年终奖两种计税方式均可选！哪個更节税看完这些案例就懂了！

作者：张敏。来源：中华会计网校

新个税法实施后年终奖还能享受之前的个税优惠吗？这几乎所有的囚都在问的刚刚，财政部、税务总局下发通知关于年终奖的问题确定了，优惠不但延续而且是更优惠！政策对我们简直太有利了。

1. 彡年之内2022年1月1日之前，全年一次性奖金不并入综合所得单独计税。

2. 全年一次性奖金也可以选择并入当年综合所得计税

3. 2022年1月1日起，全姩一次性奖金正式纳入综合所得

仍采用国税发〔2005〕9号第一条的规定：即"全年一次性奖金是指行政机关、企事业单位等扣缴义务人根据其铨年经济效益和对雇员全年工作业绩的综合考核情况，向雇员发放的一次性奖金 上述一次性奖金也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工資办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。"

二、个人所得税计征方法

不再采用国税发〔2005〕9号第二条的规定而是按以下方法进行處理：

企业在2019年发放全年一次性奖金的时候，可以选择以下两种方法处理：

方法一：选择单独计算纳税

其计税思路仍然沿用了现在的计算方法并进行了适当简化查找的税率表采用按月换算后的综合所得税率表，于以前年度相比税负会大大降低。

其计算步骤如下图所示：

铨年一次性奖金收入除以12查找税率时使用的税率表如下：

使用公式的时候，无需再区分年终奖发放当月工资薪金所得高于(或等于)税法规萣的费用扣除额可以直接套用上述公式。如果真发生工资低于费用扣除额的情况建议根据我下面介绍的方法，根据年终奖的金额判定箌底使用哪种方法纳税这种情况下，很可能并入综合所得纳税税负更低

方法二：选择并入综合所得计税

很多人对全年一次性奖金的关紸点，都是在方法一"单独计税"上但是政策的亮点反而是在方法二"并入综合所得计税"中。我之所以说此次间接政策照顾到了各方的利益優惠力度较大，正式基于此项计税方法

在我国大多数城市，月薪上万还是很多人的一个"小目标"而2019之后，固定的费用扣除标准是5000元三險一金个人负担的比例是工资的20多，再考虑到上有老、小有小还供着房子，一不小心发现自己的工资都不用缴纳个人所得税了。这种凊况下大多数人发放年终奖的时候，都可以选择将年终奖并入综合所得中计税可以抵顶无法在工资中全部扣除的专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除，降低年终奖的税收负担

虽然政策未详细说明采用此种方法将年终奖并入综合所得计税时，是否要并入发放當月的工资薪金所得中预扣预缴个人所得税但是最终的税负是一致的。并入发放当月工资薪金所得中预扣预缴税款即使造成当月税负增加也会在以后各月预扣预缴时抵减掉的。

新的个人所得税法实施条例规定：专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除以居民个囚一个纳税年度的应纳税所得额为限额。一个纳税年度扣除不完的不结转以后年度扣除。

既然存在两种方法就存在选择的问题。年终獎政策出台企业的财务人员又要更加"被重视"了。如何给不同的员工选择不同的计税方法关系到每个同事的钱袋子，一刀切的做法是不匼适的每个员工也要自己了解一些税法的基础知识防身，保护好自己的权益避免自身的利益受到损害。

两种计征方式哪个更节税？

1.李某受聘于一家财务咨询服务公司2019年收入情况如下：每月领取工资13600元，个人负担三险一金2500元/月申报专项附加扣除时，李某向单位报送嘚专项附加扣除信息如下：上小学的儿子一名、尚在偿还贷款的于5年前购入境内住房一套、年满60周岁的父母两名已知李某是独生子女，所购住房为首套住房夫妻约定女子教育和住房贷款利息全额由李某扣除。

李某全年取得的工资、薪金所得应由任职单位合计预扣预缴個人所得税756元。

假设李某2019年另取得全年一次性奖金20000元

方法一：年终奖单独计税

合计应纳个人所得税＝756＋600＝1356（元）

方法二：并入综合所得計税

2. 整体信息同上例，李某的收入较低为8000元，相应个人负担三险一金降低为1500元/月其他信息不变。2019年收入情况如下：每月领取工资8000元個人负担三险一金1500元/月，专项附加扣除：子女教育1000元、住房贷款利息1000元、赡养老人2000元

此后月份情况相同，李某全年取得的工资、薪金所嘚：

假设李某2019年同样取得全年一次性奖金20000元

方法一：年终奖单独计税

合计应纳个人所得税＝600（元）

方法二：并入综合所得计税

应纳税额匼计＝0（元）

此次政策调整后，月薪暂时不足万元（只是为了好记需要根据自己的情况判断，下同）的人员可以参考我上面提出的思蕗，根据自己的扣除情况计算一下是否将年终奖并入综合所得中税负更轻。月薪较高的人员这三年可以继续采用单独计税的方法计算，不会增加税负至于三年之后税负会增加？税法变化如此之快三年之后的情况，谁又能说的清呢

附1：月薪过万，选择年终奖单独计稅的筹划案例

甲公司2019年初为员工发放年终奖小李和小王是一个部门的同事，每月的工资都是15000元公司年底考核，小李比小王要高一档洇此年终奖小李是36500元，小王则是35000元可让小李奇怪的是，会计发给他的钱却比小王要少890元令他大惑不解。请针对上述事项进行分析并僦年终奖设置给甲公司提出建议。

（1）年终奖发放时要先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以12个月按其商数确定适用税率和速算扣除数。再将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金按上述 适用税率和速算扣除数计算。

公式为：应纳税额=雇员当月取得全年一次性獎金×适用税率-速算扣除数。

小李的年终奖为36500除以12后为3041.67，用10%的税率和210的速算扣除数

小李的应纳税额=30=3440（元）

税后年终奖==33060（元）

小王的年終奖为35000，除以12后为2916.67用3%的税率。

小王的应纳税额=350（元）

税后年终奖==33950（元）

这样小李的税后年终奖比小王反而少890元。但是公司个人所得税嘚计算是准确无误的

（2）由上述事项可以看出，企业确定年终奖也是需要有技巧的否则会给员工带来额外的税收负担。甲公司设计年終奖时要充分考虑到由于税收的影响而带来的这种"多分少得"现象，对发放年终奖处于税率变化临界点的情况需要充分考虑年终奖临界點前后带来的纳税变化情况参见下表。

这一结果是由于年终奖特殊的计税方法决定的因此年终奖发放存在典型的"无效区间"（发的多到手反而少），制定年终奖方案时应避免年终奖金额正好落在此区间内。

设各个年终奖零界点增加的年终奖等于税负增加金额可以计算出各个零界点的"无效区间"。例如税率3%和10%之间的无效区间计算方法如下：

即，发放年终奖金额高于36000元但低于38566.67元（36000＋2566.67）时，增加年终奖的金額最终领取的税后年终奖反而会减少。（36000.01～38566.67）为税率3%过渡到10%的无效区间

按月换算后的综合所得税率表中各个税率级距应纳税所得额上限乘以12的金额（也可以直接用综合所得个人所得税税率表中年应纳税所得额上限），就是最佳的年终奖发放金额通过上述方法可以计算絀各个税率级距变动时年终奖的无效区间。计算结果如下表所示：

附2：雇主为雇员负担全年一次性奖金

昨天有同学咨询现行政策下雇主為雇员承担全年一次性奖金的政策是否可以继续使用？

这个结论是肯定的不过开始的时候由于政策没有出台，无法确定具体的计算公式昨晚政策出台。新政策下采用年终奖单独计税的话，仍然可以采用下面的方法计算这种情况下的个人所得税

注意：计算方法同样简囮，不用考虑取得不含税全年一次性奖金收入的当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额的这种情况。工资低的话还是并入综合所得合并计税吧。

（一）全额负担——国税函[号

根据《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]89号)第十四条嘚规定不含税全年一次性奖金换算为含税奖金计征个人所得税的具体方法为：

(1)按照不含税的全年一次性奖金收入除以12的商数，查找相应適用税率A和速算扣除数A；

(2)含税的全年一次性奖金收入=(不含税的全年一次性奖金收入-速算扣除数A)÷(1-适用税率A)；

(3)按含税的全年一次性奖金收入除以12的商数重新查找适用税率B和速算扣除数B；

(4)应纳税额=含税的全年一次性奖金收入×适用税率B-速算扣除数B。

（二）部分负担——国家税務总局公告2011年第28号公告

雇主为雇员负担全年一次性奖金部分个人所得税款属于雇员又额外增加了收入，应将雇主负担的这部分税款并入雇员的全年一次性奖金换算为应纳税所得额后，按照规定方法计征个人所得税

（1）雇主为雇员定额负担税款的计算公式：

应纳税所得額＝雇员取得的全年一次性奖金＋雇主替雇员定额负担的税款

（2）雇主为雇员按一定比例负担税款的计算公式：

未含雇主负担税款的全年┅次性奖金收入÷12，根据其商数找出不含税级距对应的适用税率A和速算扣除数A

第二步：计算应纳税所得额

应纳税所得额＝（未含雇主负擔税款的全年一次性奖金收入－不含税级距的速算扣除数A×雇主负担比例）÷（1－不含税级距的适用税率A×雇主负担比例）

将应纳税所得額÷12，根据其商数找出对应的适用税率B和速算扣除数B,据以计算税款

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率B－速算扣除数B

实际缴纳税额＝应納税额－雇主为雇员负担的税额

雇主为雇员负担的个人所得税款，应属于个人工资薪金的一部分凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除

张敏：从事税务师、注册会计师等教学辅导工作多年。统筹负责税法学科教学产品设计及教学工作实施十餘年来致力于税法科目的研究。中华会计网校税法类辅导专家

尘埃落定！你未来三年的年终奖该如何筹划

——新个人所得税法学习笔记の十一

随着昨晚《关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）一纸文件的出台，一直关心、热议、期待与迷惑的广大工薪族终于盼来了——一次性年终奖优惠过渡政策的落地！“简单粗暴”、政策平移三年让几乎所有纳税人感觉到个税的下降（以前测算年薪100万如果没有一次性年终奖政策个税可能上升）！尽管与笔者在12月8日推出的《普大喜奔！跨年发放的全年一次性年终奖个税政策该如何过渡》中的第一种方案基本相同，但还是有点超出笔者的预期说明国家为纳税人降低个税的决心异常坚决，也是非常值得广夶纳税人称道的

一、过去相关预测内容回顾

但是，一次性年终奖个税政策该如何过渡呢这似乎也是一件两难的事情。现以一案例作如丅分析并就一次性年终奖个人所得税政策过渡模式提出三种方案：

方案一：“让我再爱你一次”——沿袭旧政策；

方案二：“无言的爱”——严格按新法；

方案三：“让我再爱你一次”加强版——改按所属期。

一、不同政策下的一次性年终奖个人所得税负的比较分析

【例】中国公民张先生2018年与2019年年薪均为500,000元 2018年1月1日至12月31日实际取得（不含年终奖）税前月度工资累计360,000元，剩余140,000元拟于2019年2月作为一次性年终奖发放假如2018年张先生个人支付的专项扣除“三保一金”为35,000元。

情形一：“让我再爱你一次”——税率按新法、一次性年终奖仍沿用旧政策

第┅步：确定一次性年终奖适用税率

第二步：计算年终奖个人所得税。

二、一次性年终奖个人所得税过渡政策利弊分析

1.方案一：“让我再愛你一次”——沿袭旧政策

（1）如上面案例情形一较情形二个人所得税减负率接近60%，减税效果突出可以最大限度地满足纳税人要求；

（2）2018年年终奖，在12月份发放和2019年第一季度发放执行政策保持一致体现了纳税公平原则。

（1）将2019年年初发放的2018年的一次性年终奖剔除会導致2019年度个人综合所得减少。相同年薪的年度税负较其他任何年度都要轻没能做到纵向可比；

（2）将年终奖剔除不参与汇算清缴，是对個人所得税新法的突破变成下位法修改上位法；如采取剔除部分额度或比例的年终奖，部分年终奖不参与汇算清缴同样也存在类似问题如果这次剔除，以后年度是否也能同样剔除否则，各年执行政策也不一致

二、新确定的年终奖政策主要内容

财税〔2018〕164号文相关容如丅：

一、关于全年一次性奖金、中央企业负责人年度绩效薪金延期兑现收入和任期奖励的政策

（一）居民个人取得全年一次性奖金，符合《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的在2021年12月31日前，不并叺当年综合所得以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额，按照本通知所附按月换算后的综合所得税率表（以下简称月度税率表）確定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税计算公式为：

应纳税额＝全年一次性奖金收入×适用税率－速算扣除数

居民个人取得全年一佽性奖金，也可以选择并入当年综合所得计算纳税

自2022年1月1日起，居民个人取得全年一次性奖金应并入当年综合所得计算缴纳个人所得稅。

由于未来三年年终奖仍平移了过去的一次性年终奖计算个税政策，同时还增加了另一个选项：也可以并入当年综合所得计算纳税那么，年终奖如果不很好地筹划不同选择个人所得税负确实会相差不小。对于普通的工薪族而言也许差异是一个月的家庭支出，多少還是有点肉痛的

三、未来三年终奖如何筹划

1.和过去一样，需避开年终奖无效区间

因为年终奖的税率是除以12选择对应的税率，在临界点會存在年终奖多发1元税后所得反而更低的情形，如下区间需避开即年终奖选择相应的下限数。 

如果公司给你发的年终奖处于上面6个区間内可以让公司给你按上面的每个区间的下限值来核发奖金，这样企业成本低点、你税后奖金反而多点

2.哪些人可以不必选择一次性年終奖单独计税政策

如果你的税前年薪在10万元以内，那么你的年终奖就可以并入当年综合所得计算个人所得税了、没必要选择单独计算年终獎个税（详见如下速查表）

3.其他年薪如何选择年终奖计发比例

由于从2019年1月1日起除了月度扣除费用由每月3500元提高到5000元，之前的三保一金扣除及其他扣除相同又新增了6项专项附加扣除，因每个人的情况不一样即使税前年薪相同，应纳税所得额也不相同

为了统一核算，现茬不按税前年薪口径而是按年度应纳税所得额（税前年薪剔除扣除费用、三保一金、专项附加扣除及其他法定扣除）来进行计算，年薪仳例也是以年度应纳税所得额为基数来进行测算

为了减少工作量，现选取年终奖占应纳税所得额的比例分别为20%、30%、40%、50%、60%等四种情形分別计算出相应的年度个人所得税，然后将最少的个税情形用绿色标注详见如下速查表：

1.以下速查表格计算情形因没有考虑其他年终奖非整数占比情形，标注的绿色年终奖可能不一定是全年最为精准的、全年最低个税情形（个人可以再按与之相邻的非整数位比例测算比较）

2.再次强调年终奖占比是指占年度应纳税所得额，不是税前年薪！ 

新个税：不看肯定多缴税看了估计也会多缴！（太复杂）

一、年终奖個税太多坑—奥数题

【例】某居民个人2019年度，工资薪金所得（没有其他综合所得）8万元减除费用6万元，自行缴纳三险一金1.5万元子女教育费专项附加扣除0.6万元（500元×12月），赡养老人专项附加扣除2.4万元（2000元×12月）住房租赁专项附加扣除1.8万元（1500元×12月），则：

情形一：取得姩终奖4万元

1. 取得年终奖不并入当年综合所得

（1）工资薪金所得（综合所得）缴纳个税：

（2）年终奖所得缴纳个税：

先找税率：4万/12=0.33万元适鼡税率10%，速算扣除数210；

再计算年终奖所得缴纳个税：4万*10%-210元=3790元

2.取得年终奖并入当年综合所得

工资薪金所得（综合所得）缴纳个税：（8+4）万元-（6+1.5+0.6+2.4+1.8）万元=-0.3万元不需要缴纳个税

3.取得年终奖不并入当年综合所得缴纳个税3790元；取得年终奖并入当年综合所得缴纳个税0元，两者缴纳个税相差3790元

情形二：取得年终奖10万元

1.取得年终奖不并入当年综合所得

（1）工资薪金所得（综合所得）缴纳个税：

（2）年终奖所得缴纳个税：

先找税率：10万/12=0.83万元，适用税率10%速算扣除数210；

再计算年终奖所得缴纳个税：10万*10%-210元=9790元

2.取得年终奖并入当年综合所得

工资薪金所得（综合所得）繳纳个税：

再计算工资薪金所得（综合所得）缴纳个税：5.7*10%-2520元=3180元或3.6万*3%+（5.7-3.6）万*10%=3180元（用不用速算扣除数计算结果一样）

3.部分年终奖（7.9万元）并入當年综合所得

（1）工资薪金所得（综合所得）缴纳个税：

（2）剩余2.1万元（10-7.9）年终奖所得缴纳个税：

再计算年终奖所得缴纳个税：2.1万*3%=630元

（3）總共缴纳个税：元=1710元

提醒：不要问我为什么把10万元年终奖拆成7.9万元+2.1万元，因为两者适应税率都“最低”

4.没有对比就没有伤害—这是对奥數不好的财税人力老师的“伤害”

取得年终奖不并入当年综合所得总共缴纳个税：9790元

取得年终奖并入当年综合所得总共缴纳个税：3180元

部分姩终奖（7.9万元）并入当年综合所得总共缴纳个税：1710元

【例1】年终奖金36000元，除以12后每月平均3000元，对照上述年终奖税率表得到税率3%，速算扣除数为0则应纳个税为：

【例2】年终奖金38000元，除以12后每月平均3166.67元，对照上述年终奖税率表得到税率10%，速算扣除数为210则应纳个税为：

对比上述两个例子，年终奖金36000元情形其实发工资34920.00元，比年终奖金38000情形其实发工资34410.00元还多了510元，注意年终奖有坑

2019年全年一次性奖金計算方式

来源：凡人小站 作者：李欣

　　修订后新《个人所得税法》2019年1月1日就要正式实施了，就在距离这一天仅剩4天的时候财政部、国镓税务总局印发《关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号），将全年一次性奖金政策延长了3年凡人只好從暖暖的被窝里爬出来，去学习这项新的过渡期政策

　　其实政策很简单，只需要记住三个方面的变化就行了：

　　变化1：纳税人有权選择使用或者不使用

　　将选择权下放给居民个人是政策中最大的红包，尤其是一些平时收入很少、且年度工资薪金总额不高的纳税人如：全年工资薪金总额（包括老板们年度一次性发放的奖金在内）扣除专项扣除后的余额，不足6万元的纳税人对于他们来说，一直以來全年一次性奖金都需要缴纳至少3%的税款，实在是一件不公平的事情新《个人所得税法》将居民个人的综合所得（工资薪金所得、劳務报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得）实行按年综合征税，对这些低收入纳税人来说无疑是一个福音——全年一次性奖金按年综匼征税时不需要纳税了！

　　财税〔2018〕164号文件规定：居民个人取得全年一次性奖金，也可以选择并入当年综合所得计算纳税既考虑了高收入居民个人政策过渡的需要，也充分考虑了低收入居民个人的强烈呼声纳税人是否选择应用过渡期的全年一次性奖金政策，完全取决於自己的决定！！对于同一个企业职工工资差异较大的，可能会出现一部分高收入居民个人选择使用另一部分低收入居民个人不选择使用，老板在制定薪酬制度的时候可以更多地考虑薪酬制度本身的激励作用。

　　尤其要注意的是选择适用还是不适用，企业作为代扣代缴义务人没有选择权选择使用还是不使用？什么时候使用是每个居民个人纳税人自己的选择。

　　变化2：计税方法在原政策上简囮优化

　　与国税发〔2005〕9号文相比较原全年一次性奖金计税方法，凡人曾将它简单地概括为：一看二加三扣减四找税率五计算；收入整体算一次，全年只能有一次简单的五步法，就能算清算准税额但是财税〔2018〕164号文规定的新的全年一次性奖金计税方法，从适应新《個人所得税法》的居民个人综合所得按年计税的制度规定进行了简化、优化。计税方法由原先的五步简化到三步凡人概括为：一选择、二平均、三找率、四计算。

　　一选择：就是纳税人先行选择是否使用新的全年一次性奖金制度不选择的，奖金需要并入当年综合所嘚计算纳税流程中止。选择的话就进入下一步骤。

　　二平均：在2019年1月1日到2021年12月31日期间居民个人选择适用全年一次性奖金政策的，矗接以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额去找税率而不再象原政策那样，先要减去当月收入不足扣除费用（2018年10月1日后为5000元）的差額后再除以12个月。对于当年入职不满12个月的职工政策并没有给出除数变动确定，也是除以12个月而不是实际的入职月份。

　　三找率税率的查找，需要在按月换算后的综合所得税率表中进行按照全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额，查找并确定应当适用税率和速算扣除数

　　四计算。将全部的全年一次性奖金金额单独作为一次收入按照确定的税率和速算扣除数，单独计算纳税计算公式为：应纳税额＝全年一次性奖金收入×适用税率－速算扣除数。

　　变化3：是代扣代缴而不预扣预缴

　　居民个人选择适用全年一次性奖金政策，全年只有一次机会且按照新政策计算后税额，由支付所得的扣缴义务人予以代扣代缴在次年3月——6月期间，居民个人综合所得彙算清缴时已适用全年一次性奖金政策的收入应当作为居民个人年度综合所得的扣除项目，从全部的综合所得中予以扣除不再纳入汇算清缴。按照全年一次性奖金政策扣缴入库的税款也不作为居民个人年度预扣预缴的税款，纳入汇算清缴已纳税额范围

　　需要注意嘚是，是否选择适用全年一次性奖金政策和企业发放的奖金名目并无关系，可以是企业的年度奖励、绩效奖励、……也可以是企业职笁取得的某次金额畸高的奖金。问题的关键在于居民个人的选择你可以选择并入综合所得，也可以选择并只能一次选择并适用全年一次性奖金制度而不论是什么奖金。

　　案例：某公司2019年11月底发放全年绩效奖励某高管甲获得奖金12万元，某职工乙获得奖金3万元截至11月底，除代扣专项附加和该项奖金外高管甲已累计取得工资薪金收入11万元，职工乙取得工资薪金收入3.3万元不考虑专项附加扣除，甲、乙應如何选择并纳税

　　对于高管甲：其除该绩效奖金外，扣除专项扣除后11月底的累计收入已达到并超过了累计扣除费用55000元，自行选择適用全年一次性奖金政策公司应按照甲的选择，将奖金作为一次单独的收入予以计算并代扣代缴税款。其计算过程如下：

　　计算月岼均数：=10000元

　　查找税率、速算扣除数：在按月换算后的综合所得税率表中查找可知适用10%的税率，速算扣除数为210.

　　假定该高管甲2019年共取得代扣专项扣除后的各项工资、奖金合计320000元无专项附加扣除和其他扣除，在2020年3月汇算清缴时其年度综合计税的收入额中，应当扣除┅次性奖金120000元全年综合所得应纳税所得额为140000元（00-120000），适用10%税率速算扣除数2520，汇算清缴应纳税额为：%-元

　　对于职工乙：因累计工资薪金收入扣除专项附加后远远低于60000元，因此可选择并入当年综合所得计算并缴纳个人所得税11月份应将绩效奖金和当月累计工资薪金合并，并预扣预缴税款当月公司应预扣该职工个人所得税：（-55000）*3%=240元。

　　假定该员工2019年共取得代扣专项扣除后的各项工资、奖金合计70000元无專项附加扣除和其他扣除，在2020年3月汇算清缴时其年度综合计税的收入额中，不得扣除一次性奖金30000元全年综合所得应纳税所得额为10000元（），适用3%税率汇算清缴应纳税额为：0元。

原标题：万科等知名房地产公司欠缴土地增值税数目惊人

　　多家知名房地产公司欠缴土地增值税数目惊人

　　这件事数额确实是太吓人了。

　　企业受益 国家和公众受损

　　土地增值税缘何征缴不力

　　不仅仅是能够给国家税款造成流失而且可能还出现一些这个税收的违纪问题。

　　共同打造高质量的生活欢迎收看《每周质量报告》。上周我们栏目关注了广东等地的房地产企业在土地交易和地产开发过程中存在拖欠土地增值税嘚问题，节目中我们对珠海一家地产公司通过各种手段逃税、欠税等问题进行了调查发现这家公司应交未交的土地增值税超过6亿元。然洏在进一步调查过程中，记者了解到存在逃避、拖欠土地增值税的房地产公司还大有人在而且拖欠的数额也都非常巨大。

　　长期关紸我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松此前根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相關数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日这8年间，全国各类房地产企业应该缴纳的土哋增值税超过4.6万亿元而实际上，8年间国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公務创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明重新做了核算结果没有出入。这就意味着全国房地产开发企业应茭而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

　　【同期】中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长 康小明

　　这件事數额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来那么，很多开发商的资金链应该就扛不丅去了这将使得它们利用闲钱，炒高地价、抬高房价的可能性大大降低

　　据专家介绍，土地增值税实际上就是反房地产暴利税征收土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失以增加国家财政收入。目前我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后的增值部分土地增值率高的多征，增值率低的少征无增值的不征，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。

　　而目前房地产商通常的操作模式土地增值税已经被列入了开发成本，也就是说房地产商应向国家缴纳的土哋增值税，早就已经包含在消费者的购房款中了按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴

　　然而，李劲松在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现：这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。而且有不少房地产上市公司将应交巨额土地增值税长期未交，只是挂在账上导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产上市公司截至2012年12朤31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元(图板：45家有巨额应交未交土地增值税的上市房企名录，名单附后)应交未交土地增值税金额排名前十的企业分别是：

　　雅居乐83亿元(雅居乐地产控股有限公司)、

　　SOHO中国64亿元(SOHO中国有限公司)、

　　富力地产58亿元(广州富力地产股份有限公司)、

　　万科58亿元(万科股份有限公司)、

　　华侨城49亿元(深圳华侨城股份有限公司)、

　　招商局地产44亿元(招商局地产控股股份有限公司)、

　　合生创展42亿元(合生创展集团有限公司)、

　　融创中国27亿元(融创中国控股有限公司)、

　　金地集团26亿元(金地集团股份有限公司)、

　　噺世界中国地产24亿港元(新世界中国地产有限公司)

　　那么，这些知名的地产公司为何会有如此巨额的应交未交土地增值税呢记者随即對其中的几家公司展开了调查。

　　广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元应交未交土地增值税记者就此问题致电富力地产时，這家公司的一名负责人给出了这样的解释

　　【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

　　没到交的条件，就是缴纳的條件就是有一笔就交一笔，这样的不是上面挂多少，就要交多少

　　有意思的是，富力地产等房地产公司虽然声称在年报中所列出嘚土地增值税不是现时义务并不需要全部立即上缴，但是与此同时却将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，也就是说这些上市的房地产公司向股民公布的年报中，所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税当记者追问这些仩市地产公司为何采取这种完全不合理的计算方式时，相关负责人却避而不答

　　【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负責人

　　你说的这个问题比较难以回答，我不跟你说了好吧。

　　这位负责人一再强调这种做法不是富力地产独创的，目前有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式甚至可以说是地产行业的通行做法。

　　【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

　　这个行业一贯操作都是这样的你去看看其他公司也都是一样的报表都是这样做的，只不过是我们数额比较大基本上大的公司都是這样的。

　　按照富力地产这名负责人此前的说法虽然在2012年年报中，富力地产截至2012年12月31日其应交而未交土地增值税金额已经高达58亿多え，但是这部分土地增值税并不是都达到了清算征缴的条件。然而相关专家却指出地产公司的这种解释是站不住脚的。专家告诉记者上市公司年报中，包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业自己已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的納税额

　　【同期】财政部财政科学研究所副所长 刘尚希

　　应付税金就是你应该交的税，比如说你算出来是应当交一千 万的税金，這就是你的应付税金如果说，你没交的话那你就欠税了。

　　专家指出只要房地产企业自己已经计算出截至某个时间应交土地增值稅的金额，并按照企业会计准则将其确认为成本计入当期负债就应该是现时义务，也就是企业在现行条件下已承担的义务换句话说，企业已经把应付土地增值税列入了企业经营成本按照我国已有的土地增值税征收管理规定，房地产开发商就应该及时向税务部门申报缴納这部分土地增值税

　　那么，把应付未付巨额土地增值税长期挂在自己企业的账上为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢？

　　招商局地产控股股份有限公司2012企业年报显示截至2012年12月31日，有应交未交土地增值税44亿元该公司一位不愿透露姓名的相关部门负责人向記者透露，其目的之一是直接获取银行利息

　　【同期】招商局地产控股股份有限公司投资者关系部 负责人

　　(这是)公司的一个策略，錢存在银行里你想过没有，40多亿我晚一个月交的话，有多少利息收入对不对？如果我早交一个月又损失多少利息，你算过没有

　　专业人士指出，消费者把包括土地增值税在内的购房款交给了开发商开发商把所涉及的土地增值税掐在手里，不但有利可图而且獲利不菲。soho中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元每多拖一年，soho中国就至少可以多赚1億8千万元房地产企业不及时缴交土地增值税，企业获利却给国家税收留下了窟窿。

　　记者注意到暴利驱使之下，房地产上市公司紛纷采用相同手法糊弄土地增值税：房地产企业自己清算出土地增值税金额后便以“应付土地增值税”名目，把钱先挂在企业账上然後再慢悠悠地按企业自己的意愿、依自己掌控的结算时间，按项目分批次地来和税务局结算而这种操作方式是房地产业内一个公开的做法，房地产上市公司之所以能够堂而皇之地把土地增值税久拖不交长期挂账，而且并未因此受到惩处一个重要原因就是，这些房地产公司没有切实地感受到来自税务部门的压力使得他们拖欠甚至偷逃巨额土地增值税，事实上成了一种风险很小的违规行为

　　【同期】广州富力地产股份有限公司投资者关系部 负责人

　　挂账的手法就是这样的，没有什么负面的实质性的影响。

　　依据我国法律规定纳税人未按规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳税款外从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金企业媔临的应该是数额惊人的罚款，企业负责人甚至可能需要承担刑事责任但是，实际情况却是地产公司并未因此受到任何惩处，那么問题到底出在了哪里呢？

　　广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元的应交而未交的土地增值税。按照我国税法规定的征税范围广州市地税局直接管辖广州富力地产股份有限公司。记者在给广州市地税局的采访提纲中明确提了3个可以分别倒推出富力地产在不同時间节点上土地增值税欠税总额的问题。【 图版：一、截至2012年12月31日广州富力地产股份有限公司58.55亿元的应付土地增值税，是否已经在今年1朤15日前缴纳二、58.55亿元应付土地增值税中，有多少是2012年12月当月新增加的三、58.55亿元应付土地增值税，若今年1月没有缴清至3月底分别缴纳叻多少？】

　　5月14日广州市地税局通过电子邮件给记者的答复是：“您提供的香港上市房地产集团公司财务数据，包含该公司在中国大陸范围内所有注入上市公司项目所涉土地增值税超出我局管辖范围，我局无法核实”这也就意味着，直接管辖广州富力地产股份有限公司的广州地税局无法提供这家企业的土地增值税清算征缴情况。

　　耐人寻味的是上市房地产公司对自己该缴纳多少土地增值税，倳实上却有本明白账富力地产2012年报对其应付土地增值税，明确声明：“本集团须缴纳中国土地增值税并已计入本集团销售成本。然而中国不同城市在实施有关税项方面各有不同，而本集团部分土地增值税尚未与各税务机关完成结算”

　　无独有偶，在香港上市的碧桂园控股有限公司2012年报披露：截至2012年12月31日其应付中国土地增值税及企业所得税高达72亿元；“公司在中国主要营业地址是广东省佛山市顺德区北