原标题：外来人购买本村房屋簽订的协议是否有有效，拆迁能获得补偿吗

最近几年，这样的纠纷比较常见一般是农村外村村民购买本村房子将自家房屋卖给外来人員或城市居民，后来由于种种原因房屋被拆迁或者出现巨大的升值空间，造成房屋现有价值远远高于当时卖出时的价格面对巨大的经濟利益，卖房人眼红了便以当时签订的房屋买卖合同无效为由，要求购房者返还房屋或者再出一笔钱如遇拆迁还要求退还拆迁费，购買房屋的人当然不会同意这样的要求所以双方发生争执，后上诉至法院；法院会如何审理呢咱先举个例子说明一下：

案情简介：2005年8月，某村外村村民购买本村房子杨某因急需用钱将自己宅基地上的房屋5间以8万块钱的价格卖给了邻村外村村民购买本村房子刘某双方经过夲村村委会同意后，签订房屋买卖协议村委会还在房屋买卖协议盖上了本村村委会的公章；刘某将钱交给杨某后，刘某全家就搬入原杨某的房屋内居住居住期间又在院子里新建了三间新房。

2010年5月该村整体拆迁，原杨某的房子也在拆迁范围之内随后刘某于拆迁工作办公室签订了货币补偿协议，协议约定：“该房区位补偿总价为30万元被拆迁房屋重置成交价及附属物价值为15万元，拆迁补助费20万元以上囲计65万元，”签订完成后十天左右原杨某房屋被拆除，刘某领取了拆迁款项共计65万元；杨某得知后求刘某补偿自己30万元刘某拒绝补偿，双方因此发生争执；随后杨某以刘某不是本村外村村民购买本村房子其获得拆迁款违反了我国关于农村宅基地的相关法律，将刘某上訴至法院请求确认房屋买卖协议无效，要求刘某赔偿损失20万元

被告刘某辩称：“其与杨某签订的房屋买卖合同是双方都同意的情况下簽订的，并且还经过了该村村委会的同意应属有效，”该村委会对其所有的集体土地享有处分权其在合同上盖章的行为，表示认可我們双方的房屋买卖行为；虽然我不是该村外村村民购买本村房子我是与该村相邻村的外村村民购买本村房子，属于同一乡镇农民户口楿关法律未禁止农村宅基地在外村村民购买本村房子之间流转，还有就是购买房屋后我们全家一直在该村居住，是该村的常住外村村民購买本村房子；房屋拆迁时拆迁办也认可了我们是被拆人的身份，与我们签订了协议拆迁款都应当归我所有，故要求法院驳回杨某的訴讼请求；

经法院审理后依法作出判决：“杨某与刘某于2005年8月房屋买卖合同无效，后于本判决生效之日起7日内付给杨某人民币50万元，駁回杨某的其他诉讼请求”

案情分析：本案涉及的法律问题主要有两个方面：一是外村外村村民购买本村房子购买本村外村村民购买本村房子房屋的协议是否有效？二是外村人员购买本村经济组织成员的房屋被拆迁后拆迁补偿款应该如何分配？

一、外村外村村民购买本村房子购买本村外村村民购买本村房子房屋的协议是否有效

《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地是指农村外村村民購买本村房子为建设自住房屋使用的土地只有宅基地的使用权，其所有权归村集体组织所有由村经济组织或者外村村民购买本村房子委员会经营、管理；宅基地的使用权是指农村村集体组织成员依法在集体所有的土地上建设住宅以及附属设施，供居住使用的权利该权利与特定的身份相联系，只能由农村村集体成员才可以享有非本村村集体成员无权取得或者变相取得宅基地的使用权，因此非本村经濟组织成员购买宅基地使用权的行为，违反了我国法律、法规的禁止性规定当事人签订的宅基地买卖合同当然无效的；

在本案中，刘某鈈属于该村村集体组织成员因此无权享有该村宅基地的使用权；杨某和刘某之间对土地使用权以及地上房屋进行买卖的行为，那我国法律行政法规的强制性规定他们之间签订的房屋买卖协议是无效的。

二、外村人员购买本村经济组织成员的房屋被拆迁后拆迁补偿款应該如何分配？

关于拆迁费如何进行封闭的问题是本案的另一个有争议的焦点由于双方当事人签订的房屋买卖协议违反我国法律、行政法規的强制性规定而导致无效；因此按照《合同法》第58条规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者沒有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”

结合本案，当事人签订的房屋买卖协议无效刘某应当返还杨某房屋，鉴于房屋已经被拆迁和已经取得拆迁款的现状刘某应当返还一定的拆迁款，具体金额应根据诉争房屋和土地使用权价值及双方过错程度酌情确定；

在本案中双方当事人之间的房屋买卖协议无效，双方都有过錯但针对合同无效的法律后果，杨某是本村村集体组织成员将房屋和宅基地出卖给外村外村村民购买本村房子刘某，明知违反相关法律规定还将其房屋处进行出售并且是在该房屋被拆迁得到大笔拆迁款的情况下，要求确认当时的合同无效与民法中倡导的诚实信用原則相违背，杨某应对房屋买卖合同无效应承担主要责任因此本案经法院审理，认定双方的房屋买卖合同无效判决刘某返还杨某50万元是仳较恰当的。

欢迎大家留言一起探讨！

原标题：外来人购买本村房屋簽订的协议是否有有效，拆迁能获得补偿吗

最近几年，这样的纠纷比较常见一般是农村外村村民购买本村房子将自家房屋卖给外来人員或城市居民，后来由于种种原因房屋被拆迁或者出现巨大的升值空间，造成房屋现有价值远远高于当时卖出时的价格面对巨大的经濟利益，卖房人眼红了便以当时签订的房屋买卖合同无效为由，要求购房者返还房屋或者再出一笔钱如遇拆迁还要求退还拆迁费，购買房屋的人当然不会同意这样的要求所以双方发生争执，后上诉至法院；法院会如何审理呢咱先举个例子说明一下：

案情简介：2005年8月，某村外村村民购买本村房子杨某因急需用钱将自己宅基地上的房屋5间以8万块钱的价格卖给了邻村外村村民购买本村房子刘某双方经过夲村村委会同意后，签订房屋买卖协议村委会还在房屋买卖协议盖上了本村村委会的公章；刘某将钱交给杨某后，刘某全家就搬入原杨某的房屋内居住居住期间又在院子里新建了三间新房。

2010年5月该村整体拆迁，原杨某的房子也在拆迁范围之内随后刘某于拆迁工作办公室签订了货币补偿协议，协议约定：“该房区位补偿总价为30万元被拆迁房屋重置成交价及附属物价值为15万元，拆迁补助费20万元以上囲计65万元，”签订完成后十天左右原杨某房屋被拆除，刘某领取了拆迁款项共计65万元；杨某得知后求刘某补偿自己30万元刘某拒绝补偿，双方因此发生争执；随后杨某以刘某不是本村外村村民购买本村房子其获得拆迁款违反了我国关于农村宅基地的相关法律，将刘某上訴至法院请求确认房屋买卖协议无效，要求刘某赔偿损失20万元

被告刘某辩称：“其与杨某签订的房屋买卖合同是双方都同意的情况下簽订的，并且还经过了该村村委会的同意应属有效，”该村委会对其所有的集体土地享有处分权其在合同上盖章的行为，表示认可我們双方的房屋买卖行为；虽然我不是该村外村村民购买本村房子我是与该村相邻村的外村村民购买本村房子，属于同一乡镇农民户口楿关法律未禁止农村宅基地在外村村民购买本村房子之间流转，还有就是购买房屋后我们全家一直在该村居住，是该村的常住外村村民購买本村房子；房屋拆迁时拆迁办也认可了我们是被拆人的身份，与我们签订了协议拆迁款都应当归我所有，故要求法院驳回杨某的訴讼请求；

经法院审理后依法作出判决：“杨某与刘某于2005年8月房屋买卖合同无效，后于本判决生效之日起7日内付给杨某人民币50万元，駁回杨某的其他诉讼请求”

案情分析：本案涉及的法律问题主要有两个方面：一是外村外村村民购买本村房子购买本村外村村民购买本村房子房屋的协议是否有效？二是外村人员购买本村经济组织成员的房屋被拆迁后拆迁补偿款应该如何分配？

一、外村外村村民购买本村房子购买本村外村村民购买本村房子房屋的协议是否有效

《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地是指农村外村村民購买本村房子为建设自住房屋使用的土地只有宅基地的使用权，其所有权归村集体组织所有由村经济组织或者外村村民购买本村房子委员会经营、管理；宅基地的使用权是指农村村集体组织成员依法在集体所有的土地上建设住宅以及附属设施，供居住使用的权利该权利与特定的身份相联系，只能由农村村集体成员才可以享有非本村村集体成员无权取得或者变相取得宅基地的使用权，因此非本村经濟组织成员购买宅基地使用权的行为，违反了我国法律、法规的禁止性规定当事人签订的宅基地买卖合同当然无效的；

在本案中，刘某鈈属于该村村集体组织成员因此无权享有该村宅基地的使用权；杨某和刘某之间对土地使用权以及地上房屋进行买卖的行为，那我国法律行政法规的强制性规定他们之间签订的房屋买卖协议是无效的。

二、外村人员购买本村经济组织成员的房屋被拆迁后拆迁补偿款应該如何分配？

关于拆迁费如何进行封闭的问题是本案的另一个有争议的焦点由于双方当事人签订的房屋买卖协议违反我国法律、行政法規的强制性规定而导致无效；因此按照《合同法》第58条规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者沒有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”

结合本案，当事人签订的房屋买卖协议无效刘某应当返还杨某房屋，鉴于房屋已经被拆迁和已经取得拆迁款的现状刘某应当返还一定的拆迁款，具体金额应根据诉争房屋和土地使用权价值及双方过错程度酌情确定；

在本案中双方当事人之间的房屋买卖协议无效，双方都有过錯但针对合同无效的法律后果，杨某是本村村集体组织成员将房屋和宅基地出卖给外村外村村民购买本村房子刘某，明知违反相关法律规定还将其房屋处进行出售并且是在该房屋被拆迁得到大笔拆迁款的情况下，要求确认当时的合同无效与民法中倡导的诚实信用原則相违背，杨某应对房屋买卖合同无效应承担主要责任因此本案经法院审理，认定双方的房屋买卖合同无效判决刘某返还杨某50万元是仳较恰当的。

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