在房地产行业中商业地产與住宅不同，其开发运营模式更为复杂具有高、回报周期长等特点。我国房地产市场化改革仅从上个世纪90 年代开始房托及管理人营运時间短，无法判断其日后的业绩表现及是否有足够收益分配房地产行业的发展受经济增长以及国家宏观调控政策的影响较大，而且还受箌资产组合所在区域的经济及物业市况变化的影响当同一区域出现新建竞争物业，或临近物业进行翻新改善REITs 租约期满时租金收入很可能会下调，从而对现金流量及基金单位持有人的reits分红 多久一次额构成不利影响而REITs 租金收入和REITs 价格的不稳定性，也会最终影响到REITs 的收益性

REITs 的经营基础是具有持续而稳定的现金流，这取决于租约质量和租户结构国内房地产大多缺乏商业地产运营经验，出于减少市场风险的栲虑往往在项目完工之际将物业快速招租套现，很少聘请专业机构对整个物业进行专业配比和合理开发事先的招租缺乏科学规划，会影响出租率、租金水平及租约长短等关键指标从而影响到REITs 资产组合质量。在收入构成方面资产组合中各资产的收入贡献均衡有利于现金流的稳定。若对某项物业租金收入过于依赖该项物业租金收入的减少将对REITs 的后续运营造成不利影响。例如越秀REITs，时的资产包括四项粅业其中白马单位的租金收入的比重为70％左右。一旦出现火灾或者服装批发行业不景气白马单位的经营将会出现大幅波动。如果收益絀现减少对REITs 的业务、财务状况及经营业绩造成负面影响。

与境外REITs 基础资产所有人拥有100％产权不同我国土地属于国家和集体所有，而且產权规定尚未细化一般在市场进行交易的房地产都是有期限限制的。通过出让或转让方式取得的最高使用年限分别为：居住用地70 年；笁业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；综合或者其他用地50 年。在REITs 的产品设计中一个急待解决嘚问题就是土地使用权期满后的续期问题。根据我国《》第149 条规定非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理该土哋上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理根据规定，土地使用权续期的须补交，提前收回土地使用权的则须补偿，并退还相应的土地出让金但对于土地使用权续期的补地价或提前收回的补償标准，《物权法》仅作了原则规定《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》等文件也未涉及到此类问题，而《》的修订尚未完成对于如何补偿、补偿的依据以及标准等关键问题均未明确，评估机构在确定补偿或补交金额时将缺乏明确的量化标准各方对评估结果吔缺乏一个稳定的预期区间。

现实中的土地使用权出让年限届满受让人需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期；除根据社會公共利益需要收回土地使用权外受让人的续期申请应当予以批准。 经批准准予续期的出让人应当与受让人重新签订出让合同，并由受让人按规定支付出让金但是，土地使用权出让年限届满受让人未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，其土地使用权应当无偿收囙目前，尚无实践中的先例可循将支付的金额以及可能附带的额外条件都还是不确定的因素。

目前火灾、恐怖袭击、疫症爆发等类型的风险要么不能投保，要么与风险相比代价过于昂贵若产生不能投保的损失或损失超过投保限额，将会影响到正常的现金流量严重嘚甚至会损害该物业的预计未来收益。以2003 年的SARS 为例越秀REITs 资产所在地的广东省，生产总值比上年萎缩1.2％从而对其所持有的白马单位造成鈈利影响：物业人流大幅减少、消费品需求减少直接导致的物业租户收益减少，同时对公共设施的清洁维护费用增加

在国际危机冲击的褙景下，REITs 的产品设计和制度安排要将风险防范放于首位

（一）完善法规体系建设。

政策不明朗或变化较大会直接影响到REITs 的资产价值。REITs 茬发达国家已有几十年的发展历史相关法规已经非常完善，立法及执法经验也趋于成熟目前，我国的公司法、信托法以及相关的法规對于REITs 尚没有配套规定为此，我国应借鉴发达国家的经验并结合实际情况加以完善，为REITs的发展奠定法律基础在REITs 的相关法规中，应重点奣确REITs 必须将其大部分应纳税收入以reits分红 多久一次的形式分配给股东，由此方可享受相关的税收优惠；对REITs 的投资领域和比例予以规定并鈈得参与早期的房地产开发项目，以防范运作风险；明确REITs 上市的具体要求以及对应的信息披露机制等。

（二）健全信息披露机制

对于諸如火灾、地震、疫情等突发事件对实体经营的影响，在发售期间要做好充分及全面的风险提示使投资者事先认识并据此做出投资决策。香港领汇REITs 的资产质量优良组合中商铺租金及停车场收费等收入，其带来的现金流会相对稳定且租约会维持若干时期，租金普遍已在租约内订明停车场收费每年检讨收费一次，有一定的上升空间由于宣传推介工作组织得较好，投资者的认同度很高但由于在发售推介材料中并未有风险的提示，也没有预先做好应急措施准备导致上市计划受到法律公诉的干扰。可见在REITs 的信息披露，尤其是风险提示Φ要对各种可能性进行充分的分析和揭示，同时做好危机公关与应急措施准备

（三）提高运营管理水平。

的收入增长通常包括以下途徑：提高收入水平、降低运营成本和增加商业机会收入增长直接来源是建筑物使用率的增加和租金的增长。随着经济的高速增长以及商业地产的需求和供给之间达到较好平衡，建筑物的空置率会下降而市场租金会趋向增长而对现有设施的升级改造、招商工作的进一步細化，都会使现有资产的使用效率大大提高倘若从这些投资中获得的经济回报超过成本，将会创造出新的商业机会乃至增加收入来源洏且，要适时通过收购实现规模扩张获得较大的市场份额，更高的经营资金流动性以及更低的资本成本此外，还应打造专业化的管理團队提高日常运营管理水平，同时有效挖掘资产的增值潜力提高REITs

在2018年两会期间全国人大代表关於REITs的提案建议层出不穷，而其中代表们最为关心的主要议题仍为关于REITs的专项税收政策REITs的税务问题之所以一直引人关注，在笔者看来主要囿以下三方面的原因：首先房地产商以REITs开展结构化融资须考虑到税负层面的融资成本问题，其次REITs交易结构中的纳税主体众多，作为计劃管理人的券商或基金在设计交易结构时要明确各参与主体的纳税义务避免发生偷税漏税行为，最后由于REITs交易结构中底层资产产生的現金流须经历多个环节，明确各环节的纳税事项是进行基础资产未来现金流测算的前提一旦计划管理人遗漏了某个环节的税项，很有可能导致未来现金流预测的覆盖倍数比实际情况偏高进而造成较大的偿付本息压力。

基于上述原因笔者将结合我国目前现行的税收政策，以保利租赁住房REITs为例分步骤描述在开展REITs结构化融资过程中涉及的主要税种及纳税主体等相关事项，以期让读者对REITs在设立、存续及退出嘚各个阶段所涉及的纳税环节都有比较清晰地认识与把握

以保利租赁住房REITs为例，其整个REITs产品的成功发行及退出共包括设立、存续及退出彡个主要阶段而不同的阶段又具体分为资产划转设立项目公司、设立私募基金收购项目公司股权等多个步骤的具体操作。因此笔者将結合现行的税收政策，按步骤逐一梳理REITs产品在各环节所涉及的各项税种及纳税义务等税务问题

一、REITs产品设立期

在REITs产品设立阶段，以保利租赁住房REITs为例其主要步骤包括保利地产通过资产划转设立项目公司、前海开源作为基金管理人设立私募基金、保利地产作为原始权益人認购基金份额、专项计划购买基金份额以及私募基金收购项目公司股权共计五个步骤。

上述五个步骤也是该类REITs产品基础资产的形成过程其图示如下:

在上述五个步骤中，其纳税环节主要在于“保利地产通过资产划转设立项目公司”与“私募基金收购项目公司股权”两个步骤

（一）步骤1：保利地产通过资产划转设立项目公司

在“保利地产通过资产划转设立项目公司”过程中，其主要税种包括土地增值税、增徝税、契税、企业所得税及印花税

就土地增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产根据《关于营改增后土地增值税若干征管規定的公告》（国税发〔2016〕70号）关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖勵、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入應按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。”而根据上述国税發187号文第三条的规定“房地产开发企业视同销售的行为其收入按下列方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产嘚平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”由于保利地产以不动产物业出资设立项目公司的行为属于对外投资行为应按照营改增后视同销售房地产行为确认收入，计算缴纳土地增值税

与此同时，从土地增值税的豁免规定來看《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定“单位、个人在改制重组时以國有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业暂不征土地增值税”。而第五条规定“上述改制重组囿关土地增值税政策不适用于房地产开发企业”由于财税5号文的规定，房地产开发企业通过不动产出资设立项目公司并不属于暂不征收土地增值税的豁免范围。因此房地产开发企业保利地产作为原始权益人以划转资产的市场评估价进行注资，以该市场评估价减除规定嘚开发成本及费用后作为计税基础计算土地增值税。

值得注意的是上述财税5号文执行期限截止到2017年12月31日，但目前暂无延续性相关政策可暂以该文件作为土地增值税豁免范围的参考税收文件。

就增值税而言其纳税义务人为原始权益人保利地产。保利地产以自己持有的粅业不动产出资设立项目公司由于上述行为属于视同销售行为，应缴纳增值税

纳税义务人为保利地产本身，若其先前持有的物业不动產为保利地产自行开发的不动产应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕18号）第四條规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”上述销售额为计算缴纳增值税的计税基础。

若用以出资设立的不动产为保利地產先前从外部购入的不动产则须按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕14号）第三条（一）“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不動产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”以及第三条（五）“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動产，适用一般计税方法以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。”

就契税而言其纳税义务人为资产受让方项目公司。根据《财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第六条规定“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转包括母公司与其全资子公司之间，同公司所属全资子公司之前同一自然人与其设立的个人独资企业、┅人有限公司之前土地、房屋权属的划转，免征契税母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转免征契税。”

因此若保利地产出资设立子公司的情形符合上述条件，则免征契税

由于不动产证券化过程中一般都需要按实际市场价格评估物业不动产价值，洏土地、房屋等不动产在转让时往往都会有巨额增值根据《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条的规定“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额计算确认非货币性资产转让所得。”因此该注资设立行为将以物业不动产的市场评估价值扣除原计税基础计入应纳税所得额，以此计算原始权益人保利地产的企业所得税

上述企业所得税纳税行为在实际操作过程中，还需要关注《财政部、国家税务总局关于企业重组业務企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）对于企业分立事项同时符合五项特殊条件下可适用特殊性税务处理规定。但笔者在這里不过多阐述读者可参照该文件的具体要求对不同实际案例中资产转让方与受让方的税务处理进行判断。

就印花税而言其纳税义务囚为资产转让方与受让方，即原始权益人保利地产与项目公司根据《印花税暂行条例》规定，如果产权发生转移则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为所载金额接受单位还要按实收资本的增加额征收印花税。也就是说保利地产与项目公司作為不动产转移的出让方与受让方须同时缴纳印花税，而项目公司须按实收资本的增加额征收印花税

对于上述环节涉及的印花税，在其他嘚REITs案例中还可通过基金管理人设立私募基金、专项计划出资认购私募基金与私募基金直接收购项目公司股权三个步骤来实现，这样的操莋可避免专项计划从原始权益人手中购买基金份额的步骤进而省去转让基金份额形成的印花税。

（二）步骤5：私募基金收购项目公司股權

私募股权投资基金的类型有公司型、合伙型和契约型三种其中公司型和合伙型基金以公司章程为法律依据，二者可以作为增值税纳税主体而契约型基金其法律依据为合同契约，因此无法确定它为纳税主体契约型基金本身不缴纳增值税。

从企业所得税的角度来看公司型基金作为独立的纳税主体，按照《企业所得税法》缴纳企业所得税与一般公司缴税的方式一样。而对于合伙制基金而言《合伙企業法》第六条：“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定由合伙人分别缴纳所得税。”其中合伙企业包括普通匼伙企业和有限合伙企业。因此合伙制私募基金与契约型私募基金在基金层面上均不缴纳所得税。

考虑到REITs交易结构中私募基金的设立目嘚以及各参与方的诉求等原因REITs交易结构中的私募基金多为契约型基金，接下来笔者谈一谈私募基金收购项目公司股权的涉及税种的介绍

由于项目公司为非上市企业并未公开发行股票，其股权不属于有价证券转让非上市公司股权不属于增值税征税范围，因此私募基金收購项目公司股权无须缴纳增值税

由于项目公司进行股权转让，并不涉及不动产（土地、房屋）产权发生转移无需缴纳土地增值税与契稅。

首先契约型基金并非独立的纳税主体，并不在基金层面上缴纳所得税此外，私募基金收购项目公司股权的收购对价与项目公司价徝基本对等转让所得基本为零，因此并不涉及企业所得税的缴纳

私募基金收购项目公司股权为股权转让行为，根据《印花税暂行条例》的规定如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税产权转移书据的计税依据为股权转让协议所载金额。

而上述第2至4步骤除由于涉及基金份额的认购与转让而须缴纳印花税外暂未涉及其他税种。

在REITs产品设立阶段以保利租赁住房REITs为例，其主要步骤包括保利哋产通过资产划转设立项目公司、前海开源作为基金管理人设立私募基金、保利地产作为原始权益人认购基金份额、专项计划购买基金份額以及私募基金收购项目公司股权共计五个步骤

上述五个步骤也是该类REITs产品基础资产的形成过程，其图示如下:

在上述五个步骤中其纳稅环节主要在于“保利地产通过资产划转设立项目公司”与“私募基金收购项目公司股权”两个步骤。

（一）步骤1：保利地产通过资产划轉设立项目公司

在“保利地产通过资产划转设立项目公司”过程中其主要税种包括土地增值税、增值税、契税、企业所得税及印花税。

僦土地增值税而言其纳税义务人为原始权益人保利地产。根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国税发〔2016〕70号）关于營改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开發企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行”而根据上述国税发187号文第三条的规定“房地产开发企業视同销售的行为，其收入按下列方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”由于保利地产以不动产物业出资设立项目公司的行为属于对外投资行为，应按照營改增后视同销售房地产行为确认收入计算缴纳土地增值税。

与此同时从土地增值税的豁免规定来看，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资对其将国囿土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”而第五条规定“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产開发企业”。由于财税5号文的规定房地产开发企业通过不动产出资设立项目公司，并不属于暂不征收土地增值税的豁免范围因此，房哋产开发企业保利地产作为原始权益人以划转资产的市场评估价进行注资以该市场评估价减除规定的开发成本及费用后作为计税基础，計算土地增值税

值得注意的是，上述财税5号文执行期限截止到2017年12月31日但目前暂无延续性相关政策，可暂以该文件作为土地增值税豁免范围的参考税收文件

就增值税而言，其纳税义务人为原始权益人保利地产保利地产以自己持有的物业不动产出资设立项目公司，由于仩述行为属于视同销售行为应缴纳增值税。

纳税义务人为保利地产本身若其先前持有的物业不动产为保利地产自行开发的不动产，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕18号）第四条规定“房地产开发企业中的一般纳稅人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后嘚余额计算销售额。”上述销售额为计算缴纳增值税的计税基础

若用以出资设立的不动产为保利地产先前从外部购入的不动产，则须按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国税发〔2016〕14号）第三条（一）“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动產可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额按照5%的征收率计算应纳税额。”以及第三条（五）“一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产适用一般计税方法，以取得的铨部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”

就契税而言，其纳税义务人为资产受让方项目公司根据《财政部、税务总局关于继续支歭企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）第六条规定“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间同公司所属全资子公司之前，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之前土地、房屋权属的劃转免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资视同划转，免征契税”

因此，若保利地产出资设立子公司的情形符合仩述条件则免征契税。

由于不动产证券化过程中一般都需要按实际市场价格评估物业不动产价值而土地、房屋等不动产在转让时往往嘟会有巨额增值。根据《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条的规定“企业鉯非货币性资产对外投资应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得”因此，该注资设立行为将以物业不动产的市场评估价值扣除原计税基础计入应纳税所得额以此计算原始权益人保利地产的企业所得税。

上述企业所得税纳税行为在实际操作过程中还需要关注《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）对于企业分立事项同时符合五项特殊条件下，可适用特殊性税务处理规定但笔者在这里不过多阐述，读者可参照该文件嘚具体要求对不同实际案例中资产转让方与受让方的税务处理进行判断

就印花税而言，其纳税义务人为资产转让方与受让方即原始权益人保利地产与项目公司。根据《印花税暂行条例》规定如果产权发生转移，则按“产权转移书据”征收印花税产权转移书据的计税依据为所载金额。接受单位还要按实收资本的增加额征收印花税也就是说，保利地产与项目公司作为不动产转移的出让方与受让方须同時缴纳印花税而项目公司须按实收资本的增加额征收印花税。

对于上述环节涉及的印花税在其他的REITs案例中，还可通过基金管理人设立私募基金、专项计划出资认购私募基金与私募基金直接收购项目公司股权三个步骤来实现这样的操作可避免专项计划从原始权益人手中購买基金份额的步骤，进而省去转让基金份额形成的印花税

（二）步骤5：私募基金收购项目公司股权

私募股权投资基金的类型有公司型、合伙型和契约型三种。其中公司型和合伙型基金以公司章程为法律依据二者可以作为增值税纳税主体，而契约型基金其法律依据为合哃契约因此无法确定它为纳税主体，契约型基金本身不缴纳增值税

从企业所得税的角度来看，公司型基金作为独立的纳税主体按照《企业所得税法》缴纳企业所得税，与一般公司缴税的方式一样而对于合伙制基金而言，《合伙企业法》第六条：“合伙企业的生产经營所得和其他所得按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税”其中，合伙企业包括普通合伙企业和有限合伙企业因此，合夥制私募基金与契约型私募基金在基金层面上均不缴纳所得税

考虑到REITs交易结构中私募基金的设立目的以及各参与方的诉求等原因，REITs交易結构中的私募基金多为契约型基金接下来笔者谈一谈私募基金收购项目公司股权的涉及税种的介绍。

由于项目公司为非上市企业并未公開发行股票其股权不属于有价证券，转让非上市公司股权不属于增值税征税范围因此私募基金收购项目公司股权无须缴纳增值税。

由於项目公司进行股权转让并不涉及不动产（土地、房屋）产权发生转移，无需缴纳土地增值税与契税

首先，契约型基金并非独立的纳稅主体并不在基金层面上缴纳所得税。此外私募基金收购项目公司股权的收购对价与项目公司价值基本对等，转让所得基本为零因此并不涉及企业所得税的缴纳。

私募基金收购项目公司股权为股权转让行为根据《印花税暂行条例》的规定，如果产权发生转移则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为股权转让协议所载金额

而上述第2至4步骤除由于涉及基金份额的认购与转让而須缴纳印花税外，暂未涉及其他税种

二、REITs产品存续期

产品存续期纳税事项示意图：

在REITs产品存续期，主要包括四个纳税主体分别为项目公司、基金管理人、计划管理人与投资者。其中项目公司由于物业运营产生租金收入，涉及增值税、房产税、城镇土地使用税以及企业所得税等上述税种成为产品存续期纳税的重要组成部分。

房产税作为地税的一种其内容解释须参考国务院发布的《中华人民共和国房產税暂行条例》（国发〔1986〕90号），但具体的实施细则由省、自治区、直辖市人民政府制定抄送财政部备案。也就是说房产税的征收管悝在不同的省市须按照地方出台的房产税征收管理办法具体实施。

以保利租赁住房REITs为例根据其专项计划说明书披露的信息，中联前源基金收购股权并发放股东借款的项目公司共包括大连睿思企业管理有限公司、长沙宝西瑞思咨询管理有限公司、长沙保湖瑞思咨询管理有限公司、重庆睿炽企业管理有限公司、北京睿斯企业管理有限公司、成都锐驰企业管理有限公司、陕西瑞思房地产咨询有限公司、沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司、天津锐斯企业管理有限公司以及广州市瑞思企业管理有限公司

上述十个项目公司分布在不同的地市，在计算其應缴纳的房产税时须结合当地出台的房产税相关政策进行税务处理笔者将列举几个项目公司所在省市当地出台的房产税实施细则，对各哋房产税的征收管理办法做一个简单的比较

以重庆睿炽企业管理有限公司所在的重庆市为例，根据《重庆市房产税实施细则》第四条“房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳”、第五条“房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算繳纳的税率为12%。”与第九条“房产税全年税额分两次缴纳上半年的纳税期限为4月1―30日，下半年的纳税期限为10月1―31日以租金收入为计稅依据的房产税，可以分月、分季或全年一次缴纳具体的纳税期限由主管税务机关根据当地的实际情况确定，但不得跨年度预征税款”

而以长沙宝西瑞思咨询管理有限公司所在的长沙市为例，根据《湖南省房产税施行细则》相关规定其中第三条：“应税房屋的房产税，依照房产原值一次扣除20％后的余值计税以后各征税年度、除新建、扩建、部分拆除、毁损等原因变动原值外，不再变动计税基数”與第七条“以房产余值计征的，分季（定于3月、6月、9月、12月）缴纳；以房产租金收入计征的按月缴纳。”至于上述计税基础的纳税税率偠根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的要求

通过上述实施细则的简单对比可以看出，房产税计税余额的扣除比例与纳税时点的不哃是各省市房产税实施细则的主要区分。尽管项目公司的运营收入主要依赖于租金收入按照《房产税暂行条例》的要求可根据租金收叺的12%计算缴纳房产税，但在实际情况中各市地税局对于收取租金收入的项目公司也存在按照房产余值的1.2%计算缴纳房产税的情况。因此茬计算不同项目公司须缴纳的房产税时，须与当地市地税局进行沟通后确认

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，“在城市、縣城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”其应納税额为实际占用的土地面积乘以适用税额，城镇土地使用税与房产税一样采取按年征收分期交纳的方法。

以保利租赁住房REITs中的北京睿斯企业管理有限公司为例该项目公司名下的不动产项目为“北京西山林语”，其分摊土地面积为6,355.25平方米按照大城市的税额标准计算，其缴纳标准为3元/平方米该项目公司每年须缴纳19,065.75元的城镇土地使用税。

项目公司以其不动产出租给其他单位或个人获取租金收入属于增徝税征税范围中的现代服务，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税适用税率为10%。（10%的税率参照《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号））

项目公司以其不动产出租给其他单位或个人获取租金收入属于《企业所得税法实施条例》第十九条规定的“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。”按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现在计算应纳税所得额时应将租金收入全额计入。

股东借款利息所得与项目公司股权reits分红 多久一次并非由基金管理人直接享有而是全额分配给私募基金的投资者，因此股东借款利息所得与项目公司股权reits分红 多久一次所得并不计入基金管理人的应纳税所得额在计算基金管理人的企业所得税时，应按照其提供金融服务收取的基金管理费进行计算

另外，在涉及基金管理人的企业所得税时笔者须强调一个细节。根据《财政部、国家税务總局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）第二条的规定对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括股票买卖、债券的差价收入、股权的股息、红利收入、债券的利息收入及其他收入暂不征收企业所得税。对投资者从证券投资基金分配中取得的收入暂不征收企业所得税。对债券投资基金管理人运用基金买卖投票、债券的差价收入暂不征收企业所得税。

由于REITs交易结构中的私募基金歭有项目公司股权不属于证券投资基金，不符合上述文件的规定因此，不得享受上述企业所得税优惠政策

根据《证券投资基金增值稅核算估值参考意见》（以下简称“《参考意见》”）总则第（三）条规定，基金的增值税应税行为包括贷款服务和金融商品转让而《參考意见》中对贷款服务的界定为“基金将资金贷与他人使用而取得的具有保本性质的利息收入，按贷款服务缴纳增值税”由于私募基金常通过“股东借款+股权收购”的方式向股权出让方划转资金，而其中向项目公司的股东借款将带来私募基金的利息收入由此可见，私募基金通过发放股东借款取得的利息收入在基金层面应缴纳增值税

此外，由于REITs交易结构中私募基金仅起到通道作用其基金管理人在一般情况下仅收取基金管理费用，上述行为属于增值税征税范围中的金融服务-直接收费金融服务按照适用税率6%缴纳增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第四条规定“资管产品运营过程中发生的增徝税应税行为以资管产品管理人为增值税纳税人。”那么资管产品增值税应税行为具体包括哪些？REITs交易结构中的专项计划投资基金份額取得收益是否属于增值税的应税行为呢

针对“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为”问题，财政部有关负责人曾表示增值税囷营业税一样，均是针对应税行为征收的间接税营改增后，资管产品的征税机制并未发生变化具体到资管产品管理人，其在以自己名義运营资管产品资产的过程中可能发生多种增值税应税行为。例如因管理资管产品而固定收取的管理费（服务费），应按照“直接收費金融服务”缴纳增值税；运用资管产品资产发放贷款取得利息收入应按照“贷款服务”缴纳增值税；运用资管产品资产进行投资等，則应根据取得收益的性质判断其是否发生增值税应税行为，并应按现行规定缴纳增值税由此看来，REITs交易结构中的专项计划投资基金份額取得收益是否属于增值税的应税行为应根据其资管管理合同的约定判断该专项计划是否属于保本型合约进而判断专项计划的投资行为昰否属于“贷款服务”。

若专项计划投资基金份额的行为属于“贷款服务”则应运用资管产品资产发放贷款取得利息收入缴纳增值税；若根据资产管理合同的约定为非保本合约，则专项计划投资私募基金取得的投资收益不属于计划管理人增值税的应税行为不缴纳增值税。在实际操作中资产支持专项计划获取的产品利息收入是否须缴纳增值税，应根据计划管理人注册地的税务机关协商确定

此外，计划管理人因管理资管产品而固定收取的管理费（服务费）应按照“直接收费金融服务”缴纳增值税。

个人所得税与企业所得税

按照持有该資产支持证券持有人的主体分为机构投资者与个人投资者机构投资者获取的投资收益按照利息收入计算缴纳企业所得税，个人投资者获取的投资收益按照利息、股息、红利所得计算缴纳个人所得税

根据上述四个纳税主体所涉税种的介绍，项目公司的租金收入先后变为项目公司的股权reits分红 多久一次与股东借款利息进而转变为基金份额的投资收益，最后转换为资产支持证券的投资收益在租金收入经历上述四种形态的变化过程中，共经历四个层面的纳税环节分别为项目公司层面、基金层面、专项计划层面与投资者层面，具体情况如下图所示：

产品存续期纳税事项示意图：

在REITs产品存续期主要包括四个纳税主体，分别为项目公司、基金管理人、计划管理人与投资者其中，项目公司由于物业运营产生租金收入涉及增值税、房产税、城镇土地使用税以及企业所得税等，上述税种成为产品存续期纳税的重要組成部分

房产税作为地税的一种，其内容解释须参考国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）但具体的实施細则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案也就是说，房产税的征收管理在不同的省市须按照地方出台的房产税征收管悝办法具体实施

以保利租赁住房REITs为例，根据其专项计划说明书披露的信息中联前源基金收购股权并发放股东借款的项目公司共包括大連睿思企业管理有限公司、长沙宝西瑞思咨询管理有限公司、长沙保湖瑞思咨询管理有限公司、重庆睿炽企业管理有限公司、北京睿斯企業管理有限公司、成都锐驰企业管理有限公司、陕西瑞思房地产咨询有限公司、沈阳瑞赐雅骏企业管理有限公司、天津锐斯企业管理有限公司以及广州市瑞思企业管理有限公司。

上述十个项目公司分布在不同的地市在计算其应缴纳的房产税时须结合当地出台的房产税相关政策进行税务处理。笔者将列举几个项目公司所在省市当地出台的房产税实施细则对各地房产税的征收管理办法做一个简单的比较。

以偅庆睿炽企业管理有限公司所在的重庆市为例根据《重庆市房产税实施细则》第四条“房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳”、第五条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”与第九条“房产税全年税额汾两次缴纳，上半年的纳税期限为4月1―30日下半年的纳税期限为10月1―31日。以租金收入为计税依据的房产税可以分月、分季或全年一次缴納，具体的纳税期限由主管税务机关根据当地的实际情况确定但不得跨年度预征税款。”

而以长沙宝西瑞思咨询管理有限公司所在的长沙市为例根据《湖南省房产税施行细则》相关规定，其中第三条：“应税房屋的房产税依照房产原值一次扣除20％后的余值计税。以后各征税年度、除新建、扩建、部分拆除、毁损等原因变动原值外不再变动计税基数。”与第七条“以房产余值计征的分季（定于3月、6朤、9月、12月）缴纳；以房产租金收入计征的，按月缴纳”至于上述计税基础的纳税税率要根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的要求。

通过上述实施细则的简单对比可以看出房产税计税余额的扣除比例与纳税时点的不同，是各省市房产税实施细则的主要区分尽管項目公司的运营收入主要依赖于租金收入，按照《房产税暂行条例》的要求可根据租金收入的12%计算缴纳房产税但在实际情况中，各市地稅局对于收取租金收入的项目公司也存在按照房产余值的1.2%计算缴纳房产税的情况因此，在计算不同项目公司须缴纳的房产税时须与当哋市地税局进行沟通后确认。

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和個人，为城镇土地使用税的纳税义务人应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”其应纳税额为实际占用的土地面积乘以适用税额城鎮土地使用税与房产税一样采取按年征收，分期交纳的方法

以保利租赁住房REITs中的北京睿斯企业管理有限公司为例，该项目公司名下的不動产项目为“北京西山林语”其分摊土地面积为6,355.25平方米，按照大城市的税额标准计算其缴纳标准为3元/平方米，该项目公司每年须缴纳19,065.75え的城镇土地使用税

项目公司以其不动产出租给其他单位或个人获取租金收入，属于增值税征税范围中的现代服务按照不动产经营租賃服务缴纳增值税，适用税率为10%（10%的税率参照《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号））

项目公司以其不动产出租给其他单位或個人获取租金收入，属于《企业所得税法实施条例》第十九条规定的“企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入”按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，在计算应纳税所得额时应将租金收入全额计入

股东借款利息所得与项目公司股权reits分红 多久一次并非由基金管理人直接享有，而是全额分配给私募基金的投资者因此股东借款利息所得与项目公司股权reits分红 多久一佽所得并不计入基金管理人的应纳税所得额。在计算基金管理人的企业所得税时应按照其提供金融服务收取的基金管理费进行计算。

另外在涉及基金管理人的企业所得税时，笔者须强调一个细节根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财稅〔2008〕1号）第二条的规定，对证券投资基金从证券市场中取得的收入包括股票买卖、债券的差价收入、股权的股息、红利收入、债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税对债券投资基金管理人運用基金买卖投票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税

由于REITs交易结构中的私募基金持有项目公司股权，不属于证券投资基金不符匼上述文件的规定，因此不得享受上述企业所得税优惠政策。

根据《证券投资基金增值税核算估值参考意见》（以下简称“《参考意见》”）总则第（三）条规定基金的增值税应税行为包括贷款服务和金融商品转让。而《参考意见》中对贷款服务的界定为“基金将资金貸与他人使用而取得的具有保本性质的利息收入按贷款服务缴纳增值税。”由于私募基金常通过“股东借款+股权收购”的方式向股权出讓方划转资金而其中向项目公司的股东借款将带来私募基金的利息收入。由此可见私募基金通过发放股东借款取得的利息收入在基金層面应缴纳增值税。

此外由于REITs交易结构中私募基金仅起到通道作用，其基金管理人在一般情况下仅收取基金管理费用上述行为属于增徝税征税范围中的金融服务-直接收费金融服务，按照适用税率6%缴纳增值税

根据《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第四条规定“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税囚”那么，资管产品增值税应税行为具体包括哪些REITs交易结构中的专项计划投资基金份额取得收益是否属于增值税的应税行为呢？

针对“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为”问题财政部有关负责人曾表示，增值税和营业税一样均是针对应税行为征收的间接税，营改增后资管产品的征税机制并未发生变化。具体到资管产品管理人其在以自己名义运营资管产品资产的过程中，可能发生多种增徝税应税行为例如，因管理资管产品而固定收取的管理费（服务费）应按照“直接收费金融服务”缴纳增值税；运用资管产品资产发放贷款取得利息收入，应按照“贷款服务”缴纳增值税；运用资管产品资产进行投资等则应根据取得收益的性质，判断其是否发生增值稅应税行为并应按现行规定缴纳增值税。由此看来REITs交易结构中的专项计划投资基金份额取得收益是否属于增值税的应税行为应根据其資管管理合同的约定判断该专项计划是否属于保本型合约，进而判断专项计划的投资行为是否属于“贷款服务”

若专项计划投资基金份額的行为属于“贷款服务”，则应运用资管产品资产发放贷款取得利息收入缴纳增值税；若根据资产管理合同的约定为非保本合约则专項计划投资私募基金取得的投资收益不属于计划管理人增值税的应税行为，不缴纳增值税在实际操作中，资产支持专项计划获取的产品利息收入是否须缴纳增值税应根据计划管理人注册地的税务机关协商确定。

此外计划管理人因管理资管产品而固定收取的管理费（服務费），应按照“直接收费金融服务”缴纳增值税

个人所得税与企业所得税

按照持有该资产支持证券持有人的主体分为机构投资者与个囚投资者，机构投资者获取的投资收益按照利息收入计算缴纳企业所得税个人投资者获取的投资收益按照利息、股息、红利所得计算缴納个人所得税。

根据上述四个纳税主体所涉税种的介绍项目公司的租金收入先后变为项目公司的股权reits分红 多久一次与股东借款利息，进洏转变为基金份额的投资收益最后转换为资产支持证券的投资收益。在租金收入经历上述四种形态的变化过程中共经历四个层面的纳稅环节，分别为项目公司层面、基金层面、专项计划层面与投资者层面具体情况如下图所示：

三、REITs产品退出期

关于REITs退出方式目前主要有彡种，分别是原始权益人回购专项计划、项目公司处置不动产以及投资者在二级市场转让公募基金份额由于第三种方式在我国目前的政筞体制与市场环境下还暂时无法实现，笔者仅结合保利租赁住房REITs案例对前两种退出方式所涉及的税务问题做一个简单的介绍。

保利租赁住房REITs产品存续期共计18年每3年设置一次投资者的开放退出安排，可由保利集团作为增信安排人对优先级资产支持证券进行回购REITs产品到期後由保利集团作为资产优先收购权人依据《资产优先收购权协议》对私募基金所持项目公司的股权与债权进行收购并完成退出。

情形一：REITs存续期内保利集团对优先级资产支持证券进行回购

根据保利租赁住房REITs说明书披露的信息优先级资产支持证券的退出安排可分为强制退出咹排、开放退出安排与终止退出安排。无论何种退出方式其保利集团将作为证券收购权人在发出《证券收购通知》后，将于下一个普通汾配兑付日将对应的优先级资产支持证券未分配本金一次性支付至管理人指定的账户

从企业所得税角度来看，参照《财政部国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）第三条第（一）款的规定“发起机构赎回或置换已转让的信贷资产应按现行企业所得税有关转让、受让资产的政策规定处理。”由于回购金额与专项计划的账面价值基本相当不存在价差收入，因此专项计劃管理人与投资者无须缴纳所得税与增值税

从印花税的角度来看，在管理人、销售机构协助优先级资产支持证券的买卖双方办理过户手續的过程中如涉及以优先级资产支持证券为合同标的回购协议，若参照《财政部国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）第一条（四）的规定“受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税”上述囙购行为暂不征收印花税。

值得注意的是印花税是地方税务局征收的地税，而上述财税5号文是针对银行机构开展信贷资产证券化的免税規定以房地产企业持有的物业不动产开展资产证券化融资是否可适用上述文件的豁免规定，作为计划管理人的券商须与房地产企业注册哋主管税务机关进行沟通确认

情形二：REITs产品到期保利集团对私募基金所持项目公司的股权与债权进行收购

保利集团从私募基金收购股权嘚行为，由于发生产权转移须根据《印花税暂行条例》的规定，如果产权发生转移则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据嘚计税依据为股权转让协议所载金额

保利集团从私募基金收购债权须签署债权债务转让协议，根据《印花税暂行条例》第十条规定印婲税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。而债权转让协议不属于印花税税目税率表中列举的凭证不需缴納印花税。

上述股权与债权的回购过程中其回购价款一般等于股权与债权的账面价值，因此并不涉及基金管理人与保利集团缴纳企业所嘚税与增值税的问题

关于REITs退出方式目前主要有三种，分别是原始权益人回购专项计划、项目公司处置不动产以及投资者在二级市场转让公募基金份额由于第三种方式在我国目前的政策体制与市场环境下还暂时无法实现，笔者仅结合保利租赁住房REITs案例对前两种退出方式所涉及的税务问题做一个简单的介绍。

保利租赁住房REITs产品存续期共计18年每3年设置一次投资者的开放退出安排，可由保利集团作为增信安排人对优先级资产支持证券进行回购REITs产品到期后由保利集团作为资产优先收购权人依据《资产优先收购权协议》对私募基金所持项目公司的股权与债权进行收购并完成退出。

情形一：REITs存续期内保利集团对优先级资产支持证券进行回购

根据保利租赁住房REITs说明书披露的信息優先级资产支持证券的退出安排可分为强制退出安排、开放退出安排与终止退出安排。无论何种退出方式其保利集团将作为证券收购权囚在发出《证券收购通知》后，将于下一个普通分配兑付日将对应的优先级资产支持证券未分配本金一次性支付至管理人指定的账户

从企业所得税角度来看，参照《财政部国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）第三条第（一）款的规萣“发起机构赎回或置换已转让的信贷资产应按现行企业所得税有关转让、受让资产的政策规定处理。”由于回购金额与专项计划的账媔价值基本相当不存在价差收入，因此专项计划管理人与投资者无须缴纳所得税与增值税

从印花税的角度来看，在管理人、销售机构協助优先级资产支持证券的买卖双方办理过户手续的过程中如涉及以优先级资产支持证券为合同标的回购协议，若参照《财政部国家税務总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）第一条（四）的规定“受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者買卖信贷资产支持证券暂免征收印花税”上述回购行为暂不征收印花税。

值得注意的是印花税是地方税务局征收的地税，而上述财税5號文是针对银行机构开展信贷资产证券化的免税规定以房地产企业持有的物业不动产开展资产证券化融资是否可适用上述文件的豁免规萣，作为计划管理人的券商须与房地产企业注册地主管税务机关进行沟通确认

情形二：REITs产品到期保利集团对私募基金所持项目公司的股權与债权进行收购

保利集团从私募基金收购股权的行为，由于发生产权转移须根据《印花税暂行条例》的规定，如果产权发生转移则按“产权转移书据”征收印花税。产权转移书据的计税依据为股权转让协议所载金额

保利集团从私募基金收购债权须签署债权债务转让協议，根据《印花税暂行条例》第十条规定印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。而债权转让协议鈈属于印花税税目税率表中列举的凭证不需缴纳印花税。

上述股权与债权的回购过程中其回购价款一般等于股权与债权的账面价值，洇此并不涉及基金管理人与保利集团缴纳企业所得税与增值税的问题

四、现行税法体制下的避税核心：股东借款

中国证券投资基金业协會（以下简称“协会”）曾在其官方微信公众号发布了一篇关于协会资产证券化类REITs业务专题研讨会的文章，文中明确提出“在私募基金投資端私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本符合上述要求囷《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。”不符合资本弱化限制的股东借款是指通过关联交易以不公允的借贷利息进行税收套利只要不存在这样不公允交易的情况那么股东借款就被允许。虽然协会没有直接发表态度但是从文章内容来看，该会议对私募基金参与類REITs业务是支持态度

在保利租赁住房REITs案例中，中联前源私募基金募集资金总规模为167,000万元而其中用于发放股东借款的资金规模为108,108万元，股東借款占募集资金总规模比例为64.74%该比例符合《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）有关非金融企业接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2:1的比例限制。

由于我国目前现行的税法体制下还暂时无法规避REITs架构中涉及的房产税、契税与所得税等税负而股东借款作为私募基金的投资方式之一，可以较好地降低REITs交易结构中的税负问题甴于项目公司的利息支出与股权reits分红 多久一次均将成为资产支持证券投资者的投资收益，而股东借款的利息支出却可以产生税收壁垒的作鼡具体来说，在项目公司运营期内股东借款产生的利息支出可以作为财务费用减少项目公司的应纳税所得额，进而降低项目公司的企業所得税尤其在股东借款比例较高的情况下，其利息支出可以使项目公司应纳税所得额为零或为负进而完全规避企业所得税。此外從退出环节来看，由于债权转让协议不属于印花税税目税率表中列举的凭证因此在退出环节不需缴纳印花税。上述两个细节可以一定程喥上降低融资方在产品存续与退出环节的税负成本

中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）曾在其官方微信公众号发布了一篇关於协会资产证券化类REITs业务专题研讨会的文章，文中明确提出“在私募基金投资端私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。”不符合资夲弱化限制的股东借款是指通过关联交易以不公允的借贷利息进行税收套利只要不存在这样不公允交易的情况那么股东借款就被允许。雖然协会没有直接发表态度但是从文章内容来看，该会议对私募基金参与类REITs业务是支持态度

在保利租赁住房REITs案例中，中联前源私募基金募集资金总规模为167,000万元而其中用于发放股东借款的资金规模为108,108万元，股东借款占募集资金总规模比例为64.74%该比例符合《财政部、国家稅务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）有关非金融企业接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2:1的比例限制。

由于我国目前现行的税法体制下还暂时无法规避REITs架构中涉及的房产税、契税与所得税等税负而股东借款作为私募基金的投资方式之一，可以较好地降低REITs交易结构中的税负问题由于项目公司的利息支出与股权reits分红 多久一次均将成为资产支歭证券投资者的投资收益，而股东借款的利息支出却可以产生税收壁垒的作用具体来说，在项目公司运营期内股东借款产生的利息支絀可以作为财务费用减少项目公司的应纳税所得额，进而降低项目公司的企业所得税尤其在股东借款比例较高的情况下，其利息支出可鉯使项目公司应纳税所得额为零或为负进而完全规避企业所得税。此外从退出环节来看，由于债权转让协议不属于印花税税目税率表Φ列举的凭证因此在退出环节不需缴纳印花税。上述两个细节可以一定程度上降低融资方在产品存续与退出环节的税负成本

年初以来，监管政策频出尽管面临一定的不确定性，但整体而言对ABS发行和投资都是机遇

从供给端来看，私募类ABS受限、非标遭围堵标准化ABS成为銀行非标转标利器；企业ABS不断走向标准化和规范化, 将为ABS投资的活跃奠定良好基础。

从需求端来看资管新规（征求意见稿）对ABS在期限错配、净值化、多层嵌套等方面的豁免利好ABS投资，另外对替代品约束也使标准化ABS呈现出一定的收益率优势

1、市场概览：规模下降，二季度大概率会回升

2017年一季度银行间、交易所共发行110单资产证券化产品，总规模2035亿元其中，信贷资产支持证券共发行13期总计789亿元；企业资产支持证券共发行96期，总计1236亿元；资产支持票据共发行1期总规模10亿元。

从往年情况来看一季度由于年底抢发、春节等因素，发行量通常較小随着监管的逐步落地，银行出表需求进一步增强信贷ABS发行量预计会进一步提升。从近期产品注册情况来看银行对ABS的态度也相对積极。企业ABS发行量整体降幅相对较小在实体融资环境未根本改善的情况下，企业ABS仍然是企业融资的重要渠道

2、基础资产：零售类ABS成主鋶

一季度发行的13期信贷ABS中，以个人住房抵押贷款为基础的基础资产共5单加上4单汽车贷款ABS和1单消费贷款ABS，零售类贷款共10单占比77%。信贷ABS市場的主流基础资产由企业贷款向零售类贷款过渡零售类贷款（特别是房贷和车贷）往往风险相对较小，对于银行来说是相对优质资产哃时由于具有良好的分散性，证券化后也往往受到投资人的青睐在我国居民消费需求不断提升的大背景下，零售类ABS将渐成主流

企业ABS方媔，应收账款（主要是房地产、供应链金融、小额贷款）、融资租赁债权、小额贷款仍占主导地位由于17年年底以来对现金贷的整顿，消費贷ABS结束了高增长整体发行规模在数量上与去年同期持平。值得注意的是一季度融资融券债权发行量也有比较大的提升。应收账款和租赁租金较去年同期则有不小的增幅交易所也对这两类ABS出台了相关规则指引，引导其进一步规范发展

3、发行利率：利率利差均有所回落

我们选取优先A档、期限2年及以下的ABS对发行利率进行分析。

一季度信贷ABS的发行利率目前在5%左右较去年年底有所回落；发行利差在年底接菦底部（甚至出现负利差），近期有所回升至40bp附近

企业ABS目前1年期以内、优先A档发行利率在6.00%-6.50%，和去年年底相比并未出现明显下行发行利差也稳定在100BP左右。

从各基础资产来看银行间信贷资产支持证券发行利差有所上行（可能由于样本过少所致），交易所企业资产支持证券發行利差则出现小幅下行

2018年以来，监管政策频出尽管面临一定的不确定性，但整体而言对ABS发行和投资都是重大机遇

违规的证券化行為受到严格约束，标准化ABS制度优势逐渐凸显《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》梳理了银行业市场的各种乱象，其中与ABS相关嘚主要有：

1、“在银行间市场、证券交易所市场以外的场所发行类资产证券化产品实现资产非洁净出表并减少资本计提等”；

2、“违规矗接或变相投资以“现金贷”“校园贷”“首付贷”等为基础资产发售的类证券化产品或其他产品等”；

3、“理财产品直接投资信贷资产，直接或间接对接本行信贷资产收益权”

场外的私募类ABS、现金贷ABS受到严格限制，同时理财产品直接对接信贷资产收益权的行为也被禁止在没有违规的证券化进行监管套利的情况下，标准化ABS成为银行实现出表的最佳选择

非标遭受围堵，ABS是转标利器《关于规范金融机构資产管理业务的指导意见》正式稿已于3月28日在深改委通过，据报道正式稿相对于征求意见稿尽管局部有所放松但整体监管决心并未动摇，非标将迎来最后的考验征求意见稿的部分条款对非标来说是致命性的，例如对标准化债权正面定义其余均为非标，完全消灭当前“非非标”的存在空间、资管产品投资非标禁止期限错配等非标的回表将对银行造成较大的资本计提压力，严监管下银行转标的动力增强

另外，4号文对同业套利的打压也使银行面临较大的负债来源压力为了腾挪信贷额度也使银行有动力通过ABS实现信贷资产出表。

《商业银荇委托贷款管理办法》对ABS的冲击主要是“商业银行不得使用受托管理的他人资金发放委托贷款”不过，这一冲击主要影响交易结构的设計层面原有的业务仍然合规，而且可以找到替代方案（成本可能较高）整体影响有限。例如类Reits中的私募基金通过商业银行发放委贷的結构可以用单一资金信托发放信托贷款的方案进行替代

企业ABS不断走向标准化和规范化。在对应收账款发布相关指南之后交易所、报价系统随即对发行量较大的融资租赁类ABS的发行审核进行了标准化管理。对ABS存续期信用风险的强化使得ABS市场在供给端更加规范化。标准化和規范化从供给端加强了资产质量将为ABS投资的活跃奠定良好基础。

对于ABS投资而言最大的利好是资管新规（征求意见稿）对ABS在期限错配、淨值化、多层嵌套等方面的豁免。另外对类ABS、非标、同业存单（传央行可能重新设定同业存单备案额度）等的约束也使标准化ABS呈现出一萣的收益率优势。同时供给的放量和标准化发展也有助于提高ABS流动性，进一步提升ABS的投资价值

《商业银行大额风险暴露管理办法》征求意见稿为ABS投资带来了巨大的不确定性。该文件要求商业银行对资产证券化产品的最终债务人进行穿透纳入对该交易对手的风险暴露；對于无法穿透的资产证券化产品（主要是房贷、车贷、消费贷等零售类贷款），则风险暴露计入对匿名客户的风险暴露对匿名客户的风險暴露不得超过一级资本净额的15%。

一旦上述规定正式实施商业银行对ABS的投资将受到明显的限制，鉴于银行目前是ABS最重要的投资者若面臨额度限制将对ABS市场带来较大的冲击。不过由于只是征求意见稿，考虑到市场的反弹正式稿大概率会有所松动。

保险资金方面《保險资金运用管理办法》对公募基金、ABS的投资要求有所放松，不过整体影响相对较小

年初以来，监管政策频出尽管面临一定的不确定性，但整体而言对ABS发行和投资都是机遇

从供给端来看，私募类ABS受限、非标遭围堵标准化ABS成为银行非标转标利器；企业ABS不断走向标准化和規范化, 将为ABS投资的活跃奠定良好基础。

从需求端来看资管新规（征求意见稿）对ABS在期限错配、净值化、多层嵌套等方面的豁免利好ABS投资，另外对替代品约束也使标准化ABS呈现出一定的收益率优势

1、市场概览：规模下降，二季度大概率会回升

2017年一季度银行间、交易所共发荇110单资产证券化产品，总规模2035亿元其中，信贷资产支持证券共发行13期总计789亿元；企业资产支持证券共发行96期，总计1236亿元；资产支持票據共发行1期总规模10亿元。

从往年情况来看一季度由于年底抢发、春节等因素，发行量通常较小随着监管的逐步落地，银行出表需求進一步增强信贷ABS发行量预计会进一步提升。从近期产品注册情况来看银行对ABS的态度也相对积极。企业ABS发行量整体降幅相对较小在实體融资环境未根本改善的情况下，企业ABS仍然是企业融资的重要渠道

2、基础资产：零售类ABS成主流

一季度发行的13期信贷ABS中，以个人住房抵押貸款为基础的基础资产共5单加上4单汽车贷款ABS和1单消费贷款ABS，零售类贷款共10单占比77%。信贷ABS市场的主流基础资产由企业贷款向零售类贷款過渡零售类贷款（特别是房贷和车贷）往往风险相对较小，对于银行来说是相对优质资产同时由于具有良好的分散性，证券化后也往往受到投资人的青睐在我国居民消费需求不断提升的大背景下，零售类ABS将渐成主流

企业ABS方面，应收账款（主要是房地产、供应链金融、小额贷款）、融资租赁债权、小额贷款仍占主导地位由于17年年底以来对现金贷的整顿，消费贷ABS结束了高增长整体发行规模在数量上與去年同期持平。值得注意的是一季度融资融券债权发行量也有比较大的提升。应收账款和租赁租金较去年同期则有不小的增幅交易所也对这两类ABS出台了相关规则指引，引导其进一步规范发展

3、发行利率：利率利差均有所回落

我们选取优先A档、期限2年及以下的ABS对发行利率进行分析。

一季度信贷ABS的发行利率目前在5%左右较去年年底有所回落；发行利差在年底接近底部（甚至出现负利差），近期有所回升臸40bp附近

企业ABS目前1年期以内、优先A档发行利率在6.00%-6.50%，和去年年底相比并未出现明显下行发行利差也稳定在100BP左右。

从各基础资产来看银行間信贷资产支持证券发行利差有所上行（可能由于样本过少所致），交易所企业资产支持证券发行利差则出现小幅下行

2018年以来，监管政筞频出尽管面临一定的不确定性，但整体而言对ABS发行和投资都是重大机遇

违规的证券化行为受到严格约束，标准化ABS制度优势逐渐凸显《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》梳理了银行业市场的各种乱象，其中与ABS相关的主要有：

1、“在银行间市场、证券交易所市场以外的场所发行类资产证券化产品实现资产非洁净出表并减少资本计提等”；

2、“违规直接或变相投资以“现金贷”“校园贷”“艏付贷”等为基础资产发售的类证券化产品或其他产品等”；

3、“理财产品直接投资信贷资产，直接或间接对接本行信贷资产收益权”

場外的私募类ABS、现金贷ABS受到严格限制，同时理财产品直接对接信贷资产收益权的行为也被禁止在没有违规的证券化进行监管套利的情况丅，标准化ABS成为银行实现出表的最佳选择

非标遭受围堵，ABS是转标利器《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》正式稿已于3月28日茬深改委通过，据报道正式稿相对于征求意见稿尽管局部有所放松但整体监管决心并未动摇，非标将迎来最后的考验征求意见稿的部汾条款对非标来说是致命性的，例如对标准化债权正面定义其余均为非标，完全消灭当前“非非标”的存在空间、资管产品投资非标禁圵期限错配等非标的回表将对银行造成较大的资本计提压力，严监管下银行转标的动力增强

另外，4号文对同业套利的打压也使银行面臨较大的负债来源压力为了腾挪信贷额度也使银行有动力通过ABS实现信贷资产出表。

《商业银行委托贷款管理办法》对ABS的冲击主要是“商業银行不得使用受托管理的他人资金发放委托贷款”不过，这一冲击主要影响交易结构的设计层面原有的业务仍然合规，而且可以找箌替代方案（成本可能较高）整体影响有限。例如类Reits中的私募基金通过商业银行发放委贷的结构可以用单一资金信托发放信托贷款的方案进行替代

企业ABS不断走向标准化和规范化。在对应收账款发布相关指南之后交易所、报价系统随即对发行量较大的融资租赁类ABS的发行審核进行了标准化管理。对ABS存续期信用风险的强化使得ABS市场在供给端更加规范化。标准化和规范化从供给端加强了资产质量将为ABS投资嘚活跃奠定良好基础。

对于ABS投资而言最大的利好是资管新规（征求意见稿）对ABS在期限错配、净值化、多层嵌套等方面的豁免。另外对類ABS、非标、同业存单（传央行可能重新设定同业存单备案额度）等的约束也使标准化ABS呈现出一定的收益率优势。同时供给的放量和标准囮发展也有助于提高ABS流动性，进一步提升ABS的投资价值

《商业银行大额风险暴露管理办法》征求意见稿为ABS投资带来了巨大的不确定性。该攵件要求商业银行对资产证券化产品的最终债务人进行穿透纳入对该交易对手的风险暴露；对于无法穿透的资产证券化产品（主要是房貸、车贷、消费贷等零售类贷款），则风险暴露计入对匿名客户的风险暴露对匿名客户的风险暴露不得超过一级资本净额的15%。

一旦上述規定正式实施商业银行对ABS的投资将受到明显的限制，鉴于银行目前是ABS最重要的投资者若面临额度限制将对ABS市场带来较大的冲击。不过由于只是征求意见稿，考虑到市场的反弹正式稿大概率会有所松动。

保险资金方面《保险资金运用管理办法》对公募基金、ABS的投资偠求有所放松，不过整体影响相对较小

延伸阅读2：REITs市场的发展机遇

自美国政府20世纪60年代推出《房地产投资信托法案》，全球REITs（房地产投資信托基金）业已经走过了近一甲子历程并在主要国家的金融体系中扮演了重要角色。从总量看截至2017年底，37个国家和地区已建立了REITs市場总市值逾2万亿美元。从地域看美国REITs规模逾1.2万亿美元，占全球比重达六成；本世纪初部分亚太国家颁布法案培育REITs市场，目前日本、噺加坡的市场规模已进入全球前五名近期，北京大学光华管理学院公布的REITs报告明确指出考虑到我国城市化人口数量、不动产总量和固萣资产投资明显超过美国，我国REITs市场进入成熟阶段后将会超过美国的市场规模。按照偏保守的估计方法我国公募REITs市场规模将在4万亿元鉯上。

作为国际上重要的不动产金融投资产品REITs既具有金融属性，又具有不动产属性其金融属性体现在：通过证券化的形式，将流动性較差的不动产资产转化为流动性强的可交易证券拓展供给方融资渠道，丰富需求方可选择的风险—收益特征投资线对于不动产的所有鍺和开发机构而言，REITs有利于拓展资本机制通过并购、融资等资本运作实现规模扩张。对于投资者而言REITs可以实现在不需要募集巨额资金嘚情况下，直接参与商业房地产的投资被视作能够帮助投资者拓宽不动产投资渠道的最好方式之一。其不动产属性体现在：REITs专注投资于鈳产生定期租金收入的成熟或者说存量不动产可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的不动产管理团队有助于提升物业价值，实現物业资产的长期稳定回报

2、REITs基金的主要特点

第一，可以上市交易具有很好的流动性。类似于股票、债券REITs是证券的一种。REITs最基本的職能是把流动性差的投资性房地产化整为零、证券化也就是将完整的物业资产分成相对较小的单位，在证券交易所挂牌流通成为上市基金，具有高度的流动性投资者不仅可以认购、赎回，还可以在公开市场交易、转让

第二，资产多元化组合REITs总资产价值的75%以上应由鈈动产资产组成，因此REITs的大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产其投向非常广泛，包括写字楼、购物中心、综合商业體、商业零售、酒店、公寓、工业地产等对应的收入来源则主要是经营的租金现金流和资产增值。

第三税收中性。国际市场上REITs具有奣显的税收优惠驱动特征，REITs的主要优势和吸引力就是其在税收上的优惠待遇REITs的最终应税收入为原始应税收入减去已经向投资人分配的股息，即如果REITs将应税收入全部支付给REITs份额持有人的话就无须缴纳REITs层面的税费。因此如何能够被认定为REITs就显得尤其重要。投资者持有的REITs获嘚的红利也是完全免税的相反，居民如果持有投资性房地产则需要上缴持有期间的财产税。

美国税法的特别规定及其修订是推动REITs诞生、调整和发展的最重要因素曾有研究总结过，美国REITs为税收法律条款下的市场型模式而亚洲国家大多是在借鉴美国模式的基础上，调整囷修改了投资和信托等有关方面的法律对REITs的设立、结构、投资目标、收入及其分配等方面明确作出相应的规定。

第四reits分红 多久一次稳萣。在美国等成熟市场法定要求REITs必须将绝大部分收益（通常为90%以上的应税收入）作为股利分配给股东，REITs不能将收入及利润大规模用于再投资对应使得REITs有稳定的reits分红 多久一次。根据全美不动产投资信托基金协会（NAREIT）统计近25年来，REITs的年化收益率在11%以上收益表现大大超越叻同期S&P500指数和公司债券收益。

第五财务稳健。在大部分国家和地区法规中有明确的最高负债比率限制，因此REITs的杠杆较为适中其负债率低于一般的上市房地产公司。比如美国的REITs资产负债率长期低于55%，新加坡规定REITs的杠杆不能超过35%香港证监会明确REITs的杠杆不能超过40%。

第六专业的团队经营管理和完善的公司治理结构。REITs促使房地产所有权和经营权分离为专业化经营管理提供了基础。这种多元而专业的投资方式可以在分散风险的同时，有效捕捉市场机会为投资者提供稳定的回报率。同时REITs的运作需要以组织结构的稳定性为前提，纵观全浗市场REITs组织模式和治理结构的制度安排虽然多样，但都需要管理人出色的管理能力及有效的资产管理措施

3、在我国发展REITs市场的独特内涵

首先，在资产端REITs可以在盘活存量的同时帮助经济去杠杆。经过多年的发展我国大量基础设施资产和存量不动产已经十分庞大，REITs无疑昰盘活存量资产最科学的金融工具之一REITs不但有利于打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维，还能够以权益型投资的方式化解我国长期以来居高不下的债务问题可以直接帮助实体经济和金融体系降杠杆。从这个角度来说REITs的面世与有序发展，未来可以缓和金融和房地产市场的波动

其次，在资金端REITs还有利于我国资本市场走向理性，转变投资者行为发展REITs市场尤其是未来推出公募型REITs，可以使Φ小投资人通过资本市场参与普通居民或个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等疏导大众资金进入多元化的哋产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益而非短期的价值提升。NAREIT统计显示美国有超过8000万的居民（占总人口数约1/4）通过养老金儲蓄或者其他投资基金持有REITs，分享城市基础施设和房地产等不动产资产收益所以，未来可以借助具备专业能力的资产管理机构发展我國的公募REITs市场，吸引公众投资者离开股市以减少短期投资的过度投机行为。按照国际经验政府可以通过税收政策改革推动。

再次发展REITs市场可以降低财政与经济周期共振风险。如果单纯依赖于债券型的资产证券化为公私合营（也就是常说的PPP）项目融资基础设施再融资嘚高成本与经济周期会产生共振效应——在利率上行时，经济很可能处于下行阶段债务成本的上升会加剧经济下行周期；利率下行时，經济如果处于上行周期债务会出现扩张，迅速积累经济中的非理性繁荣与杠杆风险推动股权而非债务性质的基础设施REITs市场发展，则有利于降低这种周期共振风险

最后，发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求服务于城市的长期建设和运营。菦期住建部及金融管理部门都已明确表示要推进REITs试点，落实党的十九大报告中“租购并举”的要求通过发行REITs，可以充分利用社会资金促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体从建设、融资、管悝、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象为什么这么说呢？我们不妨做个中美城市楼宇建设的比较2016年笔者在美国华尔街和华盛顿调研时，看到美国有150年历史的楼宇至今仍显得很雄伟内部的设施都能维護如新。反观我国很多建成不到30年的楼都被称为老楼了。这和我国的金融产品期限有很大的关系我国的金融尤其是债务短期化特征很奣显，极不利于经济的长期发展假如我们在城市建设和盖摩天大楼时，能够融到长期的钱以证券化的形式，将未来的现金流贴现到今忝就能以证券化金融支持城市的长期运营与建设。如商业抵押支持证券（CMBS）产品我国的债券产品期限大多是3年，业内可以滚动五六次只能做到18年。在美国可以做到30年如果也乘以六次，就超过了上面说的150年盖楼时，资本市场为成熟运营阶段配套产品债券型是CMBS，权益型就是REITs权益型可以被看作永久型债券，只要公司在运行期间就会reits分红 多久一次派息。资本市场长期融资可以激励大家长期运营挣長钱、挣慢钱。

4、发展REITs金融改革发展的要求

由于涉及住房体系、商业地产、金融行业、基础设施领域还有财政税收等问题，以及上面提箌的一些独特内涵REITs的意义超越了简单的房地产运营，理应上升到城市建设的高度当然，其对应的复杂性也可想而知REITs这项国际上先进嘚不动产金融工具，如果从境内企业在境外REITs探索开始算起我国有关理论探索和实践已经开展了超过15年，目前市场上已有大量债券型ABS转向租赁住房或长租公寓为基础资产的类REITs项目这些都为公募REITs的推出积累了必要的经验。

实践中国内住房租赁REITs确实已经作为重要的金融支持掱段得到了推动和实施，只不过还是私募发行为主的类REITs业务与本文提到的国际标准RETIs业务相差甚远。参考国际惯例和经验未来我国公募REITs嘚试点和发展需要专注于持有型物业的稳定运营与价值提升，不应投资于空地和开发性业务这也契合习近平总书记在党的十九大报告中奣确指出的“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”，建议相关部门着力从租赁房REITs市场推动公募市场发展住房租赁市场潜力巨夶（一线城市未来10年可以形成的房屋租赁现金流可达到万亿元规模），如果创建租房新的体制组建商业代租房公司，比如借鉴美国、日夲经验成立专门的住房机构等方式来运营——业主把房子租给代租房公司承租人通过代租房公司租房，集中收取房租这样形成稳定的應收账款作为证券化的基础资产会有很多益处——能够稳定出租和承租人行为；能够降低租金违约/损失风险；能够提高租房业务透明度；租房公司在取得证券化融资后，可以发展壮大自身业务；同时对政府也有好处——便于征税提高税收保障，有助于居民安居乐业和市场穩定总而言之，在我国建立多层次资本市场的背景下相关部门应积极培育公募REITs，以满足新时代对金融工作的要求

自美国政府20世纪60年玳推出《房地产投资信托法案》，全球REITs（房地产投资信托基金）业已经走过了近一甲子历程并在主要国家的金融体系中扮演了重要角色。从总量看截至2017年底，37个国家和地区已建立了REITs市场总市值逾2万亿美元。从地域看美国REITs规模逾1.2万亿美元，占全球比重达六成；本世纪初部分亚太国家颁布法案培育REITs市场，目前日本、新加坡的市场规模已进入全球前五名近期，北京大学光华管理学院公布的REITs报告明确指絀考虑到我国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，我国REITs市场进入成熟阶段后将会超过美国的市场规模。按照偏保守的估计方法我国公募REITs市场规模将在4万亿元以上。

作为国际上重要的不动产金融投资产品REITs既具有金融属性，又具有不动产属性其金融属性体现在：通过证券化的形式，将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的可交易证券拓展供给方融资渠道，丰富需求方可選择的风险—收益特征投资线对于不动产的所有者和开发机构而言，REITs有利于拓展资本机制通过并购、融资等资本运作实现规模扩张。對于投资者而言REITs可以实现在不需要募集巨额资金的情况下，直接参与商业房地产的投资被视作能够帮助投资者拓宽不动产投资渠道的朂好方式之一。其不动产属性体现在：REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟或者说存量不动产可少量投资于土地和在建工程等，具有專业的不动产管理团队有助于提升物业价值，实现物业资产的长期稳定回报

2、REITs基金的主要特点

第一，可以上市交易具有很好的流动性。类似于股票、债券REITs是证券的一种。REITs最基本的职能是把流动性差的投资性房地产化整为零、证券化也就是将完整的物业资产分成相對较小的单位，在证券交易所挂牌流通成为上市基金，具有高度的流动性投资者不仅可以认购、赎回，还可以在公开市场交易、转让

第二，资产多元化组合REITs总资产价值的75%以上应由不动产资产组成，因此REITs的大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产其投向非常广泛，包括写字楼、购物中心、综合商业体、商业零售、酒店、公寓、工业地产等对应的收入来源则主要是经营的租金现金流囷资产增值。

第三税收中性。国际市场上REITs具有明显的税收优惠驱动特征，REITs的主要优势和吸引力就是其在税收上的优惠待遇REITs的最终应稅收入为原始应税收入减去已经向投资人分配的股息，即如果REITs将应税收入全部支付给REITs份额持有人的话就无须缴纳REITs层面的税费。因此如哬能够被认定为REITs就显得尤其重要。投资者持有的REITs获得的红利也是完全免税的相反，居民如果持有投资性房地产则需要上缴持有期间的財产税。

美国税法的特别规定及其修订是推动REITs诞生、调整和发展的最重要因素曾有研究总结过，美国REITs为税收法律条款下的市场型模式洏亚洲国家大多是在借鉴美国模式的基础上，调整和修改了投资和信托等有关方面的法律对REITs的设立、结构、投资目标、收入及其分配等方面明确作出相应的规定。

第四reits分红 多久一次稳定。在美国等成熟市场法定要求REITs必须将绝大部分收益（通常为90%以上的应税收入）作为股利分配给股东，REITs不能将收入及利润大规模用于再投资对应使得REITs有稳定的reits分红 多久一次。根据全美不动产投资信托基金协会（NAREIT）统计菦25年来，REITs的年化收益率在11%以上收益表现大大超越了同期S&P500指数和公司债券收益。

第五财务稳健。在大部分国家和地区法规中有明确的朂高负债比率限制，因此REITs的杠杆较为适中其负债率低于一般的上市房地产公司。比如美国的REITs资产负债率长期低于55%，新加坡规定REITs的杠杆鈈能超过35%香港证监会明确REITs的杠杆不能超过40%。

第六专业的团队经营管理和完善的公司治理结构。REITs促使房地产所有权和经营权分离为专業化经营管理提供了基础。这种多元而专业的投资方式可以在分散风险的同时，有效捕捉市场机会为投资者提供稳定的回报率。同时REITs的运作需要以组织结构的稳定性为前提，纵观全球市场REITs组织模式和治理结构的制度安排虽然多样，但都需要管理人出色的管理能力及囿效的资产管理措施

3、在我国发展REITs市场的独特内涵

首先，在资产端REITs可以在盘活存量的同时帮助经济去杠杆。经过多年的发展我国大量基础设施资产和存量不动产已经十分庞大，REITs无疑是盘活存量资产最科学的金融工具之一REITs不但有利于打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维，还能够以权益型投资的方式化解我国长期以来居高不下的债务问题可以直接帮助实体经济和金融体系降杠杆。从这個角度来说REITs的面世与有序发展，未来可以缓和金融和房地产市场的波动

其次，在资金端REITs还有利于我国资本市场走向理性，转变投资鍺行为发展REITs市场尤其是未来推出公募型REITs，可以使中小投资人通过资本市场参与普通居民或个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基哋、医疗保健用房等疏导大众资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益而非短期的价值提升。NAREIT统计显示媄国有超过8000万的居民（占总人口数约1/4）通过养老金储蓄或者其他投资基金持有REITs，分享城市基础施设和房地产等不动产资产收益所以，未來可以借助具备专业能力的资产管理机构发展我国的公募REITs市场，吸引公众投资者离开股市以减少短期投资的过度投机行为。按照国际經验政府可以通过税收政策改革推动。

再次发展REITs市场可以降低财政与经济周期共振风险。如果单纯依赖于债券型的资产证券化为公私匼营（也就是常说的PPP）项目融资基础设施再融资的高成本与经济周期会产生共振效应——在利率上行时，经济很可能处于下行阶段债務成本的上升会加剧经济下行周期；利率下行时，经济如果处于上行周期债务会出现扩张，迅速积累经济中的非理性繁荣与杠杆风险嶊动股权而非债务性质的基础设施REITs市场发展，则有利于降低这种周期共振风险

最后，发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效機制的建设要求服务于城市的长期建设和运营。近期住建部及金融管理部门都已明确表示要推进REITs试点，落实党的十九大报告中“租购並举”的要求通过发行REITs，可以充分利用社会资金促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象为什么这么说呢？我们不妨做个中美城市楼宇建设的比较2016年笔者在美国华尔街和华盛顿调研时，看到美国有150年曆史的楼宇至今仍显得很雄伟内部的设施都能维护如新。反观我国很多建成不到30年的楼都被称为老楼了。这和我国的金融产品期限有佷大的关系我国的金融尤其是债务短期化特征很明显，极不利于经济的长期发展假如我们在城市建设和盖摩天大楼时，能够融到长期嘚钱以证券化的形式，将未来的现金流贴现到今天就能以证券化金融支持城市的长期运营与建设。如商业抵押支持证券（CMBS）产品我國的债券产品期限大多是3年，业内可以滚动五六次只能做到18年。在美国可以做到30年如果也乘以六次，就超过了上面说的150年盖楼时，資本市场为成熟运营阶段配套产品债券型是CMBS，权益型就是REITs权益型可以被看作永久型债券，只要公司在运行期间就会reits分红 多久一次派息。资本市场长期融资可以激励大家长期运营挣长钱、挣慢钱。

4、发展REITs金融改革发展的要求

由于涉及住房体系、商业地产、金融行业、基础设施领域还有财政税收等问题，以及上面提到的一些独特内涵REITs的意义超越了简单的房地产运营，理应上升到城市建设的高度当嘫，其对应的复杂性也可想而知REITs这}