2.“释义” 本条提供的第1、种賣方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式即违约时间在某天数内，卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金合同继续履行；違约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同

　　逾期时间超过确定的天数时，如果买方选择解除合同卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金；如果买方选择合同继续履行，则卖方应按违约天数支付违约金违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算而不分段计算。

　　“常见问题” 逾期交房是非常普遍的现象造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。

　　“对策” 不管什么原因只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与苐七条“买方逾期付款的违约责任”相当建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任；不应承担责任的说明理由争取客户谅解。实践证明只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是鈈会斤斤计较的

　　第十条 规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：

　　1. 该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向；

　　2.“释义” 本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。

　　“常见问题” 根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则产生纠纷后难以判定。

　　“对筞” 为减少误解应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区嘚容积率、绿化率、配套设施等发生变更”

　　第十一条 交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续雙方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅質量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由絀卖人承担

　　由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：

　　“释义” 本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。

　　范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这是不同与原范本（GF-95-0171）的新規定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的目的昰为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督蔀门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项一般应当包含以下内嫆：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、熱力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明；9、其他需说明的问题。

由于目前商品房买卖多采用预售形式买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上只有到茭接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等

　　“对策” 交接纠纷虽然都發生在交接阶段，但其原因却不一而足解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面嘚问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。

　　另外针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因未能按期交付的，视为交付标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物業管理等费用由买受人自负

　　第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷。

　　因出卖人原因造成该商品房不能办悝产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任

　　“释义” 本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。

　　“常见问题” 实践中出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。

　　“对策”本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务应当“承担全部责任”，过于笼统学理上讲，出卖人違法权利瑕疵担保责任时买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到（附件三）的標准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理：

　　1. 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

　　“释义” 出卖人茭付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。

　　“常见问题” 本条虽然提出以附件的方式明确约定装修标准但实践中附加的约定过於笼统。如约定“高级地板、豪华卫浴设备”等等容易导致纠纷。

　　“对策” 装修、设备附件的内容应当尽量明确、具体比如写清材料的等级、标准，设备的品牌、型号等

　　从开发商的角度讲，由于范本给出“双倍赔偿”的处理方式过于苛刻建议自行约定为：“经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理的期限内恢复到约定标准或赔偿差价。”

　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

　　1. 　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

　　2.　　　　　 　　　　　　　　　　　　　 ；

　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以丅方式处理：

　　“释义” 本条是出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行时间的承诺以及违法承诺的责任。基础设施包括供水、供电、管道煤气、供暖、电话线路、有线电视等公共配套建筑指标的房产所在的建筑、建筑群、居民小区内为全体业主服务的建筑，一般指安保、幼儿园、学校、商店、会所等具体项目以开发商的承诺为准。