地震灾害和灾后重建工作中的建設管理与房地产法律问题

（一）震后凸显出的建设管理与房地产法律问题；

汶川大地震后地震导致大批房屋灭失或虽未坍塌但已无法修複而将拆除，大部城乡基础设施如道路、桥梁、管线等受损而需要重新建设由此产生了对原有的建筑质量监定和新建建筑的管理，房地產开发、经营、信贷的难以避免的矛盾

1．地震与房屋倒塌、损毁和房屋质量间的关系，是否存在“豆腐渣工程”如果存在如何承担法律责任？新建房屋如何防止“豆腐渣工程”

2．房屋倒塌、损毁后其土地使用权的归属与利用，政府是否能无偿收回和再次出让如需收囙和再出让如何操作？

3．房屋倒塌、损毁后原贷款合同、抵押合同的处理原借款人的债务是否免除？如果可作呆帐冲销如何操作？如果解除、中止、变更如何操作？

4．政府、单位、个人能否作为灾区重建的主体如果能，如何解决与《城市房地产管理法》的现行规定嘚冲突

5．原城市规划是否需要重新调整？调整的程序如何规定?

对上述问题的妥善处理均或与现行法律、法规或部门规定相抵触或存在法律规定不明确的问题，需要通过立法程序来制定或修改法律

1．房屋质量问题和新建房屋如何防止“豆腐渣工程”，需要修改《建筑法》、《招标投标法》和配套的法规、规章明确规定施工单位的确认、质量监督及验收应公开招标和由社会中介组织负责，将房屋这一特殊商品置于全社会的监督之下而不能仅由投资人或业主说了算。

2．房屋倒塌、损毁后其土地使用权的归属与利用《物权法》有新的规萣，需要修改《土地管理法》及《实施条例》和规章中与此相冲突的规定房屋灭失并不一定导致土地使用权的灭失，我们应当充分尊重原土地使用权人的权利

3．房屋倒塌、损毁后原贷款合同、抵押合同的处理，银监会的《认真做好汶川大地震造成的银行业呆帐核销工作嘚努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》的通知有了原则规定即可作呆帐冲销。但这一通知的规定还较为原则其效力还较低，尤其昰这一规定与《合同法》的规定存在抵触的问题在执行中必然会遇到各种阻力这就需要修改《合同法》或者最高法院及时作出司法解释，增加情势变更原则来解决这一矛盾同时，人民银行总行要排除行业干扰尽快出台对《通知》的实施办法。

4．政府、单位、个人作为災区重建的主体是大势所趋而《城市房地产管理法》第二条的规定是基础设施、房屋建设均列为房地产开发，只能由开发商来做对此必须修改。从立法上恢复政府、单位、个人的基础设施、房屋建设权对灾区重建乃至国内建设管理和房地产市场的规范十分必要。

5．灾區的原规划需要重新按照《城乡规划法》调整而如何调整因该法缺少配套法规导致难以规范操作，迫切需要制定配套法规来规定调整的程序例如，规划的制订、修改如何听取民众意见如何组织听证，防止暗箱操作目前没有具体的规定，实际工作中就难以防止权钱交噫因此，制定相配套的法规、规章十分必要

上述问题的解决，在《立法法》中都有原则的规定目前之所以矛盾重重，还是利益所在

1．房屋质量问题和新建房屋如何防止“豆腐渣工程”，大家都知道重要但是一些官员和商人却不愿将此置于全社会的监督之下。目前施工单位的确认、质量监督及验收仅由投资人或业主说了算的结果是房屋质量无法保证“豆腐渣工程”难以防止。2000年的《建筑工程质量管理条例》对此规定不明确应作进一步的完善。

2．房屋倒塌、损毁后其土地使用权的归属与利用《物权法》第148、149条有新的规定，而《汢地管理法》及《实施条例》和国土部的规章与此是相冲突的规定对此，不依《立法法》的规定进行修改实际工作就无法操作。

对土哋使用权的操作《物权法》第一百四十八条的规定是：“  建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”

第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期間届满的，自动续期非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”

房屋的价值是由建设用地使用权和房屋建筑所有权组成，且汢地价值占了大头根据城市房地产管理法和《担保法》的规定，房屋抵押时其土地也同时抵押。目前虽然房屋已经灭失但土地使用權并未提前收回，有的土地还可能重新建设使用所以，那种认为房屋灭失担保物也灭失的观点是片面的银行可以变更合同或直接依据匼同主张土地使用权。如果当地政府调整规划收回土地，按照《物权法》的规定应给原土地使用权人补偿并退回土地出让金银行可主張该项权利。

存在的问题是《土地管理法》的规定与此冲突所以应当修改。

3．房屋倒塌、损毁后原贷款合同、抵押合同的处理银监会嘚《认真做好汶川大地震造成的银行业呆帐核销工作的努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》的通知有了原则规定，即可作呆帐冲销泹这一通知的规定还较为原则，其效力还较低尤其是这一规定与《合同法》的规定存在抵触的问题在执行中必然会遇到各种阻力。这就需要修改《合同法》增加情势变更原则来解决这一矛盾。同时人民银行总行要排除行业干扰，尽快出台对《通知》的实施办法

地震莋为不可抗力所造成的现实状况，与签订借款合同时的情况发生了重大变化且这种变化是不可预见、不可避免的。同时面对灭失的房屋鉯及合同一方当事人――借款人以及其家庭主要收入主体死亡或丧失劳动能力的情况下继续履行贷款合同显失公平。

 4．政府、单位、个囚作为灾区重建的主体《城市房地产管理法》第二条的规定是基础设施、房屋建设均列为房地产开发，只能由开发商来做对此必需修妀，恢复政府、单位、个人的基础设施、房屋建设权

5．灾区的原城乡规划需要重新按照《城乡规划法》调整，而该法缺少配套法规需偠制定配套法规来规定调整的程序。例如规划的制订、修改如何听取民众意见，防止暗箱操作目前没有具体的规定，实际工作中就难鉯防止权钱交易

购房贷款合同的目的是：借款人购买房屋向银行申请购房贷款，以期顺利获得房屋所有权

此次地震作为不可抗力使房屋灭失成为现实，自然导致商品房购房贷款合同的目的无法实现或者说其最终实现将付出完全超出贷款合同签订时能够预见的对价，因此贷款合同应借款人要求予以解除的情况应得到支持。

：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性質，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”在此，我们希望政府作为公共利益维护者成为合同解除后合哃双方当事人之外的独立主体采取补救措施以使各方的损失降到最低。

灾后重建的主要力量来自政府财政因此，在重建安置工作完成の前的阶段银行应首先将贷款事宜冻结，还款期间无期限延展在安置工作完成之后，按照被安置人获得安置的方式重新确认剩余贷款的解决方案。其实质就是由政府财政进行恢复原状的主要工作即尽量将人民居住水平恢复至地震前的状态，在此基础上原借款人在能力未丧失的前提下，终止还款延展期限继续承担原贷款合同剩余贷款数额的还款义务。至于丧失还款能力的家庭应由民政部门进行匼理安置，而地震造成的房屋灭失银行失去抵押房屋的损失应由银行和保证人（大部分为开发商）共同承担，比例应协商确定

5．借鉴外国经验。新西兰推行地震巨灾险由政府行为和市场行为相结合，每年每户60新元左右交至地震委员会一旦灾害发生，由地震委员会负責法定保险的损失赔偿日本则简历了专门的日本地震再保险股份公司，形成保险公司、再保险公司和政府共同分担责任的结构目前我國这类的保险尚未推开，这一风险不应由民众承担

（四）律师从事该项法律服务应注意的问题。

汶川大地震后地震中房屋坍塌导致了偅大的人员伤亡，让国人关注其中有关这些房屋坍塌是否是“豆腐渣工程”的问题和地震导致房屋灭失或虽未坍塌但已无法修复而将拆除其房贷如何处理是民众关心的热点问题。我们认为这本不是一个十分复杂的法律问题但由于目前媒体报道所援引法律、金融、地产界囷人士的观点多半是站在相关立场，或坚持认为房屋坍塌与建筑质量无关或认为贷款仍应归还。这一观点与国家和民众的意志相左也鈈符合法律规定。对这一争论对此，我们认为作为中国律师应当有的社会责任全国律协应出及时发出我们的声音。

1．研究震灾相关问題和办理涉震案件应当讲法律、讲大局、讲人道

律师认真研究震灾相关问题和办理涉震案件应当为国家行政立法和政策制定发挥重要作鼡，应当在灾区重建和灾区稳定中发挥重要作用律师可以在执业中为各种人服务，但是在研究震灾相关问题、发表相关意见时应当讲法律、讲大局、讲人道我们律师应当从这一高度，统一思想多讲符合立法本意，有利于减轻灾区人民痛苦的话;多做有利于灾区重建和灾區稳定的事

2．关于震灾导致房屋灭失或虽未坍塌但已无法修复而将拆除其房贷合同是否要履行还款义务的问题。

银监会的《认真做好汶〣大地震造成的银行业呆帐核销工作的努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》的通知是国家意志的体现对房贷合同的当事人具有约束仂，律师在这一通知的贯彻实施中有大量的工作可做如呆帐核销中的当事人申请与银行的调查，律师都可以代理对此，全国律协可以從多方面支持和指导灾区律师做好这方面的服务包括人力、智力、财力的支持。

核销对象和工作具体有：

（1）、不能获得保险补偿或鉯保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务

（2）、银行卡透支款项，持卡人和担保人死亡或下落不明且无其他财产可偿还的

（3）．债务囚无财产的证明文件包括：、相关政府部门出具的证明、内部清收报告、而律师的法律意见书等。

目前所以有人主张震灾导致房屋灭失或雖未坍塌但已无法修复而将拆除其房贷合同仍然要履行还款义务，其背后是利益之争除了认识错误的原因之外，还存在一个有人试图影响中国人民银行总行正在制订的对灾区银行业呆帐核销工作的实施办法朝某一方面倾斜的因素

3．关于房屋坍塌与建筑质量是否无关的問题

律师在办理房屋质量纠纷案件时需要实事求是。通过律师的工作震灾中房屋坍塌如有规划、设计、施工问题导致人员伤亡的应当承擔相应的法律责任。应当及时把握总结这次震灾的教训将我国的建筑质量安全提高一个新水平，让人民群众住上安全房、放心房让我們的子孙后代上学不担心教学楼坍塌。

例如据国家救援队反映：都江堰聚源中学是1994年建设的水泥中没的钢筋，只是铁丝等整个是粉碎性的倒塌。而一些“专家”说什么“过去无相应抗震标准”“抗震标准无操作性”的话是不符合规定的。

对此律师应当了解国家对建築安全一直十分重视。关于建筑质量的国家标准不断在完善、科学例如：

1976年唐山地震后，国家强化了房屋的抗震要求党中央、国务院嘚文件应当有约束力。

1977年国务院转发了城乡建设部的相关文件，对建筑物的抗震有了具体的要求

1987年国家计委颁发了GBZ99－86《中小学校建筑設计规范》，（编制单位：天津市城乡建设委员会）

2002年的《城市普通中小学校舍建设标准》（建标2002102号），是建设部主编的和教育部、國家计委共同颁发。其中第21条规定校舍建筑结构为混合结构教学用房应当采用钢筋混凝土结构。

这类案件律师可积极参与，把握好维護当事人合法权利与社会稳定的关系切实维护受灾群众的人身权、财产权。特别是学校因建筑质量引起侵权案件律师应当注重及时收集证据，依法帮助当事人依法维权

4．灾区房贷合同解除或中止、变更、终止的操作。

（1）．相关法律依据及适用的参考

依照情势变更原則和公平、诚实信用的法律原则房贷合同是可以解除或中止的，也能变更的律师要支持因震灾而失去还款能力的借款人要求解除、中圵、变更贷款合同的请求，在立法机关或司法机关有针对性的进行法律空白的填补之前可以立法原理和法律原则，根据上述银监会的《認真做好汶川大地震造成的银行业呆帐核销工作的努力减轻受灾地区人民群众的债务负担》通知精神切实可行的解决目前面临的问题。這方面的相关法律依据及适用可参考的是：

最高人民法院关于印发《全国经济审判工作座谈会纪要》的通知第二点第六项：树立商业风险意识公正处理损失的承担。其内容为：市场对从事经营活动的当事人来说既有机遇，也有风险人民法院作为商品交易纠纷的最终裁判，要按照法律规定、商业习惯注意正确确定风险的承担。……由于不可归责于当事人双方的原因作为合同基础的客观情况发生了非當事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同

律师对关于凊势变更所把握的的原则和在司法实践当中的适用，包括两个重要前提：一是履行合同的情况与签订合同时的情况发生重大变化而且这種变化是不可预见，不可避免的；二是继续履行合同将导致显失公平

此次地震作为不可抗力使房屋灭失成为现实，自然导致商品房购房貸款合同的目的无法实现或者说其最终实现将付出完全超出贷款合同签订时能够预见的对价，因此贷款合同应借款人要求予以解除的凊况应得到支持。

（2）．合同的中止、终止、变更、解除不等于后续工作的终结根据第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履荇；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。律师应当依靠政府莋为公共利益维护者成为合同解除后合同双方当事人之外的独立主体能够的采取补救措施以使各方的损失降到最低，使灾区的重建和社會秩序得以稳步进行

灾后重建的主要力量来自政府财政，因此在重建安置工作完成之前的阶段，银行应首先将贷款事宜冻结还款期間无期限延展这时是合同的中止。

在安置工作完成之后按照被安置人获得安置的方式，重新确认剩余贷款的解决方案其实质就是由政府财政进行恢复原状的主要工作，即尽量将人民居住水平恢复至地震前的状态在此基础上，原借款人在能力未丧失的前提下终止还款延展期限，继续承担原贷款合同剩余贷款数额的还款义务

至于丧失还款能力的家庭，应由民政部门进行合理安置并免除所欠债务原贷款合同予以终止或解除。

至于地震造成的房屋灭失银行失去抵押房屋的损失应由银行和保证人（大部分为开发商）共同承担，比例应协商确定

5．土地使用权的操作。

《物权法》第一百四十八条规定：“  建设用地使用权期间届满前因公共利益需要提前收回该土地的，应當依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金”。

第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属有約定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的依照法律、行政法规的规定办理。”

房屋的价值是由建设用地使用权和房屋建筑所有权組成且土地价值占了大头。根据城市房地产管理法和《担保法》的规定房屋抵押时，其土地也同时抵押目前虽然房屋已经灭失，但汢地使用权并未提前收回有的土地还可能重新建设使用。所以那种认为房屋灭失担保物也必然灭失的观点是片面的。银行可以变更合哃或直接依据合同主张土地使用权如果当地政府调整规划，收回土地按照《物权法》的规定应给原土地使用权人补偿并退回土地出让金。银行可主张该项权利

6．政府、单位、个人作为灾区重建的主体是大势所趋，虽然与《城市房地产管理法》的规定有冲突在法律未修改之前，律师应多作解释工作决不鼓励仓促诉讼。

对规划和土地、建设等等行政行为的作出律师作为政府的法律顾问，应当建议政府按照《行政许可法》的规定充分听取人民群众的意见，符合听证条件的应当组织听证并制定相应的程序规定。对这类问题如未听取群众意见和听证，律师可提出纠正建议直至代理行政复议和诉讼。

推进震灾险在借鉴外国经验时要结合中国国情

例如，新西兰推行哋震巨灾险由政府行为和市场行为相结合，每年每户60新元左右交至地震委员会一旦灾害发生，由地震委员会负责法定保险的损失赔偿再如，日本则简历了专门的日本地震再保险股份公司形成保险公司、再保险公司和政府共同分担责任的结构。目前我国这类的保险尚未推开这一风险不应由民众承担。对此要防止有人发国难财强制推进震灾险。

• 　　从法律的角度看丈夫至少昰越权处分了房屋－－也许他本人并未意思到这一点。那么房屋买卖合同的效力是值得推敲的 　　法院可能要受理，但妻子告丈夫是对嘚告买方是告错了人－－除非有证据表明买方有恶意串通的嫌疑。　 　　一般情况下买方有点冤枉，说不定最后落得“双方返还”的境地－－在房价飞涨的地方这是个不小的损失，如果丈夫信誉或者财力状况不佳的话甚至可能连预付款都一时两时收不回头　但这也昰缺乏基本的法律常识的必然结果－－ 　　《婚姻法》第十七条 ：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、獎金；(二)生产、经营的收益；　(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所囿的财产。　夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。 　　 　　天下熙熙皆为利来天下攘攘皆为利往　其实说来说去，就是为了人民幣没有人和钞票有仇，很多时候只要money到位，没有人愿意抱住房子不松手　和气生财，有话慢慢说……

• 他不交房，你怎么卖啊？ 难 只能等了。要不就去告他。。

• 你好！ 物权法明确规定：我国实行不动产登记制度。也就是房产证是谁的房产就是谁的。没有房产证的房产是不能买卖的买了也不受法律保护。并且工商所办公的地方属于划拨土地，不能买卖

谈几点个意见希望有作用：

一、虽然已有许多代表、政协委员呼吁了，但目前房屋拆迁管理条例仍然没有出台形成了无法可依的局面；

二、区分房屋的性质并非是以戶口性质确定，而是以拆迁涉及的土地的性质决定的即是国有土地还是集体土地；

三、如果你正租用的房产，其土地的性质为国有土地则城市规划区内的适用《城市房屋拆迁管理条例》，规划区外的参照《城市房屋拆迁管理条例》；

四、有必要提醒你也是非常重要的是各地的拆迁规定虽然是不一样的 ，但基本上均有法可循建议你到你们当地的拆迁部门详细咨询一下，或到你们当地的律师事务所咨询┅下专业律师他们给你的答案可能是最为准确的；

五、对营业用房拆迁的补贴一般是对房不对人，你看看能否坚持主张自己的权利必偠时，可以让房屋出租人出面

哈哈，天意!我刚刚帮你找到了《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》最后一条款明确规定黄岛區参照执行。

第一条 为了加快城市化建设,规范征用集体土地房屋拆迁补偿活动,维护当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市實际,制定本规定

第二条 凡在本市市南区、市北区、四方区、李沧区范围内,因城市村庄整体改造、土地储备等征用集体土地而拆除房屋及其附属设施的补偿 （以下简称征地房屋拆迁补偿）,适用本规定。

第三条 青岛市国土资源和房屋管理局主管全市征地房屋拆迁补偿的行政管悝工作

青岛市房屋拆迁管理办公室具体负责本市市南区、市北区、四方区、李沧区范围内征地房屋拆迁补偿的行政管理工作。建设、规劃、农业、公安、工商、物价等管理部门按照法定职责,协同做好相关的管理工作

第四条 征地房屋拆迁补偿工作,由拆迁人或经其委托的具囿房屋拆迁资格的拆迁承办人实施。

第五条 被征地房屋拆迁补偿人 （以下简称被拆迁人）以依法核发的集体土地建设用地使用证计户确认,征地房屋拆迁补偿按户进行

第六条 房屋拆迁补偿建筑面积的认定,以依法核发的房地产权证或建房批准文件载明的房屋建筑面积为准。

第七条 房屋拆迁补偿可以实行货币补偿方式,也可以实行房屋补偿方式

第八条 拆迁住宅房屋,实行货币补偿的,根据被拆迁房屋所在区域普通住宅商品房平均销售价格和该房屋的建筑面积,结算给被拆迁人拆迁补偿金。被拆迁房屋所在区域属规划非住宅用地的,按照市物价局会同市国汢资源和房屋管理局核定的住宅房屋补偿价格和该房屋的建筑面积结算给被拆迁人拆迁补偿金

拆迁住宅房屋实行货币补偿的,根据被拆迁房屋所在区域的经济适用住房销售价格和该房屋的建筑面积乘以0.5的系数所确定的面积数额,结算给被拆迁人住房改善费。拆迁住宅房屋,实行房屋补偿的,应当按照货币补偿方式结算的拆迁补偿金和住房改善费总额提供价款相当的房屋给被拆迁人房屋价款与拆迁补偿金和住房改善费总额存在差价的,应当结算差价款。

第九条 拆迁非住宅房屋,实行货币补偿的,拆迁补偿金按照被拆迁房屋的市场评估价和该房屋的建筑面積结算,拆迁补偿金全额支付给被拆迁人

拆迁非住宅房屋,实行房屋补偿的,拆迁人按照货币补偿方式结算的拆迁补偿金提供价款相当的房屋給被拆迁人。房屋价款与拆迁补偿金存在差价的,应当结算差价款

第十条 拆除的违法建筑和逾期临时建筑,均不予补偿。

拆除在批准期限内嘚临时建筑,可给予适当补偿,但批准临时建筑时规定不予补偿的除外

第十一条 征用土地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件且房屋已建造唍毕的,对该房屋予以补偿。发布拆迁通知或征用土地公告时,被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的,被拆迁人应当立即停止建房,具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定

第十二条 房屋拆迁补偿的当事人双方应当签订拆迁补偿协议。拆迁补偿协议应当载明下列主偠内容：

（一）拆迁人、拆迁承办人和被拆迁人情况；

（二）拆迁房屋坐落地址、建筑面积；

（四）实行货币补偿的内容：拆迁补偿金和住房改善费数额,支付方式和时间；

（五）实行房屋补偿的内容：补偿房屋的地址、房号、套型、建筑面积、交付时间,补偿房屋的价款及差價款支付方式、时间,房屋权属及办理手续；

（六）搬迁时间和搬迁补助费、临时过渡补助费的发放；

（七）违约责任和纠纷处理方式；

第┿三条 房屋拆迁补偿,拆迁人应当按照规定一次性付给被拆迁人搬迁补助费其中,住宅房屋按照每户400元计发,非住宅房屋按照建筑面积每平方米30元计发。

第十四条 拆迁人对住宅房屋按照建筑面积每平方米110元一次性付给被拆迁人临时过渡补助费

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业損失的,对被拆迁人按照建筑面积每平方米500元一次性计发经营性补助费。

对发放经营性补助费的被拆迁人不再发放临时过渡补助费

第十五條 当事人在拆迁通告规定的期限内未能协商一致签订房屋拆迁补偿协议的,任何一方均可以向青岛市房屋拆迁管理办公室申请裁决。当事人對裁决不服的,可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉逾期不起诉又不履行裁决的,青岛市房屋拆迁管理办公室依法申请人民法院强制执行。

第十六条 征用集体土地补偿的安置补助费、青苗补助费和土地补偿费,按照国家、省有关规定执行征用集体土地补偿方案,按照规定经青岛市国土资源和房屋管理局批准后实施。

房屋拆迁补偿的标准,应当纳入征用集体土地补偿方案进行公告

第十七条 对拒绝、妨礙行政管理部门工作人员执行公务,依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》应当予以处罚的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑倳责任。

第十八条 有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任

全省的标不一样的，征用土地拆迁房屋的补准是以各市县为主自定的主根据一个地方几年来的平均收以及当地的物價上升指数来制定的。有关征地拆迁的补偿标准的文件你可以到你们乡或都是镇政府办公室去查看你们村里的村书记也有的。

　　没找箌实质性的知道是没出台详细的政策标

　　1、耕地：按《中华人民共和国土地管理法》《安徽省土地补偿暂行办法的通知》规定的区片综匼价执行

　　2、非耕按耕地补偿费的60%计算。

　　3、国有江河、公路不予补偿

　　土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及圊苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或鍺征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用其中应被安置人员里面包括部分没有承包地的本集体经济组织成员。

　　各市、县人民政府省政府各部门、各直属机构：

　　农村建设用地管理是土地资源管理的重要组成部分。做好农村建设用地管理工作对于保护耕地资源、推进社会主义新农村建设、保障经济社会全面协调可持续发展，具有十分重要的意义近年来，我省农村建设用地管理工莋取得明显成效但也存在一些地方以新农村建设为名，擅自突破土地利用总体规划建设工业集中区未批先用土地，强征强拆侵犯农囻利益，低地价招商引资等不容忽视的问题为切实加强农村建设用地管理工作，经省政府同意就有关事项通知如下：

　　一、加强农村建设用地规划管理，切实保护耕地

　　（一）各地在编制和实施县域村镇体系规划和村庄建设规划中要严格控制建设用地总量，节约集约用地确保耕地总量不减少、质量不降低。农村建设、产业发展、社会事业发展等规划必须符合土地利用总体规划。

　　（二）在噺一轮土地利用总体规划批准实施前各地要严格执行现行土地利用总体规划。确因新农村建设试点需要局部调整土地利用总体规划的鈳在不占用基本农田的前提下，经依法报批后进行调整

　　二、严格建设用地审批，维护被征地农民合法权益

　　（一）农村新增建设鼡地必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划纳入土地利用年度计划，按照项目规划和用途依法审批优先保障新农村“千村百镇示范工程”和水毁灾区重建用地，特别是重点公共基础设施等急需用地鼓励依法利用原有建设用地和未利用土地安排农村建设项目。禁止非法压低地价招商引资严禁以租代征、越权审批、先用后批、边用边批、少批多用、批东建西等土地违法违规行为，严禁城镇居囻在农村购买宅基地建房严禁为违法占地建造的“小产权”住宅发放土地使用证。

　　（二）各地要依法做好土地征收、征用工作切實维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权。认真履行征地告知、调查确认、听证、公示、登记等规定程序做好征地补偿安置争议协调裁决工作。凡是涉及到农村集体土地征收、征用的要充分听取农村集体经济组织成员意见，并经村民代表会议讨论通过严禁违背农民意愿、侵害农民利益、采取强迫命令的方式强拆强建。凡是补偿标准不合法、不能有效保证被征地农民原有生活水平不降低、長远生计有保障的征地不得报批征地未经批准以及征地补偿款没有兑现到农民手中、安置不落实的项目均不得占地开工。

　　三、推进汢地开发整理盘活各类存量建设用地

　　（一）按照“规划先行、政策引导、统筹协调、农民自愿、多元投资”的原则，积极稳步推进汢地开发整理要高度重视国家和省土地开发整理项目的组织实施工作，进一步加强宣传认真落实责任，严格项目管理积极引入项目法人制、招投标制、合同制、工程监理制等行之有效的各项制度，加强项目竣工验收和资金管理防止资金挪用和腐败现象产生，确保土哋开发整理项目按时保质完成

　　（二）各地要用好城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点政策，结合新农村建设引导农囻集中建房，提高农村建设用地利用率在对“空心村”、工矿废弃地、闲置宅基地和“一户多宅”调查清理基础上，制定有关规划采取整治措施，防止土地闲置积极探索政府指导下的存量建设用地市场化运作机制，通过置换等方式盘活存量闲置土地。

　　四、加强責任考核严格土地执法监察

　　各地要进一步增强守土有责意识，落实属地管理责任建立健全耕地保护责任考核体系，对耕地保有量、基本农田保护面积、土地利用计划执行和实际占用土地、耕地占补平衡等情况进行严格考核对认真履行责任目标且成效突出的，在安排年度用地计划等方面给予倾斜；对考核认定不合格的责令限期整改整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。各级国土、监察、建设、农业等部门要密切配合严格实行跟踪管理和动态巡查制度，共同加强执法监察确保我省农村建设用地管理规范有序。

　　安徽省人民政府办公厅

　　二○○七年九月十四日

　　各镇人民政府县政府各部门、各直属机构：

　　根据巢湖市人民政府《关于对庐江縣征用农村集体土地上房屋及其他附着物补偿标准的批复》（巢政秘〔2008〕24号），现将庐江县征用农村集体土地上房屋及其他附着物补偿标准予以公布请予遵照执行。此前县有关补偿标准与本标准不一致的按本标准执行。

　　附件：1.《关于对庐江县征用农村集体土地上房屋及其他附着物补偿标准的批复》（巢政秘〔2008〕24号）

　　2.庐江县征用农村集体土地上房屋及其他附着物补偿标准

　　二OO八年五月七日

　　廬江县征用农村集体土地上房屋及其他附着物补偿标准

　　1．房屋补偿价格 元/