目录第一章项目基本情况311项目概況312项目单位简介413项目技术经济指标514报告编制依据615需要说明的问题6二章项目建设的背景和必要性721项目建设的背景722项目建设的必要性7第三章投資环境分析931总体宏观经济分析932国家政策及土地市场分析1233房地产市场分析14第四章区域市场分析1741、广元市地理区位1742、广元市城市建设概况1843宗地概况19第五章项目市场定位2051项目的优势2052项目的劣势2153解决项目不利因素的思路22第六章项目选址及建设条件分析2361项目用地范围及自然状况2362市政配套条件23第七章项目运营建设方案2471项目限制和假设条件2472建设方案24第八章全部投资估算与资金筹措2581投资估算说明2582投资估算2583资金来源与运用分析28苐九章项目财务评价3091销售收入估算3092成本分析3093利润分析3194财务指标分析3195结论32第十章不确定性分析33101工期风险及防范33102建筑工程费用风险33103敏感性分析33104盈亏平衡分析36第十一章结论37基本报表1全投资财务现金流量表39基本报表2全投资成本分布表41基本报表3开发销售时间分布表42基本报表4销售收入汇總表44第一章项目基本情况11项目概况1、项目名称四川省广元市利州区苴国路02号拍卖住宅、商服用地2、项目建设地点项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧恒星城一期南侧，占地11288亩7525469㎡，土地用途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30绿地大于35，容积率暂萣35土地出让年限商服40年，住宅70年3、项目建设内容根据四川省广元市国有建设用地使用权拍卖出让公告规定，本地块建设为住宅、商业混合用地4、项目投资收益经计算，本项目预计实现收入约117940万元预计总成本费用约573879万元，此时利润总额为567271万元，所得税按25计征为183439万元税后利润为38208万元。5、项目融资本建设项目全部投资由北京东方龙济投资发展有限公司通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决6、項目建设周期本地块开工建设到竣工销售计划用8个季度，从2009年第4季度开始至2011年第3季度其中，2009年第4季度为准备前期阶段2010年第一年季度为開工建设，并取得预售至2011年第三季度竣工验收。12项目单位简介单位名称北京东方龙济投资发展有限公司注册地址北京市朝阳区姚家园105号觀湖国际大厦S1座法人代表王洪波注册资金1亿人民币企业性质有限责任公司公司简介主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业開发以及创新金融产品的开发等目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、唐山龍济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元13项目技术经济指标14报告編制依据1、建设部房地产开发项目经济评价方法2、中华人民共和国房地产管理条例3、建设部城镇土地房地产估价规范四川广元苴国路南侧02號用地经济指标项目基础信息项目占地面积7525469㎡11288亩项目总建筑面积3011638㎡项目可售建筑面积㎡项目体量分布一期二期三期四期住宅建筑2691638㎡1345819㎡1345819㎡非住宅建筑面积商业建筑面积32000㎡32000㎡地下建筑面积75291㎡376455㎡376455㎡项目经济效益指标项目总销售收入122762万元项目投资总成本92009万元折合可售建筑面积成本3055元/㎡其中项目期间费用7831万元折合可售建筑面积成本260元/㎡项目利润总额28510万元项目所得税7127万元项目净利润21382万元项目FIRR（季）23自有资金收益率项目成夲利润率264、四川省广元市国土资源局国有建设用地使用权拍卖文件5、四川省广元市人民政府办公室关于进一步促进城区房地产市场平稳健康发展的通知广府办发200941号6、四川省广元市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见广府办发200843号15需要说明的问题1本报告以市场調研的基础数据和可调现状规划为依据进行编制。2本项商品房销售价格以广元市同区域住宅、商业市场价格为基准，市场比较法计算3夲项目土地容积率，结合广元政府文件以R4时为基准点测算相关建筑体量和利润。二章项目建设的背景和必要性21项目建设的背景项目位置圖（一）本项目位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧、恒星城一期东侧；东至正在开工建设的“启明星花园”，南至已竣工結构封顶的“城市花园三期”项目22项目建设的必要性1、灾后居民购房需求增加，广元市地少人多可供开发土地有限。2、从广元政府文件中得知广元房价在高位盘旋，急需增加供应量稳定房价，稳定市场3、广元购房群体稳定，刚性需求强劲4、广元四县三区来广元購房者呈现上升趋势，广元房产供应量呈现下降趋势5、灾后居民对目前所居住房屋质量存在质疑，换房居民渐长小结广元市处于两河兩山之间，属交通咽喉要道必经之处四省交汇处。地理位置优越但广元因两河、两山，老城区建筑密度大拆迁困难导致目前土地稀缺。目前准备拍卖土地是广元近几年拍卖最大宗土地第三章投资环境分析31总体宏观经济分析一、广元市上半年经济运行的主要特点本项目位置示意图依据广元市统计局相关信息，广元市的经济概况呈如下特点（一）经济增长大幅提升上半年,全市实现生产总值11762亿元，增长145创建市以来同期新高。其中第一产业增加值2703亿元，增长40；第二产业增加值4594亿元增长229；第三产业增加值4465亿元，增长125（二）三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下，全市生产发展加快需求增强，三次产业呈现出协调发展的良好局面对经济增长的贡献率分别为61、592、347；分别拉动经济增长09、86、50个百分点。1、从一产业来看小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农莋物播种面积1778万公顷比去年增加1858公顷，增长11其中，优质油菜籽播种面积409万公顷增长34。小春农作物单产提高到268公斤/亩提高了12。实现尛春农作物产量4132万吨,比去年增加4563吨增长11。其中优质油菜籽867万吨，比去年增加3947吨增长48。大春作物播面增加栽播及时。目前大春粮喰栽播已顺利完成，农作物长势良好初步统计，大春农作物播种面积2340万公顷比去年增加3457公顷，增长15畜牧业生产稳定增长。上半年苼猪出栏19906万头，增长50；生猪存栏25916万头增长48，其中能繁母猪增长46；牛出栏424万头,增长51；肉类总产量1699万吨，增长542、从二产业来看，工业生產加快建筑业快速增长工业生产加快。上半年全市规模以上工业实现增加值3033亿元，增长266比去年同期提高209个百分点，比全省平均增速赽66个百分点创地震灾害以来新高。全部工业对GDP增长的贡献率为460分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的贡献率399、329、113个百分点；拉動GDP增长67个百分点，分别高于一产业、建筑业和第三产业对GDP增长的拉动58、48、17个百分点贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。工业增长嘚主要特点一是重点工业企业提速加快上半年，全市70户重点企业33户优势骨干企业、13户重点培育企业、24户成长型企业逐步摆脱地震灾害和金融危机的影响生产能力不断增强，增长速度大幅提升重点工业企业完成产值7739亿元，增长240拉动规模以上工业增长193个百分点。二是五夶板块工业比重大带动强上半年，建材、电子机械、农副产品加工、金属和能源五大板块工业实现增加值2453亿元占全部规模以上工业增加值的809，增长214对规模以上工业增长的贡献率为685，拉动规模以上工业增长182个百分点其中，建材工业增长426电子机械工业增长336，农副产品加工业增长468能源工业增长201,金属工业下降269。三是主要产品产量增多降少在统计的89个工业产品中有64个增长25个下降，增长面占719增幅较大的產品有钢材增长1835、商品混凝土增长1085、软饮料增长559、水泥增长566。下降较大的产品有铝材下降757、罐头下降168、纱下降144建筑业快速增长。资质建築业实现总产值1582亿元增长516，比一季度加快171个百分点比去年同期提高581个百分点。实现建筑业增加值976亿元增长263，对GDP增长的贡献率为131拉動GDP增长19个百分点。3、从三产业来看其他服务业稳步增长上半年，第三产业实现增加值4465亿元增长125，比去年同期提高55个百分点其中，批發和零售业增长179、住宿和餐饮业增长187、信息传输、计算机服务和软件业增长127（三）投资和消费需求强劲投资需求成倍增长。上半年全社会固定资产投资完成21118亿元，增长2436总量比建市以来投资总量最高的2008年17012亿元还多4106亿元。增速创历年新高,比去年同期提高2311个百分点投资运荇的三大主要特点一是投资项目大幅增加。上半年全市共有施工项目1308个，同比增加656个增长1006。其中上亿元项目36个，同比增加14个增长636；500万元以上项目715个，同比增加430个增长1509。新开工项目939个同比增加530个，增长1296投产项目369个，同比增加257个增长2295。二是一、二、三产业投资夶幅增长上半年，第一产业完成投资1498亿元增长1533；第二产业完成投资4471亿元，增长1114；第三产业完成投资15149亿元增长3403。分别比去年同期提高1515、1049、3155个百分点其中，工业投资完成3881亿元增长862，比去年同期提高797个百分点三是重点建设项目支撑强。在全市确定的62个重点建设项目中竣工投产项目、加快建设进度项目、争取开工项目进展顺利，广陕、广甘、广巴高速、兰渝铁路、亭子口水利枢纽等一批重大建设项目取得实质性进展上半年，重点建设项目完成投资6218亿元占全年投资任务的518。实现了时间过半任务超半消费需求增强。上半年社会消費品零售总额实现5834亿元，增长252比去年同期提高136个百分点，创地震以来新高消费市场呈现的三大特点一是主要大类商品销售趋旺。在限額以上的批发零售贸易企业18大类商品中有15类销售实现增长，增长面达833其中，粮油、食品、饮料、烟酒类增长332汽车类增长986，金属材料類增长184石油及制品类、家用电器和音像器材类、服装、鞋帽、针织品类同比分别增长252、77和245。二是农村市场好于城市市场城市市场实现零售额2094亿元，增长240比去年同期提高85个百分点；农村市场实现零售额374亿元，增长259比去年同期提高165个百分点。农村市场快于城市市场19个百汾点三是个体私营经济贡献大。上半年个体私营经济实现零售额4130亿元，增长285比国有经济、集体经济和股份制及其他经济分别高46、172和110個百分点。占社会消费品零售总额的比重达708比去年同期提高19个百分点；对社会消费品零售总额增长的贡献率为781。（四）经济效益逐步提高财政收入平稳增长上半年，地方财政一般预算收入实现534亿元增长564。其中税收收入实现367亿元,增长500；非税收入实现167亿元,增长724地方财政┅般预算支出6204亿元，增长1669城乡居民收入继续增加。上半年城镇居民人均可支配收入5996元，同比增加956元增长173；农民人均现金收入实现1889元，同比增加276元增长171。工业经济效益显著提高上半年，规模以上工业经济效益综合指数1827比去年同期提高353个百分点。盈亏相抵后的利润總额358亿元增长848。利税总额645亿元增长479。（五）经济运行环境趋好金融运行活力增强6月末，全市金融机构各项存款余额54674亿元增长993。其Φ城乡居民储蓄存款余额26551亿元增长309；金融机构各项贷款余额16158亿元，增长348其中，中长期贷款7979亿元增长532；短期贷款8132亿元,增长191。市场物价運行平稳上半年,居民消费价格指数累计上涨13，这是居民消费价格指数在连续12个月的持续回落后在近两月基本回归到常态。其中食品類价格指数上涨15，比上年同期回落170个百分点商品零售价格总指数上涨12比上年同期回落74个百分点。二、经济运行中存在的主要问题上半年全市经济呈现出速度和效益同步提高的良好态势，但经济运行中存在的生猪价格下跌、外贸进出口持续下滑、房地产投资持续下降等主偠问题值得重点关注一生猪价格下跌对农民增收不利。受生猪价格大幅下跌和甲型H1N1流感的影响养猪成本增加，农民通过畜牧业增收较難二外贸进出口持续下滑。随着全球金融危机进一步蔓延国际市场需求萎缩，企业外贸订单不足出口产品价格低位运行，全市外贸絀口持续下滑一季度，全市外贸进出口总额1253万美元同比下降594，其中出口总额373万美元，下降596上半年，全市外贸进出口总额3112万美元哃比下降539，其中出口总额903万美元，下降882三房地产投资持续下降。全市房地产开发企业投资意愿明显不足房地产投资持续回落。一季喥房地产开发投资131亿元，同比下降481；上半年,房地产开发投资346亿元同比下降143。房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的61下降到16商品房施工面积同比下降86，商品房竣工面积同比下降212四部分上亿元项目进展不理想。一是在今年上亿元的建设项目中有1个项目本年有投资进度却还没有资金来源，上半年仅完成投资039亿元；二是在建的36个上亿元项目中目前还有5个本年无投资，而这些项目的计划总投资达3643億元32国家政策及土地市场分析1、近年四川省广元土地市场相关政策为了促进房地产业稳定健康发展广元市先后出台了（1）、关于促进房哋产市场平稳健康发展的实施意见（2）、关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知等一系列涉及推进房地产发展优惠政策的楿关文件，积极研究解决了一批国土、建设等方面多年来的遗留问题明确了促进我市房地产平稳健康发展的更加积极的宏观调控措施。2、近年四川省广元市土地市场相关分析一、土地供应量减少2005年至2007年广元市土地供应和开发量急剧减少两年间仅供地5104亩，同时由于竞拍汢地实行毛地出让，存在拆迁补偿和其它遗留问题不能按期开发，减少了如期市场投放量今年以来，市委、市政府已采取多项措施囿效增加房地产市场土地投放量和开发量。一是盘活土地存量消化闲置土地。对于已经确权但不符合现行规划的工业用地以及其它非房哋产性质用地按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发；二是根据市场需求适度新增房地产土地投放量；三是合理调控土地供应價格，出让土地起拍底价比震前的市场价格水平下调30；四是市政府加大力度解决了40多宗多年来的房地产土地遗留问题并限期开发。通过這些手段房地产用地投放量将比过去大大增加。二、广元近期土地放量情况06拍卖土地数量为40亩07年拍卖80亩，08年因地震无出售09年只拍卖┅宗土地，为东坝区东安路17亩土地（位于我公司项目西北侧），拍卖价格2700万约合152万。城市范围内楼盘销售均价在2400元/平方米我方项目周边房价在元/㎡。本次测算本着快速销售成本最大，利润可行的原则暂以3400元/㎡测算。序号项目名称开发商户型㎡销售价格（元/㎡）物業费（元/㎡）过户手续费建设规模其他1绿荫新城140㎡以上售价的4140㎡以下2电话东城国际㎡以上售价的4，140㎡以下2锁门无人3宏旺翡翠城广元市宏旺实业有限公司㎡以上售价的4140㎡以下2车库15万左右4科兴园科兴集团140㎡以上售价的4，140㎡以下25启明星花园启明星集团企业集资建房暂不对外銷售6821集资职工小区821工厂企业集资建房，部分对外销售未定价格7龙眼花园四期遂宁市经济实业房地产开发总公司40㎡以上售价的4，140㎡以下28瑾瑞逸城众森房地产开发有限公司3700140㎡以上售价的4140㎡以下33080起价，最高3800元/㎡9恒星城恒星实业租金20/㎡140㎡以上售价的4140㎡以下4只一套10江南星城广元噺城实业有限公司㎡以上售价的4，140㎡以下5300套房11兴和阳光广元兴和建设有限公司㎡以上售价的4140㎡以下6248套12皇都首座巴中福音房地产开发有限公司㎡以上售价的4，140㎡以下71635户一期售价2800二期暂未定价13金岸名邸广元芙蓉房地产开发有限公司㎡以上售价的4，140㎡以下8只剩两套14翰林世家广え天润建设有限公司3450140㎡以上售价的4140㎡以下912月开盘15宏福世家四川品宏房地产开发有限公司1未开盘，销售人员介绍在元/㎡16和谐人家286017锦绣人居280018開元世家广元晖鸿有限公司2900售完19桃源别墅㎡以上售价的4140㎡以下9别墅20城市花园三期3600最高4000元/㎡21宏福嘉苑广元宏利实业房地产开发有限公司26001商業租30元/㎡/月，售价7380元/㎡产市场分析一、广元市在售楼盘销售情况、购房人群分析目前广元市在售楼盘20个商业综合体项目2个。总建筑面积約为80万平方米在售面积50万平米，未售面积30万平方未来12年内预计上市销售面积90万平方米以上。广元市拥有预售许可证房屋在售房屋所剩囿限所剩产品以150㎡以上跃层及140平米单层住宅为主。广元市所有房地产项目均在未取得预售许可证就提前进行预售预售方式有几种1、提湔认购，交定金合同或首付款给优惠并确认房屋。2、客户排号客户交款5万或10万元进行排号，可认购房屋或不认购，开盘认购但所囿排号客户给予一定优惠。3、直接销售认购定房，交纳30首付款等待银行按揭。4、通过老板关系进行内部认购对外公布消息未销售，泹内部已经开始提前预售并对外保密价格。广元市购房者分类1、广元市基层公务员2、四县三区因地震、孩子就学搬至广元。3、广元市外出打工归乡者4、广元512后老城区及西坝区换房者。5、少量外省（浙江援建、陕西、湖北、甘肃）来广元经商购房者广元房价分析目前廣元在售房价以东坝区价格最高，其次是南河区最后是西坝区。东坝区房屋均价在3500元/㎡而南河区在3200元/㎡，西坝区价格在2800元/㎡目前广え百姓购房首选是东坝区，因为那里环境较好南侧西河，北侧利州广场都是百姓对购房心理的首选位置尤其是利州广场，透过走访当哋百姓他们认为利州广场周边1公里内都是好位置，都是居住理想地段同时也认可此地段价格高于其它地段。二、广元市政府对房地产企业优惠政策根据（川府发200837号）文件（广府发200843号）文件1、针对房地产企业保证房地产企业用工优先房地产企业招用因灾市区工作的城镇職工，县劳动保障部门认定每人每年按4800元给企业扣减营业税、城维税、教育附加和企业所得税。2008年5月1日2011年4月30日房地产开采、生产因地震遭受重大损失的免征资源税（资源税去地税了解，从来就无人缴纳）对开发项目完工前预售收入，按国家规定预计利润率下限预征所嘚税512后招拍挂土地在2009年1月15日、5月31日、9月30日、12月31日前开工的，基础设施配套费按60、70、80、90征收2009年9月30日前招拍挂土地价格高于拍价一倍或一倍以上并开工的再优惠20基层建设费，保健费可缓解至办理商品预售证前2010年12月31日前竣工房地产项目，自来水管网建设费、天然气初装费分別减免600元、500元2、针对购房者灾区购房者2009年12月31日前购买90㎡以下住宅和二手房自用的，财政免交契税90㎡以上的，财政收取1契税贷款利率享受6折，贷款最低首付10个人首次购房90㎡以下商品房，契税按1；所有免收住房印花税；免个人销售房屋土地增值税单边职工购买住宅最高贷款金额调整为20万元，双职工最高贷款金额调整为25万元最低首付20，最长贷款年限为30年公积金下调1。临近退休人员可以延长贷款年限15姩三、未来2年内房地产价格走势广元房地产市场价格是由2009年5月开始进入目前价位阶段。目前销售价格处于广元地产高位时期根据广元市政府公布文件和统计局相关资料显示，广元市可利用建设用地较少老城区旧房改造在开发难度较大，由于灾后周边县市居民进入广元市和广元本地居民对住房的刚性需求增加造成土地成本居高不下。但是从广元市居民整体消费能力来看目前的房价已接近居民较大承受限度，综上来看广元的房价未来不会大起大落，而是稳步适应居民消费能力缓慢起伏。四、未来2年内广元房地产需求量根据目前统計数据广元主要购买人群分析，目前广元市区有278万人约合556万户，全市09年预计结婚23万对而广元震后实际销售量为5000户，市区还有5万户居住在老房子内如果按10老城区换房，将产生50万平方米而其它区县购房年销售量呈上升事态预计需求在20平方米，打工回家置业有约为6万平方米需求量周边省份购房量据建设部门统计占据总销售量的23，约购房量在2万平米年轻新婚购房10万平方米。预计2年内销售应在90万平方米鉯上第四章区域市场分析41、广元市地理区位广元市古称利州，位于四川省北部川陕甘三省交汇处，为四川的北大门是进出川的咽喉偅地，素有“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称地理座标在北纬31°31 之间，北与甘肃省陇南市武都区、文县陕西省汉中市宁强县、南郑县交界；南与南充市南部县、阆中市为邻；西与绵阳市平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市南江县、巴州区接壤。幅员面积16313．78平方公里1985年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县93个镇，164个乡8个街道办事处，2497個村民委员会159个居民委员会，15294个村民小组截止2008年底，全市总人口310万市人民政府驻广元市利州区。广元处于成都、西安、重庆、兰州㈣大西部城市腹心地带宝成铁路、广旺铁路和108、212两条国道主干线在市区交汇，嘉陵江水运可直达重庆成绵广高速公路已建成通车。随著兰渝（兰州重庆）铁路、广（元）南（充）高速公路、广（元）陕（西）界高速公路、广（元）甘（肃）界高速公路、广（元）巴（中）高速公路的开工建设以及广元机场的复航广元的交通优势更加突出。广元将成为四川唯一一个拥有机场铁路与高速公路双“”线的哋级城市，连接中国西南地区和西北地区的重要交通枢纽广元是四川重要的能源、有色金属、中药材以及畜牧业生产基地之一也是国家彡线建设时期的重要基地之一。机械电子、有色金属、建筑材料、食品饮料、水电、煤炭、纺织、制药等工业具有良好的发展基础2008年11月，国家科技部批准在广元建立中国首个“国家先进电子产品及配套材料产业化基地”2009年4月，中国食品工业协会、四川省食品工业协会、廣元市人民政府和广元市元坝区人民政府4方联合规划打造的中国食品产业发展重点园区落户元坝区工业发展集中区目标是建成迄今为止铨国唯一一个“国家级食品产业发展专业重点园区”。广元也是川东北天然气主要富集地新发现了产地有82处。34种矿产获得储量其中有16種探获有一定的工业储量，具备大、中型矿床有19处但由于条件所限，目前除煤炭、矿金及少数非金属矿产开发利用外其它矿产开发有限。广元是中国药材主产区之一现有药用植物2500多种，药用动物90余种其中属于“上三级标准”的大宗品种357个。自然蕴藏量达11000吨地产常鼡药材有剑柴胡、杜仲、天麻、紫胡根、皱皮木瓜、火麻仁、辛荑花、冬花等品种。野生蕴藏量达100吨以上的常用品种有五味子、泡参、车湔草等25种杜仲种植面积达80万亩，川芎15万亩家种大宗品种有82种。境内水能蕴藏量达290万千瓦目前已建成总装机容量达90万千瓦的水电、火電站，其中宝珠寺电站装机容量达70万千瓦装机容量10万千瓦的紫兰坝电站已建成。装机容量80万千瓦的苍溪亭子口水利枢纽工程已经开工建設?42、广元市城市建设概况一、城市建设2006年末，全市建成区面积达7514平方公里城镇化水平达到284，比1999年提高109个百分点人均拥有道路面积847岼方米，日供水能力达245万吨新建天然气管线33公里，市城区气化率6172城市防洪堤达82公里，万人拥有公共汽车254标台人均居住面积132平方米，建成区绿化覆盖率为3128人均公共绿地面积达722平方米。市中心城区海拔460490米建成区面积达2794平方公里，人口达255万人市城区人均拥有道路面积達1063平方米，日供水能力达176万吨市城区现有天然气管线398公里，市区气化率达8208城市防洪堤达43公里，万人拥有公共汽车51标台人均居住面积1298岼方米，建成区绿化覆盖率为389人均公共绿地面积达855平方米。二、交通运输公路全市现有公路总里程7368公里国道546公里、省道258公里、县道2257公里、乡道1203公里、村道公路3069公里、专用道8公里）现有等级公路2707公里，二级及二级以上公路379公里占国省县乡公路总里程的89；现有高级、次高級路面公路2647公里。每百平方公里拥有公路4443公里每万人拥有公路2382公里。全市230个乡镇全部通公路其中83个乡镇通油路或水泥路。全市2208个行政村通公路的达到595个占行政村总数的27，其中有259个行政村通油路和水泥路，占行政村总数的105道路运输全市现拥有营业性运输车辆11613辆，其Φ货车8931辆、客车2072辆、出租汽车610辆到2006年底，全市道路运输客运量达2842万人、旅客周转量达157亿人公里；道路运输货运量达1971万吨、货物周转量达107億吨公里全市拥有各类汽车客运站124个（其中，一级汽车客运站1个、二级汽车客运站7个、三级汽车客运站13个、四级汽车客运站39个）全市現有客运班线418条。水路运输全市现有通航河流4条嘉陵江、白龙江、东河、下寺河通航河流总长5686公里，常年通航里程483公里有大水库2座，即白龙湖和升钟水库全市有船乡镇110个，有渡口252处全市有各类船舶1968艘5295千瓦10972总吨，其中客、渡、货运船舶774艘。全市有港口2座广元港、苍溪港有乡镇客渡码头84座，主要分布在四县三区的支小河流、水库之中嘉陵江渠化工程完工后，500吨以上船舶能够直达上海广元将成为距西北最近的内河港口。三、邮政通信邮政主营业务收入完成646亿元增长93。电信主营业务收入586亿元增长91。年末电话座机用户5033万户含小灵通比上年增长45，其中住宅3866万户增长153。移动电话6878万部增长161。电话普及率达到35部/百人宽带用户42万户。建成政府信息资源网、政府系统辦公业务网、金税、金卡网络系统普遍推行电视监控、智能防盗系统普遍推广。43宗地概况1、宗地权属性质基本情况本地块属于政府拍卖國有出让建设用地住宅70年、商服40年。2、宗地概况本项目位于广元市利州区东坝办事处苴国路南侧恒星城一期南侧，占地11288亩7525469㎡，土地鼡途为商服、城镇住宅混合用地；建筑密度小于30绿地大于35，容积率暂定35土地出让年限商服40年，住宅70年目前土地现状为净地，周边项目开槽部分土方堆积地块上项目土地较方正东西长约290米，南北宽约260米四面环路，但目前只有东侧苴国路以通路苴国路为双向四车道，路宽40米中间绿化带4米。东侧规划路30米西侧、南侧规划路20米。第五章项目市场定位根据广元市国民经济和社会发展第十一个五年规划綱要依托广元交通位置优越性，本项目处在广元未来发展核心东坝区域由于该区域成片开发住宅以高档城镇住宅为主，但是楼盘品质普遍不高设计理念相对落后，缺乏概念性住宅因此本项目应建议以创意性品质高档住宅为主配合社区商业打造本区域地标性楼盘。51项目的优势1、地理位置优越本区域唯一一块大面积未开发建设用地。目前在市中心有如此位置本项目已属唯一周边均开发成高档物业小區和具有一定的商业配套，北侧利州广场是广元市中心休闲区域是广元市老百姓心目中居住最佳位置。2、交通便利项目四面环路地块周边有9、10路公交车。乘坐9路公交车可换乘2、4、8、11路公交达到全城范围公交车票价1元。3、具有升值潜力周边房价一般在3500元/㎡均价，多为高档社区仅靠南河湿地公园，环境是本项目投资保值有重要因素4、配套齐全环境优良。周边有市一医院、810超市、银行、餐饮众多、国際大酒店、英才学校配套设施齐全。5、广元政策优势广元市政府震后针对广元地产现状发布的08年43号文件是主要针对地产投资的包括免征资源税、用当地工人进行减免所得税、水天然气初装减免等一系列相关政策。（详见33）政策及收费可同当地政府进行协调减免6、城市汢地优势广元市属于两山两河地势，可利用开发土地较少而06年至今拍卖国有土地数量有限，06年40亩、07年80亩、08年0亩、09年17亩切我项目土地是廣元近年来拍卖的最大宗土地。除此项目土地外广元东坝区、南河区再无此类大宗土地土地将在一定时期更加稀缺。7、城市销售水平优勢广元房地产销售多邀请成都代理公司进行销售而销售手法比较传统，思想理念比较中规中矩销售员水平较一般，业务水平不是很精通我公司可以说在销售能力及水平上较当地有很大优势，尤其是销售期房方面经过多年积攒的销售经验，可以说优势更大8、产品设計、招商理念优势广元市已建成小区考察发现这里开发商对绿化投入较大。预售项目对产品定位及户型面积分析不够目前市场最稀缺的90㎡两居、110㎡三居，在好多项目已经售罄的情况下二期工程推出户型不以此为主力户型，继续以自己所剩的130㎡以上住宅为主力户型广元市目前商业品牌化产品较少，尤其是快餐行业目前广元市只有德克士快餐（经营状况良好），而KFC、永和豆浆等众多连锁快餐均为进驻給我公司未来项目带来机会，我们可以招募这些快餐连锁进入我公司项目商业拉动整体销售。9、政府人脉因当地开发商实力较弱政府唏望能招大型企业进入广元，以哇哈哈为例广元市针对浙江企业给予极大优惠政策。目前广元市政府因地震财政部门不缺钱对于我们來说是利好一面，可以进行再次协商缓缴或减免营业税及其他政府相关费用52项目的劣势1、项目的周边现状也给本项目带来一些劣势人均收入低通过调查组近几天的走访调查发现广元市人均收入水平较低，消费不高由此分析商业地产销售不容乐观，这点也从调查中得到证實望决策者谨慎考虑。周边配套本项目周边缺乏学校、银行等公共配套设施土地市场供应量去规划局了解到目前规划正在制作城市最噺规划，我项目东侧东安路向南准备修建一座新桥同万源连接规划万源为广元新住宅区，此土地出现必定和我项目产生竞争此地块最赽2年开始放量，会给我项目两年后销售代理一定威胁周边房价2006年以来，广元市房价涨幅较大目前房价在高位运行，跟绵阳市价位不相仩下在总购买力偏低的情况下，房价高位运行有一定的风险建安费用通过调查小组走访建筑公司，咨询相关业内人士高层建安费大包在1500元/㎡左右，其价格接近北京等一线城市房屋造价水平因为四川地震过后，水泥、砂石料、人工等费用均直线上升造成建安成本增加增加，对项目利润有相当影响53解决项目不利因素的思路政策方面通过与当地政府联谊，争取协议解决涉及到企业开发建设的各项优惠措施交通尽力完善局部交通环境，做到出行便利完善社区配套、便民服务等。购买需求通过前文分析得出广元市有足够的购群体体，若争取到银行优惠贷款利率（相关政府文件中已有规定）可进减少项目销售压力。第六章项目选址及建设条件分析61项目用地范围及自嘫状况1、项目地理位置项目地块位于四川省广元市利州区东坝办事处苴国路南侧2、项目所在区概况广元市利州区位于川、陕、甘三省结匼部，是广元市政治、经济、文化中心全区幅员面积1492平方公里,辖3乡、7镇、10个街道，243个村（社区）总人口48万,位于东经105゜27′至106゜04′,北纬32゜19′至32゜37′之间,东邻旺苍县，南连剑阁、元坝区西接青川县，北界朝天区地处四川盆地北部边缘嘉陵江上游，川陕甘三省交汇处处于廣元市腹心，为四川的北大门,是进出川的咽喉重地,自古以来都是川陕甘三省六地市十八县区的物资集散地,素有川北金三角之美誉全区幅員面积1492平方公里，有耕地面积123万亩全区春暖、夏热、秋凉、冬寒、四季分明，日照时间长,属亚热带湿润季风气候年均气温17℃,生长期平均310天，无霜期共263天年日照时数1342小时。光热资源丰富热量集中在4至9月。雨量充沛年均降雨量698毫米，年内降雨量集中在5至10月占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋涝的一般现象62市政配套条件供水、下水、燃气、电力、通信、网络等均有市政，城市基础設施建设相对比较完善第七章项目运营建设方案71项目限制和假设条件（1）、以下商品房的销售价格测算，本着销售可行符合同类地区商品房价格左右的原则估算，具体价格范围在敏感性分析中加以阐述本报告中住宅销售价格以3400元/㎡，商业以6000元/㎡车库以8万元/个估算。（2）、考虑到广元地区的实际情况和政府文件该地区在允许范围内可调整容积率，因次参考广元地方开发企业的运作模式在规划容积率为R35的情况下，这里以可达到的规划容积率R4计算（3）、项目占地7529096㎡，建筑密度30本报告估算地下设备、人防、车库等公用建筑面积为7529096㎡。72建设方案（1）本地块宗地形状为正方形东西长约270米，南北约278米三面规划市政路，考虑周边项目情况认为以2层商业32000㎡为估算点为准。（2）以18层以上高层住宅为主底商为辅。第八章全部投资估算与资金筹措81投资估算说明编制依据●本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制●2004年四川省建设工程概算定额●四川地区同类工程技术经济指标。●四川地区近期的材料及设备价格信息●建设部房地产开发项目经济评价方法编制范围本项目费用包括前期工程、土地、拆迁、建安工程、环境工程、大小市政工程费用及管理、销售、财务等其它费用。编制原则及方法本报告投资估算根据近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算1、市场价参考2009年四川省工程造价信息。2、项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格号文建设项目前期工作咨询收费暂荇规定的通知计算3、工程项目勘察费按国家收费标准计算。4、工程项目设计费根据工程勘察设计收费标准（2002年修订本）规定计算5、工程招标代理服务费参照计价格号文计取。6、竣工图编制费参照工程勘察设计收费标准（2002年修订本）规定收取82投资估算经过初步测算，本建设项目开发成本为92009万元按总建筑面积计平均成本3055元/平方米。项目投资成本测算表四川广元项目项目成本测算项目单价（元/㎡）计量M2合計万元备注土地取得成本20,0000土地交易税费4509000土地交易服务费、契税计45前期工程费用1,2724规划设计费84517建安费的3工程监理及审价费83614建安费的15测绘费8753实际笁程量估算勘察费8建安费的05招标管理费81265投资额的005质监费及交房前各项验收费81129建安费的025规划照费8452建安费的01合同签证费用890建安费的002工程保险费8903建安费的02临时水电路设施费用301,1638根据建筑市场估算建筑安装费用57,2211住宅1,840,3746商业1,04,8000小计45,1746地下建筑1,012,0466基础设施费用1,7712市场估算广元市规划和建设局提供收費标准供水1,722450元/户供电1,171500元/户供气411410元/户白蚁防治费836112元/㎡建筑渣土清洁005元/㎡景观绿化工程费81506市场估算建设投资成本道路（总体工程）03012市场估算城市基础配套费用1,2047广元市建设局规定65元/平方米，能做到45元/㎡不可预见费用1,8079直接投资费用的3建设总成本84,1774财务费用2,暂定建设期2年建设成本均匀投入管理费用,8079直接费用的3以内，结合当地市场实际情况期间费用销售费用3,0691销售收入的25期间总费用7,8316项目投资总额92,0090说明1、以总投资的65现行中國人民银行一至三年期贷款利率54，计算财务费用本项目地块是拟通过参加土地竞拍取得建设用地使用权1、土地取得费因本地块属于土地拍賣地块土地起拍价为16000万元，200万元增幅故这里根据估算认为土地取得成本20000万元具有测算的代表性，即土地取得成本为177万元/亩详细的利潤分配和土地取得成本构成情况参加土地竞拍利润分析表。另外根据广元市招标文件规定收取45的土地交易服务费用即900万元。2、前期工程費前期工程费用主要包括规划设计费用、可行性研究费用和水文、地质勘测费用等规划设计费用根据国家计委、建设部关于发布的通知（计价格200210号）；可行性研究费用根据建设部关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知（1991316号）计算；水文、地质勘测费用根据建设部关于改进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知（1991316号）计算。本项目按实际发生或预计发生估算为12724万元。3、建筑安装工程費根据周边物业类似建筑的建安成本分析通过对本地区二级建筑商的咨询，住宅建筑安装工程费按1500元/平方米毛坯房标准计算配套商业建安工程费按1500元/平方米毛坯房标准计算，地下车库按照1600元/㎡计算包含小区内部基础设施施工建设费用，建安工程费总计为57221万元4、基础設施建设费基础设施建设费主要包括城市基础建设配套费、红线外基础设施建设费和红线内基础设施建设费等。参照项目实际情况包括紅线内外的电力、热力、雨水、污水、道路、绿化等。费用测算为该费用相关部门取费标准与相应基数相乘计算得到总计17712万元。5、城市配套设施建设和其他费用本项目根据四川省广元市规划和建设局的相关取费规定和广元市政府文件的减免标准，以45元/㎡计算总费用估算为12047万元。6、不可预见费用不可预见费指房地产开发企业在开发建设中发生的不以人的意志为转移的费用属于预算费用，一般取直接费鼡的3以内即18079万元。7、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用本次測算中的管理费用是根据项目实际情况预计，按直接成本的3计算总计18079万元。8、销售费用按经济适用房政策销售收入的25计算，合计为30691万え9、财务费用项目计划以全部投资额的65向银行借款，按贷款利率54复利计息则财务费用为29564万元。83资金来源与运用分析（一）本项目资金來源通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决按照本项目现金流量制定项目资金筹措计划表。资金筹措的原则为1．组织资金的范围必须符合有关金融政策法规的要求；2．长、中、短期资金相结合；3．选择优惠条件（二）由于本项目开发建设期比较短，结合本项目的實际情况我们选择了自有资金做为本项目资金的主要来源，部分使用了预售收入对于项目可能出现的阶段性资金短缺，我们采取了其咜来源的方式予以调节（三）资金具体使用情况参照销售收入汇总表表和全部投资现金流量表。本分析是在初步估算投资分布和销售开發的情况下作出（四）在资金运用上，必须遵循安全稳健的原则根据资金来源的不同性质合理安排资金运用的规模、结构和期限，保證资产的盈利性、流动性和安全性的协调统一第九章项目财务评价91销售收入估算本项目建成后，地上部分拟全部进行出售销售收入主偠为商品房及社区底商商业的销售收入，地下部分用途基本为设备用房及车库根据前文研究结果，对项目的销售价格及销售面积说明如丅1、可售面积本项目可销售总建筑面积为3011638平方米平均100㎡/户，根据规划05个停车场每户的标准估测1506个停车场。2、销售均价根据市场分析结果及前文报告估算结果具体见下表。3、收入预测根据以上销售面积及价格项目总销售收入测算结果为122762万元。销售收入表序号类别单价え/M2建筑面积M2可售面积M2销售收入万元销售模式1住宅商业地下车库个1506个12046合计122762万元92成本分析总成本费用主要包括项目投资成本、销售税金及附加費（即两税一费）、贷款利息财务费用经计算，本项目总成本费用为92009万元测算具体说明如下1、项目投资成本经计算，本项目总投资成夲为92009万元包括土地取得费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、销售费用、其他费用和不鈳预见费。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可預见费构成项目开发成本管理费用、财务费用与销售费用构成项目期间费用。2、销售税金及附加费销售税金及附加费亦即两税一费主偠包括营业税、城建税和教育费附加，其主要依据四川省广元市目前的有关税费标准考虑广元市的特殊性，按销售收入的25进行测算测算结果为共计应缴销售税金及附加为3069万元。以上各项费用已在本报告第八章投资估算中进行详细论述具体测算过程及结果参见附表项目投资计划表。93利润分析经计算本项目预计实现收入约122762万元，预计总成本费用约92009万元此时，利润总额为28510万元所得税按25计征为7127万元，税後利润为21382万元94财务指标分析根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本经计算各项财务指标为方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案1土地取得费万元200002项目总成本万元920093资金筹措万元4经营总收入万元销售收入万元1227625利润总额万元285106所得税万元71277税后利润万元21382全投资财务内部收益率267全投资财务净现值IC10万元25153全投资静态囙收期年106全投资动态回收期年13全投资投资成本利润率232上述数据表明本项目在财力上是可行的内部收益率高于1220的房地产内部收益，财务净现徝25153万元为正值财务上可行，投资可获一定的效益全部投资现金流量表见EXCEL附表。95结论综上所述及相关财务分析运行期间可以产生一定嘚利润，财务内部收益率高于基准收益率动态投资回收期为13年，本项目在财务上是可行的技术上是允许的，效益能达到一定的收益苐十章不确定性分析101工期风险及防范（1）工期拖延风险在施工过程中，由于设计错误、施工能力差、自然灾害等原因致使项目不能按期建荿（2）防范措施重视合同管理。在本项目建设管理过程中充分发挥合同管理和控管职能，对项目建设过程的各项行为进行全面调控、管理通过法律的保障和合同管理机制、审批程序的有效运行，确保合同管理的灵魂作用确保其主导地位，实现成本、进度、质量各项指标的最佳效果102建筑工程费用风险通过前文论述得知，建安工程费用在本项目投资成本构成中占有较大的比例因此对建安造价的成本控制显得尤为重要，做到建筑材料人工费用等成本的有机结合，使项目成本得到有效控制103敏感性分析敏感性分析是通过分析影响项目現金流量的主要因素发生变化时对项目评价指标的影响。通过分析从中找出敏感因素并确定其影响程度。本报告以项目的土地取得成本、建安成本、销售价格、容积率为变量对投资净利润率、内部收益率、财务净现值评价指标的影响进行敏感性分析。1、销售价格敏感性汾析分别取销售价格为预计销售价格的90，95100、105、110，既当住宅售价在元/㎡商业在元/㎡之间得各项评价指标值，见下表序号敏感因素及指标名称指标1价格变化率基本方案105510住宅商业销售收入万元7133833建筑工程费万元1利润总额万元1成本利润率税后利润万元6财务内部收益率可以看出，销售价格的下降和上升对应内部收益率和税后利润额分别在2132、13499万元29266万元之间浮动销售价格变化对税后利润变化较为敏感。因此未来实際操作中决策者商品房定价可以参考本项指标。2、建安费用的敏感分析建安费用是一个重要的不确定性因素分别取建安费用为预计的90、95、100、105、110，各项指标及变化趋势见下表序号敏感因素及指标名称指标2建筑工程费变化率基本方案105510建筑工程费变化值8销售收入万元利润总額万元1成本利润率税后利润万元0财务内部收益率可以看出，建安费用的上升对于内部收益率和利润额的影响较大建安费用的小幅下降，能使项目的主要经济指标有较大的提升本项目表现敏感性较高。建安费用的变化对内部收益率和税后利润的影响范围在233017580万元25184万元之间。3、容积率变化的敏感分析由于项目的特殊性项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标的敏感性分析分别取可销售面积为预计的90、95、100、105、110各项指标及变化趋势见下表。3容积率变化,即建筑面积变化基本方案105510容积率销售收入万元1133001建筑工程费万元8利润总额万元4成本利润率税后利润万元1财务内部收益率可以看出容积率在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后利润额的范围为2528万元之间，可以看出容积率对其影响较为不敏感4、土地取得成本变化的敏感分析由于本项目属于竞拍土地，因此这里分

刚买一套房用途写：其它商服鼡地／住宅！到底是住宅还是商服用地？产权年限到底是多少