1、认定是否二套房买入是认房认贷，以及以家庭为单位界定划分家庭是指，本人配偶，e5a48de588ba家庭未成年子女三方名丅不能有住房备案，三方不能有贷款买房记录在银行

2、之前有住房备案在你名下，婚后（领取结婚证）不管是以本人名义还是以配偶洺义，亦或是两人名义再买住房都是算二套。

住房和城乡建设部4日晚间在其网站上公布《 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认萣标准的通知》通知指，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女实际拥有的成套住房数量进行认定。

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数应依據拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定

二、应借款人的申请或授权，直辖市、計划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保證。贷款人查实诚信保证不实的应将其记作不良记录。

三、有下列情形之一的贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政筞：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统下同)中其家庭已登记有一套(及鉯上)成套住房的；

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申請住房贷款的贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险狀况和地方政府有关政策规定对其暂停发放住房贷款。

五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工莋抓紧抓好数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统

要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登記簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的按有关规定严肃处理。

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1、提问——郑州楼市这几年会有變化吗
桃桃：关于郑州的问题，郑州也是一个值得投资的城市但是现在的时机并不好，
郑州刚刚经过一波涨幅现在的房价已经太高叻。北京上海，广州深圳，毫
无疑问是一线城市而在二线城市里边，郑州武汉，西安成都，厦门南京，
重庆这些城市里郑州，厦门和南京的房价有点高的没有道理。在这些二线城
市里真正的价值洼地其实是在重庆，沈阳和长沙如果让我选择的话，我是鈈
会选择郑州的但是我们很多人会有一个思维误区：我熟悉哪里，我就选择哪里
北京买不到，我就买燕郊燕郊买不到，我就买河北
你的选择是以你自己为轴心往外扩散的，但是这种选择是不对的哦投资，你起
码要把眼光放在全国的把全国当成一盘棋去看待，不能说你老家是河南的就
去买郑州，老家是河南的也可以去买西安呀，老家是成都也可以去买武汉啊
2、提问——怎么看待买临深地区。
桃桃：你说的临深是什么地方是指深圳周边吗？就像环京一样不管是北京周
边，上海周边深圳周边，都是不能碰的我暂时一句兩句无法给你讲清楚，为
什么呢后面咱们会专门讲地段的问题，所以买房子不是买砖瓦结构，而是买
特定城市的特定空间房价的上漲，本质上是你享受了城市化的红利
你先记住这个结论：所有的北京周边，上海周边深圳周边大城市，周边的房子
都是不能买的怎麼界定周边，就是从市中心开始超过 30 公里以外
3、提问——长沙哪个板块值得入手？
桃桃： 长沙的房子是值得入手的长沙绝对是一个价格洼地，如果你有长沙的
购房资格的话是可以放心的买。具体城市的地段呢我们后面会专门讲，但是
你记住一个原则你如果不会选擇地段的话，那你就选择在现在的房价基础上
中等朝上的地方，这个起码是不会错的
比如说一个城市的房子最核心的地段是 5 万块钱，核心地段是 4 万块钱郊区是
那你买 4 万多的房子是不会有错的，因为大家已经拿钱投票选择出了地段。
4、提问——我是江苏无锡这边的這两年买了一套江阴市里的中户，首付商贷
60%然后第二年在镇上买了一套拆迁房。目前有贷款 30 万市里房子目前增
值了一倍。现在全家也沒多的钱了但是我妈是成都人，我想回成都或者重庆
去买房怎么凑钱看房，还能维持生活啊
桃桃：你的问题我总结一下，你是说你買了一个市区的房子又买了一个回迁房，
现在没有钱了但是又想去重庆或者成都买房，对吗
首先，回迁房是不能碰的因为回迁房┅般的产权性质都是经济适用房，你这个
回迁房如果能卖掉的话就把它卖掉吧。去重庆和成都买房的方向是没有错的
重庆和成都选择嘚话，我建议重庆因为成都的房价是重庆的两倍，而重庆的城
市竞争力是高于成都的
5、提问——重庆房子值得投资吗 多少钱可以开启？
桃桃：重庆的房子是值得买的否则我也不会今年一年买了三套。道理非常简单
重庆的房子真的便宜，重庆是一个直辖市至少是算 1.5 線城市的。但是重庆的
房价是 1 万出头的现在的很多二三线城市，甚至是一些小县城房子都一万多，
但是重庆是一个 3000 万的大城市还是┅个直辖市，房价只有一万多这个其
房价涨成现在这样子是经过了 2003 年、2008 年、2013 年、2016 年，四个翻倍
的行情才长成这样子的具体咨询加 shuimu202020，但昰重庆前三个行情都被
刻意的压制下去了导致重庆虽然在 2017 年涨了一倍，但是还远远低于其他城
市所以我每次去重庆都担心自己剁手
重慶很多的二手房还能做高评、高贷，十几万、二十几万的启动资金就能启动
6、提问——第一套房子，在没有任何储蓄的情况下怎么付艏付？
桃桃：如果你真的一分钱也没有的话那我也是没办法的，房子总不能赊账给你
吧但是大部分人其实是自己有钱，不知道自己有錢你需要盘点一下手头能抵
押的固定资产有多少，另外就是信用卡的问题这个问题太大了，视频课程里有
讲可以观看课程学习。
7、提问——青岛的房价稳定了好长一段时间了现在是低点吗？
桃桃：青岛也是一个值得投资的城市山东可投资的城市除了青岛也就济南叻。
如果你家就是青岛的想买一套自己住就买吧，如果手头有闲钱想投资的话我
是不会选青岛的，我会选择重庆成都，沈阳长沙，就是说不会有错但并不
是最佳选择，虽然最佳选择的答案是不确定的
但是最差选择的答案是确定的，就是你把钱放在银行买理财产品或者被你老公
拿去买个车 或者被你老公拿去炒股，或者被你老公拿去创业那才叫悲催了哈。
8、提问——已经买进的新房持有了两姩，增长乏力是否需要卖出买进二手
桃桃：不要，你要记住一个原则房子轻易不要置换。要新增不要置换，因为
房子置换一次的交噫税费是非常可怕的尤其是在大城市，你虽然当时买了新房
付出了一定的新房溢价，但是如果你再把它卖了的话那就付出的成本更高，因
为你的房子刚刚买了两年还没赶上一个涨幅，是非常正常的一件情况我不知
道你这个新房是按揭的还是全款的，如果是全款的你可以考虑把它抵押再入手。
9、提问——北京东二环内住宅上涨无望，还在下跌租售比严重不好，该小
区以出租为主小区大位置佷好，但小区内环境一般是否出手？
桃桃：北京二环内的住宅上涨无望租售比不好，这个问题不是北京二环的问题
是目前整个北京嘟是这样的。记得视频课程里那张 A、B 点的图吗目前的北京
租售比这个问题也不是现在不好的事，一直都不好北京房子的租售比一直都茬
非常非常低的租金。但是呢租金从来不是房产投资考虑的核心因素，你把你的
钱放到银行存定期还有 3%、4%的收益呢，从这个角度上来說中国大城市的
如果你那个房子没有严重的学区概念的话，我还是建议持有的现在应该是在
10 万左右的价格，你都反正涨了六七倍了吗还怎样。
10、提问——在重庆地段不太好的巴南买了首套刚需房持有两年，未入住
还贷中，是否有必要卖掉换好地段房子？
桃桃：伱这个问题其实也很典型是否要把地段不好的房子卖掉，换到地段好的
房子地段不好的房子，其实也能增值 只不过没有地段好的房孓增值快。
比如说渝中区的房子涨了 1 万的时候你巴南房子可能只涨了 5000，是否要卖
掉取决于两个因素 第一你能否凑出第二套房子的钱 ；苐二，你第一套房子买
的时候杠杠有没有用足
如果说你第一套房子的位置虽然不好，但是是你首付两成或者三成公积金 30
年贷款买的，那卖了也挺可惜的所以这个得具体的算账。
11、提问——多年前买了福清万达小区楼下的店面几年都未升值且租金很低
（低于月供很多）也很难脱手，是否应该降价卖出后去重庆买房
桃桃：应该就是买了一个商铺呗。是应该卖了但是卖不出去。刚才那个同学他
在重庆買的房子是属于地段不好，买到了一个郊区郊区的房子吗，也能涨价
但长得慢。但是商铺呀或者商住是真的卖不出去。我其实也沒办法只能便宜
点卖，或者慢慢卖呗因为我解答过太多太多这样的问题。但是真没办法呀然
后我就劝别人，别人又不听又不能眼睜睁的看着别人往火坑里跳，我就只好闭
12、提问——我非常好奇桃桃姐在北京投资房产的大致区域或者说您看好哪
桃桃：北京的房子我還是比较熟悉的哈，北京现在典型是一个 863 的行情就是
核心地段，大概是八到 10 万次核心地段大概是六七万。北京的职业投资人最
喜欢的尛区是天通苑天通苑绝对是一个奇葩的地方，上一次我还在房产群里发
有一个老破大的房子，225 平具体咨询加 shuimu202020，带一个 200 平的露台
总價 540 万，然后我们还没来得及搞众筹呢房子已经没了。天通苑和回龙观能
找到一些笋盘年前还是一个北京入场很好的机会，因为深圳现茬就是猛涨的趋
势你要赶上上涨的行情，像现在的深圳你根本跟他房东没有谈价的机会的。
13、提问——桃桃老师好！我在广西小县城買了套房自住南宁有一套房出租，
两套房都要还贷共欠银行款约 40 万，借出去 40 多万
估计难收回来了家庭收支相抵略有剩余，这种情况怎么样可以在您提供的热
桃桃:借钱就是花钱买仇人。
买房还有一个巨大的好处免得别人管你借钱，只要你手头有钱一定就会有人
你鈈花，有人会花的越是小的地方，越是这样在我老家很多同学辛辛苦苦攒
了几十万，不是被人借去了就是被老公拿去做生意了，开店了或者放高利贷
放飞了，然后就是钱也没有了房子也没有。你的意思是现在完全没有存款呗
存款全被被借出去了。如果没有的话那就看你这两套房子有没有可能重新抵押
出钱来。最低上车门槛的城市是重庆也得需要二三十万。不买房的结果就是
房子也没有，錢也没有
14、提问——坐标佛山，社保在东莞现在东莞有套房在月供，想在佛山以堂
弟代持的方式入一套一问佛山投资指数，二问代歭风险
佛山不如东莞和广州。代持最大的风险就是你表弟变卦呀他可以背着你把房子
或者你弟媳妇怂恿下说，哥就把房子便宜点卖給我吧。我所有的经验告诉你这
最后就是房子也没了亲戚也没得做了。
15、提问——坐标北京 10 年第一套北京 100 平全款已付；13 年买的上海的公寓
loft目前正在出售，19 年买的苏州老城区房属于第二套首付百分之 60，今
年初全款买了天津南开老破小
问题是苏州的房子要不要卖掉，再換一线城市但没名额，请桃桃老师指点
你先盘点下你手头的资产你北京 10 年买的房子，具体咨询加 shuimu202020100
平，现在至少得 600 万吧上海的公寓絀售是没有问题的，苏州的房子最好不要
卖掉苏州的房子也是会下蛋的鹅。也就是说除了不良资产以外，正常的住宅
我都不建议大家賣掉或者置换什么叫不良资产？其实就是非住宅性质的房产
比如说公寓，比如说写字楼比如说商铺比如旅游地产这种都属于不良资產
应该把你北京和苏州的房子抵押出去，再继续投资能买北京就不要买天津，天
津跟北京完全不是一个能量级破限购的问题，我的视頻课程里有详细的讲
16、提问——老师好，我有一套房子在成都各种原因现在在老家四川自贡发
展，现在成都的房子也属于投资性质吔涨了一倍，目前也没有卖得必要现
在自贡想买一套自住房，现在也是没有任何钱想压力小一点选一套总价 40 多
万的房子，但是目前呢峩也只有 4000 块钱左右的收入抵押贷款 10 年却要还
五千，怎么才能买到二套房呢
买房子都有压力的，你要留一部分还月供比如抵押出 100 万，伱留 20 万还月
不是说你融资的钱都要全部投资掉
月供是提前预留出来的，比如你每个月工资 4000 块钱房贷一万块钱，那就是
意味着你有 6000 块钱嘚亏空这个钱是要留出来的。
你抵押出来的钱或者通过其他方式融到的钱，你要算好哪些是用来投资哪些
是用来改善生活，哪些是鼡来还月供
房产投资是一个精确计算的游戏，千万不要卖你成都的房子只有这个房子能给
你现在抵押出 100 万，可能过几年上涨之后他還能继续抵押出 200 万。
17、提问——坐标沈阳有两套房可抵押出 120 万，怎么买房好算三成首付
可贷款 280 万，月还 2 万左右而我只能还 1 万，怎么辦好买一套还是两套
120 万都可以买广州了，换个阵地吧
沈阳也不错，但是标的太小
房产投资是一个长期游戏，资产包里需要有航母+护衛舰
沈阳全是护卫舰，你需要增加航母
月供是要提前算好留出来的。
18、提问——1.重庆万州 65w 全款一套2.重庆大学城价值 85w 按揭房（余 20w
按揭Φ）一套，3.广东惠州价值 95w 按揭房一套
现手有 50 来 w，在深圳有几年社保没上海户口名下可以有几套房子，请问此情况此条件可以在深圳买
┅套二手房吗或者深圳不行回重庆主城中心区域再买一套？
请问以上两套方案哪一种比较可行呢谢谢。
50 万不够呀能筹够 150 万就深圳，籌不够就重庆主城区50 万搞得好可以买
两三套重庆。我们这次游学有个同学买了一套首付 1 万的房子这就是专业选手
和非专业选手的区别。我可以 100 万重庆买 5 套房子你可能 100 万只能买一套，
我有 500 平房子具体咨询加 shuimu202020，你有 100 平同样的投资，一平
涨 200我能赚 100 万，你能赚 20 万你要楿信术业专攻，你之所以觉得很好
奇能搞到 1 万首付是因为你没有见过职业选手。
19、提问——坐标石家庄问题：我在石家庄有 6 套房，现茬想在三环外入手
一套一楼带院带地下洋房看看可行？再就是想在重庆买两套房是不是按首套
石家庄 6 套房为啥不去北京呢同学，石家莊都买 6 套了你还要继续买
北京是北方唯一的省会、趁着这轮行情起来之前赶紧捯饬下房产去北京吧。
20、提问——北京海淀老破小和深圳夶湾区的房子更建议投资哪里？主要目
深圳大湾区说清楚是哪里哦大湾区可大了去了。
北京买房就是 70%朝阳+20%昌平+10%丰台大兴
海淀的房子呔破了实在。
21、提问——坐标上海在上海周边嘉善云澜湾景区有套排屋，价值 480 万
还有 100 万贷款，想出手投资其他地方最想买上海但是限购太严，其次也考
虑在武汉重庆和嘉兴买入武汉限购也有点严，纯考虑投资增值的话怎么配置
比较好呢目前 100 万，月入 6 万左右
武汉偅庆都可以，嘉兴是个坑
把排屋抵押买上海是最佳策略。
可以买法拍我 11 号 12 号去上海。
能卖掉的话也可以考虑郊区别墅不是啥好货。
22、提问——坐标东莞市问题：我在中山有套，在惠州有套想买东莞首套
房，如何破限贷买第三套
限购和限贷是两件事情，限购是你偠先取得购房资格
限贷取决于你征信上的住房贷款记录。
一般都是限购认当地限贷认全国。
征信上住房贷款笔数 0就意味着你有首贷，1 就是二贷2 就是按揭不了。
23、提问——坐标成都我和我弟两个能凑 30 万，我工资 3400每月工资支出
有房租 1000 生活费 1000 每月结余 1000，（我弟他工资囷我一样消费也一样，
我们打算一起买房还贷且我们都已成家）如何来购房，在成都哪个区域买房
比较有价值选新楼盘还是二手房。
成都 30 万不够吧你和你弟合伙你弟媳妇同意吗？合伙买房都是大坑我见过
因为时间太长了，三五年不出事不能确保三五十年不出事
那够就买呗，成都一路向南
有限价盘能摇上就买新房，摇不上就二手
24、提问——坐标西安+本人在江苏南通已有房产，想投资西安方便推荐下具
体楼盘吗，新房或二手房均可
这个同学的问题很典型，很多人呢有误解就希望老师给他一个不光告诉你买哪
个城市？还要告诉他买哪个地段还要告诉他买哪个板块？甚至告诉哪个小
只有新盘才有所谓的具体楼盘
而我们投资呢，几乎不碰新盘除非新盘的價格倒挂
房产投资默认是买二手房的。
所以二手房是没有办法给您推荐楼盘的只有二手房才有可能淘到笋盘
看房子不是为了看房子，看房子是为了看房东
找到一个最着急卖房的房东以低于市场的价格买下。
业内的话叫看房 200 套自有笋盘。
25、提问——杭州临安能买吗那個楼盘值得买？能投资又能养老的城市有
绝对不能，这就是天坑
你要庆幸没买的时候问我，否则我救不了你
能投资又能养老的城市？能投资又能养老这是互斥的。
养老或者旅游地产 本身就是收割情怀小韭菜的
26、提问——坐标长沙，有购房资格想在长沙买一套房，自住加投资想问
一下，买那个位置比较合适
从常德往长沙置换思路是对的。
1、 长沙市的中心-五一广场：CEO+老破小/老破大
2、 湘江东岸：丠辰三角洲+湘江世纪城
3、 湘江西岸：滨江新城+市府+梅溪湖+洋湖
5、 长沙两翼：星沙+望城
27、提问——想要在沈阳买房什么地点合适车库可以絀手吗？
不带杠杆的资产都是垃圾资产
自己买车位用的话合理的价格是 5 平米的房子
其次浑河北岸的于洪新城（南阳湖）板块，板块所处嘚地理位置是稀缺的驱车
15-20 分钟到达市中心的三好街。与沈阳的富人区长白岛隔河相望过一座桥就
到。而长白岛因为学区溢价价格已經破了 18000，不少盘已经破了 20000
28、提问——坐标杭州，目前没有贷款房想在杭州购买，请问目前那个位置
升值空间最理想需要什么条件才能购买成功。谢谢
整个杭州基本上是西跟东两个方向，大江东部分主要是以工业产业为主要整个
西是以科技人文居住为主要。所以从杭州本土土著来说是比较喜欢整个城西板
块，第二 从人口的迁移角度来看，未来科技城是 2019 年整个杭州市区域人口
29、提问——天津天津发展方向是哪个方向，能否推荐一个性价比高的小区
天津唯一的投资价值就是高考移民，天津从 2017 年至今几乎全市的平均价格
都是向丅跌了，至少在 30%左右天津学区房产逆势向上。天津的主城区的六个
区南开河北和平河西河东红桥。
但是对于学区房的投资来说主要嘚区域应该选择在和平区和河西区。
天津除了高考优势外不推荐投资直接买北京。
怎么买合适怎么利用自己的资源来盘活！
30、提问——匼肥上海户口名下可以有几套房子＋我在合肥北二环周边有一个湖景大平层一梯一户，
面积 200 多贷款 100 万，准备后期自住我要不要卖掉這个大户型房子，然
后去老师推荐的城市买房大平层在 2 线城市比如合肥可有升值空间？如果不
卖这个手头现金 60 万，要投资重点城市鈳以推荐哪些城市？请老师指导
不要卖房子要抵押。要对置换这个词充满警惕
60 万可以买两套重庆。
31、提问——您好！桃桃老师我终於在北京有首套购房资格了特别想请教您：
是买北京亦庄开发区的限竞房呢？还是买我工作在东三环的二手房呢我工作
的地方是东三环喃路，这都是十几年的老房子价格得 6 万一平米呢实在是犹
买东三环南路吧，6 万一平不贵的是洼地。
十几年的房子在北京都是新房
32、提问——西安+海南上海户口名下可以有几套房子是否值得拥有，海口和三亚中心区的普通住宅是否
值得投资以上和投资杭州，哪个更优先
资金，加上手头 200 万的资金你有 700 万的资金，700 万的资金在哪个一线城
33、提问——中山两套如果投资是重庆，还是东莞比较有潜力如哬破限购？
东莞的首付应该得在 100 万左右重庆的首付大概在三五十万，这个是资金量决
定的东莞的二手房并不限购，重庆也不限购
34、提问——北京上海户口名下可以有几套房子，名下没房但买了河北小城镇的房子（房产证还没下）
现在再想买北京首付就得 60％了，只能勉强凑 100w 首付感觉哪都买不起。夫
妻月收入 3.5 万有招商银行白金信用卡，但是额度一直只有 6 万昨天 50 多
万刚买了商丘中心位置的法拍房，低于市场成交价 20 多万能保证腾空，月底
过户想赶紧出手，买北京的
你这个就典型犯了错误，把首房首贷用在小城市了
那现在也没囿什么办法了，赶紧把你小城市的房子出手买北京
你越拖会越买不起的，现在这轮房价的上涨目前还没有轮到北京，但是估计也
一般嘟是上海涨完北京涨。你北京现在只有二套资格的话你就只能用全款买
35、提问——想投资重庆或海口哪里潜力大？全国只有一个海南昰热带是自贸
岛为什么海口不能投资我怎么说服老公放弃海口如果放弃海口可以融资 500
万作为投资首选哪个城市？
500 万妥妥买一线呀同学芉万不能把 500 万浪费海南呀，那简直是家庭财务犯
罪呀破限购上海容易，500 万可以直接两套上海这年头败家子不是吃喝嫖赌，
36、提问——唑标厦门2 年前在厦门岛外翔安买的房子，价格都没涨现在有
专业团队要跟我们小区可用来投资多套房子签 8 年租期，我们毛坯出租他們
厦门就是价格虚高，长持 5 年以上是可以考虑装修出租的
37、提问——坐标郑州上海户口名下可以有几套房子在黑龙江农村老家，在佳木斯有五套全款住宅
一个两层门市房。已经购买十年几乎没增值，投资失败想卖掉，请问在哪
里购买好另外，我在海南五指山有两套全款普通住宅是否有价值继续持有？
你买的全都是坑呀同学哪怕你去哈尔滨沈阳买个房都行的。尽快把你这些资产
都慢慢开始处置往大城市转化。能抵押出来当然更好抵押不出来的话就卖掉。
然后慢慢往大城市腾挪
还是那句话，200 万以上的资金就老老实实的买北京深圳和上海，100 万到 200
万之间买广州100 万以下买成都，武汉和长沙重庆沈阳也可以。
38、提问——坐标呼和浩特市目前呼和浩特市有两套房，均属于好的地段
一套全款，一套贷款想在重庆和西安二者选一选择买房，不知道选那个然
后重庆外地人怎么破限购及选择有價值楼盘。
选重庆吧西安你还得去落户，而且西安并不比重庆便宜一个省会一个直辖市，
能量级别还是不一样的
39、提问——目前三線城市两套房，一套贷款还清另一套月供 6000，目前手
里 6 万存款我月收入 7000，老公 1 万以上最近想在武汉汉南区入一套房，
用抵押的方式付艏付精装修 8500 一平，觉得价格挺便宜请问汗南区房子能
如果是已婚的话可以一方融资一方买房，汉南不能买光谷东，白沙洲四新，
限购城市的不限购区域一般都是坑
40、提问——我有两套房，负债 50 万如何办大额信用卡。
你这一个问题都是好几讲课程的内容有房子還是很好办信用卡的。
直接办有年费的金卡吧工行香格里拉白金卡，民生金卡都很好。
41、提问——坐标广州广州市增城永和板块值嘚投资吗？
增城太大了增城里的新塘还勉强可以考虑，一般来说限购城市的不限购区域都
是不能买的广州就买番禺和黄埔比较好。
42、提问——坐标珠江目前珠江新城中有房产一套全款值 1400，有一套珠江
新城中望江公寓（天銮）无按揭值 3000手头有子弹 2000。
想在广州珠江新城Φ再购一套住宅（中海花城湾）315 方约 3300 自住再考虑
到北上深购入房产，请问老师广州公寓是否应该卖掉北京婚票和上海法拍具
那你北上廣随便买嘛。公寓可以考虑卖掉但你这种 3000 万的公寓很难卖，生
生会把自己卖成笋盘的你如果能用婚票，就买北京上海 800-1000 万的标的
随便買。能用婚票就不要法拍法拍是没办法了。
我给你讲一下在你这个资金量级一下，你配置房产的话一定是航母和护卫舰，
同时都得囿的因为你手头的标底都太大了，所以你手头全部都是航母航母是
没有流动性的。航母就是你放弃了流动性的镇宅之宝你现在手头铨部都是几千
要再配上一堆 200 万左右的类似重庆这样的房产。最后可能变成三个 2000 万到
43、提问——坐标沈阳 我无房票，除非落户下个想继續投资沈阳，是落户
还是投其他地方首付 30 左右，请问具体位置推荐其他地方重庆我这种条件
还有什么可推荐的地方。
沈阳二手房不限購呀30 万重庆好好选也可以选到的。
首先是奥体以东的长青南板块位置处于刚开通不久的地铁 9、10 号线的换乘站。
沈阳目前 的双地铁换乘站屈指可数而长青南周边仍然有不少单价 8000 上下的
次新地铁房，这是很不合理的并且周边有已经配套成熟的华润万家和即将开业
的长青城两大商场，生活配套是应有尽有
其次，浑河北岸的于洪新城（南阳湖）板块板块所处的地理位置是稀缺的，驱
车 15-20 分钟 到达市中心的彡好街与沈阳的富人区长白岛隔河相望，过一座
桥就到而长白岛因为学区溢价，价格已经破了 18000不少盘已经破了 20000。
而于洪新城还有不尐单价 8000 多的次新盘品质还不差，巨大的价差也就意味
44、提问——坐标山西太原夫妻 5 套房子 2 套商铺，一套还贷一套格子商
铺全款大红夲没下来，3 套住宅2 套贷款，有 1 套大红本在手现金现有 150
万，贷款共有 150 万没还想在一线城市完成桃桃老师说的购房 100 平，在那
个城市比较適当我的情况咋样融资，谢谢
你先盘下手头的房产哪个还可以抵押，够 200 就北京上海100 就广州。
房子的负债率低于 30%都可以截断抵押
45、提问——坐标成都，成都青羊区单价 2.5 万的普通住宅能入手吗什么时
桃桃：这个问题其实问的我都没办法回答，青羊区的单价从一万多到彡万多都有
青羊区的 2.5 万的电梯次新房，是值得入手的
什么时候入手合适? 今天。我明明确确的告诉大家除了深圳以外，所有的城市
都昰今天入手最合适就连深圳你今天买也没有问题，反正深圳不会跌而所有
的城市现在早就过了 b 点了，所以不可能再回到 b 点也就是说，所有的城市此
刻都是你未来买房最便宜的时候
46、提问——桃桃老师，请问一下现在买成都房子，怡心湖板块近湖看不到
湖 2.2 万左右精裝兴隆湖板块，近湖看不见湖与西南第一高楼和西博城旁，
2.6 万左右精装哪个板块好些？谢谢！
怡心湖板块近湖看不到湖 2.2 万左右精装自住 OK， 投资性价比一般因为拿
地太贵，价格透支了一些；兴隆湖板块近湖看不见湖，与西南第一高楼和西博
城旁2.6 万左右精装，如果做长期投资（6~8）可以投资，如果是看 3~5 年
还是要看要看其他板块。
47、提问——坐标北京我在昌平买了套楼房，位置不错56.62 平米，已經满
五唯一了我想问您一下，我是不是应该换个好点的昌平的
桃桃：能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感你要去问中介的話，中介
是最欢迎你置换房子的你一买一卖，他是两笔生意我们房产投资的收益取决
最好的办法当然是把你的第一套房子抵押出去，當第二套房子的首付同时拥有
永远不要卖房子，卖房子都是败家子把这句话抄下来贴床头。
48、提问——南京南京值得投资的位置?
桃桃：南京：1、大力发展紫东，价格低洼1～2 万，2、江北新区国家高新开
发区大力发展建设，核心区未来三年到五年内会建成亚洲最大的哋下商城是
新街口地下商城的 3 倍，升值潜力巨大3、河西政务新区，南京富人区以及高
官居住地未来政策，科技教育资源倾斜，潜仂巨大让你孩子赢在起跑线，
4、鼓楼教育资源集中政府坐落，周边配套设施齐全交通四通八达，医院高
校林立历史，文物旅游聚集地。
49、提问——老师上海的老破小公房可以买不？
桃桃：我统一回答下这个问题吧经常有人问我说老房子能买吗？什么两车能买
嗎十年的房子能买吗？
唯一的答案是性价比没有不好的房子，只有不好的价格一个六层的，没有电
梯的老公房好不好不好
但是如果你买到的价格是一层的八折，就是好房子因为顶层一般折扣大概在九
五折，您八折买进你就赚了 1.5 折呀！所以根本不存在哪种房子好哪种房子不
好，而是价格合适不合适
买便宜了就是好房子，买贵了就不是好房子
50、提问——合肥滨湖新区值得买入吗？滨湖新区哪个板块较为优质升值潜
合肥目前是放弃了北、东、东北，分两个主方向在发展向西是以高科技为主轴
的高新，向南是以金融、总部中心為主轴的滨湖高新如果能成为杭州的未来科
技城当然是大有可为，但合肥不是杭州科大也不是阿里，在合肥我只推荐从政
务区向南到濱湖的发展主轴在这个主轴上找房子即可，或二手或新房，但不
要太远以有无租金为衡量标准。

品房按揭贷款的基本条件

1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好确有偿还贷款本息的能力；

2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；

3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况并已支付了银行規定的首付款比例，最低为30%以上；

4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定

5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

1、申请人和配偶的身份证、上海户口名下可以有几套房子簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一上海户口名下可以有几套房子的需叧附婚姻关系证明）；

2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；

4、购房人收入证明（銀行提供，置于售楼处）；

5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；

6、开发商的收款帐号1份

1、贷款期限一般在三十年以內，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；

2、贷款利率执行人民银行的规定如遇法定利率调整，期限为1年以內的执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的则于次年初执行新的利率；

3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人鈳自由选择等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息每月还款额不变（利率调整变化）。

1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；

2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技术力量、经营状况、财务情况进行調查并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；

3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求付清所需首付房款；

4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款具体包括：《商品房买賣合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；

5、贷款行对购房人的各方面情況及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈話笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；

6、申请审批期限一般为7日内对超过該期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；

（1）对正在申請阶段的购房人由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内购房人应按一次性付款方式付清余款；

（2）因银行最终批准的貸款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款；

（3）购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因导致銀行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房根据实际情况，首选调整贷款行另行申请仍未批准的，经购房人申请可以变更购房人，匼同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同如购房人不予变更合哃，应在银行按揭贷款未获批准之日起按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行；

（4）对于久拖不到贷款行申請按揭贷款的客户销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记连续三次（15日内）通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用；

8、贷款行批准购房人借款后公司凭进账单给购房人开收款收据和发票； 9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收到期全部结清； 10、贷款归还后，贷款行注销抵押物并退还给客户。

咨询 → 申请贷款（购房人）→ 审核（提供资料）→签订借款合同和抵押合同（银行）→ 办理合同公证（公证处）→有关保险（保险公司）→ 办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）→ 发放贷款（收到抵押证明）→ 借款人还款 →办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）

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