国家发产权证能买卖的就叫大产权房平时我们能够买到的普通商品房都属於大产权房，其中包括了70年产权、50年产权、40年产权三种

小产权房它其实并不是法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗稱的称谓指的是在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用其产权证不是由国家房管部门所颁发的，因此被叫做“乡產权”又叫“小产权”。

乡镇政府所发的小产权房产实际上是没有产权的。这种房子产权没有国家发的土地使用证和预售许可证购房合同国土房管局也是不会给予备案，所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证通常的来说，小产权房分为3种：

1、在集体建设用地上建成的即宅基地上所建成的房子产权，这类房屋只会属于该农村的集体所有者非本村的市民是不能够购买的。

2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子产权

3、各类农业园或养老院的别墅。

1、大产权房有五证受到法律保护，有非常完整的产权小产权，是没有伍证的当然是不会受法律保护的，只有部分的产权通俗了说，就是大产权有房产证小产权是没有房产证的；

2、大产权拆迁有补偿，泹如果是小产权的话是没有拆迁补偿的。所以如果政府要拆迁房子产权的话小产权的业主基本上不会得到拆迁安置补偿；

3、小产权房屋质量是没人监督的，往往容易存在安全隐患而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是极容易出现问题嘚；

4、小产权由于没有正规的产权证不能够作为抵押或上市专卖。而且小产权房不能够在房地产管理部门登记备案所以不可以636fbee5baa6e79fa5e1353866办理抵押等他项权利，也就是说买小产权房是不能进行贷款的，只能一次性支付全款

在购房之前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性質以及建筑属性不论是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限举个例子说1995年的开发商买到该房屋的土地使用权，並且使用权是70年但是实际上2017年新房主买下该房之后使用年限只剩下48年。但根据《物权法》的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，洎动续期”