2020年从3月初到8月底已购房的商业2020姩房贷利率lpr都要选择换成固定利率或者换成LPR浮动税率(彻底和基准利率脱勾)，机会只在面前摆一次选后要求从一而终，请问大家选哪种?

LPR是什么Loan Prime Rate是对最优质客户的贷款利率（还款能力最强客户，通常是地方政府国企，大公司） 其它人的贷款利率，都是在它之上加减点数（一般都是加啦）LPR由18家银行的利率共同决定，去掉一个最高和一个最低平均剩下的，就是它每月20号更新。如果市场钱紧张利率就會上升，反之下降。

18家银行：10家全国性银行（中国银行建行，农行工行，交行招行，民生兴业，浦发中信），城市商业银行（如台州银行）、农村商业银行、外资银行(渣打花旗)和民营银行（微众，网商）各2家共计18家（它们也会换，也可能会增加更多银行代表）期望它们准确反映市场的贷款情况。

lpr浮动利率分1年期和5年期两种因为2020年房贷利率lpr一般都是超过5年，所以2020年房贷利率lpr利率对应lpr5年期利率下面所提lpr均指lpr5年期。

为了方便理解我们称LPR为民行浮动利率。

选择lpr后首年（2020年）的2020年房贷利率lpr利率仍保持和原来一样。比如你原來的2020年房贷利率lpr利率是4.9,换后的2020年房贷利率lpr利率是4.8%+0.1%（+0.1%为加点一直不变）

第二年（2021年1月或放款月），如果此月的LPR浮动利率比4.8%低由于加点（+0.1%）是一直不变，所以2020年房贷利率lpr利率（=LPR+加点）就变小那么就可以少还一些2020年房贷利率lpr。

固定利率：即保持原来的利率总之，它不再和央行的基准利率（为了易区分我们称它央行浮动利率）关联，最近四年多一直没有调过但是2015年时一年内却密集地降了5次，造成2016年所有城市的房价都翻倍

那么央行利率和民行利率将各管哪些范围？

前者影响所有国内行业也影响国际上如汇率等;后者针对中小企业贷款和2020姩房贷利率lpr。

前者降息影响大不易拿捏分寸，如果2020年房贷利率lpr都选择后者后就可以更精准控制房价。

用简单的方式解读一下新规则：

┅、2020年1月1日开始2020年房贷利率lpr利率按LPR浮动利率还贷。

二、LPR浮动利率由18家大型商业银行上报确定

确定方法：每个月各家银行上报市场最优利率，去掉一个最高利率、

一个最低利率剩余16家银行加权平均，得出LPR利率

也就意味着中国2020年房贷利率lpr利率进入市场化。

三、2020年之前商業贷款(不包括公积金贷款)买房的业主会给一次二选一的机会

1、执行原合同不变利率永远不变。

2、执行新规则LPR+加点浮动利率

2020年之前所有嘚2020年房贷利率lpr合同，2020年3月-8月银行会有人联系你重签合同别急！

只有一次选择机会，未来不能再变

只有一次选择机会，未来不能再变

呮有一次选择机会，未来不能再变

四、什么是LPR+加点利率？

目前最新的LPR是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点

新版2020年房贷利率lpr利率=LPR+加点数值（可囸可负）

假设A是2018年买的房子，

当时签的是基准利率上浮10%贷款合同

你的固定加点值就是0.59%

假设B是2016年买的房子，

当时签的是基准利率85折贷款合哃

你的固定加点值就是-0.73%

这个加点值永远是固定的

这个加点值永远是固定的

这个加点值永远是固定的

再举例说明一下LPR利率升或降对于还2020年房贷利率lpr的关系：

贷款200万，30年期限还款

如果未来LPR升1%，每年多还2万元每月多还1666.6元

如果未来LPR降1%，每年少还2万元每月少还1666.6元

看到这大家会想，站在个人的角度选最省钱的方式，但是现在没人任何人可以确定选LPR浮动利率省钱? 还是选固定利率省钱?

先来看一下中国近20年的2020年房贷利率lpr利润变化：

2016年为近20年中国最低房货利率4.17%

近2年国家的宏观政策就两个字：维稳

稳房价、稳金融、稳就业...

对于房价来说肯定是不能再涨了但是也不能降！

中国还有很多存量房子没卖出去，既然房价不能涨也不能降那怎么办？

可以降低一点2020年房贷利率lpr利率促进大家买房，去库存

如果未来按市场经济制定的话，那就是根据供求关系定的买房的人多了，房价自然就会涨2020年房贷利率lpr利率也会涨，反之买房的人少了房价停止涨，2020年房贷利率lpr利率也会降一点

注意上面的用词，是停止涨不是降。

回过头来再看我的选择：

解释一下我的选擇主要是根据贷款的剩余年限

1、如果你的2020年房贷利率lpr还剩1-5年，建议按原合同固定利率执行别变，也别操那份心因为还剩1-5年的还款，夶概是2000年左右买的房2000年北京房子均价4600元/平。贷款总额也就30万都赚大了，就别折腾了

2、如果你的2020年房贷利率lpr还剩6-10年，可以折腾一下妀为LPR浮动利率，为啥

中国五年内LPR是下行趋势，这和中国整体经济有关目前全世界的商品都供大于求，为了能让自家商品多出口中美巳经互撕了2年左右，各国都在降息刺激经济能让利率涨的因素只有一个，那就是下一次的科技革命爆发就像上一次的工业革命，哪个國家

先搞起来就能带动整个世界经济走出低谷。

所以我赌中国5年后整体经济会越来越好一二线城市的房价还有上涨空间，我赌中国会荿功引领下一次的科技革命至少能带动整个亚洲走出困境，成为世界经济强国

话说回来为什么贷款剩6-10年要选择LPR浮动利率呢？

大概率前5姩会少还一些2020年房贷利率lpr比如你现在每个月还3000元，还有10年还完近5年LPR利率下降，你前5年每个月还2500元5年以后经济形势一片大好，可能你烸个月要还3500元平均下来总还款额没变，但是近5年每个月可以少还500元苍蝇腿也是肉呀，少还一点是一点

1)在国内，央行行长放话出来说：“将抑制利率过快下调”好熟悉的内容哈，就像听到熟悉的“将抑制房价上涨过长”结果房价是蹭蹭地往上涨，所以这很可能代表峩国利率将至少逐渐往下走换了，2020年房贷利率lpr利率就跟着少

下图是历年中国银行利率，每个周期的最低点越来越低整体确实不断下荇。

假设贷款了100万贷了30年，4.9%利率等额本息，5307元/月

假设以后5年期LPR的利率保持过去半年的下降速度，即每半年下降0.1%一年后共下降0.2%

变成4.7%，每月还款变成5186元即往后一年，100万的贷款每月少还120元，两年后共下降0.4%每月少还240元，以此类推

2）在国际上，发达国家的银行利率的趨势是越来越低甚至已有出现了负利率，所以当中国发展到越接近他们的级别时利率也将一样变的越低。

由于国际经济下行大部分荇业的利润率下降，所以各国银行将下调贷款利息中小企业和个人才会愿意借，由于银行赚的是利息差的钱当贷出去的利息变少了，那么给大众的存款利息自然也变少这样银行才能一直有利息差的利润。我国也是世界一员同时中国的GDP的增速也确实正在下降中，已破叻6%代表行业整体平均利润在下行。

3）提供这样一个选择是想让2020年房贷利率lpr族可以更轻松还贷，以免出现断供

4）这样操作只是想让银荇少捞些利息差的钱，引导资金到实业

换法：登录2020年房贷利率lpr银行的APP

重定价日：有放款日和每年的1月1日可选

比如我，放款日是2017年9月5日那可以选9月5日为重定价日。

那我下一个重定价日就是:

而现在的LPR是4.65%,已少了0.15%,重定价日到的时候如果LPR仍是4.65%或更低，就早点少还0.15%或更多.100万贷款烸月即少还125元或更多。

1）反驳上面的第三条：太年轻了这违背银行的本性，面对2020年房贷利率lpr28万亿这么大的美味蛋糕银行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打电话来，然后再帮忙转换不但不多赚钱，而且还要少赚钱这还有天理么，还有王法么

而且LPR 5年期利率（它对应2020年房贷利率lpr利率）的起点是4.8%（以2019年12月期的为准）,再往下降息的空间有限,降到接近公积金的利率：3.25%都很难。

中国央行8月推出LPR新机制以来已报价8次

即使假設2020年房贷利率lpr利率大降那么到时房价也是高概率上升一些，总利息多一点但是总房价却涨多点，选固定的话对冲也稳。如果2020年房贷利率lpr利率上升选固定的话，还贷将变的极其轻松

2）LPR只是经济学家故意弄出来一个新的专业名词，目的就是不想让大家轻易看懂好骗夶家入坑。再说现在确实经济是在下行，但是如果技术突然突破了三，五年后如果爆发第四次工业革命的话

那LPR也将爆涨（因为新行業的利润率是数倍，数十倍甚至数百千倍级别，那时新行业公司自然愿意向银行高利息借钱银行也自然会提高存款利息，来吸收更多存款然后放贷，这样LPR就上升了）

第四次工业革命：目前主流共识将诞生在

基因工程（大幅提高人类的寿命）

可控核聚变（解决能源问題），

人工智能（大数据云计算结合）的诞生（速度提高工作效率），

3）如果通货膨胀到物价飙涨的话就会逼LRP上升。

因为比如你把100元存在银行4%的年利率，一年后得4元变成104元，但是如果年通货膨胀8%的话那么得到的是100-8+4=96元，本都没有保住这样大家就不想把钱存在银行，都想取钱出来换成某种其它产品。这时银行们为了可以保住和争取大众的存款那么就会提高他们的存款利率，即等于提升LPR利率

由於疫情，资金紧张公开的已发放水4.25万亿元，不排除进一步放水拿到这些钱和本身有钱的公司或个人，由于暂时都只想把钱花到必需品囷扣着钱抄底所以它不会马上影响物价上涨，待经济开始恢复时这些钱就乘以4-8倍地循环流出来了，一年后如果引起物价飙涨的话到時将上调LPR利率。

历年通货膨胀和历年利率（通胀高时就上调利率）

4）央行利率虽然最近四年多一直没有调过，但是在2015年时一年内密集地降了5次让大家换成这个LPR利率后，很可能目的就是为的降央行利率做准备同时又可以做到不像过去那："降息过度引起房价上涨"。世界货幣美元2019年7月31日开始新一轮的降息周期央行利率高概率跟降，但是不代表LPR5年期利率一定跟降因为这时央行利率和2020年房贷利率lpr利率（LPR5年期）脱钓了。

5）即使最近3年LPR跟着降但是2020年房贷利率lpr都是10-30年，以后怎么样会不会刚开始给点甜头尝一尝，然后就升息在房住不炒是当前嘚大方针下，国家不会鼓励LPR5年期利率大降银行们更不会主动让利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不断下降让中小企业短期借款利率下降，来激活中小企业

6）美元的利率达到历史最低点，疫情一旦稳定将被迫不断地升息。某国货币暂时仍以美元为锚将跟进。

历年美國央行利率和2020年房贷利率lpr利率（他们曲线波动类似后者基本是在前者的基础上加点）

1980年9月1号，当时美元印的过多美元变得越来越不值錢，美国为的维护美元信用以防大家都抛弃美元，一路升息高到15.32%,即使引起当时更大的企业倒闭和失业潮也再所不惜。

2019年7月31日开始的新┅轮的美元降息因为疫情，已于2020年03月16日降到0利率了,外加QE放水2.7万亿美元加无限放水，已永超08年危机的放水）达到历史最低点，历史最低点历史最低点，当降无可降Q无可Q，美联储还想当世界货币的话将被迫不断地升息来维护自己的信用（维护铸币权躺赚优于一切,即使当数万民众的面，爆头米国总统）

而某国的货币的发行暂时主要以美元为锚也将对应上调。目前202004期的LPR5年期4.65%已高概率接近最低点了。

7）把央行看成庄家就明白了明显的庄家放消息试盘。

买大买小买定离手，庄家看一下统计再决定开大还是开小。既然现在主流媒体洳抖音等都是一边倒建议大家选LPR利率那么反其道而行就对了。

8）小学生才做选择题银行们想全要。无论选固定还是LPR,对已有2020年房贷利率lpr嘚一族来说都等于变相加利息了。

改模式的话就是现在这种模式以后不会有了。

以后要么一直是6.125的固定利率（即使基准利率下降了,它仍固定）

针对2020年房贷利率lpr的LPR5年期利率不保证一定是降，

即使降可能需要很久降到这个点，

较大可能降几点升几点，反复波动保持茬较高的利率。

甚至会上调因为单说还款金额，现在每个月还500020年后还让你每个月还5000？我不信

固定汇率，让银行吃亏了20年前每个月還1000块钱的巨款，现在还还1000块钱银行觉得自己吃亏，有了LPR20年后再看看，肯定会联合起来炒高LPR5年期利率割韭菜毕竟它只针对2020年房贷利率lpr嘚。

如果选固定汇率为矛今天每月还1000，20年后还是每月还1000.

补充:到期未选自动选浮动LPR,2020年起的买房都是浮动LPR,和公积金贷款买房无关。

个人住2020年房贷利率lpr款定价基准選择LPR还是固定利率？这一选择题虽然在8月末完成且LPR转换率超过92%，但“有房一族”中仍有人在纠结：要不要在年底前反悔改为固定利率？

9月21日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%两个期限品种报价均与上个朤持平，至此LPR已连续5月保持不变

9月份LPR不变，之前已有所迹象

由于LPR报价与MLF(中期借贷便利)利率挂钩，因此市场关注央行MLF操作利率时也包含對LPR报价的预判

9月15日，为维护银行体系流动性合理充裕央行开展6000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对9月17日MLF到期的续做)，此次MLF操作中标利率为2.95%与湔次操作持平。

“央行本次续做MLF的价格并未调降预示了本期LPR报价下调的可能性降低。”有业内人士分析MLF的超额续做也说明了央行倾向於通过MLF操作阶段性向银行体系补充中长期流动性，缓解银行体系中长期流动性偏紧的压力

防范过量流动性进入地产等

“本期LPR保持不动符匼预期”，民生银行首席研究员温彬向中新网表示近期随着经济逐渐企稳回升，市场利率经历了较明显的上升过程为维护市场预期稳萣，LPR保持不动继续对实体经济复苏过程形成支撑，同时防范资金空转套利或过量流动性进入房地产市场等领域

国家统计局数据显示，1-8朤份商品房销售额96943亿元增长1.6%，实现了年内首次转正8月，70城的各线城市新房价格环比涨幅略微扩大；二手房价格除了二线城市涨幅回落一线和三线城市的环比涨幅均现扩大。

为给楼市降温7-8月房地产调控出现了转折，从上半年的全面宽松开始出现收紧趋势，各地在7-8月累计出台政策次数达60多次

“得益于国内疫情防控得力，疫后经济持续修复今年前8月固定资产投资累计同比增速基本回正，8月社会消费品零售总额同比增速也首次转正利率没有进一步下调的必要，同时也为应对全球经济衰退、海外疫情以及国际局势的不确定性保留政策涳间”贝壳研究院认为。

楼市升温背后2020年房贷利率lpr市场利率连降9个月

虽然LPR报价保持不变，但全国首套房、二套2020年房贷利率lpr款平均利率巳经连续9个月下调

“自去年12月起，数据便由升转降”融360研究院最新报告显示，41个重点城市674家银行分支机构2020年房贷利率lpr利率的监测数据表明9月份，全国首套2020年房贷利率lpr款平均利率为5.24%二套2020年房贷利率lpr款平均利率为5.55%，环比下降1个基点

“9月虽然整体2020年房贷利率lpr利率水平仍嘫略降，但越来越多的城市2020年房贷利率lpr利率下行趋势已现拐点且二套房比首套房的利率拐点更为显著。”融360大数据研究院研究员李万赋說

贝壳研究院21日发布的《9月重点城市主流2020年房贷利率lpr利率简报》也指出，随着我国货币政策宽松力度逐渐减弱其监测的36城平均主流2020年房贷利率lpr利率下降速度逐步放缓，9月基本止降

“其中，首套利率5.21%二套5.51%，首套利率环比持平二套利率微幅下降。与此同时银行放款速度也触底拉长，9月监测的36城2020年房贷利率lpr平均放款周期39天环比延长1天。”

2020年9月主流贷款利率数据来源：贝壳研究院

“2020年房贷利率lpr放款周期拉长的现象需要注意，这可能会影响一些购房者贷款的办理等”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

“2020年房贷利率lpr利率与银行放款周期的变动对购房者的买房决策影响是微小的”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，比如300万元的购房商业贷款贷款25年，贷款利率5.39%还款方式以等额本息计，若利率下降5个基点月供减少不到90元，影响较小

许小乐称，2020年房贷利率lpr利率低位趋稳意味着在未来短期内在两个不同的时点购房，利率水平不变月供相同。放款周期的延长则拉长了购房者的买房周期

2020年房贷利率lpr利率下行放缓，定价方式還有一次选择机会

“虽然影响较小而且LPR连续5个月没变，但我还是想要自己选”有“2020年房贷利率lpr族”说。

8月12日工商银行、建设银行、農业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行五家国有银行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住2020年房贷利率lpr款按照相关规則统一调整为LPR定价方式。这意味着不换的要自己申请不申请的就默认转LPR定价。

9月15日央行发布报告称，金融机构绝大部分新发放贷款已將LPR作为基准定价存量浮动利率贷款定价基准转换已于2020年8月末顺利完成，转换率超过92%

但“被”完成转换的“有房一族”中，可能还有人惢里在犯嘀咕：到底哪个好我能反悔吗？

需要注意的是银行公告中还有一句关键的话：批量转换完成后，若对转换结果有异议可于2020姩12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

也就是说年底前还有1次机会将2020年房贷利率lpr利率转回原定价方式，也可转换為固定利率但定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换

资料图：一银行工作人员清点货币。中新社记者张云摄

LPR和固定利率两种轉换方式各有优势具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断

央行此前解释称，如果认为未来LPR会下降那么转换為参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势

仅有1次的反悔机会，你要用吗

问题的关键就在于，LPR未来茬你2020年房贷利率lpr期限内会怎么走

“这取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价”央行货币政策司司长孙国峰8月25日在国务院政策例行吹风会上指出，随着LPR改革推动贷款利率下降的潜力进一步释放预计后续企业贷款利率還会进一步下行。

中短期看方正证券首席经济学家颜色认为，在常态化货币政策背景下缓解长期流动性紧张，央行的主要手段是超量續做MLF并伴随常规化的、以逆回购为主要形式的短期流动性调节。在我国经济基本面持续改善的情况下年底之前基本不存在降准降息的鈳能性。

“四季度银行压降结构性存款的压力仍然较大实体经济恢复发展中还需要较大力度的信贷支持，为缓解银行体系的中长期流动性压力在通过MLF调节的基础上，在适当时点结构性降准的可能性仍然存在并且必要”温彬认为。

在2020年的时候央行进行了2020年房贷利率lpr利率改革，所有存量2020年房贷利率lpr面临“二选一”：要么转换成固定利率要么变成LPR浮动利率。

从2021年开始凡是选择LPR浮动利率的，2020年房貸利率lpr利率每年都会切换一次如果以1月1日作为时点，那么第一批2020年房贷利率lpr利率转换就要来了

这一次，2020年房贷利率lpr利率到底能降多少

2020年以来，央行一共进行过两轮LPR降息：

1年期LRP利率：从4.15%降低到3.85%累计降息30个基点；5年期LPR利率：从4.8%降低到4.65%，累计降息15个基点

从数据来看，虽嘫全国五年期LPR基准利率已经实现连续八个月稳4.65%但同比2019年的4.85%有所降低，降低了0.2%可能对于大部分人来说，觉得没什么感觉毕竟才0.2%，又能渻下多少钱呢

对此，我们就来算一笔账假设贷款本金100万元，贷款30年等额本息的话在原来LPR4.8%的框架下，那么个人月供是5246.65元但是进入2021年の后，LPR跟随下调至4.65%那么个人月供将降低至5156.37元，每个月足足减少了90.28元一年12个月，将累计节省1080元30年累计节省32400元。

这一数字虽然看起来聊勝于无但LPR浮动利率每年都会转换一次。如果未来央行持续降息那么还款金额还会不断减少，反之同理

笔者认为大概率是会的，从中長期来看利率下行将是大势所趋，尤其是现在很多国家都进入了负利率时代比如我们熟知的日本和美国。

当然不排除短期会有加息嘚情况，尤其是遇上了经济飙升通胀高企，加息的必要性就显得极为迫切那从目前的环境来看，是没有必要加息的所以，我们看到从2020年4月开始，LPR利率已经连续8个月按兵不动这是政策定力的体现。

此外因为每个城市的房地产市场是不一样的，所以2020年房贷利率lpr利率吔就是不一样的例如根据公开数据显示：

2020年主流2020年房贷利率lpr利率最低的十大城市分别是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆奣、厦门均为5.25%。

可以看出三线城市目前的利率会比一线城市的更高。可能有人就不解了为啥一线城市能低到5%以内，而三四线城市最少嘟要5.5%以上呢

这是因为一线城市有着人口保障，金融机构更为丰富二三四线城市因为房屋空置率过高，发生各种风险的可能性也在提高

最后说一个大家比较关心的话题，就是降息对提前还清2020年房贷利率lpr有影响吗

不论选择等额本息方式还是等额本金方式，随着LPR利率进行偅定价2020年房贷利率lpr利息减少，那么对于购房者来说每个月要还的利息也会相对应减少，如果长期来看则影响还是有，那就是还少钱但对于提前还清2020年房贷利率lpr的人来说，则影响比较小

除此之外，从2021年开始提前还款最好不要超过“这个时间”，按照银行的规定洳果超过这个时间还款的话，就需要支付违约金当然每个银行的要求是不一样的，例如：

中国银行超过1年、中国农业银行超过1年、中国笁商银行超过3年、中国邮政银行超过1年、广发银行超过1年、招商银行超过1年、中国建设银行超过1年、交通银行超过3年等