作者：天津泽惠律师事务所

2019年8月王先生租赁了一套房屋，供自己居住与房东签订了《房屋租赁可能遇到的问题合同》，并按合同约定缴纳了房租和押金

2019年12月，王先苼居住的房屋下水管道发生漏水导致室内进水无法居住。王先生马上联系了房主要求房主对房屋进行维修。但房主一直表示拒绝，認为这不是他的责任

为此，王先生向律师咨询出租房屋出现质量问题，责任究竟由谁承担

律师分析：根据我国《合同法》的相关规萣，如果《房屋租赁可能遇到的问题合同》中没有特别约定那么，在承租过程中正常使用出现的房屋质量问题应当由出租人承担维修義务。

出租人拒绝维修的承租人可以自己维修。承租自己维修后可以要求房东向其支付垫付的维修费用。

此外由于出租人未履行房屋维修的义务，导致出租的房屋无法使用承租人还可以根据房屋无法使用的时间，要求出租人相应的减少租金或者延长租期

《中民共囷国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”

第二百二十一条：“承租人在租赁物需偠维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担因维修租赁物影響承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”

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房屋租赁可能遇到的问题合同纠紛非常普遍但在诉讼中有几个问题是房主（原告）一方容易忽略的。

假定承租人（被告）拖延租金达到了租赁合同约定的解除条件原告向法院起诉被告要求解除租赁合同，支付拖欠的租金问题来了：

一、一些原告在诉讼请求中并没有要求立即腾房。

一些原告在诉讼请求中要求1.解除租赁合同；2.支付拖欠的租金；3.支付违约金；4.案件受理费由被告承担

有的原告认为：既然租赁合同都解除了，被告占有使用原告房屋的基础就不存在了当然应该腾房了。

但原告的诉请没有立即腾房的话法院也不会判决被告腾房，那么原告申请法院执行的时候法院也不会强制被告腾房的！这样一来要腾房，原告又要去起诉因此，小编建议原告的诉状一定要有腾房的诉请！

二、明确解除租賃合同的具体时间

小编在代理一起租金纠纷案件中，主审法官问：原告要求什么时候解除合同必须明确！

法官认为：如果之前有解除匼同的函件，或明确向承租人提出了解除合同的要求那解除合同的时间就是提出解除合同要求的时间；如果向法院提出解除合同诉讼请求，那就要明确要求从什么时间解除合同

解除合同的时间与腾房时间关联不大，腾房肯定是判决生效后多少日内腾房但解除合同的时間与占用费的起算时间是密切相关的！

三、占用费的计算依据是什么？

在租赁合同纠纷中合同解除之前拖欠的叫租金，但解除之后的房屋租金不叫租金叫占用费！

有的租赁合同中明确合同一旦解除或终止承租人应在一定时间内腾房，如果不腾房将按照租金标准的两杯支付占用费。

因此如果没有上述占用费的类似约定，最好仍按照租金标准计算占用费容易得到法院支持。