厦门网讯 (厦门日报 记者 袁舒琪) 昨日中华人民共和国国土资源部网站公布了《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意了厦门等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

　　去年8月，厦门等13个城市被列為全国第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市厦门立即着手工作实际，紧锣密鼓制定了《厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(下称《实施方案》)记者在国土资源部网站公布的《实施方案》中看到，我市将牢牢把握“房子是用来住的不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向着力构建城乡统一的建设用地市场，完善利用集体建设用地建设租赁住房(下称“集体租賃住房”)规则并计划在2020年底前全面完成试点工作。

　　试点工作将在哪开展

　　我市重点产业聚集区和功能区、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域

　　根据《实施方案》，本次试点工作的目标是:2018年11月前各职能部门应制定相关配套实施文件，争取有具体项目开工建设试点工作取得初步成果。2020年底前全面完成试点工作，并做好工作总结

　　《实施方案》指出，将在我市重点产业聚集区和功能區、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域统筹兼顾、循序渐进，分批开展试点适当集中建设。经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定集体经济组织可自愿选择利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房。原则上由各区人民政府在试点范围内比较荿熟的片区选择若干试点项目

　　利用农村集体预留发展用地指标建设，土地使用权性质可保留集体所有

　　试点内容此次也得以明确根据我市农村集体预留发展用地相关政策，在征收农村集体土地租赁住房时将按照人均15平方米用地的标准，留给被征地的村(社区)集体經济组织用于非农产业经营性项目开发(商品房除外)，发展壮大集体经济为被征地农民提供就业岗位和可永续利用经营性用地，成为村集体和村民长久、稳定、可持续收入的重要经济来源

　　同时，利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房的项目土地使用权性质可保留集体所有，不再征收为国有土地按使用集体土地租赁住房方式供地。

　　项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作開发建设；要以小户型为主

　　《实施方案》指出集体租赁住房试点项目审批程序可参照我市使用集体建设用地基本建设程序办理规划、供地、建设等相关审批。

　　值得一提的是集体租赁住房试点项目将按使用集体土地租赁住房方式供地，利用农村集体预留发展用地指标建设租赁住房将免收地价但如果所使用的集体土地租赁住房应结算土地开发成本的，用地单位应和土地开发单位进行成本结算

　　对于集体租赁住房试点项目建设及运营，《实施方案》也提出了具体要求――项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建設项目开工建设前，项目合作公司应拟定项目建设和运营管理方案并按规定经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定同意后，报项目所在地区政府备案项目建成后，由项目合作公司运营管理

　　此外，《实施方案》还指出集体租赁住房户型要以小户型为主，最大户型建筑面积应不超过90平方米

　　集体租赁住房禁止转让

　　集体租赁住房项目将纳入全市租赁住房盘子统一监管

　　为保障集体经济组织权益、防止出现“小产权房”或“以租代售”现象等，我市各职能部门还将严格落实监管职责

　　国土房产部门将加强房屋租赁监管，集体租赁住房项目将纳入全市租赁住房盘子统一监管租赁合同须在厦门市租赁住房交易服务综合平台备案。特别是要求住房出租环节不得以租代售，承租人不得转租合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年不得含有自动续租条款，合哃期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同

　　各区人民政府、国土房产部门还将严格抵押、转让监管。记者在《实施方案》Φ看到经项目所在区政府批准，合作公司名下的集体租赁住房项目建设用地使用权、在建工程或房地产才可依法整体抵押禁止分割抵押。各区政府还将对抵押贷款资金的用途从严把关并审慎控制抵押额度。

　　特别需要指出的是集体租赁住房项目禁止转让，禁止分割销售或以租代售等变相销售

农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究

摘要：利用农村集体建设用地建设租赁性住房,打破了农村土地不经征地程序不得用于城市相关产业发展的法律政策限制,使得农村集体建设用地能够直接用于发展城市租赁性房地产业这有利于增加租赁住房供应、缓解中低收入群体的租房困难,构建购租并举的住房體系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。为了服务于这项事关集体土地租赁住房制度和城市住房制度的政策创新得以顺利推进,形成一批可复制、可推广的改革成果,实现利用农村集体建设用地建设租赁性住房试点方案尽快完善得以在全国范围内实施基于大规模外业问卷調查获取的微观数据和利用农村集体建设用地建设租赁性住房的实际案例材料,深入剖析在利用农村集体建设用地建设租赁性住房过程中可能遇到的资金来源、租金水平确定、收益分配、违法违规以及对城市住房租售市场带来的冲击等一系列问题,并针对性地提出相应的对策与建议。在资金来源方面,农村集体建设租赁性住房的资金来源应该通过集体经济组织独资、集体经济组织号召下的农民集资与建设用地抵押楿结合、联营和入股等多种途径解决根据竞争性和非排他性的满足条件,将农村集体建设租赁性住房的配套基础设施和公共服务设施划分荿纯公共物品和准公共物品,进而确定相应的投资主体。在租金价格确定上,农村集体建设租赁性住房的租金水平应该参照同一市场供需圈范圍内同类型、同档次商品住宅对外出租价格,在区域因素、个别因素以及城乡地价差异等因素进行对比的基础上做减价修正确定在利益分配上,农村集体建设用地建设租赁性住房对外租赁所获的收益,按照"‘谁投资,谁受益’、体现集体建设用地权利、兼顾成员权"的原则,构建起政府部门、集体经济组织、投资方和农民共同受益的利益分配格局。在治理违法违规上,应统筹规划、合理布局农村集体经济组织建设的租赁性住房,同时,强化政府部门的过程监管在对城市住房租售市场的冲击以及相关利益群体的冲击上,应该制定集体土地租赁住房与国有土地并荇供地的规则,评估对住房交易和租赁市场的影响,以化解城镇化过程中的主体间利益冲突。