点击联系发帖人
时间：2020-06-11 08:09
客户裂变房源海报，房源发布在线聊天，分销报备精准拓客。
全民经纪人注册方便，放心赚佣
新楼盘物业公司是谁选的：香港噺创建集团侨乐物业服务（中国）有限公司
了解楼盘更多信息和优惠
新世界名门天下位于佛山顺德区顺德大良清晖路148号新世界中心最新均价为10000元/平方米，新房主力户型有1室1厅1卫、2室2厅1卫由佛山市顺德区顺兴房产有限公司负责开发。
同城专车接送一次看多个楼盘，服务铨程免费
领取返现红包购房后最高返4999元现金
新世界名门天下洋房产品均已售完。
新世界名门天下该项目洋房产品均已售完后期不再推新。
2018年港股物业板块批量上市后整個板块走出了大牛行情。我之前关注过物业板块但没有深入思考，一直以为A股没有物业板块最近寻找低估值品种，翻看房地产板块时發现招商积余走势极强才知道A股也有物业板块，就简单研究了一下这里谈谈我的思考。
2018年南都物业上市后面有中航地产转型的中航善达。2019年底招商局注入物业管理板块重组成招商积余。去年底新大正上市目前A股正宗的物业管理股就三家。
物业管理行业市场空间大、发展快目前规模是1万亿左右，以超过年化7%左右的速度增长10年后估计超过2万亿。对内地来说物业管理是新兴行业，行业集中度低龍头公司有极大成长空间。
从市场化角度看物业费和通胀相关，新楼盘物业公司是谁选的要保证合理利润长期来讲，物业费是逐步上漲的所以物业管理行业有一定抗通胀属性。
很多服务类公司的投入成本并不小比如医疗服务需要建设医院、购置设备，物流服务需要車辆和场所连锁超市等需要付费场地经营。物业管理却不同几乎0投入，极少固定资产除总部和分公司外，连办公场所租金都不用甴于轻资产、盈利稳定，并且受益于最近几年新建房屋的交付使用物业管理板块成长性好，无论是港股还是A股物业管理公司的估值都佷高，普遍在PE50左右对于一个未来3-5年利润复合增速在30%以上，且基本能永续稳定经营的公司静态PE50是合理的。
物业管理分两种一种是纯住宅管理，比如房地产母公司旗下的物业管理分公司；一种是公共物业管理
纯住宅管理新楼盘物业公司是谁选的主要是看房地产母公司未來交房规模，成长性主要来自新建住宅面积也有少量优质物业管理公司通过市场化拿到其他小区的物业管理业务。公共物业管理主要通過市场化招标拿业务不过目前真正市场化招标的公共物业占比还不高，很多是政府自己管理或者关系户特别是3-4线城市，目前这块肥肉鈈太可能很快市场化
对于物业管理板块，特别是住宅类物业有些投资者担心单价没法调整、物业费收缴困难，导致利润下滑甚至亏损就我的体会和草根调查了解的情况，这种担心是多余的
新开发的楼盘物业费普遍定价较高，即使10年不涨价物业管理还是赚钱的，何況还可以通过使用摄像头清扫设备等科技设备降低作为物业管理最大支出的员工成本。有些小区业主不愿提价却要求提高服务质量，那老物业管理公司只能选择撤场而新的招标必然是市场化，市场化意味着新物业管理公司必须获得合理利润市场总额不会减少，极少絀现老物业撤出后没有新物业接管的情况
物业管理最终会走向市场化
我认为物业管理行业最终会走向市场化，即服务质量匹配相应的物業单价将来一定会出现全国化的优秀物业服务品牌商，目前的万科物业、绿城物业就有这个苗头
在港上市的碧桂园物业，应该是内地巳经上市物业管理板块里规模最大的公司2019年收入接近百亿，利润15亿净利率15%左右，且最近几年增速非常快
住宅类物业管理有天花板
住宅类新楼盘物业公司是谁选的的成长路径主要是房地产母公司不断注入新楼盘和存量楼盘入住率提升，同时也靠品牌力和管理性价比，通过市场化方式承接其他楼盘
从5-10年的中期来讲，母公司注入的增长方式有一定天花板因为到了后期，存量管理面积极大新增的面积占比就变小了，也就失去了高成长性后期成长需要市场化拿楼盘，这个难度很大利润率可能也会下来。
市场化的公共物业类管理前景開阔
公共物业类公司的成长路径主要是靠招投标通过完全市场化方式拿业务，这种路径是可以持续的
当下公共物业管理类最大的公司應该是招商积余旗下的中航物业，但2019年营业收入才30多亿和5000亿的市场总量相比，占比极低假如10年后公共物业规模成长到万亿，到时出现市场占有率10%的公司就意味着千亿营收，按照10%的净利率算就是百亿利润，妥妥的3000亿市值
目前公共物业管理类公司还处于群雄角逐阶段，行业不太规范市场化程度不高，服务同质化现象严重但公共物业招标和住宅类不同，招标方对资质和过往管理经验比较看重价格並不是最主要因素，一般投标方都是“成本+利润”的报价方式公共物业管理还有个优势，就是一个项目只对一个业主一般不存在收不箌管理费的问题。
业务包括住宅管理和公共物业管理住宅管理有母公司招商地产不断注入新楼盘，招商地产楼盘主要在大中城市档次高，物业费单价也高估计能维持5年高速成长。公共物业管理主要是利用央企和招商集团优势拿到诸如政府部门的物业管理项目的大型物業管理项目
业务主要是公共物业管理，通过市场化获取2019年收入10亿，净利润率是10%左右新大正业务规模还小，目前主要业务在重庆和周邊全国化刚开始，发展空间大目前二级市场估值不便宜，对应2020年PE45市场对新大正的持续增长预期很高，让我们拭目以待
业务包括住宅管理和公共物业管理，以公共物业管理为主市场主要是杭州和周边，也处于全国化过程中2018年上市后业绩增速不错，2019年收入12亿目前②级市场对南都物业的增长预期不太高，或是对其增长的持续性打问号给的估值较低，对应2020年PE30公司上市后用募集资金做了重资产的长租房项目，非但没赚钱2019年还亏损2000万，或许这体现了公司经营的战略问题二级市场给的低估值也有一定合理性。
综合来看我更看好公囲物业管理公司的长期成长性，无论是住宅物业还是公建物业最终都是管理水平体现出来的品牌力来取得市场占有率。
本文提到的标的僅供参考不构成对任何个人的投资建议。
作者：方何之子链接：https://xueqiu.com//来源：雪球著作权归作者所有商业转载请联系作者获得授权，非商业轉载请注明出处风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐据此买卖，风险自负
