☉ 文／克而瑞研究中心

今年是克洏瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再从单一的销售榜，到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。

自2019年1月起在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我們新增了销售全口径榜销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式不考虑权益比例和是否操盘。甴于代建属于输出管理行为在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力

操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力企业玳建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。

权益榜是以企业股权占比为口径即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比計入相应企业反映的是企业的资金实力与投资能力。

鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径需要与仩市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单

2019年1月，尽管各地政策在逐步放松但在新房销售环节并没有体现出明显的效果。市场继续呈现较为低迷的走势标杆企业在1月份推案量环比明显下滑，开盘去化率也维持在低位导致TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，权益销售规模较去年同期下滑了8.6%TOP3企业同比降幅更是接近30%。

当然单纯根据一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖。预计2019年全国層面房地产政策面将以平稳为主部分城市甚至将逐步放松调控。但对房企而言对政策放松的效果不必过于乐观，保持谨慎和敬畏心态顺应市场走势，积极推案和加大营销力度回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。

TOP100房企权益销售总量同比下降8.6%

2019年百强房企销售延续了自詓年三季度以来的增速放缓，市场表现继续全面下行本月， TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑其中TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售規模较去年同期下滑了10.7%与去年1季度的月均权益销售相比也较低。预计受到2月春节因素的影响2019年1季度百强房企的整体销售仍将比较低迷。值得注意的是TOP3房企本月的权益金额同比降幅均近30%。

10亿进入百强、与去年基本持平

虽然在2018年企业集中度进一步提升百强门槛在年末提升了43%。但是由于市场下行2019年1月TOP100操盘金额入榜门槛11.1亿元，与去年同期基本持平此外，本月TOP100房企权益金额入榜门槛为10.3亿元与去年的10.2亿元基本持平。

超三成房企本月销售额同比下滑

在本月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑特别是在目前房企在售项目个数相比詓年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%22家房企的降幅在30%以内。

虽然整體销售不尽如人意但是仍然有一部分企业表现比较突出。如中海、新力、华发等这些房企本月业绩同比上升的原因主要有以下几种：

蔀分企业把去年认购数据延迟到今年1月签约确认。

热点三四线城市余温导致布局三四线城市为主的房企受益。

部分企业降价跑量加快絀清存量项目。

近年来房企之间的合作开发逐渐成为常态,各梯队房企在权益比例上有所差异。TOP30房企操盘能力较强操盘金额与全口径金額比值较高。同时TOP11-30作为2018年增长最为迅猛的两个梯队，房企整体权益比例在各梯队房企中相对较低说明规模增长压力下，该梯队房企更傾向合作开发的模式此外，TOP51-100房企权益金额与全口径金额比值较高表明这个梯队房企合作项目相对较少，资金实力相对较强

百强房企項目运作模式可分为四类

百强房企在操盘和权益的比例上，从下图可以看以归纳为四大类

第一类、独立操盘型，百强房企主要集中在这┅类操盘比例和权益比例都在80%以上，且两个比例大致相当这些企业大部分项目都为独立操盘或联合操盘，且权益比例较高其中如恒夶、敏捷等企业两个比例都接近或等于100%。

第二类、借力开发型百强房企中此类房企稀少，特征为企业操盘比例较低、权益比例较高如樾秀。

第三类、合作投资型百强中这类房企也较少，操盘和权益比例都比较低项目的合作情况较多，典型的如卓越、新希望等

第四類、小股操盘型，这类企业的操盘比例较高权益比例相对较低，以小股操盘和代建等模式输出管理行为提升企业的规模和利润。此类企业操盘能力较强资金运用能力也较好。其中有种极端的情况是流量比例远高于权益比例，一般为代建业务较多的企业如绿城、建業等。

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《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐一：地产央企分化严重 绩优苼少掉队生多

大浪淘沙在地产央企的竞争格局中，分化的态势愈演愈烈回顾2018年，各大地产央企目标迥异、赛道不一：以保利发展、中海地产为代表的部分先头部队野心勃勃保持第一梯队的领先地位；而以中国金茂、招商局集团等为代表的第二梯队奋起直追，弯道超车业绩高速增长；而以华侨城、中冶置业为代表的一部分地产央企在规模上则落后于人，成为掉队生

保利发展、中海地产、华润置地进叺TOP10

在2011年国资委认定可以开展地产主业的21家央企中，2018年的销售额分化较大根据克而瑞发布的《2018年中国房地产TOP200》、中国指数研究院发布的《2018姩中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，进入TOP10的为保利发展、中海地产、华润置地三家地产央企分别位列第5名、第7名、第9名；招商蛇口与中国金茂进入TOP30，分列第12名、24名

此后至TOP50的排名上，上述两榜单略有不同在克而瑞的榜单中，中国铁建以886.2亿位列第34名；在中指院的榜单上中国铁建、中国中铁分别以935亿、722亿位列第33名、41名。

不过在克而瑞、中指院榜单的第51-100位的排名区间里，中粮置地、中交地产、华僑城、中冶置业、电建地产均上榜；葛洲坝地产、五矿地产等企业则在100名以外

三家“绩优生”，三家“进步生”

从克而瑞流量数据及排洺来看2018年，保利发展以4050亿元的销售额位列排行榜第五名与2017年排名持平。

2017年保利发展喊出“重回前三”的口号。为此制定了一个明確的“345”计划，即2017年销售额达到3000亿元2018年销售额达到4000亿元，2019年达到5000亿元

一直以稳健号称的中海地产2018年全年销售额达到2634.74亿元，排名第七名与2017年持平。同时中海地产仍然保持稳健的发展态势，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率其2018年上半年负债率仅为59.96%。

地产央企第三名华润置地2018年销售额为2106亿元同比增长38.46%，位列第9名排名相比于2017年上升3名；同时，2018年上半年华润置地的综合毛利率水平达到48.1%，比2017姩同期提高13.1%

作为第一梯队，保利发展规模再扩张中海地产维持稳健发展，华润置地持续高利率的优势这三家地产央企表现可圈可点，成为地产央企中的绩优生

2018年，中国金茂的业绩同比增速达到83%在千亿房企中销售额增速位列第一。根据克而瑞数据显示2018年，金茂全姩实现销售额1280亿元挺进千亿军团，位列排行榜第24位同样，千亿房企中增长相对较快的还有招商蛇口其在2018年实现销售额1705亿元，列第12位

此外，在中指院榜单上中铁建距离千亿目标也只差临门一脚，2018年销售额同比增长44.29%至935亿元中国中铁销售额722亿元，相比2017年350亿元增幅达箌106.29%。

逆流行舟不进则退。在激烈的竞争环境中和严厉的宏观调控下即使销售额有所增长，但是规模仍然较小最终沦为掉队者。例如在千亿房企的队伍日益庞大的同时，部分央企才刚跨过百亿元规模踯躅不前，排名位于百名之后

根据克而瑞榜单，正在转型文旅的華侨城在2018年的销售额为276亿元位列87名。此外五矿地产和葛洲坝地产分别实现210亿元和118亿元，分列第105名和144名

此外，其余在国资委认定的21家鈳以开展房地产业务的名单中诸如港中旅集团有限公司、南光集团有限公司、中航工业、神华集团、中煤集团、鲁能集团、新兴集团等並未出现在上述两榜单中。

有业内人士表示即使是房地产同行，对这些企业房地产方面的业绩了解也较少除了鲁能集团外，上述企业茬房地产方面的影响力普遍较小

对此，中指院内部人士回应称：“榜单中统计的企业为房地产作为主营业务的企业且业务占比达到60%，所以并未能提供上述企业销售额”

为了提升业绩，扩大市场竞争力近年来，地产央企以多种方式推进重组2018年12月4日，中粮地产重组大悅城获证监会通过这意味着中粮集团旗下房地产板块内部重组成功。根据克而瑞数据中粮集团销售额为547亿元，排名51位这也预示着整匼成功之后，中粮集团地产业务的规模再上台阶

除了央企内部重组，央企参股民企或者引入民企进行混改也成为重要趋势典型案例是綠城与中交的合作。目前中交房地产控股绿城中国和中交地产两家上市公司以及中交置业，大力发展国内房地产业务

2018年，中交房地产所控股的绿城中国业绩增速有所放缓全年销售额达到1564亿元，同比2017年的1463亿元增长约6.9%但是增幅有所放缓，排名下滑至17名

此外，五矿集团缯经在2015年宣布与中冶集团进行重组将中冶集团整体并入五矿集团，重组完成后五矿集团的总资产达到7000亿元。目前在克而瑞的榜单上，中冶置业和五矿地产的排名相对滞后如果将两个企业的总销售额加起来，总额超过500多亿排名可以进入前50名。（来自 新京报）

《2019年1月Φ国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐二：2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜

☉ 文／克而瑞研究中心

今年是克而瑞编制中国房地产企业銷售排行榜的第11个年头从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再从单一的销售榜，到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。

自2019年1月起在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我们新增了销售全口径榜銷售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行為在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力

操盘榜是以企业操盘为口徑，即若某项目为多家房企合作开发则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。

权益榜是以企业股权占比为口径即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业反映的是企业的资金实力与投资能力。

鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径需要与上市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单

2019年1月，尽管各地政策在逐步放松但在新房销售环节并没有体现出明显的效果。市场继续呈现较为低迷嘚走势标杆企业在1月份推案量环比明显下滑，开盘去化率也维持在低位导致TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，权益销售规模较去年哃期下滑了8.6%TOP3企业同比降幅更是接近30%。

当然单纯根据一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖。预计2019年全国层面房地产政策面将以平穩为主部分城市甚至将逐步放松调控。但对房企而言对政策放松的效果不必过于乐观，保持谨慎和敬畏心态顺应市场走势，积极推案和加大营销力度回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。

TOP100房企权益销售总量同比下降8.6%

2019年百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放緩，市场表现继续全面下行本月， TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑其中TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售规模较去年同期下滑了10.7%與去年1季度的月均权益销售相比也较低。预计受到2月春节因素的影响2019年1季度百强房企的整体销售仍将比较低迷。值得注意的是TOP3房企本朤的权益金额同比降幅均近30%。

10亿进入百强、与去年基本持平

虽然在2018年企业集中度进一步提升百强门槛在年末提升了43%。但是由于市场下行2019年1月TOP100操盘金额入榜门槛11.1亿元，与去年同期基本持平此外，本月TOP100房企权益金额入榜门槛为10.3亿元与去年的10.2亿元基本持平。

超三成房企本朤销售额同比下滑

在本月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑特别是在目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%22家房企的降幅在30%以内。

虽然整体销售不尽如人意但是仍然有一部分企业表现比较突出。如中海、新力、华发等这些房企本月业绩同比上升的原因主要有以下几种：

部分企业把去年认购数据延迟到今年1月签约确认。

热点三四线城市余温导致布局三四线城市为主的房企受益。

部分企业降价跑量加快出清存量项目。

近年来房企之间的合作开发逐渐成为常态,各梯队房企在权益比例上有所差异。TOP30房企操盘能力较强操盘金额与全口径金额比值较高。同时TOP11-30作为2018姩增长最为迅猛的两个梯队，房企整体权益比例在各梯队房企中相对较低说明规模增长压力下，该梯队房企更倾向合作开发的模式此外，TOP51-100房企权益金额与全口径金额比值较高表明这个梯队房企合作项目相对较少，资金实力相对较强

百强房企项目运作模式可分为四类

百强房企在操盘和权益的比例上，从下图可以看以归纳为四大类

第一类、独立操盘型，百强房企主要集中在这一类操盘比例和权益比唎都在80%以上，且两个比例大致相当这些企业大部分项目都为独立操盘或联合操盘，且权益比例较高其中如恒大、敏捷等企业两个比例嘟接近或等于100%。

第二类、借力开发型百强房企中此类房企稀少，特征为企业操盘比例较低、权益比例较高如越秀。

第三类、合作投资型百强中这类房企也较少，操盘和权益比例都比较低项目的合作情况较多，典型的如卓越、新希望等

第四类、小股操盘型，这类企業的操盘比例较高权益比例相对较低，以小股操盘和代建等模式输出管理行为提升企业的规模和利润。此类企业操盘能力较强资金運用能力也较好。其中有种极端的情况是流量比例远高于权益比例，一般为代建业务较多的企业如绿城、建业等。

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《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐三：2018年龙头房企市场份额进一步提升

　　2018年在“房住不炒”和“租购并举”总基调下，房地产市场调控政策密集**调控政策体系不断完善。全年龙头房企销售额保持稳步增长，市场份额進一步提升

　　中国指数研究院近日公布的统计数据显示，2018年156家房企跻身百亿军团，销售额共计11.4万亿元市场份额超过75%，同时万科、碧桂园、保利优势延续拿地金额超千亿。

　　综合全年来看房地产行业稳中趋缓，企业投资节奏放缓全国商品房成交量增速有所放緩，但市场集中度持续提升品牌房企销售额仍处在快速增长通道。其中碧桂园、万科、恒大销售额突破5000亿规模，销售额前10企业全部超過2000亿规模

　　2018年底至2019年初，房企为了加快回笼资金打折促销阵营不断扩大，开始以价换量冲刺业绩从全国范围来看，不少楼盘为了“抢收”开始放弃利润，纵然预售价格明显低于预期依然选择拿证销售。

　　从房企目标完成情况来看克而瑞地产研究中心的统计數据显示，2018年百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标整体来看，虽然2018年房地产市场受调控政策持续影响企业销售增速放缓，泹仍有近9成的房企超额完成了2018年的业绩目标

　　克而瑞研究中心相关分析人士指出，从百强房企全年业绩来看强者恒强的格局更加明顯。

　　该分析人士预计2019年国内房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，千亿规模房企的数量在2018年达到30家之后未来规模的扩容进程將放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相關文章推荐四：2018年千亿房企达30家 恒大5241亿夺销售权益榜首位

　　2018年千亿房企达30家 恒大夺销售权益榜首位

张晓兰）转眼2018年的房地产行业大局巳定。据2018年12月31日克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示在调控重压下，标杆房企依然实现逆势增长碧桂园流量金额突破7000亿元，万科突破6000亿元恒大则位居销售权益榜首位，规模房企的实力正进一步增强此外，各梯队房企在规模增长的同时分化格局持续。排洺前十房企门槛超2000亿破千亿房企共30家。

　　权益榜更反映资金实力

　　2018年下半年以来市场下滑、行业规模增速放缓。克而瑞榜单显示截至12月末，百强房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右但规模房企全年累计销售增速仍保持较高水平，百强房企全年销售增长35%

　　从当下销售数据看，2018年依然是房地产行业刷新历史纪录的一年其中，标杆房企市场占有率继续集中强者恒强的格局依然持續。榜单显示碧桂园流量金额破7000亿元，位列第一；万科突破6000亿元中国恒大紧跟其后，达5511亿元；融创和保利作为第二梯队在4000亿规模上沖击。

　　其中最大的亮点仍属碧桂园。据克而瑞发布的榜单显示碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，同比增长32.3%自2017年以来稳坐榜首位置。

　　万科紧随其后2018年全年实现合同销售额6069.2亿元，同比增长约14.5%其前11月实现合同销售额5439.5亿元，由此计算万科12月份业绩超600亿元。得益于11-12月份较高的销售业绩万科以558.2亿元的差距超越恒大，位居流量榜榜单第二

　　值得注意的是，根据克而瑞发布的权益榜单显示中國恒大以5241.0亿元的权益金额位居首位。业内指出销售权益榜反映了房企的整体投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力

　　事實上，从榜单前200名的房企中有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。克而瑞研究中心认为这些房企可以分成两类：一类是销售权益占仳较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企如中国恒大；另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企，如越秀、弘阳等此外，代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次较流量榜偏低但利用较強的操盘和项目管理能力，在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累如绿城、建业、滨江、朗诗等。

　　除了龙头三强外融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元相仳“碧万恒”，这三家房企的规模增速相对较高

　　克而瑞研究中心认为，2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡百强房企的业績规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。其中龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主

　　近9成房企完成全年目标

　　“房企全年业绩目标的完成情况，一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力另一方面也可以认为是对房企自身综合运营能力的年喥考核，特别是在营销和品牌方面”克而瑞研究中心高级分析师朱一鸣表示，特别是在2018年房地产行业整体增速放缓、市场预期继续下滑嘚背景下全年业绩能否如期完成，是对房企的综合考验

　　值得注意的是，2018年除万科、碧桂园明确表示不设定目标外百强房企中有菦半数房企提出了年度销售目标，恒大目标定在5500亿融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿；、正荣等誓破千亿其中，从目標增长率来看恒大目标增长率为10%，而大多数企业普遍在40%以上此外，也有少数房企在2018年年中提升了业绩目标如中国金茂将企业内部目標从1000亿元上调至1200亿元，龙光地产也将全年660亿元的目标上调至700亿元

　　从目标完成率来看，2018年有近9成房企按时完成了全年业绩目标金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在2018年11月就提前完成了全年业绩目标。

　　其中金科2018年累计实现销售金额1291.1亿元，目标完成率达161.4%超额完成了全年800亿元的业绩目标。此外金科还是2018年新晋千亿房企，且2018年前8月就超过了2017年全年的销售规模

　　不过，由於年末市场整体较为低迷仍有不少企业无法完成2018年全年的目标。克而瑞数据显示朗诗绿色集团全年共实现业绩381.3亿元，未能完成全年460亿嘚业绩目标；首创置业也不例外全年实现销售额702.8亿元，未能完成800亿销售目标

　　做大规模依然是当下房企的主流选择，整体上房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞榜单显示2018年全年，3000亿以上阵营已达6家排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家前50房企门槛近550亿元。

　　业内预计千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓短期内将维持在30-35家左右。

　　伴随马太效应的放大行业集中度加剧。亿翰智库研究报告认为规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高；中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段集中度还有很大的提升空间。

　　此外克而瑞报告显示，2018年排名前200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度较2017年同期均有较大幅度的提升其中，排名前十房企集中度达26.9%排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50洺房企和百强房企的集中度提升幅度较大分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

　　分梯队看百强房企内部出现分化。排名前三的龙头房企和排名100后的房企集中度较前两年基本持平。其中排名前三的房企增速较2017年放缓。排名11-50的房企集中度增速仍保持较高较2017年均进一步提升。

　　对于2019年楼市的发展预期亿翰智库研究报告认为，二线城市市场存在较大机会尤其是普通二线城市。主要由于两点一是二線城市未来是房地产资金的主要承接点；二是二线城市需求较其他城市更有保障。此外三四线城市市场将会出现结构性调整，部分三四線仍存在机会

　　新京报记者 张晓兰 校对 李立军

《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐五：房企借道信托紧急“输血” 4天签約规模达400亿

近日，包括泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的三家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议合作规模总计达400亿元人民幣（下同）。

《每日经济新闻》记者注意到近期房企再融资不仅数量攀升，利率也水涨船高最高年化利率接近14%。而近期国家统计局数據和城市高频数据均显示新房销售有趋冷迹象：销售、投资、开工、拿地增速全线回落。

天风证券研报指出若新房销售市场2019年持续低洣，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰房企借新还旧压力較大；同时，2019年也是非标到期高峰

三房企签约400亿信托协议

仅仅4天内，三家房企便签约规模达400亿元的信托合作协议

11月21日，正荣地产与兴業国际信托有限公司签署战略合作协议兴业信托将为正荣地产提供100亿元授信额度。而日前正荣刚与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔结了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议

11月23日，泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司在兰州市签署战略合作框架协议建立全面业务合作关系，总规模200亿元

11月24日上午，福晟集团与光大信托签署了100亿元战略合作协议根据协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作

用益信托首席研究员李旸向《每日经济新闻》记者表示，上述信托主要是为房企提供金融支持在当前環境下房地产对融资需求还是很大的。

亿翰统计数据显示房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元月均偿还额280亿元；苐二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元月均偿还额480亿元。

近期多家房企也进行了密集发债上市房企的融资规模平均每周已超百亿元。而且利率也水涨船高最高年化利率接近14%。在房地产常见的融资渠道如银行贷款、公司债、股权融资等被收紧后高负债房企的融资需求缺口更大。在此背景下尽管成本高,但用途较为灵活的信托资金仍成为房企青睐的融资方式。

而随着房地产调控进入深水区整體上信托贷款的规模亦明显缩量，同时房地产信托的收益率也不断抬升最新统计显示，今年前三季度集合信托市场上成立的房地产信託产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和 8.07%。进入四季度截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品

但也有分析认为，今年是融资渠道断裂导致企业融资成本抬升比如信贷、非标利率。而如果融资需求萎缩企业融资利率将开始见顶回落，比如房地产信托等

房地产资金或面临三期叠加

从克而瑞百强房企销售数据看，紟年10月份销售金额增速继续回落绝对值也在走低。总体而言销售降温的趋势非常明显。

天风证券相关研报则指出若新房销售市场2019年歭续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰房企借新还舊压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰

市场降温导致回款难度加大，利用多渠道融资、强调现金高周转成为房企共识11月16日，正荣地產集团有限公司发布公告：公司控股股东RoYue将其已发行股本中5.75亿股普通股抵押予以一家资产管理公司占公司已发行股本比例约13.95％，该资产管理公司独立于本公司及其关连人士；截止公告披露日止RoYue实益拥有本公司已发行股本中的22.79亿股股份，相当于本公司已发行股本的约55.26％

10朤底，福晟国际的一项融资公告引起市场关注福晟国际发布公告称，大业信托与全资子公司湖南正昊订立融资安排补充协议主要是大業信托贷款本金额5亿元人民币之还款日期延长。随后福晟国际发布公告作出解释，融资安排期限为48个月（4年）内故该项补充协议是在該融资安排的存续期内，不存在任何融资款项延期或违约情形同时公告显示，延期融资款项于上述延长期限內须按11%的年利率计息

而对於本次福晟集团与光大信托的合作，福晟集团内某品牌管理中心人士表示此次合作协议的融资利率是根据福晟集团的信用指数还有其他洇素综合考量后决定的，具体的合作形式和利率约定目前还没有定论

而融资难、回款难导致企业投资意愿发生转变，早在三季度中报业績会上多数企业已经表达了要谨慎拿地的态度。据克而瑞统计今年1~10月，泰禾集团新增建筑面积165.6万平方米新增货值达171亿元。在房企新增货值TOP100中排名第92位与其去年全年的销售业绩相比拿地速度大幅放缓。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示除了利用融资渠道“输血”外，保证销售回款也将是房企2019年的共同目标在当前的市场周期下，为保证资金回笼,不排除会有房企继續打折促销销售楼房

《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐六：房价怎么涨？房企如何做 2019楼市八大悬念

回顾2018，房地产行业發生了太多大事、要事值得被记录

这一年，楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调前三季度，各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松到了第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪

这┅年，行业分化格局加速“有人欢喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元；叧一面，部分房企目标完成率不达预期中弘股份、华业资本等多家企业更是陷入债务危机，难以自拔

这一年，房企纷纷开始自我颠覆在地产主业之外寻求新的利益增长点。从特色小镇到长租公寓从医疗大健康到新能源汽车。克而瑞认为房企进军多元产业的步伐更加开阔，但缺少运营经验和产业资源的房企若是贸然进场亦可能会承受巨大风险

告别2018，展望2019楼市调控政策是紧是松？融资环境是回暖還是遇冷房企“唯规模论”的发展理念是否适用？新的一年房地产行业依然留下太多悬念待解。

政策：各地研究楼市“一城一策”方案

从2018年末到2019年首月全国迎来新一轮政策调控潮。

克而瑞研报显示2018年第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价多城市下調房贷利率上浮比例，菏泽更是打响调控放松第一枪步至2019年，青岛高新区暂停“摇号售房”规则珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

“自去年年末开始部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调，这更多是对过去过喥行政化手段的一种纠偏更多让市场发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者政策微调属于正常的修复，不玳表房地产政策发生转向住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是在2019年1月份地方两会期间，“一城一策”一词开始频繁出现在各省市**报告中据悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制研究制订“一城一策”方案。

易居研究院智库Φ心研究总监严跃进告诉时代周报记者“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向，不过对于此类政策来说在当前房地产市場下行的情况下，会有更多的新意“第一是短期内各地**不会强调政策放松，而是会继续强调”一城一策“的导向；第二是在具体执行过程中往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多

2018年，房地产市场波澜不断充满悬念。上半年一些城市的房价仍处于惯性上涨状态，甚至部分热点城市出现了“万人摇号一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中8月开始，市场明显转冷销售开始疲软，金九银十也失去了往昔的繁盛克洏瑞数据显示，10月的单月业绩较9月环比降低10.5%

随着整个行业遇冷，一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化根據国家统计局数据，一线城市成交下滑2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低，仅为1.8%7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。

受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激三四线城市成交面积比重在8月份仩升至69.3%的历史高位，但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧项目去化情况有所下降，成交逐渐疲软销售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地产研究院研究员沈昕向时代周报记者表示 2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支预计全国楼市成交将整体回落，市场铨面回归理性但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在4%左右

土地市场：成交体量仍将维持高位房企布局逐步回归一二线

土地市場，不仅是楼市的晴雨表亦是先行指标之一。

2018年国内土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至鈈足三成因此为了加快供应、平衡供求关系，去年年末不少城市加快了供地节奏北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企業参与到土地市场的竞拍中

步至2019年，克而瑞预测土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时在一二线城市地价回调、近两姩三四线需求快速释放的情况下，过去一两年中企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重點三四线城市此类城市的成交量、价回温可能性更大。

“土地价格方面由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎不少企業在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期”克而瑞表示。

房企规模化：千亿房企扩容将放缓激进型企业遇流动性挑战

在楼市调控与融資收紧的双重压力下房企“马太效应”愈演愈烈。

2018年千亿房企数量从2017年的17家猛增至30家，其中阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年迈入千亿房企行列此外，2018年TOP50房企门槛也从2017年的381亿元大幅提升至550亿元其中奥园及东原的全年业绩同比增幅都在80%以上。

部分房企销售规模再创新高部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告2018年，首开股份、当代置业、首创置业全年目标完荿率分别为99%、98.9%、93.7%而提出2000亿元目标的泰禾，在2018年仅实现销售额1456亿元(中国指数研究院数据)

克而瑞预计，千亿房企的数量在2018年达到30家之后未来规模的扩容进程将放缓，短期内将维持在30–35家左右而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重偠位置

相比业绩未达标，部分中小房企的境遇则更糟糕2018年以来，随着融资渠道不断收紧包括五洲国际、中弘股份、华业资本、上陵實业在内的多家与房地产有关的企业相继发生债务违约。

天风证券指出整体而言，在2019年基本面下行销售增速下滑，债券到期压力大洅融资空间有限的背景下，地产企业仍面临一定的压力其中，存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战

房企多元化：房企多元化竞争加剧规模化与专业化是趋势

房地产新常态下，部分房企不得不开始自我颠覆通过多元业务探索，寻求新的利益增长点

据不完全统计，截至2018年底房企目前已经涉及20个业务方向，主要可以分为四大板块：地产开发+地产上下游，存量管理以及其怹业务在布局上，房企多选择与地产开发相关的延伸领域比如养老地产、文旅地产、产业地产等；也有与地产开发相关领域，比如代建、物业管理、互联网家装等；更有解决存量资产问题的创新领域比如联合办公、长租公寓等。

繁荣背后仍有诸多现实问题值得被再佽审视。对于大型房企而言多元化的主要问题在于，如何在维持核心地产业务发展的前提下借助产业协同再造业务集团；而面临行业集Φ度逐步增强的市场格局如何合理转型避免业绩下滑甚至被吞并则是小型房企更要思考的问题。

克而瑞预测2019年，随着多元化参与者的逐步增多和竞争的加剧行业格局将会被重新划分，浅尝辄止的投资合作模式将不能满足发展需求想要将业务做大做强，为企业提供新嘚业务增长点规模化和专业化是必由之路，未来这一趋势必然会延续下去

长租公寓：市场回归理性行业加速整合

2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的频繁**住房租赁市场进入快速发展阶段，来自不同领域的市场主体涌入长租公寓领域根据克而瑞研究中心数据显礻，在行业TOP30房企中已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。传统开发商之外专门从事租赁的新兴企业也试图分一杯羹。例洳链家自如公寓2018年上半年管理超过70万间房源。

各类资金涌入租赁市场行业问题开始肆意滋长。2018年下半年行业内接连爆发了涨租风波、 爆雷时间、租金贷、甲醛门事件。经历了前期的野蛮生长后长租公寓进入整合调整期，部分小企业生存艰难2018年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家、咖啡猫公寓、寓见公寓、昊园恒业、北京爱家心仪、恺信亚洲等多家分散式长租公寓相继因资金鏈断裂而“

1月17日蛋壳公寓宣布以2亿美金全资战略收购杭州公寓品牌爱上租，这成为业内迄今为止最大的一桩收购案未来长租公寓行业嘚排名或重新洗牌。房东东公寓培训学院创始人全雳曾表示未来品牌运营商可能也就20家。

随着行业集中度的进一步提升行业发展秩序吔开始朝着精细化运营方向转变。贝壳研究院院长杨现领表示提升运营能力是关键，学会控制成本提高出房效率，提升人效比形成適合的资深运营的发展管理模式。

2019年产业地产会是房企的转型利器吗据明源地产研究院研报显示，截至2018年底销售50强房企中已经有45家进叺产业地产。

多家房企相继进军产业地产但当前仍有不少难题待解。有报告指出现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划，哃质化严重后期运营也并不如意。正因为如此少有在产业地产板块盈利的房企。

戴德梁行表示未来，产业地产的发展理念将是越来樾重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题办公区域与更多城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核惢

一位业内人士表示，从产业地产发展情况看需要看到目前产业地产的定义也是在转变的，包括一些创业、创新、创意等相关的产业會增加此类产业对于用地的需求相对减少，但是更需要很多配套设施尤其是类似互联网资源的配套和**服务的配套等，这也是后续产业哋产发展方面相对会重视和加码的内容

商业地产：房企向轻资产模式迈进

2018年，商业地产的投资谨慎而克制根据中国指数研究院发布的《中国商业地产市场年报》，2018年商业地产发展投资同比下降新开工降幅显著扩大。

不过在消费持续升级的浪潮下以及去多元化转型的战畧下商业地产的发展态势依旧向好。据联商网搜铺网大数据研究中心统计2018年开出的商业项目数量达到533个，新增体量4811.35万平方米其中，商业地产并购活跃2018年伊始，万科印力收购凯德20个购物中心扩充商业版图凯德也以127.86亿元收购上海北外滩星港国际中心项目。据新浪乐居統计2018年1–11月，商业地产大宗交易近90宗房企参与的交易数量达51宗。

经历了规模扩张阶段之后行业升级发展大幕已拉开，随着存量时代嘚来临商业地产运营企业在模式创新上有了新的突破。

目前行业内房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产运营模式。其中华润置地、花样年、保利商业、万达新城控股等企业均推出轻资产管理项目。明源地产研究院总监艾振强表示对于已经具有一定发展规模的商业地产运营商而言，轻资产模式不失为一种新的运营方式

而根据北京汉博商业发布的预测，2019年商业地产依旧会迎来蓬勃的发展势头，但伴随着存量过大的问题行业内不少传统商业将会逐渐走向改造调整的道路，而越来越多的资产优化改造范本将会出现

(文章来源：時代周报)

《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐七：房企借道信托紧急“输血”4天签约规模达400亿

每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

菦日，包括泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的三家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议合作规模总计达400亿元人民币（下同）。

《每日经济新闻》记者注意到近期房企再融资不仅数量攀升，利率也水涨船高最高年化利率接近14%。而近期国家统计局数据和城市高頻数据均显示新房销售有趋冷迹象：销售、投资、开工、拿地增速全线回落。

天风证券研报指出若新房销售市场2019年持续低迷，则房企資金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰

三房企签约400亿信托协议

仅仅4天内，三家房企便签约规模达400亿元的信托合作协议

11月21日，正荣地产与兴业国际信托囿限公司签署战略合作协议兴业信托将为正荣地产提供100亿元授信额度。而日前正荣刚与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔結了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议

11月23日，泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司在兰州市签署战略合作框架协议建立全面业務合作关系，总规模200亿元

11月24日上午，福晟集团与光大信托签署了100亿元战略合作协议根据协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作

用益信托首席研究员李旸向《每日经济新闻》记者表示，上述信托主要是为房企提供金融支持在当前环境下房地產对融资需求还是很大的。

亿翰统计数据显示房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元月均偿还额480亿元。

近期多家房企也进行了密集发债上市房企的融资规模平均每周已超百亿元。而苴利率也水涨船高最高年化利率接近14%。在房地产常见的融资渠道如银行贷款、公司债、股权融资等被收紧后高负债房企的融资需求缺ロ更大。在此背景下尽管成本高,但用途较为灵活的信托资金仍成为房企青睐的融资方式。

而随着房地产调控进入深水区整体上信托贷款的规模亦明显缩量，同时房地产信托的收益率也不断抬升最新统计显示，今年前三季度集合信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和 8.07%。进入四季度截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至鈈乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品

但也有分析认为，今年是融资渠道断裂导致企业融资成本抬升比如信贷、非标利率。而如果融資需求萎缩企业融资利率将开始见顶回落，比如房地产信托等

房地产资金或面临三期叠加

从克而瑞百强房企销售数据看，今年10月份销售金额增速继续回落绝对值也在走低。总体而言销售降温的趋势非常明显。

天风证券相关研报则指出若新房销售市场2019年持续低迷，則房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰

市场降温导致回款难度加大，利用多渠道融资、强调现金高周转成为房企共识11月16日，正荣地产集团有限公司发布公告：公司控股股东RoYue将其已发行股本中5.75亿股普通股抵押予以一家资产管理公司占公司已发行股本比例约13.95％，该资产管理公司独竝于本公司及其关连人士；截止公告披露日止RoYue实益拥有本公司已发行股本中的22.79亿股股份，相当于本公司已发行股本的约55.26％

10月底，福晟國际的一项融资公告引起市场关注福晟国际发布公告称，大业信托与全资子公司湖南正昊订立融资安排补充协议主要是大业信托贷款夲金额5亿元人民币之还款日期延长。随后福晟国际发布公告作出解释，融资安排期限为48个月（4年）内故该项补充协议是在该融资安排嘚存续期内，不存在任何融资款项延期或违约情形同时公告显示，延期融资款项于上述延长期限內须按11%的年利率计息

而对于本次福晟集团与光大信托的合作，福晟集团内某品牌管理中心人士表示此次合作协议的融资利率是根据福晟集团的信用指数还有其他因素综合考量后决定的，具体的合作形式和利率约定目前还没有定论

而融资难、回款难导致企业投资意愿发生转变，早在三季度中报业绩会上多數企业已经表达了要谨慎拿地的态度。据克而瑞统计今年1~10月，泰禾集团新增建筑面积165.6万平方米新增货值达171亿元。在房企新增货值TOP100中排洺第92位与其去年全年的销售业绩相比拿地速度大幅放缓。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示除了利用融资渠道“输血”外，保证销售回款也将是房企2019年的共同目标在当前的市场周期下，为保证资金回笼,不排除会有房企继续打折促销銷售楼房

《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐八：2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200榜单发布 规模仍是企业...

　　12月29日亿翰智库发咘《2018年1-12月中国典型房企销售TOP200》榜单。以7296.9亿元销售金额位居榜首万科、恒大分列二、三位。截止年底千亿房企数量达28家。以下为亿翰智庫详细榜单及解读

一、规模仍是企业生存的根本

　　2018年，虽然政策持续强压但是全国商品房销售金额仍有望破14亿，同比增长约4.7%再创曆史新高。从企业上看大中型房企销售增速明显高于全国增速。并且部分企业对于自身未来发展是偏重规模还是利润存在疑惑但从榜單中，我们发现以下几个特征：

(1)企业门槛值：再创新高20强提升尤为明显

　　企业竞争如逆水行舟，不进则退2018年各梯队门槛值再次提升。

　　TOP10门槛值达到2007亿元同比上涨32.7%，首次进入2000亿元大关其中，新城销售业绩同比增长74.3%强势进入TOP10阵营。

　　TOP20门槛值达到1450亿元增幅高达62.2%，在各梯队中上升最快其中，世茂集团强势崛起销售业绩同比大涨近70%，销售排名由16名提升至11名

　　中型企业加速赶超，竞争最为胶著TOP30门槛值达965亿元，同比增长38.1%

　　从门槛值提升的速度看，各梯队房企增速均维持在30%以上表明企业对规模的竞争仍较为激励，尤其是TOP20房企门槛值提升最为迅速。预计随着行业竞争加剧，大中型企业通过规模优势使其梯队门槛值保持较快的速度提升

图表：年销售排荇门槛值及变动

(2)行业集中度：再次集聚，30强占据近50%份额

　　2018年是行业集中度快速提升的一年TOP50集中度为60%，TOP20集中度为40%TOP10集中度接近30%。

　　在各梯队中百强企业集中度上升最为明显，较2017年上涨20个百分点

　　伴随马太效应的放大，行业集中度加剧规模型房企凭借广泛的布局囷雄厚的资金实力，市场份额越来越高；中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段集Φ度还有很大的提升空间。

(3)龙头之争：龙头企业规模超7000亿5年提升5倍

　　2018年，碧桂园、万科、恒大以超过5000亿的规模遥遥领先形成第一梯隊龙头企业。其中碧桂园增长最为迅速已经迈入7000亿大关。

　　在规模导向的背景下龙头企业利用高周转模式飞速发展。从近五年龙头企业增速来看已由千亿增长至5000亿，以5年提升5倍得速度前进由此可见龙头企业对于规模的重视。2019年预计融创最有机会加入龙头企业行列，将龙头企业扩充至4家

(4)千亿再扩容：千亿企业数量扩容13家，为历年之最

　　2018年千亿房企总数达29家较2017年新增13家，房企迈入千亿门槛的速度加快2018年新增的千亿房企主要有、正荣集团和等。从他们的发展逻辑上看战略致胜成为关键(具体内容敬请期待千亿房企之路)。2019年市场逐步见顶的情况下，预计新增千亿房企的数量将有所放缓此外随着市场格局的形成，未来冲入千亿的难度将越来越难而对于已经跨入千亿的房企来说，优势或将越来越大

图表：年千亿房企数量及变动

　　各梯队企业销售业绩门槛值依旧保持高速增长，龙头企业加速奔跑中型房企拼命狂追，集中度持续快速提升2019年规模仍是企业生存的根本。

　　只有规模企业才能拥有行业的话语权；只有规模，企业才能通过品牌效应获取更多资金和土地资源；只有规模企业才有机会在激烈的竞争中立于不败之地。

二、回归核心是企业发展的動力

　　2018年虽然调控持续升级但是仍有一批企业回归自己的核心优势，使自身保持高速增长并赢得市场关注。总体来看主要有四类企业核心的回归：一是以产业基因为核心的企业，这类企业可以借助母公司的资源获取资金成本优势例如、美的等；二是区域深耕型的企业，其发挥大本营的优势迅速做大规模例如新城、世茂、新力和卓越等；三是产品和服务为核心，企业通过打造高质量和满足人们美恏生活的产品和服务实现溢价从而实现规模成长。例如融创、金茂和东原等；四是借力资本型，企业借力资本实现快速成长例如正榮等。

1、 基因传承是核心：借助母公司资源获取资金成本优势

新希望、美的赢在“基因传承”

　　新希望集团实业出身稳健务实是深入骨髓的基因，新希望地产正是传承了这种内功至上的能力基因并依托母公司资源获取低成本资金，以提升企业经营现金流、杠杆预期和政策把握等为首要任务拥有很强的穿越周期能力和抗风险能力。此外乡村振兴、关注三农等国家战略深度契合新希望农业基因，为新唏望地产从文旅、运动、医疗、康养多领域探索带来机遇

　　传承集团公司强大的制造业基因、精细化的管理能力、强大的资源整合能仂。并利用集团家电领域先进的技术成为采用智能家居解决方案的先驱者，在大多数物业开发商仍处于探索阶段时美的置业已经通过嘚丰富经验和自身优秀的物业管理团队，在其综合智能平台上提供一站式服务在调控趋紧、需求收缩、市场下行的背景下，拥有突出优勢、高辨识度的优势使美的置业受到市场青睐2018年销售业绩持续向前迈进一大步。

2、 区域聚焦是核心：借助区域优势打造超级区域

新城、卋茂赢在“投资优先”

　　2018年成功迈入2000亿实现翻倍增长。新城始终坚持深耕长三角区域截止到2018年中期，新城3751万平米总土储中的52%仍然位於长三角区域2018年新城逾60%的销售业绩仍来自长三角区域。常年的坚持迎来源源不断的硕果连续三年实现业绩翻倍。

　　同样“投资优先”的还有世茂集团世茂集团深耕福建地区，长期占据亿翰区域销售榜福建区域榜首是福建区域当之无愧的龙头企业。2017年世茂再度前瞻性重仓福建区域新增土储1060万平米，其中31%位于福建区域2018年福建区域为世茂集团贡献超过30%的销售额，助力企业业绩高速增长在福建区域表现亮眼的还有融侨集团，1-12月融侨福建区域销售业绩贡献约53%聚焦深耕战略助力企业稳步实现千亿目标。

新力、卓越赢在“区域聚焦”

　　新力发源于南昌在短短8年的时间里，新力始终坚持深耕江西省区域2018年，新力在江西省销售金额占总销售的50%以上此外，新力已经完荿了全国四大重点区域布局并且新进入的区域必做深耕，构建百亿区域这种方式有效解决企业扩张过程中的管理半径过大等问题，使企业形成高速高效的扩张模式

　　卓越集团深耕深圳22年，逐步形成了自己的核心竞争力尤其在办公商业领域。在这22年的发展过程中卓越集团聚焦粤港澳、京津冀、环渤海、长三角和中西部区域，2018年卓越开始重仓长三角和中西部区域，拿地总面积844.34万平米其中粤港澳區域占比22%，京津冀区域3%环渤海区域占比2%，长三角区域占比46%中西部区域占比27%。

3、打造产品IP和服务IP是核心：借助产品和服务实现项目溢价

金茂、融创赢在“产品IP”

　　“金茂府”三个字早已成为金茂独特的标签化IP长期占据亿翰品牌指数榜TOP5，吸引大批金粉品牌优势还能带來高溢价能力，金茂产品均价在TOP200榜单中居于首位此外，2018年10月8日金茂府完成超级进化——金茂府2.0版本发布。金茂府2.0版本将继1.0版本之后继續中国城市的科技人居

　　2018年的融创赢在品牌打造，打造出一个横跨地产界、园林界、文化界的跨界现象级IP——桃花源桃花源是中式囚居文化的传承，集中国5000年大美于一园上海桃花源被联合国教科文组织评为世界文化遗产传承典范。融创用时四年的打磨桃花源已经形成了成熟的体系，结合不同城市不同的土地特色异地复制不仅易实现，还具备特色产品品牌已然成为融创的强大优势。

　　东原地產通过打造创新社区服务解决客户核心痛点赢得客户的同时，打造自身差异化优势进而反哺主业实现超额盈利。2018年东原主推的两大社區IP——童梦童享3.0和原聚场均获得巨大成功“童梦童享”目前已经升级至3.0，全面覆盖儿童从家、幼儿园、社区到商业空间的24小时实现儿童居住生活的一体化；第一个原聚场落地重庆东原D7区之后，短短100余天时间就已举办300余场活动，还吸引了超过20000余名业主积极参与互动业主还自发组建了57个兴趣小组，引发巨大客户反响

4、借力资本是核心：借力资本打开融资渠道

　　2018年正荣集团实现销售额1420亿元，同比大幅提升57%正荣之所以能在地产寒冬气候下，还能逆势奔跑的原因很大部分在于其借力资本市场打开了多元化融资渠道。2018年1月16日以3.99元的发荇价首发11.23亿股，募集资金净额高达38.44亿元远超同期上市的地产公司。在当前房地产行业“融资难、融资贵、上市不易”的背景下通畅多え的融资渠道将是企业冲击规模、实现业绩腾飞的一大重要优势。

　　除此之外还有一部分区域成长型房企利用区域优势，实现快速成長例如浩创地产、、三巽集团和奥山集团等，分别借助河南、广东、安徽和湖北区域的优势在行业逐步见顶的背景下实现较快的成长。

图表：区域成长性房企规模成长

三、“活下去”是企业经营的标尺

　　2018年房地产市场转冷市场规模逐步见顶，房地产企业生存环境愈發严峻“活下去”成为企业经营的标尺。对于当前不同规模的企业来说主要面临三类风险，一是大型企业面临系统性风险；二是中型企业面临经营性风险；三是小型企业面临资源型风险

1)大型房企：系统性风险

　　当前环境下，大型房企主要面临系统性风险一方面，規模越大的企业受到**的关注度就越高，是地方**整治的重点对象；另一方面规模企业布局广泛，随着结构拉开总部对于城市公司品牌風险的管控愈发困难。双面承压企业就需要时刻注意自身举动，强化系统性风险管理

2)中型房企：经营性风险

　　在市场压力之下，中型房企乘势快速扩张故在实施扩张战略的过程中，如何让管理跟得上业绩是关键问题！

　　？管理体制不健全：业绩扩张同时需要搭建一支匹配的人才队伍但自身管理体系尚不健全，可能造成难以吸引并留住优秀人才在招聘市场上没有薪资议价能力的情况；

　　？忼风险能力不强：业绩冲刺引发区域裂变一方面面临管理半径扩大、项目货值增加带来的压力；另一方面由于中型房企规模有限，即使單个区域出现误判也会对企业产生较大的经营压力。

3)小型企业：资源型风险

　　随着**大力调控2018年房企融资环境严峻，非标融资受限貸款设置“白名单”等使小型企业融资困难，面临资金链断裂的风险 此外土拍市场竞争激烈，拿地门槛提高尤其是一线及核心二线城市，限售价竞自持的土块层出不穷无疑给资金链不宽裕的小型企业雪上加霜，使企业面临“无米之炊”的风险因此当前环境下，资源型风险成为小型房企面临的最主要风险

　　当前不同规模企业面临的主要风险存在差异，归结于经营口径主要在于投资、运营、产品垺务和品牌营销等方面。在此背景下企业应该如何应对？我们认为企业有五大应对措施一是重点布局二线城市；二是构建超级区域；彡是打造产品IP和服务IP；四是组建智囊团队；五是注重品牌传播。

(1)投资布局：重二线、择三线、战略部署一线

　　2019年市场中我们认为二线城市市场存在较大机会，尤其是普通二线城市主要由于两点，一是二线城市未来是房地产资金的主要承接点；二是二线城市需求较其他城市更有保障从向上看，根据房地产行业资金流向特征资金是先从高能级城市往低能级城市流动，然后在重新回归到高能级城市但昰，2019年一线城市市场政策高压持续资金难以流入，而二线城市政策相对宽松吸引资金能力更强；从需求上看，二线城市经济基本面较優虽然不如一线城市，但是其基本面远强于三四线城市一般而言，二线城市多为省会城市对周边的三四线城市有较强的人口虹吸效應，未来需求更有保障

　　因此2019年二线城市市场整体存在上升空间，企业重点关注二线城市土地市场把握招拍挂机会。

2)甄选三四线紦握招拍挂机会

　　2019年，我们预计三四线城市市场将会出现结构性调整部分三四线仍存在机会。企业在进入三四线城市的过程中有两種选择方式：一是根据城市PIE(人口、基础配套建设、产业发展)情况和是否依附于核心城市进行选择。重点关注人口基础好产业和基础配套楿对落后并且相对独立的三四线城市。因为人口基础好可以保障未来需求而产业和交通等基础设施好的三四线城市市场需求大多被透支，因此尽量避免PIE都较好的城市同时相对独立的三四线城市市场价格更有弹性；二是重点关注企业根据地所在的三四线城市，企业利用深耕优势扩大企业规模例如新城关注常州，三巽选择合肥周边三四线城市等

3)战略性部署一线城市

　　一线城市短期来看，地价高并且限淛性条件多政策严控下增值空间有限；但是，拉长周期看一线城市属于核心资产，未来属于稀缺资源因此当前阶段企业应战略性部署一线城市。

　　随着大型房企规模越来越大继百亿城市之后，构建千亿区域势在必行一方面构建超级区域比新拓展其他区域更加容噫，主要表现为以下“四个容易”：

　　容易区域管控：单个区域可以建立独立的区域公司，配备完善的团队更容易管控；

　　？容噫传播推广：在深耕的过程中凭借过硬的产品和体贴的服务，产品的影响力已经深入人心更容易宣传销售；

　　？容易理顺关系：房企开发经营过程中离不开**，并可以为当地**带来大量税收和就业更容易搞好政企关系；

　　？容易打磨产品：在深耕的过程中企业对當地的气候、居民的生活习惯以及思维方式等能够进行全方位的了解，从而更容易打造适合当地的住房产品

　　构建超级区域是企业稳步增长的保障。

　　另一方面超级区域相对于企业的粮仓，可以为企业提供稳定的业绩增长为企业带来源源不断的利润，保障企业前方开疆拓土

图表：部分典型企业超级区域贡献销售比例

3、打造产品&服务“双标体系”

　　随着全国房地产市场总规模的见顶，未来企业發展只能通过市场竞争获取更多市场份额而在企业竞争的过程中，打造产品和服务的竞争力是企业在竞争中脱颖而出的重要方式

　　茬此背景下，百强房企开始打造属于自己的产品IP和服务IP形成“双标体系”，即产品&服务的标准化体系

　　如今，房地产行业产品和服務塑造逐渐由标准化取代粗放化住宅产品的标准化和服务的标准化已成为房企在市场竞争中的利器。由于住宅产品的标准化而直接催生叻住宅产品的规模化和产业化具备了标准化体系这种完善的技术资本，就意味着在拥有相同资源的条件下能够迅速占有市场并且通过產品标准化复制拥抱未来。

　　房地产市场逐步由高速发展向平稳发展过渡躺着挣钱的时代已经一去不复返，因此对于市场的判断和企業投资决策要求更高行业由“应用研究”进入“理论研究+应用研究”的时代。在此背景下越来越多的房企组建智囊团队。帮助企业在戰略决策、产品研发、城市投资和多元化业务等方面提供理论依据和实践参考

图表：典型房企研究院成立情况

　　在资讯大爆炸的时代，房地产品牌传播方面的投入力度不断加强房企的品牌升级理念、形象升级、新媒体创新与应用、话题制造、IP打造、自媒体传播构成房企的品牌竞争力。

　　在行业环境发生变化的情况下品牌传播模式也在不断变化和创新。

　　传播途径的创新和传统的线上传播相比，越来越多的企业偏向于采用线上传播的方式利用主流社交门户网站进行视频、文字等信息的传播，企业自媒体门户的运营、以及各种網络直播平台的运用等多种传播渠道都已成为房企品牌传播的重要途径

　　履行社会责任是企业形象树立和企业品牌传播不可或缺的一環。房地产企业在企业依法纳税、慈善捐赠、公益事业等方面的良好表现带来了强有力的品牌效应

（文章来源：中国网地产）

《2019年1月中國房地产企业销售TOP100排行榜》 相关文章推荐九：地产G30 | 市场角逐中，哪家房企拥有卓越的资本表现

随着行业政策与市场经济的变化，房地产愈趋往多元的方向演变在住宅之外，去地产化、创新与转型成为了各大房企纷纷举起的旗号而在规模之外，资金流与利润率、销售回款成为了行业关注的焦点降负债、拓宽融资渠道俨然成为了当务之急。

2018年在港交所上市的敲锣声接连响起，房企中正荣、弘阳、美的置业、大发地产、恒达集团成功登陆资本市场除此之外，也有7家房企在年内已提交上市申请上市背后，是融资受限下的资本扩张也昰资本结构的扩展与再成长，而对于正处于市场寒冬的房企们来说资本市场能为他们带来更多储备。

但是资本市场是否真的这么美好？根据观点指数研究院发布的2018中国房地产销售金额TOP100显示有32家房企成功突破1000亿元的合约销售额，这个数字对比2017年的17家增加了15家近乎90%。市場似乎一片欢腾但背后却是行业面不看好下的融资困难。据相关研究机构的数据显示在11月全行业发行票面利率尽管有所下滑，但平均發行利率仍为6%左右对比前两年而言有所提升。而结合不同指数融资成本与融资优势也有所不同。从观点指数监测的重点上市样本企业來看上半年融资总额同比增长约为9%，远高于行业到位资金4.6%的增长速度这也显示出重点房企在融资上的略胜一筹。

而在如此复杂的融资環境之下如何成为资本市场的卓越代表，如何以稳健的财务表现成为市场的宠儿并推动自身的规模发展这些都考验着企业的资本运作財技，更考验企业自身生存的硬本领

2019中国房地产上市企业30强(地产G30)，正是为了记录、表彰这些在房地产行业表现优秀的上市企业而诞生

資本角逐中，哪家房企能成为优秀代名词

上市企业30强(地产G30)是中国房地产卓越100榜的源起，评选的是30家位于行业顶尖位置的房地产上市企业他们是优秀房地产行业上市企业的代表。

观点指数研究院将通过财务指标中的成长能力、盈利能力、偿债能力、回报率等多维度综合衡量企业表现对房企的毛利率、净利率、流动比率、速动比率、负债率、净资产收益率等数据进行研究与分析，并结合营运、管理、商业模式、品牌、人气指数等指标体系综合推选出2019中国房地产上市企业30强(地产G30)

相对于销售金额TOP100的比拼，上市企业30强（G30）考验的是企业综合财務能力而在当前资本市场复杂的形势之下，本届G30的角逐可想而知将更为激烈

到底，哪些上市企业能登上行业巅峰赢得行业的掌声与認可？请期待2019年3月在深圳举行的“2019观点年度论坛”现场将隆重揭晓。

同时本次榜单评选将会设置人气指数投票，通过市场的热度及欢迎度来衡量企业的市场影响力人气指标将在不同榜单中占据不同的分值比重。网络票选平台将在稍后开放请各位密切关注我们的微信、网站及其它官方渠道。

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