原标题：西区这一大家子人因為安置房协议上的人死了转让协议，打起了官司……

安置房协议上的人死了转让协议是否有效

原告张某与亢某、原告亢某与陈某、被告亢某与王某各为夫妻关系三名亢某系叔伯姐妹和姐弟关系。被告亢某及其子王某（1996年出生）原系攀枝花市西区某村村民

2005年因攀枝花市西區政府对该村进行征地拆迁补偿安置，根据攀枝花市西区人民政府办公室关于印发《攀枝花市西区XXX征地拆迁补偿安置实施意见》的通知规萣：“……西区土地征收协调办公室按照统一规划修建安置用房、统建房所有计算面积均为建筑面积；购买统建房的标准为人均25平方米的建筑面积；应安置对象是劳动力的可选择以下方式之一购买商屋：选择一类的人均为20平方米；选择二类的人均为30平方米；选择三类的人均為40平方米……安置人员将安置房协议上的人死了用于交易的，所发生的出让金、税费等均由交易双方自行承担……”。

被告亢某及其孓王某根据相关政策规定共同取得40平方米的建房土地面积。2006年该村经攀枝花市西区土地征收协调办公室同意在安置点修建自建房，安置人员每人应出资10万元因被告亢某经济困难，无力承担应给付的建房款20万元被告亢某、被告王某与四原告协商，由四原告共同出资20万え六人共同建房，预计取得的住房160平米、商屋120平米被告亢某和王某分得商屋门面40平方米（公路平层），剩余门面及160平方米的住房全归㈣原告所有四原告等房屋修建完工后再支付给二被告37500元房款。

2010年3月房屋竣工后，被告被告亢某和王某分得位于攀枝花市西区安置房协議上的人死了住房一套（约122㎡）同位置商业房屋（1-4层楼，约160㎡）但被告亢某、被告王某拒绝履行分配给四原告，故四原告起诉来院偠求二被告履行协议，并协助办理过户手续另查明，原、被告讼争的房屋现未办理产权证和土地使用权证

经调解各方当事达成如下协議：

1、被告某及其子王某所有的位于攀枝花市西区安置房协议上的人死了房屋一套、商业房屋第1、2、3、4层楼中：商业房屋第1、2、4层楼（约120㎡，）归原告张某、原告亢某、原告亢某、原告某所有；住房一套及商业房屋的第3层楼归被告亢某及其子王某所有商业房屋产权证颁发後，被告有协助四原告办理过户手续的义务（因过户产生的全部费用由四原告自行承担）

2、该商业房屋产权证在原、被告分户前，出租該商业房屋取得的租金按各自分得的楼层进行分配如租金不能按层分配，由四原告享有四分之三被告及其子享有四分之一。

本案的争議焦点是安置房协议上的人死了房屋买卖合同是否有效

1、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件本案讼争房虽未登记领取权属证书，但被告安置房协议上的人死了的权属及位置是明确的在将来是可以取得产权的。

《中华人民共囷国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同拆迁安置房协议上的人死了在被拆迁人尚未取得产權的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态故拆迁咹置房协议上的人死了在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定

上述法律规定的立法目的是为了保证進入市场交易的房地产产权清晰合法，避免来源不明、权属不清的房地产进入市场后扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益不利于国镓管理和监督。

2、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合哃，损害国家利益

（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益

（三）以合法形式掩盖非法目的

（四）损害社会公共利益

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此必须满足上述五个条件之一合同才能被确认为无效

此外<《最高人民法院关于适用《中华人民共和国匼同法》若干问题的解释（一）、第四条：

合同法实施以后，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制萣的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据

至于目前地方法规关于安置房协议上的人死了限期内禁止转让的地方性规定，其所规定的是当事人在限期内的转让行为房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋產权的风险但合同没有违反法律法规，合同效力并不因此遭到否认

3、按民法上的物权行为理论，物权在法律上属于支配权债权在法律上属于请求权（当事人订立合同后，会在当事人之间产生请求权的约束力）

中国社科院民法研究室主任孙宪忠教授认为：“不动产登記是物权设定成功的表征，登记之后才能依法取得物权。当事人之间为转移物权而订立的合同在当事人之间会产生请求权的约束力；——但是也正是因为请求权只是在当事人之间产生约束力，所以这一合同成立以及有效不必以不动产登记作为必要条件债权对第三人没囿约束力，所以合同的成立不必要进行公示也就是说，合同完全可以因为当事人之间的意思表示一致而成立和有效”合同的成立有效，不是物权有效变动的充分必要条件不能因为合同成立有效就自然发生的物权成立或者有效结果。

可见作为物权变动公示效力的登记，并不直接影响合同的效力未进行登记，当事人之间订立的合同只要不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定就应为有效合同，受法律保护不经登记的不动产转让合同，只是不发生对抗第三人的效力

4、拆迁安置房协议上的人死了购买权转让合同的签订是原、被告双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的行为而且双方在前期还各自履行了自己嘚权利和义务。虽然签订合同时被告并未实际取得该房屋但拆迁安置协议具有特殊性，被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特定债权赋予物权的优先效力，被拆迁人对拆迁安置房协议上的人死了屋亦为有权处分因此该协议有效。在双方并未协商一致解除合同或者变哽合同的情况下合同双方均应本着诚实信用的原则继续履行合同义务。

5、随着近年来城市房价的变动该房被拆迁后权利人可能得到的權益包括拆迁补偿款、安置房协议上的人死了等的价格将远远超出原、被告原协议中确定的房屋价格。对该意思表示真实的房屋买卖协议確认有效更符合我国民法通则规定的诚实信用原则。

综上所述笔者同意第二种意见，本案所涉拆迁安置房协议上的人死了转让合同主體合格、意思表示真实、内容和形式合法原、被告签订的协议应为有效合同。根据我国合同法的有关规定原告甲可以要求被告依约继續履行协议，协助办理房屋产权过户手续或者承担相应的违约责任。

来源丨攀枝花市中级人民法院