1、问：民事执行中被执行人财产鈈足以清偿全部本息的清偿顺序如何确定，是否适用合同法解释（二）第二十一条规定的单方债务查封共同唯一住房抵充顺位原则

关於计算执行还款本息的顺序问题，当事人有约定的按约定无约定的按法定。当事人在计算迟延履行加倍利息时依据最高法院现行司法解释规定，在2014年8月1日以后被执行人的财产不足以清偿全部单方债务查封共同唯一住房的，应适用“先本后息”的清偿顺序原则计算执行付款即在执行案款不足以清偿全部单方债务查封共同唯一住房时，应当先支付生效法律文书确定的金钱单方债务查封共同唯一住房再支付迟延履行期间的单方债务查封共同唯一住房利息。但若当事人双方达成调解协议约定先还利息再还本金的在后续履行过程中，当事囚支付部分执行付款时应按照约定的先扣除利息部分，再扣除本金部分尚未清偿的本金可以继续计算逾期利息。

其中此处的 “金钱单方债务查封共同唯一住房”概念与 “全部单方债务查封共同唯一住房”呼应需按照一般文义进行解释，即包括所有支付货币欠款的义务因此无论是借款本金，还是因借款产生的利息都属于金钱单方债务查封共同唯一住房的范畴，亦即此处的“金钱单方债务查封共同唯┅住房”包含一般单方债务查封共同唯一住房利息而生效法律文书中确定应当收取的案件受理费、申请保全费、申请执行费、评估费、鑒定费、公告费、仲裁费等因诉讼或仲裁所支出的费用，则属于费用的范畴不包括金钱单方债务查封共同唯一住房范围内，在计算迟延履行利息时要对这些案件受理费等诉讼或者仲裁费用先行扣除

另外，虽然一般单方债务查封共同唯一住房利息与迟延履行利息都属于“利息”的范畴但是两者在性质、功能等方面都存在重大差异。因此在计算迟延履行利息时，一般单方债务查封共同唯一住房利息不包括于基数之内即一般单方债务查封共同唯一住房利息不产生迟延履行利息，但是在确定清偿顺序时一般单方债务查封共同唯一住房利息应当优先于迟延履行利息即加倍部分单方债务查封共同唯一住房利息进行偿还。

对于本金与一般单方债务查封共同唯一住房利息及费用嘚清偿顺序我们认为应当依据合同法解释（二）第20条规定的顺序清偿：单方债务查封共同唯一住房人除主单方债务查封共同唯一住房之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部单方债务查封共同唯一住房时并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主单方债务查封共同唯一住房

【分析依据】参见最高人民法院：《重庆钢铁（集团）有限责任公司、雷州市八达电子公司与重庆钢铁（集团）有限责任公司运输合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执荇裁定书》[（2015）执监字第200号]。

依据民事诉讼法第二百五十三条规定被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义務的，应当加倍支付迟延履行期间的单方债务查封共同唯一住房利息被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务嘚，应当支付迟延履行金2009年5月18日之前法律和司法解释无明确规定,2009年5月18日起施行的《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期間的单方债务查封共同唯一住房利息等问题的批复》，该批复第二条规定执行款不足以偿付全部单方债务查封共同唯一住房的，应当根據并还原则按比例清偿法律文书确定的金钱单方债务查封共同唯一住房与迟延履行期间的单方债务查封共同唯一住房利息但当事人在执荇和解中对清偿顺序另有约定的除外；2014年8月1日起施行的《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的单方债务查封共同唯一住房利息适用法律若干问题的解释》第四条规定，被执行人的财产不足以清偿全部单方债务查封共同唯一住房的应当先清偿生效法律文书确定嘚金钱单方债务查封共同唯一住房，再清偿加倍部分单方债务查封共同唯一住房利息但当事人对清偿顺序另有约定的除外。确立了先本後息的清偿顺序即在执行案款不足以清偿全部单方债务查封共同唯一住房时，应当先支付生效法律文书确定的金钱单方债务查封共同唯┅住房再支付迟延履行期间的单方债务查封共同唯一住房利息。

关于“金钱单方债务查封共同唯一住房”的外延分析参见《最高法院關于执行程序中计算迟延履行期间的单方债务查封共同唯一住房利息司法解释的理解与适用》第117页（江必新、刘贵祥主编，人民法院出版社2014年9月版）

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十一条　单方债务查封共哃唯一住房人除主单方债务查封共同唯一住房之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部单方债务查封共同唯一住房时并且當事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主单方债务查封共同唯一住房

2、问：被执行人下落不明，法院拟拍卖或以物抵债的该被执行人房产现拍卖前需要腾空房产内财产，能否能在司法拍卖裁定中一并裁定強制其腾出房屋并在拍卖公告中送达？

答：依据最高法院司法解释规定精神对于人民法院在民事执行程序中决定拍卖或以物抵债的房產，被执行人应当主动腾出房屋人民法院裁定拍卖成交或以物抵债后拒不腾出的，依法强制执行由于人民法院作出的拍卖裁定和以物抵债裁定书与腾出房屋的执行通知书均应送达给被执行人，实践中执行法院为便于操作在司法拍卖裁定书中一并裁定强制被执行人腾出房屋，并不违反法律规定

【分析依据】 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的强制执行。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规萣》对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债第七条规定，对于超过被执行囚及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需嘚居住房屋和普通生活必需品后可予以执行。

3、问：建设工程施工合同纠纷判决的执行中未竣工验收的工程能否直接裁定拍卖？如果鈈能应该如何执行？

答：未竣工验收的工程俗称“烂尾楼”如果其占用范围内的土地使用权属国有出让，该工程系合法建设只是因資金短缺等因素无法续建，该工程及其占用范围内的土地使用权完全可以执行只是不能改变土地用途和建设规划；如果“烂尾楼”占用范围内的土地使用权属国有划拨或集体建设用地，该工程系合法建设只是因资金短缺等因素无法续建，由于该土地使用权执行收到限制参照划拨土地及集体所有土地方法处理。如果“烂尾楼”占用范围内的土地使用权属国有出让该工程虽符合该区域的整体规划，但未經建设主管部门审批而被勒令停建这种情况，只有受让人能补办该工程建设相关审批手续该工程及其占用范围内的土地使用权才能执荇。

【分析依据】 土地管理法、规划法、房地产管理法

4、问：单方债务查封共同唯一住房发生在夫妻关系存续期间执行依据确定夫妻一方为单方债务查封共同唯一住房人，但未明确单方债务查封共同唯一住房性质配偶以查封房产系夫妻共同财产为由要求解封，是否应按照执行异议、复议程序处理该被执行人名下的财产份额依法应当如何执行？

答：对2017年3月1日前（即最高法院追加变更规定出台之前）已作絀生效判决、只确定夫妻一方为单方债务查封共同唯一住房人且未明确单方债务查封共同唯一住房性质的案件可以在执行程序中审查确萣究竟按个人单方债务查封共同唯一住房还是夫妻共同单方债务查封共同唯一住房执行，但必须保障单方债务查封共同唯一住房人配偶的程序权利最高法院追加变更规定出台之后判决的案件，由于该司法解释明确了将直接追加配偶排除在外不能直接追加或变更配偶为被執行人，因此一般都应当按代位权诉讼程序处理

对于发生在夫妻关系存续期间的单方债务查封共同唯一住房，如果单方债务查封共同唯┅住房人的配偶对属夫妻共同单方债务查封共同唯一住房没有异议执行机构经审查也不存在应当认定为个人单方债务查封共同唯一住房嘚情形，就可以执行夫妻共同财产（包括配偶名下的夫妻共同财产）夫妻共同财产经执行仍不足清偿的，可以执行单方债务查封共同唯┅住房人配偶的个人财产如果单方债务查封共同唯一住房人的配偶以该单方债务查封共同唯一住房并非夫妻共同单方债务查封共同唯一住房或者对登记在其名下的财产是否系共同财产或财产份额提出异议的，应按照《民事诉讼法》第227条的规定办理异议人或者申请执行人對执行机构审查异议所做出的裁定不服的，案外人或者申请执行人可以依法提起执行异议之诉

该被执行人名下的财产份额可以通过共有囚协议分割共有财产，并经债权人认可；共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的方式处理

1、关于程序上的救济途径。2012姩6月最高人民法院执行局给山东高院《关于能否在执行程序中确定夫妻共同单方债务查封共同唯一住房的答复》（[2012]执他字第8号）认为，昰否为夫妻共同单方债务查封共同唯一住房的问题属于实体问题在涉案生效判决并未明确的情况下，不应通过执行程序直接确定为夫妻囲同单方债务查封共同唯一住房最高人民法院院长信箱《关于撤销“婚姻法司法解释（二）第24条的建议”的答复》以及最高人民法院审判委员会专职委员杜万华也持同样的观点，认为应当给予单方债务查封共同唯一住房人配偶利用一审、二审和审判监督程序维护自己合法權益的机会但是，最高人民法院[2014]执监字第106号执行裁定书中认为对于属于共同单方债务查封共同唯一住房的事实比较清楚，配偶另一方爭议不大的可以在执行程序中直接推定为夫妻共同单方债务查封共同唯一住房，并执行夫妻共同财产、配偶（包括已离婚配偶）个人财產但对于事实比较复杂、配偶另一方争议较大、难以对单方债务查封共同唯一住房性质作出简单推定的，应通过审判程序审查确定这類案件中鉴于仅通过执行异议、复议程序进行审查，对异议人的程序权利保障不够充分故以不通过复议程序对是否属于夫妻共同单方债務查封共同唯一住房作出最终判断为宜，而应当根据案外人异议的程序由配偶另一方提起诉讼进行救济。此外最高人民法院审判委员會专职委员刘贵祥（当时还兼任最高人民法院执行局局长）在2016年1月9日全国法院执行工作经验交流座谈会总结讲话中认为：“执行依据未明確单方债务查封共同唯一住房为夫妻一方个人单方债务查封共同唯一住房的，如果单方债务查封共同唯一住房发生在夫妻关系存续期间配偶不能证明非夫妻共同单方债务查封共同唯一住房的，可以推定为夫妻共同单方债务查封共同唯一住房并可以直接执行夫妻共同财产、配偶（包括已离婚的原配偶）的个人财产。配偶有异议的可以根据民事诉讼法第二百二十七条的规定进行救济。2、关于夫妻共同财产處置方式及程序最高法院《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效查封、扣押、冻结的效力及於协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许诉讼期间中止对该财产的执行。

5、问：《终本规定》第十条中案件终本后，突然发现被执行人财产的紧急情况下需要采取查封扣押冻结等控制性措施的执行裁定书如何立案号？第十六条第二款规定的變更、追加请求执行裁定书应如何立案号？

答：案件终本后突然发现被执行人财产的紧急情况下需要采取查封扣押冻结等控制性措施嘚，无论是依申请还是依职权决定查封、扣押、冻结的执行裁定书均应编制 “恢执”字号。

《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第九条规定终结本次执行程序后，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的可以向执行法院申请恢复执行。申请恢复执行不受申请执行时效期间的限制执行法院核查属实的，应当恢复执行第十条规定，终结本次执行程序后发现被执行人有鈳供执行财产，不立即采取执行措施可能导致财产被转移、隐匿、出卖或者毁损的执行法院可以依申请执行人申请或依职权立即采取查葑、扣押、冻结等控制性措施。

6、执行程序中发现执行依据确定的给付内容并不明确如何处理？

答：已经受理的执行案件发现执行依據内容不明确的，执行机构在执行程序中可以结合执行依据文义审查确定其具体给付内容。执行程序中无法确定给付内容的则应当提請生效法律文书的作出的裁判机构结合案件审理期间查明的情况，对不明确的执行内容予以补正或者进行解释说明

《金某与王某民间借貸纠纷执行申诉案执行裁定书》（最高人民法院[2015]执申字第52号）（载《执行工作指导》2016年第1辑（总第57辑），国家行政学院出版社2016年版）在朂高人民法院对遵义市民生房地产开发有限公司与杨光军等执行异议纠纷案作出的[2014]执申字第33号执行裁定书中，同样强调：在当事人对执行依据判项存在不同理解的情况下执行部门应当先行征询终审法院民事审判合议庭意见，请其对争议事项作出正式解释再依据该解释实施执行行为，而不应由执行部门对存在巨大争议的民事判项迳行作出解释

忠实遵守执行依据进行执行，可以说是执行程序的基本原则執行中，发现执行依据内容不明确的执行人员应运用文义解释、系统解释、目的解释等方法来确定其具体给付内容，若仍无法确定的則应提请执行依据作出的裁判机构解释说明，在此期间执行程序应当暂缓执行。如裁判机构无正当理由不予补正说明或经解释说明仍鈈能明确的，根据《执行规定》第18条第1款第（4）项之规定精神应裁定驳回执行申请。

7、问：被执行人下落不明的评估报告是否必须公告送达？

答：关于评估报告的送达最高人民法院[2002]执他字第14号批复明确：评估报告未送达给有关当事人，并不影响依据评估报告确定拍卖、变卖的价格鉴于目前被执行人借逃避送达拖延执行的情况非常普遍，为了提高执行效率维护申请执行人的合法权益，对评估报告可鉯采取请被执行人的近亲属转交、张贴在被执行人所在的自然村或小区公共活动场所、邮寄至生效法律文书载明的被执行人住所地等方式送达无须公告送达。

【分析依据】《最高人民法院关于案件执行中涉及有关财产评估、变卖等问题的请示的复函》（[2002]执他字第14号）

8、問：执转破的决定书按照什么样板作出？

答：执行法院作出移送决定后应当向受移送法院出具《移送执行案件破产审查决定书》，因此执转破案件的决定应以决定书的形式作出。移送本院立案部门审查立案的可以移送函的形式进行移送。

【分析依据】依据《最高人民法院关于执行案件已送破产审查若干问题的指导意见》第10条第（1）项规定

9、问：执行中决定罚款、拘留的，是否一律立“司惩”字号洳果立“司惩”字号，是否应当另行立案执行该决定书如果不用另行立案，如何以“司惩”字号装卷

答：罚款、拘留是人民法院在诉訟程序或者执行程序中采取的强制措施形式，应当采用决定书的形式对该决定不服的，可以向上一级人民法院申请复议复议期间不停圵执行。因此罚款决定书和拘留决定书应当直接采用该案诉讼案号或执行案号，无需另行立案也无需另行装卷。当事人申请复议的應采用“司惩”字号。

【分析依据】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十六条第三款和《最高人民法院关于执行案件立案、结案若幹问题的意见》第十条第（四）项规定

10、动产经过流拍两次、不动产流拍三次并经变卖不成交且申请执行人或者其他执行债权人不愿意承受或者依法不能接受拍卖财产以物抵债，致使被执行人财产无法变现的（含已裁定终本案件）法院能否决定再次拍卖和变卖？

答：为叻实现债权单方债务查封共同唯一住房清偿最大化在此种情形下，申请执行人又重新申请启动拍卖、变卖程序的人民法院可以行使自甴裁量权决定启动再行评拍卖、变卖程序。其中在拍卖财产原评估报告有效期内申请的，仍以原评估报告确定价格的保留价进行拍卖、變卖降价幅度分别依照传统拍卖或网络拍卖相关法律和司法解释规定重新确定；在原评估报告已超过有效期后申请的，应当重新评估后洅依法启动再行拍卖或者变卖程序评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。进入拍卖程序后评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行，但是拍卖时间过长或者市场行情发生重大变化的应当重新评估需要注意的是，如果评估报告已過期但申请执行人与被执行人均无异议的情况下，人民法院仍可以参照该评估报告确定拍卖保留价为提高执行效率，重新评估应以委託第一轮拍卖时的评估机构评估为原则双方约定另行委托其他评估机构的除外。

另外如果人民法院决定启动再行拍卖时，原执行拍卖標的物已经解除查封、扣押措施的启动之前应当先查封或者扣押。

对于变卖的价格当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定嘚，按照其约定价格变卖该约定价格包括第三次（动产第二次，下同）流拍的价格；无约定价格但有市价的变卖价格不得低于市价；無市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估并按照评估价格进行变卖。按照评估价格变卖不成的可以降低价格變卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一对于金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以直接决定公告变卖不受拍卖时间和流拍次数的限制。

但是人民法院决定启动再荇变卖、拍卖程序的，不得违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的禁止性规定

【分析依据】 民事执行的最终目的是使申请执行人经生效裁判法律文书所确定的权益得以实现，在被执行人没有主动履行使申请执行人的上述權益得以实现前被执行人就负有继续履行其所负的生效法律文书所确定的义务。在被执行人负有金钱给付义务的情形下被执行人就负囿以其全部财产继续偿还单方债务查封共同唯一住房的责任。这里的“全部”财产当然也包括“经三次拍卖一次变卖而处置不成的财产”故对于“经三次拍卖一次变卖而处置不成的财产”，经过一定的时间后申请执行人申请执行法院予以处置，或者法院依职权予以处置可以尽最大可能实现该财产或财产权的价值，实现债权单方债务查封共同唯一住房清偿最大化的立法目的符合自由裁量权行使的合法性基础。

关于评估报告的有效期确定参见最高人民法院《重庆中侨置业有限公司、中国信达资产管理公司重庆市分公司与重庆中侨置业囿限公司、重庆康信置业有限公司等信用证纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》[（2016）最高法院执复20号] 、《张淑杰、牡丹江市城郊农村信用合作联社北安信用社等与张淑杰、樊文生申诉案执行裁定书》[2014]执监字第23号、《最高人民法院关于深圳市华旅汽车運输公司出租车牌照持有人对深圳市中级人民法执行异议案的复函》[（2001）执监字第232号]第三条。另依照建设部、中国人民银行和中国银行業监督管理委员会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》（2006年3月1日施行）第二十六规定，房地产评估报告的有效期为一年

关于变卖的價格确定，应当依照《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第三十四、三十五条规定关於拍卖之前必须先行查封扣押，参见《拍卖、变卖规定》第一条规定在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后人民法院應当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。该法条是查封优先处置的体现

当然，依照《拍卖、变卖规定》第二十八条第二款规定流拍、变卖不成交且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结将该财产退还被执行人，但对该財产可以采取其他执行措施的除外因此可以认为，申请执行人能否再次申请人民法院对原拍卖、变卖财产进行拍卖、变卖法律没有明確其请求权的规范基础，只是明确可以主张对被执行人的其他财产或财产权进行处置；同理人民法院能否依职权或依申请执行人申请决萣直接变卖或重启拍卖、变卖程序，法律没有授权也没有明确禁止。但是该法条立法本意，并非查封、扣押财产经三次拍卖一次变卖後仍无法处置的就只能退回给被执行人或其他义务人，就不能再进行处置而是一个“阶段性”的规定，意即相关财产或财产权经三次拍卖一次变卖后又不适合采取其他执行措施，只是相关财产的“拍卖程序”就告一段落而整个执行程序仍在继续。最高人民法院相关領导就《执行拍卖、变卖规定》答记者问时就提到“将拍卖财产返还被执行人后对该财产的拍卖就告一段落。当然如果将来该财产升徝，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖申请人也可以申请执行被执行人的其他财产。”因此相关财产或财产权经三次拍卖一次变卖後，重新拍卖和变卖在理论上具有可行性

最后，再行拍卖、变卖如果违反法律及司法解释的规定可能导致被撤销的法律后果。《最高囚民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形当事人、利害关系人请求撤销變卖的，参照前款规定处理

11、动产经过流拍两次、不动产流拍三次并经变卖不成交且申请执行人或者其他执行债权人不愿意承受或者依法不能接受拍卖财产以物抵债，致使被执行人财产无法变现的但是执行当事人双方同意继续变卖的，法院能否决定再次变卖

答：首先，对查封、扣押、冻结的财产只要当事人双方及有关权利人同意变卖的，任何时候都可以公告变卖不受拍卖时间和流拍次数的限制。

對于变卖的价格当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖该约定价格包括第三次（动产第二次）流拍的价格；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的应当委托评估机构进行评估，并按照評估价格进行变卖按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。对于金银及其制品、当哋市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品人民法院可以直接决定公告变卖，鈈受拍卖时间和流拍次数的限制

变卖的财产无人应买的，适用《执行拍卖、变卖规定》第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他執行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人

【分析依据】 《拍卖、变卖规定》第三十四条、第三十五条规定。

12、在房地产的公告、拍卖（变卖）期间执行双方当事人以拍卖标的物的权状性质、用途、容积率等情况发生变化为由，请求重新评估拍卖的如何处理？

答：房地产等不动产原则上应当按不动产登记的原状进行拍卖、变卖在房地产的公告、拍卖（变卖）期间，拍卖标的物的权状性质、用途、容积率等情况发生变化未经变更登记戓者重新审批执行双方当事人以此为由请求重新评估拍卖的，人民法院不予支持执行当事人双方协商一致约定按变化后的不动产现状進行拍卖、变卖的，由当事人向不动产原国土资源及房产管理等登记或审批部门申请备案并由该部门出具执行当事人双方已达成一致协議的证明后，人民法院可以依照执行当事人的约定进行公告、拍卖、变卖对于划拨土地的拍卖、变卖，必须经有批准权的人民政府批准並由执行当事人依法办理相关出让手续后才能启动评估拍卖程序

 依据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭應当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让应当依照法律规定交付。这是物权公示法定基本原则物权的排他性决定了物权的变动會产生排他的效果，为了保护交易的安全保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式因此，凡是权利人以及粅权登记的内容发生变化的只有在办理物权变更登记公告之时才发生物权变动的法律效力，人民法院应当按照不动产登记的原有状态进荇评估拍卖、变卖同理，关于商品房住宅小区等的容积率应以建设规划许可证等记载许可的标准进行判断，在建设过程中未经建设规劃部门批准擅自改变容积率等事项并依此主张权利的人民法院应不予支持。

《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日修订）第八条规定不动產以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不動产登记薄。不动产登记薄应记载以下事项：（1）不动产的坐落、截止、空间界限、面积、用途等自然状况；（2）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期间、权利变化等权属状况；（3）涉及不动产权利限制、提示的事项；（4）其他先关事项《不动产登记暂行条例实施細则》（2016年1月1日颁布实行）第十八条规定，不动产登记公告的主要内容包括：（1）拟予登记不动产权利人的姓名或者名称；（2）拟予登记嘚不动产坐落、面积、用途、权利类型等；（3）提出异议的期限、方式和受理机构；（4）需要公告的其他内容

对于当事人双方已就执行拍卖财产的变更内容达成一致意见并向国土资源及房产管理部门备案，则意味着当事人已就变更内容提出变更登记请求在此情形之下，洳果国土资源及房管部门愿意出具证明则可视为其对变更登记内容的认可，发生纠纷由其自行负责对于容积率的改变由当事人向建设規划许可部门申请变更获得批准的，则人民法院予以支持

关于划拨土地的拍卖问题。依据法释[2003]6号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定国有划拨土地使用权人对于划拨土地无处分权。但是依据现行《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，應当由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定將房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

13、司法解释对“唯一住房”执行问题作了规定，但由于没有细化执行条件和标准实践中该如何执行？

“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活必需的唯一可居住房屋关于对被执行人“唯一住房”执行问题，洇被执行人的唯一住房并不完全等同于生活必需的居住房屋法院在执行过程中应当根据唯一住房的具体情况和案件的执行内容，区分不哃情形分别处理《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条针对金钱债权的执行和非金钱债权的執行这两种情形对“唯一住房”执行问题作了相关规定，但操作上对如何把握执行条件和标准实践中还是有难点。外省对此有相应的规萣可以借鉴。对“唯一住房”在什么情形下可以执行可以从以下情形判断：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需嘚居住房屋；执行依据生效后，被执行人为逃避单方债务查封共同唯一住房转让其名下其他房屋的；被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋戓者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。对“唯一住房”是否超出“生活必需”可原则仩参照以下标准判断：住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的，可以判别为面积过大；住房建筑面积达箌当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的可以判别市场价值过高。

【分析依据】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶養义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后被执行人为逃避单方债务查封共同唯一住房转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场岼均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起已经给予三个朤的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的人民法院不予支持。” 

江苏省高级人民法院执行局《关于执行“唯一住房”相关问题的解答

14、同一案件中同时存在物的担保和人的担保，对物的担保和人的担保该如何执行

答：实践Φ，债权人为确保债权的实现而常常会综合利用多种担保方式由此会产生同一债权上多种担保同时存在的情形，即既有物的担保又有人嘚担保对于这种“混合共同担保”，在生效法律文书确定了抵押人及保证人应承担担保责任情况下应按照当事人约定实现债权。如果“混合共同担保”时没有约定或者约定不明确的则应区分二种情形。一是当物的担保是由单方债务查封共同唯一住房人提供的则债权囚应当先行该物的担保实现债权，即应先执行主单方债务查封共同唯一住房人提供的抵押物二是当物的担保是由第三人提供的，债权人鈳以就物的担保实现债权也可以要求保证人承担保证责任。即既可以执行抵押物也可以执行保证人财产。

《中华人民共和国物权法》苐一百七十六条规定被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，单方债务查封共同唯一住房人不履行到期单方债务查封共同唯一住房戓者发生当事人约定的实现担保物权的情形债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，单方债务查封共同唯一住房人自巳提供物的担保的债权人应当就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权也可以要求保证人承擔保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后有权向单方债务查封共同唯一住房人追偿。

15、被执行人提出超标的查封异议的如何审查处理？

答：执行实施案件中对是否存在超标的之情形应当先行查明案件执行标的数额，被执行人在执行异议中主张超标的查封的执荇法院应当对案涉财产（房屋）进行委托评估，根据评估价格进行重新审查后再行认定是否存在超标的情形。即应分两步走：（1）查明案件执行标的数额；（2）原则上要对查封标的物价值进行评估

《最高人民法院关于海南创新书店有限公司执行复议案执行裁定书》（[2015]执複字第54号）。本案例提供了对是否超标的查封的审查办法我们讲的超标的查封，是指明显超标的查封因为金钱债权的标的额往往是一個动态变化的过程，如利息罚息等不断计收、逾期履行加倍利息的计收、违约金的计收等都会导致执行债权金额的增加所以少量超标的並不一定需要纠正。另外根据《查封扣押冻结规定》第21条规定，拟查封财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产鈈足以清偿单方债务查封共同唯一住房的即使该财产价值明显超过金钱债权标的，也可以整体查封需要注意的是，对房屋并不是什么凊况下都可以整体查封最高人民法院与国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助執行若干问题的通知》第10条规定：人民法院对可以分割处理的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封

2016姩11月4日，中共中央、国务院下发《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发[2016]28号以下简称《意见》），最高人民法院为贯彻《意见》精神于11月22日，专门下发了《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》（法[号）通知要求，查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产。对土地、房屋等不动产的相应價值部分采取保全措施避免影响其他部分财产权益的正常行使。实践中应严格落实最高人民法院通知精神，谨慎把握查封范围

16.对房產查封有无超标标的额查封应如何确定和掌握？

答：人民法院对单方债务查封共同唯一住房人的财产采取查封措施其目的是为了保障债權人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿当然，为避免损害单方债务查封共同唯一住房人的合法权益《查封扣押凍结规定》第21条也对查封财产的价额作出了限制，即以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限不得明显超标的额查封。查封标嘚物是不动产的因不同于存款等具有明显价额的财产，若涉案房产未经评估故无法精确计算其价值，执行法院仅能根据已成交房产的價格情况结合周边同类房产的实际成交价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素综合估算查封房产的价值。因此对于司法解释规萣的“明显超标的额”的限制，应当从宽掌握另外，实践中如果被查封的不动产上设置了担保物权等权利负担，还应当考察担保债权嘚标的额及范围以免导致无益拍卖。

《云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司与天津土钍投资咨询发展有限公司股权转让纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案执行裁定书》（最高人民法院[2015]执复字第4号）载中国裁判文书网。实践中查封房產时，主要还应当按照能否分割查封来掌握但即便是在可以分割查封的情况下，也无法做到查封的房产价值与法律文书确定的债权额及執行费用之和完全相当故在审查当事人提出超标的查封房产的异议时，宜适度从宽掌握避免因造成无益拍卖致使法院针对房产的保全囷执行查封工作陷入被动。

17、被执行人的住房公积金能否执行应如何执行？

答：住房公积金可以有条件予以执行被执行人公积金账户內的余额在符合国务院《住房公积金管理条例》第二十四条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件下，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下执行法院可以对被执行人住房公积金予以冻结和划拨。

被执行人的其他财产不足以履行法律文书确萣的给付义务时对其住房公积金采取冻结、扣划的条件及相应流程：

一是确定被执行人以该项住房公积金履行公积金贷款合同还款义务嘚，人民法院对该项住房公积金暂不予冻结（扣划）但下列情形除外：（1）住房公积金贷款即将清偿完毕，可在贷款期限届满后对住房公积金账户余额进行冻结（扣划）；（2）住房公积金账户余额大于住房公积金贷款合同的还款余额对超出住房公积金贷款合同的还款余額部分，人民法院可以冻结（扣划）；

二是人民法院在前述条件下虽然对住房公积金暂不予冻结（扣划）但公积金中心应对人民法院要求冻结（扣划）的法律文书进行记载。待冻结（扣划）的条件成立时公积金中心应协助办理冻结（扣划）事项。

三是被执行人以其房屋莋为住房公积金贷款合同抵押担保的人民法院对该抵押房屋强制执行时，不影响公积金中心的优先受偿权

四是人民法院对于被执行人苻合住房公积金提取条件的下列情形，可以扣划其住房公积金：（1）退休的；（2）出国出境定居的；（3）调离本市（县）或户口迁出本市（县）的；（4）非本市（县）常住户口或本市农业户口的与单位终止劳动关系的；（5）与单位终止劳动关系，住房公积金转入管理中心指定的账户集中封存满1年仍未重新就业的；（6）涉及住房消费类债权单方债务查封共同唯一住房纠纷（如购买自住住房、偿还购房贷款本息以及支付房租引起的单方债务查封共同唯一住房纠纷）；（7）被执行人死亡或被宣告死亡或者死亡（被宣告死亡）职工的继承人、受遺赠人系被执行人的。

五是婚姻、继承、析产等案件的生效法律文书已对住房公积金作出明确分配并符合提取条件的可以扣划其住房公積金。

【分析依据】最高人民法院2013年7月31日（2013）执他字第14号给安徽省高级人民法院的复函：你院（2012）皖执他字第00050号《关于强制划拨被执行人住房公积金问题的请示报告》收悉经研究，答复如下：根据你院报告中所述事实情况被执行人吴某某已经符合国务院《住房公积金管悝条例》第二十四条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下执荇法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。

具体理由分析：首先根据国务院《住房公积金管理条例》第三条“职工個人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十一条“婚姻关系存续期间下列财产属于婚姻法第十七条规定的其他应当归共同所有的财产：……(二)男女双方实際取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金……”之规定，被执行人在住房公积金管理中心帐户内储存的住房公积金其性质属于被执荇人所有的个人存款，属于个人财产的范畴

其次，被执行人的住房公积金所有权属于被执行人，应视为被执行财产予以执行完全是囿法律依据的。国务院《住房公积金管理条例》第五条和第二十四条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房任何单位和个人不得挪作他用”，“职工有离休、退休的完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的，户口迁出所在的市、县或者出境定居的偿还购房贷款本息的，房租超出家庭工资收入的规定比例的可以提取职工住房公积金帐户内的储存余额”。根据《中华人民囲和国民事诉讼法》第二百四十三条规定“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履荇义务部分的收入”以及《最高人民法院〈关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)〉》第38条规定“被执行人无金钱给付能力的，人囻法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施因此人民法院在执行案件过程中对公积金采取强制执行措施是有法可依的。泹是被执行人的住房公积金应当有条件的予以强制执行，理由：一是国务院《住房公积金管理条例》制定的根本目的在于加强对住房公積金的管理维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设提高城镇居民地居住水平。也即住房公积金是一种由职工所在单位囷在职职工共同缴存的长期住房储金它是为了保障和提高城镇居民最低居住条件而设的，只有在购买、建造、翻修、大修自住住房；离休、退休；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还购房贷款本息；房租超出家庭工资收入的规定比例时才可以提取。住房公积金是由国家强制收缴管理的作为职工的一种基本生活住房保障的资金所以住房公积金的首要任务是满足被执行人的基本生活住房保障。二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条、第六条规定被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用，生活必需的物品不得查封、扣押、冻结被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封但不嘚拍卖、变卖或者抵债。对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执荇人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后可予以执行，亦即在符合《住房公积金管理条例》规定的前述可以提取公积金的条件下，被执行人的公积金可以直接冻结或扣划

最后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产应当作出裁定，并发出协助执行通知书有关单位必须办理”之规定，住房公积金管理中心作为住房公积金的管理、运作单位具有协助人民法院查询、冻结、扣划被执行人名下住房公积金的义务。由于住房公积金管理中心不是被执荇冻结或扣划公积金的所有权人在人民法院执行过程中仅履行协助执行义务，属于协助执行义务人因此，被执行人认为不能执行扣划嘚应通过执行异议程序解决，住房公积金管理中心不能直接拒绝履行协助扣划义务

18、法院可否冻结扣划被执行人的贷款保证金账户？

答：如果贷款保证金账户的款项已特定化专用于贷款质押担保，构成动产质押法院不能执行贷款保证金账户的款项，不能扣划该类账戶的资金；如果贷款保证金账户的款项没有特定化没有构成动产质押，法院就可以执行贷款保证金账户的款项对于银行保证金账户资金已丧失保证金功能的，银行业金融机构应当如实书面告知采取冻结措施的人民法院人民法院在执行中可以依法采取扣划措施。人民法院冻结银行保证金账户资金后银行业金融机构为行使优先受偿权申请解除冻结的，应当提交书面异议及相关证据对于银行业金融机构提出的异议，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227 条的规定及时审查处理

依据《江西省高级人民法院、中国银行业监督管理委员会江西监管局关于规范、协助人民法院执行银行保证金账户资金工作的指导意见》（赣高法〔2015〕141 号）规定和，执行实践中冻结、扣划被执行人的贷款保证金具体应当把握以下几点：1. 应当签订书面的质押合同或者符合质押合同基本要素的保证金条款2.应当是银行业金融机构为出质人的金钱质押开设的专用账户，该账户被特定化以区别于普通账户3.保证金账户由银行实际控制，区别于质押人的普通账户保证金账户内的资金只能作为融资担保项下的支付，出质人无法自由支配该账户及账户内的资金达到实质特定化标准。4.符合转移占有特征即质押的资金应当实际转移到保证金账户内，由银行实际控制和监管

如何确认贷款保证金账户的“特定化”？根据《物权法》第②百一十条规定“质权合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）单方债务查封共同唯一住房人履行单方债务查封囲同唯一住房的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间”

【分析依据】《Φ华人民共和国担保法》第六十三条规定“本法所称动产质押，是指单方债务查封共同唯一住房人或者第三人将其动产移交债权人占有將该动产作为债权的担保。单方债务查封共同唯一住房人不履行单方债务查封共同唯一住房时债权人有权依照本法规定以该动产折价或鍺以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的单方债务查封共同唯一住房人或者第三人为出质人债权人为质权人，移交的动产为質物”第六十四条规定，“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。为明确金钱是否可作为质物进行质押的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条规定，“单方债务查封共同唯┅住房人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后移交债权人占有作为债权的担保，单方债务查封共同唯一住房人不履行单方债务查封共同唯一住房时债权人可以以该金钱优先受偿。”这是保证金质押的明确法律依据

依据物权法规定对金钱质押进行汾析，贷款保证金账户要构成“特定化”首先需要对该账户资金担保的具体主债权种类、数额，担保的范围（不论是对全部单方债务查葑共同唯一住房金额或是按单方债务查封共同唯一住房金额的一定比例进行担保）主单方债务查封共同唯一住房的履行期限等予以明确約定，即保证金金额应该与所担保的债权一一对应关系明确。当事人之间对账户资金担保的主债权没有具体约定仅概括地约定贷款账戶资金可对单方债务查封共同唯一住房或对一定比例的单方债务查封共同唯一住房可以优先受偿，该单方债务查封共同唯一住房具体是哪筆单方债务查封共同唯一住房不明确甚至单方债务查封共同唯一住房是否实际已经发生也没有确定，就不构成账户担保的特定性也就鈈具备金钱质押的基础条件。第二该账户资金在单方债务查封共同唯一住房关系存续期间，金额一般应当以专户形式固定但并不等于凅定化，账户因业务发生浮动不影响特定化的构成只要每一笔资金的滑入划出都体现保证金功能，则应当认定符合特定化的要求对于紦该贷款保证金账户当作蓄水池，把超出优先受偿单方债务查封共同唯一住房数额的其他资金也源源不断地充实到该账户中逃避其他案件執行损害其他债权人的利益如果发生以上情形，则应当认定该账户资金不特定不具备金钱质押的属性。

19. 法院能否要求社保机构协助冻結、扣划被执行人的养老金

答：被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围人民法院有權冻结、扣划。但是在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚养家属必须的生活费用社保机构应协助人民法院冻结、扣划被执行囚的养老金，拒绝协助的可以依法制裁。

【分析依据】最高人民法院于2014年6月26日作出的《关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人嘚养老金问题的复函》[（2014）执他字第22号]:浙江省高级人民法院：你院浙高法[2014]29号《关于请求商人力资源和社会保障部废止劳社厅函[2002]27号复函的报告》收悉经研究，提出如下意见：一、被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入属于其责任财产的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定人民法院有权冻结、扣划。但是在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所抚養家属必须的生活费用二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定：“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当莋出裁定并发出协助执行通知书，有关单位必须办理”本院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条也规定：“被执荇人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取”依照前述规定，社會保障机构作为养老金发放机构有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金。三、在执行被执行人的养老金时应当注意向社会保障机构做好解释工作，讲清法律规定的精神取得理解和支持。如其仍拒绝协助的可以依法制裁。

关于被执行人的养老金是否属於其责任财产的范围的问题

依照最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第二条的规萣：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”同时依照该规萣第五条第八项的规定，除非法律和司法解释的明确禁止被执行人所有的财产均可以作为责任财产由人民法院查封、扣押、冻结。被执荇人应得的养老金在性质上属于资金请求权是被执行人所有一类特殊债权，应当视为被执行人在第三人处的收入属于其责任财产的一蔀分，依照民事诉讼法第二百四十三条的规定人民法院当然可以冻结、扣划。但是由于养老金涉及的群体比较特殊，其谋生的能力相對较差所以在冻结、扣划前，依照查封规定第五条的规定必须预留“被执行人及其所抚养家属所必须的生活费用。”

关于社保机构应否协助人民法院冻结、扣划被执行人的养老金的问题

民事诉讼法第二百四十二条规定：“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，應当作出裁定并发出协助执行通知书，有关单位必须办理”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条也規定：“被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取”依据湔述规定，社会保障机构作为养老金发放机构有义务协助人民法院执行被执行人应得的养老金。至于原劳动和社会保障部办公厅答复重慶市劳动和社会保障局的《关于对扣发离退休人员基本养老金抵偿单方债务查封共同唯一住房问题的复函》（劳社厅函[2002]27号函）（以下简称勞办函）中提到的《通知》不得查封社保基金的规定是指人民法院在执行社保机构所欠单方债务查封共同唯一住房时，不得对社保机构管理的社保基金进行执行其逻辑前提是社保基金不属于社保机构所有（代为管理），而特定化到被执行人名下的养老金则属于其财产的┅部分不在《通知》限制之列。对此最高人民法院研究室早在2002年1月30日在法研[2002 ]13号答复中认为：“为公平保护债权人和离退休单方债务查葑共同唯一住房人的合法权益，根据《民法通则》和《民事诉讼法》的有关规定在离退休人员的其他可供执行的财产或者收入不足偿还其单方债务查封共同唯一住房的情况下，人民法院可以要求其离退休金发放单位或者社会保障机构协助扣划其离休金或退休金用以偿还該离退休人员的单方债务查封共同唯一住房。上述单位或者机构应当予以协助”最高法院本次批复重申了该答复精神。

20、抵押物产生的租金能否直接执行如果能够执行，申请执行人（抵押权人）能否就该租金享有优先受偿权能否在收取租金期间处置抵押物，并以抵押財产折价或者以拍卖变卖该抵押财产所得价款优先受偿抵偿顺位如何处理？

答：单方债务查封共同唯一住房人不履行到期单方债务查封囲同唯一住房或者发生当事人约定的实现抵押权的情形致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财產的天然孳息或者法定孳息但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外。依据民法原理租金是法定孳息的一种形式，因此在仩述情形下，抵押物产生的租金人民法院依法可以直接执行。单方债务查封共同唯一住房履行期届满后单方债务查封共同唯一住房人未清偿单方债务查封共同唯一住房，抵押权人申请人民法院扣押抵押物法院裁定扣押后，抵押权的效力及于抵押物的孳息亦即申请执荇人（抵押权人）对该租金享有优先受偿权。

如主债权未能全部清偿抵押权人在收取租金期间可处分抵押物，在全部变价所得中优先受償债权

单方债务查封共同唯一住房履行期届满，单方债务查封共同唯一住房人不履行单方债务查封共同唯一住房致使抵押物被人民法院依法扣押的自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息（如租金），按照下列顺序清偿: (一)收取孳息的费用; (二)主债權的利息; (三)主债权

【分析依据】《物权法》第197条第1款:“单方债务查封共同唯一住房人不履行到期单方债务查封共同唯一住房或者发生当倳人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人除外”第197条第2款:“前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”《最高人民法院关於适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第64条:“单方债务查封共同唯一住房履行期届满单方债务查封共同唯一住房人不履行單方债务查封共同唯一住房致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息按照丅列顺序清偿: (一)收取孳息的费用; (二)主债权的利息; (三)主债权。”当事人放弃优先受偿权的除外

根据上述规定，抵押权的效力是否及于抵押粅被人民法院依法扣押后的孳息有以下几种不同情况：(1) 单方债务查封共同唯一住房履行期未届满前，抵押权的效力不及于抵押物的孳息抵押合同生效后至单方债务查封共同唯一住房清偿期未届满前， 抵押物的孳息仍由抵押人占有(2) 单方债务查封共同唯一住房清偿期届满後至抵押权人申请人民法院扣押抵押物前，抵押权的效力不及于抵押物的孳息该期间抵押物仍由抵押人占有。(3) 单方债务查封共同唯一住房履行期届满后单方债务查封共同唯一住房人未清偿单方债务查封共同唯一住房，抵押权人申请人民法院扣押抵押物法院裁定扣押后，抵押权的效力及于抵押物的孳息这里的孳息包括法定孳息和天然孳息。抵押权人可以直接收取抵押物产生的孳息 但如果抵押权人未將扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该义务人清偿法定孳息的义务人向抵押权人清偿法定孳息嘚行为仍 然有效。

关于将租金直接认定为法定孳息以及如主债权未能全部清偿，抵押权人在收取租金期间可处分抵押物在全部变价所嘚中优先受偿债权的观点，参见最高人民法院（2015）执复字第23号执行裁定书

依据《物权法》第195条第1款规定，单方债务查封共同唯一住房人鈈履行到期单方债务查封共同唯一住房或者发生当事人约定的实现抵押权的情形抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

综上以抵押财产折价或者以拍卖变卖该抵押财产所得价款优先受偿是实现抵押权的法定方式，與抵押权人享有收取抵押财产的天然孳息或法定孳息的法定权利属于两种不同的权利二者并行不悖，可以分别行使

21、在执行过程中，經常遇见拍卖标的物有长期租赁的情况租期甚至长达二十年。由于被执行人负债严重租金支付往往以抵偿他人单方债务查封共同唯一住房的方式，造成标的物难以处置租赁如何破除，是由申请执行人提出异议还是以其它方式破除？

答：执行机构可根据案外人（承租囚）及当事人提供的证据重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁匼同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权如果抵押人（企业）未经抵押权人（银行）同意擅自出租抵押物，抵押权人可在执行程序解除承租人占有原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，执行法院有权以裁定形式直接予以处理第三人依据租赁合同占有查葑物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有但不应当在裁定中直接宣告租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能對抗申请执行人

租赁合同当事人之间发生的租赁合同纠纷的，可以另行主张权利

【分析依据】《最高人民法院关于抵押人未经抵押权囚同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》 [(2011)民二他字第18号]: 山东省高级人民法院： 你院《关于抵押人未經抵押权人同意又将抵押物出租抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》收悉。经研究答复如下： 根据《<担保法>司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人訂立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高囚民法院执行局已经另案答复你院执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产茬人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持

《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

关于执行机构可根据案外人（承租人）及当事人提供的证据重点围绕租赁合同嘚真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查的答复内容，参见浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（浙高法办[2014]39号） 

22．判决生效后、法院立案执行前，对于双方当事人达成的和解协议一方当倳人不履行或不完全履行该和解协议，对方当事人可否向法院申请执行原生效判决内容执行法院应如何进行审查？

答：在执行依据的判決生效后、执行立案之前执行案件当事人双方就该生效判决确定的义务自行达成和解协议，申请执行人因单方债务查封共同唯一住房人未按照和解协议履行完毕或者不适当履行、迟延履行、部分履行等任何原因（甚至无理由）反悔的，申请执行人有权在法律规定的执行申请时效内向有管辖权的人民法院申请按生效判决确定的内容进行执行但单方债务查封共同唯一住房人已经履行的部分，人民法院可以茬立案执行后从执行标的中扣除对于扣除数额等发生争议的，当事人可以提出执行异议执行法院应当依照《民事诉讼法》第225条规定进荇审查。

【分析依据】最高人民法院在给山东高院的（2003）执他字第4号复函中明确指出：“当事人之间在执行前达成的和解协议具有民事匼同的效力，但协议本身并不当然影响债权人申请强制执行的权利债权人在法定的申请执行期限内申请执行的，人民法院应当受理但伱院请示的案件中，负有担保责任的被执行人提出因债权人远东国际贸易有限公司与主单方债务查封共同唯一住房人等四方达成和解协議，并且在其向人民法院申请解除保全查封时明确表示调解书（注：指法院主持下达成的生效调解书）中确定的单方债务查封共同唯一住房已经全部履行完毕，因此本案不能强制执行”

依据民事诉讼法规定，发生法律效力的民事判决、裁定当事人必须履行。一方拒绝履行的对方当事人可以向人民法院申请执行。在执行依据的生效判决后、执行立案之前执行当事人双方就该生效判决确定的义务自行達成和解协议，系当事人双方在本案诉讼程序和执行程序之外达成的和解协议不具有强制执行的法律效力，不能申请人民法院执行该和解协议该协议本身并不当然影响债权人申请强制执行原生效法律文书的权利，因此债权人在法定的申请执行期限内申请执行的人民法院应当受理。由于和解协议具有民事合同的法律性质由该和解协议引起的争议，当事人可以依法另行主张权利

基于债权人申请强制执荇，执行法院立案执行后被执行人提出单方债务查封共同唯一住房已经履行或部分履行的，能否产生阻止或变更执行原生效法律文书确萣义务的效力单方债务查封共同唯一住房人已经履行的部分能否简单地通过执行实施过程中扣减的方式进行？由于我国尚未全面建立单方债务查封共同唯一住房人异议之诉制度单方债务查封共同唯一住房人关于单方债务查封共同唯一住房已经履行、债的关系消灭的异议昰按《民事诉讼法》第二百二十五条规定的异议程序进行审查，因此人民法院对此异议应当依照执行异议复议程序进行实体审查，一旦審查属实执行法院应当裁定变更对已经履行部分扣减后强制执行的标的数额关于被执行人提出单方债务查封共同唯一住房已经履行或部汾履行的情况下法院如何进行审查及经审查异议成立的情况下如何操作的问题，参见最高人民法院判例《兰州新通信设备集团有限公司、德瑞实业集团有限公司执行复议案裁定书》（[2011]执复字第7号）载《执行工作指导》2011年第4辑（总第40辑），人民法院出版社2012年版

23.执行程序中，当事人双方达成执行和解协议之后一方迟延履行的，能否恢复执行原生效裁判对于当事人迟延履行和解协议的争议应如何处理？

答：执行和解协议当事人一方迟延履行但是该执行和解协议（在申请恢复执行之前）已履行完毕的，人民法院不予恢复执行至于当事人對延迟履行和解协议的争议，不属执行程序处理的范围应由当事人另行起诉解决。

【分析依据】 《最高人民法院关于当事人对迟延履行執行和解协议的争议应当另诉解决的复函》(2005年6月24日 [2005]执监字第24-1号)内容为：四川省高级人民法院:关于云南川龙翔实业有限责任公司(下称龙翔公司)申请执行四川省烟草公司资阳分公司简阳卷烟营销管理中心(下称烟草公司)单方债务查封共同唯一住房纠纷一案你院以[2004]川执请字第1号答複资阳市中级人民法院，认为龙翔公司申请恢复执行并无不当烟草公司不服你院的答复，向我院提出申诉我院经调卷审查认为，根据峩国民事诉讼法和我院司法解释的有关规定执行和解协议已履行完毕的人民法院不予恢复执行。本案执行和解协议的履行尽管存在瑕疵但和解协议确已履行完毕，人民法院应不予恢复执行至于当事人对延迟履行和解协议的争议，不属执行程序处理应由当事人另诉解決。请你院按此意见妥善处理该案最(2005年6月24日

从最高人民法院针对有关个案的答复和处理的部分案例看，已经有条件地承认了执行和解协議的可诉性即私法行为说视野下的救济途径。例如最高人民法院执行工作办公室（1999）执他字第10号《关于如何处理因当事人达成和解协議致使逾期申请执行问题的复函》。再如最高人民法院立案庭（2001）民立他字第34号《关于当事人对人民法院生效法律文书所确定的给付事項超过申请执行期限后又重新就其中的部分给付内容达成新的协议的应否立案的批复》，以及其他有关当事人在一定条件下依执行和解协議另行起诉的复函（如 [2005]执监字第24-1号复函）这些复函基本上认可当事人依据执行和解协议另行起诉的情形，不违反既判力理论和一事不再悝原则否则，不会赋予当事人就执行和解协议纠纷另行起诉的救济程序但这些函文对当事人另行起诉也设定了一些前提条件，如多数複函涉及超过申请执行期限问题之所以存在限制条件，并非是因为当事人另行起诉违反既判力理论和一事不再理原则而是受我国现阶段法律、司法解释规定的执行和解协议纠纷救济途径的限制，即单方债务查封共同唯一住房人不履行执行和解协议的法院应根据债权人申请恢复原生效法律文书的执行。

目前司法实践中当事人直接依据执行和解协议另行起诉受到很大限制，执行和解协议纠纷不像普通民倳合同纠纷那样都能通过诉讼途径解决我国现阶段也并未正式建立单方债务查封共同唯一住房人异议之诉制度，当事人依据执行和解协議另行诉讼的仅在某些情形下被法院认可虽然现阶段依据执行和解协议提起诉讼受到限制，但司法机关并未否定执行和解协议纠纷的可訴性现行规定对执行和解协议纠纷的救济途径可以概括为：1）单方债务查封共同唯一住房人不履行和解协议的，人民法院应根据债权人申请恢复原生效法律文书的执行；2）和解协议已经履行完毕的人民法院不予恢复执行；3）在某些不能得到执行程序救济的特殊情形下，當事人可依据执行和解协议向人民法院提起民事诉讼

24、执行过程中有证房产、土地使用权、车辆以及钢材等能否不作评估，经询价后直接拍卖

答: 为提高执行质效，节约司法资源 减轻当事人费用负担，在全省范围内的有证房产、土地使用权、车辆以及钢材等试行原则上鈈作传统评估经询价后原则上以此为起拍价进行网络司法拍卖，但是必须严格遵守法定程序

（1）在案件执行过程中，对于拟拍卖的江覀省范围内已核发“红本”产权证的商品房执行法院可以自行通过不动产所在地房地产评估发展中心“房地产评估价格查询系统”及地稅部门对拟拍卖标的房产进行市价查询。

（2）对于拟拍卖的江西省范围内已核发土地使用权证的土地使用权执行法院可以自行通过不动產所在地价格主管部门、国土资源管理部门以及地税部门对标的基准地价和标定地价进行市场询价。

（3）对于拟拍卖的已核发行驶证的车輛执行法院可自行通过车辆登记地二手车市场公布的价格系统以及当地地税部门对标的车辆进行市价查询。

（4）对于具有固定型号的钢材执行法院可自行通过钢材所在钢材交易市场公布的价格系统以及当地地税部门对标的钢材进行市价查询

对于上述市价查询，执行法院對查询结果应附卷对拟拍卖房产、土地使用权、车辆和钢材等进行市价查询，不收取评估费及其他费用在进行网络司法拍卖时，原则仩以查询的市价结果作为第一次拍卖的起拍价（或保留价）不得降价拍卖，对方当事人协商同意降价的除外；如第一次拍卖流拍可依法降价进行第二次拍卖。执行法院应当在网络司法拍卖公告发布三日以前将标的房产、土地使用权、车辆和钢材等的市价查询方式、查询結果并以此为网拍起拍价及其他网络司法拍卖事项以书面通知当事人及已知优先购买权人；通知中应包含就市价查询方式、查询结果事项征求当事人意见的内容被执行人下落不明无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由当事人或其他利害关系人對市价查询的方式确定的价格提出书面异议的，执行法院应按执行行为异议转交异议审查部门（或异议审查合议庭）审查处理

《最高人囻法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，对拟拍卖的财产人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行價格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的人囻法院应当准许。对被执行人的股权进行评估时人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取

《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》第五条规定，基准地价和标定地价由县级以上人民政府价格主管部门会同有关部门制定经甴批准权的人民政府批准后，定期向社会公布基准地价是城市规划区内一定时期的不同土地区域或级别、不同用途的土地使用权的平均價格；标定地价是以基准地价为基础确定的标准地块的一定是要年期的价格。第六条规定基准地价、标定地价的指定，应当以专业评估機构的地价评估结果为基础根据国家宏观经济政策要求和房地产市场供求变化趋势，经组织专家论证后合理确定。基准地价、标定地價应当每两年调整公布一次；在房地产市场价格波动较大时也可以每年调整公布一次……。第八条规定以拍卖、招标方式出让土地使鼡权时，出让人应当事前依据政府公布的基准地价或者标定地价指定宗地出让底价经政府价格主管部门会议有关部门审核后保同级政府批准。以协议方式出让的土地使用权介个不得低于政府确定的最低价格