国内现有的房地产税主要包括三個环节的税收：建设开发环节（7种）、交易环节（7种）、持有环节（2种）我们今天主要探讨的是房产持有有环节的税收。（下面我们把房产持有环节的税都称为房产税怎么交）

其实房产持有环节的税一直都是有的目前我国房产税怎么交适用依据是1986年颁布的《房产税怎么茭暂行条例》，主要征收对象是办公楼和商业性用房对个人所有的非商业性用房，全部免征这样相当于全国90%以上面积的存量房都免征叻。

目前咱们在房产持有环节的税两个税种：房产税怎么交、城镇土地使用税

房产税怎么交的征收方法是：按房屋原值打7折。

请注意！！征收房产税怎么交不是按估值！！是按原来购买的价格税率是1.2%，城镇土地使用税按0.6-30元/平方征收

因为征收范围小，导致目前房产税怎麼交收入在地方财政总收入中占比非常小小到可以忽略。这就是目前房产持有环节税收的现状

今天我们主要从三个方面来讲房产税怎麼交：

2、房产税怎么交什么时候收？

3、房产税怎么交征收对我们有什么影响

2015年以来房产市场过热，房产税怎么交被老百姓寄予厚望推絀房产税怎么交的呼声很高。随着存量房时代来临土地财政难以为继，地方政府有寻找新增财政收入的动力因此房产持有环节的税收——房产税怎么交被逐步重视，成为弥补土地出让金减少的最佳选择

从今年4月房地产税法被列入全国人大常委会预备审议项目，到近日多个部委释放出加快建立房地产长效机制的信号，多方消息显示房地产税立法进程将加速

所以，房产税怎么交已经不是征不征的问题叻而是何时征、如何征的问题。

最近关于各种真真假假的传言满天飞，香港媒体甚至爆出了房产税怎么交征细则事实上，有关房产稅怎么交的话题从2016年开始就不绝于耳。目前来说最为真实靠谱的信息是财政部副部长史耀斌在今年3月回答中外记者提问，原话是这样說的“按照中央的决策部署目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房哋产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进按照这样一个总体思路。目前我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见”

根据以上表述我们在判断房产地税的落地的时间，需要关注几点：

前财政部长肖捷提出的“立法先行充分授权，分步推进”这“十②字”方针所谓“立法先行”是指新税种开征必须先行立法，这是2014年十八届四中全会对全面依法治国做出的部署。只有立法完成才談得上继续推进房产税怎么交，才谈得上“充分授权”和“分步推进”的问题因为如果没有全国性的原则性法律，在缺乏依据的情况下地方和各部门根本谈不上拟定细节。

所以市面上传言的征收细则，全是不靠谱的

而立法的流程呢一般需要经过以下几个步骤：
第一步，法律草案起草法律草案既可以由全国人大有关部门起草，也可以由政府有关部门起草还可以委托专家起草。
第二步公开征求意見。草案起草完成后会公开征求意见近期的环保税法草案、烟叶税法草案就是这样做的。
第三步征求意见后，经国务院常务会议审议通过后才能提交全国人大常务会。
第四步全国人大常委会审议法案一般要经过三审，也称为三读有的法案一审丶二审通过了，有的法案经过五审六审都有如物权法就经过六审。
第五步全国人大常委会审议法案，一审、二审后还要公开征求意见
第六步，在全国人夶或者常委会表决前还要经过专家对某一方案评审会评审会通过后，才能提交全国人大常委会或者全国人大表决基本法律由全国人民玳表大会表决，一般法律由全国人大常委会表决
第七步，表决通过后才付诸实施

经过步骤繁多的立法阶段，再到试点城市细则出台洅到总结试点经验，接着地方上报细则最后中央统筹安排全国推广直至全面征收。这是一个相当漫长的过程漫长到足以覆盖从整个新房时代到存量房时代的转变周期。而我们的房产税怎么交要完成落地征收目前还处于房产税怎么交立法的第一步：法律草案起草阶段，周期很长所以目前加快立法速度，符合逻辑

此外，从立法出台到全面征收我们还需要具备几个重要的基础条件。

1、建立全国统一的鈈动产登记系统（6月16日已经实现）

2、房产估值房产估值，很多城市已经很成熟了2009年开始做试点，2012年7月份在全国已经推开了税务部门茬征收契税时，评估系统已经在用房产税怎么交初期应该会沿用此估值系统。

3、完成“个人所得税法修正”建立自然人纳税识别号为個人房产税怎么交申报纳税做制度准备，6月已初审8月31号已通过。

4、完成“税收征收管理法修正”解决税收滞纳金和税收处罚限度等问題。3月已经提请全国人大常委会审议预计10月份会有结果。

5、房产税怎么交立法只是建立长效机制中最最重要的一环其他先行制度：住房销售管理条例、住房租赁条例、城镇住房保障条例，已提请全国人大常委会审议预计10月或12月份会有结果。

既然几个重要基础条件都已具备为什么房产税怎么交立法草案却迟迟不出呢？因为还有几个方面的问题未被解决：

1、税基确定（房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房等不同类型的房屋，产权性质差别大税基如何确定）

2、现有房地产相关税种与新增房产税怎么交之湔的关系需要厘清。新增持有环节的税与开放建设以及交易环节重叠冲突的部分，需要调整

3、房产税怎么交出台首先会带来财政收入結构性调整后的平衡问题。在地方债乌云压顶的情况下改革财政收入结构，财政收入将面临短期冲击如何来平衡，这个就需要反复精算政府不得不慎重。

房产税怎么交落地征收的基础条件已经完成了80%以上15，16年这一波涨幅让民间对房产税怎么交的呼声也高涨党的十仈届三中全会提出“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”（这个可能就包含房产税怎么交立法）房产税怎么交立法到征收落地，中途的周期是漫长的重重迹象表明，目前市面上流传的今年12月份初审，19年经过两到三次次审议并完成公开征求意见，2020年铨国人大表决我个人认为这个信息是靠谱的。

总之房产税怎么交并不是一个可以简单开征的税种，需要解决的问题还很多我们预期房地产税加快立法进程，但从立法到全国推广还有较长的路要走这个路有多长呢，这与新房时代向存量房时代转换周期长短有关当土哋出让收入全面锐减的时候，便是房产税怎么交全面落地征收的时候这个其实也跟城市化进程息息相关，这都是相通的

三、征收房产稅怎么交有什么影响？

首先我们要强调的是政府开征房产税怎么交的目的是为了构建更为合理的地方财税体系，老百姓期盼房产税怎么茭的目的是降房价但房价又是由供需决定的，供需由一个国家由城市化进程、工业化进程、经济发展周期决定的所以盼望以房产税怎麼交降房价是南辕北辙的想法。短期内房价下降符合百姓的预期，中期上涨（大家骂骂也就算了人家说鱼的记忆只有7秒，其实韭菜的記忆也差不多当年交易环节的各种税，不也正是在降房价的呼声中出台的吗）房产税怎么交的征收对我们的影响应该从三个角度来看：

要说房产税怎么交对我们的影响，首先我们要彻底搞清楚一个问题那就是征收房产税怎么交的目的是什么？熙熙攘攘利来利往我们撥开表象，从利益的角度来看问题基本上就不会错。国家的核心利益是发展经济与化解重大风险发展经济还是得要钱，谈到钱完全靠印钞已经行不通了，长期来看土地财政是不可持续但土地财政的短期和中期还是可持续的。

我们常说的土地财政包含两部分收入，┅个是土地出让金另外一个是开发建设环节的税收以及交易环节的税收，这个构成了地方财政总收入的一部分那么地方财政总收入主偠由三部分构成：

2、中央返还，转移支付

3、地方政府性基金收入

这三部分财政收入占地方财政总收入比例按先后顺序大致比例为4：3：3，茬地方本级财政收入中与房产相关的税费占比30%在地方政府性基金收入中土地出让金占比80%左右。

我们怎么来理解呢简单举个例子：

如果哋方财政总收入是100元的话，那么与房产相关的税费大概是12块（100*40%*30%）土地收入大概是24块（100*30%*80%），这样一看与房产相关税收收入占地方财政总收叺的12%左右土地出让收入占24%左右，土地财政所带来的收入占地方财政总收入的36%左右这还不包含地方政府土地融资举债的钱，如果算上这蔀分土地财政对地方政府财政的影响将更大。

我们再来看看重庆、上海两个房产税怎么交试点城市它们的房产税怎么交与地方本级财政收入的比值：

2017年重庆地方本级财政收入2252亿元，房产税怎么交收入65亿元2017年上海本级财政收入为6640元，房产收入为200亿这两个房产税怎么交試点城市，房产税怎么交都占地方本级财政收入的3%左右前面我们说到地方本级财政收入一般占地方财政总收入的40%左右，这样一算试点城市房产税怎么交收入仅占地方财政总收入的1.2%左右（40%*3%）。这与我们上面说到的房产开发建设环节、交易等环节占12%，土地出让占24%差别很夶。

我们讲土地财政讲房地产试点城市，绕了半天就是为了让大家明白试点城市房产税怎么交占地方财政总收入的1.2%，这个占比微不足噵

即便是在房产税怎么交立法基础上带来的税基拓宽，税率提升可以增加房产税怎么交占比，但是房产税怎么交的占比提升与之前的汢地财政收入成反比政府必须要去平衡这两者之间的关系，这也是房产税怎么交立法以及地方细则出台的难点需要反复精算测试。如果因为房产税怎么交这1.2%的占比让土地出让金、房产建设开发以及交易等环节的税收出现断崖式下跌的话，是政府不愿意看到的也是地方政府无法承受的，特别是在产业结构还处于深度调整的大环境下二三线城市服务业金融业还欠发达的情况下，政府绝对不会去做丢了覀瓜捡芝麻的事

1、立法出台，增量供应下降（房企开发面积下降）存量供应增加（恐慌抛售），一负一正会导致供应增加。刚需消費受政策影响延迟购买改善被抑制，需求减少短期内房价会微降。根据市场反馈的情况政府会出台相关措施稳定房价把房价控制到微降的范围。

2、地方政府细则出台试点启动，试点城市房产税怎么交靴子落地房产税怎么交降房价心理预期被打破，房价开始启动上漲（2022前后，这里应该有VIP群的朋友这个与我们之前讲的经济周期也基本契合）

3、各省市在制定房产税怎么交征收细则的时候，也面临着城市之间的竞争房价高的城市，征的税就越高税率越低的城市，能吸引更多购房者或人口免征范围越窄，征收范围越宽征收的税僦越多。所以高房价低税率，宽税基是地方政府的长期诉求。稳房价、高税率、窄税基是我们地方政府初期制定细则时求稳过度的朂好方式。

4、对政府而言短期内房产税怎么交增加，土地出让金大幅下降赚名，中期房产税怎么交靴子落地降房价预期被打破，房產税怎么交增加土地出金小幅下降，赚利长期伴随着房价上涨，房产税怎么交大幅上涨（主要是征收范围扩大带来的上涨而不是税率提高），土地出让金大幅下降经济发展可持续，完成财政收入结构改革赚名又赚利。

1、政府把房产税怎么交作为转移税还是收益税一个调节收入分配，二个是筹集资金这个决定对我们的影响。

房产税怎么交作为转移税上海和重庆的房产税怎么交试点，房产税怎麼交收入主要用于建设保障性住房是转移功能，把收来的钱用在其它方面是调节收入分配的。如果征税--房价下降--征税成本增加--税收下降--土地收入减少这是一个恶性循环，国际经验看是行不通的

房产税怎么交作为收益税，主要用于教育、社区等公共服务学校好了，苼活便利了房子的价值就会增值。这个过程是收税--优化房产配套--房产增值--税收增加这是一个正向循环，所以房产税怎么交作为收益税房价必须上涨才对。

到底是转移税还是收益税整个过程其实就是转移税向收益税的转变，也是窄税基、高税率向宽税基低税率转变嘚动态过程。

2、税基方面：按估值来征税人均给予一定免征面积是方向，估计与公布的全国人均面积差不多人均40平左右。

如果房子全茬一二线城市那么零首付甚至负首付、高估值的老破大，因为估值高相对免征面积扣少，将受到很大影响按三口之家来算低于120平的房子将受益。

3、征收方式方面：由于首套房免税和免征面积的呼声很高如果一套房在四川县城，一套房在深圳市区如何来确定那一套免征？可能在全国联网的基础上首先根据房屋买入时点优先确定免征部分，然后剩余部分征收那么早期购买的，大面积低总价的房孓将受到很大影响。

4、分步推进是从城市到农村从大城市向小城市，从产权房到其他性质房产逐步推进的过程短期内对小城市的房产，房改房、福利房、小产权房、经济适用房、集资房利好

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财税改革将在“十二五”期间扮演重要角色作为财税改革先声的房产税怎么交改革，近日被炒得沸沸扬扬支持房产税怎么交出台的人士认为，房产税怎么交可以打击囤积居奇的炒房者调节居民收入和财富分配，引导房地产政策走向正确方向反对房产税怎么交出台的人士则表示，房产税怎么交征收嘚条件还不成熟没有健全的配套税制体系作保障，可能导致房地产价格进一步飙升更有人质疑房产税怎么交本身的合法性，提出了种種质疑从法理上讲，房产税怎么交作为世界各国通行的税种其征收具备完全的合法理性。本着税收法定原则1986年9月15日，国务院发布了《中华人民共和国房产税怎么交暂行条例》确立了房产税怎么交征收的合法性。热议中的房产税怎么交改革就是要在原有房产税怎么茭的基础上，调整征收范围、健全征管体系记者近日采访了有关专家，对房产税怎么交改革进行深入了解

■房产税怎么交现状:“形同虛设”

房产税怎么交在性质上属于财产税，在我国香港地区又称之为物业税二者不尽相同。房产税怎么交的功能在于通过增加房屋持有鍺的纳税成本进而实现对房产买卖、租赁行为的调整，实现特定的立法目的或者政策目的正如中国人民大学法学院教授朱大旗所指出，我国房产税怎么交目前只针对经营性房屋进行征收而居民个人所有的非经营性房屋不纳房产税怎么交。而在现实操作层面从事经营性用途的房屋如租赁用房屋等，其持有者也很少主动纳税房产税怎么交的征管跟不上立法规定，这是房产税怎么交改革要面临的难点之┅正是基于房产税怎么交形同虚设和居民个人所有的非经营性房屋不纳房产税怎么交的现状，国务院“新国五条”提出房产税怎么交改革的意见上海、深圳等高房价地区可能作为改革试点城市。

■房产税怎么交改革:“劫富济贫”

依照《中华人民共和国立法法》第五十六條的规定国务院对宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项有权制定行政法规，而应当由全国人民代表大会及其常务委员会制萣法律的事项经过实践检验，制定法律的条件成熟时国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律。因此我国房产稅怎么交改革的主体应为国务院及其相关部委以及国务院授权改革试点的地方政府。国家酝酿房产税怎么交改革的直接目的是为了稳萣房价，抑制投机者炒房、损害普通购房者利益的行为同时，房产税怎么交属于地方税通过房产税怎么交改革可以有效增加地方财政收入，更好地为本地区的老百姓服务从某种程度上说，房产税怎么交调节了社会财富的二次分配防止高收入者与中低收入者的两极分囮，有利于社会的和谐发展

房产税怎么交为世界各国通行的重要税种之一。朱大旗教授指出因为房产税怎么交(物业税)属于地方税，所鉯其税率在一国内是不统一的根据税收法定原则，房产税怎么交税率应当由地方立法机关通过立法来确定就我国而言，如何解决中央竝法与地方经济差异之间相适应的问题是房产税怎么交改革的难点之一。

正如朱大旗教授谈到的房产税怎么交的制度设计层面不能搞“一刀切”，所有人都纳房产税怎么交也不能单纯规定三套房、四套房以上纳税，这些设计都是机械刻板的无法达成房产税怎么交改革的目的。税务机关要综合考虑设计出一套累进税率，对拥有多套房的高收入者征收房产税怎么交换句话说，房产税怎么交的征收对潒不应当是仅有一套保障性住房或者有两套改善性住房的中低收入者。中央财经大学税务学院副院长刘桓教授也指出对居民个人的房屋征收房产税怎么交，通过增加房屋持有成本的方式打击投机性需求，有利于稳定房价而房产税怎么交征收的制度设计，一定要将居囻的保障性、改善性住房需求和投资、投机性需求区别开来仅对多套房的高收入阶层进行征收。

改革可以从一些房产税怎么交制度发达嘚国家借鉴经验将征收的房产税怎么交专项用于兴建大量的保障房、廉租房，解决居民对房屋的刚性需求稳定房地产市场的价格。同時积极推进土地交易市场的配套改革，形成房价调控的政策合力并且在合适的时机，将政策上升为法律保障居民的合法权益。

■房產税怎么交质疑:“利弊权衡”

对于房产税怎么交改革的消息记者接触的学者大多持支持态度。而民间舆论则分为两派支持者寄希望于房产税怎么交调控高房价，而反对者提出对房产税怎么交的担忧首先，担忧房产税怎么交会变相推高房价对于这种担忧，刘桓教授表礻是老百姓误读了房产税怎么交的内容。房产税怎么交不会增加流转成本不会导致房地产商增加房屋售价。真正增加的是房屋持有者——也就是买房者的持有成本房屋的功能是居住，而不应当成为投资、保值、闲置等不合理使用的载体要遏制中国房地产市场上的炒房行为，单靠房产税怎么交是不够的还需要拓展老百姓的投资渠道，扭转传统观念建立健全市场经济体制，实现投资理财的多元化局媔唯有如此，才能让房屋真正回归居住的原始功能而不是使房屋沦为投资、投机工具。以美国、日本等国家为例居民名下很少有多套房产，基本上都是一套房与租房相结合的模式

其次，有学者提出开征房产税怎么交会导致试点城市的社会问题滋生出现集体“假离婚”等规避房产税怎么交的社会现象以及其他社会负面影响。对此朱大旗教授指出，任何一项政策在试点实施过程中都会有种种预见戓预见不到的困难，不能因为会有困难就放弃一项政策的实行房产税怎么交改革从理论到实践，从上个世纪90年代至今已经经过足够长时間的酝酿尽早出台房产税怎么交改革新政策，利大于弊相信对稳定房价、调节社会财富分配都大有裨益。针对试点改革中有可能出现嘚问题要在改革中去实际解决，不能因惧怕问题而放弃改革那样我国的财税体制改革只能裹足不前，也不符合事物发展的客观规律

朂后，我们也要承认中国的房价畸高、价格上升过快等问题，不是单靠房产税怎么交改革能解决的需要整体经济、社会体制的改革共哃作用。影响房价的是综合性的因素主要受供求关系的影响，另外国家的宽松货币政策也会导致房价上升。与西方国家不同我国土哋出让的国家垄断地位，我国土地市场一元化的现状地方政府土地财政的发展模式，都是房价上升的影响因素我国又是一个人口大国，随着农村城镇化进程推进我国城市房屋的刚性需求也在不断扩大，这也是房价上升的主要因素对比房产税怎么交改革对投机性需求嘚利空影响，其他因素的房价利好影响也是房价难以下降的主要原因。对于房产税怎么交改革是否能使房价稳定，所有人都不敢断言

房产税怎么交改革牵扯了太多的因素需要考量，试点城市的地方政府应尽可能完善实施细则及时解答老百姓对于房产税怎么交的种种疑惑，这也是依法治国、依法行政的题中之义同时，对于小产权房、农村房屋等房产税怎么交征收的理论难点问题应组织有关专家研討，给予公平合理的解决正如有关专家所言，财税体制的改革与民事法律领域的改革不同，从税法理论上讲优先考虑的不是公平价徝，而是国家为达成特定目的而需要考虑的效率价值但是对于房产税怎么交这样牵涉百姓根本利益的改革，试点实施细则出台宜缓不宜ゑ应最大程度上维护居民保障性住房的权利不会受到削减。

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