星期六皇冠集团(Crown Group)在悉尼绿色广場推出其Infinity公寓项目时，将会丢失一件事-长达400页的合同

结果使参与转售过程的人员(律师，抵押经纪人房地产经纪人，最重要的是卖方和買方)可以访问提供实时文档共享和验证的数字网络

加登斯律师事务所正在为皇冠集团处理电子财产合同交换。

“将节省三十万张纸年輕的购买者更喜欢在线和离岸交易的一切，他们会发现这更容易” Gadens合伙人Stephen Healy说。

在星期六Crown Group和买方将在iPad上检查并签署合同。合同将发送给買方的律师

在为期五天的冷静期之后，一旦合同确定下来它将送入PEXA，银行和政府支持的电子转账系统以进行最终结算或者买方可以進行传统的手动文件交换。

它还为开发商Payce Consolidated在未来两个月内释放土地和出售计划内的公寓提供电子合同

Colin Biggers&Paisley的电子合同是使用DocuSign技术形成的，该技术可确保合同安全并且未经检测就无法更改。全球任何人都可以在任何设备上即时签署合同

“对我们来说，这是一次政变我们一矗以来都拥护新技术，并在其中进行了大量投资因为我们决心是最好的……系统的速度令人震惊。快递公司和影印中心将会冒烟”物業合作伙伴马克·摩根(Mark Morgan)说。

与Gadens一样Colin Biggers&Paisley也订阅了PEXA，后者可以在线进行最终结算行业中的其他参与者包括与Rundl合作的SAI Global和位于悉尼的paradocs，后者准备絀售合同并可以进行在线交易

当前的旧式房地产交易部门每年涉及约500,000处房地产，费用可能高达12亿美元电子合同和PEXA结算系统将满足政府囷行业提高其效率的长期目标。

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1、标段划分主要根据投标单位承接能力及管理便利性、项目工期要求切分标段

2、地产公司多数通过合约规划来衔接目标成本与招采管理；即把目标成本按照自上而下、逐级分解为合约大类与相应的合同金额目标，进而指导下步的招标工作和合约管控工作

答：合约规划具备三大管理价值：一是成本控制嘚管理抓手；二是支撑资金计划预测；三是指导后期采购计划编制。合同策划主要内容：工期要求、招标计划、合同形成方式、合同承包方式、计价原则、合同承包范围、甲供材范围等

答：待方案版目标成本审批通过后，项目公司需及时根据项目管控模式、上级公司集采應用及专业资质许可要求、项目工期及当地垄断情况等分解目标成本形成项目合约规划。项目合约规划主要项目合约规划界面、合约规劃金额、合同计价及招标方式、主责部门等其中合约规划界面划分是项目合约规划编制最为重要、复杂的事情，也是其他信息继续完善嘚前提

项目合约规划是项目目标成本执行的重要管理工具，项目招标必须严格围绕合约规划展开招标金额不得突破合约规划金额；同時项目合同执行金额、预结金额、结算金额等均必须在合约规划范围之内，以保证项目动态成本可控

为有效规范项目合约规划编制口径、提高合约规划编制效率以及避免拆解发包等，大多房企均会自主制定及发布《标准合约规划》

某项目《合约规划》案例：

当发生以下凊况时，项目合约规划需及时进行调整：

（1）目标成本发生变化导致对应合约规划金额发生变化时；

（2）项目合约规划界面发生变化时；

（3）目标成本及项目合约界面均不发生调整但合约规划金额发生变化时。

根据合约规划来编制每个项目的采购计划。

需要说明的是┅般房地产集团会对不同采购任务的采购方式、组织部门、评标办法、供货方式、计价方式、战略采购进行比较明确的规定，以便更为高效且受控的情况下展开该项工作

采购的原则及方法案例：

在采购计划的执行过程中，应采取有效措施对采购计划的执行状况进行高效识別发现异常情况及时处理。同时严格管控招标责任主体变更（如原本总部集中采购事项变更为项目直接采购）、招标方式变更等情况。

1、国有投资的企业根据政府要求的金额等级选择公开招标或邀请招标对于新入库的合作单位，会对其采取资格预审投标考察环节、團队面试环节（注重团队）环节。金额较大的项目招标定标需要通过当地招标管理办公室进行基本招标流程按国家国定流程执行，但是為了保证招标过程、中标单位可靠在正式招标前一般会进行市场调研对潜在客户及报价标准进行初步了解；

2、非国有投资企业基本采取邀请招标的方式，多数企业集团总部会进行集中采购建立战略合作供应商库项目公司在库内选用供应商，可缩短招标时间简化招标流程中标价格采取合理低价的方式进行，可以对报价进行调整；

3、具体项目招标时在供方库中选择参与单位，采购部门负责组织对入围单位的考察工程和研发部门及成本管控部门参与资格预审，并在入围审批中提出明确意见

4、大多数地产商有内部的招标平台，要求符合投标资格的施工单位、供应商在投标前先入库针对于入库企业，部分地产商会对其进行考核走访如对供应商的返修率等进行考察。

5、目前多数非国有投资的房地产项目选择供应商的方式与港式比较接近前期重视潜在客户的考察，采用邀请招标的方式确定供应商投标報价有一定的协商空间，这种方式可保证价格合理、过程合作可控

1、多数房企都会对潜在投标人进行考察，大型地产集团对入库单位严格把关由招采管理部门、工程部门、研发部门都需要参与其中，并由分管上级审批供方库成员原则上，只有入库的单位方有资格参与投标,对供应商主要从组织架构、履历、历史业绩、产品性能、财务状况等方面进行考察

2、供方推荐的三大原则

A、达标原则，即所有入围單位的各项条件必须符合招标文件要求这是保证供应商质量的基本门槛和必要条件。

B、竞争原则尽可能在供应商之间形成市场竞争，鉯选择出相对最优的供方在具体执行中，很多标杆企业明确要求邀请招标的有效标底数必须大于等于2N+1，N为实际需要合作的供应商

C、噺人原则，即在邀请招标时尽量保证至少有1家未合作供应商参与规避串标，整体上确保招标过程的良性竞争

答：多数公司通常会制定各专业招标文件范本，与国家范本相比较国家的范本比较公正而地产企业的招标文件范本更多将风险转嫁给承包商，从这个角度看对最終造价的可控性会强一些

房企一般会采用“模拟清单、施工图清单、费率”三种形式组织招标，为有效缩短项目整体开发周期及减少后期结算争议总包模拟清单招标较为普遍，先行确定总包进场施工待施工图出具后，及时转固

根据计价体系不同，房企清单控制价可汾为国标体系及港标体系其中国内房企普遍采用国标计价体系，港资、外资及部分广深房企习惯采用港标计价体系国标清单主要依据13清单计价规范、历史项目价格等编制清单；港标清单主要依据港标规范、历史项目价格等编制清单。但不管国标清单还是港式清单在项目组价时均比较弱化定额组价，一般采用类似项目价格无类似项目价格时也是优先通过询价组价，后才参考定额组价部分房企在国标戓港标清单的基础上，结合自身企业开发产品情况制定企业标准清单。

大多数房企控制价不公开（除国有投资项目要求必须公开招标除外）仅作为内部招标价格控制及清标的依据。

细分问题：评标的规则和如何评标；对投标书的计价模式要求是什么投标报价是否有综匼单价分析；是否有答疑澄清修正，如何实施

1、评标一般采用综合评分法，一般技术标与商务标的评分占比为4：6（有的单位商务标占比哽高）；商务标常采用综合低价的原则会根据所有的报价采用一定的处理确定基准价，低于基准价加分高于基准价扣分。

2、投标书的計价模式分两种一种是参照目前国标清单、定额组价方式报价另外一种是全费用清单，投标人自主报价模式

3、清标环节一般都有答疑澄清修正，采用质询函的方式进行问题沟通、报价修正

答：一般都会设立清标环节。在定标之前进行清标审查每份投标文件是否实质仩响应了招标文件的要求。首先审查资料的完整性与合规性、与招标清单的一致性其次对投标价进行对比分析，如有模糊不清之处要求投标单位进行澄清。在项目评审过程中对投标人投标报价进行详细的比对分析。分析其报价中主要材料、人工、机械、措施费、管理費、临设费、安全文明施工费、规费税金等所有相关造价组成是否合理如发现不合理因素，需要投标人进行澄清与调整通过澄清与调整使投标价格更加合理。

一般地产企业会有多次回标的情况回标次数受企业性质、企业管理要求、招标项目规模等因素确定。

1）推行资格后审增加投标人数量，提高竞争性；

2）开标时加强监管如：要求投标人的法定代表人或拟派项目经理持有效证件到场，并提供单位為本人社保缴纳证明文件增加围标串标的难度；

3）加强投标保证金管理，如要求投标保证金从投标人本单位基本账户转出开标时要求提供原始转账凭证；

4）制定有针对性的评标办法，如 采用“经评审的最低投标价法”不限定投标人数量，有效评标价通过计算和评审确萣就增加了围标串标的难度；

5）推行工程量清单招标和电子评标。通过IP地址检测发现投标方报名、购买招标文件、澄清答疑、回标等环節异常情况

6）通过清标发现投标报价异常情况。集团定期组织招采检查发现供应商串围标行为，通过暂停投标、没收投标保证金、黑洺单等形式处罚及警示供应商对恶意串标剔除合格供方，并在征信体系中予以公布

1、有的合同会在招标文件中约定判定不平衡报价原則，通常认定规则：有无可能带来“低价中标高价结算”较大风险；如人工、主材报价超出招标控制价或其他单位报价以及类似项目中標价正负50%以上；其他材料与机械报价超过招标控制价或其他单位报价以及类似项目中标价正负100%以上，可以认定为严重不平衡报价

2、应对鈈平衡报价措施

1）如有条件，尽量保证设计深度减少变更出现；

2）编制工程量清单时，项目特征描述要精准减少模糊项，同时工程量計算应尽量准确防止因工程量不准确，给投标单位不平衡报价的机会；

3）如清标发现不平衡报价部分企业要求潜在中标人在总价不变嘚情况下进行分项价款的调整，也有企业进行第二轮报价调整价款

4) 对于采用限价进行招标控制的项目，一般约定变更的计价原则会采鼡投标下浮率。根据承包人中标价格水平与最高限价的差值确定投标下浮比例，如发生变更有合同外单价，首先采用限价编制原则进荇套价（套定额计入信息价），然后根据中标价格与招标限价的下浮比例再对变更单价进行下浮。

5)参考市场价格、历史数据等第一佽接触的项目类型会给一定的区间。截标后开标前，给出预计中标价(标底)不合理价会进行约谈。

3、不平衡报价的调整原则

1)国有投资项目如清标过程中发现有不平衡报价要求合同签订前进行调整，但不会改变其投标总价

2）非国有投资项目如清标过程中发现有不平衡报價，要求合同签订前进行调整会改变其投标总价，不改视为放弃投标

细分问题：有无设置最高投标限价或者标底或预计中标价，具体洳何编制、作用是什么最高限价是否公开？

1、国有地产企业按照13清单计价规范必须公开但执行过程中，仅部分国有投资房地产项目会設招标控制价作为最高限价并公开编制依据为国标清单及当地定额、信息价；一般仅公开总价的为多，另少部分公开主要构成：如分部汾项总价、措施费总价、税金总额、暂估价总额等

2、非国有投资企业通常不设最高限价，但是会编制招标控制价作为标底价依据招标攵件、施工图纸、定额及信息价格、集团内外类似项目造价数据等编制，标底价作预计中标价格一般不会向投标人公开。投标后会将所有回标报价与标底价进行对比分析，在一定范围内（万科：一般情况总包是±6%分包是±10%）的属于有效回标。

细分：控制价编制综合单價是否全部采用定额规则组价；哪些是不采用定额计价方式组价若有则是如何组价的；招标控制价的综合单价有无分析表格，如何分析戓评价其单价的合理性

1、除部分企业使用港资清单外，大部分的房地产企业编制控制价仍采用定额规则进行组价不仅需要报分部分项笁程单价，也需要列示对应的定额子目量价、人材机消耗量价等相关信息不过依据定额测算仅作为确定分部分项价格的参考，最终必须按照历史数据进行市场价格的修正并控制在目标成本范围之内。

2、对于港资清单往往主要采用历史项目数据组价，更注重与历史市场價格的对标例如C30混凝土柱，近期项目所在地类似业态是否有定标价格混凝土在两个项目招标周期内是否有大的调整、人工是否有涨幅，根据这些市场信息调整综合单价。当无历史项目数据时也会参考定额组价。

3、一些特殊的分包项目如精装修、幕墙、门窗等工程等哆数企业招标采取清单计价模式编制要求填写综合单价分析表，分析表要明确列示所需的主要材料及消耗量特例：幕墙按照含钢量、箥璃、型材、五金配件按照实际消耗量进行记取，大辅材按照实际图纸算量制作安装人工按照面积进行记取，与投标单位的成本测算一致

4、控制价的综合单价有分析表格，以便在清标时作为基础性的参考除特殊项目外单价分析表中人工、材料、机械、管理费的费用呈現，无需呈现消耗量若存在变更，则参考定额

答：咨询机构编制限价时会适当考虑施工组织与工期等因素，但主要是参考定额（个别渻份定额有赶工系数根据标准工期定额和业主要求工期确定费率）、企业内外部历史价格数据做出判断。措施费用因为技术方案的不同會存在一定的差别属于较大的风险项。在实际招标过程中技术措施方案会作为投标报价的一部分以支撑报价的合理性，通常采用固定包干价

答：对于标杆房企，由于具有大量类似项目数据最高投标限价相对准确，一般可控制在3%~5%以内除此外，可控制在10%~15%

答：对于一些专业工程，无定额子目均需设定招标控制价。招标控制价应控制在目标成本范围之内其价格确定需要结合历史成本数据、或进行市場调研与询价流程予以确定。

多数的房企此类工程集团总部都会通过集中采购确定战略合作单位及集采价格项目公司可在战略供应商库內选择供应商。

对一些没有战略采购价格需要进行市场调研的项目一般由招标采购管理部门牵头、工程部门、研发部门、成本部门都需偠参与其中，共同进行市场调研并出具调研报告并会选用多个供应商进行价格比较，以确定合格的供应商、合理的价位

答：一般均对外委托造价咨询机构完成该项工作。

招标控制价应根据项目情况与市场价格水平进行编制建议取消“招标控制价必须依照定额与信息价格确定，并报送当地工程造价管理机构备查”的做法定额与信息价格仅可作为编制招标控制价的参考依据之一，引导市场机制在定价过程中发挥更大的作用

建议造价管理部门可统一清单工程量计算规则，并对清单项目设置做出统一要求清单项目可以按工序设置，投标囚根据自己企业施工水平进行报价投标报价采用全费用形式，综合单价分析表可以要求投标人列出消耗量、单价、取费费率可调差材料尽量为主要材料及价格浮动较大的材料如钢材、人工费等，如合同约定了可调差材料则在项目施工过程中，发包人及招标人应定期共哃进行市场调查确定价格变动幅度以确定是否进行调差，材料调差在结算时统一调整或者过程据实调整

答：多数企业招标文件约定比較全面，在合同签订前会对涉及合同的商务和技术的所有条款进行梳理确认，以降低履约风险主要内容包括承包内容和范围的确认;技術要求、技术规范和技术方案;价格调整条款;合同款支付方式;工期和维修期;争端的解决;其他有关改善合同条款的问题。此项工作不会有原则性变动是对在招标、评定标过程中产生的问题进行的明确补充。

但如果投标报价超目标成本时会就合同价款与拟中标单位进行谈判

答：标杆房企一般会采取固定单价的清单计价模式，另有少部分地产项目采取费率招标、定额计价的方式

清单计价模式更便于业主单位的控制成本超支风险，包括对变更洽商、暂估价的调整、进度付款、工程结算等据此开展风险管控同时能够更有效的实施动态成本监控。

需要说明的是越来越多的房企集团基于住宅产品的标准化，更多的采取模拟工程量清单招标的模式在没有设计图的情况下，就依据企業类似项目资料编制模拟清单并进行招标在施工图设计完成后，在依据施工图与总承包进行重计量进而签订补充协议（转固）锁定工程合同价款。

采取费率招标、定额计价合同方式会简化和缩短招标时间快速确定施工单位展开工作，但是后续价格确认工作难度较大荿本可控性差。

细分问题：是否有本企业版本的合同（包括施工合同、技术咨询服务类合同、材料设备采购合同等）如有请介绍其与国镓（或省市）推荐的合同示范文本不同点，优势在哪

答：通常房地产企业会编制本企业的合同范本，涉及各个类别如工程类、设备类、服务类等。如果没有对应的标准文件可以参考业务内容最接近的标准化文件进行修订和补充。

标准合同文本通常要求下属各项目公司嚴格执行如通过信息化手段，只能填入部分标准化的信息避免随意改动合同，以有效控制合同执行过程中的风险

合同文本方面，有洳下特征：

l 着重完善了专用条款以更好的保护甲方权利，如措施包干、弱化停工及不可抗力索赔等另房企合同文本且呈现“字典化”趨势，如集团公司会收集各个项目纠纷确定解决办法，写入合同条款避免再次发生争议，但一般处理多为将风险转移至施工单位

l 将企业标准融入合同技术规范中，较现有合同很详细如验收标准等。

l 工程界面、合同划分、单价范围：依据项目类型进行工程界面划分囿统一体系，由工程部、技术部等一同参与配套合同体系进行建设。

l 保险：由建设单位购买工程一切险2018年山竹台风，保险公司索赔的資金给施工单位平安、太平洋已有成熟的索赔流程，全额保

细分问题：施工合同按计价方式划分为单价合同、总价合同外还有哪些类型及其适用范围？

答：1、地产企业通常选择与总承包商签订固定单价合同先通过模拟清单的方式招标，选择施工承包商；然后在施工图紙完善后进行重计量，签订固定总价补充协议；最后竣工验收时，根据发生的变更洽商与索赔办理工程竣工验收结算。

2、对于分包類合同比较多的企业采用固定总价的模式签订合同结算根据发生的变更洽商与索赔，办理工程竣工验收结算

3、甲方自行采购的材料类匼同常采用到单价合同。另外一些服务类合同如设计、监理、造价咨询等与项目规模有关通常也会采用单价合同

4、除了上述合同类型，蔀分地产企业为加快工程进度采取费率招标的方式来进行工程发包，如某央企地产在天津的项目采取预算下浮20%签订总包协议但这种情況在标杆房企中比较少见。

在固定单价+模拟清单合同模式下：招标时业主单位承担了工程量的风险，承包商承担了价的风险（参考清单計价规范的约定对何种情况下调整价款、如何调整价款进行了约定）；在重计量之后通过补充协议，基本上可认为是与承包商签订了一個固定总价协议量与价的风险都交由承包商承担；在结算阶段，主要对变更、洽商、索赔等调整价款事项进行审查即可

问题细分：在項目建设过程中，发生价格波动或者政策变化房企是怎么调整中标价的？管理费和利润好像都不调的为什么？

答：1、多数民企会在合哃中约定需要调差的主要材料类别并规定风险范围及价格确定标准。价格波动的调整一般会设置一个不调整范围（常用3%或5%），在这个波动范围内视为合理风险，由承包人承担风险超过这个波动，可对超过部分做调整

2、目前调价的范围及价格标准：有的是参考造价信息指导价的变化幅度及价格确定，如：混凝土、钢筋、人工费、铝材等；有的是甲方市场考察确定价格如防水材料、石材、面砖、灯具、洁具等关键部位及装饰性强的部位的材料。

3、价格调整一般按消耗量+损耗量为调差基数计算材料价差，价差会计取税金基本不计取利润，多数房企不计取管理费利润的原因主要是因为调差材料的价格是在施工过程中与施工单位谈判确定的由于在施工过程中施工方茬谈判中是占主导地位的，认定价款中已包含了一定的利润；对于投资人通过招标方式确定主材价格让施工单位按定标价格与材料供应商甲方签订合同的模式下，投标人会在调差时在定标价格基础上增加一定比例的管理费给予投标人进行价格补偿

4、招商地产：在招标文件中约定人工比例，若有疑问可通过答疑澄清的方式申请实体部分工程量，如钢筋只按照清单量调整不考虑消耗量，钢筋分两次调差地上、地下两个阶段，按照两个时间节点的算术平均值机械不调（占比有限，定额及施工单位无公允标准、较为复杂）

答：除不可忼拒力产生的风险由发包方承担，一般房企在合同中将风险基本都归于施工方去承担多数房企措施项目采用平米包干或者固定费用包干。