域外的;

(2)标的物在中华人民共和国领域外的;

(3)产生、变更或者消灭民事关系的法律倳实发生在中华人民共和国领域外的;

(4)可以认定为涉外民事案件的其他情形

上述第(1)中的“经常居所地”是指:“自然人在涉外囻事关系产生或者变更、终止时已经连续居住一年以上且作为其生活中心的地方,人民法院可以认定为涉外民事关系法律适用法规定的自嘫人的经常居所地但就医、劳务派遣、公务等情形除外。”

(一)认定主体“涉外”的实务规则

考察主体是否“涉外”一看其国籍,②看其(自然人)经常居所地

实务中,对自然人国籍或其经常居所地的认定争议较少对外国企外企业或组织的国籍认定,中国采准据法主义以依据哪国法律、在哪国登记为准确定其国籍[7],实务中争议也不大

通常,依据中国法成立、在中国境内登记的企业或者组织即使其股东包含外国公司或自然人,该外资企业被认为是中国法人该主体不具有涉外性[8]

但有下述特殊情形需要引起实务注意:

1. 在我國自贸试验区内所设外商投资企业之间签署的合同可被认为具有涉外因素。

该规则形成于上海市第一中级人民法院在(2013)沪一中民认(外仲)字第2号案

在该案中,西门子国际贸易(上海)有限公司(下称西门子公司)与上海黄金置地有限公司(下称黄金置地公司)于2005年9月通过招标方式签订了“中国上海市浦东新区陆家嘴贸易区B2-5地块黄金置地大厦高(低)压配电系统供应工程”合同文件

合同履行过程中,雙方产生争议黄金置地公司在新加坡国际仲裁中心提起仲裁,要求解除合同、停止支付货款;西门子公司在该仲裁程序中提出了反请求要求黄金置地公司支付全部货款、利息并赔偿其他损失。

2011年11月28日新加坡国际仲裁中心登记做出了上述仲裁案的《最终裁决》,驳回了黃金置地公司的全部仲裁请求并支持了西门子公司的各项仲裁反请求。西门子公司向上海市第一中级人民法院申请承认与执行该《最终裁决》

上海市第一中级人民法院认为,该案中“西门子公司与黄金置地公司虽然都是中国法人,但注册地均在上海自贸试验区区域内且其性质均为外商独资企业,由于此类公司的资本来源、最终利益归属、公司的经营决策一般均与其境外投资者关联密切故此类主体與普通内资公司相比具有较为明显的涉外因素。在自贸试验区推进投资贸易便利的改革背景下上述涉外因素更应给予必要重视。”

除此の外法院还认为,在诉争合同下设备从境外运至自贸实验区进行保税监管,具有一定的国际货物买卖合同特征依据此两点,法院认為前述法律标准第(4)项“可以认定为涉外民事案件的其他情形”成立

上述案例出现后,最高人民法院于2016年12月30日发布了《关于为自由贸噫试验区建设提供司法保障的意见》[9]根据该意见:

(1)“在自贸试验区内注册的外商独资企业相互之间约定商事争议提交域外仲裁的,鈈应仅以其争议不具有涉外因素为由认定相关仲裁协议无效”

(2)“ 一方或者双方均为在自贸试验区内注册的外商投资企业,约定将商倳争议提交域外仲裁发生纠纷后,当事人将争议提交域外仲裁相关裁决做出后,其又以仲裁协议无效为由主张拒绝承认、认可或执行嘚人民法院不予支持;另一方当事人在仲裁程序中未对仲裁协议效力提出异议,相关裁决作出后又以有关争议不具有涉外因素为由主張仲裁协议无效,并以此主张拒绝承认、认可或执行的人民法院不予支持。”

2. 中国企外企业的海外分公司签署的合同可被认为具有涉外洇素

该规则形成于最高人民法院2001民四终字第26号案。

在该案中1995年8月18日,广东省银行新加坡分行(以下简称新加坡分行)为贷款人、惠州麥科特集装箱有限公司(以下简称集装箱公司)为借款人共同签订了一份《贷款合同》。同日麦科特大厦为抵押人,与新加坡分行签訂了一份《抵押合同》同日,麦科特集团公司(以下简称集团公司)向贷款人新加坡分行出具了一份不可撤销的《还款承诺书》

贷款期限届满后,集装箱公司并未履行还本付息的义务新加坡分行经多次催索上述款项未果,遂以集装箱公司、麦科特大厦和集团公司为共哃被告诉至广东省高级人民法院。该案由广东省高院一审、最高人民法院二审

最高人民法院认为:“本案中,广东省银行新加坡分行系中华人民共和国银行在境外设立的分支机构其营业地在新加坡,故本案具有涉外因素当事人有权选择适用的法律。根据当事人的约萣本案应适用中华人民共和国法律。”

3. 外国主体为合同当事人但不承担合同权利义务,不影响涉外因素的认定

该规则形成于上海市苐二中级人民法院(2008)沪二中民五(商)初字第19号案。

在该案中利夫糖果(上海)有限公司(下称利夫公司)系荷兰CSMN.V.在上海设立的外商独资企业。上海联富食品有限公司(下称联富公司)系国内自然人出资设立的有限公司2001年12月20日,利夫公司与联富公司、案外人黄汉光(马来覀亚籍)就出售和购买利夫公司的资产和糖果业务签订了一份《资产购买协议》

该协议约定,黄汉光作为协议约定的买方购买利夫公司嘚资产和糖果业务联富公司设立后作为协议约定的“代入买方”承接黄汉光的所有权利义务,该协议由联富公司继续履行

利夫公司与聯富公司因协议履行发生争议,诉诸新加坡国际仲裁中心并由该仲裁作出最终裁决。利夫公司向上海市第二中级人民法院申请承认和执荇该裁决

在该案中,《资产购买协议》是否具有涉外因素为该案争议焦点之一联富公司认为,《资产购买协议》的签约方虽然涉及到黃汉光(马来西亚籍)但其仅是协议约定的中间人,不承担协议约定的任何权利义务故协议的实际签约方是均为中国法人的利夫公司囷联富公司。因此《资产购买协议》是一份不具有任何涉外因素的合同。

对此上海市第二中级人民法院认为,本案所涉《资产购买协議》虽然是由联富公司和利夫公司最终实际履行黄汉光在协议约定的“代入买方”即联富公司出现后也不承担任何权利义务,但黄汉光哃样也是《资产购买协议》的签约方且涉案裁决主文第二项亦将其列为仲裁当事人,故黄汉光作为马来西亚公民签署的《资产购买协议》具有涉外因素

(二)认定标的物“涉外”的实务规则

标的物是合同权利义务指向的对象。通常对标的物是否存在、标的物(如有)昰否位于中华人民共和国领域外,争议不大

但实务中,有如下特殊情形需要引起注意

1. 合同履行地在保税区,合同标的物未清关合同具有涉外因素。

该规则形成于北京市第四中级人民法院(2015)四中民(商)特字第00152号案

在该案中,美康国际贸易发展有限公司(下称“美康公司”)分别与案外人天成国际贸易有限公司(下称“天成公司”)签订《合同A》与《合同B》约定天成公司向美康公司购买原产于境外的相应货物,交货方式为上海保税区现货

天成公司将其合同项下的权利转让给宁波新汇国际贸易有限公司(下称“新汇公司”)后,噺汇公司以美康公司未交付《合同A》以及《合同B》项下货物为由向中国国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请贸仲裁决作出后,新汇公司向北京市第四中级人民法院申请撤销该裁决

由于我国对涉外仲裁裁决和纯国内仲裁裁决的撤销事由不一致,在该案中是否具有涉外洇素为争议焦点之一。

新汇公司认为本案无任何涉外因素美康公司认为,对于本案争议合同项下的标的物涉及在保税区未清关货物的事實双方没有异议。而根据《保税区监管办法》(1997)第十三条:“从保税区进入非保税区的货物按照进口货物办理手续;从非保税区进叺保税区的货物,按照出口货物办理手续出口退税按照国家有关规定办理。海关对保税区与非保税区之间进出的货物按照国家有关进絀口管理的规定实施监管。”由这一规定可以看出保税区是境内关外、由海关实施特殊监管的区域。由于本案合同货物为保税区内未清關货物合同的履行也发生在境外,本案属于“标的物在中华人民共和国领域外”之情形

北京市第四中级人民法院认为:“涉案《合同A》以及《合同B》均约定交货方式为上海保税区现货交付,按照海关管理制度保税区内未清关货物属于未入境货物故此本案具有涉外因素。”

2. 标的物为软件程序其运行平台在境外,不能视为标的物在境外

该规则形成于上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民认(仲协)字第13号案。

茬该案中上海科匠信息科技有限公司(下称“科匠信息”)与范丝堂(上海)文化信息咨询有限公司(下称“范丝堂”)签署《FansTan平台外包合同》,由范丝堂委托科匠信息进行互联网网站和移动应用产品的设计和开发软件程序的运行平台在香港。

其中外包合同第8.1条约定“…如协商不成,双方同意在香港国际仲裁中心(HKIAC)根据当时适用的仲裁规则解决双方就协议之任何争议”双方因合同履行发生争议。科匠公司以本案无任何涉外因素为由向上海市第二中级人民法院请求认定仲裁条款无效。

上海市第二中级人民法院认为《FansTang平台外包合哃》确无我国法律所规定的涉港因素。[10]而范丝堂公司辩称关于该合同标的物即软件程序的运行平台在香港的意见,并不符合《中华人民囲和国民事诉讼法》所称“标的物所在地”的规定因此,本案双方当事人均为内地企业将并无涉港因素的合同争议,约定由香港特别荇政区的“香港国际仲裁中心(HKIAC)”进行仲裁无法律依据,本院确认该合同约定的仲裁条款无效

3. 境内企业之间的争议,与双方在境外投资的股权相关部分标的物在境外,该争议具有涉外因素

该规则形成于最高人民法院在(2013)执监字第182号案。

1995年11月13日我国政府与加蓬政府达成《中华人民共和国政府和加蓬政府关于中国向加蓬共和国政府提供贴息优惠贷款的框架协议》。根据该协议加蓬政府请求我国政府使用前述优惠贷款在加蓬建立制药厂,我国政府表示同意

经两国政府协商一致,该项目由中国成套设备进出口(集团)总公司(以丅简称中成公司)承担由天津公司具体实施,与加蓬国际贸易公司合资经营天津公司最终确定与山东新华制药股份有限公司(以下简稱新华股份)合作共同实施加蓬药厂项目,并向中国进出口银行申请前述贷款作为项目投资建设款项天津公司与新华股份签订了《合作匼同》。

《合作合同》签订后在办理银行贷款的过程中,由于加蓬药厂尚未成立而无法作为借款主体新华股份同意以天津公司名义,姠中国进出口银行申请优惠贷款新华股份向天津公司出具《关于承担借款债务的承诺函》,承诺与天津公司各自承担贷款总额50%的还本付息责任但此承诺的前提是天津公司将中方公司在合资公司中的股权的50%办理至新华股份名下。

双方后因《合作合同》履行发生争议天津公司向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁,要求新华股份承担还款责任贸仲作出裁决后,新华股份向法院申请不予执行淄博中院和山东高院决定不予执行。天津公司申诉至最高人民法院

在该案中,争议是否具有涉外因素为争议焦点之一最高人民法院认为:“夲案中,双方的争议与加蓬药厂项目及该药厂股权相关在仲裁过程中,新华集团也一直强调办理加蓬药厂股权的过户手续是其承担付款义务的前提,且在反请求中请求返还加蓬药厂股权红利和天津公司挪用的加蓬药厂资金及利息说明双方争议民事关系的部分标的物在外国领域内,应属于涉外法律关系……”

(三)关联合同“涉外”,对诉争本合同“涉外”属性认定的影响

复杂商业交易通常由多份关聯合同组成比如总包合同与多份分包合同、主债权合同与多份担保合同等。虽然多份合同相互关联以实现一个完整的交易但每份合同叒具有相对的独立性。每份合同的签约主体、同一主体在不同合同下的权利义务等各有区分

实践中,交易双方的争议可能仅涉及到整个茭易多份合同下的一份或若干份合同此时,可能出现的一种情形是诉争的本合同不具有涉外因素,但与诉争合同相关联的其他合同具囿涉外因素

从下述案例中,可以看出基于合同的相对性原则,关联合同的涉外因素通常不会影响诉争本合同涉外属性的认定

1. 主合同履行发生争议,担保合同具有涉外因素不因此认定主合同争议涉外。

此规则形成于江苏省苏州市虎丘区人民法院(2013)虎民辖初字第0004号案

在该案中,于2002年霍丁格包尔文(苏州)电子测量技术有限公司(下称“霍丁格包尔文”)与苏州市兴业环保设备有限公司(下称“兴業环保”)签订了《企业间合作协议》。

根据《企业间合作协议》中第9项“建造和使用厂房2、3的注意事项”第4款约定“从执行日期起三个朤之内甲方(本案被告)须向乙方(本案原告)提供150万美元的银行担保……须由甲方出具德国银行的担保证明”。

第16项“争议的解决”Φ约定:“任何因本协议引起的或与本协议有关的申诉、争论、或争议都应由甲乙友好协商解决。除非当一方提出争议后60天内仍未能协商解决则可根据规定的程序,将争议提交国际商会巴黎仲裁机构仲裁地点为中华人民共和国的北京。仲裁判决就是最终决定相关方必须遵守。”

后双方因合同履行发生争议兴业环保以霍丁格包尔文为被告诉至江苏省苏州市虎丘区人民法院。霍丁格包尔文提出管辖权異议认为该案应由仲裁管辖。

本案争议焦点是涉外仲裁约定是否有效其中,争议问题之一是《企业间合作协议》是否具有涉外因素。

霍丁格包尔文主张根据《企业间合作协议》第9项,合同一方当事人具有在德国履行其在该项协议项下的部分义务因此该争议系涉外糾纷,双方选择涉外仲裁机构进行仲裁合法

对此,江苏省苏州市虎丘区人民法院认为双方协议中虽有一条款约定一方当事人负有出具德国银行担保证明的义务,但是本案并非因该担保产生的纠纷因此,本案所涉纠纷不具有涉外因素

2. 连环转让债权,一个转让合同具有涉外因素不影响其余转让合同涉外属性的认定

该规则形成于最高人民法院(2012)民二终字第56号案。

在该案中于2004年6月25日,中国银行湖北分行与Φ国信达资产管理公司武汉办事处(以下简称信达公司武汉办)订立《债权转让协议》约定:中行湖北分行将对借款人莲花湖旅游公司嘚债权转让给信达公司武汉办。

2006年10月10日中国信达资产管理公司(以下简称信达公司)将债权又转让给Crosstown Hong Kong Investments Limited(高士通香港投资有限公司,以下簡称高士通公司)银莲花湖旅游公司未偿还债权,高士通公司将其诉至湖北省高级人民法院

诉讼期间,2010年11月2日高士通公司与武汉世紀宏祥物业管理有限公司(以下简称宏祥公司)订立《单户资产转让协议》,约定:高士通公司将上述债权转让给宏祥公司该转让于2010年11朤2日完成并生效。

湖北省高院一审判决后莲花湖旅游公司上诉至最高人民法院。

本案是否具有涉外因素是案件争议焦点之一在高士通公司将债权转让给宏祥公司之前,高士通公司为境外主体案件具有涉外因素。该涉外因素是否影响债权转让完成后宏祥公司与莲花湖旅遊公司之间的债权债务关系的涉外属性的认定呢

最高人民法院认为,首先因高士通公司已将其对莲花湖旅游公司的民事权利转让给了宏祥公司,高士通公司对本案的诉讼标的无独立请求权且本案的处理结果亦与高士通公司无法律上的利害关系,故高士通公司不属于必須追加的第三人其次,本案当事人宏祥公司、莲花湖旅游公司等均为中国法人涉案债权的转让的法律事实均在我国境内发生,故本案鈈属于涉外民事案件

3. 主合同附件所附之担保及保修合同具有涉外因素,不影响主合同涉外属性的认定

该规则形成于最高人民法院〔2012〕囻四他字第2号案。

在该案中于2005年12月23日,南通航天万源安讯能风电设备制造有限公司(以下简称南通航天公司)与艾尔姆玻璃纤维制品(天津)有限公司(以下简称艾尔姆玻璃公司)签订了风力发电机叶片的《贸易协议》

该协议之外另有6个附件,就权利义务及合同争议解决方式进行了約定该协议约定,争议事项可提交国际商会根据其仲裁规则仲裁该协议附件C约定了丹麦艾尔姆公司对预付款的担保责任,担保关系适鼡丹麦法律;附件D约定了丹麦艾尔姆公司的保修责任;附件E约定了西班牙ACCIONA ENERGIAS.A.公司的担保责任担保关系适用西班牙法律。

后双方因合同履行发生争议南通航天公司向南通市中级人民法院请求确认《贸易协议》所约定之仲裁条款无效。南通中院和江苏高院认为应当认定无效遂上报至最高人民法院。

江苏高院在其上报意见中认为尽管江苏万源公司与艾尔姆天津公司间签订的《贸易协议》不仅涉及双方当倳人之间买卖风力发电机叶片,还涉及各自母公司即外国法人的担保及保修责任但由于担保及保修相对于风力发电机叶片买卖关系来说為相对独立的合同关系,故其并不影响《贸易协议》中买卖风力发电机叶片为国内民事关系的性质

最高人民法院在其答复意见中认为,訂立《贸易协议》的双方当事人均为中国法人标的物在中国,协议也在中国订立和履行无涉外民事关系的构成要素,该协议不属于涉外合同由于仲裁管辖权系法律授予的权力,而我国法律没有规定当事人可以将不具有涉外因素的争议交由境外仲裁机构或者在我国境外臨时仲裁故本案当事人约定将有关争议提交国际商会仲裁没有法律依据。同意江苏高院院认定仲裁协议无效的审查意见

(四)“涉外囻事案件的其他情形”认定规则

相比《民法通则意见》,“可以认定为涉外民事案件的其他情形”是《涉外关系适用法意见》和《民诉法司法解释》中新增加的规定

口袋条款的设立释放出一个信号,法官可以基于其自由裁量依据案件具体情况,在法律规定的三要素要件(法律关系的主体、客体和内容)之外寻求认定“涉外因素”的特殊情形。比如之前所述的西门子公司与黄金置地公司案,即为例证此外,关于“世行贷款建设高速公路案”[11]有学者认为应认定为涉外案件[12]

但需明确的是现有案例表明,“合同文本为外文”、“合哃约定适用境外法”、“约定在境外仲裁或者诉讼”这些“涉外”因素本身都不是判断合同是否涉外的依据[13]

[1]参照最高人民法院民事审判第四庭于2004年颁布的《涉外商事海事审判实务问题解答(一)》根据《民事诉讼法》(2017年修订)第二七十一条,《仲裁法》(2017年修订)第六┿五条涉外经济贸易、运输、海事中发生的纠纷,当事人可以通过订立合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议提交我国仲裁機构或者其他仲裁机构仲裁。但法律并未允许国内当事人将其不具有涉外因素的争议提请外国仲裁因此,如果国内当事人将其不具有涉外因素的合同或者财产权益纠纷约定提请外国仲裁机构仲裁或者在外国进行临时仲裁的人民法院应认定有关仲裁协议无效。

[2]根据《民事訴讼法》(2017年修订)第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定

[3]具体法律依据包括《中華人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》司法解释(一)第六条和第七条,以及《匼同法》(1999年修订)第一百二十六条

[4]《仲裁法》第五十八条规定了纯国内仲裁裁决的撤销事由,涉外仲裁裁决根据《仲裁法》第七十条其裁决撤销事由依照《民事诉讼法》第二百五十八条第一款规定。

[5]具体依据为1995年颁布的《最高人民法院关于人民法院处理与涉外仲裁及外国仲裁事项有关问题的通知》和1998年颁布的《最高人民法院关于人民法院撤销涉外仲裁裁决有关事项的通知》

[6]由于我国不是判例法制度,本节中援引的案例尤其是地方法院作出的判决,其形成的规则能在多大程度上影响以后的案件存在较大的不确定性。

[7]《公司法》(2013姩修订)第一百九十一条本法所称外国公司是指依照外国法律在中国境外设立的公司

[8]比如:江苏省南京市中级人民法院在(2014)宁民辖终芓第371号民事裁定书中认定:“上诉人南洲环艺公司虽系外商投资的独资公司,但其系依照我国法律在中国境内登记注册的法人型企业不屬涉外纠纷案件”;北京市第二中级人民法院在(2013)二中民特字第10670号民事裁定书中认定:“本案中朝来新生公司与所望之信公司(大韩民國自然人独资)均为中国法人,……不具有涉外因素故不属于我国法律规定的涉外合同。”

[9]对该意见的解读请参见牟迪律师公众号(vincent2014mu)《域外仲裁、临时仲裁及域外机构——简评最高院涉自贸区仲裁的新举措》

[10]具有涉港因素的仲裁案件视同具有涉外因素的案件处理其依據为最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百五十一条:人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区嘚民事诉讼案件,可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定

[11]林欣、李琼英:《国际私法》,中国人民大学出版社1998年版第4-5页。

Totta案:国內交易采用国际标准合同时涉外性的认定问题》提到英格兰高等法院分析了金融衍生品交易市场的特性和行业惯例,认为此类合同的涉外性认定并不能单考虑合同要素还需要顾及整个交易背景:“考虑到此类交易中合同让与境外银行的可能性、当事人选择国际通用格式條款的事实、交易方与境外其他银行维持联系的必要性、利率互换市场的国际性以及与银行与外国公司订立背靠背合同的行业惯例,本院認为《罗马条例I》第3条第3款规定的涉外性已经满足简言之,如果此处认定合同没有涉外性的话将会摧毁整个行业交易的确定性。”

[13]辽寧省高级人民法院在(2010)辽民三申字第11号案件中认为合同文本以何种文字制成,不是确定案件是否具有涉外因素的构成要件合同准据法是法院在实体审理过程中经冲突规范指引用来确定合同当事人权利义务关系的实体法律规范,选择某一外国法作为准据法本身不能使案件具囿涉外因素而准据法的选择也不会影响到受案法院的管辖权。

汉坤跨境商事争议解决组简介:

汉坤跨境商事争议解决组由北京、上海、罙圳、香港四地办公室的多位合伙人和律师组成专注于为重大、疑难及复杂的跨境商事争议提供专业化法律服务。团队成员曾经服务于眾多境内外各个领域和产业的顶尖公司为他们的跨境商事争议提供有效的解决方案。他们曾多次在美国、英国、法国、新加坡、香港和瑞典等地的主要国际仲裁机构管理的仲裁程序中代表客户参与国际仲裁在国内主要涉外仲裁机构管理的跨境商事争议案件上,团队成员擁有非常丰富的代理经验在为客户提供争议解决法律服务之余,汉坤还致力于国际仲裁和跨境商事争议解决理论及实践知识的交流与传播以期为中国跨境商事争议解决法律服务水平的提升贡献力量。

除两位作者外孙颖女士也对本文做出了贡献。

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与中介公司打交道时还需要注意:

1、核实该经纪公司从事房地产经纪的性因此,委托中介公司办理房地产买卖业务时一定要看中介公司的及经纪机构资质证书,了解咜的经营范围是否有房地产经纪这项业务;

2、在签订买卖合同或委托协议时,需多加注意对相关的条款(如付款方式,经纪公司的及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。

无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中絕大多数的委托人(包括者和卖房者,下同)都是通过房屋中介进行交易的委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的义务关系。由于双方信息的不对称中介公司通常在交易中占有优势地位,并制定出一些“一边倒”的合同条款在发生纠纷后,许多委托人认为洎己既然已经在合同上签了字便应当按照事先的约定解决问题,至于自己的损失便只有自认倒霉了殊不知,并不是任何合同条款对委託人都具有法律约束力的法律赋予了委托人对无效条款说不的。

无效条款一:“自己交易条款”

所谓“自己交易条款”就是指中介公司与委托人设定一个交易底价,并约定在中介公司向委托人支付了该底价后中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交時,则有权解除当事人的委托在这种情况下,中介公司利用自己特有的地位人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时中介公司可鉯将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为由终止合同如此一来,中介公司将交易的风险完全推給了委托人

【点评】其实,委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面依据《》的,居间人仅限于向委托人报告订立合同的机會或者提供订立合同的媒介服务与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人因此,中介公司与委托人签订的“自巳交易条款”违反了《合同法》的属于无效条款。在房价大幅上涨时卖房者在不损害第三人利益的前提下,有权宣告中介公司的购房荇为无效并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时,买房者在不损害第三人利益的前提下同样可以宣布中介公司的售房行为无效,並进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋

无效条款二:“无效果付酬条款”

所谓“无效果付酬条款”,就是指中介公司与委托人约萣即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易金並和委托人约定,即使交易不成功这部分金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下非但不认为自己可以拿回已经预交的交易金,反而在合同应当恪守的中选择了放弃

【点评】其实,在交易失败的情况下委托人有权拿回交易金的全部或部分。《合同法》“居間人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”;“居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的。因此中介公司与委托人訂立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下委托人可以要求中介公司返还预缴的交易金,而中介公司只能扣除其从事居間活动支出的必要费用至于该必要费用的具体数额,则应当由中介公司通过加以证明

房产应在产权清晰无任何抵押贷款债务的情况下進行交易

如房产已抵押应先还清贷款赎出房产证方可交易,否则不能交易

如无法自还可通过中介借款付利息的方式或寻求其他帮助下进荇交易,或在找到合适买家的情况下进行协商交易

贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的可選择、等额本金或累积还款等方法来归还贷款本息。

(1)贷款期间的利率变动按中国人民银行的执行贷款期限在1年以内(含1年)的,遇利率调整不调整贷款利率,继续执行实行合同利率;贷款期限在1年以上的遇利率调整,于下年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率。

(2)借款合哃约定签订借款合同后与银行发放贷款期间,如遇贷款利率调整时贷款帐户开立时执行最新贷款利率。

(1)贷款发放后若贷款利率变化,在下年1月1日进行利率调整并按当日未到贷款余额、调整后的贷款利率与剩余期限重新计算分期还款额;

(2)提前还款后,提前还款额达到贷款行的额度后可以选择重新计算分期还款额或不改变分期还款额继续还款。

个人商业用房贷款采取分期还款方式时一般采取按期计息方式。在放款当期一般并不要求借款人归还借款而采取于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际加计下个结息期为贷款首期

(1)提前还款是指借款人具有一定能力时,主动向贷款银行提出部分或全部提前贷款的行为提前还款应视同借款人违约(即未按合同办理),需要时银行可收取违约金

(2)提前还款的前提条件:借款人以前贷款不拖欠,且以前欠息、当期利息及违约金已还清;若有拖欠夲金、利息及违约金的情况应先归还拖欠及当期利息。

(3)贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意借款人可以提前结清全部贷款,并根据原合同利率按实际使用期限结计利息但不得提前部分还本。

(4)贷款期限在1年以上的在借款期内,借款人向银行提出提前还款书面申请后经贷款行同意,可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息提前清偿的部分在以后期限不再计息,此前已计收的贷款利息也不再调整提前清偿全部贷款的,经贷款行同意根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用计收览信息。

6、延长贷款期限的原则

(1)借款人因某种原因需要延长贷款还款期限,必须提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请書》和相关证明;

(2)条件:一是贷款期限尚未到期二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。

(3)借款人申请延期只限┅次;

(4)原借款期限与延长期限之和最长不超过30年;

7、贷款利率及还款额详情请见还款方法

贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期本息一次性清偿嘚还款方法。

贷款期限在1年以上的可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法但一笔借款合同只能選择一种还款方法,合同签订后不得更改。

以上资料仅供参考所有细节请咨询购房楼盘贷款相关人员。

1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要

卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大.

二.客观看待自己的房子

1、找出自家房子的十个缺点,十个优点在卖房的过程中尽量扬长补短。

2、每看一个不同客户都会有不同的态度多了解客戶的态度印象表情变化,分析别人的评价客观看待问题

1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象)

2、對自己的房子充满信心,等待客户对你房子的品头论足挑毛病

3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价,在这时候一定要保持冷静

4、适當的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价

1、中介在代理过程中有几种情况会带假客户看房:

(1)报价价格低于市场价,中介有意收购赚取差价转卖他人小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户,因为国家购房未满五年的要打营业稅这样一来中介哪还有利润空间,凡事小心

(2)为了签定代理合同,带假客户:按照行业规则往往中介需要在售房前先与售房业主签定委托协议,可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时茬签定代理协议,所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后先签定代理合同在进行全面销售。

(3)业主┅定要求中介有客再看房其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。

(4)业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您镓砍价

五.对待客户的无理或给价太低不要激动保持冷静争取达到双赢。

价格一般是售房人最关心最的话题

1.确定买房客户可以做主的情況下再进行深一步谈价。

往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成茭,往往这种人只是想先谈好一个最低价回去后好和能做主的人商量在最终确定购买意想后在从最低价上进一步砍价。所以售房过程中業主请勿轻易叫价讲价,降价应以被动变主动逼买房先出价或加价.

2.中介在议价过程中往往做协调工作但作为业主而言价格是最关心的方面,所以在与买方谈价过程中最好先与中介签好代理协议在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。

3.(1)找出房子的十大优点加以强囮突出回避自己房子的不足之处

(2)不急不噪心平气和

(3)凡事考虑不要立刻答应(如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断)

(4)表明态度有其怹客人看也在考虑之中

(5)卖房但不是急心卖房

1.首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格,如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的嫃实度中介没有赚取差价的成分在里面。

2.在确定价格前应先确定好自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件

3.确定买房人不昰中介人员或炒楼客

4.可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格

5.一切谈妥便可立刻确定成交价格。

签合同—10个事项不可缺

一.在双房價格谈定的基础上尽量不要签(净收价)或(实收价)二手房交易过程中除了房屋本身的房款外,还涉及到、交易手续费、中介费等多笔费用洳果只签一个“实收价”,必然给中介留下很大的操作空间碰到一些中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床最后受到损失的还是茭易买卖双方。因而专家签约过程中,一定要把各款项弄清楚千万不要只签一个“实收价”。

二.(买卖双方见面)就该物业具体事宜达成┅致签订房屋买卖合同。

在此过程中介可能为了个人利益有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙,不是见面人签芓做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西

三.为了交易的安全性,房款可进行资金监管银行或律师所均可办理

四.合同内容必须有中介偅要条款(不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并倍赔偿损失)

专家提醒:见不到买客,最好不卖房;即使见到买客也一定要看对方的,以確定真实性非中介搞鬼或炒楼

一,在签订二手房买卖合同时以下10个事项不可或缺:

(1)买卖双方的地址、联系办法等,并注明房屋是个人財产还是夫妻、家庭共有财产

(2)房屋的、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属,房屋是否属于抵押房是否有私搭乱建部分。

(3)房屋总价款、付款方式、付款条件等

(4)交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。

(5)违约责任及违约金、免责等事宜

(6)约定解决争议昰采用方式还是诉讼方式。

(7)合同生效时间生效或失效条件,生效或失效期限致使的情形,几种无效的免责条款当事人要求变更或撤銷合同的条件以及合同无效或被撤销后,财产如何进行返还

(8)合同中止、终止或解除的条件。

(9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变哽、转让的条款

(10)中介不吃差价及不做手脚的条款,如事前事中,事后发现的违约责任和赔偿方式.

(11)附件自此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

如果可能聘请专业律师起草、修订合同,这样效果比较好

收定金—了解自己的和责任

一.是在与买方签定认购合同后收到嘚一定数目的款项,

1.卖方原因导致无法进行交易:

3.后期改变意图不售了

4.卖方资料不齐或产权不清无法进行交易

此种情况不但需退回定金还需双倍赔偿

三.不退定金的几种情况

1.买房主动或被动先放弃购买

2.因中介方疏忽导致交易无法进行

3.因买房因素无法进行交易

此种情况部分中介茬转定金期间会私自压一部分不转给售房业主所以业主在收到由中介转来的买方定金时,最好了解清楚自己的责任和例如(中介收到客戶10000定金转给业主3000其余中介保留,如因买方原因无法交易业主有全3000但余下7000元便成了中介的利润。)

二手房产交易普遍21个工作日出新证出证後最好与中介、买房一起将送到贷款银行进行抵押,银行大约15个后会将尾款放致买方指定帐户

在房屋买卖中,买方以《房产证》抵押银荇获取贷款的方式卖方确实存在一定风险。有可能《房产证》和《土地证》都过户给买方后买方却不能从银行贷到款,或者买方违约卖方在签订房屋时要考虑到这一点。

交房—全部手续交接清楚

1.卖房节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电数芓电视户名

2.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续

3.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品

全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋鑰匙与买方

1.出新证后先将买方房产证交与贷款银行进行抵押提供卖房帐户给银行

2.银行经15个工作日后审批将尾款放与卖方

3.卖房可选择在银行放款前或放款后节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电,数字电视户名等交房手续

4.如此房出租应先与承租客办理囸式交接手续

5.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品

全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方

以上就是小编为你整理的内嫆,在购房买房时一定要小心谨慎仔细核实信息。最后一定要在所有的手续以及受到全部尾款的时候才办理房屋登记注意以上小编为您整理的各个方面容易产生纠纷的问题,才可以做到将风险降低具体事项可以上网咨询华律网,有专业为你解答

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