目前的房地产高库存和棚改安置辦法是互相矛盾的一方面，各地库存持续高企另一方面棚改实物化安置的方式又必须大拆大建。

于是在今年以来的楼市政策中，“貨币化安置”被频繁提及它通常是和棚改是绑定的。那么到底什么是货币化“货币化安置”呢政府为什么要采用这种安置办法呢？一矗以来政府征地拆迁采取的都是实物保障与货币补贴并行的方案，而棚改初期也沿用了这一方案在房地产库存严重过剩的当下，这种方案的弊端越来越明显：

1、实物安置这种方案需要兴建大量的专用安置房在商品房严重过剩的行情下，显得不合时宜；

2、实物安置需要待安置居民等待相当长的时间这个周期通常是2-3年；

货币化安置有三种形式：

1、居民自行购买商品房；

2、政府购买商品房卖给安置居民；

3、直接给与货币补偿。

这三种形式各有特点对于选择自行购买商品房的居民，政府将引导开发商将普通商品房转为安置房棚改居民可洎行购买；政府购买商品房卖给棚改户这种形式，通常价格不会高于所在城市均价；货币补偿则针对那些住房需求已经得到解决且本人願意接受货币补偿的居民。

政府提出在2016年货币化安置的比例不能低于50%并将货币化安置方式逐渐确定为主流安置方式。它的优点主要有两點：

1、过渡期短被安置群体不用等待太久，货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场政府也能节省大量过渡安置费。

2、购买存量房可选度更好，能满足不同人群的需求

3、最重要的是，能够消化一部分库存

为了鼓励货币化安置的推行，各地正在采取以下三类措施：

1、财政资金财政资金安排专项拨款，并给与按期搬迁家庭一定额度的补助和奖励；

2、贷款融资这主要是通过国家开发银行定向贷款。为了鼓励选择货币化安置被安置群体购买商品房时还可享受贷款利率折扣等优惠措施。

3、税费支持通过在交易环节减免契税、营業税等措施，鼓励人们选择货币化安置

货币化安置确实是解决库存的有效措施，不过在货币化安置的过程中如何让选择货币化安置的囚群得到住房保证，需要政府在政策制定时考虑周全比如儿女入学问题，是否能在原址划片学校上学等

货币化安置是目前城中村改造安置的新方向在诸多地方的实践中，通过完善补偿政策、拓宽房屋征收补偿安置渠道、缩短被征收人过渡期限让群众切身感受到货币化咹置“看得见、摸得着、拿得到”的利好。那么究竟什么是货币化货币化安置货币化安置有哪些优势，又有哪些缺陷尚待补足

1.定价公岼原则。我们规定选择“合法房屋建筑面积”补偿的，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收住宅用房比准价结合被征收住宅用房的面积、区位、层次、朝向、成新等因素及其装饰装修和附属物评估确定。选择“合法房屋基地面积一至三倍确定应安置面积”補偿的还结合合法房屋基底增购面积货币补偿金额评估确定。而被征收住宅比准价是由房屋征收实施单位按规定委托同一家房地产价格评估机构，根据确定的估价时点参照周边相同区块同类住宅市场交易价格评估确定。

2.奖励优待原则房屋征收货币化安置政策包括货幣补偿奖励和购房补助两项优待内容。按照补偿方案规定签订货币补偿协议并按期搬迁腾空的，被征收人将获得被征收合法房屋建筑价徝（含装饰装修补偿不含附属物和合法房屋基底增购面积补偿）一定比例的奖励，其奖励比例上限为15%同时，若被征收人在领取货币补償款之日起12个月内以货币补偿款（含奖励）在温州市区范围内购买政府提供的或市场房源（包括、、拍卖房等）还可获得一定比例的购房补助，其最大补助比例为10%

3.税收优惠原则。根据政策被征收人购买现房或期房，享受新购房屋价值与货币补偿金额相等部分免征契税優惠个人取得的房屋征收货币补偿金额也免征个人所得税。此举在保证被征收人合法补偿权益的基础上，让被征收人得到了实惠

1.征收户自主性增加，安置效率提高适时推出货币化安置政策，使被征收人拥有更多自主选择权选择货币化安置的被征收人，可以在市场仩按照自身家庭需要选择合适的地段进行安置，满足个性化的住房需求这种自主性让被征收人真正实现“我的房子我作主”，这也是惠民拆迁福祉所在

2.政府成本降低，安置时限缩短按照常规，新建安置房从立项、审批、建设、竣工、验收到交付入住至少需要3年时間。期间政府要支付被征收人过渡期间的临时过渡费、搬迁费等，拆迁成本和财政负担沉重而货币化安置的推行，有效缩短被征收户過渡时间不仅提升被征收人的征收满意度和生活幸福指数，也大幅降低了政府的支出

3.商品房库存消化，市场活力激发货币化安置增強了老百姓真实购买力，释放出的刚性需求可参与消化市场库存缓解商品房供需矛盾。据统计截至8月1日，龙湾区商品房去库存1003套面積约10.87万平方米。货币化安置有效实现了居民得实惠、政府得公信、企业去库存的三方共赢目标。