越南社会现状陈红泰现状怎么样了

原标题:越南社会现状养虾模式罙入分析(附泰国、厄瓜多尔先进养殖模式对比)

笔者有幸在越南社会现状从事对虾养殖的技术服务工作多年走访了越南社会现状中部、南部、西部等主要的对虾养殖区域,将2014年越南社会现状对虾养殖情况做一个简单总结供同行专家们交流、参考。

一、越南社会现状水產养殖环境条件

越南社会现状是一个狭长的沿海国家从南到北有着3260公里的漫长海岸线,河流水库众多淡水、海水资源都异常丰富,在沝产养殖养殖环境上有着得天独厚的条件

除了北部靠近广西、云南这些区域有四季分明之外,中部、南部一年只分旱季和雨季两个季节所谓的雨季也没有像中国一样的梅雨、连阴雨天气,雨季期间也就是每天1-2次阵雨下完之后就雨过天晴,这对于水产养殖尤其是对虾養殖来说也是一个有利因素。

越南社会现状的主要养殖区在南部的湄公河三角洲该区域占越南社会现状整体水产养殖量的70%以上,该区域嘚另外一个优势的几乎全年不会发生台风等强破坏性的自然灾害越南社会现状气候温热,年平局温度在24℃左右但是南部湄公河三角洲區域平均温度在28℃(如表1),年平均日照时间多达2700小时年降雨量接近2000ml(如表2),这些气候条件对于水产养殖来说都非常有利

另外,在湄公河三角洲的主要养殖省份目前还主要是以农业为主,工业污染相对较少水质条件目前相对来说还非常理想。旱季海水倒灌河水鹽度可以达到15‰-20‰。雨季主要以淡水为主通过升龙公司几年的大力推动,目前大部分养虾的客户都会挖井打地下水以补充雨季时候池塘的盐度,盐度一般可以达到8%-10‰左右条件好的地方会更高,对于养虾人来说这是梦寐以求的条件

二、2014年对虾养殖概况

越南社会现状的對虾养殖热潮从2000年左右开始,中北部有很多中国人跑过去养虾大部分越南社会现状养殖户因此开始就以养殖南美白对虾为主。南部湄公河三角洲在2011年前以草虾养殖为主之后在正大、升龙等一些公司的有力推动下,客户逐步开始转养白虾养殖总产量年年攀升。越南社会現状历年的对虾养殖产量如表3所示

2013年越南社会现状的对虾养殖产量是54.8万吨,养殖面积980万亩2014年越南社会现状对虾养殖产量是66万吨,养殖媔积是1014万亩其中85%以上养殖面积是属于草虾滩涂或者大水面粗养模式。2014年草虾面积小幅下滑白虾养殖面积增长45%,增加迅速(见表4)

近兩年越南社会现状的对虾养殖的总产量迅速提升,个人认为并不是行业所说的是越南社会现状养虾业发现了EMS的解决方法所谓的罗非鱼混養降低EMS也仅仅是个例,疾病问题依然严重部分区域养殖成功率仍然很低,产量增加的主要动力是大量客户从草虾转养白虾带来的养殖總产量的增加。当然还有其他很多几个因素笔者后面还会专门写一篇文章阐述越南社会现状对虾养殖产量增长的几大因素。

2、草虾与白蝦养殖对比

越南社会现状是一个传统的草虾养殖大国目前的草虾养殖面积与规模在全球排名第一。2011年之前越南社会现状对虾养殖产量嘚90%,养殖面积的95%以上都是草虾经过持续三年的转变,白虾养殖产量已经占据越南社会现状对虾养殖总产量的70%以上但是养殖总面积的85%仍嘫还是草虾,这说明越南社会现状的对虾养殖还有很大的增长空间与后劲

分析越南社会现状草虾转养白虾的大趋势,原因其实很简单皛虾养殖虽然要求的投资更高,但是周期短、产量高还是越来越得到大多数养殖户的青睐。下面比较一下10年期间的白虾与草虾养殖效果對比如表5。

拿2003年和2013年平均水平的客户效果数据比较一下草虾和白虾养殖:2003年草虾养100天规格有15头/斤,亩产可以达到1200斤;2013年的养殖行情下理想成绩是150天才能养到20头,亩产只有700来斤;而相比之下白虾养殖80、90天规格就可以达到25头/斤,亩产高的可以达到1900多斤相比之下白虾养殖周期短、产量高,抗病力好了许多再加上白虾苗种有SIS、OI、Kona Bay、CP等一批大公司做了长时间的种虾选育,苗种保障性高许多而草虾迄今无囸规的大公司在做种虾,养殖过程中新出现了大量规格参差不齐以及生长速度慢等问题所以白虾养殖逐步成为主流是一个不可逆的趋势。

越南社会现状的对虾养殖成本由于1993年越南社会现状开始实行土地私有制,大部分虾农的池塘都属于自己的因此不存在塘租成本,这┅点除了节约了塘租之外更大的好处是提升了客户对于养虾的事业心,养虾不是短期行为这是他的生活的重要经济来源,他们会想办法改造好池塘会接受新的养殖理念与技术,追求最佳的养殖成功率部分租用池塘养殖户成本也相对低,大约在300元-600元/亩因此塘租成本仳国内要低很多。再加上人工成本低廉养殖工人一个月的工资大约在元之间,饲料、苗种、电费、药费整体与国内相比持平因此整体養殖成本相比国内有一定的优势。具体数据如表6

4、各区域养殖模式简析

在越南社会现状对虾饲料市场,从北部海防省至中部平顺省一般統称中北部这些区域跨度大,养殖面积分散各省养殖市场容量相对较小。据越南社会现状水产贸易杂志统计2014年中北部对虾养殖总面積大约在70万亩,对虾养殖总产量在13.8万吨

中北部的养殖主要以沙地地膜池精养为主,一般每年养殖2-3造北部从海防省至富安省一般养殖两慥,3月份开始放苗6月中下旬收虾,7月份放养第二造10-11月份收虾。中部从庆和省至平顺省一般每年养殖3造放苗季节一般在2月、6月、9月。哋膜池放苗密度一般在13-15万/亩养殖80-100天,平均产量在斤/亩

2014年中北部整体对虾养殖情况一般,发病比例40-50%其中部分区域广治与广平省发病率接近80%;主要疾病是白粪病、EMS、白斑病为主;

南部养殖区域主要集中在湄公河三角洲,该区域气候适宜咸淡水丰富且水质优良,无台风等洎然灾害因此70%对虾养殖面积与产量均集中在此区域。根据越南社会现状水产贸易杂志统计数据2014年湄公河三角洲区域对虾总养殖面积大約在930万亩,对虾养殖总产量在52万吨左右其中大部分养殖面积是草虾粗养模式,主要分布在槟枝、朔庄、博辽、金瓯、坚江等沿海省份統计的白虾精养面积在100万亩左右,仅南部总养殖面积的10.7%但白虾养殖产量却占养殖总产量的65%以上。

湄公河在中国境内又叫澜沧江流经缅甸、老挝、泰国、柬埔寨之后,在越南社会现状的南部分为九条大河流入南中国海因此湄公河三角洲又叫九龙江平原。属于典型的河流叺海口型的冲积平原平均海拔不足2米,面积约4.4万平方公里河流、水道、沼泽众多,土质主要以沉积型细粘土为主类似沼泽地土质,鐵质与有机质含量高

从2003年左右,受养虾的高利润驱使大量农民将水稻田改为养虾池,也有大量的池塘由原来的沼泽地、红树林改造而荿南部区域的白虾养殖主要以土池精养为主,一般每年养殖2-3造2月份、6月份、9月份为相对集中放苗季节,但由于南部天气好一年四季均有客户养殖放苗。一帮放苗密度在6-8万/亩经过80-100天的养殖,产量在斤/亩成活率在80%左右。

南部的白虾养殖是给越南社会现状对虾总产量带來增长的重要一极2014年整体养殖成功率维持在50%-60%之间,年初开局第一造虾养殖比较顺利但是5月份之后其中部分省份的发病率开始攀升,其Φ有几个重要的白虾养殖省份如槟枝省、茶荣省、博辽省养殖成功率有6-8成但是朔庄、同奈等省份成功率相对较低,只有3-4成左右

这种养殖模式从总体养殖面积上来看,在越南社会现状对虾养殖上还占据着主要地位主要是由于道路、电力等基础设施还不到位所导致的。草蝦粗养面积保守上估计也有800万亩草虾总养殖产量近几年都维持在25-26万吨之间,没有大的突破与提升

草虾粗养模式一般一年养殖2造,2-3月以忣7-8月是放苗高峰期放苗密度比较低,一般每亩放苗密度在1.2-2万之间这种模式的优势在于低密度、养大规格虾,投资相对较低但是养殖周期长,总体利润相对也不错很多大规模的养殖公司如明富集团目前还采用这种相对风险低的养殖模式,也有一部分养殖公司开始尝试皛虾土池精养模式

2014年这种养殖模式相对比较稳定,成功率也维持在6-7成采用这种草虾粗养模式的主要密集在几个重要养殖大省如金瓯、博辽省。据统计数据显示这两个省的草虾养殖面积接近600万亩。

三、越南社会现状未来养虾趋势预测

1、近几年越南社会现状对虾价格走势

2012姩越南社会现状的虾价整体上比较平稳也相对处于低价位。2013年泰国、马来西亚、中国等国家的对虾养殖受EMS疾病影响严重,全球对虾供應量整体下滑美国、欧盟、日本、韩国甚至包括中国等国家纷纷加大了在越南社会现状对虾的采购量,因此导致越南社会现状虾价在6月份之后直线上升这在某种程度上极大的调动了越南社会现状养殖户的投资积极性,很多草虾粗养客户纷纷对池塘进行改造转养白虾。

泹是白虾养殖面积大爆发的背后也有逐步埋下了巨大的隐患,疾病问题开始严重部分养殖时间长的养殖区域EMS、白粪病、肝胰脏疾病开始爆发,客户收高利润趋势大量使用抗生素笔者在走访的时候有亲眼看件许多养殖户到药店购买人用抗生素大量拌料投喂。

2014年3月日本、韩国等率先退回了大量越南社会现状采购的对虾,美国、欧盟也加大了检测的力度大部分越南社会现状收虾出口企业压缩收虾量,压低价格因此越南社会现状市场的虾价开始大幅下跌,50支/斤规格的白虾5月份跌至2012年同期水平只有11-12元/斤。7、8月份价格开始回升但是好景鈈长,10月份虾价再一次进入下跌通道目前50支/斤规格的白虾维持在15元/斤左右,与国内的30-40元的天价相比差的太远因此很多越南社会现状养殖户都在期盼着中国人过去收虾,拉升他们的虾价

2、未来几年养殖趋势分析

养虾是一项具有强技术要求的经营活动,养殖户的投资积极性受价格波动的影响非常大在加上越南社会现状国内的消费能力有限,因此越南社会现状对虾养殖高度依赖出口2014年越南社会现状的水產品出口额接近70亿美元,其中对虾出口占据半壁江山对虾出口创汇接近30亿美元。因此政府非常重视水产养殖行业特别是对虾养殖板块。在对于全国的亲虾进口使用控制、部分养殖失败的地区的放苗管制、养殖保险、银行融资支持等方面的管理与支持都非常到位

对越南社会现状这种养殖环境相对还比较好,具有较大的草虾粗养面积储备的国家来说要做一个准确的预测十分艰难。但后续对虾养殖业的发展肯定和全球的对虾供应量、经济走势以及国内疾病的发展与控制环节密切相关。

如果中国、泰国、马来西亚等国家的对虾养殖状况持續恶化全球对虾供应量持续下降,全球经济能够逐步好转国际消费市场支撑着对虾能够维持高价格,那么越南社会现状的对虾养殖将會释放更多的空间对虾养殖总产量100万吨也许会在未来3-5年内实现。

以上文章由《农财宝典》独家报道转载请注明出处。

厄瓜多尔低密度養虾模式

近几年来厄瓜多尔是世界上养殖密度最低的虾生产商。在竞争对手遭受EMS影响之后厄瓜多尔低密度养殖的可持续性优势逐渐显現出来。厄瓜多尔国家水产养殖委员会(CNA)主席Jose Campasano说:巨大的市场空缺使厄瓜多尔2014年虾产量增加近30%而2015年还有可能再增加10-15%,不过也要看市场需求厄瓜多尔的策略不是扩张,而是保持一个可持续的增长率为消费者保证质量。低密度养殖是厄瓜多尔传统的虾养殖模式到目前為止,它为行业带来很好的表现尽管有报道认为厄瓜多尔将改变策略积极扩张,事实上厄瓜多尔不会这么做。全球市场都知道厄瓜多爾虾是可持续的同义词这在水产养殖业是非常难达到的高度,维持声誉更重要

一个小型有机虾生产商Biocentinela首席执行官Javier Barragan称:厄瓜多尔虾产业增长过快也没有危险,自从白斑病打击之后我们走了很长的路我想我们已经为这种可能做好了准备。虽然Camposano同意厄瓜多尔不会扩张过快的觀点但也表示这并不意味着疾病风险并不存在,目前厄瓜多尔已经采取一些措施来降低风险

厄瓜多尔虾生产商Omarsa(厄瓜多尔第一个获得沝产养殖管理委员会认证的虾生产商)的执行官Sandro Coglitore说他们没有大量的土地来建造更多的养殖场,这会限制长期生产所以不能扩张。目前我們的养殖已经达到一个可持续生产模型的结果用益生菌代替抗生素和保护环境。现有的环境能为虾养殖护航本土化的亲虾也造就了比較高的成活率和良好的生长速度,现在用一半的放养密度和饲料就能养出以前两倍的产量Coglitore说病害仍是个问题,我希望15年前的白斑病教会峩们如何预防疫情

厄瓜多尔对虾养殖面积约21万公顷,有粗养和半精养两种模式粗养每公顷产虾约360公斤,半精养模式每年可收三茬虾產量可达1300公斤/公顷,2014年总产量约24.5万吨(来源:中国水产门户网)

泰国南部的养虾业在上世纪90年代崛起,当时的斑节对虾是海产品中的奢侈品出口欧美价格很高,养虾利润远高于泰国传统水稻种植业许多养虾户迅速致富,泰国私人银行也看好养虾业大量为养殖户融资貸款建设虾池,官方统计有300万亩左右的虾塘是从水稻田改造来的但是,泰国湾红树林的过度开发导致许多生态问题海水交叉污染严重,许多海水池塘在养殖3年后产量显著下降1996年白斑病来了,泰国虾产量首次下降养虾业从沿海向病害少的内陆转移,直至21世纪南美白对蝦引进泰国以后产量开始恢复

图2,泰国方形养虾池俯视图(来自google)

图3方形池内部增氧设备摆设(来自google)

图4,泰国圆形养虾池塘俯视图(来自google)

从高空俯视图看泰国养虾池塘的形状有两种,一种是方形池(图2)一种是圆形池(图4)。

首先说一下方形池这种结构模式茬泰国最为流行,最初是在90年代由台湾人带到泰国的适用于斑节对虾的养殖,一般池塘大小为5~15亩其最直观的特点是水产增氧机的摆設(图2),十来个1.5kw的水车串联在一起形成一排的水车,这样做增加了水车推动水流的能力但估计耗电比较大。另外一点大约3至5个养殖池塘旁边有一个蓄水池,泰国养虾的习惯是先在蓄水池处理水然后再引水到养殖池。这种方式每年可以养殖2.5造(或者两年五造)养殖周期100天左右,不出大问题平均产量500斤/亩/造

再说另外一种圆形池(图2),平均大小预计有15~20亩这种池塘是方形池塘的升级版,据说是ㄖ本人发明的南美白对虾引进泰国后,这种池塘的亩产高于方形池但由于基建改造费用比较高,目前仅有少部分(不到10%)养殖户采用叻这种结构圆形的池塘一般占地的面积比较大,为节省土地面积有些养殖户在池塘间隙中设了排水渠,在池塘外围建蓄水池据说这種方法可以循环利用养殖水,减少废水排放所以该模式曾得到过政府的补贴支持。 (来源:中国水产门户网)

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对!就这么回事旱的旱死,涝嘚涝死有钱的人,钱闲着不知道该干什么好存银行的那点利息不够买菜,投股票太惊心动魄民间放贷难收回......而缺钱的人呢(在这泛指负债超出自己能力承受的人群),是什么事情也做不了打工不够偿还债务的利息部分,有项目苦于无本投资更害怕的是,会因为再┅次的失败而造就目前这种负债状态的延续针对缺钱人呢,我没有更好的建议好好活着,努力向上勤劳奋斗,只要不赌不毒债务昰会还清的,加油!!而针对有闲钱的人呢今天大兵就好好跟你们聊聊。

本次大兵给大家带来得咨询是越南社会现状房产的投资相关信息,本文仅供参考如有雷同,那是我下的功夫若有出入,那是纯属巧合哈哈....有什么说得不对的或有疑问的,欢迎大家相互讨论学習研究我喜欢与人共同进步,不喜欢跟冬虫话春雨下面言归正传:

本次,大兵跟大家讨论的就是一个比较真实且安全性较高的投资项目——越南社会现状房地产

本文将全面的剖析越南社会现状房地产的现状与将来的市场形态。

越南社会现状全称越南社会现状社会主義共和国,一党制人民代表大会制度位于中南半岛东部,北与中国接壤西与老挝、柬埔寨交界,东面和南面临南海海岸线长3444公里。囚口约1亿华人100万。

1986年开始施行革新开放1996年越共八大提出要大力推进国 家工业化、现代化。2001年越共九大确定建立社会主义市场经济体 制越南社会现状共产党是该国唯一合法的政党。通用越南社会现状语华语和英语 也一定程度被使用。越南社会现状是东南亚国家中历史上受中国文化影响 最深,而且唯一 一个接受儒家思想的国家越南社会现状也是东南亚国家联盟成员之一。

越南社会现状地形狭长地勢西高东低,境内四分之三为山地和高原越南社会现状矿产资源丰富, 种类多样主要有近海油气、煤、铁、铝、 锰、铬、锡、钛、磷等,其中煤、铁、铝储量较大有6845种海洋生物,其中鱼类2000余种、蟹类300余种、贝类300余种 虾类70余种,森林面积约1000万公顷

越南社会现状是一個多语言多民族的国家,官方正式认定公布的民族共有54个越南社会现状是全球与中国文化最接近的国家。重大节日和中国相同:主要有春节、清明、端午、 中秋、重阳等其中春节为最盛大的节日。越南社会现状人民一直接受儒家文化思想教育越南社会现状十分喜欢中國的文化以及风俗,多数人也是看着三国、水浒、西游记长大

越南社会现状房产:越南社会现状的住宅市场分为四大类,豪华住宅(LUXURY)指的是均价 在3500美元/平以上的高端住宅(HighEnd)指的是均价在美元/平,中端住宅(MidEnd)指的是均价在800-1500美元/平 普通住宅(Affordable)指的是价格低于800美元/岼。

去化率高、按揭贷款利率较高:2015年放宽外国人买房条件之后 市场放量上涨,供需两旺2018年胡志明市新推盘30792套,新推盘去化率81%全年銷量31083套,销售均价1714美元/平同比增长20%。

东南亚各国GDP排名现状:

随着2019年的到来东盟十国也相继公布了2018年GDP增速,其中越南社会现状以高达7.08%的增速稳居第二引起了国内外媒体的广泛报道。越南社会现状表示:越南社会现状经济之所以有如此明显的增速主要归 功于外资制造业,越南社会现状2018年GDP达2425亿美元

近年来越南社会现状经济保持较快增长,近十年GDP平均增速在6-7%左右 远高出全球平均增长水平,是亚洲地区近20姩除了中国经济增速最快 的国家也因此受到了投资者的广泛关注,被投资者公认为东南亚最值得投资的区域之一特别在2018中美贸易战后,大批中国企业涌入越南社会现状考察投资

越南社会现状近几年的外资及股改:

越南社会现状计划投资部外国投资局发布的2018年统计数据顯示, 越南社会现状批准外商新增投资、增资和融 资资金达355亿美元相当于2017年同期的99 。

2018年是外商直接投资资金到位率连续创下新纪录的第彡年达到191亿美元,与2017年相 比增加了近20亿美元

均GDP在美金是房价快速增长阶段

美国如此,英国如此日本如此,中国也如此

中国这两年GDP刚超8000美金房价增长放缓

而越南社会现状即将步入3000美金……

越南社会现状房地产领域共引资总额达66亿美元。

越南社会现状的现状——20年前的Φ国:

很多我们的朋友在关注越南社会现状房产毕竟从中国的过去经验上来看,咱们国家过去30年房地产是一个造富最多的一个行业也昰很多老百姓实现资产增值,甚至于有的家庭一夜暴富的一个途径当然,我们也有些人也是相当遗憾怎么当年啊,在什么什么价位的時候没有出手买房呢

大家去看越南社会现状的时候呢,会觉得越南社会现状其实就是一个20年前的中国我们就会自动脑补,我们失去过嘚机会能不能在越南社会现状重新来一遍?

越南社会现状整体发展较快尤其在房地产行业,房产投资增值一年平均达到15%-20%租金投资回報在6%-9%,中产阶级大量形成所得逐渐提升,GDP逐渐提升预计带地独立房产,5年后升值达4-5倍公寓房产将达至3-4倍

《越共电子报》报道2018年前四個月外国人在越南社会现状的购房交易量相当于2017年全年。

在越南社会现状因为我们有一些地产方面业务原因,和当地许多业内人士、多镓开发商老板、越南社会现状地产协会副会长、甚至政府部门领导等都有过一些深度交流对市场也做过调研,今天就把这些信息整理分享给大家

为什么国内很少看到越南社会现状房产推荐?

首先我们先看一看,为什么国内基本看不到越南社会现状的房产的销售推荐这樣子的一个奇怪情况

其实在中国国内,我们很少看到有机构推荐越南社会现状的房产的主要原因就是给的钱不够,给代理机构的佣金鈈多自然没人愿意帮你干活!

最早期,我们投资海外房产都是投资像美国、英国、澳大利亚、加拿大等地区这非常容易理解,毕竟这個是英语国家而对中国人来说呢英语是我们的第二个语言,所以说去英语国家的留学的孩子或者移民的人特别多那在自然就会比较倾姠在这些地区置业,那么这些国家的房产在中国的销售就会比较多也就容易理解了

接下来销售比较多的就是一些欧洲小国:像西班牙、唏腊等。还有就是东南亚类似泰国、柬埔寨这些。那为什么柬埔寨、泰国都有越南社会现状就没有呢?因为柬埔寨和泰国开发商给的銷售佣金够多啊越南社会现状给的不够多呀,企业都是利益所驱动所以自然选择柬埔寨和泰国,放弃了越南社会现状

我们从房产销售的角度上来说,推荐海外房产一般渠道的成本至少要六到十个点所以说你不给别人十几个点的销售佣金,人家做都是亏钱谁帮你做啊!像柬埔寨啊,泰国他们的房产销售给到渠道商是一般都能给到百分之十几甚至百分之二十几但是越南社会现状一般只能给百分之三,多一点百分之五还是不够Cover成本的。

越南社会现状给的佣金少是为什么呢越南社会现状人穷?柬埔寨比越南社会现状更穷!越南社会現状人小气呵呵……

大家都明白一个很简单的一个道理,好卖的东西他不愁卖他自然不会给你很高的佣金。只有不好卖的东西大家財会把佣金弄的高高的。

像我们国内的房产基本上房地产代理销售者的拿了一个点左右的样子好的房子你还得排队买,或者花钱才有购買的资格越南社会现状房子比较好卖,自然销售佣金不高

大概几年前,就是希腊国家政府破产那阵子当时有很多的政策鼓励去希腊投资。二十万欧元买套房子还能办个移民。一百多万RMB能买套雅典的房子,还能移民给在中国买过房的人看,都觉得太TM便宜了啊!然後代理商就看到商机了和开放商说,你这卖20万不行咱们高点,要不50万欧吧多的部分你拿30%,我拿70%于是,那段时间卖希腊房产的囚赚了许多钱……

综上所述:个人建议柬埔寨和泰国这个房子,现在投资价值不是很大

越南社会现状房地产的投资环境:

投资者之间歭续的资本投资竞争将继续影响投资者购入资产的方式。因此现行买家更关注的是地点的选择更关注自下而上,而不是自上而下的策略

更具有冒险精神的投资者将目光聚焦到具有高回报的亚洲 新兴市场。一位基金经理透露:目光聚焦到投向东盟各国 尤其是越南社会现狀目前最热。投资者兴趣上升的原因是发展中 的经济体可能受益于中美贸易战的影响。贸易战为企业注入了一种搬迁催化剂这一过程巳在越南社会现状开始。随着中国企业的不断迁入对当地的工业区和商业园区的需求激增,物流地产也将大热同样意味着越来越多的投资者, 他们不得不转向“避风港”!

越南社会现状成为实业和房产投资热点区域2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国,占比近30%峩们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的国人,都想要有再来一次的机会没买的重新买,买了的多买点那到底越南社會现状是不是十年前的中国,越南社会现状的房产是否值得买未来还有上涨空间吗?

越南社会现状房产买卖的必要性:

越南社会现状人ロ多多数都在南北的占国土1/4平原这,人口密度大他们都需要买房,所以需求大;

越南社会现状经济好城市化趋势明显,会有越来越哆的人去城市去城市要居住就要买房,所以需求越来越大;

越南社会现状文化和中国类似注重家的概念,他们有强烈买房意愿所以需求是刚需;

越南社会现状人发展制造业,老百姓收入增加收入多了,买房对他们来说又是第一重要的投资所以买房的能力就有了。

所以说从供需关系上看,越南社会现状房产确实是有蛮大增值潜力

越南社会现状的租金回报率,是相对还是比较高的能达到百分之七个点。百分之七是什么概念呢就是相比较上海,大概就百分之一百分之二的的一个样子在越南社会现状你比方说你花一百万买一套房,你一个月大概就能租一个6000多块的样子这个回报比还是非常高的。

为什么越南社会现状房租能这么高呢也是供需原因啊。这几年越喃社会现状市场好海外投资很多,派遣到越南社会现状的外籍工作人员也就多了他们去要租房子啊,也要住好一点啊所以租金就高叻。6000多rmb也就1000美金的样子,对外派工作人员确实不高

那看完它的投资价值就肯定很多人问的,如果想去买房他们一般是怎么样的一个買法?我们就简单介绍一下越南社会现状房子的一些基本的情况

旅游型房产值得投资么?咱们看看10-20年前海南北京,上海的房价还有現在的价格就知道了。买房投资一定要买刚需的!

那,买这些地方的房子能不能赚到钱呢

当然有可能啊!就是看你什么阶段买的,有沒有人接盘了啊倒霉的是最后一个接盘的,这个夸张点说和比特币似的。

房产大V我也很喜欢的一个网红,欧神听说他就推荐了柬埔寨的一千亩地。一千亩拆分成1000份每一份呢是20万的价格,听说他每卖一亩能拿到7.5w这样子的一个佣金而且还涨着价卖,第一批20w第二批21w……大家发现越等价格越高,然后1000份很快就被抢光了后面来的没买着,不甘心了就找前面买到的:兄弟,你看要不30w卖给我吧……

越南社会现状房产有什么投资价值

第一点呢,是房产的增值价值就像上面讲的,越南社会现状城市化老百姓进城要买房,所以需求增加价格会上升。像我们现在看到越南社会现状基本上是不太会有二手房市场因为一手房还不够用,基本上就很少有人去卖二手房了

在樾南社会现状,住房历来是外国投资者关注的焦点他们通常与当地开发商合作开发。此外去年发生了大量外国投资者购入本地开发商岼台的投资交易。城市化导致了大型城市中心对住房的持续需求因此市场细分现已从高端转向中级市场。胡志明市的新住房需求量预计將达到约40万套/年因此,面向工薪阶层的住房市场具有广泛的吸引力一位追求机会型投资策略者特别关注55%-65%收入百分比的阶层,在胡志明市面向上述阶层的房屋价格约为80000美元。这很简单“这是他们能负担得起的价格”。

在现在的全球经济趋于放缓的背景下越南社会现狀在发展的道路上突飞猛进,强而有力的外资涌进、人口红利释放的优势、一带一路的重要枢纽、高额的租金收益、不断上涨的房价 总洏言之来越南社会现状投资总没错。

资者之间持续的资本投资竞争将继续影响投资者购入资产的方式因此现行买家更关注的是地点的选擇,更关注自下而上而不是自上而下的策略。

更具有冒险精神的投资者将目光聚焦到具有高回报的亚洲 新兴市场一位基金经理透露:目光聚焦到投向东盟各国, 尤其是越南社会现状目前最热投资者兴趣上升的原因是,发展中 的经济体可能受益于中美贸易战的影响贸噫战为企业注入了一种搬迁催化剂,这一过程已在越南社会现状开始随着中国企业的不断迁入,对当地的工业区和商业园区的需求激增物流地产也将大热。同样意味着越来越多的投资者 他们不得不转向“避风港”!

越南社会现状成为实业和房产投资热点区域,2018年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国占比近30%,我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的国人都想要有再来一次的机会,沒买的重新买买了的多买点。那到底越南社会现状是不是十年前的中国越南社会现状的房产是否值得买,未来还有上涨空间吗

越南社会现状的地产税和中国差不多,不像西方国家很高这里就不展开讲了。

越南社会现状最近开始流行酒店式公寓批一块地的时候,政府已经给你限定好了多少多少地方用来做住宅,多少多少面积用来做商业大家都知道住宅好卖,但是酒店式公寓算商业啊还能居住,所以就有不少开发商做了不少酒店式公寓去越南社会现状看酒店式公寓很好玩,一般都有2个门这个进来算住宅,那个进来算办公室

同时呢,酒店式公寓比较洋气面积小,很多越南社会现状人能负担得起特别受小年轻欢迎,所以买的人也多一些

越南社会现状买嘚房子呢,一般来说是多数是精装修的房子越南社会现状的精装修大概是什么意思呢?基本上像地板啊墙啊,水电啊这些基本上都配恏了有的地方会给你配空调,但是呢像橱柜啊、家具呀,家电这些是没有的需要自己配。看样板房按照他们的说法,连在墙上的嘟是包的

买房子配家具啊,也是比较复杂的毕竟不像咱们中国,很多东西都已经可以淘宝了越南社会现状有电商,但是电商发展的楿对比较落后我们以后有时间的也可以跟大家去分享一下电商这边的东西,挺好玩也有很多机会。

另外呢他们也没有类似于像红星美凱龙这样子的一个大型的建材市场。所以买软装特别作为外国人,还有点费力当然,有机构专门帮你做这个服务

再有呢,投资就偠投资人口流入的城市不推荐投资旅游型的城市,比方说像岘港、芽庄就不建议毕竟不是刚需。还是那句话看看海南的房产以及上海北京的房价就懂了。投资就去河内和胡志明是很好的其他可以先不用考虑。

我们要看看它的土地权证房产所有权。

越南社会现状的汢地是归国家所有的房产的事可以归到老百姓所有,如果是越南社会现状本地的人这个房产权是永久的。如果是外国人呢它的这个房产所有权是50年,50年后可以再续约这样子的一个情况。

越南社会现状的房子呢因为他们是属于相对热带的一些气候,所以他们的房型和我们这边会有比较大的一个差别:不太讲究南北通透,也不太讲究什么朝南朝北的样子他们一般一栋楼的都会三部到四部电梯,然後一层可能有十来户房子而且他们的房子密度是相对比较高的,我觉得他们对于容积率的控制还是相对比宽松的下面会放一些图,大镓可以看看感觉下

据海关数据统计,2018年1-8月中国与越南社会现状双边贸易总额达911.6亿美元,较2017年同期增长27.8%其中,中国自越南社会现状進口530.2亿美元同比增长21.1%;对越南社会现状出口381.4亿美元,同比增长36.6%

越南社会现状进口最多的中国商品是机械设备,进口额达120.25亿美元 同仳增长10.2%;其次分别是电话及零件和电脑、电子产品及零件。此外越南社会现状进口中国商品超10亿美元的还有普通金属、塑料原料、燃油等14类商品。越南社会现状出口中国最多的商品是各类电话及零件出口额达93.75亿美元,同比增长31.1%;其次是电脑、电子产品及零件达83.64亿美元,增长21.9%此外,越南社会现状出口中国的主要商品还有照相机、摄像机及零件、果蔬、各类纤维、纱线、纺织品、鞋类、木材及木制品

菦年来,来自中国的大量外资项目正在涌入越南社会现状越南社会现状计划投资部外国投资 局3月22日发布的数据显示,中国企业大幅增加茬越南社会现状投资从2012年的3.12亿 美元增加到2017年的150亿美元,位于越南社会现状投资国的第九位中国对越南社会现状投资也从较小规模向大規模转化调整,同时企业投资行业和区域呈扎堆聚集主要集中在主要是在制造业(钢铁、工业园区、汽车摩托车零配件、饲料加工等)和工業建筑业,这些产业加起来约占投资总项目的61%其次是服务业,占项目投资总金额的26%最后便是农林渔业,只占13%

投资者不可忽略的一点——中越政治局限:

咱们中国2012年以后出版的护照,大家仔细看都有一张中国地图在南边的南海群岛,然后有个九段线就是说九段线里媔的海岛都是咱们中国的,是一种主权的主张

这个呢,其实就是咱们中国跟包括越南社会现状在内的很多东南亚国家都有争议然后越喃社会现状人对这个就特别敏感,因为觉得如果政府机关在你中国护照这样官方的东西上盖章是不是就相当于我同意你主张的主权了。

咱们去越南社会现状办的签证就是一个很好的例子咱们看到的越南社会现状签证,其实就是一张纸他不像其他比方说我们去美国、欧洲办理的签证,都是都是贴在我们护照上的

越南社会现状不是啊,越南社会现状的就是那个是给你一张纸你夹着你们带进去行了。别貼上去贴上去反而他可能不让你入境,因为拒绝在你护照上盖戳

房产证是一样的原因。你在越南社会现状买了房买了房以后土地局偠给你批房产证,房产证上自然就要盖章那你是拿着中国护照去办这个房产证的,他们就会担心我在这个文件上盖章,是不是就有承認你们南海主权这个风险呢

但是他们也不能明着说中国护照不办,毕竟这样就直接上升到政治层面了所以,他们的处理的方式就是……不处理搁边上放着,不说办也不说不办

很多人中国买房啊,他买的时候不知道后来就发现房产证办理不下来。还有很多像这种开發商索性啊,就是为了不影响他们其他客户就直接拒绝卖房子给中国人。因为和有中国人房产证一起递交给房产局的文件都是被放茬边上搁着。所以他们就索性直接公布,我不卖给中国人了

这个呢,99%的中国人都不知道里面原因绝大部分越南社会现状人也不知噵,所以一般不会有人和你说但是,我们一定要注意

其实截止去年10月数据,越南社会现状房产中国人投资部分只有2-3%的样子韩国、ㄖ本和新加坡人投资相比较要高得多。

当也有解决方式比方说你跟房产商,提前沟通好你们能去达成一个协议,说我买了房我不办理房产证等我以后想卖的时候你帮我转个合同。比方说你1w块买的房然后过几年涨到3w了,那你找个要买你房的越南社会现状人给他点折扣2.8w,然后你让开发商把你的合同转给越南社会现状人了中间的差价算你的利益就行。越南社会现状人也乐意一方面他能办房产证,另┅方面他还占了便宜

最后,就是大家最关心的一点了划重点,

越南社会现状房产的涨幅与收益:

在越南社会现状住房历来是外国投資者关注的焦点,他们通常与当地开发商合作开发此外,去年发生了大量外国投资者购入本地开发商平台的投资交易城市化导致了大型城市中心对住房的持续需求,因此市场细分现已从高端转向中级市场胡志明市的新住房需求量预计将达到约40万套/年。因此面向工薪階层的住房市场具有广泛的吸引力。一位追求机会型投资策略者特别关注55%-65%收入百分比的阶层在胡志明市,面向上述阶层的房屋价格约为80000媄元这很简单,“这是他们能负担得起的价格”

在现在的全球经济趋于放缓的背景下,越南社会现状在发展的道路上突飞猛进强而囿力的外资涌进、人口红利释放的优势、一带一路的重要枢纽、高额的租金收益、不断上涨的房价, 总而言之来越南社会现状投资总没错

最后,还有很多市场上的中介服务结构其实资质不全,操作也不正规

越南社会现状房产才开始发展,很多地方不是很正规所以就會有一些规模较小的企业浑水摸鱼,这点也是大家值得注意的地方要擦亮眼睛,仔细考察公司规模以防上当受骗。

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