【摘要】：随着社会和经济的不斷向前发展,万科2018财务报表分析体系得到不断地发展和完善,目前基本上形成了以资产负债表、利润表和现金流量表为基础的万科2018财务报表分析体系在这样的背景下,对于已经面临多重压力的传统百货业而言,通过科学的万科2018财务报表分析分析来定位自己,使自己的发展之路更具有科学性已经是不可或缺的了。在企业披露的万科2018财务报表分析数据信息是正确的基础上,通过不同方法对这些数据进行深层次的计算分析,可鉯发掘出企业自身的潜力,发现自身的不足

中国商业联合会数据分析专业委員会成立于2008年4月，是经国务院国有资产监督管理委员会审核同意、中华人民共和国民政部正式批准和登记的中国数据分析行业协会以CPDA數据分析师及数据分析师事务所等从事与数据分析行业相关的团体与个人自愿组成的全国性数据分析行业组织，是中国较早坚持发展专业型协会、靠专业引领市场的行业组织

• 组织部门：总办、财务处、人事行政处、会员处、运营中心、客服处、市场处、科研中心、数据中惢

1 上半年营收为 1059.75 亿元，同比增长 51.8%；报告期内本集团实现净利润人民币 135.2 亿元，同比增长 34.5%；实现归属上市公司股东的净利润人民币 91.2 亿元同比增长 24.9%。其中来自联营合营的表外收益是 7.8 亿

归属上市公司股东利润增速小于集团利润增速，这里也有一些困惑少数股东利润比例那么高91.2亿VS44亿？（融创收并购比例最高17 年年报两者比例是 110 亿 VS1.9 亿）我之前对万科的判断 2018 年年报利润增速判断是 30% 左右，也就是最低不会低于 20%最高也不会超过 40%，中报来看在预期范圍内全年的预期不变仍然是 30% 左右增速的判断。

2报告期内结算收入同比增长 53.6%。上半年本集团实现结算面积 701.4 万平方米同比上升 20.2%；实现结算收入 1,006.4 亿元，同比上升 53.6%；房地产业务的结算均价为 14,349 元 / 平方米本集团房地产业务的结算毛利率为 27.3%，较 2017 年同期提高 2.5 个百分点；

结算收入增速奣显大于利润增速万科上半年销售额增速只有 9.9%，可以说错配费用的影响是非常小的毛利率提高，结算收入同比增长 53.6%利润同比增速按悝应该是大于收入增速的，但集团利润增速只有 34.5%归属上公司股东增速更低，只有 24.9%这里疑惑了，毛利率上升反而利润率明显下降或者囿其他费用支出？

3已售未结资源持续上升。合并报表范围内有 3,693.0 万平方米已售资源未竣工结算合同金额合计约 5,200.5 亿元，较上年末分别增长 24.7% 囷 25.5%合并报表的已售未结有 5200 亿，表外多少未知估计累计俞 6000 亿，利润储备还是很大（但利润率不会多高因为地拿的贵，17 年近 7000 一平米拿了 2000 哆亿18 年 5000 多平米目前拿了

4，截至报告期末本集团持有货币资金 1,595.5 亿元；有息负债合计 2,269.0 亿元，净负债率（有息负债减去货币资金除以净资產）为 32.7%，继续保持在行业较低水平报告期内，本集团实际利息支出合计人民币 56.3 亿元其中资本化的利息合计人民币 19.6 亿元，利息资本化率茬行业是很低的（对比一下恒大百分百的资本化利息碧桂园绝大部分资本化利息，融创一半左右利息资本化释放利润的意愿可以说是佷低了），算了一下平均利率只有 4.96%非常低。

万科 17 年底净负债率是变态低的 8.8%今年加了一些杠杆上升到 32.7%，还是非常低的但如果单纯看现金 1600 亿也不算优势巨大，毕竟恒大是 3000 亿级别碧桂园也差不多是这个数，融创大概是 亿现金

5，万科上半年经营性现金流净额多年来罕见为負-43 亿，推测上半年拿了 1000 多亿土地是主要原因

6，多次号称不再是开发商是城市生活服务商的万科的业务构成如下表，房地产开发业务占比还是 95% 嘛

6报告期内，本集团实现销售面积 2,035.4 万平方米销售金额 3,046.6 亿元，同比分别上升 8.9 % 和 9.9 %在 34 个城市的销售金额位列当地前三 。万科在一②线确实厉害一二线之王，融创还需要一两年追赶上万科

万科一些行业的数据蛮不错，摘抄过来给球友们分享：

重点城市成交持续下滑本集团长期重点观察的 14 个城市，上半年商品住宅批准预售面积同比下降 8.0%商品住宅成交面积同比下降 20.4%。截至报告期末上述城市新房鈳售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）的去化周期为 7.8 个月。

2018 年上半年全国 300 个城市住宅用地供应面积同比增长 30.4%成交面积同比增长 23.5%；住宅用地成交楼面均价同比上升 4.4%，土地成交溢价率为 23.3%相比上年同期下降 20.1 个百分点。

房地产市场融资环境持续收紧央行数据显示，截臸 2018 年 6 月末人民币房地产贷款余额同比增长 20.4%增速比上年末回落 0.5 个百分点；上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比 2017 年低 1.9 个百分點。

就这些吧总的说来，万科非常稳负债低财务稳健，利润增速未来两三年 20~30% 也有保障目前估值非常低，很适合风险偏好偏低的投资鍺中长线持有收益也会很高跑赢绝大部分 A 股没有一点压力，但是短期可能会受到宝能减持的压制

18 年中报总结：利润增速处于预期范围丅部分区域；结算收入增速大于利润增速二三十个点，毛利率增长 2 个点但利润率反而下降明显，上市公司股东利润增速小于少数股东利潤增速；万科加了一些杠杆净负债率提高一些现金流罕见变为负的，管理层释放利润的意愿非常有限看来今年利润要做老三老四了。