大家早上好欢迎大家来到万豪酒店来参加我们这次的会议。今天的主要是亚太可持续城市与绿色商业地产最佳实践峰会首先让我来介绍一下我们的公司，以及我们公司在这方面的表现与全球的合作伙伴的项目。

　　【主持人】：大家早上好欢迎大家来到万豪酒店来参加我们这次的会议。今天的主偠是亚太可持续城市与绿色商业地产最佳实践峰会首先让我来介绍一下我们的公司，以及我们公司在这方面的表现与全球的合作伙伴嘚。我们也是通过专业的培训来做这方面的工作本次会议提供翻译，如果大家需要翻译请大家去门口领取翻译器请大家在会议结束的時候把翻译的机子交回去，同时也看一下你们手上的我文件夹里面有一份评估表，这对于我们公司和演讲人提高技巧是有帮助的另外請大家把手机调到静音的状态，这也是对演讲人自尊重请大家不要在会议室里接听电话。请大家不要在会议室里抽烟在每一个嘉宾的演讲结束之后，我们都会有一个问答的环节在这个环节请大家提出问题，在拿到麦克风之后提问我这里是非常的高兴的介绍第一天会議的主席。他就是来自华东建筑院的朱博士大家欢迎朱博士。

　　【朱】：谢谢各位早上好，尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好欢迎莅临万豪虹桥大酒店，参加由亚太地产组委会发起的中国主办华东设计研究院，天成TCBCI联合主办亚太协会、德中商会受权的2012亚太可歭续城市与绿色商业体产最佳实践峰会我是来自华东设计研究院的朱春，很容幸作为此次峰会的大会主持人能与各位来宾相距上海，囲同见证亚太商业地产向着绿色与可持续、健康发展的蓬勃时刻。此次参加峰会的既有心系亚太商业地产发展的政府官员、协会领导吔有国内外投资开发运营商代表，商业地产产地连、决策者及各大媒体的朋友们亚太可持续城市与绿色地产最佳实践峰会，旨在呼吁于綠色嫁接商业地产以商业地产促进可持续尝试、发展、改变以往的口号影响，探索出因地制宜具有可参加性的商业地产成长模式，让城市更健康、更快乐、更有价值受邀请此次峰会的嘉宾来自商业地产的全部产业链，约有100人他们中既有国内外、优秀的建筑设计机构，也有房地产资产运营商的加入来自媒体的朋友们今天也是人才济济，我们看到了来自路透社、美通社、华尔街日报、FT中文网、华夏时報、中国房地产报、每日经济新闻、金融街等媒体朋友他们将对本次进行全方位的直播和深度报道。

　　刚才我们有一点耽搁下面我們正式进入会议的主题，报道阶段我们上午有4个主题报告，人员跟宣传手册上有一点小的出入中间我们有一个茶歇和自由交流，每个報告之前我想简要介绍一下会议人报告结束以后我们会有一个简短的提问时间，下面我们进入主题报告环节

　　第一位演讲嘉宾是来洎中国住房城乡建设部政策研究中心的王珏林副主任。王珏林主任是住房和城乡建筑部政策研究中心副主任兼中国人民大学中国社会科学研究圆教授长期从事政策法规与研究工作，研究了多部法律法规的调研对城市和建设管理、建筑和房地产市场等，都有重要的研究丅面有请王珏林教授，他的主题是解读中国城市可持续发展的政策与规划

　　【王珏林】：大家上午好，非常高兴再次参加他们的会議，我已经几次参加他们的会议这个主题很好，这个题目比较符合我们国家的发展战略

　　刚才主任介绍，我现在已经退休了不当領导职务了，因为年龄已经超过了中央都换班了，我们也得换但是继续做研究和教学工作。因为我在建设部的时间比较长已经3、40年叻，一直在从事政策法规主要是在法规司的时间比较长。所以今天我讲一下城市可持续发展我就按照他们的主题，把我多年研究的体會跟大家做交流

　　大家都知道十八大刚刚闭幕，领导换届顺利完成也就意味着未来10年，新一代领导人带领我们在未来10年迈出新的征程十八大有两个内容，一个是总结前10年一个是部署后10年。前10年的经济状态比较稳定平均增长GDP9.9%，将近10%占全球解决增长的25%，而且社会仳较和谐也比较稳定，应该说是各项指标都不错是比较满意的答卷。未来十年大家更关注我们的经济怎么样、民生怎么样，我们期盼什么、需要什么当然我们希望我们的经济能稳定发展，社会能够和谐我们的生活一天天的提高，这就是我们最根本的要求和期盼峩们回顾一下改革开放30多年，不管在社会经济发展方面、进步方面都取得了很好的成绩但是我们在08年以前，主要是通过三项措施促使我們发展比较快第一项是通过改革开放，我们建设了社会主义经济把经济盘活了，人才发现了物质流通了。第二方面是我们加入世贸因为我们加入了世界市场，所以大家都看到我们现在在世界上中国制造已经充满了世界每一个角落，这个加入世贸给我们的一个很好嘚结果第三方面就是我们已经付出了承重的代价，就是牺牲了资源、能源和环境换取发展的成功。概括的说是08年以前08年以后，大家知道这个节点出现了经济危机所以我们也是通过3方面，一个是通过投资带动大家都知道08年以后，尤其09年的上半年一个是规模大，一個是速度快所以成效也就快。

　　第二方面我们在这段时间吸引外资、内资的比例也在明显增加所以说，当时我们固定资产占整个GDP约50%消费占35%，所以其他的就是外贸占的不足15%。但说明我们现在确实缺乏结构问题我们虽然发展了，后续怎么办我们如何可持续。这就昰我们未来10年提出的问题未来10年经济可持续发展，也应该依靠3方面解决一是经济增长方式要转变。真正拉动经济靠投资、消费、外贸说明我们这方面是不合理的，从其他方面也是不合理的所以我们产品方面也需要调整，我们的产品现在是属于粗放性的加工式的，利润比较低的产品属于粗加工。第三方面我们需要进一步改革开放调动民企业的积极性，调动资金的积极性解决后10年的问题。在未來10年保持稳定我们都在猜测近10年我们接近10%，未来10年我们保持什么样的水平大家都在猜测有的人说是6.5到9.5，有的人说是7有人说是8。我看夶概在7.5到8左右现在要达到9以上肯定有难度。因为我们在转型时期要腾出更大的时间、经济、空间做转型工作。

　　所以要保持未来10年嘚经济稳定增长就需要我们的城市可持续发展。为什么这么说因为现在我国的经济主要依赖城市经济，没有城市经济也就没有我们国镓的经济不管GDP还是产业还是投资基本集中在城市，尤其集中在比较大的城市如果我们这块阵地不保持可持续，很难解决我们国家的经濟可持续发展问题所以只有抓好城市的可持续发展，我国的经济才可持续就这一问题，我想谈两点看法：一是城市发展的机遇和挑战二是如何使经济可持续发展。

　　实际上我们城市发展比较快的是两个阶段一个是改革开放的初期，也就是改革开放的年10年是我们整个城市变化最大的，因为各地都有一个普遍的印象各级政府都在搞招商。虽然这里面可能有无限的问题存在但是最基本的目标是好嘚，就是大家有一个愿望在发展第二个阶段就是08年的节点，也就是世界出现经济危机以后城市又遇到新的发展机遇期。因为有一个很偅要的道理就是国家投资的4万亿，基础都投在基础设施和市政设施上了包括地铁、轻轨、高速、机场建设明显加快。所以我们很多民營企业抱怨我们国家投资这么大的规模，真正到民营企业的非常少确实如此，因为都是重大的工程为什么没到民营企业呢？一方面昰行业垄断还存在另外一方面，竞标的都是大企业小企业抢不上。比如我们修铁路绝对是铁道部的占优势，我们民营企业量小、体積弱也只有部分的能分到一羹。这种投资也就是经济危机历来的经验比如亚洲经济危机的时候，我们是放贷也搞基础设施08年也是一樣的，因为它是以投资稳定我们的就业稳定我们的企业，这样就保证稳定未来可持续发展的潜力早晚要投资的，只是提前投资了为未来的发展创造了良好的条件。这几年我们明显的典型就是房地产热大家知道房地产热是由于城市发展的快，扩张的快基础实施好了，必然带动一块热土所以我们从行业可以看出我们这个城市，从城市也能看到反馈我们各地都有开发区，房地产就开始助威城市就擴张。这就是我们的城市发展的规律第二方面政府开始重视城市发展。以前重视的是产业他觉得我引进一个产品，引进一个企业带来哆大规模的投资这就是我在这个政府里最大的功劳或者是政绩，但现在完全不一样了现在我们是做好一个城市，带来更大的吸引力所以城市也就是领导的动力，市长的动力强了第三方面，应该是各地的投资环境都有不同程度的改善因为投资环境需要两个环境，一個是外部环境一个是内部环境。外部环境就是交通环境内部环境是资源和政策，这两个来主导你投资吸引投资。现在可以说从交通方面，尤其高速、铁路发展以后把一些城市带动起来，因为距离缩短了空间变小了，所以交通带动投资的力量比较强现在我们的招商政府也比以前更加的规范了。所以需要几块来解决这个问题

　　简单的讲了一下它的机遇。那挑战是什么呢挑战就是我们的城市實际上我们的城市可以这么说，都想建好城市发展更快的城市但是我们不清楚我们的城市是如何又好又快，城市的目标不明确所以我們每次做十一五、十二五规划时考虑的都比较清楚，但是真正实施起来难度非常大比如我到县城，包括外来人口可能不足30万到5年到10年時间增加到100万人口，我不知道那70万人从哪过来根据这100万人口来规划100万人口、100万人口的城市规模，以及100万人口需要的城市设施所以这种類型不管大城市、小城市都是一样的，它不确定盲目规划。这种标准这么高要达到这种标准的难度也就非常大，所以他就强调快速发展但这一快就丢掉了好的问题。我们也提出美丽中国、美丽城市还不如说最可爱的城市更好一点，我们喜欢的城市更好一点所以盲目扩张以后可能会造成未来很大的损失和浪费，以及很多配套伸不进去第二个就是竞争激烈，城市和企业是一样的企业是同行竞争，洏区域内的同行竞争它的产品城市也一样，也在竞争竞争招商，吸引投资所以竞争现在各个城市都打招商拍，所以就存在盲目招商嘚问题各地出现盲目让利、城市短缺现象比较普遍。因为它顾不上了都在抢投资，抢企业所以这种对我们一开始，我们国家的企业箌国外都亏损所以产生的后面城市也是一样的，都是比较盲目的第三方面就是现在还在依赖资源促发展。这种路已经越来越行不通了因为我们都是矿产资源、水资源、旅游资源等等，资源性发展由于是矿产资源、土地资源的依赖性。而且它会有破坏不光任何的矿產资源。所以这是竞争中暂时的优势但是以后可能是劣势。比如我们的矿区我们的林区，挖光了怎么办无能力改造了，再生存的条件比较难了帮忙就帮助它正式解决住房问题，但是解决不了再就业问题基础建设普遍不足。不包括地下地下发一次水、淹一次。地丅的设施仅仅满足我们现在的需要所以北京发大水，地铁淹了高架淹了。所以我们看德国、日本的排水所以我们不舍得投入，并不昰我们没办法也不是我们没能力，市场经济嘛通过调查我们的积极性是能做到的，但是表现的基础设计还不是重点所以我  有一次开歐美同学会，有一个企业问我我有一个最好的机器，测量喝的水够不够标准我说你不用测了，都不够标准它从厂里出来是达标的，泹是它在管道里面污染了最后进老百姓家能不污染吗？材料就不合格施工不合格，怎么能合格所以老百姓再次的投入。达到标准我們都可以达到有什么达不到的？从水厂出来到排水管出水口一致就可以了但是不那么简单，需要很长的时间我一直在强调，他没有紦管理当资源没有把城市管理当做吸引投资的环境和条件。所以大家重建设、重发展缺乏管理真正的一个投资商到一个城市，感觉这個城市非常的舒服不管门牌、广告、街面都非常的舒服，管理有水平招商才有条件。这里我讲的挑战

　　下面对城市的可持续发展談点看法。这是我们国家的短期行为在里面毕竟就4、5年的时间，我就估计当前的交卷而不是为未来让利多少，就是我这几年能干什么倳他没有把这个城市做成可持续发展的目标。因为要对我们的后代负责任第二点要有计划和规划，我们不能盲目现在大家知道，5年經济规划、城市总体规划但是有这么多规划，这么多东西还有行业规划各种规划，但是我们的城市建设的并不使我们满意而城市可歭续发展潜力不知道在哪。我在上海印象最深的就是上海的城市建设水平要比其他城市高出很多每次到上海来，晚上看灯光它的灯光非常简练、非常美，什么原因呢它绝对做城市灯光规划了，因为每个点都相互衬的主街面应该有一个城市的规划，宁波没有那么多繁雜的东西每方面都要细点心，它既是城市建设的一部分也是管理的一部分。现在到北京的2、3环看不到广告牌如果都是广告，这个城市毁了天安门的广告肯定最贵，但它有什么用呢广告可以转移到外面去。所以城市定位要科学、要准确我们这个城市要变成什么样嘚城市，通过做什么工作要能达到这样的城市要有工作、要有措施。

　　第三产业布局要合理要根据本地的资源优势布局产品，不要吂目布局产业最好吸纳整个产业群、产业链，要根据本地的文化来创新产业所以要扩张文化优势，现在的文化产业很好所以高扩张洎己的竞争优势，不要一味追求以政建城以产业建城。用行动带动新城我们不是知道鄂尔多斯的鬼城嘛，他上班坐班车走了老百姓怎么办？谁给他就业啊现在这种在很多城市都是，就好象政府搬过去了新城就建设起来了。第三要建成移居型、智能型现在城市发展也比较快。生态型最好把原生态保留下。我去柏林过去的一大片树木在城市里不动，这种方式真的很好最好的土地，但是它保留┅个好的生态一个好的环境。环保型资源再利用型的城市。实际上我们现在任何资源都可以无限的利用包括我们现在研究很多，建築垃圾、生活垃圾这块生活垃圾有一个企业，百分之百加工新的产品在国际上都认可了。任何东西都不是浪费我们资源短缺为什么還要浪费呢？要处理好旧城和新城的关系本地人和外地人的关系。为什么要旧城、新城的关系呢我们不要急于把旧城改掉，10年、20年旧城还不知道会造成什么好种子呢将来会变成更好的东西，有旧城重新整理一下也是不错的本地人和外地人的关系在大城市比较突出，吔就是户籍把我们分开的这是不合理的现象。所以不管是旧城、新城现在我们的招商不成熟，它可能就想卖这块地牺牲了我们城市嘚很多利益，但是不知道我们要是真正的做好政策、环境的方面规划好以后，我们带来的收益、投资会更大只有这样才是保证我们未來10年的经济可持续发展。谢谢大家

　　【朱春】：感谢王教授的精彩演讲，确实现在城市化持续的宏观政策确实值得我们深思，而且迋教授基本上把这几个问题都点到了我们城市、绿色、生态，还有面临的可持续发展都提到了由于时间的关系我们可以提一个问题。沒有的话我想提一个问题请问一下，我们城市现在好象越来越一样了都是一些高层、超高层的建筑，还有城市建筑的外形都越来越一致化这个问题我们也觉得挺有意思的，而且对于建筑师来说怎么判断一个质量还有发洪水以后出现的质量问题，我们也听听您觉得是怎么解决这个问题

　　【王珏林】：这也是我们比较关注的问题，东西南北中没区别都是现代化的城市实际上城市有不同才能有发展，都一样的话就不是比城市了就比资源了，比政府能让利多少我一直在想，我们不能这样建设城市很多城市刚刚起步发展，我们要找我们的特点建设特别城市，这样的后续发展能力可能才会更强一点

　　【朱春】：第二位演讲嘉宾是来自新加坡超群管理顾问有限公司黄亮生首席执行官。黄亮生先生是新加坡超群房地产公司的创业者超群房地产开发公司屡获殊荣。王珏林演讲的题目是商业地产可歭续发展下面有请。

　　【黄亮生】：我最早在新加坡做一个综合体是当时亚洲最大的，中国也做了有10几个综合体原来是管理凯特嘚地产也是雅士格的创始人之一。开没出来的时候也设计了几个项目在中国的项目从2001开始已经做了50个城市，包括综合体的旅游、商业综匼体今天我想介绍的是可持续发展在商业地产里面，在全世界购物中心美国是最长的30年，香港、新加坡、马来西亚20年中国在零售业方面可能有10几年，未来我们怎么把握盈利模式这是我主要的课题。

　　上海、北京有10几年的历史了现在好几个已经开始空了，同时你吔看到很多二线城市有100多个综合体它应该怎么赚钱，怎么有这种核心竞争力我会举很多例子，包括我在新加坡做了一个20几年的物业茬中国有、等等开发商，他们也转型做商业地产他找我们主要是怎么做盈利模式，不会3年、5年出现问题我今天的讲解主要是用案例和鋶程，什么样的流程会保证你的物业不会有这个后遗症

　　首先看物业的生命期。商业是50年住宅是70年，那你做3万人家做5万，你3万的昰不是很快就不行了中国6年前的购物中心是6到8万，现在大部分是9万到12万那是不是8万就不能用了？不是我第一个做3万的是新加坡社区購物。我们做地产的可持续发展最重要的还是收入跟你的投资要挂钩，过了30年还是有办法生存今天我要解释有20几年的购物中心。只要伱在前面的工作做好第一年基本上你的问题就很少了，但是你第一年的有问题后来就很麻烦了。我们有4个阶段第一是选点、定位，苐二是实施设计发展、竣工、运营。在这里面你真正的时间花在建筑里是2年半、3年、4年运营是50年，运营成本加经营成本它占75%的成本，所以你不注意第一年就没钱赚因为你的运营成本是很大的。这个图片给你看到蓝色跟橙色它代表你的运营成本和投资成本，绿色的僦是你的信息你在不了解这个重要性，就不理解或者你有很多的空白点，等你了解的时候2年半了租不出去了，就太迟了所以我建議你在第一年里选择的时候，你的结构和空间是不能改的大角色都在第一年。那么为什么我们要重新定位呢因为有50年，过了7、8年要做┅个新的定位很少有人能维持10年不动它的业态。

　　为了提高收入、提高核心竞争因为市场优变化、消费者有变化，为什么有一些做叻会不成功呢淮海路为什么做的不好呢？北京路为什么做的不好呢很多原因是因为它的定位有问题，最大的问题是定位淮海中路也囿，正大也改了2、3次你失去了6年，人家8年、10年就要钱拿回来了你改了6年等于半个生命期就浪费了，收入也浪费所以在定位的时候我們就要考虑财务可行性，可操作性功能性。我做了空间规划我的手扶提、不用动了。你会做的开始就把它做好随时历史的变化，你隔距改而已空间是不改的，我做了25年的地产我爷爷、父亲都是做地产的，我是第三代我给你解释没有第二代的概念，不懂的还要改他看不到盲点，所以要改我跟你介绍，我们研究了全世界也看了很多30年、50年、60年的物业别人的误区是我们要看的，要学的很多案唎看别人做对了，我们要学到别人错在哪里还有更好的做法吗？第一我刚才说了定位有错误第二就是没有足够的开发、管理经验。尤其是管理因为住宅是卖完就算了，商业地产你要经营这个物业50年，像经营一个城市一样第三个最大的问题是对开发流程不熟悉。我湔天见了一个大开发商他说我请了世界最大、最好的设计师。他以为他找到了设计师我跟他解释你的流程是错的，然后给他解释为什麼是错第四就是资金不够，因为它是持续物业第五就是团队。这5个决策对了基本上是70%的成功率，其他的还是靠怎么经营物业我会鼡几项目给你解释，包括死掉的项目可以做活只要有足够的人数支撑你的业务都可以做。包括新加坡的克拉码头这是工厂改造的一个非常吸引人的国际旅游的产品，这个项目在美国叫PRUSSIA  MAIL，2600万人流20几万平方公里，63年开业的到现在49年，所以商业地产可以可持续发展这個项目93年开业的，也是新加坡第一个社区购物当是我开发这个项目，每年递增8%到现在，金融风暴也一样所以中国的社区购物有很大嘚市场。这个项目就是我跟你解释了45万平方米东南亚第一个综合体已经有20几年了。在做这综合体的时候我们考虑了二期、三期，用海沝把的暖气循环当时也没有环保的概念，就是要节约运营成本我们种了100多种花束，在二楼的广场所有浇花、浇树就用雨水。第三个案例就是来福士广场它是2000年开始的，你看它的递增挺可怕的从90块加管理费150块钱，6年升级6、7倍那怎么做到这样的？就是你在规划的时候在定位的时候，你要预留你的空间什么空间呢？3年过了就有第二期、第三期的合同还有5年、10年的合同，10年过来你怎么规划如果伱想把零售改成餐饮、娱乐，你的配件、空间规划不用改了所以你看来福士广场到现在没有大的装修。包括滨海广场我预留了30年的配件。里面的大理石都是原装已经30年了，没有拆过我们有一个很漂亮的花纹的地砖，所以我的工程师很骄傲你看我们的东西多漂亮，30姩没改过这个是可持续发展，一年成本控制好投资成本控制好。壹丰广场在四川北路你们也很熟7万平方米，位置很好可达性不错，但是它空了一个老的外立面，里面也需要调整在中心对面原来是这样的，我们用高速度、快速度的把它重新包装现在是这样。硬件不重要但是它给了一个新形象，我们不能做高端的因为这里不是淮海路。2年递增了物业的一倍现在的外立面是这样的。

　　拿了這种项目把它的生命期增加了，首先你的使命是什么它的个性、价值观是什么，你针对什么消费者为什么来福士会做的很好？因为峩们看到上海几百万人不是每个人都买LV的，还是比较多的买休闲、时尚的牌子所以我们就考虑消费者需要什么，整个品牌包装另外取名字。从它的网站、海报、手册、外墙等等重新包装。第二个在马来西亚我看到双塔有一个空的业务，双塔是马来西亚最漂亮最囿代表性的，100多万的商业可能在上海都没有这样的商业，对面有一个空的它要盖一个五星级的酒店，我见他们的董事长说我说这个項目不可能不会做好的，我把最好的团队放里面这个项目已经没问题了，你缺钱我帮你找钱你怕我帮你买下来。他的定位有问题人鋶非常好，下面就是地铁定位出现问题。改了这个外立面提高了租金开始20%递增，我相信过了第二期可以递增30%了使用的面积增加40%，业主所有的装修已经拿回来了它有什么风险呢？定位错了中国很多的公司都说策划，做调研年轻人看到年轻人就问他，那是错的所囿的调研是针对年轻人的，还有我看了很多的报告样板多少，200不要做，不准确所以前面的工作太重要了，很多人没有把这个工作做恏做好了没有去分析。几个老板说我做了100万了还要做？我说没有人分析财务可行性没做，等于没有做所以第一位要把定位做好。┅个项目拿过来就可以赚6亿了不要熬着做10个住宅，所以很多人想转型很多基金想做商业，但是他们不认真克拉码头是一个重新定位嘚项目，把一个老的仓库以前是一个码头，我爷爷移民过去的时候就是一个码头但是我们把它保留下来，变成亚洲最受欢迎的人流鈳能比新天地人更多，但是它也是走了误区前两次的定位是错的，当时是凯德发展银行的一个物业我们收购发展银行的时候，这个变荿了我的任务了我们的总经理说我们不能有错误，已经花了不少钱了这个不是每个人都能做的，因为它涵盖的技术比较高要动手术，但是不能随便动要找一个专科，动不好就死了所以它变成了一个旅游的项目，旅游、休闲很高零售一点点而已，零售一点点那伱的时间就要拉长到2、3点才能够赚钱，不然早上没人我们把关键的问题解决了，新加坡经常下雨它需要一个大雨棚，还有空气有点闷熱我们喷点冷水，就把环境做出来了低成本的做法，像新天地、大宁国际下雨就没有人了，它的营业时间收入也下来了在北京我莋了一个职业经理半，我说你们千万不要把新天地搬到北方去300米长，下雪怎么办我一个学生说，我的业务就是这样我说惨了，赶紧過去看还有我说你千万不要弄美国的概念，1：7的竞深面是它的标准你看蓝色港湾本来是两栋的，中心有东西隔着70米是两个中心，但昰它的互动性不强它的外立面很漂亮，但是没有人知道里面是什么后面有一个小湖特漂亮，人们走进去吃完就走了，他没有去商场这个不是批评，这个是很重要的分享

　　那么怎么规避风险，掌握这个机会就是整个的策划、执行非常的关键。剩下的时候我就解釋经营什么呢首先是钱、收入，我们的收入停车位收入、广告收入、租金收入是最重要的你的抽层比例一定要对，你可以放水养鱼泹是比例要对，这个比例要谈判的第二个是你的租业的审查，就是说你要看你哪一个是4年的、3年的、2年的你安排出来每年都有递增。囿一些是过期了每年都有递增，但很多人不了解它就是先把它填满给老板看。你如果在第三年人流没有上去第二期的合约租金就下叻。第二年没有把有效人流拉上来第三年谈肯定合约要下降的。第二年从2万做到4年起码会有10%的递增

　　圣诞要到，你看整个南京路、淮海路每个一个购物中心把这个节目的气氛造出来，就是政府做了一点争灯光在美国圣诞占25%的年收入。过年我们可以做不占25也可以莋到17、18吧。现在的购物中心的运营在于营销的手法还有你的租约、你的债务，30天没还钱的、60天没还钱的、90天没还钱的你要管制，怎么詓追债然后每年的递增、估算、分析，包括你的资产管理报告里面有什么内容，每个月再管要不然是等问题，包括一些做了不好的我们怎么帮它，怎么帮他经营管理

　　我们从开业，消费者对我们的认识度最后要做到他对我们的忠诚度，带朋友来、带家人来、帶客人来就是我们的品牌资产超过它所有的物业资产是一样的，你到那里去商家就会跟你去。取名字的时候我们还记得名单有1千个，每天都在看就是我刚才说的流程是一样的。三赢的理念不简单因为每年都在递增。如果我们的有效人数增加你应该有这个钱赚，伱赚钱我才赚钱所以管理者、经营者是最重要的。前面的开发商只是把它开发好、建筑商建筑好把质量做好。整个流程怎么做我举┅个例子，2002年一个开发商是做一个湖北最大的购物中心，我是把平面给我看你这个是什么呢？你还是百货公司我说自己有超市、自巳有主力店，我可以自己租啊我说你租不完，后来我帮他审了里面的只够它的食堂，大问题开始了所以用了一年的时间，拉电线、蓋水箱、盖隔油池还有可以改。有一些局限到现在还是局限但是今天他已经做到人流一天7万5，等于是现在最繁华的购物中心了它是┅个大型的区域购物中心。

　　刚才我说了这个流程太重要了你先定位，先组合做财务预算，我们有一个任务书给你你要做到我们嘚成本要控制在这里，我们的变化是这么变化的我是针对家庭式的，还是什么的我有主力店，我的主力店面积是多大停车位要2千还昰1千，他发挥他的创意它的理念，没有冲突的再加节能、环保在里面，有这个基础了再把机电设计书，保证营销怎么做晚上看什麼，早上看什么圣诞的时候外立面变成什么，它有这个指标了就可以发挥设计师的能力了但是很多开发商都没有这么做，他就先找一個大师我说我是代表消费者，代表零售商跟你业务的亲和性，我把他们的要求跟你说一下我做台湾第一个MAIL，这个老外飞过来18个小时要弄一个美食城。我说你的美食城的每个摊位200平方米。他看了说我知道了，重新做我不跟你正争了，我们中餐有排烟什么的跟麥当劳不一样。所以这就是为什么要和开发商配合有些他没有指点就有很多的盲点。港汇开了10年了很多东西它没有。比如说恒隆如果你做奢侈品的牌子，比如LV在厕所起码有一个衣挂，灯光要孩子可以画口红镜子要大，里面的位是玫瑰位不是尿位，沙发可以里面唑一下我一直说我不是批评，他们已经是10几年的产品了你要有更新的，现在的要求越来越高这都表现在你的流程里，不能有这个误區

　　在这里面要跟业主互动，设计完了还要评审到底做出来的都是也没有做到位。例如一个询问台它不是一个I字，它里面有15种到25種服务你没跟室内设计师说他怎么画呢？是不是下雨的时候可以卖雨伞可以卖邮票，残疾人、小孩子的推车我在新加坡的克拉码头還做了一个旅游询问台，所以这个都是要按照市场每个市场我们做的都不同的。把2年半的工作排出来每个阶段大概有300个工作，谁参与烸个不同的阶段设计要讨论什么，机电要讨论什么要提供公共社区的停车位的，还有洗车、要做美容都要有水、有电，可以换轮胎未来还可以充电。多少个开发商想到未来要充电电车给他最好的位置。我是99年做无线上网的我不是学科技的，但是我懂我是消费鍺，我有这个需求所以我们要关注消费者的需要，这个是最重要的这个是有变化的。随着他的需要要求会越来越高如果是5千个停车位的位置，里面迷路40分钟很正常还有在地下堵车已经开始了，所以停车位太重要了我做滨海广场的时候他说我的物业50年8不落后，真的30姩过去了还是最大的购物中心宴会10点完商场也10点完怎么出去？7个停车口从我们的综合体到机场20分钟没有红绿灯。第一安全第二快。咹全就是不堵车还有室内有很多内容，你的提款机放哪里什么样的提款机，如果你现在做的越来越大工程部有1公里长，换一个灯泡要走1公里，一天换一个灯泡这个是运营成本，所以你的后场放在哪里工程部放在哪里？

　　还有营销车怎么进来、怎么出去没想。然后导识系统在国外是一个专业的公司做的，不是一设计师说的你要把你的商标做出来，你要把商标放在每一个角落你还有一个系统化，现在有IPHONE是不是要结合你的IPHONE系统，在店里是可以打折的包括它卖什么东西都可以显示出来，每天都可以更新的操作需要一个鋶程，还需要一个核心团队一般的开发商只设计师，它没有一个运营商配合他可能也没有经营看不到问题。所以一个高质量的物业要囿一个非常好的团队在第一年里互动互动的越深越好，如果你把后面的问题解决了IT人员，招商人员比如你做抽层你要把基础的准备恏，后面才可以准备好

　　【主持人】：大家有提问的现场可以举手。

　　【黄亮生】：还完会我还要去苏州有什么想问的我可以指點一下。

　　【提问】：我想咨询一下现在的商业综合体越来越多了，因为我们是绿色节能的会商业综合体怎么来体现绿色节能环保，我想给一个建议包括将来。

　　【黄亮生】：我也是世界绿色城市的副主席我们现在有一些东西成熟，有一些不成熟因为今天给嘚课题是最后给的，所以你看里面有不同其实绿色综合体是另外一个课题，我简单的点一下未来有很多新的发明，比如现在开始有很哆的方法已经可以使用了不是很贵的方法。比如说物业的摆放是最简单的如果步行街摆放错了，人也少了再一个是外立面，中庭的哋方应该有灯光很多物业不会养树，我很喜欢养树、养花的灯光你们都很熟悉了。你们也要结合环保LED里面是很毒的，但是没有人去處理这个垃圾你节能了，后面又出后遗症了这个是整个运营的思路要结合在一起。现在有很多成熟的东西尤其是手扶梯没有什么人嘚时候它就停下来。现在有纳米玻璃它是隔热的，在非常热的地方空调会漏掉那达到的效果和双层玻璃是一样的，这些就是成熟的技術可以用我只是举几个点，你要更新就是你注意到哪个是合适的时间可以用了你要不断的了解技术的发展。

　　【提问】：我接着问┅下你刚才说的新加坡建筑物的例子，利用海洋的子你能不能举个例子。

　　【黄亮生】：空调我们用淮水不用自来水，一年你可鉯节省很多的靠条费我们用水循环还有用的材料我们不用拆了，选择的材料颜色好保养对外立面的玻璃环保要注意一下，不要太多的箥璃玻璃现在就是纳米玻璃的做法。还有什么吗

　　【提问】：我想问一下，您刚才有一个表是说租金现在的成本已经提高如果是能源方面，大概你做这么多的商务占成本是多少

　　【黄亮生】：从我们的总结来看，电水在物业管理费现在平均占25%到30%。

　　【提问】：您说的是大陆还是新加坡

　　【黄亮生】：我觉得平均差不多一样，因为现在越来越贵了所以要从最开始注意这个东西。要看你嘚位置在昆明就少一点，在北方就多一点

　　【提问】：刚才那位先生提到绿色环保节能的，你回答的都是从主动方面来回答的我想请问一下能不能从初期的设计方面能早期的解决绿色环保的问题。

　　【黄亮生】：在外国有一些比较先进的技术它先了解那个地方嘚灯光、气侯类型、自然环境的资源，这个是最好的做法你知道这个地方它日照有多少个小时，下雨一年有多少天它的地形等等，它囿靠近海比如马桶靠近海边，它不一定需要用自来水的所以要研究天然的地形的位置和资源做是最好的。不好意思我今天是整体来說，不是针对绿色的我有一个针对绿色商业的，因为这个课题是2个结合在一起我觉得在可持续发展里面回报是最重要的，我的重点还昰在可持续发展盈利模式来说这个东西

　　【主持人】：谢谢黄总。

　　【黄亮生】：感谢大家

　　【朱春】：感谢黄先生介绍新加坡的管理经验，对我们也有很大的借鉴作用下面是茶歇时间，后面的日程我们紧凑一点下面有15分钟的茶歇时间，再继续下面的环节

　　【朱春】：现在大家的思维越来越活跃了，接下来的2个报告结束以后我们可以在午餐时间继续讨论。下面是来自于北京立体之城投資有限公司的郝杰斌CEO他的演讲题目是立体城市：现代城市可持续生活体系的结晶体。北京万通立体之城投资有限公司郝先生是2000年毕业于丠工大管理学硕士长江EMBA项目负责人，杜兰大学商学院首席代表

　　【郝杰斌】：各位上午好。抱歉我来的稍微晚了一点可能前面有┅些东西没有及时跟上。大概1个月以前主办方邀请我们来分享一些关于可持续发展的话题这个事情正好和我们几年来做的事情都非常的楿关。我们在过去4年多里面一直可成为化城市发展的问题所以今天我可能跟大家分享一下我们过去做过的事情和对可持续化发展城市的悝解。

　　好多人一定来问什么叫立体城市这个问题是很多人问过我的，立体这个词在英文有很多的解释其实这个词在4年前就有了，並不是我们今天要回过来讲什么叫立体其实立体是有多个城市的，而且立体城市早就有了像我们现在待的上海，就是中国在立体的城市上海从20年代开始，就是远东地区最立体的城市之一所以当时以外滩为代表的建筑群，定位为20世纪世界远东的中心所以城市早就立體了。但是今天的中国我们在追求城市建设的过程中我们发现还有很多的缺失，所以我们就对这个问题进行了思想、分析和研究以及落实。立体它本身是一个多维的概念不是单维的，它更多的是三维的概念所以有人也用英文翻译过叫3D城市，我们看到很多电影的大片昰3维的3D也是一个物体的概念，还有很多社会学的概念我们当时给自己齐名叫GREENT，不是我们认为自己有多伟大而是它很多的研究是我们縋求的，其中很重要的就是关于绿色、经济、还有多功能最后还有科技的延伸和利用。

　　今天讨论的话题是关于绿色商业地产在座嘚不知道有多少人对万通熟悉，万通地产()到现在已经21年了是中国最早的房地产之一，中国的房地产也就25、6年的时间万通在5年以前，万通开始转型绿色战略所以今天我想讲一个原因，它不是凭空出来的它有很多的思考。在08年的时候我们董事长讲要对万通戴绿帽子。Φ国戴绿帽子是一个很不好的词代替万通坚决要戴绿帽子。所以从那时候开始我们所有的写字楼项目都是在LEED标准进行建设的所以我们朂早的写字楼项目都至少是LEED经济标准以上的。我们在北京写字楼是在使用当中得到LEED认证的现在在建的上海的万通中心、天津的万通中心嘟是按照LEED标准建立的。我们建筑的Z3地块是按照LEED白金级标准建造的在之前我们的住宅是严格的奉行中国绿色住宅三星标准，所以中国有6个綠色住宅3星标准的项目其中在天津的万通新欣家园是中国在北方的唯一一个绿色3星级项目。所以关于绿色的问题关于城市的发展，是┅个企业社会责任的再延续所以我们在考虑城市问题的时候，首先不是从企业盈利的角度来讲所以这不是单纯的项目问题，但是项目偠落地我们也在实践，所以后面我会跟大家分享一下实践的内容

　　刚才我讲城市不是一个单纯的物理围度，还是一个社会围度所鉯我们在过去的建设中是要维持一个生活，不是单纯的建造城市中国过去的城市化，我们不可规避的要探讨为什么要谈草可持续发展？因为城市一直在发展而且的发展强度越来越高。后面我们会分享一些对城市化的理解所以我们自然资源不够，我们就开始探讨怎麼样能够达到人与自然的和谐、平衡。因为我们向自然探取太多的时候自然就会给我们反馈。所以我们最近经常会看到地震频发还有洎然灾害一直发生的非常厉害。纽约刚刚发生过一个飓风这个对纽约形成非常大的影响。因为我在美国工作过我工作过的城市，正好昰2006年卡特李娜飓风摧毁的城市―新奥尔良我对这个飓风的印象太深刻了，人类在大自然面前其实是很脆弱的但是我们和大自然是和谐笁共生的，所以我今天很想跟大家分享这个主题我们在建造城市，在谋求城市未来发展的时候如何做到可持续可持续实际上是一个和諧共生的一个概念。最终我们建造这些城市是为了生活不是摆给别人看。所以我很想跟他们探讨一下对整个城市建设时候的一个思考

　　还有一个问题，人为什么要到城市来在3年前我们曾和北京大学的山水中心，他们是做自然保护的他们的主要项目是三江源，我们缯经探讨的时候他说你们做了这这么多的预算，10几亿甚至几十亿，你们能不能不建造城市把这些钱用来建设乡村？我认为城市和乡村、自然和人工不是一个单纯的二元论的问题人为什么要到城市来，我们尽管在2年前毕业生有逃离北、上、广的经历因为北京、上海、广州太拥堵了，但是我发现这个潮流还不到2年就逆转了现在仍然有不少的毕业生、年轻人喜欢在城市里生活。坦白的讲中国的经济發展只有30年，中国退回40年都是农村北京当时只有2环那么大，上海只有非常小的一部分区域可是上海现在变的非常大。城市变大了生活变累人乐观，为什么人还要在城市里生活因为我们在城市里每天可以享受到的精神和物质的东西是很丰富多彩的。我举个例子我们洅过6小时就晚上了，在上海一到晚上可能同时有30部以上的电影在几百个剧场演出，有不同的话剧、音乐剧在不同的地方演出这些是人類在物质富足以后对生活的相应，所以城市的建造是一个社会活动的剧场背后这长是纽约的中城，曼哈顿为什么100多年以来一直是世界经濟问题的重要的中心因为我们都知道曼哈顿有百脑汇，是歌剧演出的重要的场所其实慢慢的城市发展，它会沉积的就是这些社会的剧場这就是城市带给人的好处，但是我们在建造城市的过程中我们对城市的自然和用地进行着破坏，所以我们在如何找到一种办法能够岼衡这些事情这是北京，大家看到的都是世界重要的城市北京的政府前年提出一个口号，把北京定义成世界城市我很不赞同这个，卋界已经是平的了哪来的世界城市，现在哪里都很方便我也是昨天晚上才到上海，可能今天就要回到北京北京、上海、甚至在纽约の间往返的人肯到的都是都市的繁华。那么这个城市化的问题还有我后面要讲的可持续和对自然剥夺的问题这个平衡是怎么来解决的，峩觉得这个课题非常的严峻所以这是一个可持续化的源头问题。我们中国的城市化率是50%而且刚刚开过十八大，十八大我们提出城市化昰中国经济发展的另外一个引擎这些口号性的东西，那我们来审视一下这个东西给我们带来的好处和不好

　　中国的城市化率其实没囿到50%，我们在跟一些学者探讨的时候他们计算的中国的城市化率只有38%，我们在统计50%的时候是把叫农民工也好，叫暂时在城市打工者也恏都算在里面了，实际上没有享受到城市的繁华和福利的人不能算真正的城市化居民像东京、纽约这样的城市，城市化率已经达到90%所以中国从38到80也有非常大的一个空间，所以我们以后还会不断地城市化但是每城市化一步对自然都是一种损坏，所以我们又回到可持续發展来讲可持续化对未来发展的重要性到底在什么地方？这些是04年的统计到2030年我们认为城市化会达到50%。但是每增加一个百分点城市建成面积扩大153万亩。我记得在08、09年的时候温家宝总理提出过要保护18亩耕地因为我们是一个人口大国，现在是世界大国我们有足够的耕哋才能保持粮食的安全，保持大国发展所以每城市化率提高一个百分点，就会减少47万亩耕地城市化的另外一个问题就是交通，我们对哃的同济医统计不出来我们的切身感受就是说，上海和北京差不多我们在北京一天只能安排两个会，上午一个、下午一个再安排一個肯定赶不到。我们北京的通勤时间一般是3个小时这是美国交通部的报告，如果是按1小时的通勤时间计算我们有12个星期耗费在路上，泹我们能不能放12个星期的年假呢这是一个非常现实的问题。就是城市化和人们幸福指数是什么关系

　　空气污染，这个很有意思右邊列的大家一定知道是什么意思。上面这两张永远是反的因为他们网站做的就是反的。我们万通最早的创始人之一( )你们一定很熟悉，怹每天都会微博转发这些东西来告诉大家现在的空气是多少的恶劣。美国的使馆和上海领事馆给出的数据永远比我们国家要惨烈的多泹是我觉得这是我们切身的感受，因为城市变大了我们从马车时代进入到汽车时代，从汽车时代进入到汽车的膨胀时代。我们现在汽車的保有量是1亿万辆我们的汽车保有量很快就超过3亿辆，我真的不知道3亿辆以后尾气的排放、对空气的污染、对我们的交通和城市会有哆大的影响所以从4年连来讲，作为企业来讲我们有没有能力解决这个问题，或者至少局部化的解决这个问题

　　我们在地球上生活鈈仅仅是需要居住用地，我们现在总在统计人均居住面积这个不重要。我们还需要耕地和森林如果中国的人口以洛杉矶的密度建设，現有面积还要扩大2.5倍；如果以柏林的速度建设还需要2倍；如果以新加坡的密度建设还需要扩容1.5倍这就是中国的所谓密度问题，大家都觉嘚上海很密了上海很挤了，我想告诉大家上海还不够挤。如果上海还没有发展浦东我们浦西可能会发展为恩另外一个曼哈顿。我们箌浦东一拓展上海就变得没有边界了，可以无限制的发展先驱或许大家知道，跟中国很有渊源的城市――香港它已经有100多年的发展史了，它的总占地面积是1023平方公里可是今天只开发了1023平方公里的21%。那么那80%是什么呢都是生态的绿地，所以我们认为第一件事，要做鈳持续首先要在密集上做重要的思考所以最重要的是我们要从低维的密度向高维的密度发展。大家请看如果这个方块是1平方公里的话，实际上这平方公里的建筑体量和这个是一模一样的作为不同的布局我们会发现公园已经在我们身边了。这是纽约的中央公园它就是紦它的房子容积率提高，这种密集在中国目前来说是批不了的因为楼和楼的一间距太近了，中国的消消防法认为这个解决不了但是现實当中这些是纽约最贵的住宅，就是围着中央公园的这一圈这个是东京新发展起来的，他们没有做那么大的公园但我们可以看到它仍嘫带来了很大的便利，旁边是很多的公寓、酒店、写字楼我一直和我同事分享一下案例，如果这个公园对你超过6公里它就没有什么特別实际的意义。我们北京和上海的公园恰恰是离居住区非常远的地方所以这是我们讲适度的提高容积率。还有一个原则就是做到产业一體化发展要做生活、工作的平衡，我们每天节省掉一小时的时间我们有12小时的时间用于人际交往和社会生活。现在我生活在北京的公寓里密度不是很高但是我只认识我们对面长什么样子，叫什么名字我跟他们已经一起生活了快10年的时间了，因为我们没有什么一早詓公司，晚上回来已经没有交流的时间了其实最佳的交流时间晨练、下午茶、晚上时间，因为我们的工作和生活离的太远我们没有办法实现这些东西，所以我们再发展新型城市的时候不得不考虑这种产业和工作的平衡化。

　　最后就是绿色交通大家都很羡慕哥本哈根，为什么有这么多的自行车为什么中国从自行车时代变成了汽车时代？因为我们城市太大了大家认真看过新加坡、香港的规划就会知道，香港的两条地铁线最长的也不过不到一小时。可是我想请问上海的一条从头到尾要多长时间我们北京的最长的1号地铁线就已经1個半小时了，还不包括连接线这是主城区，如果我们再往外沿4个小时都走不完，所以城市太大了谈不上绿色交通问题，所以我们要緊凑化发展用轨道交通代替机动出行方式，更多的步行和非机动车的交通

　　另外就是可持续的重要课题，就是资源的节约和利用資源的节约和利用是一个非常深刻、广泛的话题。但是我只是知道我们国家一个最大的缺陷是集中的大电网体系。也就是我们今天在这我想这个屋子一定有空调，暖风是低品位的能耗但是我们这种是怎么发生的呢？我们这种热很可能是靠三峡的电力经过几千公里传输箌上海在这启动电力空调，给这个房间制造热电能是很高品位的电能。所以在中国这个专业术语叫分布式能源我们也有做过一些研究和应用。最后就是垃圾城市产生的不仅仅是垃圾，还有很多是资源对于这些资源的再利用我们使用的都特别好，所以以前的20年都采鼡填埋所以我们现在有很多小区都是建在垃圾上面的，如果按照LEED选指标准这些地方是根本不能建设居住区的，但是我们的城市实在是呔快了我们等不了了，我们就建了

　　我们不得不提一下科技的力量。在以前城市化不是一个主题是农村化社会。今天我们的通讯技术这么发达在座的可能80%都是智能手机了，这些把城市变得更紧凑我们现在找人是点对点，以前是点对面现在很容易就找到，所以峩们不得不来提高技术的应用这是一个城市的远景，也是我们立体城市跟别人讲的时候有优美的就业机会有完善的医疗、教育和健身嘚条件，最后还有一个强烈的归属感这个才是一个和谐、美好的城市。但是我想跟大家做一点分享就是我们思考立体城市这么久，别囚都以为我们是创造了一新事物实际上我想跟大家分享一下，人类对未来的思考从来没有停止过我把这些翻出来大家可能看到，很多嘚思考已经实现了人们对高密度的实现是在100年以前开始的，就是从有电梯开始人类的密度开始高了如果没有电梯我们住不到80层、住不箌30层，因为很累只能住到8层。这是我和我们同事讨论市发展史的时候城市的发展不是一个逆时代的过程。这个一个典型的白蚁它可鉯把自己的家做成这样，如果我们用这个加和白蚁的力量比的话我相信这个就是现在迪拜塔的高度，等同于人它可能就是828米实际上大洎然除了人所有的生物都在改造自然，因为自身存在状态的需要都在改造自然我还有一张图片跟大家分享，就是水獭会用树枝很快的茬湖里建一个大坝，所以不光是人所以人都需要改造所以我们要创造一个高密度环境里的时候，请大家不要恐怖的认为这是人类把自巳封闭在钢筋混凝土森林里面，恰恰这是我们自己存在的需要这是1903年的一张版画，想象当中90年后的纽约是这样的今天的纽约是什么样峩就不用说了。这是1900年的纽约典型的马车车贷，楼只有3层高为什么只有这么高？因为没有电梯这是真正的1999年的纽约，和我们刚刚看箌的想象已经非常的逼近所以人类不仅仅是想象，也是在实践到底到今天纽约和这个大概没有变化，但是我们还是一直在建设纽约峩们万通在纽约的世贸有一个中国中心，明年就可以投入使用了我们去纽约，纽约人还一直告诉我们看地、看项目我们觉得纽约都建荿这样了，还有项目吗不错，城市一直在更新的状态而且从来没有停止过。1900年人们想象城市和交通可以融为一体的时候这是一套高速公路可以在楼中间穿过。这又过了10年柯布西耶他认为城市太乱了，他觉得城市应该更加有效增加交通方式，做到人车分离这是大媔积实现人车分离了拉德方斯。人类的梦想从来没有停止过实践也从来没有停止过。这个是香港今天的建设模式以轨道交通为枢纽，茬轨道的交通的网点上做高密度的开发这是人类从30年代思考的一个事情，从30年代末到40年末开始二战，人类对城市的思考都停止了二戰以后，日本几乎被夷为平地所以日本重建的时候很多建筑师都在思考未来，因为日本人多地少这个是中间城市，这个今天也变成现實了类现实，这是828米的迪拜塔这个是90年日本开始思考的结构，抵抗自然这个是我们请日本建筑师为我们做的现实版的设计，我们曾經想一度实现这个方案今天在中国的土地和地产价格的层面上仍然尝试不了。这是为日本做的一个设计他认为建筑不一定是直上直下嘚，它可以用互相依撑的结构来改变现实今天它又实现了。这是我们的CCTV用它最好的理念实现了这样的结构。我对它有很多负面和正面嘚评价但是正明20年前的构思现在都在实现。这是目前的汉考克大厦这个本来是做了2栋楼的设计，今天这栋楼是100层这个我们去过，因為我们很多伙伴在芝加哥楼上是公寓，楼下是办公室而且还有单独的停车楼。这个是秣马这个是新加坡的达士岭，我们的经济适用房大家都在挑战容积率到底是多高？有没有人知道这个容积率是多少9.4，比我们很多高密度的开发还要高但是它的生活仍然很惬意，咜有25层平台50层平台，这是新加坡目前最受欢迎的公屋在经济性和高密度中间仍然可以达到平衡。这日本的丸之内区域就是我这个平媔图显示的，1.2平方公里它还是以商业为主。芝加哥1千万平方公里的建筑这个已经成熟了很长时间的。我们在成都设计的立体城市就是這样的这里我们在西安的现在版的设计。我们的梦想到今天会逐渐变成现实的

　　人类对城市的思考从来没有停止过，到今天依然没囿停止未来也不会停止。只不过落实和实践需要很多的东西我想用一个手机的例子告诉大家，有谁能想到IPHONE4能给你这么大的变化我们朂早的大哥大只有简单的通讯功能，到IPHONE也只有时尚的外形到IPHONE4已经有很多的应用，我们今天在里面应用同样都是一个手机，同样都是一個外壳但是它里面隐藏的生活的状态是我们立体城市的一个重要的思考。所以我们要建的不是一个物理的城市我们是想打造一个新型嘚都市生活方式，这是我们的理想也正在实践。希望大家可以在不久的将来可以看到现实版的万通的立体城市

　　【朱春】：非常感謝郝先生精采的演讲，由于时间关系我们就不提问了直接进入下一环节。尤其朗诗集团的CEO谢远建不做讲座是明天下午2点钟介绍。下一位演讲嘉宾是来自于中国投资部主管叶建成先生他演讲的题目是新宏观环境下，房地产的投资新选择

　　【叶建成】：各位朋友大家恏，我叫叶建成刚才听完黄总非常精彩的讲解，我的主题不知道是不是很适合各位他是理想化，我是比较现实遇到的一些问题，包括投资方面我也想一下，其实我们在座的都是开发商投资经理，最终我们做一个项目要把它做好还是要面对投资回报的问题，我们茬市场上做了这么多投资买卖的案例我想通过这次简单的讲一下在资产增值方面的成功案例，他们基本上是怎么做的跟各位分享一下。我想先进入一个主题投资市场是比较活跃的，现在市场上比较缺乏好的项目有好的项目交易量自然就会提高，现在我看到中国的房哋产市场在投资这块是缺乏好的项目所以像万通这样着力的开发一些好的项目，在未来是一个比较不错的投资的产品这里我们看到过詓3年在北京大众交易的比例。中国的房地产投资市场可能是境外的资金推动市场因为本地的资金大部分在刚开发的市场，会希望是开发嘚阶段大部分还是进来的。从09年开始我们发现境外资金进入市场的份额上是有一个缩小的迹象投资市场本地资金也开始很活跃了，也鈳能跟市场比较成熟本地的资金不想做开发，像保险公司想追求一些成熟、稳定的投资产品进入这个市场会多一点。投资市场的份额夲地资金占了77%这个对我来讲是中国标准的房地产投资市场进入比较成熟的阶段。大家都理解买房子的人，不管是整栋楼买求证单位洳果都是境外市场这个市场是不成熟的，但一个成熟的投资市场还是有本地资金来支撑再加部分的境外资金来支撑，这是最成熟的房地產市场所以中国房地产市场从5年前以境外资金为主导，变成了以本地资金为主导这代表我们的市场是走向成熟的一个标志，境外的资金也在中国的房地产市场活跃7、8年了我们做了一个简单的统计，在20几个案例了有近有出的我们做了一些统计，到底是哪种的物业比较賺钱的它的持续时间是多久才能成功退出，它的回报率有多少水平我们会看到，从持续的时间来讲办公楼的时间是最短的，25个月到30個月这些案子只是在上海的一些交易。办公楼基本上持有了2年左右就可以退出了商铺是比较慢的，要更长时间可能要3、4年的时间。這代表了上海的办公楼市场是比较活跃的好的办公楼再转售的不多。所以我们过去我们看到的案子是一个办公楼在3年的时间内转让了3次4年转让了5次也有，所以这也代表了办公楼市场是很多基金比较追求投资产品因为它的投资管理需求不是很高，没有像商铺那么高住宅这块比商铺表现更好的是说明市场是有一个周期性的。现在不行但是09年的时候有整栋楼的出售，主要原因是环球金融风暴的境外资金它有资金回笼的压力，正好中国的市场4万亿的赤字有很多资金买不到地，就根据资金收购整栋楼的交易但是我觉得住宅是比较周期性的表现，商铺作为一个经营、管理的开发商不是很容易的所以在这方面这个难度也是相对来说比较高的。同样的如果从投资回报率来講是住宅会比较高一点的办公楼也是不错的，商铺经营的投资周期比较短的时候回报不是特别高，是最低的一种如果你是负责办公樓的经营者是你是比较幸运一点，因为市场对你来说是比较友善的但是商业的就会花相对长的时间获取和其他物业相同的回报率。

　　其实现在也关注了开发商的融资结构现在的限够影响到开发商在资金的回笼包括融资的能力上是一个很大的考验。开发商过去在M市场好嘚时候大部分的融资结构70%是用预售款融资的，但是在市场的环境改变的情况下对开发商的自有资金要求增加了，面对缓慢的销售市场对于中小型的开发商是一个比较大的挑战。那怎样拓展融资的渠道是开发商的一个议题这个市场上我看到的一个局面就是好的开发商、大的开发商是不缺资金的，特别是现在这个时间他们通过产品进去2、3线城市，通过做产品做一些刚性需要的客户，他的销售还是保歭在比较高的水平反而一些中小型开发商，专注于做豪宅的开发商影响可能会大一点

　　在银行收缩房地产信贷的情况下，房地产的信托也有这样一个爆发的增长现在有很多的开发商的融资多多少少都是跟信托有关联的，但是信托这方面政府现在也限制信托在房地產方面的贷款，所以现在开发商也转型去另外一种融资的渠道对于开发商来说，融资的渠道有哪几种大家都很熟悉的是银行贷款，企業上市但不适合所有的开发商，很多时候开发商上了市也不能通过发行债券获得更多回报所以现在很多都在成立房地产开发基金，其實主导的人民币基金的开发商也是有上市的主体的，这也是中国房地产开发商的一个重要的特色因为如果开发商已经上市了，市场有這样的一个融资渠道它不应该在私底下搞一个人民币资金来融资，只是因为上市公司不上畅顺他们在做这样的基金。你看香港的公司咜不会通过这种方式来进行房地产的开发因为它可以通过上市公司募集最便宜的钱。开发人民币基金虽然不是你的钱但还是要给其他嘚公司一些让利的，但是这个是中国的特色举个例子也有人民币基金，金帝也有人民币基金这个是最新的一个渠道，但是人民币基金嘚这个渠道现在这个市场来讲还是比较受欢迎的，因为限购的政策下很多私人财务不能购买住宅，他会通过这种渠道进入房地产开发嘚领域所以现在人民币基金在销售方面还是比较不错的，还有就是融资房地产的信托最近的情况是利息、成本会降低，因为现在资本嘚流通量比较宽不过信托也发现，找到好的房地产开发商做信托也越来越难了，因为现在房地产的回报也是比较低的开发商要给比較高的利益也是比较有难度的。

　　上面讲的除了上市的资金之外其他的民间资本，银行贷款、房地产信贷、人民币基金都是一个债权嘚募集那股权融资这方面很多的开发商不愿意去做，但是我觉得跟境内的投资者合作也是开发商拓宽融资的一个比较快的有效渠道。囷境外资金合作在商务层面上就是拓展融资的渠道，本地开发上通过这样的合作也可以赚到一定的资产的管理费而且通过跟资金合作峩们也有很多成功的案例。开发商在上市之前需要有合作伙伴对它上市的包装也是一个比较好的品牌的效应。很多时候的资金和开发商匼作不是因为资金来源的目标，最主要是想打造一个新的品牌包括强化的团队。把方面有一些国企的团队它通过和境外的合作来提升管理的速度，包括把这个项目公司变成一个独立的项目公司资本层面在很多的角色流程就更市场化，还有一些合作可能是战略的需求因为很多本地的开发商集中做单一的产品，住宅的开发但是现在很多的土地综合开发有商场，有办公楼还有酒店如果是开发商的强項，它引起一个比较好的资金也有一个好的团队管理经验的话是比较好的协同效应，那我们的投资主要是促成大众教育的买卖包括土哋二手的转让，包括开发商在股权上的方案这里面卖一下我们的广告，我们过去的5年、3年完成的大中华地区超过331的案子在上海北京我們也是蛮多的，在这里我们想分享一下这样案子的情况

　　刚才我讲了办公市场的转手率是比较高的，有一个案子是在永兴广场05年的時候我们从原来的房地产开发商转让给花旗房地产基金，07年的时候再转给一家香港的上市公司08年的香港上市公司再转给另外一家公司，茬这个过程中为什么从05年到08年房产的价格从6个亿长到18个亿，其实有很多是资产管理运用的手段包括改造，包括提升租金的价值才会达箌增产升值的空间最典型的是长乐路的一个世纪商贸广场，这栋楼去年也转让给太平洋保险这栋楼08年是44个亿转让给美国的一个基金，泹是收购比较金殿那时候市场上比较好的是融资比较拓宽，是一个高杠杆的收入所以这个是以前的一个市场，现在再融资渠道比较难┅点但是因为这个收购不算很成功，因为它收完就面临着金融风暴它是有一个还款的压力在的，基本上去年年初的时候平价又转给太岼洋保险好象只赚了人民币升值的空间。住宅方面我们也有成功的案子我们以毛坯形式转让给智慧资本，然后他们吸引一个沙玛(音)的經营商然后在1年之后转给韩国的未来资产，我们也在09年金融风暴韩国市场部好看中国的住宅市场，就原价转给原来的开发商这个交噫我觉得最有意义的是第一段，一个基金08年看中上海的经济发展有很多境外的人员来上海，但是上海那时候高档的服务式公寓比较紧缺08年有一个限购的政策，开发商需要把一栋楼转让一个机构来提升新天地的品牌所以当时经营这个市场的时候谈了一个比较好的条件，荿功的引进了这样一个好的品牌很快租满把它转手给给韩国的未来资产。所以我觉得他们的提升方案是做的很成功的包括装修、包括引进一个品牌，包括跟开发商谈的条件我觉得是很成功的案子。

　　由于时间的关系我的演示就到这里，有什么问题我们可以私底下溝通谢谢各位。

　　【朱春】：感谢叶先生对经验的分析和分享今天上午的报告就完成了。我们上午的4个报告有介绍宏观政策的，囿管理经验的还有投融资问题的，还有城市的我们可以提取很多有用的信息和对商业的思考，尤其是新进的十八大已经结束，国家提出城市化问题还有一个关于美丽中国和美好生活的构想，对业界的人士都有一个很好的展望

　　下午的会议我们还是从1点45开始，下午还是集中在绿色商业地产的设计和分析第一个是由张伯仑主任介绍绿区建筑设计。今天上午的会议结束谢谢大家。

　　【朱春】：各位嘉宾下午好现在我们就开始今天下午的活动。第一位嘉宾是张伯仑先生他来自华东建筑设计研究院有限公司，绿色建筑咨询与眼蔀中心主任张先生是华东高级工程师是国家公共设备工程师，是中国建筑协会建筑给排水第一届青年工程师委员会委员上海工程师绿銫建筑与节能委员会副秘书长。张伯仑演讲的题目是绿色商业地产的社区整体设计

　　【张伯仑】：大家下午好，我今天的题目是绿色商业地产的社区整体设计我为什么写这个题目，我关键是两点第一个是绿，第二个是商这个绿跟商的关系我个人的体会，包括我们團队现在实践下来的是以商为目标，不是以绿为目标所以我今天这个报告的重点是商，不是绿绿是一个手段，手段的目的是为了更恏的能够有一个商

　　这里我对商业地产进行一个划分，商业地产今天应该有很多的人在讲我觉得商业地产是有一个尺度的，无论是哪个房地产开发商他对尺度的把握都是不同的，有的开发商可能是以城区为目的有的是城市综合体，有的是建筑物那么最大的，我感觉是城区据我知道，有的时候的城区可能有几平方公里城市综合体一般在1平方公里以内，大于一平方公里我感觉还是把它放在城区詓因为它已经跨了市政的街坊或者是市政的道路。这是不一样的另外一个放在里面一个单体的建筑，就是建筑物所以我们对商业地產首先应该从尺度上把它进行分类，那么在这个分类的基础上就形成了怎么做如果通过一个绿色的手段达到一个更好的商业目的。为什麼要讲城区呢这张图反应了城镇化实施的情况，大家也知道前段时间李克强总理讲的市化就有一个新市化，为什么会讲城镇化呢这張图反映的是城镇化发展的水平，大家可以看到我们国家相对来说，城镇化的量还不是很大相比亚洲其他国家来说，我们城镇化的发展水平还有进一步的提高就是上升的空间还很大，商业地产一定和城镇化有关没有城镇是不可能有商业地产的。如果是农村那就是公茭合作社或者是一个小的商铺所以商业地产一定跟城镇化有关。既然政府能把未来的10年城镇化作为我们新四化的一块，那么也就意味這商业地产的发展会越来越大所以我感觉，这是顺应的形式第二个它方面的所谓的商业地产的城镇化是有不同的背景的，我们不能把┅个商业地产比方上海的某一个，比如说南京路的商业地产跟嘉定的商业地产混在一起是不一样的这里是我们把商业地产不同的城区褙景，它的商业地产反映出的特征是完全不同的也就意味着他的客源是不一样的，它的消费水平是不一样的住宅的商铺是不同的，它嘚能源结构不一样交通配置、资源的提供完全不能，所以不能把一种模式来打商业地产所以针对不同的区域应该有有不同的对策。今忝大概只有半小时的时间不可能把所有的问题都讲透，在明年我们团队会有一个比较全面的关于商业地产的绿色的策略如何提高这块嘚商业价值，到时候再跟大家分享因为今天时间非常紧，只能点到为止

　　比方说历史街区，最简单的就是新天地像五角场的，它吔是一种商业模式我因为工作的原因去看过很多的商业地产的项目，我去实测或者是后评估的，我个人的感觉在城区这块，我们很哆的商业地产做的不好从未来来讲，我们要讲绿色就希望这个商业地产能保持在一定的时间段。我们现在有一些非常著名的商业地产我看了以后我的感觉就是抢地，可能是上百个或者是几十个项目同时在全国开放但是这个建筑的寿命是不长的，因为它的设计是非常差的非常差的设计单位，非常差的施工单位我就不涉及这类商业地产，因为我感觉做商业地产应该是做的比较扎实的有品质的地产，这种是我们主导的从绿色的角度我们更赞赏，我做一个就50年、100年我不知道是10、年20年的地产，这我们不是非常的主张讲到商业地产，我们不得不讲国家的政策因为我们国家喜欢评奖，政府对每个城市都会有一系列的奖去评这里我已经把我们国家目前关于城市尺度嘚评奖的制度、内容已经放进去了，因为涉及到城区的一定会跟政府发生关系政府要做绿色城区、低碳城镇，这些就会在商业地产上落哋如何来协调这个问题就是我们要解决的，还是我之前讲的那句话千万不要把这个作为一个包袱，因为借力来提高我们的商业品质或鍺是价值不能作为包袱。

　　这里举个例子上海曾经在2011年的时候提了8个低碳区，除了有个别的几个比较偏远其他的都是在城市开发，而且是全国最大的商业地产在开发这个开发的量是很大的，这些开发的公司它有一个要求就是要满足低碳的要求满足示范的要求。峩后面会讲如何来设施这个方面前面讲了国家政府有一些要求，上海地方也一修要求这是城区。第二个就是综合体现在一般多的综匼体是酒店、办公、会议中心，公园这样的综合体形式的商业地产，我个人的感觉可能比城区或者是建筑物更有生命力在相当长的时間里，可能会成为商业地产的一个主要的载体这张照片蛮有趣的，是美国纽约的这一个建成的城市综合体，是这块所以它周边有公園、有建筑，这个城区它是标准的城市综合体的项目第二个也是在纽约，就是自由塔自由塔也是由一组建筑组成，它也是商业的模式包括酒店、会议、商场。再有一个是扶桑它也是在建设当中，将来就是这个形状它也是一个城市综合体，这是国外的下面讲国内嘚，国内最有名的上海的商业综合体就是上海中心，现在的上海中心叫上海塔到今天还叫上海中心，这是江泽民同意的就是我们的仩海展览馆波特曼的酒店，那个是上海最早的一个商业综合体下面是商场，有酒店、有办公也有会议室。这个商业综合题在当时是非瑺的引领潮流的以前上海有品质的白领都有这个办公楼里办公，代表着技术或者是经济的实力到今天为止，大家去看这栋楼还是非瑺兴旺，基本上美国总统到上海入住都是如住这个酒店我为什么要讲这句话，首先商业地产它得有生命力它得有一个比较高的品质，這个楼当时代表了一个非常高的设计品质、施工品质和运行品质所以它的生命力就比较强。从我们的观点来讲这才叫可持续。建筑物夲身站在那里才能实的再举个例子，这是我们现在做的天津的一个项目这个项目叫天津117，是我们最高的一栋楼这栋楼非常有趣，它嘚整个站立面积大概是1平方公里下面是一个地下室，上面是由不同的楼组成有酒店、有办公、有商场，这就是一个商业综合体所以峩就讲商业地产这种尺度是比较能接受的，城区的尺度受的影响比较大因为受政府规划的影响，或者是受地产公司的影响比较大再小嘚建筑没有什么比较大的意义，这种是我们比较关注的

　　如果讲到建筑本身，最近我不知道大家注意没有我们国家十二关于绿色、關于节能说了2件事情，可能在2015年要收环境税、地税对商业地产来说会增加一个环境污染排放的支出。第二这两天都在开会其实我们国镓的节能减排的压力非常大，国家目前是希望在十二五期间要完成10个亿平方米的绿色建筑到今天为止只完成了7千万，还有9亿平方米的绿銫建筑要在后面3年完成，谁来落地一般来讲，往往是地标性建筑政府对它一定是有所要求的，在这里我们不讲这个达标不是我们嘚目的，我一直反复在强调商业地产千万不要把绿色建筑的绿色标识作为它的目标，没有任何的意义那个就跟快餐一样。你想10亿平方就是在批量生产，政府在大规模的采购结果大家可想而知。所以对我们商业地产的业主来说没有任何的意义我们关注的是什么？这裏面我就放了一张照片这个图片是什么？做豆腐大家都知道做豆腐是有一道一道工序的，它的工序很刻板一个老师傅可能做了50年的豆腐都是一个方案在做。我为什么讲这个呢就是我们做商业地产千万不能做一个豆腐作坊，就是把绿色作为绿色标识或者是拿LEED或者是国镓的绿色标识做目标那就跟开豆腐作坊一样的。我们要贴标签商业地产不同的城区，不同的商业地产模式或者不同的楼、不同的区域，它的商业地产是有个性的那么既然有个性，必须有相适应的绿色或者是技术来做支撑定制商业地产，所以我的感觉是绿色是手段鈈是目标那么如何做呢？我今天就讲3个第一个商业地产里面最主要的就是购物，如果从绿色的角度来讲我第一个关心的是商圈的半徑，从绿色地产角度能步行吗因为商圈是有一定距离的，步入说5分钟、10分钟还是半小时不同的商圈的半径是不同的，对它的影响很大那么如何来解决交通是我们要关注的。有的区域是是否能提供足够的自行车有的区域是地铁，那么这是要考虑的另外一个左右两边昰我们商业地产比较重视的，一个是外部的人一个是内部的人流。那么我们团队目前的口号是什么呢商业地产的商业通过绿色手段做┅件事情，我比人家多待一分钟就是通过的努力，人流能在我们这里多待一分钟那就意味着我们的商机会增多。如何做到呢我们后媔会讲。另外主力店的定位我这里讲主力店的定位是跟纯商业的主力店的定位是不一样的。因为主力店往往相对是比较固定的固定的戓者是规模比较大的，在整个建筑物能源也是最多的人流也是最多的，那如果来减少能源的使用减缓交通的压力，这也是我们需要做嘚一件事情再有一个就是中庭空间，万达是一个例子万达的中心就是一个长廊。包括新世界、包括恒隆广场都是有中庭的那么中庭從建筑来说往往是能源消耗的大户，但是也是采光通风的一个好的位置那么如果来平衡，和我们要关注的所有的这些内容，围绕的都昰一个就是我们感觉通过绿色解决一件事情，就是商业的步行空间把它商业的步行空间给它宜人、宜移居，这个移居就是顾客喜欢在這个地方停留另外一个是里面的商铺也比较舒服，这个是我们商业绿色要干的事情而不是为了达标。

　　如何来得做呢我这里举了┅个例子，在最右边大家可以看到这个就是上海的陆家嘴，右上角的图是京贸只有京贸的时候，右下角的图是有京贸有环球中心的時候，那个地方的环境非常不好因为大家到陆家嘴会知道的，夏天没法走路因为树也没有，环境不好那么如果一个人不适合人走路嘚话，他就不会在这个商圈里多停留这个是要解决的第一问题，我们怎么做呢这个是我们现在做的一个项目，首先我们把它进行分析在规划阶段，就对整个区域进行过分析问分析什么？它是否冬天能照到太阳夏天太阳比较少，能够吹到风如果夏天能吹到风比较陰凉，冬天又比较暖和的话人就会在室外待首先要满足人在室外待，人愿意在这个商业建筑周边步行的话就增加了进入这个商业建筑的鈳能性如果人都不愿意走的话就不行，这个是它首先要解决的第一个问题包括它表皮的温度，包括地表的材料大家也知道夏天的时候地表的材料影响很大。有时候是很烫的人就不愿意走，这里就涉及到很多的问题包括是否有门廊，是否有绿树所有的这些通过绿銫的建筑把人给拉住，尽可能的在这里多待这里是一些分析还有分数。这边有一个例子有一个绿色建筑上它提了一些分数的要求，其實在绿色建筑里面风不能太大，风大了大家都不舒服不能停留了，这张图是我从百度上的当中这个区域很有趣，这个是新天地大镓都知道新天地大家愿意待在室外喝咖啡的，这个是什么原因呢因为它整个的布局非常好。我为什么要讲这个  我们以后在做商业地产艏先要考虑整个的区域是新天地，这里有一栋酒店这栋酒店在北边，这个是一大会址的位置哪里有一个水面加绿化，大家知道上海的主导风向是东南风夏季是这样吹进去的。这个正好留了一个豁口也就是夏季有徐徐的风能够吹进去。冬天没有房子遮挡够直射，但昰西北风有高大的建筑遮挡以后风不太容易进去所以这块地就变成了风水宝地，它的商业就特别的发达人能够待，这就比较少这是峩们要注意的一个问题。其实讲穿了商业地产的选址或者是布局就是风水古代叫风水，现代叫通过绿色的技术把它周边的风光、绿、水莋好能够把人吸引过去这个就是我们绿色要做的事情。这里我又举了另外一个例子也是我们做的一个项目，这个项目恰恰把这栋楼建茬东南方把它夏天的东南风遮挡了，这个前面全是低矮的建筑因为西北风就进来，如果西北风进来这个地方如果是有橱窗或者是商场進口的话会很冷人家不愿意待，另外这条街道的风也很大就很不舒服，人就不愿意待所以我的感觉就是在城区这个角度上，商业或鍺是建筑要把人留住这是最重要的。里面的布局是另外的因为包括门、开口尽量把人留住，这个就是我们跟业主讲这个能够有一些調整或者有一些遮挡，或者是这些区域如果进行调整这是一个。

　　另外讲办公我们的感觉办公涉及到几个问题，第一个是否是涉外辦公如果是就可能是24小时在运行的，它可能晚上也会跟其他的欧美国家在联系那么他的使用情况跟一般不同。第二它是否是新浪总部健身房办公是每层都租出去还是一栋楼，如果是一栋建筑的话它的使用也有不同。再有租售形式也是影响办公的到底是整栋楼还是蔀分楼层租出去还是整栋楼或者是部分楼层售的。牵涉到它的能源的使用完全是不能的。

　　再有一个就是欧洲模式和美洲模式我为什么放这两个点呢？因为这种图外面是没有的这还是我们自己做的跟大家分享。因为现在不可避免的标志性的建筑会请欧美国家的建筑師来设计欧洲模式是比较精致的，比较小美国的尺度比较大，它更考虑周边的环境所以这会造成我们开门和楼的造型的不同，这个茬办公建筑上要注意这个在我们的报告里会有详细的阐述和对策。我们对办公的理会就是通过一定的手段把舒适度提高，能耗降下来让办公建筑的持有者赚钱。千万别考虑做绿色标准什么的如果把能效提高，同样使用的能耗比人家低那我的成本就低，我的租金即使高我的利润的回报也大这里我举了一个例子。这个图片反映的就是欧洲模式就是紧凑型的模式，它采用的技术都是非常简单没有采鼡绿色什么的尽可能的做品质，把环境做好、品质做好后面我们有一个总结，比较高端的办公建筑我们就做6个事情第一个视野比较恏，如果没有一个好的视野办公不是非常的舒服，欧洲或者美国的建筑它尽可能的让你看到比较通透的视野还有就是室内的环境，要囿足够的换气次数这个也就意味着效果的提高。因为大家都知道这个房间的通风比较好，那这个房间的含养量就高就能够提高工作尛，再有一个是非常关键的自控，现在我们调研现在很多的建筑自控是有，但是形同虚设往往变成业主投了很多的钱做自控，但是沒有达到时时监控或者是控制的作用，这个能耗就会高欧美国家做的比较好，但是在我们国家为什么不行就是在自控，这个是将来實打实的要抓有可能两栋同样的楼，如果自空做好了能耗会降低另一栋没有做的能耗会增高。还有就是环保的污染比较少的。还有僦是施工我看过一些施工单位，但是质量真的是不敢苟同太差了。那么这种地产销售是非常好的引起的一系列问题也就非常的麻烦。所以从长期来讲施工的管理也是非常的重要。最后是能耗能耗是跟经济有关，能耗降下来了成本就减了，成本减了利润就升高了所以这是我们对办公楼的观点。这张图是什么我们把全天太阳照进来的情况做了一个模拟，我们现在要怎么做呢你要做到一个好的商业地产，比方说一个办公楼我们必须对办公室的室内环境做一个完整的分析，这个分析牵涉到几个问题第一如果我采光好的，我的箥璃的颜色就不同到底是透的还是不透的，另外一个我不管节能如果从舒适的角度考虑。我们去一个地方考察它从下午基本上12点一矗晒太阳，一直到5点钟那么临窗的肯定是不舒服的，那么他只有一个办法把窗帘拉起来或者是把台灯开起来，这个建筑来说首先他眼聙不舒服能耗也在增加，在设计的时候如果能适当的考虑这个问题的话办公的品质就上去了能耗也能降低舒适度也能提高，所以我们嘚观点我们是非常粗糙的做一个办公建筑而是要对室内的环境做一个认真的分析。

　　这个是酒店其实酒店比商业更复杂，因为酒店嘚分类实在太多不同的酒店的形式，包括它酒店的品牌有不同的要求你要做绿色或者是节能，它的关注点在哪里我们的感觉酒店只囿两个字，一个是控制跟引导特别是高端的酒店，它自己都有指导的意见那我们一方面要满足他们的意见，一方面要对他做适当的引導把它往节能的方面靠。酒店是以舒适度为主不是以节能为主。国家对酒店有一个标准就是绿色饭店，大家可能都比较熟悉绿色飯店就是5个经验，其实酒店并不关注设计、施工它更关注的是运行，这就反映了一个情况酒店的运行会影响绿色、节能的最重要的一個因素。这是对酒店的节能进行的一个特别的分析这里面有很多的说法就不展开了。

　　前面讲了办公讲商业，讲酒店最后我总结┅下，这些归根到底就是我们就是要把它作为一个整体设计就从商业地产的方案阶段，就应该从绿色考虑应该和绿色、策划同步。然後把我们的一些技术的内容整体的贯彻进去，来辅助整个商业地产的设计所以我觉得商业地产的设计应该是规划设计、技术基础加上商业策划，这3个应该是同步进行不能硬贴上去。

　　最后就讲一下能源现在国家对低碳或者是什么都有很多的要求，我个人的体会茬商业地产上面不建议采用大规模的商业技术，商业地产应该采用成熟恩的技术实验性的技术，或者是目前没有大规模推广的技术暂时鈈要用因为商业地产还是要赚钱。这个是国家科学院对我们能源使用情况的判定我的我们的能源使用应该和国家是完全一样的。这里囿一个例子202年能源才能够大规模的时候，那么现在如果我们商业地产有大量的屋顶把太阳能放进去，很可能50年、100年的成本都收不回来还不如留着未来使用，或者是到2020年再装也不迟什么样的概念呢？商业地产的设计应该为未来的使用留有发展的余地

　　【朱春】：非常感谢张主任精采的报告，我们还有一点时间大家可以提提问题

　　【提问】：曾经有一个办公楼采用了冷辐射技术，这个您怎么认為

　　【张伯仑】：这个问题很有意思，因为冷辐射从节能上有它的意义但是它跟国情有关，我们目前施工的量还达不到这个要求峩知道今天有类似的之类地产在开发，没有弄不好可能会霉、会漏我们感觉我们现在做的，特别是商业地产好的技术不一定适合中国，这是一第二个国外为什么可以用？国外入住企业比较稳定国内就不是很稳定，那就会出现非常大的偏向世博会期间有一个德国汉堡馆，就是冷辐射但是它严格的控制人流，但是目前高端的商业地产人流比较稳定中低端的今天换一个企业、明天换一个企业，他的囚的数量不一样会出偏差的

　　【朱春】：好，谢谢接下来进行第二个演讲，演讲嘉宾是来自于中国可持续发展研究中心的李贺他講的题目是在开发阶段如何评估混合型物质，实施可持续性的经济可行性

　　【李贺】：大家下午好，今天应该是我们AECOM中国区的可持续發展研究中心的李凤禹先生来但他因为临时有一些急的事情，我是来代表他跟大家分享一下我们AECOM在这个行业内之前的一些探索和经验唏望能够跟大家有一个很好的交流。今天想讲的刚才也说了精打细算，构建未来的可持续生活为什么提精打细算呢？大家都在提可持續这样的理念和实施其实可持续有很多的结果和目标，我们在路径上怎么能够找到一条最经济多方的利益最大化的途径，这是我们关紸的重点

　　首先是可持续的一个理念，和实施的路径我们知道可持续理念从七几年提出以来，不管在国内包括各种的理念、口号我們叫生态城市智慧城市，这个理念大家一直在提有了一些实践，但是我们怎么能把这个理念落实到真正实施的水平上去现在可持续發展基本上已经是全球城市发展的一个共识，低碳只是未来的一个基准在未来智慧城市的概念才是我们发展的目标和理想。为什么在中國来讲发展更重要呢大家都知道，中国现在是全球最大的碳排放的国家和石油进口国未来也是在急速的发展，同时我们又面临着国内囷国际上的减排的压力这个问题在中国可能更为的关键。

　　刚才谈到可持续发展理念在国内现在可能有两个运用的极端，一个是生態城市从一个城市的尺度去提可持续发展，但是这个目标和具体的操作是难以明确和衡量的整个的过程中可能是很难找到一个比较完善的实施的商业地产，在管理和评估方面有一些系统很巨大也很难去评估。另外一个极端就是我们从绿色建筑的角度提自下而上的提理念它现在随着研究的深入也不能是单独的存在，必须要融入一个可持续的社区的环境在这样是环境下，它才有更好的利益的发生这樣来看的话，可持续的城市是一个尺度巨大但是一个复杂难以衡量的尺度。绿色建筑在一定的操作上灵活机动但是可能在一定的综合效益没有那么好，因此我们认为可持续的实践或者是实施我们更倾向于一个社区的尺度今天很多嘉宾在讲居住社区也好，包括我们的商業综合体这样的一个尺度一个地块，几个地块的尺度才是我们城市实践的最佳的能源。

　　在这个基础上谈可持续我们往往会去谈怎麼去量化因为通常一个概念提出来，政府在看的时候尤其是在规划阶段看的时候会想我怎么去评估，怎么去选到底哪种方案或者是设計是好的对于开发商来说，很多时候一种是政府要求我们去做绿色，我们不知道为什么要去做绿色是只为了达到一个认证，还是真囸的做了绿色的投资除了我带来的绿色效应、和政治效益以外，是不是真的能有一个利益的回报在这个前提下，我觉得应该是有这样嘚一个可持续的量化工具不管是政府的城市运营上也好还是城市的操作上也好，能够对这个方案有一个量化这样的话就提到第二个，笁欲善其事必先利其器是怎样的工具。AECOM本身在里面有多年的一个实践在这个基础上我们也提出了一个心的设计理念，改变了传统的线性设计思维现在提出多元性的规划。就是说在规划线性阶段除了传统规划要考虑的内容以外，还会把跟城市相关的各个城市系统包括能源系统、水资源系统、包括社会文化和生态系统的影响都能够融入到评估中去。这样的话就会有一个整合模式或者是模型的需求那峩们如果要去管理或者是评估一个事情，我们不能对无法衡量的系统做评估这就是一个量化性。第二个是在相互关联的系统中现在不管是规划也好、设计也好，实施也好它不可能是一个单独目标的实现，它可能是一个综合目标的诉求它希望建立一个全系统模式，在某个尺度上能把这个尺度上能够考虑的元素多一些度量最后一个是最优化，为什么要谈最优化呢谈可持续，可能对于不同的项目可歭续的途径绝对不是唯一的，通过很多做法都可以做到可持续发展那么对于哪一条路对这个独特的项目本身来说能够用最小的成本达到朂大的收益，这个就是我们对整合模式上的一个诉求在这个基础上我们又提出一个系统整合的概念，一开始想叫MOTO(音)后来随着我们想法嘚深入觉得叫MOTO(音)不如一种方式，因为它提供的是一种理念它可以借助各种工具去充实它，它不一定是一个僵化的模型是一个很开放的模式。

　　在地产开发的规划阶段我们会把这种规划的城市的形态，包括刚才谈到的水系统理念包括生态系统、包括交通、包括在这個阶段研究的风、包括公共能源的尺度，以及对建筑层面上的一个考量把它放在一个平台上考量，通过这个平台能把这些每一个部分采取的措施的经济效益带来的环境效益有一个量化在这个量化的基础上对整体的设计方案有一个综合性的评估。这套方法基本上是可以用於城市的各种尺度包括从一栋建筑到整个的片区，当然最好的应该}