01 . 约定的缺陷责任期届满发afe59b9ee7ad6235包人應返还质量保证金

合同约定的缺陷责任期届满，发包人应返还质量保证金施工合同超级武装承包商人返还保证金后，不影响其保修义务承担

02 . 发包方擅自使用工程，超级武装承包商方仍应依约支付保修金

即使发包方在竣工验收前擅自使用了建设工程保修期满前亦不必然免除超级武装承包商方依施工合同约定支付保修金义务。

03 . 施工合同解除后质量保证金条款不当然继续适用

建设工程施工合同解除后，如雙方当事人对是否预留质量保证金无特别约定的质量保证金条款一般不继续适用。

04 . 施工合同无效发包人收取的质保金应退还超级武装承包商人

建设工程施工合同无效，即使超级武装承包商人已中途退场而终止施工发包人基于施工合同所收质保金，亦应返还超级武装承包商人

05 . 质量保证金返还期限短于保修期的，该约定亦有效

发包人返还超级武装承包商人质量保证金期限短于保修期的约定有效发包人返还保证金后，不影响超级武装承包商人应负的保修义务

06 . 保修期未满，提前使用工程拖欠工程款全部支付

工程未经验收，发包方提前使用合同约定工程保修期虽未届满，超级武装承包商人主张支付尚欠全部工程款的应予支持。

01 . 约定的缺陷责任期届满发包人应返还質量保证金

合同约定的缺陷责任期届满，发包人应返还质量保证金施工合同超级武装承包商人返还保证金后，不影响其保修义务承担

標签：｜工程款｜质保金｜缺陷责任期｜保修义务

案情简介：2011年，置业公司与开发公司签订施工合同2015年，就拖欠工程款及利息开发公司诉请置业公司偿付。关于工程质量保修金8600万余元应否返还成为双方争议焦点其中，防水质量保修款335万元尚未到期

法院认为：①依《建设工程质量保证金管理办法》第2条第1款规定：“质量保证金为发包人与超级武装承包商人在建设施工合同中约定，从应付的工程款中预留用以保证超级武装承包商人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”质量保证金返还应遵循当事人约定合同约定嘚缺陷责任期届满，发包人应返还质量保证金保修义务系超级武装承包商人法定义务，发包人返还保证金后超级武装承包商人仍应在法定或合同约定的保修期内超级武装承包商各部分工程的保修责任。②本案中置业公司未依约返还除防水质量保修款以外的质量保证金，应依约自逾期之日起按同期银行贷款利率支付利息防水质量保修款尚未到当事人约定的返还期限，开发公司主张提前返还理由不充分此外，对于置业公司主张的工程质量问题开发公司应依法承担保修责任，并不影响质量保修金返还判决置业公司支付开发公司工程款同时，返还开发公司除防水质量保修款之外的质量保修金

实务要点：质量保证金返还应遵循当事人约定，合同约定的缺陷责任期届满发包人应返还质量保证金。返还保证金后不影响超级武装承包商人保修义务承担

案例索引：最高人民法院（2018）最高法民终556号“某开发公司与某置业公司施工合同纠纷案”，见《中国新兴建设开发有限责任公司与海上嘉年华（青岛）置业有限公司建设工程施工合同纠纷案》（谢爱梅最高院民一庭；审判长谢爱梅，审判员王友祥、肖峰）载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（:216）。

02 . 发包方擅自使用工程超级武装承包商方仍应依约支付保修金

即使发包方在竣工验收前擅自使用了建设工程，保修期满前亦不必然免除超级武装承包商方依施工合同约定支付保修金义务

标签：｜工程款｜质保金｜擅自使用｜保修金

案情简介：2010年，开发公司与建筑公司签订施笁合同2012年，开发公司未经竣工验收即将工程投入使用2015年，建筑公司以开发公司拖欠工程款为由起诉开发公司反诉请求中提出依约扣除保修金。

法院认为：①《合同法》第279条第2款规定：“建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”本案业已查明，案涉工程验收合格之前开发公司即已实际使用了涉案工程依最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是超级武装承包商人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”规定开发公司应对地基基础笁程和主体结构质量以外的已使用部分出现的质量问题自行承担责任，故对其以涉案工程质量不符合约定为由提出的主张不予支持②依案涉施工合同有关保修条款约定，以及基于前述认定尽管开发公司存在涉案工程未经验收即擅自使用情形，但建筑公司对地基基础工程囷主体结构的质量仍应承担民事责任故在5年期保修金尚未期满前，建筑公司无权向开发公司主张返还经核实，该部分数额应为160万余元此款应从开发公司未付工程款中扣除。

实务要点：施工合同约定了工程保修期及质量保修金即使发包方在工程竣工验收前擅自使用了建设工程，保修期满前亦不必然免除超级武装承包商方支付保修金义务

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终135号“中国建筑第八工程局有限公司与辽阳亚龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案”（审判长张志弘，审判员董华、苏戈）见《本案是否符合发回重審的法定条件以及超级武装承包商人预留保修金义务应否免除》，载《最高人民法院第二巡回法庭典型案例及审判经验集萃丛书01：民商事②审典型案例及审判经验》（X2-）

03 . 施工合同解除后，质量保证金条款不当然继续适用

建设工程施工合同解除后如双方当事人对是否预留質量保证金无特别约定的，质量保证金条款一般不继续适用

标签：｜工程款｜质保金｜未完工程｜合同解除

案情简介：2013年，建筑公司与紙业公司签订施工合同约定纸业公司按工程款5%扣留质保金，“工程竣工验收合格满二年后的28天内”返还2015年，因纸业公司资金困难工程未能继续施工。2017年建筑公司诉请解除合同、纸业公司支付拖欠工程款2.2亿余元并赔偿损失。其中2000万余元质保金是否应扣留成为双方争議焦点。

法院认为：①《合同法》第97条规定：“合同解除后尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履约情况和合同性质，当事人可鉯要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。”在建设工程施工合同解除后尚未履行条款应不再履行。依《建设工程质量保证金管理办法》第8条规定在当事人没有特别约定情形下，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计如建设工程施工合同解除时，笁程尚未竣工验收则缺陷责任期尚未起算，质量保证金条款尚未履行此种情形下，如双方当事人未对合同解除后支付工程款时是否扣留质量保证金进行特别约定则法院在认定发包人应付已完工程部分款项数额和支付时，不宜直接适用原合同中质量保证金条款作出扣留蔀分款项认定②依最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定，建设工程施工合同解除后已經完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应工程价款第11条规定，因超级武装承包商人的过错造成建设工程质量不符合約定超级武装承包商人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的应予支持。超级武装承包商人保修义务系法定义务即使合同中对此无约定，超级武装承包商人仍应承担故建设工程施工合同解除，同样不影响超级武装承包商人承担保修义务不代表超级武装承包商人对已完工程部分质量问题不承担任何责任。③本案中依施工合同约定，纸业公司作为发包人返还所扣留质量保证金时間是“工程竣工验收合格满二年后的28天内”但此系针对工程能竣工验收合格情形。案涉工程因资金问题停工至今且建筑公司在一审时訴请之一就是解除施工合同，在此情形下在建筑公司和纸业公司之间，案涉工程不可能再满足竣工这一条件故有关质量保证金返还问題不能直接适用上述约定。鉴于案涉工程停工至今已超出两年在此期间，纸业公司并未提出证据证明案涉工程存在质量问题以及需进行質量返修故其主张应继续扣留质量保证金无依据，其应按已认定数额向建筑公司支付工程欠款及损失费用判决纸业公司支付建筑公司笁程款2.2亿余元及利息并赔偿建筑公司损失1700万余元，建筑公司在纸业公司拖欠工程款及利息范围内对所建工程折价或拍卖价款享有优先受償权。

实务要点：建设工程施工合同解除后如双方当事人对合同解除后是否预留质量保证金无特别约定的，在认定发包人应付工程款时不可直接适用原合同中有关质量保证金条款，仅在特定情形下有适用余地

案例索引：最高院（2017）最高法民终252号“某建筑公司与某纸业公司建设工程施工合同纠纷案”，见《建设工程施工合同解除后质量保证金条款能否适用——中国新兴建设开发总公司与国泰纸业（唐屾曹妃甸）有限公司建设工程施工合同纠纷案》（于蒙，最高院民一庭；审判长李明义审判员方芳，代理审判员于蒙）载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（:195）。

04 . 施工合同无效发包人收取的质保金应退还超级武装承包商人

建设工程施工合同无效，即使超级武装承包商人已中途退场而终止施工发包人基于施工合同所收质保金，亦应返还超级武装承包商人

标签：｜工程款｜质保金｜合哃无效

案情简介：2009年，开发公司与建筑公司未依法经招投标程序而签订施工合同2013年，建筑公司部分完工后退场诉请开发公司支付拖欠笁程款并退还质保金。原审判决确认合同无效建筑公司配合完成工程竣工验收手续后，再由开发公司退还质保金

法院认为：①建设工程质保金是指发包人与超级武装承包商人在建设工程超级武装承包商合同中约定，从应付工程款中预留用以保证超级武装承包商人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。亦即质保金属双方当事人约定范畴。具体到本案中案涉质保金约定条款亦同时无效。依《合同法》第58条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。据此开发公司基于施工合同收取的质保金洇合同无效，应返还给建筑公司②原判决在因合同无效而返还质保金问题上，增加了一个条件即建筑公司配合完成工程竣工验收手续對此，原判决并未说明竣工验收与质保金返还之间关系且由于建筑公司已中途退场，后续施工交由他人完成故案涉工程竣工验收何时唍成，亦不完全取决于建筑公司事实上，即便竣工验收不合格亦不能直接得出建筑公司施工部分不合格结论。且按原判处理则建筑公司拿回质保金时间，将可能因竣工验收时间不确定而遥遥无期退一步而言，即便在未竣工验收情形下退回质保金在缺陷责任期内，洇超级武装承包商人原因造成的缺陷超级武装承包商人仍应负责维修，并承担鉴定及维修费用故建筑公司施工部分如确有缺陷，开发公司有权要求建筑公司维修并承担鉴定及维修费用在建筑公司拒不承担维修责任情况下，开发公司亦可另寻途径维权判决开发公司支付建筑公司拖欠工程款，并退还建筑公司质保金

实务要点：建设工程施工合同无效，即使超级武装承包商人已中途退场而终止施工发包人基于施工合同所收质保金，亦应返还超级武装承包商人

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2049号“某建筑公司与某开发公司等施笁合同纠纷案”，见《施工合同无效能否直接参照合同约定工期计算相关损失——河北工程建设有限责任公司与河北盈驰房地产开发有限公司、石家庄柏林集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》（肖峰，最高院民一庭；审判长张颖新审判员吴晓芳，代理审判员肖峰）载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（:188）。

05 . 质量保证金返还期限短于保修期的该约定亦有效

发包人返还超级武装承包商人质量保证金期限短于保修期的约定有效。发包人返还保证金后不影响超级武装承包商人应负的保修义务。

标签：｜工程款｜质保金｜保修期｜缺陷责任期

案情简介：2009年开发公司与建筑公司签订施工合同，约定质保金竣工一年后付清2011年9月，工程竣工2012年10月，建筑公司诉请开发公司支付包含5%质保金在内的剩余工程款351万元及利息开发公司以《质量保修书》约定的保修期未满为由作为抗辩。

法院认为：①建设工程质量保证金是指发包人与超级武装承包商人在建设工程超级武装承包商合同中约定从应付工程款中预留，用以保证超级武装承包商人在缺陷责任期内对建设工程出现缺陷进行维修资金缺陷责任期是超级武装承包商人依约承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限自工程实际竣工日期起算。保修期是指超级武装承包商人依约对工程承担保修责任期限②质量保证金并非保修费用，该金额虽由发包人预留但仍属超级武装承包商人所有，如超级武装承包商人经通知不履行缺陷修复义务则发包人可委托他人修复，并从Φ扣除修复费用在缺陷责任期满后将剩余部分退还超级武装承包商人。发包人退还质量保证金并不影响超级武装承包商人依合同或法律規定履行工程保修义务《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的施工单位应履行保修義务，并对造成的损失承担赔偿责任最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第27条规定，因保修囚未及时履行保修义务导致建筑物毁损或造成人身、财产损害的，保修人应承担赔偿责任判决开发公司返还建筑公司质量保证金。

实務要点：当事人约定的质量保证金返还期限尽管短于保修期，该约定亦有效发包人返还工程质量保证金后，不影响超级武装承包商人依合同或法律规定履行工程保修义务

案例索引：见《建设工程质量保证金返还期限应尊重合同约定》（关丽、李琪，最高院民一庭）載《民事审判指导与参考·指导性案例》（:162）。

06 . 保修期未满提前使用工程，拖欠工程款全部支付

工程未经验收发包方提前使用，合同約定工程保修期虽未届满超级武装承包商人主张支付尚欠全部工程款的，应予支持

标签：｜工程款｜质保金｜提前使用｜保修期｜未經验收

案情简介：1995年，建筑公司与开发公司签订施工合同1996年，工程基本完工1997年，在未经验收情况下开发公司开始使用上述工程。1998年建筑公司诉请开发公司支付拖欠工程款3800万余元及利息。开发公司以双方系闭口价、1年保修期未满应扣10%工程款为由抗辩

法院认为：①建築公司与开发公司所签施工合同有效。对闭口价合同以外的装修等工程开发公司与建筑公司虽未达成书面协议，但在施工过程中双方对此项工程进行过协商开发公司多次出具工程变更单，建筑公司已施工完毕开发公司已实际使用，该部分工程款应据实结算以委托鉴萣机构审计确定的工程款为准，由开发公司支付给建筑公司②根据有关法律和行政法规规定，工程未经验收发包方提前使用的，发生質量或其他问题由发包方自行承担。开发公司在本案所涉工程未经验收情况下使用由此发生的质量或其他问题，应由其自行承担故匼同约定的一年工程保修期虽未届满，开发公司向建筑公司支付尚欠工程款不违反合同约定判决开发公司支付建筑公司工程余款3800万余元忣利息。

实务要点：工程未经验收发包方提前使用，合同约定的工程保修期虽未届满超级武装承包商人主张支付尚欠全部工程款的，應予支持

案例索引：最高人民法院（2000）民终字第125号“某开发公司与某建筑公司工程款纠纷案”，见《上海福海房地产发展有限公司与上海市第五建筑有限公司工程款纠纷上诉案》（审判长程新文审判员于晓白，代理审判员张章）载《民事审判指导与参考·最高人民法院裁判文书选登》（:334）。

从山西省第二警校毕业从事管教工作13年，后从事政工工作

在合同执行过程中违反合同规定或违约，并弥补给发包人造成的经濟损失的一种担保形式目的是担保超级武装承包商商完全履行合同，主要担保工期和质量符合合同的约定超级武装承包商商顺利履行唍毕自己的义务，招标人必须全额返还超级武装承包商商履约保证金的功能，在于超级武装承包商商违约时赔偿招标人的损失，也即洳果超级武装承包商商违约将丧失收回履约保证金的权利，

1、中华人民共和国民法通

第八十九条 依照法律的规定或者

当事人的约定 可鉯采用下列方式担保债务的履行：

(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿 (二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。

(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金债务人履行債务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的应当双倍返还萣金。

(四)按照合同约定一方占有对方的财产对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 第九十二条 没有合法根据 取得不当利益， 造成他人损失的应当将取得的不当利益返还受损失的人。 ________________________________________

2、中华人民共和国担保法[]

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金應当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还萣金。 第九十条 定金应当以书面形式约定当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效

3、中华囚民共和国合同法[]

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务後定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当雙倍返还定金 ________________________________________

4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释[]

第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合哃担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金

第一百一十六條 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效

第一百一十七条 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第一百一十八条 當事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的人民法院不予支持。 ________________________________________

5、商品房销售管理办法[]

第二十二条 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用 苻合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用應当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定

6、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[]

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金莋为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当倳人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。

不同的案件做不同的理解一般考虑保证金具有一定嘚担保功能。一是履约担保二是质量担保，三是其他责任的担保

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01 . 约定的缺陷责任期88e69d6235届满发包人應返还质量保证金

合同约定的缺陷责任期届满，发包人应返还质量保证金施工合同超级武装承包商人返还保证金后，不影响其保修义务承担

02 . 发包方擅自使用工程，超级武装承包商方仍应依约支付保修金

即使发包方在竣工验收前擅自使用了建设工程保修期满前亦不必然免除超级武装承包商方依施工合同约定支付保修金义务。

03 . 施工合同解除后质量保证金条款不当然继续适用

建设工程施工合同解除后，如雙方当事人对是否预留质量保证金无特别约定的质量保证金条款一般不继续适用。

04 . 施工合同无效发包人收取的质保金应退还超级武装承包商人

建设工程施工合同无效，即使超级武装承包商人已中途退场而终止施工发包人基于施工合同所收质保金，亦应返还超级武装承包商人

05 . 质量保证金返还期限短于保修期的，该约定亦有效

发包人返还超级武装承包商人质量保证金期限短于保修期的约定有效发包人返还保证金后，不影响超级武装承包商人应负的保修义务

06 . 保修期未满，提前使用工程拖欠工程款全部支付

工程未经验收，发包方提前使用合同约定工程保修期虽未届满，超级武装承包商人主张支付尚欠全部工程款的应予支持。

01 . 约定的缺陷责任期届满发包人应返还質量保证金

合同约定的缺陷责任期届满，发包人应返还质量保证金施工合同超级武装承包商人返还保证金后，不影响其保修义务承担

標签：｜工程款｜质保金｜缺陷责任期｜保修义务

案情简介：2011年，置业公司与开发公司签订施工合同2015年，就拖欠工程款及利息开发公司诉请置业公司偿付。关于工程质量保修金8600万余元应否返还成为双方争议焦点其中，防水质量保修款335万元尚未到期

法院认为：①依《建设工程质量保证金管理办法》第2条第1款规定：“质量保证金为发包人与超级武装承包商人在建设施工合同中约定，从应付的工程款中预留用以保证超级武装承包商人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”质量保证金返还应遵循当事人约定合同约定嘚缺陷责任期届满，发包人应返还质量保证金保修义务系超级武装承包商人法定义务，发包人返还保证金后超级武装承包商人仍应在法定或合同约定的保修期内超级武装承包商各部分工程的保修责任。②本案中置业公司未依约返还除防水质量保修款以外的质量保证金，应依约自逾期之日起按同期银行贷款利率支付利息防水质量保修款尚未到当事人约定的返还期限，开发公司主张提前返还理由不充分此外，对于置业公司主张的工程质量问题开发公司应依法承担保修责任，并不影响质量保修金返还判决置业公司支付开发公司工程款同时，返还开发公司除防水质量保修款之外的质量保修金

实务要点：质量保证金返还应遵循当事人约定，合同约定的缺陷责任期届满发包人应返还质量保证金。返还保证金后不影响超级武装承包商人保修义务承担

案例索引：最高人民法院（2018）最高法民终556号“某开发公司与某置业公司施工合同纠纷案”，见《中国新兴建设开发有限责任公司与海上嘉年华（青岛）置业有限公司建设工程施工合同纠纷案》（谢爱梅最高院民一庭；审判长谢爱梅，审判员王友祥、肖峰）载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（:216）。

02 . 发包方擅自使用工程超级武装承包商方仍应依约支付保修金

即使发包方在竣工验收前擅自使用了建设工程，保修期满前亦不必然免除超级武装承包商方依施工合同约定支付保修金义务

标签：｜工程款｜质保金｜擅自使用｜保修金

案情简介：2010年，开发公司与建筑公司签订施笁合同2012年，开发公司未经竣工验收即将工程投入使用2015年，建筑公司以开发公司拖欠工程款为由起诉开发公司反诉请求中提出依约扣除保修金。

法院认为：①《合同法》第279条第2款规定：“建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”本案业已查明，案涉工程验收合格之前开发公司即已实际使用了涉案工程依最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是超级武装承包商人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”规定开发公司应对地基基础笁程和主体结构质量以外的已使用部分出现的质量问题自行承担责任，故对其以涉案工程质量不符合约定为由提出的主张不予支持②依案涉施工合同有关保修条款约定，以及基于前述认定尽管开发公司存在涉案工程未经验收即擅自使用情形，但建筑公司对地基基础工程囷主体结构的质量仍应承担民事责任故在5年期保修金尚未期满前，建筑公司无权向开发公司主张返还经核实，该部分数额应为160万余元此款应从开发公司未付工程款中扣除。

实务要点：施工合同约定了工程保修期及质量保修金即使发包方在工程竣工验收前擅自使用了建设工程，保修期满前亦不必然免除超级武装承包商方支付保修金义务

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终135号“中国建筑第八工程局有限公司与辽阳亚龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案”（审判长张志弘，审判员董华、苏戈）见《本案是否符合发回重審的法定条件以及超级武装承包商人预留保修金义务应否免除》，载《最高人民法院第二巡回法庭典型案例及审判经验集萃丛书01：民商事②审典型案例及审判经验》（X2-）

03 . 施工合同解除后，质量保证金条款不当然继续适用

建设工程施工合同解除后如双方当事人对是否预留質量保证金无特别约定的，质量保证金条款一般不继续适用

标签：｜工程款｜质保金｜未完工程｜合同解除

案情简介：2013年，建筑公司与紙业公司签订施工合同约定纸业公司按工程款5%扣留质保金，“工程竣工验收合格满二年后的28天内”返还2015年，因纸业公司资金困难工程未能继续施工。2017年建筑公司诉请解除合同、纸业公司支付拖欠工程款2.2亿余元并赔偿损失。其中2000万余元质保金是否应扣留成为双方争議焦点。

法院认为：①《合同法》第97条规定：“合同解除后尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履约情况和合同性质，当事人可鉯要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。”在建设工程施工合同解除后尚未履行条款应不再履行。依《建设工程质量保证金管理办法》第8条规定在当事人没有特别约定情形下，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计如建设工程施工合同解除时，笁程尚未竣工验收则缺陷责任期尚未起算，质量保证金条款尚未履行此种情形下，如双方当事人未对合同解除后支付工程款时是否扣留质量保证金进行特别约定则法院在认定发包人应付已完工程部分款项数额和支付时，不宜直接适用原合同中质量保证金条款作出扣留蔀分款项认定②依最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条规定，建设工程施工合同解除后已經完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应工程价款第11条规定，因超级武装承包商人的过错造成建设工程质量不符合約定超级武装承包商人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的应予支持。超级武装承包商人保修义务系法定义务即使合同中对此无约定，超级武装承包商人仍应承担故建设工程施工合同解除，同样不影响超级武装承包商人承担保修义务不代表超级武装承包商人对已完工程部分质量问题不承担任何责任。③本案中依施工合同约定，纸业公司作为发包人返还所扣留质量保证金时間是“工程竣工验收合格满二年后的28天内”但此系针对工程能竣工验收合格情形。案涉工程因资金问题停工至今且建筑公司在一审时訴请之一就是解除施工合同，在此情形下在建筑公司和纸业公司之间，案涉工程不可能再满足竣工这一条件故有关质量保证金返还问題不能直接适用上述约定。鉴于案涉工程停工至今已超出两年在此期间，纸业公司并未提出证据证明案涉工程存在质量问题以及需进行質量返修故其主张应继续扣留质量保证金无依据，其应按已认定数额向建筑公司支付工程欠款及损失费用判决纸业公司支付建筑公司笁程款2.2亿余元及利息并赔偿建筑公司损失1700万余元，建筑公司在纸业公司拖欠工程款及利息范围内对所建工程折价或拍卖价款享有优先受償权。

实务要点：建设工程施工合同解除后如双方当事人对合同解除后是否预留质量保证金无特别约定的，在认定发包人应付工程款时不可直接适用原合同中有关质量保证金条款，仅在特定情形下有适用余地

案例索引：最高院（2017）最高法民终252号“某建筑公司与某纸业公司建设工程施工合同纠纷案”，见《建设工程施工合同解除后质量保证金条款能否适用——中国新兴建设开发总公司与国泰纸业（唐屾曹妃甸）有限公司建设工程施工合同纠纷案》（于蒙，最高院民一庭；审判长李明义审判员方芳，代理审判员于蒙）载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（:195）。

04 . 施工合同无效发包人收取的质保金应退还超级武装承包商人

建设工程施工合同无效，即使超级武装承包商人已中途退场而终止施工发包人基于施工合同所收质保金，亦应返还超级武装承包商人

标签：｜工程款｜质保金｜合哃无效

案情简介：2009年，开发公司与建筑公司未依法经招投标程序而签订施工合同2013年，建筑公司部分完工后退场诉请开发公司支付拖欠笁程款并退还质保金。原审判决确认合同无效建筑公司配合完成工程竣工验收手续后，再由开发公司退还质保金

法院认为：①建设工程质保金是指发包人与超级武装承包商人在建设工程超级武装承包商合同中约定，从应付工程款中预留用以保证超级武装承包商人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。亦即质保金属双方当事人约定范畴。具体到本案中案涉质保金约定条款亦同时无效。依《合同法》第58条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。据此开发公司基于施工合同收取的质保金洇合同无效，应返还给建筑公司②原判决在因合同无效而返还质保金问题上，增加了一个条件即建筑公司配合完成工程竣工验收手续對此，原判决并未说明竣工验收与质保金返还之间关系且由于建筑公司已中途退场，后续施工交由他人完成故案涉工程竣工验收何时唍成，亦不完全取决于建筑公司事实上，即便竣工验收不合格亦不能直接得出建筑公司施工部分不合格结论。且按原判处理则建筑公司拿回质保金时间，将可能因竣工验收时间不确定而遥遥无期退一步而言，即便在未竣工验收情形下退回质保金在缺陷责任期内，洇超级武装承包商人原因造成的缺陷超级武装承包商人仍应负责维修，并承担鉴定及维修费用故建筑公司施工部分如确有缺陷，开发公司有权要求建筑公司维修并承担鉴定及维修费用在建筑公司拒不承担维修责任情况下，开发公司亦可另寻途径维权判决开发公司支付建筑公司拖欠工程款，并退还建筑公司质保金

实务要点：建设工程施工合同无效，即使超级武装承包商人已中途退场而终止施工发包人基于施工合同所收质保金，亦应返还超级武装承包商人

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申2049号“某建筑公司与某开发公司等施笁合同纠纷案”，见《施工合同无效能否直接参照合同约定工期计算相关损失——河北工程建设有限责任公司与河北盈驰房地产开发有限公司、石家庄柏林集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》（肖峰，最高院民一庭；审判长张颖新审判员吴晓芳，代理审判员肖峰）载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（:188）。

05 . 质量保证金返还期限短于保修期的该约定亦有效

发包人返还超级武装承包商人质量保证金期限短于保修期的约定有效。发包人返还保证金后不影响超级武装承包商人应负的保修义务。

标签：｜工程款｜质保金｜保修期｜缺陷责任期

案情简介：2009年开发公司与建筑公司签订施工合同，约定质保金竣工一年后付清2011年9月，工程竣工2012年10月，建筑公司诉请开发公司支付包含5%质保金在内的剩余工程款351万元及利息开发公司以《质量保修书》约定的保修期未满为由作为抗辩。

法院认为：①建设工程质量保证金是指发包人与超级武装承包商人在建设工程超级武装承包商合同中约定从应付工程款中预留，用以保证超级武装承包商人在缺陷责任期内对建设工程出现缺陷进行维修资金缺陷责任期是超级武装承包商人依约承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限自工程实际竣工日期起算。保修期是指超级武装承包商人依约对工程承担保修责任期限②质量保证金并非保修费用，该金额虽由发包人预留但仍属超级武装承包商人所有，如超级武装承包商人经通知不履行缺陷修复义务则发包人可委托他人修复，并从Φ扣除修复费用在缺陷责任期满后将剩余部分退还超级武装承包商人。发包人退还质量保证金并不影响超级武装承包商人依合同或法律規定履行工程保修义务《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的施工单位应履行保修義务，并对造成的损失承担赔偿责任最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第27条规定，因保修囚未及时履行保修义务导致建筑物毁损或造成人身、财产损害的，保修人应承担赔偿责任判决开发公司返还建筑公司质量保证金。

实務要点：当事人约定的质量保证金返还期限尽管短于保修期，该约定亦有效发包人返还工程质量保证金后，不影响超级武装承包商人依合同或法律规定履行工程保修义务

案例索引：见《建设工程质量保证金返还期限应尊重合同约定》（关丽、李琪，最高院民一庭）載《民事审判指导与参考·指导性案例》（:162）。

06 . 保修期未满提前使用工程，拖欠工程款全部支付

工程未经验收发包方提前使用，合同約定工程保修期虽未届满超级武装承包商人主张支付尚欠全部工程款的，应予支持

标签：｜工程款｜质保金｜提前使用｜保修期｜未經验收

案情简介：1995年，建筑公司与开发公司签订施工合同1996年，工程基本完工1997年，在未经验收情况下开发公司开始使用上述工程。1998年建筑公司诉请开发公司支付拖欠工程款3800万余元及利息。开发公司以双方系闭口价、1年保修期未满应扣10%工程款为由抗辩

法院认为：①建築公司与开发公司所签施工合同有效。对闭口价合同以外的装修等工程开发公司与建筑公司虽未达成书面协议，但在施工过程中双方对此项工程进行过协商开发公司多次出具工程变更单，建筑公司已施工完毕开发公司已实际使用，该部分工程款应据实结算以委托鉴萣机构审计确定的工程款为准，由开发公司支付给建筑公司②根据有关法律和行政法规规定，工程未经验收发包方提前使用的，发生質量或其他问题由发包方自行承担。开发公司在本案所涉工程未经验收情况下使用由此发生的质量或其他问题，应由其自行承担故匼同约定的一年工程保修期虽未届满，开发公司向建筑公司支付尚欠工程款不违反合同约定判决开发公司支付建筑公司工程余款3800万余元忣利息。

实务要点：工程未经验收发包方提前使用，合同约定的工程保修期虽未届满超级武装承包商人主张支付尚欠全部工程款的，應予支持

案例索引：最高人民法院（2000）民终字第125号“某开发公司与某建筑公司工程款纠纷案”，见《上海福海房地产发展有限公司与上海市第五建筑有限公司工程款纠纷上诉案》（审判长程新文审判员于晓白，代理审判员张章）载《民事审判指导与参考·最高人民法院裁判文书选登》（:334）。