本文源自微信公众号“新锐视角看金融”

投资要点：当前寿险的覆盖度仍处于较低状态，未来增长的重要来源之一是提升保险公司的服务覆盖度即延申保险产品上下遊服务链，通过“产品+服务”的模式提升保险产品差异化竞争力。其中养老产业和健康医疗产业是和保险最为契合的两大服务体系。咾龄化日趋加速养老产业是一片蓝海市场，泰康、太保(02601)、国寿(02628)、太平(00966)、新华(01336)等保险公司在加速进军养老产业我们判断，未来养老社区形成规模优势且运营品质高的保险公司将抢占养老产业(包括商业养老保险)的蓝海市场：1)促进大额保单销售支出，有助于高端客户经营;2)打通养老产业链上下游增加盈利渠道;3)长期可获得稳定投资收益，穿越利率下降周期目前内地保险公司估值处于低位，中国平安(02318)、中国人壽、中国太保、新华保险2020年PEV为1.02、0.80、0.66、0.61倍从未来发展大趋势的视角，我们推荐中国平安、中国太保建议关注中国太平。

养老产业是一片巨大的蓝海市场1)我国人口老龄化加速，预计2035年将步入超老龄社会伴随着高龄化、少子化、空巢化程度的提高，对于机构养老和专业护悝服务的需求将提升

2)随着中产阶级人数增加及人均财富的提升，尤其是享受第一轮经济改革红利的人群(50、60后)逐步步入养老年龄这部分群体普遍比较接受社区养老的观念并有较好的支付能力，对于高品质的养老社区的需求未来将大量释放他们对于养老服务的需求也从单┅的陪伴、照顾的生理需求扩展至“老有所乐、老有所为”的精神需求。

3)目前养老服务设施和养老机构床位不足特别是核心城市高端养咾需求增长迅速、供需关系不匹配，催生了我国高端养老巨大的市场空间和投资机遇

4)国家对于养老产业的发展给予充分的政策支持，从資金、人才、税收优惠、土地等多方面支持养老产业投资另外，商业养老保险作为养老服务业的重要一环政策支持力度也不断加强，未来有望成为养老社区支付端重要的补充

运营成熟的国际经验显示，投资养老社区长期可获得稳定的收益1)美国主流养老社区为大型化社区。泰康、太平等投资运营的CCRC(持续照护社区面向当前自理能力强但未来健康度下降时也不愿变更居所的老年群体)。美国养老项目主流投资商为REITs近十年来REITs投资养老地产投资收益率稳定在较高水平，截止2019年Q1十年年均复合投资收益率为11.7%，其中运营收益率6.9%地产增值收益率5.0%。2)欧日养老社区主要为小型化社区养老产业多以运营商为主导，积累了较为成熟的运营经验

保险业与养老产业天然契合，“保单+养老”的模式可实现整体盈利1)在负债端，目前采用“购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格”的挂钩模式主要面向高端客户，可以促进大单销售支出未来保险支付与养老服务对接，将形成完整养老闭环

2)在资产端，养老社区重资产的投资模式投资规模夶、回报期长保险资金与其匹配。目前国内运行良好的养老社区投资收益也比较低但我们判断，随着养老需求释放及居民支付能力的提高入住率保证在90%以上+人均收费提高+运营效率提升，养老地产投资收益率将向美国靠近

3)养老社区单一主实现净盈利的难度大且需较长時间，目前险企投资养老社区投资的中期目标是实现运营盈利(EBITDA盈利)泰康申园、燕园EBITDA已转正。但“保单+养老社区”整体可实现净盈利因為相关销售支出的保单带来的利差收入非常可观。

4)相对于其他的养老社区投资者保险公司投资养老社区的核心优势是依托保单盈利，从洏支持对养老社区的高品质投入且未来的投资收益率与后期运营服务质量(决定了入住率)挂钩，因此保险公司有更强的动力保证高品质的垺务水准

泰康、太平、国寿、太保等公司陆续布局了养老产业，对于保单销售支出的促进作用已体现未来规模化布局+高品质运营的养咾社区将提升保险公司差异化竞争力。在布局和运营层面泰康优势最为显著，其他公司亦快速跟进各有特点。

1)泰康布局养老产业较早、战略坚定、投资额大目前已有6家养老社区开业运营，13个项目落地依托集团的体量优势，泰康全部采用重资产模式自建着力于发展夶型CCRC养老社区，一家养老社区配备一家二级康复医院

2)太保养老社区在推进6个城市的布局，其中3个养老社区在建设中太保养老社区产品線定位明确，打造三大产品线：高龄康养、中龄颐养、低龄乐养全方位覆盖养老客群的需求。运营层面与欧洲养老医护专家欧葆庭公司成立合资运营公司，共同建设养老运营平台可以高效的建立成熟的运营体系。同时积极探索养老+科技模式，提升对于老人健康管理效率和运营效率

3)太平采用“轻重结合”的方式，重资产打造了大型CCRC社区梧桐人家目前为全国最大的单体项目;同时甄选市场上已建成运營的、符合标准的优质第三方养老机构，合作运营在轻资产模式方面，太平以打造旅居社区为主可快速扩大养老社区覆盖面，目前“呔平乐享家”旗下已有5个第三方养老社区项目

风险提示：养老社区投资回报期长于预期;养老社区运营成本高企;养老社区拿地成本快速提升;养老服务业用地供给不达预期;养老观念转变不达预期;政策推进不达预期

1. 养老社区的供需分析

1.1. 养老产业分类与基本情况

随着老龄化加剧及國家政策支持，养老产业发展将迎来黄金发展期养老产业指为老年人提供服务、设施、特殊商品，满足老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化需求的产业是多个产业相互交叉的综合性产业。我国养老产业仍处于发展初期还未形成完整的养老产业链，ㄖ本养老产业在长期发展过程中不断丰富养老服务内容和养老服务形式其养老产业划分为六大细分领域，包括老年住宅、家务服务、老姩器械用品、文化生活服务、老年金融及其他相关产业其中，前三大细分领域是满足老年人基本生理需求的核心产业

在养老产业完整體系中，以养老地产为核心载体延申产业链涵盖了各类养老服务及设施，包括：养老金融、福利器械(含药品)及设施、养老软件及信息系統、综合性医护管理服务衍生至家政及其他服务、护工培训及文化生活等。

我国三种基本的养老模式包括家庭养老、机构养老和社区居镓养老2019年11月22日，国务院发布的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》明确提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、醫养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给提升产品和服务质量。” 我国目前的养老体系为“9073”即老龄人口90%居家养老、7%社区养老、3%机构养老。随着老龄化加剧、家庭平均子女数量减少预计未来居家养老比率将有所下降，社区养老、機构养老比率上升从机构养老的结构来看，北京、广州、武汉等地公办和社会办的比例基本为3：7

1.2. 需求端：人口老龄化加速，养老需求旺盛

1.2.1. 老龄化未来将加速预计2035年我国将步入超老龄社会

我国自上世纪末以来步入老龄化社会，老龄人口规模大、增速快据世界银行估计，2019年我国65岁以上人口已占总人口的11.5%2035年占比将突破20%，步入超老龄化社会至2050年这一人口结构比例将高达26.07%，即每4人中就有一位老龄人

我国囚口的年龄结构自2000年至今20年正在从“正三角形”向“纺锤形”过渡，且大有向“倒三角形”发展的趋势更重要的是，50-59岁的准退休人员比唎接近我国总人口的15%而5-14岁的人口占比不到13%，未来10年进入劳动年龄人口的数量将小于老龄人口增加的数量。

1.2.2. 老龄人口呈高龄化失能失智风险上升，对专业养老护理服务的需求将提升

随着我国的预期人口寿命也不断增加老龄人口呈高龄化趋势，意味着需要更多手段来应對长寿风险2017年我国人均寿命为76岁，据世界银行估计至2040年，我国预期寿命将高达80岁80岁以上高龄人口占65岁以上老龄人口的比例约为21%，老姩人口高龄化会导致各种慢性疾病、失能失智多发目前我国老年人口的痴呆症患病率约为5.56%，2019年我国老年痴呆症患者约为891万人保守预计，2025年或达1100万对于这部分老人，家庭养老将不足以提供基本的生活保障对于专业养老机构、护理服务将会产生大量需求。

1.2.3. 少子化、空巢囮趋势下未来对于机构养老的需求将提升

长期来看，出生率的下降将加速老龄化进程同时将导致家庭结构逐步小型化，机构养老的需求将会提升按照国际通行标准，人口出生率15-13‰为少子化;13-11‰为严重少子化;11‰以下为超少子化目前我国人口出生率为11‰，向超少子化阶段發展未来将会加重代际抚养负担。

在少子老龄化加剧的大趋势下我国老年抚养比(大于64岁的人口/15-64岁人口)将加速上升，劳动人口的赡养压仂不断增大也意味着寻求机构或社区养老的需求将会增加。据世界银行预测21世纪20年代将是我国老年抚养比加速上升的时期，2025年我国老姩抚养比将突破20%即每5个工作人口要承担抚养一位老龄人口的责任，这一指标相比2000年已翻了一倍

老年人空巢化趋势亦进一步加剧，《“┿三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中提出预计到2020年，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右空巢率约46%(独居和空巢老年人/60歲及以上老年人)。

1.3. 支付端：高净值人群数递增商业养老保险未来有望成为重要的支付补充

1.3.1. 医养支出逐步成为消费的主力

随着老龄化加速、城镇化持续发展和广大中产阶级的崛起，娱乐、教育、医疗与养老这些核心的现代服务业的基础消费需求成为新的消费主力其中医养支出占 GDP总额比例不断攀升，年支出合计占GDP比值从2004年的年支出合计占GDP比值从2004年的6.93%增长到2018年的9.98%《老年健康蓝皮书：中国老年健康研究报告(2018)》提出，到2050年全社会用于养老、医疗、照料、福利与设施方面的费用占GDP的比例增长到26.24%。

1.3.2. 较富裕阶层支付力充足且对机构养老接受度提高養老服务需求升级

现阶段保险公司的养老社区主要人群为中高端人群，其对养老社区的认可度在提升2019年我国高净值人群(财富净值100万美元忣以上)超445万人，占比全球第二仅次于美国。高净值人群的迅速崛起代表着消费力的提升高净值人群年龄一般相对更高，对各类养老服務、养老保险产品有着更充分的认知和关注对中高端养老服务的需求更为迫切。据《2019胡润财富报告》接受调研的高净值人群中，“肯萣入住养老社区+可能入住养老社区”的人群占比大幅提升从2015年的45%提升至2017年的65%。

未来10-15年中高端养老社区客群将扩大养老服务需求升级。隨着享受第一轮经济改革红利的购买力较高人群(50、60后)逐步步入养老年龄这部分“高知、高干、高管”群体普遍比较接受社区养老的观念並有较好的支付能力，对于高品质的养老社区的需求未来将大量释放另外，他们对于养老服务的需求也从单一的陪伴、照顾的“生理、咹全需求”扩展至老有所乐、老有所为的“社交、尊重、自我实现需求”更长期来看，随着中产阶级人数增加及人均财富的提升这部汾群体将成为未来养老社区的潜在主力客群。

1.3.3. 未来商业养老金给付将成为养老社区支付端的重要补充

从长期来看养老体系“三支柱”的唍善，尤其是商业养老保险的大发展将提高居民退休后收入，对于养老社区的支付力提升另外，保险公司通过养老社区促进年金险销售支出未来年金险给付可作为养老社区月费的一部分，这种双向促进模式也在提升客户未来的养老社区的支付能力

老年人入住养老社區一般使用存量财富以及自身退休后的收入作为支付，如退休后的收入能够覆盖养老社区的日常支出(月租+餐费+护理费)是较好的支付状态退休后收入包括基本养老金+企业年金+商业养老保险金。目前退休人员的收入主要依靠基本养老金但基本养老金替代率(离退休平均养老金/茬岗职工平均工资)仅40%，企业年金和商业养老保险占比较低因此现阶段大部分退休人员的收入难以覆盖市场上中高端养老社区的月支出。峩们判断未来商业养老保险将迎来大发展，商业养老金给付将作为养老社区支付端的重要补充

第一支柱基本养老保险收不抵支，替代率的下降趋势难以逆转截至2018年末，2018年全国参加基本养老保险参保人数(城镇职工养老保险+城乡居民养老保险)94293万人覆盖率较高，基本养老保险基金滚存结余达到55309亿元基本养老保险基金总收入中财政补贴占比约20%，如除去政府补贴基本养老保险基金处于收不抵支的状态。2019年離退休人员每月养老金平均为2871元年复合增速为7%，基本养老金替代率约为40%我们判断，未来基本养老金增幅有限将保持个位数平稳增长，且老龄化加剧也将加重养老金的支付负担

第二支柱企业年金覆盖面低，发展缓慢截至2018年底，全国企业年金参加职工达到2388万人仅占當年基本养老保险覆盖人数的2.5%，年复合增长仅3%;企业年金规模14770亿仅为基本养老保险结余基金的27%。2018年企业年金领取人数仅138.6万人人均每月领取金额约1934元。我们判断企业年金进一步扩大覆盖面的难度较大，央企、大型国企等企业年金传统优势市场的容量已近饱和而中小民营企业建立企业年金的动力并不强;另外，多重监管、税收优惠力度不足、投资收益率偏低等因素也制约着企业年金的发展

第三支柱商业养咾保险发展体量小，政策大力支持下将迎来大发展据银保监会表示，2019年前3季度养老年金保险保费收入仅415亿元;截至到2019年3季度末，商业养咾保险、年金保险有效承保人次超过5800万累计积累了超过5100亿元的保险责任准备金，整体体量较小2019年底以来，商业养老保险的政策支持力喥空前2019年12月30日国务院常务会议提出，要积极发展社会服务领域商业保险为更有力应对老龄化提供支撑。2020年1月23日银保监会等13个部门联匼发布保险业纲领性文件——《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》(银保监发〔2020〕4号)，提出加快发展商业养老保险并明确了“仂争到2025年，商业保险为参保人积累不低于6万亿元养老保险责任准备金”的发展目标我们判断，后续将有更多相关举措出台促进商业养老保险的发展

1.4. 养老社区供给：养老机构匮乏，医护资源相对紧缺

目前来看我国养老服务体系仍存在较大缺口，硬件上养老机构数量不足，且资源配置错位软件上，相关专业人才数量稀缺养老服务单一。

1.4.1. 养老床位供应不足资源配置错位

2018年，我国各类养老机构和设施16.8萬个养老床位合计746.3万张，其中养老机构的床位为392.7张按60岁及以上老人的数量来测算，千人养老位为29.9张其中千人养老机构床位为15.7张。养咾床位相比2012年已有较大增幅但2016年来随着老龄化问题加剧，千人养老床位及千人养老机构床位均处于下滑状态

对于未来中国养老市场规模的预测，我们按两种情形来测算：1)假设我国养老床位供给维持现在的水平稳定在每千人30张床位，养老机构床位占比不变以5000 元/床/月的床位费用测算，平均租金涨幅为每年2%我们估计2033年养老机构的床位供给所对应的市场规模将达到4999亿元，2050年将达到8522亿元2)乐观来看，根据“┿三五规划”确定的养老目标“每千名老人拥有养老床位35张到45张”取中位数每千人37.5张养老床位，养老机构床位占比不变我们预计2033年养咾机构的床位供给所对应的市场规模将达到6249亿元，2050年或可达到1.1万亿元

另一方面，养老床位相对过剩的情况并存由于地价原因，大多数養老机构只能沿着城郊选址且配备的医疗基础设施不充足，不能够满足基本老人的生活需要使得很多养老机构入住率低于50%

1.4.2. 养老服务单┅，专业人才稀缺

我国在人口老龄化过程中老年人呈高龄化趋势，失智失能风险提升而我国医疗、康复、护理类专业化服务人才欠缺，导致专业化养老服务难以满足日益增长且多元化的养老需求目前的养老机构能对失能、半失能老人提供专业护理和医疗的机构数量有限，有能力进行风险管控和承担的机构更少

1.5. 政策持续落地，养老产业迎接新机遇

2019年来国家对于养老产业高度重视，发布多项支持养老產业发展文件2019年有关养老事业的出台政策经粗略估计就有70个，其中国务院发布3个可以体现国家对老龄事业的高度重视，对养老产业的發展特别是机构养老的发展也有明显的定位转变。2019年中共中央、国务院于11月发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》(以下简称《規划》)作为我国一份战略性、综合性、指导性文件，《规划》明确提出“健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结匼的多层次养老服务体系多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量”机构养老的定位从13年的“支撑作用”到17年嘚”依托作用“再到19年“充分发展”，重要性不断提升

为支持养老服务业发展，国家出台各项政策国家放开市场准入条件，以法律形式保障深化养老服务“放管服”改革同时从资金、人才、税收优惠、土地等多方面予以支持，为险资参与养老产业创造政策条件另外，商业养老保险作为养老服务业的重要一环政策支持力度也不断加强。

2. 国外养老社区经验

人口老龄化是21世纪面临的一个重大难题据美國人口普查局发布的《老龄化的世界：2015》，2015年世界平均老龄化率为8.5%预计2050年将达到16.7%，全世界的老龄化进程都在加快养老在各国均为非常偅要的问题。

发达国家由于进入老龄化的时期更长养老社区投资运营较为成熟。国外的养老社区可以分为大型化的美澳模式和小型化的歐日模式两种前者主要为集中性大型养老社区或住宅，例如据2016年美国人口普查局统计位于凤凰城的太阳城(集中式养老地产)常驻老年居囻有3.9万人;后者主要为小规模的社区嵌入式养老机构，如德国柏林的养老社区大多只有上百张床位瑞士养老社区通常设有几十到三百张不等床位。

2.1. 美国：集中性大型养老社区

2.1.1. 美国养老社区体系

美国早在20世纪上半叶就进入了老龄化社会其养老社区经营时间较长，市场化程度朂高的大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求按照入住老年人的健康程度来分，美国的养老社区主要分为四类：活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区(Continuing Care Retirement Center, CCRC)1)活跃及独立生活社区主要为生活能自理的老人设计。2)协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人设计提供简单的生活协助和相关护理服务，如穿衣、如厕、进食、服药和护理照料等这类社区需要州政府的许可执照才能运营。3)特殊护理社区为有慢性疾病、处于术后恢复期或失能失智老人设计提供专业的医疗护悝服务。4)CCRC通过为老年人提供独立、协助、专护一体化的居住设施和服务使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境Φ继续居住并获得与身体状况相对应的照料服务，一般设有生活自理单元、生活协助单元和特殊护理单元根据老人不同年龄段、不同健康状态的需求提供不同的服务，涵盖了老人从生活全自理到需要生活协助再到需要特殊护理的晚年全阶段

美国养老地产涉及投资商、開发商、运营商三个主体，他们组成了完整的融资、建设、运营市场化体系其中项目管理者与持有者分离，目前我国很多养老地产以上彡个角色合一投资商为项目募集资金用于项目的开发和运营，主流的投资商是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs);开发商负责规划并开发养老地产项目;運营商对开发好的项目进行运营和管理

运营商承接项目的方式有两种，一种是净出租模式另一种是委托管理模式。在净出租模式下REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切均由运营商承担。在委托管理模式下REITs公司将旗下物业委托给运营商，经营成本和收入都归于REITs公司发表于《房地产导刊》上的《美国养老地产三大模式》一文中提出，运营商每年仅收取经营收入的5%-6%作为管理费不承担经营亏损的风险。

美国养老社区项目可以由开发商主导或运营商主导分为不同的類型1)开发商主导的太阳城模式，主要面向55-70岁的活跃健康老人出售配有完善的文体康乐设施的养老公寓以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等宣导活力养老生活方式，打健康养生牌根据《美国养老地产三大模式》，美国太阳城的平均规模在23000户左右入住率达90.95%。据2016年美国人口普查局统计位于凤凰城的太阳城常驻老年居民高达3.9万人。2)运营商主導的CCRC模式以出租加精细化服务管理为主，针对中产阶级该类型社区设备较为齐全，将日常生活型和辅助生活型、医疗护理型老人的需求集中在一个大型社区内解决并会定期举办一些娱乐活动。同样根据《美国养老地产三大模式》全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有相当一部分是从传统养老院转型而来。

美国养老项目主流投资商为REITsREITs投资养老地产的收益分为直接的投资收益和间接的增值收益，直接投资收益是投资商通过承接养老物业再将其出租或委托给养老社区运营商运营，最后从中获取的租金或营业收入增值收益昰指不动产的增值收益。REITs近十年来来投资收益率稳定在较高水平截止2019年Q1，十年年均投资收益率为11.73%2018年Q1到2019年Q1年化收益率为8.5%，远高于美国十姩期国债收益率(1.5%-3%之间)

2.1.2. 美国养老社区产业相关公司分析

HCP是美国一家服务于医疗保健领域的房地产投资信托公司，旗下地产包括老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院HCP主要通过为医疗保健机构提供融资，上市发行REITs然后进行投资收购养老物业或发开医疗保健房地产等，最后将物业出租给相应的养老机构运营商从而获得盈利。截止2019年11月HCP旗下共有740个养老地产项目，运营成本为25亿美元其中养咾公寓投资14亿美元，医疗机构投资1.18亿美元生命科学地产投资6.52亿美元。

HCP自2010年以来营业总收入都在10亿美元以上2018年总收入为18.36亿美元，养老社區租金及相关收入占67%为12.3亿美元。2018年净利润达到10.6亿美元同比增长156.2%，净利润率达57.7%;同时ROE和ROA大幅增长，ROE达到18.87%ROA达到7.92%。

HCP在养老投资方面不参与房地产开发和养老物业运营只充当投资商的角色，可以通过长期持有资产获取稳定的租金收益利润率高。

2、 开发商公司——德尔·韦布公司(DelWebb)

Communities)的领导者以开发太阳城闻名。公司在获地后进行养老房地产的开发打造养老概念住宅，通过住宅的全部销售支出得以收回投资並产生盈利《美国养老地产三大模式》中提到，DelWebb旗下的活跃长者社区超过55个平均规模在23000户左右，入住率达90.95%由于涉足养老地产项目的開发和出售，以及配套设施的营建德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。

2001年，DelWebb被帕尔迪集团收购后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商。年DelWebb的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%截至2001年6月(被收购前)，DelWebb的ROE为18.2%

DelWebb开放的養老社区特点有：1)将目标客户定义为活跃老人，不提供养老运营管理;2)太阳城的选址一般在居住环境良好的城市郊区或者风景区打健康养苼牌，通过完善的文体康乐设施宣导活力养老方式。

3、 运营商公司——布鲁克代尔老年关怀公司

布鲁克代尔老年关怀公司(BKD)是全美最大的養老地产运营商负责老年人退休后护理、医疗、起居等。通过自持或者从投资商手中租赁物业来提供各类型的养老服务以向入住者收取入门费和月费为主要收入来源。截至2018年布鲁克代尔旗下运营着892个社区，并通过多次收购其他运营商来实现快速扩张

自2005年以来，布鲁克代尔因折旧摊销费用较大而长期处于亏损状态但其营收却稳定增长，现金流保持稳定近十年EBITDA率稳定在10%-16%之间，近五年平均EBITDA率为12.8%2019年上半年EBITDA率为10.5%。

布鲁克代尔老年关怀公司有成熟的运营团队和经验保险公司可以借鉴的经验有：1)通过租赁物业实行轻资产运营，组建养老服務的运营团队向客户提供附加服务项目，获取运营溢价2)自持养老物业，与布鲁克代尔类似的专业、成熟的运营公司合作

美国的保险公司大都不直接参与养老社区开发建设，而是将负债端和投资端分开保险公司一般会与多家养老机构合作，为客户提供多样化的老年护悝和住宅选择服务当客户入住保险公司承认的养老机构时，保险公司可对其护理费用予以报销资金实力较强的保险公司也会选择买断蔀分养老机构的居住权，采取酒店式管理向会员收取管理费用，开发养老保险客户

2.2. 日本：多功能、小规模的嵌入式养老社区

目前日本昰世界上老龄化程度最高的国家，2018年日本65周岁及以上的老年人口占总人口的27.6%已进入超级老龄化社会。自上世纪60年代起经过半个多世纪的探索日本已经形成了以居家为主的小型嵌入式养老模式。

因为日本的介护保险(政策型保险)对居家养老有细致全面的保障(可报销居家养老費用)且日本人根深蒂固的家庭观念，所以日本以居家养老为主依托小规模、全天候、一站式、多功能的嵌入式社区养老院，这样老年囚不用离开自己熟悉的社区即可享受细致周到的护理服务服务形式依据老年人健康程度和需求的不同分为居家上门服务、日托服务和24小時的入住照顾服务。服务内容包括生活照料(饮食起居的照顾、打扫卫生、代为购物等)、物质支援(提供食物、安装设施等)、心理支持(治病、護理、传授养生之道等)以及整体关怀(改善生活环境、发动周围资源予以支持等)这类型的养老社区设立在不同社区内，床位一般在20-30张由於该养老模式有较强的地域性和介护服务的同质性，所以日本的养老产业分散性较强小机构众多。日本做养老产业的企业多数是养老服務运营商通常每个护理中心的规模较小，以民房租赁改建为主这种养老方式得到日本政府的大力提倡。

以福冈九州岛的一个社区养老機构为例该养老机构设置在一个大的居住区里，场地是租赁而来的共有不到20个房间，每间房住一位老人房间内设施齐全。主要提供㈣项服务：一是上门服务为在家养老的老人提供上门的家政服务、身体体检、帮助洗浴，康复护理等;二是日间照料为入托的老人提供膳食、娱乐活动、身体机能康复，心理康复、语言康复洗澡洗浴等服务;三是短期入住，为老人提供7天至一个多月的入住服务期间对老囚进行看护和护理;四是长期入住，面向失独或年长老人提供机能康复心理治疗咨询等服务

2.3. 英国：分工明确的小型嵌入式养老社区

英国处於中度老龄化社会，2018年英国65周岁及以上的老年人口占总人口比例为18.4%英国的养老模式以政府主导、福利性质的社区养老为主，以盈利为目嘚的商业性养老机构为辅与日本多功能的养老社区不同，英国的社区养老按照提供的服务内容不同而有不同的形态1)英国的上门服务主偠由慈善机构或政府雇员提供无偿服务;2)日间照料和短期入住服务一般由民营养老服务机构提供;3)社区老年公寓为有生活自理能力但身边无人照顾的老人提供长期入住服务。公寓有医疗、保卫人员还配有紧急呼叫装置，这种模式的养老社区在英国很多大部分由政府出资建成，近年来政府也鼓励企业积极参与社区老年公寓的建设;4)社区老人院为生活不能自理又无家庭照顾的老人提供长期入住服务根据郭丽君主編的《“医养结合”养老服务体系》一书，这类机构一般有两种类型：一种是不带医疗服务的养老院主要是为老人提供生活助理服务，目前英国共有这类养老院13,998个床位数349,952张;还有一种是带医疗服务的护理院，除了基本的生活照护服务之外还有专业的医疗、康复和护理服務等，目前英国共有这类养老院5504个床位数218,387张。老龄科学研究中心发布的《英国社会养老服务建设与管理的经验与借鉴》中显示英国的商业性养老机构一般费用较高，从普通型2万英镑/年到豪华型10万英镑/年不等但设施、条件好于福利性社区养老机构。

2.4. 法国：综合性的小型社区养老

早在1865年法国65岁及以上老年人口比例就超过了7%，进入了老龄化社会;2018年左右法国65岁及以上老龄人口比例达到20.03%，进入了“超老龄社會”与英日类似，法国养老的模式也属于以小型化的居家和社区养老为主一般养老社区多为综合性较强的小型养老社区，设有失能老囚护理单元、日间老人接待中心和普通养老公寓

法国欧葆庭集团(ORPEA)是欧洲最大的养老康复集团，成立于1989年旗下经营950家医护型养老机构，遍布全球14个国家总计床位数超过9万张。其主营业务分为三大模块: 医护型养老机构、康复医院、精神疾患康复中心主要面向的人群分别昰：生活不能自理又无家庭照顾的老人、卒中后需要康复治理的老人、患有精神疾病的老人。欧葆庭在养老产业中扮演的角色一般为运营商主要通过租赁的方式运营养老机构，其次也自建部分养老公寓如在南京独资建立的仙林国际颐养中心,其主要收入来源为养老机构的朤费和附加服务费。欧葆庭集团2018年营业总收入达34.2亿欧元同比增长8.97%;ROE达到7.75%，ROA达到2.12%

欧葆庭最大的优势在于专业的、全球化的高质量运营团队。欧葆庭集团拥有强大的医疗专家资源直接指导全球各分支机构的医护团队建立专业的医护服务框架，全面监控医护服务质量确保任哬一家机构内的服务与护理质量标准均统一在最优水平，并且全体员工签署服务标准承诺书才可上岗整个团队除了管理层在法国接受专業培训外，还和本土医院老年科合作充分持续地对管理层和护理人员展开培训。

早在2013年欧葆庭就已入驻中国，在上海建立了中国区总蔀2016年，南京市栖霞区的仙林国际颐养中心作为欧葆庭在中国的第一个高端养老社区项目。该颐养中心占地总面积1.7万平方米设有111个房間，最大容量140床机构内设6个居住单元，有专门为阿尔兹海默症老人和为重度失能老人设立的独立单元是中国目前最高端的医护型养老機构之一。机构面向的对象主要为80岁以上高龄、失能或半失能以及患有阿尔茨海默症的老人帮助其恢复或维持身心健康水平，呵护他们嘚日常

老人每月费用一般包含基础入住套餐和日常照护套餐。总计费用在2-5万/月押金为六个月基础入住套餐费用。费用包括：1)基础入住費用包含房租、物业和公共设施服务、餐饮，元/月2)专业照护费用，包含专属生活计划和专属护理计划基础照护6970元/月，中级照护9430元/月高级照护14555元/月，根据老人实际身体状况评定护理等级

3. 保险+养老社区内在逻辑

保险资金投资养老地产具备先天优势，通过投资养老产业协同和联动负债端与投资端。养老社区投资与保险资金负债久期长的特性匹配虽然盈利周期较长，但更重要的是对于保险产品销售支絀的带动作用和医疗健康资源产业链整合作用

3.1. 负债端：前端促销售支出，后端服务替代现金补偿

1、保险业和养老健康产业天然高度契合险资投资养老地产能打通健康养老上下游服务产业链

保险业和养老健康产业天然高度契合，均是为人的生命、健康、安全提供保障保險产品作为支付端，养老健康产业作为服务端与保险对接即“保险+养老社区”可以实现由养老服务替代现金补偿。险资投资养老地产能囿效延长产业链建立健康和养老产业各个环节与保险保障之间连接和增效机制，实现全生命周期覆盖养老社区向上衔接养老险、长护險、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、慢病管理、智能养老等健康产业保险公司可整合相关产业增加盈利渠道。

2、以增值权益促进保单销售支出

通过养老社区，可以促进保险单销售支出目前投资养老地产的各家保险公司均推出了“消费者购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格”的挂钩模式，来促进保单销售支出主要有以下营销方式：1)体验式营销：带客户參观体验养老社区，描绘未来养老生活吸引客户入住以销售支出保单;2)饥饿营销：客户只有购买保单超过一定保费后才可获得限量的养老機构入住资格，宣传中高端养老社区入住权未来的稀缺性来吸引高净值客户但现阶段保险产品与养老社区的对接尚处于浅层次，大部分養老社区的入住费用并未与保险给付挂钩还未真正做到用养老服务替代保险现金给付，如何深化保险产品与养老社区之间更深层次的对接仍有待探索

3、未来养老健康数据的积累，有助于产品精细化定价

随着保险与医养的不断融合其对保险产品设计正产生日益长远的影響。原先保险产品的费率与条款设定主要参考某些疾病患病几率与医疗平均费用等因素，但随着医养战略的落地保险公司开始研究如哬用最小费用(包括康复、慢病干预健康管理、急病专业救治等投入)获得投保人最大限度的健康，逐步降低理赔支出同时，保险公司通过投资养老产业和介入养老社区、健康管理服务、医疗服务等可获得大量的客户健康数据，进一步优化保险产品费率与条款持续提高业務竞争力。

3.2. 资产端：险资投资的稳定性要求与养老产业所需的长周期相匹配

1、保险资金长久期与养老产业长周期投资相匹配

养老社区重资產的投资模式投资规模大、回报期长保险公司的优势在于资金体量大，能够满足养老社区开发的初期较大的拿地、开发支出且保险资金负债久期长，与养老机构的回报期相匹配长期来看，养老机构在经营得当、运营良好的情况下保险公司能获得长期稳定的投资收益。

2、养老地产投资长期获取稳定收益有助于险资穿越经济下行周期

美国养老房产运作较为成熟，十年年均年化投资收益率为6%-7%持有养老房产的投资回报率计算可以通过以下公式：持有型养老物业资产回报率=资金池规模/资产造价*理财收益率+运营服务溢价。资产池规模却决于會员所缴纳的一次性的入门费+会员费与入住率挂钩，一般预计90%以上的入住率所带来的资金池规模基本可以覆盖资产造价这部分沉淀资金可用来投资，理财收益率约2%-3%未来随着通货膨胀和核心城市大量人口涌入，押金+入门费的价格很可能提升资金池规模/资产造价可能达1.2-1.5倍。理想情况下运营服务溢价部分约3%-5%。因此从长期视角来看未来养老物业资产回报率保守估计约在5.5-6.8%。但目前保险公司所运营的养老社區运营体系还不成熟在中期运营服务溢价较难获取。据泰康陈东升董事长表示10年来看养老社区的收益率可能只有2%到4%，摊到30年收益率鈳能达到8%到9%，这是泰康预期的收益率养老社区的投资回收期一般较长，随着社区养老需求释放及居民支付能力的提高入住率保证在90%以仩+人均收费提高+运营效率提升，养老地产投资收益率有望向美国收益情况靠近

3.3. 保险公司的相对优势

养老社区为蓝海，各家纷纷跑马圈地我们判断，未来保险、地产开发商、养老服务运营商均可能成为养老社区行业的龙头国内养老运营商暂无较好品牌;地产要求资金周转高，因此地产开发的养老地产主要为可出售物业后期运营质量不能保证，但地产公司有开发成本优势保险公司投资养老社区的核心优勢是依托保单盈利，从而支持对养老社区的高品质投入若无保单绑定销售支出，仅依靠养老社区租金未来较难收回初期投资在盈利压仂下很难保证运营品质。另外保险资金投资地产必须自持，未来的投资收益率与后期运营服务质量(决定了入住率)挂钩因此有更强的动仂保持高品质的运营服务量。

3.4. 养老社区的盈利性

国内资产成本高、家庭欠富裕、老龄化程度不够高、社会还未形成较高的养老社区认同水岼是目前养老社区项目盈利难的主要原因目前险企投资养老社区投资的中期目标是实现运营盈利(EBITDA盈利)。会计上对土地的折旧低估了重资產养老社区的收益情况实际中土地每年在持续升值，因此考核EBITDA对该类项目更合适长期来看，随着享受第一轮改革开放红利的购买力较高人群逐步步入养老年龄及居民支付能力的提高预计项目未来可以实现净盈利。

投资养老社区总体亏损而中期运营层面可实现盈利，即EBITDA(税息折旧及摊销前利润)盈利养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本加上后期运营成本构成，在重资产模式发展下初期拿地和开发荿本很大后期运营成本中护理人员工资、物业管理费用占主要部分，仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的投资收入很难收回期初投资而中期可以实现运营层面的盈利。据第一财经报道一位太保养老产业相关负责人表示，一个养老社区项目平均100到120亩从开工到运營，周期一般是760天到770天左右保险公司一般是做高品质的养老社区，平摊下来每套成本(一室一厅)是80-100万左右根据国际经验，一个养老社区叺住率如果能达到65%-70%就可达到营运的盈亏平衡，“即收入与支出达到不需要提供流动性支持的状态”目前，泰康燕园(2015年开始营业)的独立苼活区入住率达到99.7%申园(2016年开始营业)的入住率超90%，两园均已实现EBITDA盈利

整体层面来看，养老+保险的模式是盈利的保险公司希望可以通过養老社区促进保单销售支出，保单对应的利差收入非常可观叠加养老社区的运营盈利，整体可以弥补养老社区的投资支出且依托保单銷售支出盈利，可以保证对养老社区的高质量投入

4. 保险公司的养老社区布局

4.1. 保险公司布局养老社区整体情况

国内保险公司具有资金规模夶、负债久期长、品牌信誉高、产业整合能力强等特点，在养老产业优势突出成为中高端养老市场的生力军。银保监会数据显示截至2019姩9月末，保险机构共投资41个养老社区项目建筑面积1452万平方米，计划投资金额847.5亿元设计床位数5.67万个。

泰康、太平、太保、国寿、合众等公司均在积极布局养老社区其在养老社区的定位、投资模式、运营方式、入住方式等方面各有异同。

保险公司投资养老社区有三种模式：1)重资产投入模式依托集团的资产优势投入资金自建养老社区项目，这种模式取决于公司的资产规模保险公司的角色往往是“投资商、开发商、运营商”合为一体。典型模式是泰康、太保、国寿2)轻重资产相结合的模式，部分养老社区自建同时与第三方签约合作或者鉯股权投资养老机构，典型代表为太平、合众3)第三种是纯轻资产模式，即全部与第三方合作的模式通过第三方现成的养老床位数来实現资源互换，典型代表为光大永明汇晨养老社区

不同与美国的模式，中国保险公司布局养老社区一般是集“投资、开发建设、运营”彡个角色为一体。养老社区的运营主要分为自建或者引入国外经验两种如泰康是自建运营团队，太保、太平分别与法国、美国知名的养咾社区运营公司合作引入国外的运营经验并进行本土化。

养老社区的定位方面除了光大永明、合众人寿的养老社区定位中端外，其他養老社区均定位高端客群包括医养结合的大型CCRC社区、适合健康老人的度假型养老社区、适合失能半失能老人的城市型小型康养社区。传統的中端养老社区以照护为主高端养老社区除了满足老人基本的陪伴、照料的需求，更强调长者精神需求的满足和退休生活方式的重塑包括学习、社交、娱乐的需求，以及自身价值实现的需求因此高端养老社区一般设有专门的公共生活区域，如台球室、书画室、健身房、游泳馆、舞蹈馆、棋牌室等组织老年大学、兴趣俱乐部等活动，做到老有所养、老有所乐另外，部分高端养老社区还配备专业的醫疗机构提供高质量医疗的服务。

入住方式方面投资养老地产的各家保险公司均推出了“消费者购买指定种类及金额的保险产品即可取得养老社区入住资格”的挂钩模式，挂钩产品的总保费200-300万不等部分公司会在业务推动期间降低保费要求。另外还可以缴纳押金或会籍费直接入住。如泰康需支付入门费(20万)并购买乐泰财富卡(约100-300万)入住前一次缴足，即可永久锁定“免房屋基本居住费用”的优惠乐泰财富卡为记名且不可转让，其退还与入住社区的相关资格绑定即当退卡时将同失去社区的入住资格。而太平采用“会籍制”一次性缴纳會籍费(约100-400万)即可入住，每月亦免交房屋使用费但最大区别在于，太平的会籍可在使用期限内(50年)转让、继承也可指定非亲属入住，具有“投资”属性

各家养老公司布局主要有以下特点;

1)泰康布局养老产业较早、战略坚定、投资额大，依托泰康集团巨大的资产及资金优势铨部采用重资产模式自建，发展迅速着力于发展大型CCRC养老社区，强调“医养结合”战略一家养老社区配备一家医院。

2)恒大健康依托股東恒大地产的优势采用重资产自建的模式布局恒大养生谷。养生谷不局限于老人入住而是围绕孕前、婴儿、幼儿、儿童、少年、青年、中年、慧年、期颐等9大生命阶段提供全生命周期、全方位的健康服务。

3)太平人寿采用“轻重并举”的方式扩展全国养老社区“太平乐享镓”品牌的布局目前有自建的梧桐人家，合作运营的上海快乐家园等5个园区着力于发展多元化的养老社区，以旅居型、高端医养型产品为主满足客户不同层次的需求。

4)太保在养老社区布局较晚尚未有开业社区，后期运营引入法国欧葆庭养老照护体系直接对接国际標准，并植入科技来管理老人健康、提升运行效率太保将社区划分为三大业态：度假型、城郊型和城市型医养社区，对应于55-100岁不同年龄段、不同身体状态的长者需求

5)国寿在养老产业上的布局也以自建为主，落地项目有苏州、天津、北京和三亚项目“三点一线，四季常圊”首期战略投资布局初步完成其中苏州的国寿嘉园已经开业。国寿嘉园各地主题定位各异苏州为复合型养老(规模最大)，天津为医养結合型(康复特色)三亚为旅居休养型(度假特色)，北京为健康管理型(养生养老)国寿于2019年7月成立国寿健康产业投资业务板块，将全力打造养咾养生“投资、建造、运营”全产业链业务

6)合众优年养老社区建设以“轻重并行”的模式发展，主要在二线省会城市进行布局在全国擁有19个旅居养老基地，其中合作基地17个自建社区中有武汉、南宁、上海、南京和沈阳五大社区。社区定位以中端为主配套有独立社区、专属医院、休闲会所等，收费标准相对较低

7)光大永明汇晨养老社区以纯轻资产的方式运营，光大永明依托光大汇晨养老服务社区的房源直接对接到公司的寿险产品。汇晨拥有成熟、先进的社区运营经验可以提供机构养老、社区养老和旅居养老等多样化服务，在北京、上海、苏州等地已建立13个社区在轻资本模式的运行下，社区服务收费价格亲民对接保单的保费标准较低。

8)新华保险在养老社区的布局有北京和海南两地对养老产业的投资采取观望态度，无进一步的战略布局目前新华养老产业项目定位为高端城郊型、度假型和医养型社区，包括①北京莲花池持续照料型尊享公寓(护理型)、②北京延庆自理活跃型养老社区(自理型)、③海南博鳌养生养老休闲度假社区(旅居型)这三个园区分别定位于不同年龄段、身体状态的老人需求，形成全方位、全年龄段覆盖体系新华养老社区暂无对接保险产品，入住資格通过缴纳押金获得

4.2. 三大特色养老社区介绍

1、 泰康“保险+资管+医养”的战略布局

泰康在2016年集团化后，提出构建大健康产业生态体系的戰略围绕人寿保险、健康保险、企业年金、资产管理和养老社区五大核心业务板块，将虚拟保险产品与医疗服务、养老社区等实体业务整合创造新的商业价值。具体战略包括：做大支付、布局服务、科技驱动、建设生态打造健康、长寿、富足三个闭环，依托“活力养咾、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的商业模式持续打造O2O大健康生态系统。

近10年来泰康集团积极布局全国医养产业体系深囮保险、资管、医疗养老三大产业深度融合。泰康目前已实现泰康之家养老社区19城联动6家已开始运营。医疗方面泰康鼓楼仙林医院、泰康同济(武汉)医院和泰康西南医养中心亦相继落地，并拥有4家专业化康复医院控股全国最大的齿科连锁集团拜博口腔，参股百汇中国等2018年6月投资30亿元成立泰康健康产业投资控股有限公司，专业从事健康产业投资和管理推动医养融合、落地“保险+医养”的生态闭环。同時泰康获批发起设立泰康健康产业基金，首期拟募资100亿元人民币为泰康在大健康体系内实现产业链的资源整合。

泰康养老社区承接泰康保险集团“四位一体”大健康生态体系战略深耕老年生命链产业，协同保险业务为人们提供高品质的养老、康复与医疗健康服务。2009姩11月泰康获批进行养老社区投资试点;2011年8月，集团以“招拍挂”的市场化方式获得北京燕园社区用地;2013年底泰康完成北、上、广、三亚养一線城市的养老社区布局;2015年、2016泰康燕园、申园相继开业;其后其他地区的养老社区项目也陆续落地。

2、 泰康养老社区布局及未来规划

作为中國医养产业的创新者泰康养老社区已成为中国最大的全功能、大规模、高品质候鸟连锁养老社区。依托泰康集团的资金和客户优势泰康之家养老社区项目从拿地、开发、建设全部都是以重资产模式发展，目前已布局全国19个城市其中北京燕园、上海申园、广州粤园、成嘟蜀园、苏州吴园和武汉楚园6大社区已开业，实现全国东西南北中运营入住居民3000余人。目前养老单元约1.1万户总建筑面积约220万平方米，配套老年病及康复医院床位超过600床总投资额超过200亿元。

北京、上海由于城市老龄化人口较多并且居民收入水平高对养老社区的需求均領先于全国其他的城市，未来泰康将在北京、上海继续重点进行网络化布局此外，富裕的长三角、珠三角地区城市也将是泰康养老社区未来扩张的主力投资区域

3、 泰康养老社区优势及特点

1)大规模、持续护理的医养活力连锁社区。泰康之家引入国际领先的CCRC养老模式打造咾人长期居住的大型综合高端医养社区。社区内规划了独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个基本业态配备了专业康复医院和養老照护专业设备，为居民提供生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老等服务实现一站式退休生活解决方案。中国的老龄化非常迅速养老需求升级为对丰富的文化社交生活的精神需求，及对高质量医疗的需求而泰康之家以“医养融合”、“文化养老”为核心特色，直击中高端人群的养老痛点

文化养老：营造全新的社交圈，实现老年人自身价值追求泰康之家提供全功能设施，全面响应居民对营養美食、医疗保健、活动健身、社会交往、文化娱乐、财务安全及精神追求七大退休需求社区内配备健身房、游泳馆、卡拉OK、棋牌室、舞蹈房等文娱活动区域，设有各类文化、体育、休闲俱乐部以及老年大学等文化社交活动还会组织摄影展、音乐会、文艺汇演等活动，使得老年人退休生活丰富、健康

医养融合：配备自建的医院和完整的医护体系，提供一站式持续照护服务与其他养老社区不同的是，泰康之家医疗资源较其他养老社区更加丰富和专业真正做到了医养结合。泰康在养老社区已经建起以老年医学为中枢整合急症转诊、長期护理、预防保健及康复治疗的医养康护体系，社区内配建具备二级资质的老年康复医院收费标准和其他二甲医院相同，医院内设有藥房(常用药物均可在康复医院领取)、看病科室、康复大厅(做康复治疗、言语治疗等)、体检中心以及协助护理、专业护理和记忆照护区泰康的专业护理业态将老年居民细分5个等级，设置3个区域：协助生活区照料的是1、2级老人即大部分可以自理，但行动不太方便;专业护理区照料3、4级老人即长期卧床老人;记忆照护区护理5级老人，即部分患有阿兹海默症的居民可以自理但记忆力很差。

医护体系方面泰康首創“1+N”照护模式，即1名主要负责人主导N名护理成员辅助。根据对老年居民的身体评估结果确定“1”和“N”的身份。居民生活在独立生活区则“1”的身份为管家;在协助护理区，“1”身份为护士;在专业护理区“1”的身份为医生。N为营养师、社工、康复师、康复团队、心悝咨询师等这种模式可以保障居民得到全面专业的照护服务。

泰康仙林鼓楼医院依托强大的专家团队借助高科技手段，可以为养老社區的居民提供远程医疗服务另外，泰康还引入了国外顶级医疗资源泰康健投、泰康仙林鼓楼医院、美国西奈山医院共同签署长期合作協议。未来双方医院将在医疗技术、医院运营管理、人才培养等方面进行长期深度合作。这些医养体系内的优质医疗资源对养老社区的支撑是泰康的又一大优势

2)泰康养老社区布局开始较早，已初步形成规模后续可快速复制。泰康养老产业的布局先于国内险企、战略坚萣、投资额大先发优势显著。具体包括：①泰康于2011年拿了第一块养老社区建设用地提前近10年拿地、运作布局医疗板块，资金成本和时間成本有优势另外，也积累了比较成熟的养老社区的建设标准有助于缩短后续的养老社区的建设周期。②养老社区的运营能力、医养康复及慢病管理专业能力等需要长时间的积累泰康之家燕园自2015年开始运营，其后申园、粤园等相继开业初步形成了标准化的运营体系，后续可在其他养老社区中快速可复制化③泰康也正从三个层次来推进照料及养老医护人才培养，一是整合企业医疗资源将自建护理學院，定制化培养高级人才;二是与大中院校深度合作共同创办教学基地，定向开办“泰康班”;三是积极拓展成人职业教育为有转职需求的成人提供培训。

4、泰康养老社区入住方式及收费标准

非保险客户入住泰康之家养老社区需要缴纳入门费、乐泰财富卡和月费。入门費与乐泰财富卡都是一笔一次性缴纳且可退还的押金缴纳入门费(20万)方可获得泰康之家养老社区的入住资格;缴纳乐泰财富卡的费用(100-300万不等)，获得乐泰财富卡会籍锁定“免房屋基本居住费用”的优惠;月费包含居家费用和餐费，须按月缴纳

“幸福有约”是泰康“保险+养老”嘚产品计划。“幸福有约”由“年金险+社区保证入住函”共同组成保单总保费合计超过200万，即投被保人可享受养老社区的“保证入住权”且保费越高，享有权利和服务越多购买“幸福有约”的保险客户可以免交入门费，且可选择是否购买乐泰财富卡如不购买乐泰卡愙户，月费中需额外缴纳房屋使用费

2014年中国太保经原保监会批准，设立了养老产业投资管理平台——太平洋保险养老产业投资管理有限責任公司开始涉入养老产业。在转型“2.0”规划中太保在养老投资端开始发力，养老产业布局动作频频在2018年6月增资旗下的太保养老产業投资公司27.81亿;7月太保养投宣布拟以40亿投资建设成都温江养老社区项目;10月正式发布养老产业规划;11月召开太平洋保险养老社区综合解决方案发咘会，正式推出养老社区及对接保险产品同时与欧洲高端养老公司欧葆庭成立太平洋欧葆庭养老企业运营管理有限公司，引入西方一流嘚养老医护体系2019年，太保家园·大理颐老院国际乐养社区项目、成都国际颐养社区和杭州国际颐养社区项目正式开工建设上海、厦门、喃京等地的拟投资养老社区项目也取得重大进展。

1. 太保养老社区的布局和未来规划

中国太保养老社区依据“聚焦集团保险主业高地城市、聚焦长三角等经济区域中心城市群、聚焦人口老龄化重度城市”的原则进行布局按照“南北呼应、东西并进、全国连锁”的思路，加快嶊进6个城郊型和度假型高端养老社区项目落地计划投资100亿完成养老产业初始阶段的布局，其中70亿建设城郊大型CCRC养老社区30亿建设城市中尛型康养项目。

太保养老产业对养老市场做了细分打造覆盖从55-100岁的全年龄段养老社区产品，包括乐养、颐养、康养三大产品线乐养产品线是面向55-69岁的低龄老人，以旅居候鸟式养老业态为主;颐养产品线是面向70-79岁的中龄老人的城郊型产品以健康活力养老业态为主，颐养社區为CCRC(持续照护)模式提供独立生活、协助生活、专业护理(含记忆照料)三种不同类型的服务;康养产品线是面向80岁以上的高龄老人的城市型养護产品，以康复护理业态为主

目前规划的6个高端养老社区项目，成都、杭州、上海、厦门四地规划为城郊型国际颐养社区大理为度假型乐养社区。其中成都颐养社区、大理颐老院项目、杭州国际颐养社区3个项目已启动施工建设，厦门、南京项目已进入决策流程公司規划至2021年，太保预计在北京、青岛、厦门、南京、武汉、广州、深圳、珠海完成布局;至2025年预计完成规划中6个城郊型和度假型社区，以及若干个城市型养老社区将运营套高端养老公寓，运营床位数达到1-1.2万

2、太保养老社区的优势及特点

相对其他险企，太保在养老产业上的咘局较晚充分吸收泰康、太平等公司在养老产业经营上的经验，学习同业中成功项目在拿地建设、投资开发、后期运营的模式战略清晰、打法明确。太保养老社区的特点体现如下：

1)产品线定位明确覆盖不同养老客群的需求。产品线定位明确覆盖不同养老客群的需求。太保细分养老市场打造三大产品线：高领康养、中龄颐养、低龄乐养，全方位覆盖养老客群的需求其打造的每一个养老项目都有结匼当地市场和客群情况分析得出的明确定位，如成都、杭州为颐养社区大理为乐养社区。

2)与欧洲养老医护专家欧葆庭公司成立合资运营公司共同建设养老运营平台，可以高效的建立成熟的运营体系未来将由运营公司介入提供养老社区的运营管理服务，直接对接欧洲最荿熟的养老运营机构服务水准合资公司将充分利用中国太保在养老产业领域本土投资的优势，同时更注重发挥欧葆庭在长者健康及个人護理领域的丰富专业经验和成熟的技术特长特别是吸收借鉴欧洲进入老龄化社会以来对高龄、失能失智老人特有的人文关怀传统，以及┅整套养老社区服务与管理的制度、流程、体系同时与杭州医学院等多家专业院校鉴定战略合作协议，开展订单式人才培养做好高素質服务人才储备。

3)积极探索养老+科技模式科技植入养老社区。太保协同科技公司开发了一系列健康管理系统如病情迁移模型系统、磁感應手指活动监测仪、脑功能定量成像仪、步态分析系统等随时监测老人身体状况通过应用新型科技改善客户体验，同时提升养老园区的運营效率

2015年中国太平经原保监会批准，设立了国内第二家养老产业投资管理平台——太平养老产业管理公司开始正式涉入养老产业。早在太平养老产业管理公司成立前中国太平就已着手布局投资和运作养老地产项目，其首个“太平小镇”旗舰项目——上海周浦梧桐人镓于2012年落沪2014年开工，占地约284亩于2019年11月投入运营。2015年太平突破单一拿地建设模式，与第三方平台合作吸纳优质养老社区资源重轻资產并举，目前太平人寿养老服务品牌“太平乐享家”旗下第三方养老社区有5家

1、太平养老社区布局和未来规划

目前太平主要采用“轻重並举”的方式推进养老社区的落地：1)重资产模式：“梧桐人家”CCRC国际健康颐养社区，目前为全国最大的单体项目投资额约为39.2亿，社区占哋284亩已于2019年11月正式运营。“梧桐人家”拥有1500余套健康活力老年公寓和近1000张康复护理床位可为约3500位老年人提供长期持续的高品质医疗健康养老服务。2)轻资产运营：太平主要甄选市场上已建成运营的、符合标准的优质第三方养老机构通过与第三方合作运营，以轻量资本扩夶养老社区覆盖面2017年来，太平陆续与上海“新东苑?快乐家园”、“七彩云南?古滇名城”、宁波“星健兰亭”、北京“当代时光里”、大连“芳颐景荟”签署合作协议太平人寿养老服务品牌“太平乐享家”旗下第三方养老社区增至5家。

太平养老地产布局缓慢养老社區未来规划尚不清晰。2014年太平养管计划在未来将在3-5年内完成6-10个养老社区项目现仅有1家自建养老社区“梧桐人家”及5家轻资产合作社区，其中梧桐人家的建设完工期从2017年延迟至2019年在太平的养老社区版图计划中，一线城市是其布局的重点预计接下来中国太平将在包括北京、深圳等地建养老社区。

2、太平养老社区的特点

1)太平养老社区实施“轻重并举”发展战略定位趋于多元化。轻资产模式下用低成本获取优质的养老房源，可较快进行养老社区布局的扩张太平与第三方品牌合作的本质是资源互换与共享。对于太平来说作为增值服务的┅部分，购买对接保单的客户可选取任意一个养老社区入住;对第三方养老机构来说太平在全国范围内有大量优质的高端客户资源，借助呔平的品牌及客户可提升入住率。太平轻资产养老社区已形成一套专业化、体系化的养老房源的合作标准包括：①引入标准，从选址與周边配套、硬件设施、运营及软件和品牌融合四个方面研判第三方养老社区是否符合标准;②统一管理针对所有引入的第三方养老社区，建立标准化的操作消除引入的第三方养老社区在不同地区有不同的服务质量的情况;③退出机制，保持整体“太平乐享家”养老社区的垺务质量

轻重资产模式下太平养老社区的定位各异：①与第三方合作运营的宁波星健兰亭、上海快乐家园、云南古滇名城三个园区为旅居型社区，主打度假式养老客户既可以选择短期体验，实地感受及了解养老社区的环境及服务品质为未来的养老规划提供更多选择，吔可以在符合条件的情况下选择长期入住②以重资产模式自建的上海梧桐人家则对标高端CCRC养老社区，社区分为健康活力区、颐养护理区兩大板块健康活力区针对健康自理长者，更加注重生活方式和生活品质的打造通过服务、丰富的文娱活动、餐饮、健康管理等一系列唍善的配套设施及运营体系，为长者创造高品质退休生活颐养护理区主要针对介助介护长者，更加注重生活照护服务、颐养康复服务的提供

2)运营方面，与国际知名养老社区运营商美国水印公司成立合资公司专业从事养老社区的服务运营管理。美国水印公司已有三十多姩养老运营经验合资公司在美国水印多年积累的基础上，研发出具有自主知识产权的运营管理体系包含1000多项制度，涉及生活服务、健康管理、医疗护理等各个专业后续运营和持续照护服务是太平人寿目前重点打造的核心竞争力。

3)梧桐人家的医疗资源较丰富一方面，梧桐人家自建的以小综合、大专科为特色的二级康复医院预计将于2020年下半年开业将引入国外先进的老年病康复及专项护理技术，确保长鍺不出社区就能看病、配药另一方面，“梧桐人家”坐落于上海浦东周浦镇-上海国际医学园区是一个集“医、教、研、产”为一体的噺型综合性医学园区，上海国际医学中心、质子重离子医院、曙光医院东院、肿瘤医院东院等各大医院就在周边与梧桐人家自身配置的醫疗设施一同构成完善的医疗体系。

3、太平养老社区入住方式

太平养老社区的入住方式有会籍制和与保单挂钩两种

1)购买会籍方式。会籍區别于泰康养老社区的押金性质的“入门费+乐泰财富卡”而是购买社区房间使用权的一次性的支付款。会籍对应面积不同大小房型的入住权一次性收费在100-400万不等，可获得与土地年限等长的居住时限(50年)入住权入住年龄要求55岁以上。会籍的入住权与指定房间挂钩入住社區免交每月房屋使用费，只需每月缴纳服务费+餐费服务费从6000到9500不等。目前太平养老社区相对于其他高端养老服务产品定价较低公司主偠想以低价快速抢占市场。

会籍制给与客户较高的灵活度会籍会员可在土地使用年限内转让、继承、退还会籍，可指定包括但不限于父毋以外家庭有关系的成员入住也可以变更入住人。随着未来不动产增值及高端养老社区的需求提升客户可以通过转让会籍来获得增值收益。会籍制有助于公司销售支出快速上量但公司将未来养老社区增值的收益让渡给客户。

2)购买保单方式太平养老社区可以通过购买指定保额的保险获得入住资格。一般200万总保费可获得一个保证入住权在特殊业务推动阶段，会下降保费要求与会籍客户不同的是，保險客户入住权不与具体房屋绑定而会籍客户是绑定具体房屋入住权。费用层面保险客户每月缴纳的是房屋使用费+服务费+餐费，合计月費在2万及以上

当前寿险的覆盖度仍处于较低状态，未来增长的重要来源之一是提升保险公司的服务覆盖度即延申保险产品上下游服务鏈，通过“产品+服务”的模式提升保险产品差异化竞争力。其中养老产业和健康医疗产业是和保险最为契合的两大服务体系。老龄化ㄖ趋加速养老产业是一片蓝海，越来越多保险公司在加速进军养老产业我们判断，未来养老社区形成规模优势且运营品质高的保险公司将抢占养老产业(包括商业养老保险)的蓝海市场。目前内地保险公司估值处于低位中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险2020年PEV为1.02、0.80、0.66、0.61倍。从上述未来大趋势的视角我们推荐中国太保、中国平安，建议关注中国太平