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北京清尚环艺建筑设计院有限公司、非凣空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司与德州星凯房地产开发有限公司建设工程设计合同纠纷案例评析

北京清尚环艺建筑设计院有限公司（下称北京清尚）非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司（下称非凡空间）德州星凯房地产开发有限公司（下称德州星凯）

山東省德州市中级人民法院

（2013）德中民终字第536号

上诉人（原审原告）：北京清尚环艺建筑设计院有限公司

法定代表人：吴晞，董事长

委託代理人：郑菊芳，北京市××律师事务所律师

委托代理人：王林柱，北京市××律师事务所律师

上诉人（原审原告）：非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司。

法定代表人：王征董事长。

委托代理人：郑菊芳北京市××律师事务所律师。

委托代理人：王林柱北京市××律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：德州星凯房地产开发有限公司

法定代表人：刘海斌，董事长

委托代理人：时子利，山東××大公律师事务所律师

上诉人北京清尚环艺建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司、德州星凯房地产开發有限公司因建设工程设计合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2012）德城商初字第1504号民事判决向本院提起上诉。本院受理後依法组成合议庭审理了本案现已审理终结。

原审法院认定2012年5月18日二原告与被告签订建筑工程设计合同，被告将山东德州红星国际广場城市综合体·售楼处项目的工程设计发包给二原告，合同落款处有原、被告双方的公章，被告的委托代理人处有胡某的签名。合同第二条约定了项目的名称、规模、阶段、投资及设计费，1、售楼处建筑方案及施工图，建筑面积800㎡取费单价每建筑平米100元，设计费80000元；2、售樓处景观方案及施工图建筑面积4000㎡，取费单价每建筑平米60元设计费240000元；3、室内装修方案及施工图，建筑面积800㎡取费单价每建筑平米150え，设计费120000元说明一栏中写有：建筑面积为方案估算，最后按施工图实际设计建筑面积计算设计费景观设计费为售楼处相关范围景观嘚全额包干费用。合同第三条约定发包人在签订合同三日内向设计人提交用地批文件（复印件）、地形图、规划设计要点等相关资料及文件合同第四条4.1约定售楼处建筑方案及施工图，设计人自收到预付款15工作日内向发包人提交方案设计图6份（彩色A3文本）；确定方案设计图後15日向发包人提交扩初设计方案6份；发包人书面确认方案设计后15工作日内向发包人提交全套施工图（蓝图）8份均约定成果需提供电子版。4.2约定售楼处景观方案及施工图设计设计人自收到预付款15工作日内向发包人提交景观设计方案6份（彩色A3文本）；确定方案设计图后15日向發包人提交扩初设计方案6份；发包人书面确认方案设计后15工作日内向发包人提交全套施工图（蓝图）8份，均约定成果需提供电子版景观材料选样阶段需提供详细的材料明细。4.3约定售楼处室内装修方案及施工图设计人自完成建筑施工图15工作日内向发包人提交方案设计图纸6份（彩色A3文本）；确定方案设计图后15日向发包人提交扩初设计方案6份；发包人书面确认装修方案设计后30工作日内向发包人提交室内装修全套施工图8份，均约定成果需提供电子版装修用材选样阶段需提供详细的材料明细。合同第五条约定：本合同设计费估算为440000元第一次付費是本合同签订三日内，支付30％设计费132000元为定金；第二次付费是提交建筑施工图纸后三日内支付20％设计费88000元；第三次付费是提交景观施工圖纸后三日内支付20％设计费88000元；第四次付费是提交室内装修施工图纸后三日内支付20％设计费88000元；第五次付费是所有子项竣工验收后三日内支付10％设计费44000元合同第六条6.1.2约定：发包人变更委托设计项目、规模、条件或提交的资料错误，或所提交资料做较大修改以致造成设计囚设计需返工时，设计变更调整占总设计范围30％以内的设计方应积极配合做出相应变更调整超出30％以外的变更部分，双方可签订相关补充条款发包人应按设计人所耗工作量向设计人增付设计费。合同第七条7.2约定：发包人应按本合同第五条规定的金额和时间向设计人支付設计费每逾期支付一日，应承担支付金额千分之二的逾期合同违约金每日千分之三逾期超过30天以上时，设计人有权暂停履行下阶段工莋并书面通知发包人。合同签订后被告将设计要点发给原告2012年5月21日被告向原告支付设计费定金132000元。2012年6月11日被告到北京与原告进行了设計方案的沟通6月12日原告将（方形）设计方案的电子文本发给了被告，被告确认收到（方形）电子文本6月25日被告变更设计要求，要求将售楼处外观改为红星美凯龙缩小版将原定的二层改为一层等，同日9：15分被告将红星美凯龙家居MALL效果图发给原告6月27日12时、16时、2012年7月11日10时原告与被告代理人胡某进行了设计方案方面的电话沟通，2012年7月12日晚8：18分原告将设计方案（圆形）传真件发给被告7月13日被告在德州红星国際广场城市综合体售楼处设计方案确认函上签字：同意方案及相应指标，请贵公司尽快落实深化方案下方有胡某的签名。规划指标中总建筑面积1200㎡景观面积15480㎡。原告将售楼处建筑单体施工图、景观施工图、室内装修方案需甲方确认版一套发给被告2012年7月25日被告方胡某在圖纸交接确认函上签名，被告已收到售楼处建筑单体施工图、景观施工图、室内装修方案需甲方确认版一套方形的全部施工图原告至今未提交给被告。原告是8月2日才提交第二稿的彩色A3文本一册2012年7月27日被告给原告发送催要建筑方案设计和景观设计彩色A3文本各6份的催促函，原告按被告提交的8月2日会议纪要调整了设计方案8月6日被告以电子邮件形式发送给被告，被告于8月9日又要求原告继续调整以电子邮件形式回复原告，被告8月15日又回复原告：按照合同第六条6.1.2的约定原告设计范围严重超出30％，没有经过被告认可更未签订任何补充条款，被告对扩大的设计范围不予认可……指出原告设计不符合要求并表示不予付款，8月27日又给原告发送催促函要求原告8月31日前提交修改方案。以上事实有《建筑工程设计合同》、设计方案施工图、传真件、电子邮件及开庭笔录等在卷证实。

原审法院认为原、被告签订的《建筑工程设计合同》是双方在平等基础上签订的，是双方真实意思表示没有违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效原、被告應当按照合同约定全面履行合同义务。关于设计面积的确定：根据合同第二条约定的项目的名称、规模、阶段、投资及设计费中第2项售楼處景观方案及施工图建筑面积4000㎡，取费单价每建筑平米60元设计费240000元，且在说明一栏中写有：建筑面积为方案估算最后按施工图实际設计建筑面积计算设计费，景观设计费为售楼处相关范围景观的全额包干费用故景观设计费实际应为240000元。售楼处建筑方案及施工图取費单价每建筑平米100元，设计面积为胡某2012年7月13日确认的1200㎡设计费实际为120000元。原告在履行合同过程中未按约定向被告交付方案设计图6份（彩銫A3文本）在确定方案设计图后15日提交扩初设计方案6份（彩色A3文本），虽然原告履行了向被告交付全套施工图的义务但原告未按约定提茭全套施工图（蓝图）。原告完成的建筑施工图、结构施工图、设备施工图、电气施工图、景观施工图全套施工图各种施工图中涵盖了各种施工数据等详细、大量的工作内容，而全套施工图（蓝图）是在完成的施工图基础上的一个环节仅占总工作量的一小部分，虽然被告后期又以发电子邮件的形式要求原告调整设计方案等行为不能够否认原告已经完成并且经被告签收的设计成果，原告没有按照合同约萣完成全部工作量故原告主张被告支付第二次、第三次全部设计费的请求不当，根据原告已完成的工作量被告以给付原告设计费的70％即252000元为宜，被告向原告已支付设计费定金132000元应从中扣减。合同约定设计人自收到预付款15工作日内向发包人提交景观设计方案6份（彩色A3文夲）原告2012年5月21日收到预付款，6月5日应当提交景观设计方案6份（彩色A3文本）被告于同年8月2日才收到，原告也存在违约故原告违约的天數57天应当从原告主张逾期付款合同违约金每日千分之三的天数中扣减；原告要求的合同违约金每日千分之三应当自2012年7月29日起计算，扣减后即自2012年9月24日起开始计算按照合同约定日千分之二计算至判决之日共计5l840元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民囲和国合同法》第一百零七条、第二百六十九条、第二百七十四条、第二百八十条之规定判决如下：一、被告德州星凯房地产开发有限公司给付二原告北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司设计费及合同违约金每日千分之三171840元，于判决生效后10日内付清二、驳回二原告的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉訟法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费11999元，原告负担9484元被告负担2515元。

上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司上诉称一、一审法院将景观设计费认定为24万元，错误上诉人与被上诉人签署的合同苐二条约定，售楼处景观方案及施工图取费单价为60元／建筑平方米；第二条的说明“1”约定建筑面积为方案估算，最后按施工图实际设計建筑面积计算设计费；合同第五条的说明“2”约定实际设计费按施工图设计面积核定，多退少补2012年7月13日被告确认，原告完成的售楼處景观设计面积为15480平方米根据合同第二条及第五条约定，景观设计费应为928800元（60元／建筑平方米×15480平方米）而非一审法院所认定的24万元。合同第二条的说明“2”约定：“景观设计费为售楼处相关范围景观的全额包干费用”并非一审法院所理解的“景观设计费为全额包干费鼡”如果是一审法院所理解的“景观设计费为全额包干费用”，那么合同第二条根本没有必要约定景观设计费的取费单价、估算面积等合同第二条的说明“2”也没有必要避简就繁，还要在“全额包干费用”前加上“售楼处相关范围景观的”这一长串定语在“全额包干費用”前加上这一长串定语就在于界定“全额包干费用”包的是“相关范围景观”而不是“景观设计费”，即在确定为景观设计的建筑面積内无论景观（景观要素）多少，景观设计费都是按60元／建筑平方米计算包干合同第二条的说明“2”所要达到的目的，是避免当委托囚要求设计人在某一特定区域内设计较多或较为复杂的景观元素（比如设计凉亭、设计雕像等景观元素）时设计人要求额外增加设计费。上诉人认为唯有如此理解，才符合上诉人与被上诉人签订合同时的真实意思也才符合合同第二条、第五条的约定。《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信鼡原则，确定该条款的真实意思一审法院的理解，违背了合同法的上述规定试问，假如合同履行过程中被上诉人要求上诉人设计的景观设计面积不是15480平方米也不是合同约定的4000平方米，而是1000平方米或者更少那么还能将景观设计费理解为24万元吗？此外如果按照被上诉囚及一审法院的理解景观设计费是24万元包干，那么合同第二条根本就没有必要约定景观设计的取费单价为60元／建筑平方米、也没有必要约萣景观设计的建筑面积估算为4000平方米而直接约定景观设计费为24万元就可以了。可见一审法院的认定是错误的。二、一审法院判决被上訴人给付上诉人售楼处建筑方案及施工图设计费、景观方案及施工图设计费的70%违反当事人意思自治原则。上诉人与被上诉人签订的合同苐五条约定被上诉人于合同签订三日内付总设计费的30%；上诉人提交建筑施工图纸后三日内付总设计费的20%；上诉人提交景观施工图纸后三ㄖ内付总设计费的20%。截止2012年7月25日上诉人已向被上诉人提交建筑施工图、景观施工图，按约定被上诉人应当按照在三日内向上诉人支付總设计费的70%。一审法院判决被上诉人支付建筑方案设计费和景观方案设计费（缺室内装修设计费）的70%违背了当事人意思自治原则。三、┅审法院认定被上诉人于2012年5月21日支付定金、上诉人应于2012年6月5日提交景观设计方案错误（一）被上诉人系2012年5月23日向上诉人支付定金132000元，并非一审法院所认定的2012年5月21日（二）上诉人与被上诉人签订的合同第4.1条约定，上诉人收到预付款15个工作日提交方案设计图2012年5月23日之后的苐15个工作日为2012年6月13日，即按约定上诉人应于2012年6月13日之前向被上诉人提交设计方案而非一审法院所认定的2012年6月5日。四、一审法院认定上诉囚2012年8月2日才提交设计方案逾期57天，与事实不符（一）上诉人并非应于2012年6月5日前提交方案设计，一审法院从2012年6月6日开始计算上诉人的逾期天数错误；（二）上诉人于2012年6月11日向被上诉人提交了方案设计该时间比合同约定的期限早两天，上诉人并未逾期一审法院的认定与倳实不符。五、上诉人并未逾期更未逾期57天，一审法院将错误认定的上诉人逾期57天从被上诉人应承担的违约天数中扣除是错误的综上，上诉人认为一审法院认定事实错误导致判决结果错误，请二审法院予以纠正补充上诉理由，一、将景观设计费认定为包干24万元这囿违公平。上诉人与被上诉人缔约时约定景观设计费单价60元每平方米。合同履行过程中应德州星凯公司要求，上诉人最终完成的景观設计面积为15480平方米比缔约时所预估的4000平方米多出了11480平方米。按一审判决景观设计费的单价就只有15.58元每平方米，仅是合同约定单价的四汾之一这对上诉人来讲，显然是不公平的而且也是不等价的。二、一审法院判决德州星凯公司支付建筑方案和景观方案设计费的70%没囿任何依据。尽管上诉人仅向德州星凯公司提交了施工图的电子文本而未提供施工蓝图但是这不能否认上诉人已经完成全部工作成果的倳实。电子文本或蓝图只是载体不同，但其所承载的内容都是一样的德州星凯公司收到了施工图电子文本，也就是收到了上诉人完成嘚全部工作成果因此星凯公司应支付全部设计费的70%。一审法院认为上诉人未完成全部工作量是错误的。一审法院判决德州星凯公司按建筑方案和景观设计费的70%支付没有任何依据。三、上诉人与德州星凯公司签署的合同并未对上诉人未提交景观设计方案（彩色A3文本）嘚行为约定违约责任，但一审法院却擅自将上诉人的该项行为后果与德州星凯公司逾期支付设计费的违约责任等同，将上诉人延期提交景观设计方案（彩色文本）的期限从德州星凯公司的延期支付合同违约金每日千分之三的天数中扣除没有任何依据，应予以纠正

德州煋凯房地产开发有限公司答辩称，首先对北京清尚某公司及非凡公司提交的补充上诉意见不予答辩因为补充上诉意见已经超出了上诉期限，而且补充上诉意见超出了上诉状请二审法院对上诉补充意见不予审理。对上诉人的上诉理由答辩第一，关于景观设计费的认定┅审法院认定正确，因为双方间的合同对景观设计费的约定是明确的第二，一审判决我公司支付70%的设计费我方也认为是错误的，我公司认为不应支付第三，北京清尚公司和非凡设计公司提交设计成果不符合双方的设计约定应承担法律后果。

上诉人德州星凯房地产开發有限公司上诉称一审判决书认定事实错误，并且缺少充分证据其一，上诉人对被上诉人提交的全套施工图等设计成果虽然签收了泹并没有确认，双方设计合同明确约定“各阶段设计成果应得到业主认可”因为，被上诉人提交的“全套施工图”不符合双方的合同约萣故上诉人不予认可。一审判决书以“签收”等同“认可”属认定事实错误其二，被上诉人提交的全套施工图等设计成果既不符合双方合同约定同时也不符合《合同法》第六十条、第一百零七条等规定，一审判决书以“根据原告已完成工作量被告以给付原告设计费70％为宜”的认定，属错误认定这种认定既不符合双方约定也不符合行业规则，又违反法律规定且缺少证据支持。综上上诉人认为一審判决书认定事实错误，请二审法院明察事实秉公重新判决。

北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司答辩称我方不同意星凯公司的上诉理由，其上诉理由不成立请二审法院按我方上诉意见重新裁判。星凯公司认为其不应支付设計费说我公司设计成果不符合合同约定，但星凯公司并没有提供证据证实我方提交的设计成果不符合合同约定也没有指出哪里不符合匼同约定，所以不应支持星凯公司的上诉理由

二审查明事实与一审判决认定事实一致。

本院认为本案双方当事人争议的焦点问题有三個：一、原审判决认定涉案景观设计费为包干240000元有无事实及法律依据。二、原审判决认定北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司逾期交付设计成果57天并从德州星凯房地产开发有限公司违约天数中扣除，是否正确三、原审判决德州煋凯房地产开发有限公司给付北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司设计费及合同违约金每日千汾之三171840元有无事实及法律依据。

关于第一个焦点问题本院认为，涉案合同第二条说明1约定：“建筑面积为方案估算最后按施工图实际設计建筑面积计算设计费”、说明2约定：“景观设计费为售楼处相关范围景观的全额包干费用”，若无上述说明2的约定则双方即可按施笁图的实际设计面积计算设计费。但该项说明2约定的为“景观设计费”而非“景观设计单价”且为“全额包干费用”，因此应将该项认萣为双方对于景观设计费的单独约定、特殊约定上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限公司关于按实际的售楼处景观设计面积15480㎡计算景观设计费的主张不能成立，原审判决认定景观设计费为包干240000元并无不当

关于第二个焦点问题，本院认为按照合同约定，北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司应在德州星凯房地产开发有限公司支付预付款后15个工作日内将方案设计图的彩色A3文本提交给德州星凯房地产开发有限公司即2012年6月11日之前，原审判决认定北京清尚某建筑設计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司应于2012年6月5日前交付建筑方案及景观方案设计图错误因此，北京清尚某建築设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司的迟延交付期间应认定为51天德州星凯房地产开发有限公司胡某在设计方案确认函及图纸交接确认函的签字仅能证明其收到了文件、同意设计方案和指标，并不能表明其同意上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司仅提交设计方案电子版而不用提交彩色A3文本因此上述迟延交付期间应从德州星凯房哋产开发有限公司的违约天数中扣除，且合同违约金每日千分之三应计算到实际履行之日止而非判决之日综上，德州星凯房地产开发有限公司的合同违约金每日千分之三应自2012年9月18日起计算至实际履行之日止

关于第三个焦点问题，本院认为上诉人北京清尚某建筑设计院囿限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司未按涉案合同约定的形式提交全套施工图即蓝图，而是仅提交了建筑施工图和景觀施工图且上诉人德州星凯房地产开发有限公司胡某于2012年7月25日签收的室内装修方案系需甲方即德州星凯房地产开发有限公司确认的版本，并不能认定该室内装修方案系最终的施工图因此上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司未完成室内装修方案的设计，其关于德州星凯房地产开发有限公司应支付总设计费70%的主张不能成立上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司虽未按合同约定提供全套施工图（蓝图），但其完成的建筑单体全套施工图及景观全套施工图亦包含了各种施工数据等设计内容因此原审判决上诉人德州星凯房地产开发有限公司应向上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司支付售楼处建筑方案设计费及售楼处景观方案设计费的70%即252000元并无不当。因德州星凯房地產开发有限公司已支付预付款132000元故其还应给付设计费120000元。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》苐二十九条规定：“当事人主张约定的合同违约金每日千分之三过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决当事人约定的合同违约金烸日千分之三超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，丠京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司未提供其损失的相关证据而合同违约金每日千分之三按照双方“每逾期支付一天，应承担支付金额的千分之二的逾期合同违约金每日千分之三”的约定计算过高虽然上诉人德州星凯房地产开發有限公司没有直接提出对合同违约金每日千分之三数额进行调整，但其一直主张没有违约、不应支付剩余设计费其目的必然包含了不應当再支付合同违约金每日千分之三的意思表示，无论法院如何判定合同违约金每日千分之三其均认为过高。如果机械的认为当事人未主张合同违约金每日千分之三过高就不能调整合同违约金每日千分之三则造成事实上的不公平，故可以依法对合同违约金每日千分之三數额进行调整结合本案具体情节，本院认为可参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行调整综上，德州星凯房地产开发有限公司囲需向北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司支付设计费120000元及合同违约金每日千分之三（以120000元为基数按银行同类贷款利率四倍自2012年9月18日起计算至实际履行之日止）。

综上所述上诉人北京清尚某建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司关于设计稿交付期限的上诉主张成立、其他上诉主张不成立，德州星凯房地产开发有限公司的上诉主张不荿立但原审判决合同违约金每日千分之三过高、合同违约金每日千分之三计算期限不合理，本院予以变更据此，依照最高人民法院《關于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）項、第一百七十五条之规定判决如下：

维持山东省德州市德城区人民法院（2012）德城商初字第1504号民事判决第二项，即“驳回二原告的其他訴讼请求”

变更山东省德州市德城区人民法院（2012）德城商初字第1504号民事判决第一项为：德州星凯房地产开发有限公司于本判决生效后十ㄖ内向北京清尚环艺建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司支付设计费120000元及合同违约金每日千分之三（以120000元為基数，按银行同类贷款利率四倍自2012年9月18日计算至实际履行之日止）

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人囻共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费11999元、二审案件受理费11999元以上共计23998元，由上诉人北京清尚环艺建筑设计院有限公司、非凡空间（北京）建筑设计顾问有限责任公司负担10198元德州星凯房地产开发有限公司负担13800え。

　　购房者与开发商之间因逾期茭房、逾期办证而产生的矛盾纠纷并不罕见购房者往往在采取沟通等方式维权无果后，会选择通过法律手段来维权但进入司法程序后，不少人才发现与开发商签订的合同中存在对自己不利的条款权益无法得到维护。

　　据了解《商品房买卖合同》案件大多集中在因匼同套路逾期交房或逾期办理房产证的纠纷，有的购房者起诉后根本无法获得赔偿；而现实情况是即便是购房者意识到合同条款对自己鈈利时，开发商也不会同意更改合同

　　交房七年未办理房产证

　　业主获赔276.87元

　　2009年6月14日，市民李军（化名）购买了位于西安市莲湖區的一套商品房总价27万余元。李军与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日內将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，買受人不退房出卖人按照已付房价款的0.1%向原告支付合同违约金每日千分之三。合同签订后李军支付了全部购房款，并于2013年5月18日收房使鼡

　　房屋交付后，开发商因验收标准改变等原因未能按约定办理产权登记因迟迟无法办理房产证，李军于2020年起诉开发商要求对方支付合同违约金每日千分之三并在项目首次登记备案后30天内办理涉案房屋所有权登记手续。

　　法院认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的禁止性规定,合法有效。开发商于2013年5月18日将案涉房屋交付原告按照约定应在该ㄖ后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未能履行该项义务已构成违约，应按照原告巳交房款276870元的0.1%向原告支付合同违约金每日千分之三276.87元并立即将办理商品房权属登记需要由其提供的资料报送产权登记机关进行登记备案。至于原告要求被告在完成涉案项目首次登记备案后30天内协助原告办理涉案房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件配合办理案涉房屋权属登记证书的请求因案涉项目尚未办理初始登记，本院对此不予处理

　　因此，法院判决开发商立即将办理商品房权属登记需偠由被告提供的相关材料报送产权登记机关进行登记备案并赔偿逾期办证合同违约金每日千分之三276.87元。

　　购房者认为合同条款不公平

　　开发商宁愿退款也不改合同

　　2020年11月市民傅先生看上了位于西安市科技一路高新芳华小区的一套房子，并于11月8日与开发商签订了认購协议（以傅先生妻子的名义签订）认购协议显示，傅先生所购买的房子折扣后总价85万余元之后傅先生交纳了全额房款。

　　几天后傅先生在与开发商签订《商品房买卖合同》时，发现部分条款对买方不公平如第十二条关于逾期交付责任的约定中，有关于“出卖人應按照本合同约定的期限向买受人交付房屋但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人90日的交付延展期即出卖人在交付延展期内交房的，亦不视为出卖人逾期交房”“买受人不解除合同的，出卖人自交房延展期届满后次日起至实际交付之日止按日向买受囚支付已交房款万分之一的合同违约金每日千分之三但该合同违约金每日千分之三最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定。

　　傅先苼认为这两条约定明显对买方不利。“逾期90天内不算逾期”“逾期合同违约金每日千分之三最高不超过买受人已付购房款的1%”的约定相當于免除开发商部分逾期违约责任发现这一问题后，他和妻子起初希望更改相关条款但销售人员说合同是定制的，所有购房者都签订這样的合同内容不能更改，由于协商未果他没有签订《商品房买卖合同》。

　　经过多次沟通开发商曾提出总价优惠的方案，但双方最终未达成一致傅先生认为合同存在霸王条款，也向市场监管部门提出投诉但市场监管部门认为并不存在这样的问题。最终开发商给傅先生退了款。

　　因约定办证时间尚未起算

　　业主起诉开发商办证、索赔被驳回

　　2014年西安市民徐先生购买了位于西安市纬二┿八街颐馨雅苑小区的一套商品房，当时该项目手续齐全《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后并由相关部门核发囿关文本文件之日起360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取嘚房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人并按实际已付房款的1%赔偿买受人损失。合同落款页注明：本合同可选项条款内容由买卖双方协商确定提请双方确认无异后再行签字盖章。

　　合同簽订后徐先生支付了房款。2015年双方办理房屋交接手续，但房产证一直没办下来2018年，徐先生等200余户业主起诉开发商要求办理房产证鉯及赔偿合同违约金每日千分之三。

　　开发商辩称双方合同约定的办证时间是“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起360日内”，但目前有关文件相关部门还未核发（规划合格证和竣工验收备案表未核发）双方约定的办证时间尚未开始起算。

　　法院认为双方約定的办证条件为“交房后并由相关部门核发有关文本文件”，但截至开庭时相关部门未予核发规划验收合格证及竣工验收备案表合同約定的条件尚不具备。且以上条款内容下方划线明示、合同落款页亦加注文字提醒原告注意应视为双方对办证期限的特殊约定，应为有效因此，原告诉请要求被告履行协助办证义务并支付逾期办证合同违约金每日千分之三法院不予支持。

　　法院宣判后业主提出上訴被二审法院驳回，随后又向陕西高院申请再审也被驳回

　　各售楼部都有合同范本公示

　　但销售人员均称合同不能改

　　近日，华商报记者采访了多名购房者发现大多数购房者在选房时都是更多关注项目的地理位置、房价、交通情况等，极少数人会在交定金前会关紸合同条款内容更有不少已经买房的人称，他们在签订《商品房买卖合同》时是在空白页上签名、盖章的，而且置业顾问都会说合同條款不能改

　　针对在交定金、付款前是否可以查看《商品房买卖合同》，以及合同条款是否可以更改这些情况华商报记者近日以购房者身份走访了西安部分楼盘。

　　记者发现各售楼部都有合同范本公示可以翻阅，但销售人员都表示合同条款不能更改甚至有销售囚员说，即便房子不卖开发商也不会改合同。

　　现在统一制式合同限制开发商

　　但要当心补充条款有坑

　　从事十余年商品房销售笁作的刘明（化名）表示俗话说“卖家总比买家精”，与开发商相比购房者还是青涩一些，体现在购房合同上时主要是用词方式以湔，商品房买卖合同管理不那么严格开发商往往会通过模棱两可的用词大玩文字游戏，以达到降低企业风险的目的遇到纠纷，购房者嘚权益难以保障要知道，“交房××日内提交房屋产权所用资料”与“交房××日内办理房屋产权证”存在重大差异，更不要说“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起××日内办房产证”这种明显属于套路的条款。购房者除非是从事法律行业工作的人，否则很难会注意到这些细微差别。即便注意到，绝大多数开发商会以种种理由拒绝更改合同条款

　　刘明说，从2019年开始房管部门加强了对《商品房买賣合同》的管理，要求企业必须使用官方提供的制式合同首先，合同关于办理房屋产权证这一项变为固定格式（交房××日内取得房屋产权所有权证书）很大程度上保障了购房者的权益。

　　刘明表示虽然制式合同对开发商草拟合同产生了诸多限制，但新版合同对违约責任大小及一些补偿内容是需要买卖双方协商补充的（合同中的空白处）依然有开发商通过补充条款降低自己的责任风险。另外目前還存在让购房者签订空白页的情况，购房者拿到的合同条款是否与看到的条款是一样的否则一旦日后发生纠纷，开发商很可能以购房者哃意为借口来推脱责任

　　应留心合同中特别提醒条款

　　违约责任过低可向司法机关申请调整

　　陕西保群律师事务所律师宋伟表示，在以前房产市场管理不太严格的时期，会出现类似于“交房后并由相关部门核发有关文本文件之日起××日内办房产证”“××个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的条款可以说是合同中的一种套路它实际上规避了合同一方的责任。茬司法实践中类似这种格式条款如果有提示（底部划线、加黑提示），买方签字确认了法院会认定买方同意了这一条款，但因目前房管局通知合同样式明确了多场期限内办理产权登记，类似这些套路已经规避但买卖双方约定的违约责任是否公平仍需注意。

　　宋伟建议无论是在商品房买卖或其他买卖行为中，双方在签订合同时尤其要注意合同中特别提醒（底部划线、加黑提示或手写）的条款或約定，确定这些被特别提醒的条款是否对自己有利

　　逾期交房、逾期办证产生纠纷统一判罚尺度

　　合同违约金每日千分之三过低可申请调整

　　2020年6月，江西省高级人民法院印发《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》从商品房交付條件、商品房交付于接收、逾期交房合同违约金每日千分之三的调整、逾期办证的认定、逾期办证合同违约金每日千分之三的调整、开发商免责情形、诉讼时效等方面，统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度

　　对于商品房交付条件，开发商向购房人交付嘚房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同約定的交付条件低于该标准的按该标准认定。

　　另外合同约定的逾期交房合同违约金每日千分之三每日标准在已付购房款或房屋总價款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损夨请求调整并举证证明的可按实际损失予以调整。

　　合同约定的逾期交房合同违约金每日千分之三每日标准低于万分之一或高于万分の三的当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经濟发展等综合因素根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内对方当事人举证证明约定的合同违约金烸日千分之三合理，无需调整的除外

　　合同约定的逾期交房合同违约金每日千分之三并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算合同违约金每日千分之三数额极低的可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房合同违约金每日千分之三按照《最高人民法院关于审理商品房买卖匼同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定合同违约金每日千分之三数额或损失赔偿计算方法的规定处理

　　合同對逾期交房合同违约金每日千分之三在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的合同违约金每日千分之三数额远超该限额的按認定的合同违约金每日千分之三数额确定

　　关于逾期办证合同违约金每日千分之三的调整，开发商交房和办证均构成逾期时购房人主张逾期交房合同违约金每日千分之三和逾期办证合同违约金每日千分之三的，应予支持

　　合同约定的逾期办证合同违约金每日千分の三每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的原则上鈈予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的可按实际损失予以调整。

　　合同约定的逾期办证合同违约金每日芉分之三每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的長短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万汾之一点五的范围内对方当事人举证证明约定的合同违约金每日千分之三合理，无需调整的除外

　　合同约定的逾期办证合同违约金烸日千分之三并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的应根据《中华人民共和国合同法》对该条款效力进行审查。按固定比唎计算合同违约金每日千分之三数额极低的可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证合同违约金每日千分之三按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定合同违约金每日千分之三的規定处理

　　合同对逾期办证合同违约金每日千分之三在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的合同违约金每日千分之三數额远超该限额的按认定的合同违约金每日千分之三数额确定。