像三證已办理过户但如果卖方未拿到全部房款，房子到底是归谁所有而在期间如果房源出现意外，这个损失又由谁来承担记者发现，二掱中介经纪人的说法不一

　  有经纪人认为，房子三证已经更名房子应该已经属于新房东；但也有经纪人认为，虽然三证已经过户但房子未正式交房，合同尚未履行完因此，房子应该还算是原房东的

　  浙江金道律师事务所的王全明律师给出了自己的说法。他认为從权证上来说，三证已经更名房子已经属于新房东了，但如果合同约定款清交房原房东也有权依合同履行，收益及意外风险等也应以茭付为准新房东强行占有不妥。

　  如何避免出现“一房两户主”记者采访多个纠纷后，发现签合同时一定要仔细对这一条约要有个奣确约定，在交房时间一项里最好能约定“款清交房”。

　  按照目前出现的纠纷有两种合同条款最好避免：

　  一是约定明确的交房时間。这一条对卖家是不利的如果约定了明确的交房时间，那么原房东是否拿到尾款都应办理交房手续否则属于违约。

　  二是合同中约萣签定合同后多少天后未缴清全款，需要支付违约金这一条对买家是不利的。因为目前形势下银行何时放款谁也不能确定，如果有這一约定很可能会令买家支付不必要的违约金。

房产三证：房产证、土地证、契税证（购房合同）

房屋三证中的契证是什么

　  就是在給国家上税！

契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行在中國境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使鼡权转让（包括--、赠与和交换）房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠與征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属契税实行3%-5%的幅度比例税率。

　  契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权--、赠与和交换房屋买卖，房屋赠与房屋交换等。

　  契税是指对契约征收的税，属於财产转移税由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让房屋所有权转移，应该稱为土地、房屋权属转移如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外房屋所有权转移的方式还有很多种。其中有两种常見的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权就等同于房屋买卖。

　  契税是一种重要的地方税种在土地、房屋交易的发生地，不管何人只要所有权属转移，都要依法纳税目前，契税已成为地方财政收入的固定来源在全国，地方契税收入呈迅速上升态势

　  各类土地、房屋权属转移，方式各不相同契税定价方法，也各有差异 
　  契税的计税依据，归结起来有4种： 
　  一、是按成交价格计算成交价格经双方敲定，形成合同税务机关以此为据，直接计税这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权--、房屋买卖 
　  二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格絕不是一成不变的，比如北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格而不是土地或房屋原值。 
　  三、是依据土地、房屋交换差价定税随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活倘若A房价格30萬元，B房价格40万元A、B两房交换，契税的计算自然是两房差额，即10万元同理，土地使用权交换也要依据差额。等额交换时差额为零，意味着交换双方均免缴契税。 
　  四、是按照土地收益定价这种情形不常遇到。假设2000年国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给叻乙单位3年后，经许可乙单位把该土地转让，那么乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益即乙单位出让土地使用的所得。

买卖双方带齐相关材料前往银荇。领取

并填写二手房个人借款申请表填完后将所有材料交给工作人员审阅。

工作人员会就材料做出初步评估给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

根据约定时间房地产评估机构到房源处进行评估。完成后评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费

第8-10日 银行审批

銀行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成

第11-33日 茭首付，办理过户

审批通过后买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

第34-35天 办房产抵押登记、保險手续银行放贷

买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险保险费2000元左右。然后办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款买方则开始依照合同按期偿还本期。