“尊敬的客户我行将于2012年1月1日起执行央行新利率，请适当增加月还款额详情请咨询贷款行。”昨日贷款买房的市民王女士接到了银行发来的告知短信。

从今年元旦開始对于选择“按年调整利息”的房贷老客户，各银行开始执行去年三次加息后的房贷利率记者从多家银行了解到，利率调整后不少貸款人的月供数额都有所上涨如果还按照去年的月供额还款，将导致还款不足产生不良征信记录。除了贷款人自行注意调整还款额之外目前部分银行已经开始通过短信、信函等多种方式提醒贷款人。

银行“点对点”发信提示贷款人

“从去年12月开始我们就着手给贷款愙户发送短信，告知客户由于加息月还款额会有调整，提醒客户今年要适度增加还款额”昨日，工商银行北京分行个贷部相关负责人介绍说除了发送短信之外，银行方面目前还在抓紧制作针对每个客户的“存款贷款计划表”本月内将按照客户在办理贷款时留下的地址，全部邮寄完毕确保客户能够及时了解贷款调整信息。“每一张计划表都是根据客户的贷款情况具体分析得到的调整额度信息，是‘点对点’的通知”

此外，还有部分银行表示已经通知了各网点大堂经理在客户办理业务时主动提示，调整还款额银行业人士提醒，购房者房贷利率执行的具体规定在贷款合同中可以看到贷款者在贷款时需要看清贷款合同，当贷款发放后也应去银行拿回贷款合同避免因为利率上调而影响了自己的还贷。

对于部分没有收到短信的市民专家提醒，贷款者若继续按2011年的还款计划还款会导致还款不足產生不良征信记录影响日后贷款。因此最好在银行打印房贷还款计划单了解每月的还款金额，保证账户中有足额的款项来应付银行划账

发贷款时间不同还款额有别

从2010年12月26日至今，央行先后三次加息房贷利率也随之调整，到目前为止5年以上的贷款基准利率从6.40%上调到7.05%。

銀行业人士介绍目前商业贷款利率调整有三种形式：一是银行利率调整后，贷款利率在次年的年初执行新调整的利率；二是满年度调整即每还款满一年调整执行新的利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平而在公积金贷款方面，已贷的公積金贷款新利率则统一在次年1月1日起执行

如此计算下来，由于去年历经三次加息在去年年中贷款的贷款人，和去年之前贷款的“老”貸款人今年月还贷金额上涨的幅度也有所不同。

具体来说如果购房人在2011年2月9日前办理房贷，元旦后基准利率从6.40%上涨到7.05%上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的房贷，元旦后基准利率从6.60%上涨到7.05%上涨0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的房贷，元旦后的基准利率从6.80%上涨到7.05%上涨0.25个百分点。

建行北京分行的专业人士帮贷款人算了一笔账以2011年6月30日发放一笔商业贷款为例：贷款金额100万元，贷款期限为30年还款方式为等額本息。贷款发放时贷款执行年利率为6.8%，贷款利率调整方式为下年初调整每月还款日为30日。照此计算2011年7月30日至2011年12月30日，贷款月均还款额为：6519.25元；2012年新利率执行值为7.05%2012年1月30日起，客户月还款金额变更为6684.99元利率调整前后月还款差额为165.74元。

同样以总计100万元、30年期商业贷款為例采用等额本息还款方式，在去年2月9日前申请到房贷的购房者今年月供上涨的幅度则更大此前还贷执行的利率为6.40%的基准利率，月供6255え；而经过三次调整后的执行利率为7.05%每月需还6687元。这样算来从2012年开始，月供比上一年最多的要增加432元一年下来累计为5184元。

由于大多數购房人每月的还款日并非当月的第一天因此也就牵连出分段计息的专业问题。北京银行业务人员介绍“分段计息”就是将计息月分為两个部分计算。如还款日为每月10日那么，2011年12月11日到2011年12月31日还款利息按照加息前的利率计算；2012年1月1日到2012年1月10日，利息则按照加息后的利率计算

优惠利率借款不急提前还

部分手握贷款“过元旦”的老借款人担心，原来享受的7折或是8.5折利率优惠的借款人2012年的贷款利率折扣会不会随之改变。银行人士表示原来享受7折或8.5折利率优惠的贷款者仍可享受原有利率折扣，存量房贷的优惠不变但基准利率一涨，利率自然跟着上浮

在2012年继续还贷，此前的加息效果显现每月比原来多支出好几百元，有的购房人有了提前还贷的想法

北京中原三级市场总监张大伟表示，一些购房人不必着急提前还款大致分为以下几类：首先是正享受7折利率房贷的借款人。即使经过一年三次加息达箌7.05%7折后仍仅为4.935%，不仅低于5年定期存款利率5.5%也低于多款银行发行的一年期理财产品收益，这也意味着普通投资的收益即可满足房贷利息第二，等额本息还款已到中期的借款人等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增还款利息递减，也就是说借款人前期還的利息比重较大本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多是本金不划算。第三等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息随着还款时间的增加，所剩本金减少还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时借款人已还了一半利息，此时提前还贷偿还的更多是本金。(本報记者