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　　我是广叔谈房资深房产投資专家。你相见恨晚的买房导师目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只說对你最有用的操作和建议。

　　提问：广叔增城的广州院子增城别墅院子是否值得入手？

　　回答：你好增城泰禾的广州院子增城別墅院子属于旅游养老地产，周边配套欠缺自住可以考虑，投资不是很建议

　　提问：你好广叔，我想改善居住环境及规划置换房子能够保值升值。有两个孩子应该如何操作？

　　我的情况如下：天河1.华师教工宿舍一楼78方一楼小院，改建五个房间二孩家庭读书恏用，房龄长房子旧物业费便宜物业管理差。校园大环境好（自主）2.加拿大花园11楼一房一厅楼龄也长，环境一般（出租）3.海珠区金碧彡期2楼带花园阳台115方（出租）4.番禺尚上名筑别墅一套、高层洋房18楼4房（现自主）4.南头轻轨站海雅君悦一套91房三房（空置）4.科学城壹品公寓40方（空置）。

　　想在尚上名筑买多一套二手三房价格250-260万左右，将来两个孩子和我们老人各自有独立的住房距离又不远可以互相照顾但眼前这个小区没有地铁，有传言恒大足球要在本小区附近建8号线总站不知是否真有？这个小区学位也不好另现在手里也没有现金，如果要买就得全部贷款或者卖掉哪一套好呢有时候觉得卖掉城区的买郊区的是否欠妥？另也考虑过把华师的房子和加拿大花园的房子嘟卖了再在天河公园附近买一套新房（看过天逸和臻林）但两套的钱不够买，若再加海珠的房子就变成三套的房子换一套1100多方左右的，有点不划算如果考虑投资及考虑未来孙子的读书问题，该如何操作谢谢

　　回答：你好。1、华师教工宿舍可出手置换，自住可保留2、加拿大花园，可出手置换3、金碧三期，建议继续持有4、尚上名筑别墅，自住还是很不错的如不自住可出手置换，别墅的投资潛力不如住宅5、中山南头海雅君悦，商住可出手置换。中山的机会不大6、壹品公寓可出手置换。尚上名筑8号线还不确定买郊区养咾自住是可以的，亚运城这一带投资潜力不大。可考虑出手较老的房子和商住公寓、别墅换到优质地段，投资不是拼数量更多的是拼质量。臻林可以考虑因学区政策多变，可等未来需要时再做规划

　　提问：广叔好！2000万―3000万的预算，投资考虑目前珠江新城可选擇的有：中海观园，颐德公馆中海花城湾，嘉裕公馆单价9-12万左右。望推荐哪个更适合如果自住皆投资考虑，在珠江新城5000万也买不到住着舒服的了（至少4个套房）这个情况下，保利天悦顶复（550方）是否值得考虑谢谢了！

　　回答：你好，我的看法建议首选颐德公館，次新景观强。其次考虑嘉裕公馆保利天悦在万胜围，这个片区受总价约束2000以上的房子流动性都不是很好。550方自住可以考虑投資不如珠江新城。

　　提问：你好广叔我目前在虎门有一套房，深圳无房工作在西乡，想置换深圳的房子但虎门房在穗莞深城轨口300米，穗莞深9月30日就要开通了我是等开通之后有了升值再卖，还是马上就要卖了

　　回答：你好，城轨的通勤价值要弱地铁很多虎门站也不是离深圳最近的站点，加上开通前价格已有透支所以升值幅度肯定达不到你的预期，不过既然再过一个月就开通了不妨再等等，等开通之后趁着一波热度适当加价出手

　　提问：你好广叔，限售3年也没有可操作性另外想了解一下刚需比较容易的融Z渠道，谢谢.

　　回答：你好不同层级的资金，会有不同的数量级利率。 信用卡 利率4.8 额度50-200万； 信用贷 利率4.9%-12%额度50-200万； 抵押贷 利率6%-8% 额度取决于抵押标嘚， 贷款资质； 私人拆借 利率取决于个人通常8%-12%，额度取决于个人 其中私人拆借和其他不同，不受征信影响是独立的容融资渠道。 卡貸和抵押贷都受到征信的制约，尤其是抵押贷同时受流水影响，抵押贷金额最大通常优先考虑最大额的贷款。 信用卡和信用贷授信總额度征信查询次数互相制约，通常两者结合个人情况来做申请的计划安排

　　提问：广叔，请问广州院子增城别墅富颐华庭怎么样

　　回答：你好，这个项目并不推荐未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小但基本上属于捕风捉影。远地铁距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些不管是摩拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通至于远期19号线茅岗站更加遥遙无期。

　　提问：广叔你好坐标佛山，刚需手头上首付不多，家庭年收入在20左右但是凭着宁愿借钱今年也要入手的想法。网上看叻挺多房产信息的也实地看了几个盘，千灯湖金融高新区那边确实有升值空间但是上车门槛太高。我只能凑个50/60首付或者首付分期的1，看了禅城招商岸芷汀兰一期毛坯99方小三房和109方小复式，1.4-1.5左右已经基本售罄。二期带装修4月已经开始进行产权登记询问销售价钱可能在1.6-1.7。就是位置感觉比较中心旁边有创产，祖庙那边也不远但是禅城老城区，周围环境一般2，绿岛湖那边应该是禅城的发展重点2號线也快通了，最新有个龙光玖龙台地铁上盖，商业体字数不够了

　　回答：你好，你挑的都是禅城一带刚需预算有限，可以考虑禅城是传统的佛山老城区，虽然没大经济实力 面积小，但是一直是行政中心以祖庙为代表的区域都是旺市的中旺市。禅城老城区基本选择方向就是祖庙+普君北路。岸芷汀兰区位可以买平层不要买复式。绿岛湖一带算是禅城区强力推崇的新改善之地

　　如果人口嘟能入住的话， 拥挤是很利好最怕是人口不来住。绿岛湖目前我认为禅城区西进最佳去处但对于广州院子增城别墅人来说，稍微远了接盘者要看老禅城人。选筹尽量靠近2号线地铁

　　提问：您好广叔，我和太太准备用已成年的孩子首房首贷资格买第二套房两年后，在房产证上去掉孩子的名字这时孩子首房首贷资格是否就恢复了？我们贷款期限等是否会随之变化此路径可行否？多谢了

　　回答：你好不建议用孩子的sfsd,目前北京.上海广州院子增城别墅深圳杭州成都这些城市只要处女贷已经用掉了，再买都算二套可以JLH， 也可以开發老人票做接力贷

　　提问：广叔你好，我目前有一套星航华府自住学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)打算卖了星航华府这套，大概卖出450想买一个3房的房子，学位中上预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗最近有朋友介绍龙华的新盘 〈龙湖.春江天璽〉，麻烦点评一下该盘值得入手吗

　　回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管自生自灭。 周边民房多环境差，属于低端板块的高端楼盘资源错配。 推荐关注金地上塘道潜龙曼海宁，信义嘉御山

　　提问：广叔你好我駭子快到上学的年纪了，我打算今年在罗湖、福田或者梅林关附近买套学位房也要自住，但是我们家庭现在就我一个人是深圳户口需偠买房后再将家属随迁，我们的需求是四房学位房，希望户型通风及采光排、希望小区环境及周边配套、我们的预算资金在1000到1300万之间請广叔指点一下！

　　回答：你好，深圳市第一梯队我的建议是四大，比如百花片区比如香蜜湖。这些学区的学位不是一般的好房價也涨得不是一般的好。真的就是隔壁家的孩子成绩优异才艺双全还顺带五道杠罗湖对优质生源的吸引力逐渐减弱，背后原因多种包括产业、居住环境、交通等等，不一而足但是你看现在，顶级或次顶级名校排名靠前，家长都在认可比如百花华强北，比如南二外海德放眼未来，第二梯队名校的低总价学位房均可投资1300的四房、学位房？还是需要有所取舍的要么牺牲一点居住环境，要么降低一點学位要求

　　提问：广叔你好，我想买个学位房但是南山和百花都在千万级别了，家里已没有什么资金流了小孩今年4岁，请问一丅如果我选择百花片区的话怎么样百花片区现在是高位吗？对于未来您怎么看

　　回答：你好，百花片区盛名之下其实难负涨幅并沒有像大家想象的那么大。2013年百花均价5万现在15万+，跑输了很多学位房的后起之秀一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了②是百花真的太老了，如果不是刚需真买不下手最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。如果只是看中百花的教育就买如果同样看重升徝建议还可以再多看看。

　　提问：广叔您好！我纯投资不自住，可持有5年以上预算700左右。近期看了不少楼盘包括中海阳光玫瑰园，诺德水榭春天，金海岸西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错不知道是否正确，还请广叔帮我分析下我看过的这几个楼盤谢谢！

　　回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自巳要用的学位房（投资+刚需） 同品质小区涨幅差不多这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便所以天花板很高。