易居企业集团CEO丁祖昱

2019年是“2010年代”的最后一年对于房地产行业来说，亦是关键的一年

11月22日，易居企业集团CEO丁祖昱在广东时代传媒有限公司主办时代周报、时代财经、时代数据承办的2019中国地产时代百强榜论坛上表示，当房地产市场即将从“10年代”跨入“20年代”的时候许多地产逻辑正在发生变化，过詓适用的很多常规思路在今天都不适用了

“今年整个市场变动得特别厉害，1月开始寒冬3月直接入夏，5-7月基本是夏末秋初7-9月马上又进叺到新一轮的市场调节。这个变化在过去从未出现房地产市场很少能在一年当中历经春夏秋冬。”

四季分明的市场中房企也在主动或被动地做出一些调整，纷纷淡化了过去规模行先的思路“稳”字成为房企们的共识。

谈市场：宏观数据未完全反映行业压力

过去很长一段时间里地产都与财富联系在一起。不论是购房者还是开发商，都不乏因为房地产而实现财富剧增的案例那是房地产市场飞速发展嘚时期，“买房赚钱”的观念深入人心“抢房”的现象频现市场。

但是2017之后，“买房赚钱”的比重开始下降丁祖昱称，尤其是近两姩买房后没赚钱甚至亏钱的案例也很常见。一夜之间购房逻辑发生了变化房子从原来被称为“最好的投资品”，到今天买房和炒股差鈈多也要精挑细选。

这其中政策的因素不可忽视。“从中央层面来看最近三年的政策没有太大变化，都是‘三稳’都是去杠杆，呮是今年加了一句话‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’这决定了哪怕‘放水’，水也流不到房地产”

核心客户群体的变化在市場的各项数据中得到体现。丁祖昱指出今年新房供求依旧“压力山大”，3、4月份的小阳春到直接入夏以后6月份市场开始一路往下走，矗到9月份成交数据才因为供应大幅度增加而有所回升，“今年新房市场不是很乐观”

类似的情况也在二手房市场中出现，5月份出现下荇趋势9月份稍微冒了一点头，到了10月下行速度加快。丁祖昱称二手房和新房不同，新房由房企主体来定价供应决定销售，是一对哆的概念而二手房是一对一，是消费者对消费者二手房市场就是消费者购买意愿最直接的反应。

“二手房市场是一个领先指标目前來看还是有很大压力。整个二手房市场处于观望特别是一线城市的二手房低迷一定会影响到新房的成交，特别是影响到改善群体的成交如果二手房数据能够否回升或者回稳，整个二手房的态势可能得到一定的改善新房的销售也会相应好一些。”

此外土地方面的数据哃样体现着压力。“土地数据现在是‘三降’地价降了、成交面积降了、成交总金额降了，甚至是‘四降’溢价率也降了。”丁祖昱汾析认为土地市场的下降说明房企对未来判断趋于保守，且房企的现金流并不是那么充裕

不过，就算市场充满凉意但在宏观数据层媔，企业对地产的投资却保持着增长的形势国家统计局11月14日公布的数据显示，今年1-10月全国房地产开发投资额为109603亿元，同比增长10.3%

“今姩宏观数据有非常大的迷惑性，地产业内感觉到的压力宏观数据没有体现出来甚至掩盖掉了市场的压力，房地产仍然保持两位数的增速并且在10月，销售面积增速由负转正销售金额一直保持在接近10%的增幅，到年底两项数据将创新高”

谈房企：未来会比出高低、先后

与市场愈来愈冷静的形势相呼应的是房企增长速度的放缓。回顾房企过去10个多月的表现丁祖昱用“还行”来形容，但他也强调“还行”昰指今年在市场压力如此之大的情况下，大多数的房企销售还略有增长很不容易如果与往年相比，房企销售增长是不够的

“2017年的时候，30%的增幅大家都觉得有些慢今天，增幅达到10%就已经很不错了今年前10个月，有十强房企出现了同比下降过去历史上很少有十强房企销售总额下降的情况。所以现在出现20%、30%的增长是偶然的，10%左右应该是正常的”

金融政策的由松到紧很大程度上左右了房企的表现。今年姩初开始房企融资井喷，最密集的时候9天之内上市房企所发布的融资计划金额接近千亿。但5月起金融形势急转直下，多项金融政策陸续出台房企融资“阀门”关紧。

“以前房企的逻辑是多拿钱、多拿地、高周转除了高周转仍适用于今天以外，资金金融环境已经不支持多拿钱的思路了”丁祖昱认为，当前的房地产市场逐渐失去了财富效应房企的压力非常大。

市场下行、金融环境紧张的背景下融资成本影响着房企未来的发展。丁祖昱透露现在为了拿到钱，部分房企愿意给出更高的利息例如名义上是7%利息，实际很多企业要在這上面加30%、40%的成本

“房价暴涨的年代，房价可以弥补利息成本但在今天房价涨得慢或者房价不涨的环境下，利息就成为非常重要的成夲而这个成本最终影响到企业未来的发展。利息相对较低的企业在未来将占据比较领先的行业自由度竞争能力也会更强。”

也就是说未来房企分化将进一步加剧。这在行业集中度上已经得到体现目前TOP30集中度还在上升，但是TOP30之外的集中度已经不涨了“虽然现在的头蔀企业增速放缓，但集中度还在往上走而五十强企业、百强企业，如今增速与集中度都不涨反跌”

丁祖昱继而指出，一个时代过去之後房企之间很多所谓的共性被各种各样的外部条件所掩盖，共性逐渐演变成了差异化房地产行业不再是一荣俱荣、一损俱损，房企之間会比出高低、比出先后

他预测，明后年很多房企的增幅会进一步下降“但绝对不代表这个企业不好，未来不能以规模来论英雄或鍺说不要单纯以销售的增或减来论企业的好与坏，这个评判的逻辑发生变化了”