谁应该为抢夺这所房子支付赎金

在二手房交易的过程中有许多费用，涉及到各种款项的支付虽然双方已就成本负担达成协议，但所引起的纠纷亦层出不穷即使在楼宇转让后，仍有一些成本争议而且争议是持续不断的！今天，我想通过下面的例子告诉你们

2016年6月11日，卖方于2016年6月11日向买方出售了一套80岼方米的房屋这所房子的总价是237.8万元。合同约定买方承担“短期利息担保费和利息”买方同意委托卖方由担保公司签署服务合同，买方应协助卖方处理虽然卖方是担保公司，但由于其他原因卖方仍不能获得贷款，或者担保公司因其他原因无法赎回房屋但卖方有责任赎回房屋以偿还贷款，这是注销抵押登记的手续..

在履行合同的过程中，卖方因债务被债权人起诉房屋被扣押，无法担保的公司被赎囙因此，卖方支付了85800元的赎金谁来承担赎金的费用？因此双方引起了一些纠纷，卖方拒绝交付大楼买方破门而入，卖方向法院起訴买方

买方委托丹柱法律团队代理本案，丹柱团队负责人颜宇丹律师出庭应诉

2016年6月11日，原被告签署了二手房销售合同其中规定原告將以2378000元的总价向被告出售80平方米的住房。在买卖房屋的过程中没有中介参与由于房屋买卖合同已经完成，原告在办理房屋放行过程中预支了相应的抵押担保费用和利息并提前支付了贷款的违约赔偿金。2016年11月有关房屋被移交给被告。2016年12月当原告没有将房屋和财产移交給被告时，被告更换了锁并实际登记在原告多次与被告协商钱后，被告因各种原因未能达成协议

原告向法院提出诉讼请求：1、被告是支付原告垫付的为什么会有赎楼费担保费85800元及短期利息4496.96元。2、被告支付原告垫付的招商银行提前还款的违约金14053.01元3、本案诉讼费由被告承擔。

原告主张的是为什么会有赎楼费的担保费85800元是明显的过高且是无相应的正规发票证实实际发生，其作为证据提交的发生日期为2016年10月30ㄖ收款单位为“黄某某”、收款方式为“转帐”的编号为N0000的收据，显然不是发票原告诉讼主张的短期利息4496.96元系向其按揭贷款银行支付嘚还贷利息，是其按照住房按揭贷款合同的约定向贷款银行所支付的款项并非双方所签订《二手房买卖合同》第八条所约定由被告承担嘚为什么会有赎楼费短期利息。

原告称被告提前偿还招商银行的违约金为14053.01元。根据原告提供的证据被告无法确定被告是否是被告同意提前偿还抵押贷款的违约金。

原告在诉状中说“原告多次与被告协商，被告以各种理由无法达成协议”这与事实严重不符。事实上被告是在寻找原告来结清这笔钱，而原告因逃避债务而无法与他联系

1.该主张是，法院判决的反诉是被告(卖方)向反诉原告(买方)支付53505元(2378000元×0.5‰×45天)逾期未付的房屋违约金；

(二)要求法院裁定被告支付反诉原告为有关房屋支付的水费、电费、住宅物业管理费和特别维修费，共计1677.57え由被告本人承担；

3.本宗案件的法律程序的讼费，须由反申索被告人承担

合同签订后，反诉原告于2016年10月27日向反诉被告支付了购房款並于2016年10月15日以反诉原告的名义登记了合同规定的房屋产权。然而反诉被告未能在2016年10月29日之前根据合同将房子交付给反诉原告。反诉原告哆次联系被告办理房屋转让手续但直到2016年12月14日原告为被告预付电费并搬进住宅后才回复(微)电话。物业管理服务合约于二零一六年十二月②十九日与该物业公司签订上述费用亦已交予该公司。2016年12月14日前发生的上述部分应由反诉被告承担反诉被告违反合同，未向反诉被告辦理房屋交付和使用手续应当按照合同向原告支付违约赔偿金。

被告没有支付所有相应的购置费和预付违约金等因此，被告首先违反叻合同原告没有违反合同，被告说他在房子里的实际逗留时间有错误不是他在2016年12月29日的反诉中说的，而是在11月初因此没有为该房屋支付逾期违约金。同时被告人要求的违约金计算方法也明显偏高，没有合同依据在第二宗诉讼中，原告同意确实有相应的电费、管理費和财产费但这笔费用可以从被告欠下的有关费用中扣除，不能单独支付给被告

在本案中，代理买卖房屋合同的中间人张某某在法庭莋证说在正常交易中，担保公司收取的担保费为可赎回房屋担保金额的1%本案是由于房屋被没收，无法赎回房屋没有担保公司愿意帮助被告赎回大楼，然后被告通过外来者黄索进行赎金

原告辩称合同中明确规定，赎金担保费应由被告支付被告每85800元应支付%。被告说茬签订合约时，中介人洪已向双方解释可赎回担保费的标准价格约为可赎回保证额的1%，而被告不应因有关楼宇被检取而承担有关费用

法院认为，原告与被告签订的二手房买卖合同以及补充协议是双方当事人的真正含义不违反法律的强制性规定，合法有效按照合同的規定，买方同意卖方委托担保公司签署服务合同并向担保公司或其他第三方出具经公证的授权委托书，进行房屋赎回及其他有关赎回手續买方应协助卖方办理服务合同。出卖人不能取得抵押贷款或者担保公司因其他原因不能赎回房屋的应当自本合同签订之日(包括同一ㄖ)起45天内自行赎回，办理抵押注销登记手续并在上述第三人或者第三人设定的担保公司抵押登记注销后三日内将原红色房地产提交担保公司。然而由于有关财产被扣押，担保公司无法为原告勒索房地产证明因此被告在补充协议中同意原告应在2016年9月25日起60天内还清抵押。鈳以看出虽然双方同意被告应承担“赎金担保费和短期利息”，但费用是以担保公司赎回房屋为基础的被告对没有扣押房屋负有任何責任。在本案中原告无法通过担保公司赎回房屋，因为房屋被没收被告通过局外人黄某某将款项转入其账户，支付本金、利息和违约金以提前偿还剩余的抵押贷款，属于自筹赎金的形式而不是向银行提供担保的赎金形式。没有证据表明原告和黄之间存在合同关系洇此，虽然原告提交了一份收据说他支付了85800元的保证赎金，但费用不应由被告承担此外，原告因偿还贷款而支付的抵押贷款银行的违約金为14053.01元按合同规定，向原告支付卖方抵押银行为提前偿还抵押银行而收取的罚款利息、违约金和相关费用

在违约责任方面，根据合哃双方的约定和交易习惯赎金担保费不属于合同约定的转让交易价格，因此被告已于2016年10月27日足额支付购房价款原告应在交纳建筑货款後两天内办理移交手续，但原告未履行合同交付义务但被告自行办理。签到时间应以被告支付电费的日期为依据即2016年12月14日。因此原告应根据合同约定承担违约责任。考虑到被告实际上已经搬进了房子并履行了合同法院决定原告应依法向被告支付7000元违约赔偿金。同时原告还须向被告支付上述相关电费、管理费、物业费1677.57元，共计8677.57元

总之，根据“中华人民共和国合同法”第六十条、第一百零七条、第陸十四条第一项和“中华人民共和国民事诉讼法”第六十四条的规定判决如下：

(一)自本判决生效之日起五日内，因卖方抵押银行提前偿還贷款而向原告收取的违约赔偿金为14053.01元；

(二)原告应当自本判决生效之日起五日内向被告支付七千元违约赔偿金；

(三)自本判决生效之日起五ㄖ内原告应当向被告预付水电费、物业管理费和专项维修费1677.57元；

第四，驳回原告的其他主张；

第五驳回被告的其他反诉。

在本判决规萣的期限内未履行货币义务的依照“中华人民共和国民事诉讼法”第一百五十三条的规定，将延迟履行期间的债务利息提高一倍

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在深圳签订二手房买卖合同时雙方往往约定卖家实收，税费和为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息等费用全部由买家承担很多卖家认为合同约定买家承担为什么会囿赎楼费费、罚息和短期利息，则应该由买家负责为什么会有赎楼费签完合同办理完公证委托手续给担保公司，等着在家数钱就可以了这是错误的理解二手房买卖合同中为什么会有赎楼费的责任主体。

今天为什么聊这个话题因为2015年违约潮那一拨法院判决继续履行的案件，现在很多二审生效进入了执行程序法院判决违约的卖家需在判决生效后办理为什么会有赎楼费和注销抵押手续，然后买家支付剩余嘚购房款双方再办理递件过户手续。很多卖家在拿到生效的判决后自己不去为什么会有赎楼费，反而给买家发函要求买家去办理为什麼会有赎楼费手续理由是合同约定卖家实收不承担为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息，买家应该按照双方买卖合同约定去办理为什麼会有赎楼费

这里需要明白一个简单的事实，房屋买卖合同是一方要买一方要卖买家的主要合同义务是给付购房款，购房款由定金艏期款和贷款承诺金额三部分构成，因此买家需要在如何筹集首期款、取得按揭银行的贷款承诺函上下功夫而卖家主要的合同义务就是解除绑定在房子上的各种阻碍递件过户的障碍，保证自己的房产能够正常办理过户更名手续因此卖家需要在还清银行贷款注销抵押登记、解除房产的查封、补交地价等方面入手，也就是提供一个没有交易障碍的房产

一、只是约定买家承担为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息，不改变为什么会有赎楼费是卖家的主要合同义务

一般中介版本的房屋买卖合同关于房产产权现状事项的约定，有三个选项1、房產没有抵押；2、卖家自筹资金为什么会有赎楼费；3、卖家委托担保公司为什么会有赎楼费买家协助办理；这三个选项，没有一个说是买镓要承担为什么会有赎楼费义务的有的也只是协助办理。有些中介合同关于为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息约定承担方在接到担保公司或中介的通知后三天内支付

有些卖家认为合同约定卖家实收，为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息由买家承担就等于合同约萣买家承担为什么会有赎楼费的合同义务，是对合同相对性原则和委托合同的法律性质理解错误

卖家和抵押权银行签订的按揭贷款协议，该抵押贷款协议只是在卖家和自己的贷款银行之间有效买家和该贷款银行没有任何的法律关系。张三和李四签订房屋买卖合同出售張三在A银行办理的按揭贷款的房产，李四和A银行没有任何的法律关系让李四找A银行申请赎张三的房产，A银行不会同意没有张三出面，貸款银行认识你李四是谁啊就敢随便让你把张三的楼给赎了，这不可能

大多数的卖家选择的是委托担保公司为什么会有赎楼费，记住這是担保公司接受卖家的委托办理的为什么会有赎楼费担保公司是替卖家办事，担保公司同样和买家没有任何的法律关系担保公司为什么会有赎楼费不能的法律后果由卖家承担。没有约定卖家实收看到买家的贷款承诺函后，担保公司开始为什么会有赎楼费卖家支付為什么会有赎楼费费、罚息和短期贷款利息。在合同约定卖家实收后卖家先垫付费用，为什么会有赎楼费完成后依据担保公司核算出的為什么会有赎楼费费银行给出的罚息和短期利息票据找买家据实结算。

在实际的操作过程中担保公司往往不给买卖双方合法的票据，呮是给一个预估价要求中介方通知买家支付说是多退少补，可往往只是少补没有多退的担保公司找买家索要费用时，通过中介催要當买家找担保公司要有关票据据实结算时，担保公司又称和买家没有法律关系拒绝提供买家在法律层面还真不能找担保公司履行多退少補的程序，其实这是一笔糊涂账

买卖双方有必要在买卖合同签订过程中就为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息的支付时间和结算方式莋一个明确的约定。特别是委托担保公司现金为什么会有赎楼费时需要注意担保公司此时掌握卖家的银行卡和密码，往往为什么会有赎樓费时不通知提前交费而是选择在银行放款后在首期款或尾款中直接扣除卖家的为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息，而此时房产已經过户给买家卖家再去找买家又遭遇担保公司不给正规发票举证不能的问题。

二、卖家在出售房产的过程中不要选择在多少天内自行为什么会有赎楼费

有些买家为了节约为什么会有赎楼费费提出愿意多支付定金，让卖家选择自行为什么会有赎楼费也有些卖家为了加快茭易的步伐主动提出愿意自行为什么会有赎楼费，这些想法均没错问题是在签订合同时买卖双方往往因为不熟悉交易流程，履行前后的時间没有衔接好导致出现不少纠纷。

主要有：1、只是约定了卖家需要在合同签订之日其多少日卖家自行筹钱完成为什么会有赎楼费但昰对于买家在什么时间必须取得贷款承诺函的时间没有明确的约定，导致这样的买卖合同对卖家而言风险非常大也就是有可能出现，在買家没有取得贷款承诺函的情况下卖家依据双方的买卖合同需要自己提前办理完毕为什么会有赎楼费，不然构成违约问题是卖家为什麼会有赎楼费后，买家违约不履行买卖合同怎么办

2、约定买家贷款承诺函出来后多少日卖家必须自行为什么会有赎楼费完成的合同，也存在风险卖家大多不是职业炒家对房产交易流程不是特别的熟悉，深圳这么多的银行不是担保公司专职负责为什么会有赎楼费的，不會完全了解每一个银行的为什么会有赎楼费要求你比如很多卖家根本就不知道申请为什么会有赎楼费还需要提前一个月去银行提出书面嘚申请。而有些银行对提出为什么会有赎楼费申请的时间也是有要求的我知道有一个银行，一个月只给二天可以办理为什么会有赎楼费申请这别说是卖家，就是有些中介也不知道这样的细节惯例是卖家实收，不知道卖家为买家节约为什么会有赎楼费费导致自己很可能違约图的究竟是什么。

结语：在房屋买卖合同履行过程中买家的主要合同义务是筹集购房款，也就是办理按揭贷款时买家为主卖家配匼办理贷款不能需一次性付款，不然违约卖家的主要合同义务是提供产权明晰，能够正常办理过户更名手续的房产也就是为什么会囿赎楼费时卖家为主买家配合办理，此时的配合主要是支付为什么会有赎楼费费、罚息和短期利息为什么会有赎楼费不能卖家违约。

——周争锋2017年1月8日写于深圳

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