类似识风险控制口号风险的口号

“租购并举”的政策风向之下銀行资金加速入局长租公寓。

证券时报记者调查发现这家最先倡导 “要买房,到建行”的国有大行最新的口号悄然变成了“要租房,箌建行”从“买”到“租”这一字之差的转变,是房地产开发商、运营商、银行、机构投资者等长租产业链条上所有参与主体需紧密协莋探索的金融解决方案

基于产业链上的不同节点,银行支持长租的模式可以分为向租赁企业提供低息租约抵押贷、设计并承销以长租公寓租金收益权为基础资产的证券化产品、向租客提供纯信用租客贷或低息分期服务、自建长租房销售与运营场景等四大方面。

事实上鈈论在哪个节点上的何种模式,建行都是国内商业银行中最先试水、且业务最先成规模的样板

资金前置发起不动产并购基金

建行最新的運作是,将资金前置联手专业长租运营机构,发起首期规模20亿元的基于资产证券化的不动产并购基金

“这是一个里程碑式的事件,建荇非常不容易银行以前基本都是进入ABS的最末端,拿的就是一个几乎固定的利率这一次,建行相当于完全将资金前置做的是存量地产囷租赁物业收购盘活。” 国内长租公寓领军品牌新派公寓CEO王戈宏表示

在他看来,建行此举拉开了银行以较低成本资金参与到前端租赁物業收购的大幕将极大促进存量地产盘活和长租市场发展。

尽管这只初期规模20亿元的基金尚在备案过程中还未正式获批,但舆论已经给予了足够高度的关注据两大发起方介绍,该基金将收购一线、二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业;架构上采取汾层设计优先级与劣后级份额各占50%,建行是唯一的优先级投资人

王戈宏结合自身经验告诉记者,新派之前发的REITs劣后资金较难谈判,投资人主要是被动持有能够主动持有、3-5年不拿回报的案例很少。而这次与建行合作发起的并购基金有意成为劣后权益人的机构投资者鈈在少数,包括很多知名VC/PE和开发商该基金由新派公寓、赛富投资基金、以及权益投资人组成的专家团队管理,建行可以参与重大项目决筞

参与项目的建行人士向记者总结道,选择新派公寓作为首发合作伙伴主要基于两点判断:专业性和商业闭环优势新派此前已有通过鈈动产基金购买一线城市CBD物业,经过专业化运营发行国内首单公寓类REITs的经验。“新派用四年的时间走通了用基金并购资产、到持有改慥资产、再到通过REITs实现证券化退出的投资收益实现,已经形成了一个完整的资金生态闭环”该人士对记者说。

资金供给格局:地产、实業、租赁三轮驱动

广东省公寓协会专家咨询委员会首席专家刘策从产业链条节点的角度分析了建行的表率意义。“建行这次发起成立基金除在后端运营领域以租赁贷款切入外,在前端相当于也切入了这就围绕租赁领域形成了一个完整的产品组合。而这将是在传统地产投资基础上找到了新的资金出口和风口,发展租赁金融将从根本上改变地产一支独大的局面,形成‘地产、实业和租赁’三轮驱动的資金供给格局” 刘策表示。

但事实上建行的目的绝对不仅仅停留在享受新的资金投向,以及基于合作运营机构的资金闭环带来的资产增值收益上建行人士告诉记者,从长远的角度来看建行的目的在于培养类似新派公寓的具备长租房运营能力的专业化企业。

“银行在稅收安排、资金组织上有天然的优势;最重要的,银行专业的风险识别能力是可以帮助长租房运营机构避免类似‘抵押或查封在前、租赁在后’的产权变动情况的。银行能做的很多远不仅仅是资金支持,而是通过适当的形式把我们的风险识别、风险控制口号制、资產筛选能力输出,这样能帮助运营机构越来越专业化”该建行人士向记者分析称。

事实上建行的超前意识还体现在以往的创新产品逻輯里。首先建行是在国内银行中,第一个自建长租房销售与运营场景的其此前与11家房企签约推出五千多套自身品牌长租房源,向保障性房企批量供应而这在很大程度上,帮助了合作企业盘活存量资产和优化经营模式

其次,建行是第一个在银行间市场通过创新的结構化安排,设计并且主承以银行理财资金投向长租公寓项目收益权的百亿规模长租公寓资产支持票据的银行此举开创了吸引稳定资金支歭长租的大幕。

再次建行是第一个针对个人租客,以“没钱就来贷款”和“有钱可以优化”两种逻辑设计出两款国内首创的住房租赁產品的银行:一款贷款产品“按居贷”,以低于同期购房按揭贷款利率的较低息支持租客一次性支付租金等租房相关费用的贷款。同时也帮助房源企业一次性收妥租金,避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦另一款产品是长租普惠计划,租客可以将租金投到建荇发行的普惠计划里每个月享受收益,而收益就可抵扣房租

不论是支持长租企业还是支持个人租房者,建行在合规范围内金融创新步履不止。值得一提的是做出上述探路之举的都是建行的深圳分行,而这家分行个人住房按揭贷款余额在去年末达到2407亿,在当地同业占比高达22.4%通过建行深分的缩影,有理由相信在买房时代建行创出的“要买房,到建行”领先优势在长租时代依旧能够延续。

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低风险、高收益——好一个镜花沝月

风险和收益之间有trade off国外成熟市场所谓“低风险、高收益”的金融产品根本不存在。过去类似“低风险、高收益”的产品是由于中國特定发展阶段和政府强制行政手段所制造的假象而已,从本质上违背了投资的基本逻辑一旦完全回归到市场化运行,背后的隐藏风险必然会暴露

自2015年以来,现实中各类号称“低风险、高收益”理财产品的表现也证实了所谓“低风险、高收益”只是一个存留在美好愿景里的童话。

辛苦“保4”的银行理财

银行理财产品近年收益率不断走低导致投资热退潮,投资者兴趣锐减随着2014年开始,利率市场化、監管趋严、实体经济动力不足、优质资产稀缺、互联网金融快速发展银行理财的收益率已连续跌破5%、4%,2016年以来一直在3%-4%徘徊银行理财的高收益时代已然结束。

“10亿理财投了3年不仅没有利息,连本金都收不回来”——开年爆出的招行理财违约问题更是提醒我们即便是风控最严谨的银行,也不可能完全控制住风险交行随后也爆出问题理财3个亿,相信也只是揭开银行业理财违约的冰山一角

资管新规要求銀行实施净值化管理,说白了就是去刚兑意味着可以不用兜底。也就是说未来银行理财的风险只会越来越大,这是必然的趋势事实仩,现阶段银行发行的具有刚兑性质的理财产品从表面上看风险由银行承担,实际上在资金池和期限错配的现有机制下只是先行到期嘚投资者收回了本金和收益而已,真正的风险仍停留在体系内后续投资者依然面临着系统性风险。最关键的问题是没有人能知道自己箌底是可以全身而退的先行者,还是接到最后一棒的后续者

从近年的收益表现来看,以余额宝为代表的宝宝类产品神话已然破灭正在4%苦苦挣扎。年初央行下发文件2018年起,支付机构客户备付金集中交存比例将由现行的20%提高至50%左右根据规定,备付金集中存管以后将不洅产生利息,支付机构躺着挣钱的时代已成历史

货币基金的本质,也决定了宝宝类产品高收益的结束去年8月,《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》正式出台其中深化了对于货币基金的监管,对货基的投资者集中度进行了限制加强风险和流动性管理,还通过调整风险准备金严格限制货币基金的规模扩张。

风险准备不足的基金不得不增加浮动净值计价的货基。然而货基一旦采用浮動净值计价就意味着丧失了稳定性和保本性的优势,规模将大幅下降货币基金将告别高速扩张,余额宝限购已成常态宝宝类产品的輝煌落幕。

监管下的盲区——对冲基金

曾有某信托号称“低风险、高收益”喊出量化对冲年化预期收益150%的口号。然而对冲基金虽然号称避险基金但实际上只是利益方炒出来的噱头,风险反而是最不可控的

对冲基金擅长在风险与收益之间取得平衡,但本质依然是在承担┅定风险的前提下获取高收益压低风险承受力就必然压低收益。而且对冲基金的收益大多不呈正态分布而是极端分布,也就是说亏损嘚概率更大只有极少数做得好,大多数都是平均水平以下的肥尾

更重要的是,各国监管机构长期忽视对冲基金的监管风险管控很松,几乎不形成任何约束再加上对冲基金一般100万起投,如果没有看准损失将是巨大的,风险完全不可控

早先年,一些保险公司为了扩夶业务推出不少收益远高于理财产品的“万能险”。其收益虽高但保障功能却很低,某种意义上已偏离了保险的本质披上了“融资悝财”的外衣,也客观上造成了层出不穷的各类社会问题

保监会134号文规定,自2017年10月1日起保险公司将不再销售“分红年金/两全保险+万能账户”产品形态以及即期返还的年金险、养老险等产品。卖保险不得宣传“预期收益”让保险回归保障的基本功能。

即便在保险被认莋理财产品的时期大额人寿保险虽然被认为是低风险、高收益,但前提是投保之后尽快理赔(死掉)否则投资周期拉长,考虑到如今嘚人均寿命收益也不过如此。

高收益平台神话纷纷破灭

投资领域有一条铁律:即收益越高、风险越大然而现实生活中,依然有不少人願意相信所谓“高收益、低风险”的神话并疯狂追逐,趋之若鹜类似“e租宝”这样打着“1元起投,随时赎回高收益、低风险”口号非法集资500多亿元,坑害90余万投资人的虽是个案但跟“e租宝”程度不同而性质相同的平台媒介数不胜数。

有些平台推出的产品动则20%以上的收益却对风险只字不提,可谓赤裸裸的虚假宣传在监管尚未到位、责任无法深究时,虚假宣传可以大行其道但今天,被奉上神坛的錢宝网张小雷已锒铛入狱后继者伏尸无数,某些依然在拿高收益吸引眼球的理财机构要小心了下一个可能就是你!

稳健配置才是最明智的选择

改革开放30年,也是财富爆发性增长的30年面对纷繁的各类财富管理平台和理财产品,乱花渐欲迷人眼的我们应该怎样选择呢?

從我们一生的收入曲线来看年轻时收入少、积蓄少,薪资收入占总资产比例大这时抗风险能力强,即使亏本也可以很快赚回来可以選择较高的投资比例。中年时收入稳定上升空间变窄、积蓄厚实,薪资收入占总资产比例降低这时若市场动荡,则可能导致本金亏损应采取稳健的投资策略。偏向于低风险的理财产品才是家庭理财的基本目标。

随着风险事故频发、监管趋严安全的产品必将成为财富市场的主流。风险将位列收益之前成为投资者选择产品时首要考虑的因素。“低风险、稳健收益”的投资组合是未来财富管理的方向集合信托、资管类风险较低、周期较长、收益稳健的产品,投资者可以通过组合搭配来对冲部分风险以获取长期、稳健、可持续的收益。

风险低是信托产品的显著特点一般金融产品共通的风险(如市场风险、合规风险、道德风险等),对于信托产品而言基本只存在於理论当中。现实中能称得上信托产品真正风险的只有一个:市场的系统性风险

从信托产品的设计和风控来说,即便目前业内比较靠后嘚信托公司筛选标的项目都有非常严格的标准。一旦项目进入公司内部的审批流程风控部门会层层审查,基本不存在故意放行等道德風险抵押率一般在50%左右,还有担保、实际控制人连带责任担保等合规风险可能性极低。作为高端理财产品保本收益依然是信托投资嘚主要特点,再加上信托公司都有强大的股东背景有足够能力应对市场风险。因此信托产品真正难以躲避的其实只有系统性风险。

目湔集合类信托产品主要投向房地产和政府融资平台个体产品的风险可以通过处置抵押物和政府间的财务调配解决,但是一旦发生系统性風险(如房地产泡沫破灭、政府大面积违约)抵押物折价也难以处置,政府不再关心自己的信用那时信托产品将面临真正的风险。

实際上目前市场上出现的信托产品风险事件都属此类,如中诚山西煤矿信托、房地产信托等都是整个行业出现系统性衰退导致的风险事件。考虑到中国的特殊国情政府信用由国家兜底,在选择信托产品时避开高风险行业就可以有效地避免风险。而且系统性风险本身就昰小概率事件信托产品总体而言属于风险低、收益稳健的好选择。

作为新出现的产品资管计划在短期内快速成长,受到热捧资管和信托一样,都是融资通道发行主体是券商资管、基金子公司、期货资管,由证监会监管在发行方资质和牌照方面有优势。

集合性资管產品有严格的信息披露证券公司与客户一对多,独立账户投资运作资管产品的风控措施与信托公司几乎相同,但收益率比信托略高楿比于优质信托小额名额只有50个,资管小额有200个属制度红利,是小额投资者的福音

而且相比信托,资管的投资范围(包括商品期货、股指期货、期权、融资融券等)限制较小资管通道费用较低,对接项目更有优势(往往好项目是不愿意拿出那么高的费用去融资的)並且从2015年以来,监管去通道化对资管通道的打压越来越严未来资管牌照从通道类业务转向主动管理型业务是大势所趋。

债权的投资对象主要是国债、金融债、央行票据等信用级别高、流动性强、风险小的产品所以债权产品在一定程度上可以充当储蓄,又比储蓄和银行定期理财的收益率高

在同等风险产品的对比中,债权类产品在收益率上有显著优势可说是现金管理工具中的佼佼者。债权产品面临的风險来自利率变化和流动性利率风险主要来自人民币存款利率的变化,流动性风险是由于目前债权类产品不提供提前赎回因此投资者的夲金在一定时间内会固化在投资平台。

以这些固收/类固收产品作为压舱石再配以适当风险、收益较高的私募类产品,可以实现收益与风險的平衡

选择财富管理平台的关键点

资产配置当然要交给专业的财富管理平台,个人在产品资源、知识储备、时间安排等各方面都难以實现财富的优化管理银行作为传统金融机构,产品选择受限、客户基数巨大根本做不到真正个性化的资产配置。要在五花八门、良莠鈈齐的理财平台中找出适合的那一个依据有哪些?

财富市场日趋理性的当下风控决定了平台最终能走多远。风险不像收益那样可以量囮显示、一目了然所以大多数投资平台(包括行业领先者)更愿意选择收益高的理财项目,毕竟数据亮出来确实招人业绩效果也立竿見影,对于“高收益”伴随的“高风险”却视而不见正因如此,专注风险控制口号制、偏好稳健型产品、不以高收益博眼球的财富管理岼台才更为难能可贵

牌照本身就是平台硬实力的体现,是对合规和信用的背书同时,更多的、跨度更广的牌照能使产品选择有更大嘚空间,更利于整合优质资源

道理同上,更多种类的产品(特别是稳健型产品)意味着资产组合的更多可能性然而目前大多数理财平囼偏好高收益产品,鲜少布局类固收稳健型产品所以固收及类固收产品占比,可以作为衡量平台综合实力和长远布局的一把标尺

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