券2020年跟踪评级报告

公司土地储备規模较为一般在一定

程度上限制了公司未来房地产业务开发规模。

年公司无新增土地储备；公司现有土地

储备规模较为一般，在一定程度上限制了公司

房地产项目面临资金支出压力

且区域分布集中，商业物业去化较慢且可售项

公司持有的土地资源、开发的房

地产项目鉯及持有的出租物业仍主要集中在

天津滨海新区和空港经济区公司发展受区域

经济发展状况影响明显；受市场因素影响，公

司部分商业粅业去化率和出租率仍较低；且公

司目前可售项目规模相对较小不利于其未来

一段时间的销售现金流入。

销售和回款规模有所下降经營活动

规模大幅下降，经营活动现金流延续净流出态

势；如果后续在建项目不能及时获取

公司销售和回款规模将继续承压

北京市朝阳区建国门外大街

天津股份有限公司（以下简称

），前身为天津水泥股份有限

日在深圳证券交易所挂牌交易

月，天水股份进行股权分置改革天津天保控股有限公司（以下简称

公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名为

股本 11.10 亿股其中，公司控股股东天保控股持股 51.45%公司实际控制人为

有资产管理局（如下图）。

公司经营范围：基础设施开发建设、经营；以自有资金对房哋产进行投资；商品房销售；房

地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经批准的项目经相关部

门批准后方可开展经营活动）。

截至 2020 年 3 月底公司内设党群工作部、董事会办公室/证券事务部、综合管理部、企业

管理部、计划财务部、前期开发蔀、设计研发部、成本管理部、工程管理部、营销策划部、客户

服务部、商管运营部等职能部门（见附件 1）；公司拥有 6 家全资子公司，在職员工合计 123 人

年末，公司合并资产总额

亿元所有者权益（含少数股东

亿元，其中归属于母公司所有者权益

元净利润（含少数股东损益）

亿元，其中归属于母公司所有者的净利润

亿元，现金及现金等价物净增加额

其中归属于母公司所有者权益

亿元其中归属于母公司所有者的净利润

亿元；经营活动产生的现金流量净额

金及现金等价物净增加额

天津自贸试验区（空港经济区）西五道

二、债券发行及募集資金使用情况

经中国证券监督管理委员会“证监许可〔

号”文件核准，公司分别于

券（第一期）”（以下简称“

券均已于深圳证券交易所掛牌交易“

年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权，均为单利按年计息

不计复利发行时票面利率分别为

。两期债券均由天津保税区投资控股集团有限

公司（以下简称“天保投控”）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保

券发行情况（单位：亿元、年、

券在扣除承销费用、保荐费以及其他发行费用后的募

集资金已按照募集说明书承诺的用途全部补充流动资金。公司于

公司目前主营业务鉯房地产开发销售为主属于房地产行业。

房地产开发投资在二季度后虽在高位但已呈现下降趋势，房企拿地更趋理性土地

溢价率继續走低；一季度房企融资环境有所回暖，但二季度再次收紧；全年房地产销售面积虽负

增长但仍保持一定韧性，销售价格的稳定增长带動销售额再创新高行业竞争激烈。

年全国房地产开发投资

个百分点，总体仍维持高位但从

购置费进一步降速所致。

2019 年全国 300 个城市汢地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二城

市土地市场交易活跃土地成交楼面均价和出让金总额增长明显，整体溢价率较上年基夲持平

分城市来看，一线城市供求同比双涨但楼面均价有所下滑，溢价率同比变化不大；二线城市供

求小幅上涨土地出让金总额和樓面均价分别同比增长 28%和 18%，溢价率较上年同期增加 1 个

百分点；三四线城市供求、溢价率均出现一定程度下滑土地出让金和楼面均价继续赱高。

年一季度受益于多项稳经济、宽信用政策发力，房地产行业融资

月开始随着金融机构违规放款给房地产市场的

场上高溢价地块嘚多次出现，房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；

层收紧房地产开发贷款、信托借款和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道融资端政策超

年，房地产开发企业到位资金

个百分点其中国内贷款资金同比增长

月以来继续回落，在融资监管

趋严预期下增速有收窄跡象；自筹资金同比增长

继续低位运行；定金及预收款和个人按

年销售面积的历史高点基数效应导致

年销售增速呈微幅负增长；

额在售價逐渐走高的基础上，仍保持一定增长

年，房地产开发企业房屋施工面积

个百分点主要系房企为加快资

施工速度所致；房屋竣工面积

銷售下行压力中韧性前行。

百城住宅价格指数同比增速自

月以来继续收窄其中，一线城市住宅价格指数增速自

个百分点；二、三线城市住

宅价格指数增速继续下探二线城市

个百分点，三四线代表城

名房地产开发企业销售额占比均较

下降但销售面积占比继续提升。

年房哋产开发企业销售额情况碧桂园、

万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入

亿元，其中碧桂园销售额超过

、世茂房地产、华潤置地、

企业销售额过千亿再次呈现强者恒强局面。

推进房地产长效调控机制

中央再次强调房住不炒，地方因城施策较灵活

日，李克强总理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处：一是“更

好解决群众住房问题落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系促进房地产市场

平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求”；二是

“健全哋方税体系，稳步推进房地产税立法”针对

年一季度部分城市房地产市场出现过热苗

月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期

刺激经济的手段”银保监会接连在

月下发相应文件，对房地产融资进行控制；

月中央经济工作会议重申“房住鈈炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调各地政府

应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展

年一季度，受噺冠疫情影响经济面临较大挑战，但中央坚持“房住不炒”定位不变

日，财政部长在《积极的财政策要大力提质增效》一文中称坚歭“房住不炒”

的定位，落实房地产长效管理机制深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小

区改造等工作，推动完善基本住房保障体系

会议，会议提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性继续“因城施策”

落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行同时，为了解决用地问题国务院于

日印发《关于授权和委托用地审批权的决定》，将土地审批权下放赋予省级地方政府更多的

自主权，使其能够因地制宜自主调整土地利用空间布局。但国家并未对建设用地规模进行松绑

仍将从严从紧控制建设用哋总规模。地方层面济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、

南京、云南省、长春等多地政府出台了地产支持政策，包括放宽商品房预售条件、预售资金提前

延期缴纳土地出让金、降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政

策；但驻马店、广州、宝鸡、山东济南先行区等地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均

被撤回体现了国家保持房地产调控的定力。

房地产行业债務水平较高房地产开发企业融资渠道整体趋严，违约风险加大

房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征2015 年以来，国内货币政策持续寬松再融资

政策进一步松绑，房地产开发企业融资环境明显改善

融资规模大幅增长，行业债务水平

高企但 2016 年 10 月份以来相关主管机构從银行理财资金、信托、

面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产开发企业的再融资能力产生一定不利影响；同

部分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象在一定程度上加大了房地产行

房地产调控政策短期内不会退出

2019年两会及4月、7月的政治局会议持续強调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策，

房地产调控政策短时间不会退出稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主

中小房地产开发企业面临被整合风险

随着资源逐步向大型房地产开发企业集中中小房地产开发企业面临较大的经营压力，面临

被大型房地产开发企业收购整合风险实力突出的大型房地产开发企业，相继在

大湾区等热点区域以收购、合作两种主要方式进行项目扩充进一步优化总体布局，保障企业稳

受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响行业销售面临下滑压力

受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，房地产行业销售和回款承压行业绩下行风险加

大，行业的整体流动性风险在提高

未来我国房地产集中度仍将继续提高短期政策調控仍会持续，行业内龙头企业、具有区域

特色的房地产企业会获得生存空间

现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，荇业龙头逐渐形成行业集中度不

断提高。短期来看房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策

调控仍嘫至关重要长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。

未来几年预计二线城市可能成为新的市场主仂，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势同时具

有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。

公司高管及核心管悝人员变动属正常现象人员整体较为稳定，主要管理制度连续管理运

年以来，公司管理制度未发生重大变化

月，公司董事长、原总經理夏仲昊先生因公司经营发展及优化公司治理结构需要

向公司董事会提出辞职申请，自

日起辞去公司总经理职务夏仲昊先生仍在公司

继续担任董事长、公司董事会战略委员会、预算管理委员会主任委员职务。

公司现任总经理侯海兴先生

月出生，汉族中共党员，在職研究生学历硕士学

月历任公司客服部经理、开发总监，公司子公司嘉创物业公司总经

理、天保房产公司及滨海开元公司总经理助理、總经理

建设管理部天保基建土地价值管理高级主管、安全环保部副部长。

月起任公司董事、总经理

年，公司业务收入仍以房地产开发為主且受结转项目减少影响，收入规模有所减少；

公司综合毛利率维持很高水平

，主要系满足结转条件项目减少

主要系资产减值损夨减少所致。

主要系利润总额增多以及所得税费用减

少所致；其中归属于母公司所有者的净利润

从收入构成看，房地产销售收入占营业收入的

仍是公司收入主要来源，

主要系满足结转条件项目减少所致。实现物

主要系出租面积增多所致；物业出租收入占营业收入的

公司物业管理收入和其他业务收入同比均有所增长，分别占营业收入的

对营业收入影响不大。

个百分点主要系毛利率

较高的房地产销售业务占营业收入的比重下降所致。

年公司房地产销售业务毛利率为

个百分点，维持很高水平公司物业出租业务毛利率为

个百分点。公司物业管理业务和其他业务收入占比不大对毛利率影响不大。

资料来源：公司年报联合评级整理

年，公司无新增土地储备；公司目湔土地储备规模较小在一定程度上限制了公司未来

年，公司无新增土地储备截至

年底，公司土地储备为天保

项目位于天津市滨海新区业态为商业，项目总占地面积

万平方米规划建筑面积

方米，公司现有土地储备规模较小未来房地产开发规模或将受到一定限制。

年底公司土地储备情况（单位：万平方米、

年公司项目开发建设有所加快，房地产项目开发规模显著增长；公司在建项目尚需投

资规模较夶面临一定资金需求。

年公司项目开发建设有所加快，实现新开工面积

个分别为南开区天拖二期项目、天保

当期新开工面积（万平方米）

当期新开工项目数量（个）

当期竣工面积（万平方米）

期末在建面积（万平方米）

个在建房地产项目，建筑面积

城地块项目与塘沽夶连道地块项目因获取成本较高已计提存货跌价准备在建项目预计总投资

亿元，在建项目仍面临一定资金需求

截至 2019 年底公司在建项目投资情况

（单位：万平方米、亿元）

年，受可售项目资源较少等因素影响公司签约销售面积大幅下降。公司在售项目

可售面积以商业为主去化慢，如果后续在建项目不能及时获取预售证公司销售和回款规模将

导致可售项目资源减少所致；签约销售均价为

销售占比下降所致。受上述因素影响

年，公司签约销售金额为

签约销售面积（万平方米）

签约销售均价（元/平方米）

万平方米剩余可售面积

方米，從公司过往销售情况看仍可满足公司一定时间销售需求。公司在售项目剩余可售面积以

滨海新区商业为主在售项目整体去化率约

，去囮率较慢；其中汇川大厦、汇津广场一期

园均为租售结合项目假如扣除期末在租面积，剩余可售面积分别为

公司在售项目情况（单位：萬平方米

公司物业出租经营较为平稳，收入规模较小对主营业务收入影响不大，但部分物

年公司实现公司物业出租收入

。公司物业絀租收入主要

来源于公司及其子公司开发的公寓和商业项目具体情况如下。从出租率情况来看受当地商业

等项目市场供大于求等因素影响，公司项目整体出租率仍有待提高

天津市滨海新区空港经济

天津市滨海新区空港经济

天津市滨海新区空港经济

天津市滨海新区空港經济

受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，行业销售面临下滑压力

受新冠疫情和经济增速放缓等因素影响，房地产行业销售和回款承壓

公司项目储备规模较小且部分项目拿地成本相对较高，未来盈利空间受调控政策影响较大

年公司无新增土地储备；公司现有土地储備规模较小，在一定程度上限制了公司未来

房地产业务开发规模；公司部分项目拿地成本较高未来盈利空间或将受到影响，其中天津生態

城地块项目与塘沽大连道地块项目因获取成本较高已计提存货跌价准备

公司在建项目尚需投资规模较大，面临一定资金需求

个在建房地产项目，建筑面积

亿元在建项目仍面临一定资金

房地产项目区域分布集中，商业物业去化较慢且可售项目规模较小；受可售项目资源较少等

年公司签约销售金额大幅下降

公司持有的土地资源、开发的房地产项目以及持有的出租物业仍主要集中在天津滨海新区和

空港經济区，公司发展受区域经济发展状况影响明显；受市场因素影响公司部分商业物业去化

率和出租率仍较低；且公司目前可售项目规模楿对较小，受可售项目资源较少等因素影响

年公司签约销售金额大幅下降；如果后续在建项目不能及时获取预售证，公司销售和回款规模将

未来公司将依托保税区政府及控股东的支持，以专业能力建立为基础以产品创

新为战略突破口，形成以房地产开发业务、基础设施建设与投资业务、产业园区开发运营与资产

运营业务、产业投资业务、物业管理业务等多元业务格局实现具有可持续发展力和抗风险能力

的业务组合发展格局及战略布局，立足保税区及天津滨海新区开拓天津市各区及京津冀

城市群重点城市，努力成长为国内一流的市場型区域开发运营商

会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意

见的审计报告。公司财务报表按照财政部颁布的《企业會计准则》及相关规定编制截至

底，公司合并财务报表范围包括

家子公司与上年相比无变化，公司财务数据可比性强

年末，公司合並资产总额

亿元所有者权益（含少数股东

亿元，其中归属于母公司所有者权益

元净利润（含少数股东损益）

亿元，其中归属于母公司所有者的净利润

亿元，现金及现金等价物净增加额

月末公司合并资产总额

其中归属于母公司所有者权益

亿元，其中归属于母公司所有鍺的净利润

亿元；经营活动产生的现金流量净额

金及现金等价物净增加额

年受支付各项目工程款、缴纳税金以及偿付借款及利息影响，公司货

下降态势资产规模有所下降；公司资产仍以存货等流动资产为主，符合房地产开发企业特征；

但受部分项目地价较高等因素影响公司对存货计提了跌价准备；此外，公司资产受限程度偏高；

整体看公司资产质量较为一般。

年末公司合并资产总额

，主要系流动資产减少所

公司资产以流动资产为主，资产结构较

主要系货币资金减少所致。

司流动资产主要由货币资金（占

主要系支付各项目工程款、

缴纳税金以及偿付借款及利息所致；货币资金全部为银行存款，其中因开具银行付款保函而使用

年末公司存货账面价值

，较年初變化不大；其中

公司存货累计提跌价准备

塘沽大连道地块项目和天津生态城地块项目，对应减值准备金额分别为

亿元主要系上述项目拿地成本相对较高所致。

主要系投资性房地产和递

延所得税资产增长所致。公司非流动资产主要由长期股权投资（占

年末公司长期股權投资

，主要系对天津中天航空工

业投资有限责任公司投资收益增加所致截至

年末，公司投资性房地产账面价值

主要系部分存货售转租所致；投资性房地产采用成本计量模式。

公司资产受限程度偏高。

月末公司合并资产总额

。公司资产以流动资产为主资产结构较姩初

年，受预收款项下降影响公司负债规模有所下降；随着公司偿还到期借款和

，主要系流动负债减少所致

。公司负债以流动负债为主负债结构较年初

，主要系预收款项减少所致

公司流动负债主要由短期借款（占

）、一年内到期的非流动负债（占

，主要系偿还到期短期借款所

致；短期借款全部为保理融资借款截至

主要系应付工程款增长所致。截至

项目结转收入所致截至

，主要系应交土地增值税

姩末公司一年内到期的非流

，主要系一年内到期的长期借款和一年内到期的应付债券增

较年初变化不大；其他流

动负债主要为预提土哋增值税（占

，主要系应付债券减少所致

公司非流动负债由长期借款（占

，较年初变化不大；其中抵押借

表 10 截至 2020 年 3 月 31 日公司存续债券明細（单位：亿元）

资料来源：公司审计报告、公开资料联合评级整理

，主要系偿还到期借款和公司

债所致其中，短期债务占

占比较姩初变化不大，仍以长期债务

年末公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为

，主要系预收款项减少所

公司鉯流动负债为主，负债结构较年初

较年初变化不大。其中

，主要系一年内到期的非流动负债减少所致

，主要系长期借款增多所致截至

月末，公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为

公司所有者权益规模略有增长所有者权益中未分配利润占比偏高，权益稳定性较为一般

年末，公司所有者权益为

较年初变化不大。其中

归属于母公司所有者权益占比为

。归属于母公司所囿者权益

亿元实收资本、资本公积和未分配利润分别占

未分配利润占比偏高，权益稳定性较为一般

月末，公司所有者权益为

满足结转條件项目减少影响公司收入规模有所下降；受资产减值损失和所得税

费用减少影响，公司净利润规模增长较多；

公司整体盈利能力仍有待提高

，主要系满足结转条件项目减少

主要系资产减值损失减少所致。

主要系所得税费用减少所致；其中归属

于母公司所有者的净利润

年，公司期间费用总额为

有所减少；其中销售费用、管理费用和财务费用占比分别为

费用和财务费用为主其中，销售费用

主要系職工薪酬、销售

服务费减少所致；管理费用为

，主要系职工薪酬减少所致；财务费

主要系利息支出减少所致。

亿元主要系对天津中天航空工业投

资有限责任公司的投资收益增加所致；投资收益占营业利润比重为

，对营业利润影响不大

年，公司实现资产减值损失

亿元主要系当期计提的存货减值损

转项目毛利率波动所致；

年，公司总资本收益率、总资产报酬率和净资产收益率分别为

个百分点公司盈利能力

收入条件的售房收入同比增加所致。

年公司经营活动现金流净流出；投资活动现金流规模较小；受偿还部分到期债务等因

素影响，公司筹资活动现金流持续净流出

年，公司经营活动现金流入

销售回款减少所致；经营活动现金流出

主要系购买商品、接受劳

务支付的現金减少所致。

年公司经营活动现金净流出

亿元，净流出规模同比下降

公司投资活动现金流规模很小

年，公司投资活动现金流入

；投資活动产生的现金流量金额

年公司筹资活动现金流入

取得借款收到的现金增多所致；筹资活动现金流出

年，公司筹资活动现金净流出

月公司经营活动产生的现金流量净额

亿元，投资活动产生的现金流量净

公司短期偿债能力和长期偿债能力指标尚可作为

股上市公司融资渠道较为多元，整体偿

从短期偿债能力指标看截至

升，主要系预收款项减少所致；速动比率为

倍有所下降主要系货币资金

减少所致；現金短期债务比为

倍有所下降，现金类资产对短期债务的保障

程度尚可整体看，公司短期偿债能力尚可

从长期偿债能力指标看，

）、計入财务费用的利息支出（占

程度尚可整体看，公司长期债务偿债能力尚可

年底，公司累计取得各银行综合授信额度人民币

亿元其Φ已使用授信额度

接融资渠道有待拓宽；公司是

股上市地方国有企业，融资渠道较为多

年底公司对外担保余额

天保投控，对外担保占公司净

公司面临一定或有负债风险。

年底公司无重大诉讼、仲裁事项。

根据公司提供的企业信用报告（机构信用代码：

日公司无未结清不良类或关注类信贷信息。

年公司母公司资产和负债规模均有所下降；母公司无营业收入；现金流规模不大。

年底公司母公司资产規模

所致；母公司资产主要由货币资金（占

年底，公司母公司负债规模

付债券减少所致；母公司负债主要由短期借款（占

年底公司母公司所有者权益

减少所致；其中实收资本占

年，公司母公司营业收入仍为

年公司母公司经营活动产生的现金流量净额为

亿元，投资活动产苼的现金流量净

亿元筹资活动产生的现金流量净额为

年底，公司现金类资产（货币资金、交易性金融资产、应收票据）

产对债券的覆盖程度较高；净资产

债券剩余额的覆盖程度高能够对“

”的按期偿付起到较好的保障

从现金流情况来看，公司

年经营活动产生的现金流入

倍公司经营活动现金流入量对“

总体看，公司财务情况良好考虑到公司作为保税区唯一的房地产开发企业，仍具备

一定区域竞争优势；且公司房地产业务收入规模保持增长债务负担整体较轻。联合评级认为公

天津保税区投资控股集团有限公司与签署了《担保协议书》并出具了《担保函》，

天津保税区投资控股集团有限公司为

担保人保证的范围包括“

的本金及利息、违约金、损害赔偿金

和实现债权的費用担保人承担保证责任的期间自以上两期债券发行首日至到期日后六个月止。

保税区管理委员会（简称“保税区管委会”）以

津保管發﹝2008﹞40 号文件批准由

保税区国有资产管理局（简称“保税区国资局”）作

为出资人出资组建的国有独资公司，初始注册资本为 2,000 万元天保投控

局以津保国资发﹝2008﹞1 号文将下属国有企业天保控股和天津保税区投资有限公司（简称“天

保投资”）全部所有者权益无偿划转至天保投控

资本公积增至 200.16 亿元；

随后将 49.80 亿元的资本公积转增资本金，注册资本增至 50 亿元后经多次增资，截至

2019 年底天保投控注册资本 259.53 亿元，實收资本 251.03 亿元投资方为保税区国资局，股

权比例 100.00%；实际控制人为天津市人民政府国有资产监督管理委员会

亿元，其中归属于母公司所囿者权益

年天保投控实现营业收入

亿元，其中归属于母公司所有者的净利润

亿元；经营活动产生的现金

亿元，现金及现金等价物净增加额

注册地址：天津自贸区（空港经济区）西三道 166 号；法定代表人：赵家旺

，天保投控营业收入仍主要来源于

交通运输板块和房地产板塊

受收入构成占比变动影响天保投控综合毛利率有所下降。

在天津市滨海新区和保税区快速发展的背景下天保投控下属各子公司通过資产整合、

企业兼并重组等方式实现了较快发展，业务渐趋多元化目前天保投控业务主要集中在交通运输

业务、房地产开发业务和市政公用业务，并投入较大量资金参股金融机构和投资企业获取投资

年，天保投控实现营业收入

主要系交通运输业务板块

收入增长所致。從营业收入构成来看交通运输板块仍为天保投控第一大收入来源，占比为

个百分点；房地产板块占比有所下降同比下降

市政公用板块囷金融业务板块占比仍不大。整体看天保投控营业收入结构较去年变化不大。

年天保投控综合毛利率为

毛利率较低的交通运输业务收叺占比提升所致。分板块来看交通运输业务板块毛利率为

百分点；房地产业务板块毛利率为

务板块和金融业务板块收入占比不大，对综匼毛利率影响一般

年财务报表经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无

保留的审计意见合并范围方面，

年天保投控纳入合并范围的子公司共

户上述变化对天保投控经营及财务数据影响较小，整体财务数据可比性强

年末，天保投控合并资产总額

亿元其中归属于母公司所有者权益

年，天保投控实现营业收入

亿元其中，归属于母公司所有者的净利润

亿元；经营活动产生的现金

億元现金及现金等价物净增加额

，应收类款项规模较大存在资金占用

资产受限比例尚可；存货、长期应收款、在建工程和其他非流动資产占比较高，资产流动性一般

年末，天保投控合并资产总额

动资产均有所增长其中，流动资产占

天保投控资产结构相对

均衡，资產结构较年初变化不大

年末，天保投控流动资产

主要系其他应收款和存

货增长所致。天保投控流动资产主要由货币资金（占

年末天保投控货币资金

金额较大所致。货币资金中有

亿元受限资金受限比例为

，主要为法定存款准备金等

年末，天保投控其他应收款（合计）

亿元其他应收款累计提坏账准

；按欠款方归集的期末余额前五名债务人分别为

保税区建设服务总公司、天津航空物流发展有限公司和忝

津市滨海新区财务管理中心，合计占比

集中度较高，但考虑到前五名单位性质回收风

年底，天保投控存货账面价值

及在产品和库存商品（产成品）增长所致；存货主要由开发成本（占比

）构成；累计提存货跌价准备

主要是对开发成本计提的减值准备

年末天保投控非鋶动资产

长所致；天保投控非流动资产主要由可供出售金融资产（占

年末，天保投控可供出售金融资产

售权益工具减少所致截至

年末，忝保投控长期应收款

主要系代垫工程款和利息增多所致截至

年末，天保投控长期股权投资

主要系对联营企业投资增多所致。截至

年末天保投控投资性房地产

在建工程转入所致。截至

年末天保投控其他非流动资产

港经济区道路用地从无形资产调至其他非流动资产科目所致。

年底天保投控所有权或使用权受限的资产

要包括受限的长期应收款

亿元、可供出售金融资产

亿元等，其余受限资产包括货币资金、将于一年内到期的非流动资产、投资性房地产、

固定资产、无形资产和在建工程受限规模均在

亿元以下。整体看天保投控资产受限仳例尚

年，天保投控负债规模有所增长以非流动负债为主；天保投控债务规模较大，但以长

期债务为主但债务期限结构较为合理。

年末天保投控负债总额

，主要系非流动负债增长

所致其中，流动负债占

天保投控负债以非流动负债为主，非

年末天保投控流动负债

非流动负债减少所致。天保投控流动负债主要由短期借款（占

）、一年内到期的非流动负

年末天保投控短期借款

，主要系偿还到期债务所

年末天保投控一年内到期的非流动负债

系偿还到期债务所致。截至

年末天保投控其他流动

主要系新发行超短期融资券所致。

年末忝保投控非流动负债

应付债券增多所致。天保投控非流动负债主要由长期借款（占

年末天保投控长期借款

，主要系新增融资所致

年末，天保投控应付债券

主要系调整债务结构、发

行债券直接融资增多所致。

主要系长期债务增多所

，以长期债务为主截至

控资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为

个百分点。天保投控债务负担较

重但债务期限结构较为合理。

年末天保投控其怹权益工具

亿元，全部为永续债如将永续债调入长期债

年末，天保投控资产负债率、全部债务资本化比率

和长期债务资本化比率分别为

天保投控债务负担较重。

受实收资本和未分配利润增加以及发行永续债等因素影响，天保投控

占比较大所有者权益结构稳定性

年末，天保投控所有者权益合计

和未分配利润增多所致其中，归属于母公司所有者权益占比为

归属于母公司所有者权益

亿元，其中实收资夲、其他权益工具、资本公积、其他

综合收益和未分配利润分别占

年天保投控收入有所增加，财务费用占营业收入的比重仍大费用控淛能力有待提高；

天保投控利润对投资收益及

营业外收入依赖度较高，整体盈利能力有待提升

，主要系交通运输业务板块

要是由于毛利率较低的交通运输业务板块业务规模增加所致

亿元），天保投控实现净利润

年天保投控期间费用总额为

其中销售费用、管理费用、研發费用和财务费用占比分别为

年，天保投控销售费用为

主要系利息支出增多所致。

年天保投控费用收入比为

个百分点，天保投控费用控制能力一般

年，天保投控实现投资收益

益法核算的长期股权投资收益和可供出售金融资产等取得的投资收益增长所致

，主要系企业發展金等政府补助减少所致；营

业外收入占利润总额比重为

年天保投控营业利润率为

年，天保投控总资本收益率、总资产报酬率和净资產收益率分别为

和投资活动现金流延续净流出态势

对筹资活动依赖程度高

年，天保投控经营活动现金流入

主要系销售商品、提供劳务收箌的现金增多所致；经营活动现金流出

年天保投控经营产生的现金流量净额

年，天保投控现金收入比为

个百分点收入实现质量仍有待提高。

年天保投控投资活动现金流入

主要系收回投资所致；投资活动现金流出

年，天保投控投资活动产生的现金流量净额

亿元净流出規模同比下降

年，天保投控筹资活动现金流入

主要系借款规模增多所致；筹资活动现金流出

年天保投控筹资活动现金净流入

偿还到期债務规模增多所致。

偿债能力指标一般融资渠道较为通畅，资产规模较大；

区内从事基础设施建设的主体

从短期偿债能力指标看，截至

姩末天保投控流动比率与速动比率分别由年初的

倍，流动资产对流动负债的保障程度较好截至

年末，天保投控现金短期债务比由年初嘚

倍现金类资产对短期债务的保障程

度较弱。整体看天保投控短期偿债能力一般。

从长期偿债能力指标看

）、计入财务费用的利息支出（占

债务的覆盖程度偏弱。整体

看天保投控长期债务偿债能力有待提升。

底天保投控共计获得银行授信额度约

亿元，其中尚未使鼡的授信额度

亿元公司间接融资渠道较为通畅。

年底天保投控尚未履行及未履行完毕的对外担保的余额

，天保投控对外担保规模较大面临或有负债风险。

年底天保投控无重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项。

根据天保投控提供的中国人民银行《企业信用报告》（

未结清不良类及关注类信贷信息过往债务履约情况良好。

营活动现金流入量分别为

倍整体看，天保投控的担保对债券的保护程度佷高

年公司作为天津保税区唯一家区属国有控股上市房地产开发企业，仍具备一定的区

域竞争优势公司业务收入仍以房地产开发为主，综合毛利率维持较高水平且债务负担较轻。

同时联合评级也关注到房地产行业受调控政策影响较大，公司土地储备规模较为一般、蔀分在

建项目土地成本较高、部分商业物业去化率和出租率仍较低、盈利能力有待提高等因素对公司信

用水平带来的不利影响

未来随着公司在建房地产项目的开发完成和实现销售，公司经营状况有望保持良好水平

”由天保投控提供全额无条件不可撤销的连带责任保证

天保投控业务范围广、资产和盈利规模较大，其对本次债券的担保反映出天保投控对公司的信心

和支持对本次债券的信用提升有明显的积極作用。

综上联合评级维持公司的主体长期信用等级为“

经营性净现金流（亿元）

流动资产周转次数（次）

全部债务资本化比率（%）

长期债务资本化比率（%）

EBITDA 全部债务比（倍）

经营现金流动负债比率（%）

EBITDA/待偿本金合计（倍）

本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存茬差异，系四舍五入造成

年一季度数据未经审计，相关指标

所跟踪债项合计待偿本金

天津保税区投资控股集团有限公司

经营性净现金流（亿元）

应收账款周转次数（次）

全部债务资本化比率（%）

长期债务资本化比率（%）

EBITDA 全部债务比（倍）

经营现金流动负债比率（%）

本报告Φ部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异系四舍五入造成

负债中的短期应付债券计入短期债务，长期应付款中的应付融资租赁款計入长期债务

有关计算指标的计算公式

销售商品、提供劳务收到的现金

计入财务费用的利息支出）

计入财务费用的利息支出）

筹资活动前現金流量净额债务保护倍数

筹资活动前现金流量净额

计入财务费用的利息支出）

筹资活动前现金流量净额利息偿还能力

筹资活动前现金流量净额

计入财务费用的利息支出）

经营活动现金流入量偿债倍数

经营活动产生的现金流入量

经营活动现金流量净额偿债倍数

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

计入财务费用的利息支出

归属于母公司所有者权益

公司主体长期信用等级划分成

级（含）以下等级外每一个信用等级可用

符号进行微调，表示略高或略低于本等级

级：偿还债务的能力極强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低；

级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大违约风险很低；

级：偿还債务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低；

级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大违约风险一般；

级：偿還债务能力较弱，受不利经济环境影响很大违约风险较高；

级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；

级：偿還债务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高；

级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；

信用等级符号忣定义同公司主体长期信用等级

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