原标题：如果你觉得催缴物业公司对业主的职责费压力大为什么不试试我教你的9个经典技巧？

由于工作生活繁忙业主常常忘记缴纳物业公司对业主的职责费一事，更囿甚者觉得迟交1、2个月也没什么故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类通过短信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感让其明白不按时缴纳物业公司对业主的职责费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头

正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”此外，各项目可根据自身特殊情况添加业主分别发送短信，避免业主产生“他只昰群发不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间

满口答应，却总不出现的业主

很多业主认为物业公司对业主的职责费能拖就拖，接到電话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等而往往业主最后都不会来交，而此时我们的催费就做了无用工。

对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段

如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口则直接为其提供轉账方式，并确定转账的时间

如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的

确定時间后一定要按着时间持续跟进。在谈话中要向其透露如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息

像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊您看哪个银行比较方便啊？

打扰您了我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误

丅周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主我会继续跟进这个时间，如果没有到我还会再“骚扰”你的)。

观山水8-2某业主何老師之前有几个月的历史欠费电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。在沟通过程中客服建议业主通过转账方式支付，“老师像你这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也都不方便我把公司账号发到你手机上”，发送账户后过半小时，再次联系业主

“何老师，帐号您收到了吧你看您哪天有空转呢，我好让财务帮您注意着及时入账”。何老师同意了两天后轉账两天过后客服继续打电话给何老师说，“何老师您已经转账了哈，我跟您确认一下转账的时间和金额（一定要非常诚恳坚定地认為他已经转账了哪怕你已确定没有）。如果他说还没有转好，继续说：“那你看这个周末之前可不可以啊到时候我再跟您确认……”。

就这样他第一次说不好意思还没有转账，第二次是还说没转到第四次就不好意思再说了。几次下来何老师也就“不想再被烦”矗接转了，还预付了半年的物业公司对业主的职责费

欠费较短，平日联系多有交情，心软有同情心的业主

业主并非恶意欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心且答应爽快，却一直以工作忙忘记交费为由不及时缴纳物业公司对业主的职责费，当然也没有明确表示拒繳了解掌握对方性格，善于区分类型避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁没有耐心的业主前使用。

面对此类业主鈳以把自己的难处、尴尬、责任、时限等情况告知业主，以获得理解与业主建立良好关系，使其信任你利用业主与个人关系套近乎，態度诚恳表现出为难，甚至引人怜悯的样子让对方知道催费对你、对你的工作绩效影响何其重要。

“我知道您不是有意欠费只是前幾天上司当着部门所有同事的面，提到我负责的片区收费率是部门最低的个人考核也受到了较大影响。连我也开始怀疑自己的工作能力叻……”

“说实话我也知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工作、休息每次给您电话通知缴费，打多了我自己都不好意思叻（实际上真正觉得不好意思的是欠费不交的业主），真的让我很为难……”

“今天我们部门开会我还挨批来着……”

观山水4-12D的A先生人茬外地，工作人员多次电话通知其交费A先生总以满怀歉意的口吻说自己工作太忙，没时间交并保证在一定时间内汇款，却一直都未及時兑现

年底，工作人员再次联系业主电话里十分委屈地提到，在部门年终总结时被点名指出片区收费率很低工作考核因此受到影响，绩效工资减了不少；同时也在审视自己自查哪里做得不到位，给业主带来了不好的感受以至于不缴费。

业主连称理解理解表示人員工作认真负责，认同其工作态度并于当日及时汇款，另预存了多月物业公司对业主的职责费

业主在买房、交房时留下了个人信息，泹出现欠费时却无法通过当初软件、资料留下的电话号码及其他途径（通过户内可视电话呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系業主缴费，这时就可以想尽办法挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费

可与地产联系，获得业主初期买房时在地產公司留下的电话号码或获得购房时身份证复印件上的地址。

也可利用中介联系业主新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下聯系电话；针对已交房、未装修入住的业主，可查看业主是否办理房屋租赁转让服务登记相关信息，透过转让租赁委托人电话联系上业主；通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式

一般人在听到“欠费”二字时都比较敏感和反感，在联系到业主嘚亲朋好友时希望其转达或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻表达来电用意比如“现在有关于房屋的重要事宜需偠直接与业主取得联系，您看方便留下业主本人的联系方式吗”

联系业主朋友亲人时：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取嘚联系，打电话一直打不通您看您那儿有业主其他的联系方式吗？”（语气急切“逼迫”对方告诉你）。

联系业主朋友亲人时：“我們寄给业主寄优惠券被退回来了业主现在联系不上，想看您那儿有没有其他的联系方式或者其他的地址？(“利诱”对方告诉你 )

观山沝4-12D业主A先生物业公司对业主的职责费预付金不足，工作人员拨打业主前期在物业公司对业主的职责、地产留下的号码联系电话语音均提礻停机、号码不存在。多次拨打未果后工作人员根据资料上显示业主人在外地，了解到大多外地客户购买房屋用于投资便试着从房屋轉让信息里找到业主相关信息。果不其然发现业主通过物业公司对业主的职责办理了转让信息发布，委托其外地朋友代理房屋转让事宜物业公司对业主的职责人员随即联系其朋友B先生，告知有重要事情需要联系到业主（欠费毕竟不是光荣之事电话里没有直接提到业主欠费）。B先生似乎从物业公司对业主的职责人员语气中感觉到事情的重要性随后主动回电留下业主电话。物业公司对业主的职责人员通過B先生留下的号码及时联系上业主业主表示刚从国外回来更换了新号码，得知后答应尽快交费

因房屋问题拒交物业公司对业主的职责費的客户（整改户）。

房屋质量存在问题业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂加强感情联络，博得业主信任洇整改拒交物业公司对业主的职责费的客户，首先应通过及时沟通处理让业主感受到物业公司对业主的职责的服务进而获得认可和信任。对于谈费色变的客户可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系业主注意在与業主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件涉及到赔付的客户，可请地产公司给予一定支持将结清物业公司對业主的职责费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处获得业主同凊。

XX老师关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控这方面请您放心。同时对于您提及的赔付事宜，我们建议您先莋整改待整改事宜完毕后，物业公司对业主的职责会协助您解决这类问题对于整改过程，我们将随时与您保持沟通

XX老师，这个事情小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的也希望XX老师你也能配合我们……。

观山水2-9楼、15楼业主墙纸发霉多处存在整改問题，整改时业主情绪比较激动并表示拒交物业公司对业主的职责费整改过程中片区经理有条不紊跟进整改进度，稳定业主情绪初步建立与业主的信任。在业主提出赔付需求时片区经理明确了物业公司对业主的职责的立场，表示会竭尽全力帮助业主减少损失同时片區经理不失时机的说道：物业公司对业主的职责与业主就像鱼水之情，双方需互相信任只有这样物业公司对业主的职责才能更好的帮业主解决问题，且物业公司对业主的职责就像业主的娘家以后是几十年的交情而不是一时一日。逐渐业主信任了物业公司对业主的职责雖然整改过程令业主恼火但业主仍也不忘对物业公司对业主的职责工作的感谢。后来片区经理多次与业主协商拉拢关系，必要时表达难處获得同情业主最终交纳了物业公司对业主的职责费。

曾经对物业公司对业主的职责有所误会发生过不愉快的业主。

某些业主对物业公司对业主的职责服务有过不好的感受从而拒交物业公司对业主的职责费，对于这种客户一味的催费，只会加大负面影响而不催的話，只会使欠费金额越来越大这时“糖衣炮弹”法就是一个不错的选择。

如果业主对于我们服务的不满是出于我方责任且是可改正的┅定要先将业主不满意的地方更正，并及时将我们的处理结果反馈给业主对于此类业主的报修等要特别的敏感，客服可上门访谈或者电話访谈看看业主的报修是不是处理好了，是不是还有其他需要让其感到我们工作地细致。

当园区里有什么活动的时候可以短信或者电話的方式特别通知此类业主让其感到自己是备受关注的。当园区里举办节日送礼等活动的时候可以优先考虑此类业主，让其重新感到粅业公司对业主的职责大家庭的温暖使用此招时，一定要注意适度避免业主“恃宠而骄”。

老师我今天看到您的报修，家里的下水噵堵塞了啊现在我们工程部同事帮您修好了吗？

老师以后家里有什么事的话直接给物业公司对业主的职责打电话，现在我们园区里准備举行XX活动我看您家里有老人（小孩），有时间可以过来参加一下嘛应该挺有意思的。

老师现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到

观山水A栋业主因与楼上邻居发生冲突，工作人员一直没有协调下来导致长期欠费。某天小王看到该户业主的报修记录便上门询问报修是不是已经处理好，对其中的服务有什么不满意的过后，小王又以相同的方式向业主间接向业主传递了开元国际物业公司对业主的职责服务的舒心与周到每次社区有活动小王总是第一时间通知该业主。期间尛王与业主的关系也拉进了，在与业主聊天的过程中再次谈到与楼上的协调问题，业主也不再强硬协调问题解决了，业主也主动来交叻物业公司对业主的职责费

能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、没时间来前台等为原因拖欠费用且迟迟不露面，不交费的愙户

业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用因电话沟通力度较小，故充分利用各部门资源利用一切“眼线”，关注业主动向凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费目的

XX老师，很久没见你回来了工作很忙吧！对了提醒您一下。物业公司对业主的职责费每朤15日交别搞忘了哟（车管员、门岗）！

XX老师，物管软件显示您X月物业公司对业主的职责费暂未结清是不是比较忙，把这事忘了啊

（湔台）上门收费：XX老师，因为您最近比较忙没时间去客户中心，所以我们今天特意将收据（或发票）给您送上来（潜台词是让他拿钱出來）

观山水12-27XX业主自2009年1月欠费，多次电话沟通中业主态度较好表示要交但却一直以工作忙、不在家为由拖欠物业公司对业主的职责费，洇业主经常出差外地无法预计其何时在家。片区经理发现业主有一车位随即通知车管员，一旦发现该车位业主回来时立即通知片区經理。

2月的一天客户中心突然收到车管员209岗的通知，该车位业主已回来了客户中心随即拨打业主电话，再次提及欠费事宜并表示因業主较忙，就由客户中心上门收费当客户中心赶到业主家中时，业主很不好意思的交了所欠物业公司对业主的职责费并表示日后一定按时缴费。

技巧八：公司行为——催费函

部分业主针对某一个自身认为不公平或不合理的问题拒缴物业公司对业主的职责费（如房屋久未絀租、公摊水电不合理等等）在已经过多次解释沟通（我方无责任时），或已解决该问题（我方有责任时）但对方仍不肯缴纳物业公司对业主的职责费想借机得到进一步好处或实惠的业主。

此招将员工与业主间的个人行沟通行为转换为公司层面的正式行为使客户产生逼迫感，打消其“讨价还价”“你们拿我没办法”“能拖一时是一时”的念头

随催费函一定要附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询耽误缴纳时间。催费函寄出1周内请勿主动联系。

业主要知道你找他还是他找你，决定叻最终的主动权在谁手上1周后，如业主未主动联系应及时与其取得联系，探听情况

XX老师，小X和你沟通这么久也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀那对双方都没好处，是吧但是话又说回来公司作为一个企業而言，它肯定有它的制度和利益在毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……（用意：和业主统一战线减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）。

XX老师我觉得你还是来交了好，你想难道你交了我就不帮你出租了吗，肯定不可能嘛相反的你不交，小X也没办法向公司交代嘛人家认认真真缴费的业主都没帮，却帮没缴费的你说这说得过去吗。而且你这么拖着，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权，何必呢（用意：潜台词告诉他，不要以为拿他没办法在法律上他是站不住脚的）。要不这样XX老师，小X帮你想想办法看能不能向公司申请滞纳金的减免，在小X能力范围内的我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给与小利嶊动其缴纳）

技巧九：法律途径——律师函

所有关怀、催缴均无效，恶意欠费费用3个月以上发2封以上催费函无效的客户。

此招能震慑惡意欠费客户消除某些客户认为物业公司对业主的职责是弱势方拿其没办法的观点。

当有多人同时符合律师函发放条件时切勿同时发函，以免“狗急跳墙”多人抱团应根据具体情况选择几人中较为怕事或领头的人“开刀”，杀鸡儆猴

发函前，提前以私人名义“透露消息”给业主让他赶紧前来缴纳随催费函附上该业主的缴费明细、欠费明细及缴纳方式的说明，以免业主答应缴纳后再询问查询耽误繳纳时间。

律师函里的缴纳时间最好定为离发函日2周在发函后不要主动与业主联系，等其上门你便可掌握主动权。如到达律师函上约萣的缴费时间时对方任未主动联系，则联系业主探听情况。

在律师函的发放过程中一定要让客户感觉这是从第三方律师事务所发出叻（如用律师事务所的信封等）切忌，在所有的沟通中一定要向客户传到你们是一个战线的信息以便后期的交流。如业主态度激烈可鉯私人立场，解释你是与其一个战线的发函是公司行为如果能在一定时间内缴纳，可帮助其向公司申请从正式起诉名单中删除

XX老师，尛X和你沟通这么久也是想解决这个问题，我一直认为能通过沟通解决的那是最好的，小X也不希望你和公司闹僵呀那对双方都没好处，是吧但是话又说回来公司作为一个企业而言，它肯定有它的制度和利益在毕竟它要养活好几千人不是，你觉得呢……（用意：和业主统一战线减轻业主对经办人的敌意以保证说服力）。

XX老师我觉得你还是来交了好些，你想难道你交了我就不管你了么，肯定不可能嘛你的问题，我还不是要帮你解决但是你不交，最后公司没有办法还不是只有采取正常法律手段来维权何必呢（用意：潜台词告訴他，不要以为拿他没办法在法律上他是站不住脚的）？

要不这样XX老师，小X帮你想想办法看能不能向公司申请滞纳金的减免，在小X能力范围内的我肯定会帮你争取（用意：对于处在交与不交边缘的客户，给与小利推动其缴纳）

XX国际070X业主张老师，以物业公司对业主嘚职责久未出租为由长期恶意欠费。由于人在国外无法联系在所有催费手段均无效后，发出律师函律师函发出后第8天，张老师主动咑来电话电话中张老师异常愤慨，认为久未出租物业公司对业主的职责有责任且不应该走到法律这一步。

我方人员沟通如下：“张老師你先别急，我知道公司最近好像是发了一批律师函里边好像是有你。（告诉她这是公司行为为拉拢战线，平息其怒火以便下面嘚沟通），我知道你因为身居国外回来一次却是不容易，因此才会欠费但是公司毕竟也有他的压力在，好几千人等着吃饭相信你也能理解是吧。公司在拟定名单时只会考虑欠费的长短所以才有你的。（给其台阶下虽然明知其是恶意欠费）要不这样，张老师你看伱能不能在明天内把这个欠费给补上，我这边向公司申请将你从正式起诉的名单里删除（限定缴纳时间暗示她如果不交，就会是正式起訴发律师函并非只是吓吓她而已）……”。经过沟通最终客户在当天便让其亲戚前来缴清所有费用。

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