最近有一则新闻说个人出租房指的是谁屋降税费了，这主要是因为的免征的额度从原来的月3万元调整到了月10万元当然这不是唯一原因，还有降负的考虑在此笔者通過我们发生的一个代开的案例，来说明这个税是如何计算出来的

但是关于此政策的规定，在税务的官网并没有发布真是可惜，要不要讓我们学习一件政策这么费劲呢

1.十万元是从2019年开始的

依据《国家税务总局关于小规模免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务總局公告2019年第4号）规定：

一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的季度销售额未超过30万元，下同）的免征增值税。

小规模纳税人发生增值税应税销售行为合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的其销售货物、劳务、服务、无形取得的销售额免征增值税。

四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九條所称的其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金，可在对应的内平均分摊分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税

个人出租住房：月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率来征收；而月租金收入（不含税）在10万元以上的按照4%嘚综合征收率来征收。

注：此处所说的不含税是指作为小规模纳税人待遇的自然人，适用的增值税征收率是3%即含入是103000元，不含税=.03=100000元即<=10万元时是的，以下是包括本数的

个人出租非住房：月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照7%的综合征收率来征收；而月租金收入（鈈含税）在10万元以上的依然按照12%的综合征收率来征收。

小编于2019年1月代开了48000元总额的发票开具的是北京增值税普通发票，金额是48000元是***，税额是***合计48000元，没有问题享受增值税的免税。

但是在计算税额时却是需要按照不含税价格来计算的，依据财税【2016】36号文件：

5.其他個人出租其取得的不动产（不含住房）应按照5%的征收率计算应纳税额。

6.个人出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

由于小编代開的发票是非住房的因此在计算时涉及个税与，没有增值税与附加税费因为增值税是免税待遇。

由于低于10万元属于免征增值税的标准，此时按照7%计缴综合税项但是这儿有一个问题，我们在计算综合税率计算时是用含税收入还是不含税收入呢？通常来讲是用总额來计税的，但是小编遇到的代开发票情形是按不含税收入计算的关于这一点，小编发现与我们的报道是不一样的小编认为需要进一步確认一下。从小编落实的案例来看在免增值税的情形下，在代征个税时是用的不含税销售额来计算的，即税额部分不作为计税基数了