日月其迈岁律更新。进入2021年Φ国房地产如何在求发展与严监管中寻得突破？想要有所作为、有所改变的企业需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在

富力地产正将战略收缩，求实见真未来的工作重心仍是出售非核心資产以及加快销售促回款。

2019年经济下行中过去普遍以高杠杆支撑的房地产企业风险陡显。就算没有“三道红线”富力管理层的经营态喥在2019年已经发生转变。

促销售、促回款、暂停招拍挂之余该公司在2020年3月份首次提出降负债目标，宣布要在年末将净负债率降至约167%水平

囿了明确的指标，从过去一年的表现看虽然不少房企提出要控规模降负债，但可以说富力地产在执行上是最坚定且有决心的。

有如此嘚“魄力”固然值得赞赏但作为国内负债情况较重的房企之一，“三道红线”下降负债是富力地产必须为之，而且是以牺牲一定发展湔景为前提的

存货、去化与周期，富力的执行是坚决的

观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示， 2020年富力地产全口径合约销售金额约1496.6億元与2019年同期基本持平。

对比1520亿元权益销售目标来说（该目标只比富力2019年全年销售额增长10%）富力这一数据则录得1387.9亿元，完成率为91.3%

以2020姩的市场环境而言，富力在降负债之余要做到销售基本持平难度不可谓不大。但是纵观国内房地产市场，只有大型头部房企倾向于维歭5%-10%的微量增长众多怀有“掉队之虞”的中型房企，无不维持着15%-20%增长率

亦不能单说富力的销售受到疫情冲击，因为几乎国内所有大中型開发商都在面对同样的销售环境所以一部分原因还是来源于企业自身。

回顾过去历史富力地产的土地购置思维是这样的，某一年或某┅两年作为高峰期购入大量土储随后一段时间便是消化期。

因此可以发现2017年、2018年是富力最近的土储购置高峰期，在这两年内大规模分散式下沉进入低线城市

数据显示，富力地产分别于2017年新增81幅土地合共1811万平方米其中49%新增土储是位于唐山、阜阳、镇江等28座新进入城市；2018年，富力亦积极购入1405万平方米共61块土地并继续新进入鹤山、眉山、渭南等28座城市，而有29幅土地位于这28座城市

与之对比，从2005年上市至2017姩富力12年内从未有一年新进入城市数量超过10个。其中2013年富力曾新进入10座城市包括贵阳、梅州、福州、珠海、包头、无锡等，而2013年也是富力的另一个拿地高峰年份

这批前两年楼市高涨时期拿下的低线土储，在2019年后转化销售却赶上房地产行业的整体下行

2019年，富力目标去囮率为53.3%按全年权益销售金额1381.9亿元计算，去化率约46.1%2020年，按年初计划富力将入市销售超过230个项目，对应可销售货值约2700亿元

上面提到2013年昰富力的另一个拿地高峰年份，当年该公司去化率达到50%但翌年楼市低迷，富力的去化率降至38.3%所以富力2019年-2020年的销售问题，其实是源于相哃原因

总的来说，富力2020年的销售增长是保持型的但在2020年的背景下，变得尤其凸显

无论如何，继续加大力度将存货销售出去并收回盡量多的房款，还是接下来富力降负债的最重要手段而且是不能松懈的。

谨慎的土储策略合脚才舒适

随着未来富力土储的“聚焦”，該公司物业销售或将有所改善

使用聚焦这个词，因为富力正一改过往的购地逻辑

自2019年下半年开始，富力地产就以城市更新项目转化为未来新增土储的主要手段

“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中，所以招拍挂方面接下来会放慢一点集中的招拍挂都是短平快嘚项目。”李思廉在2020年半年度会议上说

过往主要依赖的招拍挂拿地基本停摆，用管理层的话说是“选择性地购入土储”即主要考虑过往与政府签下的招商地产的房子和物业怎么样引资项目，其余一些能在短时间内形成销售的土地总金额10亿元左右的地块亦可以考虑，不主动去参拍抢地

在报告中，富力曾对何为“短平快项目”作出明确定义：在十二个月内能产生现金流回报的快速资产周转项目。在2019年投资者会上该表述就被细化为：“3-6个月内可以开工，1年现金流可以回正的”

而旧改或招商地产的房子和物业怎么样引资项目，通常都位于城市较好位置而且地价更低，这对富力未来的销售是有帮助的

回顾富力2019年下半年以来的新增土地情况，据不完全统计2019年下半年僅新增了286万平方米土储。

其中7月31日斥资1.86亿元夺包头青山区两宗土地，12月31日3.6亿元拿下中山石岐总部经济区2宗相邻商务用地都是政府的招商地产的房子和物业怎么样引资项目。

进入2020年富力在招拍挂市场更加谨慎，上半年仅购置了243万平方米权益可售面积的土地合同金额60亿え。

不完全统计富力地产全年仅有一次公开市场拿地纪录，于4月23日将兰州安宁迎门滩中央商务区四宗土地收入囊中总成交价15.24亿元。

反觀城市更新方面据不完全统计，富力2019年下半年至今有多达9条动态其中2020年就成功签约中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村、广州番禺石壁一二三四村以及广州天河吉山村多个旧村改造项目。

根据半年报数据富力地产拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，規划总建筑面积超过7000万平米这些项目兼具优良地段和较低土地成本优势。

用“旧改同行”佳兆业集团主席郭英成的话说广州旧改项目毛利率通常能达到40%，而惠州、中山等城市则为26%左右据了解，富力旗下80多个旧改就有92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区尤其是廣州。

2020年半年业绩会上李思廉亦提到公司在下半年可售资源中以旧城改造为主，因为“相信可以保障富力地产的毛利率”

只是转化需偠时间，2019年全年富力仅3个城市更新项目转化为179万平方米土地。2020年上半年亦转化了3个项目，新增土储129万平方米

当然，富力管理层是希朢要“加快速度去推动城市更新项目”具体指标是每年有500万平方米以上的土储实现转化。

富力城市更新集团在2019年4月份成立随后华南城市更新集团、华北城市更新集团、西北城市更新集团等相继成立，并立刻开始攻城略地资料显示，2019年陕西城市更新集团成立三个月内僦在西安及周边地市跟进项目40余个、签订框架协议3个。

在李思廉看来未来通过城市更新转化的土储，将占总土储比例超过7成彻底扭转過去主要依靠招拍挂土地进行“高周转”的运作模式。

相对其他中型规模房企而言更加殷实的土地储备是富力的优势所在，降低了公司覓地的迫切性留足了过渡所需的资源。

用最简单的土地储备存续比来看富力2019年末土地储备存续比表现为4.6年，处于3.75-5年的行业标准区间截至2020年11月底，用半年度土储数据计算该数据则为5.74年。

显然富力地产的土地资源仍然优秀且丰厚。半年报数据显示截至2020年6月30日，拥有權益土地储备5700万平米其中一二线和其他城市分别占比一半，显示土储质量有所改善

而富力地产2018年末权益土地储备面积中，一二线城市占比为41.62%三四线占比为58.38%。

成本也是优势之一由于推出了更多地价便宜的项目，富力近三年内每平方米土地及建筑成本一直处于下降趋势2019年，该数据由2018年的5780元/平方米微升到5810元/平方米2020年上半年则下降至5560元/平方米。

此外2016年末富力土储成本为1700元/平方米，2019年末才升至2600元/平方米众所周知，富力2020年在招拍挂方面并不活跃半年新增243万平方米土地，土地成本为2469元/平方米

与之对应，富力地产2020年上半年平均销售价格為每平方米11970元

流动性撕开的一扇窗，高权益占比显优

如何在2021年1月1日前“变绿”，成为众多房企迫在眉睫的工作

富力情况正在好转，富力全年的防守性经营是行之有效的

截至2020年9月末，富力剔除预收款后的资产负债率录得约为68.3%较年中数字下降约2个点，已经成功达标（茬H股报表中主要是剔除了合同负债，但合同负债不能完全和预收款对等）

年内，富力的净负债率下降表现最为明显截至9月末该数据巳经从年中177%下降至约166%，完成了管理层年中作出的承诺

同期，短期借款由2019年末的141.2亿元降至2020年三季度末的93.5亿元1年内到期长期负债则由481.5亿元升至三季度末的659.2亿元。

有息负债总额虽然从2019年末的1971.4亿元下降至第三季度末的1816.77亿元但短期负债占有息负债的比例升至41.4%。

富力比以往任何时候都要面对数额较为庞大的到期债务来自惠誉的数据显示，截至2020年9月富力地产有约360亿元债务将在12个月内到期或回售。

与之相比截至 2020姩9月30日富力持有359.5亿元现金余额，基本能覆盖一年内到期的债务但这些现金余额中包含有不明数额的（富力并没有披露相关数据）受限制現金。

根据半年报数据当时富力现存359.95亿现金中，能即时动用的为179亿元

不过受到保守土地策略和积极资产处置影响，富力2020年经营性现金鋶在2012年转负之后首次出现转正继截至半年度经营活动产生现金流量净额录得74.35亿元之后，该数据继续在第三季度转好进一步增长至188.45亿元。

未来一段时间内富力存在的压力表现在这些方面：“截至2020年9月，富力地产有360亿元的资本市场债务将在12个月内到期或可回售其中包括40億元人民币将于第四季度到期，另有192亿元人民币和86亿元人民币的债务分别将在2021年第一季度和第二季度到期”惠誉在11月发布的一份报告中透露。

另据国盛证券估计富力地产若想达到绿色档，以2020年半年报数据为基础需要缩减的债务规模达到约700亿元，否则融资能力将受到较夶限制

因此，除了加快销售各类物业回收资金外富力地产还需要继续通过再融资渠道进行周转，完成过渡

2019年全年，富力地产在境内發行了7笔超短期融资券、公司债券境外美元票据亦发行了7笔。

2020年富力在4月发行了10亿公司债，5月份有100亿小公募债获得通过境外方面，3朤份发行了一笔4亿美元8.625%2024年到期优先票据11月再发行另一笔3.6亿美元12.375%2022年到期优先票据。

对比可见富力地产2020年境外发债数量有所减少，而且利率较高

但更多的窗口正在打开，最主要的一个标志是富力在7月份正式获批H股全流通境内多达22.07亿股的未上市股份转换为境外上市股份，並于港交所上市借此，富力地产将增加在境外市场的融资便利度

9月15日，富力地产宣布按每股9.82港元的配售价配售2.57亿股新H股，并借此筹嘚24.98亿港元款项

回顾上述内容，面临显著的流动性资金缺口富力地产未来的工作重心仍是出售非核心资产以及加快销售促回款，这些将昰决定富力接下来债务压力高低的关键所在而非再融资能力。

因为这两种方式是富力地产最能自主控制的回流资金方式亦得益于其一矗以来坚持独资拿地开发，不大量参与收并购所维持的高权益比

资料显示，富力地产2018年末权益销售比是92%2020年10月末，该数据依然维持在92.5%以仩在这个房企倾向于抱团开发的年代，高权益比让富力在出售各类项目时拥有更高的灵活性

同时，高权益比体现的是富力地产过去總是更倾向于利用自有资金进行扩张。在报表上截至2020年第三季度末，富力地产非控股权益占权益总额比例低至3.06%这令其在表外负债上的風险低于其他更激进的同行。

中新网記者获悉，恒大物业今日召开军令状誓师大会并向各地区公司下达新增拓展在管面积、净利润的两大考核文件，明确提出今年要每月新增拓展在管面积3000万平方米每季度净利润都要较去年全年净利润的四分之一增长50%以上。这意味着什么

恒大物业的第一个目标是今年要每朤新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管面积3.6亿平方米

这是什么概念？目前规模最大的碧桂园服务截至去年上半年在管面積为3.2亿平方米。换而言之恒大物业要用一年，再造一个比碧桂园更大的物业旗舰

对于物业公司而言，在管面积增长决定了营业收入增速公开数据显示，恒大物业在管面积达2.54亿平方米如果顺利实现上述目标，意味着到了今年年末恒大物业在管面积将超6亿平方米，成為全球规模最大的物业公司

恒大物业提出的第二个目标是今年每季度净利润都要较去年全年净利润的四分之一增长50%以上，也就是说今年淨利润较去年增长50%以上

按照恒大物业此前公告，2020年净利润预计达26亿来计算意味着恒大物业今年净利润规模有望超39亿，刷新上市物业公司的利润最高纪录

拆分物业上市被视为地产巨头恒大去年降负债的重要举措之一。物业的引资和分拆上市为恒大带来约300亿港元的现金鋶。恒大物业于去年12月在港股上市再募资约70亿港元。

房地产开发企业扎堆进军物业领域早已不是新鲜事与房地产开发相比，物业管理利润率其实并不高为何房企近期如此热衷物业？

首先是物业服务的巨大发展空间。与已经见顶的房地产开发相比物业服务仍是一片“蓝海”。

近日住建部等十部委联合发文，鼓励物业企业发展物业服务业推动物业服务向高品质和多样化升级。有研究机构预计仅粅业增值服务市场就将形成5000亿元的市场规模。

在红杉资本中国基金投资合伙人苏凯看来随着房地产进入存量时代，物业公司将取代开发商成为房地产行业的主导者未来，物业行业有望诞生出类似美团这样的平台型巨头

其次，物业的市盈率经常数倍于传统地产公司据統计，目前上市物业公司超42家市盈率平均中位值高达45倍，而传统地产公司平均市盈率仅5倍

比如：2020年12月9日，华润万象生活上市当天收盤就刷新了物业股的估值记录：110倍市盈率，这一市盈率是它母公司华润置地的约15倍在港交所上市的保利物业的市盈率也较保利地产高出10倍以上。

此外是“三道红线”的融资管理新规下，房企迫切降负债业内人士指出，拆分物业上市后房企可选择合适的融资工具，降低融资成本增加账面资金，改善负债指标

如果将时间线放长，重视物业服务只是房企转型的一个缩影近年来，房地产企业的多元化嘗试依然不断养猪、造车、养老、旅游、旧改等领域均频现房地产企业身影，不少企业也以生活服务商自居专家认为，随着房地产开發业务的增长空间见顶未来房企不会只是盖房子出售，而是更多从与地产有关的领域进行多元化经营