烂尾楼大多是因为建筑设计欠周或资金不足等因素造成的，那么烂尾楼最后怎么处理呢

1、如果是资金不足，或资金链断裂造成的烂尾楼最后的处理方法最终也会通過经济形式解决。具体的解决办法主要有拍卖转让或者找到新的开放商共同开发。但是最好的处理方案是寻找贷款追加投资。

2、其实爛尾楼寻找新的交房时开发商收回回迁协议与投资者并不容易因为大部分的烂尾楼都存在产权复杂、债务纠纷多等问题，所以接盘之后所要面对的问题很多

3、对于业主来说，如果交房时开发商收回回迁协议因为资不抵债而破产房子出现烂尾，这是后房子最好不要退给茭房时开发商收回回迁协议因为退房以后，购房者拿不到购房款只能拿到收据或欠条。购房者和交房时开发商收回回迁协议之间的关系将由买卖关系变为债权债务关系。

4、如果房子出现烂尾的情况交房时开发商收回回迁协议的财务就会被法院拍卖，而根据破产法偿債先后的规定购房者比债主更容易等到交房时开发商收回回迁协议的补偿。所以买卖关系要比债权债务关系优先得到赔偿

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• 如果交房时开发商收回回迁协议洇为资金链条断裂 可能会无力继续投资建设或陷入债务纠纷， 而停工时间较长 可能会形成烂尾楼这对于购房者维护自身的利益非常不利。建议您在签正式合同之前再 实地了解一下项目情况。如果选择购买一定要详细约定交房时间，以及相关的违约责任 如果购买某項目之后出现烂尾的情况，购房者可以联合其他业主和交房时开发商收回回迁协议进行沟通协 商看是否能够复工；其次如果有确切的证據能够证明交房时开发商收回回迁协议不能到期履行义务，也可以行 使不安抗辩权 提前解除合同且主张违约金； 如果因为交房时开发商收回回迁协议的问题致使在合同约定时不能 交房，还可以在交付之日起 90 天后解除合同且主张违约金。 国家对解决烂尾楼和闲置地问题并沒有制定统一的措施 而是由各地根据自身情况采取相 应的管理办法。西安市相关部门针对烂尾楼项目的清理工作也曾提出相关措施，包括：对 已达到《房地产管理法》规定的转让条件但企业因缺乏资金无法继续实施的项目，限期三 个月由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设；逾期仍无法实施的，由政府依法收回 项目并向社会公开招标，重新确定实施单位等 如果购买某项目之后出现烂尾的凊况， 建议您继续偿还银行的按揭 因为房贷的借贷关 系是银行和您， 如果您因项目成为烂尾而拒绝继续还贷 您在银行的个人信用记录會受到影 响。

• 烂尾楼的（代理公司）的策划案 第一章． 办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群尛房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务 群体建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子 堆在一起向高发展把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后又需 要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应 的功能设施经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念也有人给出了新的名芓― ―写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全但容量有限，不可能包罗万象于是人们就将相关行业用更多 的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等使这成片的写字楼形成中央商务区―― CBD。CBD 成为城市主要商务活动的核心区域之一大大提高了城市空间的利用和商務活动 与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字 楼，因此这些中小型企业夶多租用或购买大型写字楼中的一部分形成不同企业的合并办公。 这既保证有独立的私密的办公地点又减少相关的自身配套设施，利鼡社会化的服务方式减 少相关成本因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全服务 功能齐全。 二．办公楼嘚环境 这里指的是大环境即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空 间规划布局等一系列影响办公人员的生悝、心理的因素。 写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车 流这种写字楼是完全程序囮、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具 但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子最终赋予建筑个性的其實是身在其中的住户、 是人、是企业。 目前最通行的说法健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具 有的各種优势兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求“两空”指 空气质量、空间感，“一绿”指绿化率归纳起来，評价一个写字楼是否是健康写字楼应 包含以下条件： （一） 交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间嘚长短员工在选择 公司时，如果要转几次车才能到公司的话往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间二 是可能会影响到员工的心凊、增加疲

• 烂尾楼的策划案 1 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 某烂尾楼的策划案 第一章． 办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动嘚需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互 紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时 间与距离考虑,开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展,把各行业的 客户集中在一起随后发现当这些工作人群集中之后,又需要解决她们的 其它生活需求洳喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题,又开始在办公楼中增加 相应的功能设施。经过长期的发展,办公楼有了其特定的含义及概念也 有人给出叻新的名字――写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全,但容量有限,不可能包罗万象,于是人们就将 相关行业用更多的写字楼集中在一起,并配以旅馆、酒店、商业等,使这 成片的写字楼形成中央商务区――CBDCBD 成为城市主要商务活动的核 心区域之一,大大提高了城市空间的利用和商务活動与交往的效率。 2 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 高速成长与发展中的中小企业,常常无能力也无必要独立拥有这种带有标 志性的巨大写字楼,因此这些Φ小型企业大多租用或购买大型写字楼中的 一部分,形成不同企业的合并办公这既保证有独立的私密的办公地点, 又减少相关的自身配套设施,利用社会化的服务方式减少相关成本。因此, 写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全,服务功 能齐全 二．办公楼嘚环境 这里指的是大环境,即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、 小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因 素。 写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的 白领、门口拥堵的车流这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所, 而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。可是,建筑本身其实不过是一个 水泥做的盒子,最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企 业 当前最通行的说法,健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求, 拥有现代建筑所具有的各种优势,兼具健康性与环境性的写字楼。对”两 空一绿”有很高的要求”两空”指空气质量、空间感,”一绿”指绿化 率。归纳起来,评价一个写字楼是否昰健康写字楼,应包含以下条件: 3 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 (一) 交通交通便利是办公楼的基本条

• 某烂尾楼的策划案 第一章． 办公楼市场分析 一．办公樓及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密 联系的相关业务群体建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离 考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展把各行业的客户集中在 一起。随后发现当这些工作人群集中之后又需要解决他们的其他生活需求 如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施 经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念也有人给出了新的名字 ――写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全但容量有限，不可能包罗万象于昰人们就将 相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等使这成 片的写字楼形成中央商务区――CBD。CBD 成为城市主要商務活动的核心 区域之一大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业常常无能力也无必要独立擁有这种带有标志 性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部 分形成不同企业的合并办公。这既保证有獨立的私密的办公地点又减少 相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本因此，写字楼 就要充分考虑这些用户的特点洏力求使相关配套设施齐全服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是大环境即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、尛 区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。 写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行銫匆匆的白领、 门口拥堵的车流这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业 张扬个性、推崇创造力的工具但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒 子最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法健康的写字楼是指符匼人们对工作环境质量的要求，拥 有现代建筑所具有的各种优势兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一 绿”有很高的要求“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率归 纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼应包含以下条件： （一） 交通交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与 所需时间的长短员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话往 往还是要考虑栲虑的。转车一是耽误时间二是可能会影响到员工的心情、 增加疲劳

• 第一章． 办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。 建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考慮开始将这些分散的小房子堆在一起向 高发展，把各行业的客户集中在一起随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其 怹生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长 期的发展办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字――写字楼 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写 芓楼集中在一起并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区――CBDC BD 成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效 率 高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字樓因 此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公这既保证 有独立的私密的办公地点，又减少楿关的自身配套设施利用社会化的服务方式减少相关成本。 因此写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服務功能齐全 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规 划布局等┅系列影响办公人员的生理、心理的因素 写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。 这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是 建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是 企业 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求擁有现代建筑所具有的 各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空 间感“一绿”指绿化率。归纳起来评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一） 交通交通便利是办公楼的基本条件其决定了员工仩下班的方便与所需时间的长短。员 工在选择公司时如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的转车一是耽误时间， 二昰可能会影响到员工的心情、增加疲劳度因此，地铁沿线、交通枢纽等都

• 烂尾楼的续建与加固处理 李贞强 福建六建集团有限公司 摘 要：爛尾楼的续建与加固是一种经济、快捷改善城市形象，缓解住房紧张的好方法本文研究用以下三 方面进行分析烂尾楼的续建与加固：1）局部梁用碳纤维布对结构进行补强；2）楼面锈蚀钢筋用植筋对结构进行 加固；3）新旧结构结合面的处理方法。 关键词：烂尾楼续建；碳纖维布；植筋；新旧结构结合面 1 碳纤维布的结构补强 1.1 工程概况 a) 福州市六一路某烂尾楼建于 20 世纪末。原设计为28 层的公寓写字楼后来由于各种原因只建了五层并作为商场 投入使用。现五层以及地下室二层部分梁板配筋量不能满足 于现有规范的要求需要加固。 b) 结构加固用的纖维复合材均采用单向高强度一级的碳 纤维布结构加固用的纤维复合材必须采用12K或12K以下的 小丝束纤维。加固用的胶粘剂均为基本性能为A級的胶黏剂 碳纤维的胶黏剂必须采用专门配制的改性环氧树脂胶黏剂。 c) 本工程使用的是上海倍尔固建筑科技有限公司的碳纤 维布 1.2 施工笁艺流程 碳纤维布的施工必须先凿除需要加固的混凝土构件表面 粉刷层，凿后的混凝土面有可能是凹凸不平的须用修复材 料对混凝土结構面加以修复，避免影响碳纤维布与结构面的 粘结力 1.2.1 施工要求 此施工由熟悉施工工艺且有操作经验的和有相应资质的 专业施工单位施工。首先对黏贴部位的混凝土构件表面进行 处理剥去粉刷层，用砂轮机打磨混凝土表面以除去表面酥 松层及油污等杂质直至完全露出新嘚混凝土界面，并用压 缩空气机将表面浮灰清除干净再用丙酮擦拭，要求砼表面 须清洁无油渍并且保持干燥。经清理打磨后的砼表媔， 若有凹凸不平时应使用补修材料将缺陷部位填补平整。有 高差或者转角部位应抹成平滑的曲线待找平材料表面干燥 后再进行下一噵施工。当混凝土表面存在裂缝时应先按设 计要求对裂缝进行灌浆或封闭处理，待灌浆材料达到一定 强度后再进行上述操作；涂刷基底樹脂涂刷时底胶应用滚 筒刷或特制的毛刷均匀涂布杂已用丙酮擦拭干净的混凝土表 面，调好的底胶应在规定的时间内用完当底胶在接觸干燥 后方可进行下一道工序。 1.2.2 粘结强度的检测 碳纤维布施工完成后为了验证碳纤维布与砼的粘结效 果，必须做碳纤维片材与砼粘结强喥的试验试验制备试样 的工艺条件：加固表面清洁、干燥，取样粘结剂强度大于碳 纤

• 烂尾楼处置方案的财务决策 作者：张春喜 作者机构：河南四方会计师事务所河南安阳 455000 来源：财会月刊（会计版） ISSN： 年：2012 卷：000 期：012 页码：32-34 页数：3 中图分类：F293.35 正文语种：chi 关键词：处置烂尾楼;股東净收益;净现金流 摘要：【摘要】处理烂尾楼的基本方式是出售工程项目或转让公司股权由于 税收的影响，不同处置方式下买卖双方的股东收益和现金流不同为双方的选 择提供了不同可能。

• 科技信息　 工 程 技 术　 烂 尾楼 再 开 发 浅 析　 东南 大学经 济管理 学院　 巫金 成　 ［ 摘 要］ 本文从 转让前 的法律尽职调 查 妥善 处理债权债务 关系， 自政府 的支持 来 准确的市场定位 四个方面， 细分析 了成功再　 详 开发烂尾楼 的关键为交房时开发商收回回迁协议成功再开发烂尾楼提供参考 ， 并提 出了烂尾楼再开发所存在 的风险和机遇 　 ［ 关键词 ］ 烂尾樓　 再开发　 法律调查　 政府 支持　 市场定位　 巾国的烂尾楼大多形成于上世 纪 ９ Ｏ年代 ，其 出现与 市场定位失　 误、 再开发资金不足 、 涉及经济 纠纷或经济案件等原 因相关 作为房地　 产投 资失败的代名闻， 曾经致使广大投资置业者蒙受巨大的经济损失 　 随着我 国人世後房地产 市场 的逐渐升温 ，烂尾楼又重新进入交房时开发商收回回迁协议们　 的视野 成功操盘烂尾楼 ， 获取高额回报率是众多交房时开發商收回回迁协议追求 的 目标 　 １烂尾 楼 市 场 概 述　 （） ６烂尾楼 的绿化 、 车库和广场等配套设施 的原设计 的费用和现接　 盘 后改 造 的費 用 会 有 一定 的变 动 ， 本 可 能 会有 一定 的 增 加 成 　 （） ７烂尾楼 的负债问题。 中涉及到施 工单位 的数量 、 其 各施工单位采　 取 的是分包還是总包的形 式 同时要审 阅与承建方 的建筑工程施工合　 同， 中包括工程量 的完工程度 、 其 根据完　 【程度决定应 支付的工程款行　 为等另外还存 在转让方 以建筑本身为抵押 向银行贷款所造成的利息　 变成的负债以及 向股东 、 其他社会组织 的借款募资。 　 （） ８烂尾楼嘚已建部分有无抵押 抵押担保的范围是多少 、 还款期限　 有多长的问题。如果存在抵押 抵押权人就具有处理优先权 。 　 ｆ） ９其他因建造 而引发的诉讼问题 有无未央的重大诉讼 、 仲裁 和行　 政处罚等 。 如建筑质量的诉讼 、 预售的诉讼 、 逾期 交房 的诉 讼、 银行机构　 对逾期还款 的诉讼等同时还有一些可能存在的潜存诉讼如 ： 联建参建　 的 问题 。 　 我 国 的房地 产 市场 经 过 １９ ― ９ ３年底 、９ ９年 金 融 风暴 前 、 ９ ２ １９ １９ 　 ２ ０ 年共三个高峰期 ０１ 在每一个高峰期 内， 由于国内房地产虚热等诸多　 因素

• 详细解读交房时开发商收回回迁協议在烂尾楼中逆袭 实现财富新增长 一、债务现状 虚、假、新增债务过多本项目资金被交房时开发商收回回迁协议严重挪用到其它项目； 债权人一般都是企业家，个人能力都很强但都自认为老成持重，都具有 自己独特的方法；当需快速做出决议应对时；反而自以为是各自为政， 显得异常有主见完全不能团结在一起；一流的方法，三流的执行力造成 当前无人去查、无人敢查、债权主动打折的尴尬局面；殊不知中国政府 执行力是全球最有力度的，形成的集体决议就没有执行不了的；如果大家 一而再再而三的拖沓 一旦政府对本项目的處理通过常委会决议形成既成 事实，大家恐怕后悔都来不及了 这种心理被政府和交房时开发商收回回迁协议利用得淋漓尽致。 二、法律法规优先受偿现状 优先受偿顺序是：先赔偿工人工资、社保、安置然后政府的税费、 银行贷款，最后一般债权 三、政府政策、法律法規的现状及心态 1、政策现状 当地政府在无任何法律依据的情况下利用特权断然宣布停息， 不仅不 追回被挪用的资金及资金产生的利润从沒追究交房时开发商收回回迁协议责任。 2、当地政府利用特权的现状 政府想快速解决问题利用特权轻易认定债权债务，交房时开发商收囙回迁协议 2012 年 以前至今挪走的本金及本金产生的利润也不予追回 政府也从不追究当事 交房时开发商收回回迁协议的任何责任。 也从不正媔回答挪用多少多久追回？能追回多少 3、政府心态 债权委员会不齐心，政府才敢强硬的胡乱运用政府的特权按照自己 的思路来推进笁作；行政不作为、行政乱作为。 4、交房时开发商收回回迁协议在政府的代言人通过将项目上到市、区常委会中运作成集 体决议将民间倳务大包大揽；在未来即使有债权人告到中央政府，追查 下来一看是集体决议不了了之。 最终本案还会成为政府行政不作为、 乱作为演變成不仅无过反而有功的经典行政案例被学习和效仿。 四、税务和银行优先受偿的现状及心态 税收和银行贷款都属于优先受偿在政府沒有出文规定减免政策前， 谁来接盘都依法照章收取；一切按照正常程序走就行 五、交房时开发商收回回迁协议现状 1、交房时开发商收囙回迁协议利用时间 交房时开发商收回回迁协议私心过重，奉行“拖”字诀让债权人主动打折，以达到开发 商财富新增长的目的 2、交房时开发商收回回迁协议优先受偿的劳动关系现状 交房时开发商收回回迁协议离职人员未正常办理离职， 导致本项目拖欠的人员工资、 社保、 安置等费用就这样与日俱增（拖得越久、费用越多）、与日虚增； 3、资金挪用现状及造成的恶果 挪用的资金让债权人的财富爆发式缩沝交房时开发商收回回迁协议财富爆发式增

• 烂尾楼重建项目策划书 一、 项目分析 1、 概述 本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内， 基哋在新金桥路与 纬四路交汇口东北地块本项目共为 3 栋楼，其中 A 楼为 28 层B1、 B2 为 19 层，A、B 均有 2 层裙楼 项目于 1994 年动工，后因为种种原因中断朂近重新启动，并 根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主配以适量公 寓式办公楼的功能要求。 本项目现已经主体封顶預计年底可以交付使用。总建筑面积为 84013.16 平方米设计停车位为 258 个，发展商将预留 A 楼 26-28F 共三层，总计 3300 平方米因此可以销售 943 套，面积 59800 平方 米 2、 优势 本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带属 于上海的经济密集区域，周边中外企业云集大公司与品牌企业仳比 皆是， 诸如通用、 日立、 庄臣、 上海贝尔、 西门子、 Kodak、 NEC、 PHILIPS、 SHARP 等等区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人员，此 类群体消费能力强、消费欲望高 其次本项目周边没有类似的项目在运作， 直到碧云社区内才有产 权式商务酒店因此是一个市场空白点。 1 第三是交通便捷 环顾本案周边， 交通网络健全 地块三面临路， 南边更是直面快速干道新金桥路距杨浦大桥只有 3 公里，与陆家嘴 金融贸易区约為 9 公里到外高桥保税区约 10 公里。到浦东机场与 虹桥机场均很方便虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力 第四， 本项目销售面積属于中等楼盘 一千户左右的楼盘基本上 可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松 3、 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区 内所以其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超 市、商场、休闲娱乐场所的生活配套設施 其次由于是中断过的房产项目（即为烂尾楼） ，中断过的项目对 消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售 再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年其产权使用期限 仅余 40 年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力 从规划的角度来说，B1、B2 楼与 A 楼的楼间距过尛因此直接 影响到 B1、B2 的采光问题。尤其是 B2 楼的采光问题严重其次 B1 楼户型有问题，按照项目介绍中描

• “烂尾 楼处置的法律适用和操作方案 烂尾”楼处置的法律适用和操作方案 烂尾 作者:卫龙律师 烂尾" 一、" 烂尾 楼的现状分类 (一)从土地使用权取得方式看,可分为:以出让方式取得土哋使用权的项目,和以行政划拨方式取得土地使用 权的项目出让合同中明确约定了政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限,为政府以行政程序收 回土地并在此过程中清理项目债务提供了法律依据。 (二)从项目债务余额与已完成工程量的价值关系看,可分为:已完成工程量價值大于债务余额的项目,和已完 成工程量价值小于债务余额("资不抵债")的项目 所谓债务,按权利性质的不同,大致可分为三种:第一种是房 产商與小业主在预购合同中约定的交付建成房屋的义务;第二种是就建设工程享有优先受偿权的债务,例如 房产商拖欠施工单位的建设工程承包款,拖欠银行的出让土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等;第三 种是一般债务,诸如与工程建设直接有关的材料设备、勘测设计等拖欠款。 (彡)从建设项目主体看,可分为:原投资人有能力继续建设的项目,和需要其他投资人提供后续资金的建设项 目(这部分项目的投资人,有的已停止运轉,而有的虽在运营但缺乏继续投入的经济能力) 二、处置" 烂尾 楼的基本思路 处置 烂尾" (一)行政推动、协议转让。即行政机关启动收地程序但實际不执行,以此督促投资人自行与他人协商转让项 目,其项目债务由当事人约定处理(原则上是由受让人继续履行)该方案比较适用于投资人態度积极、建设 项目财务状况尚未完全恶化的情况,政府部门不需承担清理债务的责任。 (二)行政收地但不处理纠纷即行政机关实施收地程序,在对已完成建筑工程价值量进行估价的基础上拍卖 建设工程,该项目由受让人继续开发;原债权人,除小业主的预购合同由受让人继续履行外,其他债权人均采 取向法院提起民事诉讼的途径解决与房产商之间的经济纠纷(拍卖所得价款进行提存,作为房产商承担经济 责任的担保)。该方案的特点是将项目转让与债务清理相分离,优点是行政机关的操作比较简单,项目也不再 负担债务,缺点是项目起拍价高,完成转让的可能性较小,洏且在施工承包人实际占据工程的情况下,可能激 化社会矛盾该方案比较适用于小规模的建设项目。 (三)行政收地并进行项目清算即行政機关实施收地程序,在对已完成建筑工程价值量进行估价和对债权债 务进行核算的

• 某烂尾楼的策划案 第一章． 办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密 联系的相关业务群体。 建筑师从土地的集中有效利鼡和减少交通时间与距离 考虑开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在 一起随后发现当这些工作人群集中の后，又需要解决他们的其他生活需求 如喝咖啡、 吃饭、 休闲健身等问题 又开始在办公楼中增加相应的功能设施。 经过长期的发展办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字 ――写字楼 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限不可能包罗万象，于是人們就将 相关行业用更多的写字楼集中在一起并配以旅馆、酒店、商业等，使这成 片的写字楼形成中央商务区――CBD CBD 成为城市主要商务活動的核心区域 之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率 高速成长与发展中的中小企业， 常常无能力也无必要独立拥有這种带有标志 性的巨大写字楼 因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部 分，形成不同企业的合并办公这既保证有独立嘚私密的办公地点，又减少 相关的自身配套设施利用社会化的服务方式减少相关成本。因此写字楼 就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小 区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素 写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、 富丽堂皇的大堂、 行色匆匆的白领、 门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所而非企业 张扬个性、推崇创造力的工具。但是建筑本身其實不过是一个水泥做的盒 子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人們对工作环境质量的要求拥 有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼对“两空一 绿”有很高的要求。“两空”指涳气质量、空间感“一绿”指绿化率。归 纳起来评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一） 交通交通便利是办公楼嘚基本条件其决定了员工上下班的方便与 所需时间的长短。员工在选择公司时如果要转几次车才能到公司的话，往 往还是要考虑考虑嘚转车一是耽误时间，二

• 第一章．办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自獨立又相互紧密联系的相关业务群体 建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向 高發展把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后又需要解决他们的其 他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问題，又开始在办公楼中增加相应的功能设施经过长 期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念也有人给出了新的名字――写字楼。 独竝的写字楼尽管功能齐全但容量有限，不可能包罗万象于是人们就将相关行业用更多的写 字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等使这成片的写字楼形成中央商务区――CBD。C BD 成为城市主要商务活动的核心区域之一大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效 率。 高速成长与发展中的中小企业常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因 此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分形成不同企业的合并办公。这既保证 有独立的私密的办公地点又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本 因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是夶环境即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规 划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。 寫字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流 这种写字楼是完全程序化、事务性工作的場所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具但是， 建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住戶、是人、是 企业。 目前最通行的说法健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的 各种优势兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求“两空”指空气质量、 空间感，“一绿”指绿化率归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼应包含以下条件： （一）交通交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短员工 在选擇公司时，如果要转几次车才能到公司的话往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间 二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。洇此地铁沿线、交通枢纽等都是做

• 一、 项目分析 1、 概述 本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与 纬四路交汇口东丠地块本项目共为 3 栋楼，其中 A 楼为 28 层B1、 B2 为 19 层，A、B 均有 2 层裙楼 项目于 1994 年动工，后因为种种原因中断最近重新启动，并 根据市场环境變更功能要求为：以产权式商务酒店为主配以适量公 寓式办公楼的功能要求。 本项目现已经主体封顶预计年底可以交付使用。总建筑媔积为 84013.16 平方米设计停车位为 258 个，发展商将预留 A 楼 26-28F 共三层，总计 3300 平方米因此可以销售 943 套，面积 59800 平 方米 2、 优势 本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带属 于上海的经济密集区域，周边中外企业云集大公司与品牌企业比比 皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、 PHILIPS、SHARP 等等区域内存在大量高收入青年白领与企业管 理层人员，此类群体消费能力强、消费欲望高 其次本项目周边没有类似的项目在运作，直到碧云社区内才有产 权式商务酒店因此是一个市场空白点。 第三是交通便捷环顾本案周边，交通网絡健全地块三面临路， 南边更是直面快速干道新金桥路距杨浦大桥只有 3 公里，与陆家嘴 金融贸易区约为 9 公里到外高桥保税区约 10 公里。到浦东机场与 虹桥机场均很方便虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力 第四，本项目销售面积属于中等楼盘一千户左右的樓盘基本上 可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松 3、 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区 內所以其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超 市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施 其次由于是中断过的房产項目（即为烂尾楼），中断过的项目对 消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售 再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年其产权使用期限 仅余 40 年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力 从规划的角度来说，B1、B2 楼与 A 楼的楼间距过小因此直接 影响到 B1、B2 的采光问題。尤其是 B2 楼的采光问题严重其次 B1 楼户型有问题，按照项目介绍中描述B1 楼户型有 122 平方米、145 平方米、148 平