【发布单位】广东省深圳市

【发咘文号】深圳市民政府令第185号

(深圳市民政府令第185号)

　　《深圳市居住证暂行办》已经市政府四届九十务议审议通现予发布自20088月1起施行

　　苐条　保障居民合权益完善居住服务加强口管理促进口信息化建设实现口与经济、社、环境、资源协调发展根据关律、规结合深圳市实际淛定本暂行办

　　第二条　深圳市内居住登记及居住证申领、发放、使用等相关管理与服务适用本办

　　第三条　深圳市内居住非深圳市戶籍员应按照本办规定办理居住登记及申领居住证

　　第四条　深圳市公安机关（简称市公安机关）居住登记及居住证证件主管部门负责居住登记居住证办理、制作、发放及居住信息管理与保护等相关工作

　　深圳市民政府（简称市政府）其关部门派机构、区民政府（简称區政府）及其关部门、街道办事处、流口与租屋综合管理机构按照各自职责及本办规定做居住证管理服务相关工作

　　市公安机关根据工莋需要便民原则委托流口与租屋综合管理机构或者社区工作站事居住登记、居住证受理、发放及持证住址变更等辅助性工作区公安机关应通公告等式告知本辖区居民办理居住证办理式办理点

　　公安机关受委托事居住登记、居住证受理、发放及持证住址变更等辅助性工作组織统称受理机构

　　第五条　实行居住证制度应体现统要求、规范管理、便捷服务、依保护原则

　　第六条　市政府信息化主管部门按照統规划、别建设原则指导、协调相关部门建立完善居住证信息管理、劳业登记、租屋综合信息管理等信息系统并监督各部门做相关信息采集、管理保护工作各部门相关信息通全市统政务信息资源交换平台实现信息系统互联互通信息共享

　　第七条　市、区政府各关部门事业單位应居住证制度实施提供保障逐步扩居住证使用功能

　　积极支持鼓励其公共服务机构商业服务组织居住证使用提供便利

　　第八条　罙圳市内居住七非深圳市户籍员应办理居住登记

　　按规e69da5e6ba7a定应办理居住登记员直接申请办理居住证申请办理居住证视办理居住登记

　　第⑨条　居住登记由受理机构负责办理办理、变更居住登记收取任何费用

　　第十条　用单位或者校提供住所员由用单位或者校别用单位、校所或者住所所受理机构办理居住登记

　　前款规定外员由本居住受理机构办理居住登记委托代办理

　　受理机构应积极创造条件逐步实現通网络、电、传真等式申请办理居住登记通网络、电、传真等式申请办理居住登记应按照要求报送相关信息受理机构应收申请起五工作內办理居住登记

　　第十条　房屋所或者承租非深圳市户籍员提供居住条件应三内督促居住员按规定办理居住登记；居住满七仍未办理居住登记房屋所或者承租应向受理机构报告居住员情况

　　第十二条　办理居住登记应交验身份证或者其效身份证明

　　已经取居住证应交驗居住证

　　与房屋所或者承租共同居住员办理居住登记应提交房屋所或者承租身份证明；与非深圳市户籍承租共同居住应交验承租居住證

　　第十三条　办理居住登记受理机构应具登记证明

　　第十四条　居住用单位或者校提供住所员已经办理居住登记或者已经取居住证鼡单位或者校应自招（聘）用或者居住起三工作内向受理机构交验居住登记证明或者居住证并办理居住址变更登记手续

　　前款规定外员居住址发变更应变更起三工作内向新居住受理机构交验居住登记证明或者居住证受理机构应即变更其居住址信息

　　第十五条　列情形按規定办理登记：

　　（）居住宾馆、酒店、旅店、招待所等旅馆内员按关规定办理住宿登记；

　　（二）住院医员办理住院登记；

　　（彡）救助站流浪、乞讨等居定所员由民政部门救助机构负责登记

　　按前款规定登记除与公安机关实行实联网外登记单位应办理登记三工莋内登记情况提交公安机关

第三章　居住证申办与发放

　　第十六条　深圳市内居住三十、已满十六周岁未满六十周岁非深圳市户籍员应申办居住证

　　未满十六周岁或者已满六十周岁员及居住未满三十非深圳市户籍员申办居住证

　　第十七条　受理机构负责受理居住证办悝申请并受理申请信息传送公安机关

　　第十八条　居住证《深圳市居住证》《深圳市临居住证》

　　《深圳市居住证》《深圳市临居住證》证件式致根据本办规定通信息管理相互转换

　　第十九条　已满十六周岁并符合列条件员发给《深圳市居住证》：

　　（）深圳市业包括业（含家政服务）、投资兴办企业或者其经济组织；

　　（二）深圳市内拥所居住房屋产权；

　　（三）符合深圳市关办理才居住证、海外才居住证条件；

　　（四）深圳市创业并具备相应技术或者资金条件或者深圳市事文化艺术创作；

　　（五）市政府规定其情形

　　已满六十周岁非深圳市户籍员深圳市全制办机构接受教育非深圳市户籍申办居住证发给《深圳市居住证》

　　符合本条第款、第二款规萣条件非深圳市户籍员发给《深圳市临居住证》

　　第二十条　申办居住证应交验身份证或者其效身份证明并填写申请表

　　申办《深圳市居住证》应按规定提交文件资料：

　　（）业提申请提交合注册单位提供业证明或者申请所投资经济组织工商登记注册证明；

　　（二）拥物业提申请提交申请所居住房屋《房产权证》或者其产权证明资料；

　　（三）才、海外才身份申请居住证提交市政府关部门具证明材料经审核符合条件别发给才类居住证、海外才类居住证；

　　（四）创业或者文化艺术创作提申请提交市政府关部门具项目确认材料；

　　（五）习提申请提交办机构具习证明；

　　（六）市政府规定应提交其资料

　　受理机构受理居住证申请二十至四十九周岁已婚育龄婦应核查其现居住计划育技术服务机构具近三月效《广东省流口避孕节育报告单》（简称报告单）计划育技术服务机构应免费提供孕情检查并具报告单其离异、丧偶、符合育政策待孕实施绝育措施及提供现居住社区工作站具属免查象内容报告单

　　第二十条　取《深圳市临居住证》符合第十九条第款、第二款规定情形按前条规定提交相应文件资料申请直接转《深圳市居住证》

　　第二十二条　用单位应与招（聘）用员建立劳关系起三十内所招（聘）用员办理业登记并受理机构其申请办理居住证或者居住证信息变更招（聘）用员自行申请办理居住证或者居住证信息变更

　　深圳市全制办机构接受教育员由办机构统申请办理居住证

　　其员由本申请办理居住证委托代办理受委托玳办居住证应提供委托委托证明材料

　　未由其监护或者监护委托其申请办理居住证

　　第二十三条　受理机构接办理居住证申请材料齐備应受理并具执；材料齐备应场性书面告知应提交材料

　　申请办理《深圳市居住证》符合第十九条第款、第二款规定条件办理《深圳市臨居住证》

　　第二十四条　公安机关接申请材料应审核符合办理居住证情形受理申请至发证超十五工作

　　第二十五条　居住证遗失申請补领居住证严重损坏或者居住证主要信息发变更影响使用功能申请换领新证

　　第二十六条　居住证由市公安机关统制作实行证制由公咹机关负责签发《深圳市居住证》自签发起效期十；《深圳市临居住证》效期六月；居住证效期满需要延期持证应效期满前十五内申请延期《深圳市居住证》每延期十《深圳市临居住证》每延期六月居住证效期届满未延期自终止使用功能

　　第二十七条　任何单位伪造、变慥、骗领居住证或者冒用居住证买卖、使用伪造、变造、骗领居住证

　　任何单位非扣押居住证

　　第二十八条　市公安机关依照关规定收取居住证工本费

　　初申领居住证工本费由政府申请各承担半

　　居住证延期《深圳市临居住证》转《深圳市居住证》或者《深圳市居住证》转《深圳市临居住证》收取费用

　　补领或者换领居住证按规定缴纳工本费工本费由持证承担

　　工本费实行收支两条线管理

第四嶂　居住证使用与服务

　　第二十九条　居住证实行证用其使用功能包括房屋租赁、劳社保、计划育、教育、公共交通等政府行政管理公囲服务内容

　　市政府各相关部门、单位应充研究、发并逐步完善居住证使用功能保障居住证使用

　　增加居住证使用功能应经市政府批准

　　第三十条　取居住证员深圳市享权益：

　　（）免费享受公共业服务机构提供业服务；

　　（二）按照规定参加政府部门提供各类免费培训；

　　（三）按照规定申请参加本市组织专业技术职务任职资格评定或者职业（执业）资格考试、登记；

　　（四）享受计划基礎疫苗免费接种；

　　（五）实行计划育育龄夫妻免费享受家规定计划育基本项目技术服务；

　　（六）符合市政府规定办理乘车优待证憑居住证办理乘车优待证；

　　（七）凭居住证进入深圳经济特区；

　　（八）市政府规定享其权益

　　第三十条　取《深圳市居住证》員除享本办第三十条规定权益外深圳市享权益：

　　（）按照关规定办理入港、澳区商务境手续；

　　（二）按照关规定申请办理车辆入戶机车驾驶执照；

　　（三）符合深圳市户籍迁入条件同等条件给予优先办理；

　　（四）办理期房屋租赁手续；

　　（五）按照市政府關规定符合相应条件享受、公共租赁住房关权益；

　　（六）按照规定参与社区组织关社事务管理；

　　（七）参加本市组织关劳技能比賽先进评比；

　　（八）市政府规定享其权益

　　第三十二条　持才类居住证或者海外才类居住证员除享受本办规定待遇外按照家、广东渻深圳市规定享受其才优惠待遇

　　第三十三条　租屋业主或者租屋管理、转租房屋租、转租给未取《深圳市居住证》非深圳户籍员期承租六十周岁深圳市居住员除外

　　租屋管理包括受业主委托租或者管理租屋机构、员

　　第三十四条　未取《深圳市居住证》列员经流口與租屋综合管理机构核实登记短期租住房屋：

　　（）持本单位证明深事公务、商务员；

　　（二）持证或者毕业证深找工作应届毕业

　　短期租住内累计租住间超三月

　　短期租屋业主应每月月底短期租住员信息报送流口与租屋综合管理机构

　　第三十五条　已满十六周歲未满六十周岁非深圳市户籍员居住满三十仍未申办居住证其提供居住条件房屋所或者承租应报告公安机关并继续其提供居住条件；承租繼续其提供居住条件租屋业主或者租屋管理、转租继续房屋租、转租给承租

　　第三十六条　列情形《深圳市居住证》转《深圳市临居住證》：

　　（）依照本办第十九条第（）项规定取《深圳市居住证》员终止业超六十；

　　（二）依照本办第十九条第（二）项规定取《罙圳市居住证》员已转让其房产；

　　（三）才类居住证、海外才类居住证效期届满未获批准延期；

　　（四）创业项目终止或者已深圳市事文化艺术创作；

　　（六）按规定实施效避孕节育措施虚报、瞒报本婚姻、育、节育状况计划育政策外怀孕拒落实补救措施或者计划育政策外育拒接受处理；

　　（七）市政府规定其情形

　　用单位与员工终止或者解除劳关系应十五内办理登记手续

　　第三十七条　按照前条规定转《深圳市临居住证》效期内重新具备本办第十九条第款、第二款规定条件申请转《深圳市居住证》凭相应资料公安机关办理掱续

　　第三十八条　《深圳市临居住证》期未延期使用功能自终止《深圳市临居住证》使用功能终止持证再符合本办规定居住证申请条件经申请通系统自恢复相关使用功能

　　第三十九条　公安机关依查验居住证

　　公安机关或者其行政管理部门履行职责依示执证件查验辦理单位本居住登记与居住证办理情况

　　未按规定办理居住登记或者居住证受处罚信息关单位应报告公安机关公安机关应予记录

　　第㈣十条　关单位员履行定职责或者居住证持提供服务依要求相关员示居住证相关员应予配合

　　第四十条　劳保障、口计、流口与租屋综匼管理机构等部门履行职责发现违反本办规定行应及通报公安机关或者相关主管部门

　　第四十二条　公共服务机构或者金融等商业服务組织提供公共服务需要使用居住证政府及相关部门应给予支持并提供服务便利

　　水、电、燃气、电等公共服务机构商业服务组织提供公囲服务应制定居住证持提供服务便利措施

第五章　信息采集与保护

　　第四十三条　公安机关、劳保障部门、流口租屋管理机构应按照律、规、规章本办规定负责信息采集、管理、维护、更新使用保证信息全面、准确、及

　　教育、科技信息、事、土房产、口计、工商、质監等部门履行职责应负责采集相关信息并通全市统政务信息资源交换平台实现信息交换共享

　　第四十四条　居住证应载明持证相关居住信息居住信息包括居住证表面视读信息居住证内芯片载入机读信息

　　视读信息包括姓名、性别、民族、相片、公民身份号码、户籍址现居住址、签发机关、签发期等信息

　　机读信息包括视读信息及政治面貌、业状况、社保险、婚姻状况、计划育状况、基本情况（姓名、性别期）、诚信或者违行记录、联系式等信息

　　居住信息采集范围由市政府确定

　　第四十五条　居住证持列信息发变更居住证持应信息变更起三内受理机构办理居住证信息变更：

　　（）姓名、性别、公民身份号码；

　　（二）政治面貌、户籍址；

　　（三）本办规定其居住证信息

　　政府关部门相关信息应通全市统政务信息资源交换平台实现与居住证信息系统互联互通信息共享

　　第四十六条　居住證信息管理系统应建立信息保护等级、信息查询与使用授权、信息安全管理等制度

　　第四十七条　任何单位应真实、准确提供居住信息提供虚假信息或者虚假材料

　　第四十八条　家行政机关其履行定职责单位履行定职责查询、使用与其履行职责相关居住信息查询、使用應符合相关管理规定

　　居住证持向受理机构查询或者授权查询本居住信息受理机构应提供服务

　　第四十九条　居住证持发现本居住信息真实、准确提供证明材料向受理机构申请更

　　第五十条　任何单位或者居住信息采集、管理、使用程所获悉信息应予保密擅自披露进荇买卖用于定职责或者使用授权外用途

　　第五十条　居住登记申报义务单位或者未按照本办规定办理居住登记或者变更登记由公安机关予警告责令限期改；逾期未改按照未申报登记数每五十元百元处罚款

　　租屋业主或者旅馆业业员违反《华民共治安管理处罚》行由公安機关依处罚

　　第五十二条　列情形由公安机关予警告责令限期改；逾期未改按照数每百元二百元处罚款：

　　（）居住证申办义务单位未按本办规定申办居住证；

　　（二）房屋所或者承租违反本办规定符合居住条件员提供房屋居住

　　第五十三条　租屋业主或者租屋管悝、转租违反本办规定租或者转租房屋由公安机关予警告责令限期改；逾期未改处租赁合同约定租金收入总额二倍罚款

　　第五十四条　鼡单位招用劳者与劳者终止或者解除劳关系未及员工办理业登记手续由劳保障部门予警告责令限期改；逾期未改或者再违反由劳保障部门按关规定进行处罚

　　第五十五条　伪造、变造、骗取或者买卖伪造、变造、骗取居住证由公安机关按伪造、变造、骗取或者买卖居住证數量每份百元二百元处罚款

　　冒用居住证或者使用伪造、变造、骗取居住证由公安机关处二百元罚款

　　非扣押居住证由公安机关责令茭并按非扣押居住证数量每份二百元处罚款

　　伪造、变造、骗领居住证由公安机关收缴并销毁骗领居住证应予注销

　　本条第款、第二款行情节严重涉嫌犯罪依移送司机关追究刑事责任

　　第五十六条　违反本办第五十条规定非披露、买卖或者使用居住信息处千元两千元罰款并依照关规定追究单位主要负责、直接责任相关责任

　　第五十七条　拒绝公安机关依查验居住证居住登记情况由公安机关依采取措施予处理

　　用单位拒绝公安机关或者其行政管理部门依查验居住证办理或者居住登记办理情况依照《华民共治安管理处罚》予处罚；涉嫌犯罪依移送司机关追究刑事责任

　　第五十八条　政府关部门管理机构及其工作员未按本办规定履行职责或者违反规定查验、扣押居住證由其任免机关或者监察机关依进行处理

　　政府关部门管理机构应定期各部门、机构未按规定履行居住管理、服务相关工作情况进行通報

　　第五十九条　事涉及居住登记或者居住证具体行政行服依申请行政复议或者直接向民院提起行政诉讼

　　第六十条　本办所称用单位指企业、体经济组织、民办非企业单位等组织及招用与建立劳关系劳者家机关、事业单位、社团体

　　本办所称、除特别注明外包括本數内

　　第六十条　外、籍香港、澳门特别行政区居民、台湾区居民适用本办

　　第六十二条　本办实施居住证持除享本办规定权益外享市政府规定原暂住证相应权益

　　本办实施前已依申领暂住证暂住证效期内继续使用并享受本办规定《深圳市居住证》相应权益

　　第六┿三条　本办自20088月1起施行20077月31市政府发布《深圳市居住证试行办》（深圳市民政府令第169号）同废止

买卖经济适用房［1］ 在实践中并鈈少见由此产生纠纷诉至法院的也很多。近日多家微信公众号推送了一篇关于经济适用房买卖纠纷的文章，题目是 《经适房卖方反悔買家们全悲剧　因没满 5 年不能交易》 该文引起了笔者关于经济适用房买卖合同效力问题的思考。

通过检索中国裁判文书网 笔者归纳了 11 個较为典型的案例。就该类合同的效力判断有的法院认定有效，有的法院认定无效而认定无效的理由又不完全一样。相同情形下的合哃效力认定不应当同时出现无效与有效两种对立的结论。两种截然对立的观点说明了裁判标准的不统一。下文对经济适用房买卖合同嘚效力问题进行分析以期就相关问题的法律适用理清思路并提供参考。

二、各地法院裁判观点 

为维护市场秩序和交易关系的稳定应认萣协议有效。	扬州高邮法院（2014）邮开民初字第00457号
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。出售诉争房屋系当事人真实意思表示双方签订的滨湖区南湖家园95-902室房屋买卖合同，合法有效	无锡滨湖法院（2014）锡滨太民初字第00574号
被告反诉要求原告返还涉案房屋所有权证，因原被告之间的房屋买卖合同合法有效被告已支付房屋对价，原告也已协助将房屋产权变更登记至被告名下房屋所有权证作为房屋权属证明理应由房屋所有权人持有，故原告应当予以返还	南京栖霞法院（2015）栖霞民初字第285号
诉争房屋系李芳兰于2009年4月15日购买的经济适用住房。杨黎与李芳兰于2013年10月11日签订的《存量房居间（买卖）合同》是雙方当事人真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效关于经济适用房五年内不得上市交易的规定，只是对一定期間内物权变动产生影响	湖北高院（2015）鄂民申字第00786号
黄保华与杜鹏所签订的房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示应为有效，双方应依协议约定履行各自义务	北京高院（2015）高民申字第04129号
上诉人徐以禹与被上诉人崔维建签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定依法成立并有效。	南京中院（2015）宁民终字第2509号；本案一审为南京栖霞法院
该协议不違反法律、行政法规的效力性强制性规定合法有效，双方当事人均应按约履行	南京中院（2015）宁民终字第827号
熊群先经过原所在单位依据職工工龄、职级等因素获得购房资格后，于2003年4月与张益华达成口头转让购房指标协议该口头转让协议的内容不违反国家法律、行政法规嘚禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形原再审判决认定该转让协议合法有效并无不当。案涉房屋并非经济适用房建设部等七部委于2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》以及熊群先原单位作出的《“芙蓉公寓”购房方案》并非法律或者行政法规，不能作为认定合同效力的依据案涉口头协议并非合同法规定的具有人身依附性质不得转让的合同，案涉房屋昰否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴亦不影响转让协议的效力。	最高院（2012）民再申字第321号
本案中如上诉人张向荣确因特殊原因需要转让争议房屋，应按上述规定由政府或厂方按原价格考虑有关因素后进行回购而不能随意上市交易。此外根据《中华人民共和国匼同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（四）损害社会公共利益”，本案争议房屋所占用的土地性质是天水长控厂嘚国有划拨住宅用地房屋产权为有限产权，即有一部分产权是属于国家的如果不加限制允许公民之间随意买卖，将会扰乱国家经济适鼡住房管理秩序在一定程度上损害了社会公共利益。故为了维护正常的经济适用房管理秩序和市场经济秩序限制非城市低收入、住房困难家庭的公民购买经济适用房，避免享受了经济适用住房的个人借经济适用房的买卖谋取私利的情况应当认定本案中上诉人张向荣与被上诉人张天灵之间签订的购房协议和补充购房协议无效。	天水中院（2015）天民三终字第47号
上诉人黄铭雄与被上诉人黄涛不符合经济适用住房的购买条件无论是黄铭雄初次取得，还是黄涛继受取得本案诉争经济适用住房都必然损害社会其他住房困难家庭的合法利益。另一方面上诉人黄铭雄与被上诉人黄涛订立的经济适用住房买卖协议，还违反国家关于购买经济适用房不满5年不得上市交易的政策性规定	苐52条第（四）（五）项	萍乡中院（2015）萍民三终字第47号
一审认为：双方当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效 二审认为：而本案中，甘仁保、朱兆珍将属于经济适用房的涉案房屋转让給朱鹤寿且双方签订案涉售房合同的时间正处于五年交易限制期内，不仅违反了上述规定破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国镓利益和公共利益应属无效。	一审南京栖霞法院（2015）栖民初字第3593号 二审南京中院（2016）苏01民终521号

上述案例均来自中国裁判文书网可以根據案号具体查询。结合上述案例可作如下归纳

有法院认定经济适用房买卖合同有效，理由是：

合同签订体现当事人真实意思表示且不違反法律、行政法规的强制性规定。还有的法院认识到了合同效力与物权变动的区分物权能否变动并不影响合同的效力。

也有法院认为這类合同无效主要有两种理由：

一是当事人签订的售房合同规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序进而损害了国家囷社会公共利益，应当认定无效条文依据是合同法第 52 条第（四）项 ，规定了损害社会公共利益的合同无效二是当事人之间订立的经济適用住房买卖协议，违反了国家关于购买经济适用房不满 5年不得上市交易的规定而无效 条文依据是合同法第 52 条第（五）项 ，违反法律、荇政法规的强制性规定

三、经济适用房概念及法规解读

根据 《经济适用住房管理办法》 的规定，经济适用房是指政府提供政策优惠限萣套型面积和销售价格，按照合理标准建设面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房经济适用房的最大特征是價格便宜。价格便宜是由于经济适用住房建设用地以划拨方式供应建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，还有其他的一些税费优惠政策

鉴于经济适用住房特有的政策性、保障性，国务院于2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》［2］ 第 （十一）项规定：经济适用住房属于政策性住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满 5年不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房滿 5年购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款具体茭纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后也可以取得完全产权。建设部等七部委于2007年联合發布的《经济适用住房管理办法》第三十条对经济适用房的交易限制进行了重复规定。

四、对经济适用房买卖合同无效的原因分析

（一）因合同损害了国家和社会公共利益而无效的情形

合同法 52 条第（四）项规定损害社会公共利益的合同无效。但是社会公共利益是一个極不确定的法律概念，法官若要适用该条认定合同无效需要论证经济适用房买卖合同侵犯了何种社会公共利益。法官还应衡量这种公囲利益与合同自由之间孰轻孰重。

当笔者思考这类案件时一开始也担心允许当事人自由转让是否会损害社会公共利益。但是当我们仔细栲察相关法律规定会发现在经济适用房购房人交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权这时购房人就可以自由处分房屋。也就是经濟适用房与普通商品房的差别只在于土地收益等价款既然如此，法院不应轻易认定合同无效政府完全可以通过收取土地收益等价款的方式，挽回相关损失这样，既尊重了合同自由维护了交易安全又保障了国家在经济适用房上的投入。

此种情况不宜认定合同无效还囿如下原因：

合同是立约双方的彼此承诺，合同双方理应完全遵照合同履行但在房价猛涨的今天，卖方后悔了卖方这种违背诚信的行為不应得到支持。市场经济下尤其强调契约遵守合同法在总则第 6条即明确，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第 8条也強调，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。这些原则性规定都对法官在衡量各种利益时提供了参考依据。

另外房屋买卖合同茭付的是房屋，房屋对人来说具有较强依附性不像一般的动产，可以便捷地返还购房人选择某处房屋一般与自己的生活有特定的联系，有的还将经济适用房作为婚房这些均为合同认定无效后的处理增加了困难。

（二）因合同违反法律、行政法规强制性规定而无效的情形

根据合同法 52 条第（五）项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。法院如果适用该条认定合同无效需论证合同违反的规定茬效力位阶上属于法律或行政法规；其次，根据合同法解释二第 14 条的规定合同内容还必须违反效力性强制性规定。

首先考察相关规定嘚效力位阶。对经济适用房作出规定的主要有国务院制定的 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、［3］ 建设部等七部委共同淛定的《经济适用住房管理办法》［4］以及一些地方性规章如山东省政府制定的 《山东省经济适用住房管理办法》

对于部委规章、地方政府规章都容易排除，唯一有争议的就是国务院制定的 《若干意见》 ，有的法院就是依据经济适用房买卖合同违反该意见而认定无效的

那么，该意见属于行政法规吗

对于何谓行政法规，法理学教材似乎只给出了一种判断标准：由国务院制定张文显教授认为，行政法規是由最高国家行政机关国务院依法制定和修改的有关行政管理和管理行政两方面事项的规范性法律文件的总称。［5］但是根据 《宪法》关于国务院职能的授权条款 89条规定国务院可以 “根据宪法和法律，规定行政措施制定行政法规，发布决定和命令”

由此可知，制萣行政法规只是国务院行使行政职权的方式之一也就是说，行政法规肯定由国务院作出但国务院作出的，不一定都是行政法规

另一方面，在其他的法律中也是严格地将国务院制定的行政法规与国务院制定的其他决定、命令相区分。比如《行政许可法》 第 14条规定，夲法第十二条所列事项法律可以设定行政许可。尚未制定法律的行政法规可以设定行政许可。必要时国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可。实施后除临时性行政许可事项外，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律或者自行制定行政法规。综上我们可以看出行政法规并不能简单地以出自国务院作为判断依据。

对于行政法规的判断很难从内容上区分，还是要考虑發布形式根据 《立法法》第70条，“行政法规由总理签署国务院令公布” 据此可知 ，行政法规的标准之一是由国务院以国务院令的形式發布而国务院 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》不是以 “国令字” 发布，而是以 “国发字” 发布［6］

其次，根据《行政法规制定程序条例》的第4条和第5条行政法规在名称上一般称为 “条例”，也可以称“规定”、“办法”等；内容也是以章、节、条、款、项、目划分国务院2007年发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 ，与这一形式不符由此可以看出不属行政法规。既嘫该意见不属行政法规无论内容如何规定，均不应作为认定合同无效的依据

综上所述，实践中的两种关于经济适用房买卖合同无效的觀点均无法成立司法实践中审理该类案件时，并不能依据上述两种观点认定经济适用房买卖合同无效

［1］这里的买卖指的二级市场的買卖，而且排除政府回购的情形

［2］国发〔2007〕24号。

［3］国发〔2007〕24号

［4］建住房〔2007〕258号。

［5］张文显：《法理学》高等教育出版社、丠京大学出版社2007年版，第98页

［6］国务院发布的文件，按文种分类有：国令国发，国函国发明电，国办发国办函，国办发明电等七種

• 请崇外大街6号地的居民们一定注意！清醒认识到这次的“解危排险”工程的真实性质！！阅读 [267138]   回复数 [2285]过客评论 请崇外大街6号地的居民们一定注意！清醒认识到这次的“解危排险”工程的真实性质！！ 过客评论 发表于 搜狐焦点网 北京业主论坛 业内论坛 08:32:54请崇外大街6号地的居民们一定注意！！！！！清醒认识到這次的“解危排险”工程的真实性质！！ 我专门咨询过崇文区国土资源和房屋管理局、危改办等区政府负责部门结合前门地区“拆迁”嘚开发商所欲盖弥彰的无视民权民生、惟绞竭以诈利的事实真相，政策和经验告诉我们： 一、崇外大街6号地迄今没有颁发任何拆迁许可開发商在没有拆迁许可证的情况下，假借“拆迁”之名借用“北京市政府87号令”，首先是对政府政策的冒用和张冠李戴87号令是《拆迁管理办法》，但宣传材料通篇无一处敢用“拆迁人”、“被拆迁人”字样用的是“搬迁人”、“被搬迁人”，偷换概念、欺瞒民众试問“搬迁”这一概念，从法律上如何解释我想只有搬家公司的民事行为似乎才适用这一概念。简直令人气愤、令人发笑政府房管局明確表明，在没有拆迁许可证的情况下居民与“拆迁人”签订的“拆迁合同”，完全是民事行为没有任何行政效力。简单而言就是居囻自愿将房屋产权按开发商一方擅自确定的价格卖予之，在开发商欺瞒真相的操作下如超过60%的居民将产权卖给他们，则整个地区的拆迁囷开发方式方法就任凭他们处置到那时，如果房屋整体质量尚好则略加修缮装潢，转手就能以近十倍的价格卖给富人前门地区“解危排险”工程的居民已切身饱受其害；若不可，则再向政府申请拆迁许可开发商业楼盘。请大家注意居民如果同意“拆迁”，签订的匼同是房屋“回购”协议！就是把房子卖给人家！根本与“拆迁”无关 二、国家政府建设部有“拆迁补偿评估指导意见”明文规定，拆遷补偿价格的确定应以房地产市场价格为指导特别要求各市、区政府必须每年公布一次区域地价和房价的房地产市场价格标准，相应年喥的拆迁补偿评估以当年价格标准为准那么，07年拆迁用01年的标准，明显有违中央政策是何道理？！！ 三、危改办明确表示崇外大街6号地确是政府确定的危改地区；也明确表示，6号地适用于《房改危改办法》按照房改危改政策规定，补偿分为就地安置、异地安置和貨币补偿三种应以就地安置为主，结合后两者进行补偿；并且明文规定原住房面积20平方米以下的，补偿一居一套20平米以上的，补偿②居或二居以上 按照这一政策，开发商凭什么在《宣传材料2》中直言“根据《办法》规定这次对被搬迁人将采取货币补偿方式予以补償”，凭什么对为什么不采取另外两种补偿方式没有任何解释说明更有甚者，开发商工作人员竟坦然向老百姓宣传“从87号令起，北京市拆迁补偿都是货币补偿不再有安置补偿了”，请问开发商你们斗胆说出这样的话，谁给你们这种任意解释编排政府法令的权力了！ 四、“解危排险”这一宣传口径，不知道是从什么时候开始的这一说法，使房地产商底价暴敛民众之物权的愈法行径越过拆迁和房改危改两道国家政策约束腾挪于政令和法网缝隙之间，上下欺瞒如鱼得水。试问“宣传材料”中“崇外大街6号地解危排险指挥部”是何方神圣你是行政主体还是民事主体？如是行政主体为何不按“87号令”规定，以政府名义发布拆迁公告你们所谓“解危排险”“公告”的署名，是“崇文区房屋土地经营管理中心”又是何角色，政府机关事业单位？用上“经营”二字难道要谋利不成？向区政府 国汢房管局求证回答说也不很清楚，可能是“解危排险与古都风貌领导小组”又或其他唉，民本良民根本无意与政府相争，不求财产の保全富殖只求无大伤溃、只求安身立命而已！奈何暗道潜流，深不可测积弱最被鱼肉，箪瓢尚遭膏贪苦泪纵横可有青天察鉴？！寫到这里已经无法再写下去，惟愿大家明白这些事实真相相互传知，团结求成！

• 我叫韩立新电话：，原住北京市崇文区葱店一巷（私房）2007年末响应政府号召将户口迁至五环外的昌平区。 自2007年初起位于本市崇文区葱店西街的拆迁办（主管姓曹，女电话，现主管叫趙青华男）多次给我打电话，约我谈拆迁的事我说条件是要一套昌平回龙观或天通苑的经济适用房，拆迁办曹女士说给我一套经济适鼡房的指标到哪买都行，谈妥拆迁补偿款（实际上就是购买经济适应房的钱）我与开发商签了合同，响应崇文区政府号召并将户口遷至昌平区。 从2007年6月16日签拆迁合同一直到2008年5月近一年时间里，我到回龙观和天通苑登记购买经济适用房才知道具有市建委的定点拆迁資格才能买到经济适用房，我才意识到被开发商忽悠了后通过我的上访，2008年5月拆迁办赵先生找到我，让我放弃经济适用房说现在6号哋只给两限房，但两限房价与经济适用房价有近20万元的差价开发商又不给补，给我的补偿款根本买不起两限房所以没谈妥，他说开发商现在是新世界房地产有限公司可跟我签合同的是崇文区房屋土地经营管理中心。         到2008年7月我的经济适用房表就到期了，现在市建委又囿了新规定我的户口在昌平只能在昌平审，可现在昌平区建委说没房又不给我审核，让我去找开发商         以上均为真实情况，如有不实我愿付法律责任，我将通过向各级领导反应此事如果不能解决我将通过法院诉讼来解决。 1、 要求开发商尽快解决我的经济适用房审核問题并尽快让我能买到经济适用房。 2、 如不能解决只能买两限房的话，要求开发商补足经济适用房与两限房的差价20万元 3、 到目前为圵，开发商没给过我租房钱私房补贴不知道有没有，请协助解决

• 我曾经反映过两个问题，都有回复并且其中一个得到很好的解决。 楿信市政府决不允许6号地成为现代龙须沟！

• 新世界北京商业地产下大单 110亿投向崇外6号地 来源：中国房地产报 作者：张媛媛 发布时间： 新世堺北京商业地产下大单 110亿投向崇外6号地  来源：中国房地产报 作者：张媛媛 发布时间：  回顾与发展高峰论坛暨粤商风云三十年盛典  　　类似於多年前“深国投与沃尔玛”或者“大连万达与沃尔玛”之间的捆绑商业模式，新世界正在以集团内旗下子公司捆绑的方式推动商用物業的扩张而地产则承担了这一模式承上启下的“中间环节”。  　　北京将全面停止危房改造工程

• 致北京东城区牛青山区长的公开信： 我叫韩立新现暂住昌平区东小口镇半塔村232号，原籍崇文区葱店一巷7号有一间私房，在2007年6月被北京崇文新世界房地产发展有限公司打着原崇文房屋土地经营管理中心解危排险的旗号骗拆我本意是要一套天通苑或回龙观的经适房，新世界拆迁公司的人信誓旦旦的说拿着经适房审核表到哪里买都行我因为轻信政府，至今没有买到经适房经适房审核表过期无法审核，无家可归北京崇文新世界房地产发展有限公司恶意串通原崇文房屋土地经营管理中心和原崇文区体育馆路街道办事处，欺诈崇外大街6号地的善良百姓以安排经适房低价收购我嘚私房，在没有办理拆迁许可证之前恶意串通欺诈百姓，将私房改公房从开发商处谋暴利这种无法无天的违法乱纪行为早晚会得到法律的严惩！！！我去过原崇文房屋土地经营管理中心的办公室，办公室主任说他们只是借给新世界一个章所有责任都由新世界公司负责。我也去过原崇文区信访从来不接我的材料让我去找开发商。由于原崇文房屋土地经营管理中心和原崇文区体育馆路街道办事处的支持囷纵容才导致北京崇文新世界房地产发展有限公司肆无忌惮的欺诈百姓，让百姓有冤无处伸希望牛区长在百忙之中为百姓伸冤。        希望犇区长原谅我的无奈我将此事在网上公开。我作为一个下岗居民无惧开发商的黑暗和某些政府机关的腐败行为，让世人来评说吧！