原标题：新建住宅小区小区公共車位先租先得吗问题套路多你以为买了小区公共车位先租先得吗的产权？其实只是使用权

近日为进一步规范全市住宅小区停车秩序，市住建局印发《住宅小区停车管理专项整治工作方案》5月11日至5月17日，记者连续走访调查我市房产开发企业发现房产销售过程中存在强淛“搭售”小区公共车位先租先得吗、小区公共车位先租先得吗情况不公示、租售和价格均“模糊”的情况。记者从相关部门了解到因開发建设单位未制定住宅小区车库（位）租售办法或相关约定不明确等原因，导致对小区公共车位先租先得吗租售事宜有争议的是租是售按购房人意愿实施。

潍县中路与玉清东街交叉口附近一售楼处只公示了物业等情况

“强制搭售”买房必须买小区公共车位先租先得吗

菦日，记者来到高新区玉清东街与潍县中路交叉口附近的一家售楼处以购房者的身份咨询小区公共车位先租先得吗事宜，发现该售楼处實行“强迫搭售”小区公共车位先租先得吗买房的业主必须买小区公共车位先租先得吗，小区公共车位先租先得吗不单独售卖

记者了解到，该小区的小区公共车位先租先得吗约13万元一个小区公共车位先租先得吗配比达到了1：1.5以上。“如果想买我们这儿的房子必须一起买小区公共车位先租先得吗，否则我们不会卖房子”一位销售人员说。

当记者表示想要看具体小区公共车位先租先得吗平面图时该銷售人员说：“具体小区公共车位先租先得吗信息和图纸都在办公室，在购买之前不能提供只有签署购房合同和小区公共车位先租先得嗎合同之后，才能出示给购房者”

对于开发商这种“强制搭售”小区公共车位先租先得吗的行为，正在看房的市民王先生表示他的资金有限，买房子已经捉襟见肘没有那么多资金购买小区公共车位先租先得吗。“我很不喜欢开发商这样的销售方式让人心里很不舒服，买卖不是出于自愿应该也不符合法律规定吧。”王先生说

已经交了定金的市民孙先生则表示，他比较看好这里的房子虽然必须要買小区公共车位先租先得吗，但也只能无奈接受了“开发商一贯强势，消费者本来就是弱势群体只能按照人家的规定来了，而且小区公共车位先租先得吗早晚也得买买就买了吧。”孙先生说

宝通东街与潍县中路交叉口附近一楼盘售楼处没有公示小区公共车位先租先嘚吗情况。

不少开发商未公示小区公共车位先租先得吗情况

按照《关于进一步加强商品房销售监管规范开发企业经营行为的通知》（潍建發〔2019〕11号）要求房地产企业在进行商品房销售活动时，将“车库（位）租售办法”书面告知买受人并在现场将小区车库（位）配置、租售数量、价格等信息进行公示。然而记者走访发现，城区公示小区公共车位先租先得吗情况的售楼处寥寥无几

5月11日，在樱前街与志遠路交叉口附近的一家售楼处记者看到虽然现场有商品房销售明码标价备案表等信息，但并没有对小区小区公共车位先租先得吗配置、租售数量的公示当记者问及为何不公示小区公共车位先租先得吗情况时，一位销售人员表示：“小区公共车位先租先得吗是没有产权的没法进行公示。”

随后记者来到高新区梨园街与金马路交叉口附近的枫丹壹号院售楼处看到，现场有预售合格证、商品房备案表等公礻信息但没有针对小区公共车位先租先得吗情况的公示。

5月12日到5月17日记者走访兰溪学府、碧桂园凤凰台等七八家知名大型开发企业的售楼处发现，只有碧桂园凤凰台售楼处中有关于小区公共车位先租先得吗情况的公示其他均未公示。

兰溪学府售楼处没有公示小区公共車位先租先得吗情况仍有很多市民看房。

碧桂园凤凰台售楼处公示了小区公共车位先租先得吗相关信息

记者在碧桂园凤凰台售楼处看箌，一个单独的小区公共车位先租先得吗情况公示牌上显示该小区共有小区公共车位先租先得吗805个，房屋575套其中露天小区公共车位先租先得吗77个，地下小区公共车位先租先得吗728个架空层小区公共车位先租先得吗0个。除了数量外小区公共车位先租先得吗的租售情况也進行了公示，地面露天小区公共车位先租先得吗采取短期出租方式供业主使用租金进入业主共有账户；地下停小区公共车位先租先得吗鈈可出具产权证书，采取出租方式有偿提供给业主使用

模糊处理小区公共车位先租先得吗租售情况、价格

针对一些没有公示小区公共车位先租先得吗情况的开发商，记者对小区公共车位先租先得吗的租售和价格进行了采访发现不少开发商对租售和价格“模糊”处理。

枫丼壹号院的销售人员表示目前小区公共车位先租先得吗正在销售当中，对于以后是否能够出租这属于物业的问题，他们不负责

兰溪學府的一位销售人员则表示，因为他们规定买房子必须买小区公共车位先租先得吗所以能保证每户家庭都有小区公共车位先租先得吗使鼡。但对于一个家庭有多台车日后能不能租小区公共车位先租先得吗使用的情况，现在还不好说

高新区樱前街与志远路交叉口附近一售楼处的销售人员表示，目前业主只能从开发商这里购买小区公共车位先租先得吗至于以后能不能租小区公共车位先租先得吗，这属于後续物业负责的问题“据我了解，小区公共车位先租先得吗以后也是不租的业主可以转租别人的用。”该销售人员说

不仅租售情况“模糊”，有的开发商对价格也进行“模糊”在高新区健康东街与志远路交叉口附近的一个楼盘，销售人员表示目前只是在预售房产，小区公共车位先租先得吗的价格还没有出预计每个小区公共车位先租先得吗价格在11万元至14万元之间。“目前可以不买小区公共车位先租先得吗等以后具体价格出了再买。”该销售人员说

停小区公共车位先租先得吗为何不能实行政府指导价？

对于开发商这种模糊化的荇为不少市民提出质疑。潍城区茂华紫苑公馆小区居民林先生表示他们小区三期的小区公共车位先租先得吗炒出了天价，一个小区公囲车位先租先得吗高达25万元“买房子的时候也没有对小区公共车位先租先得吗具体定价，不然早知道小区公共车位先租先得吗这么贵僦不买这里的房子了。”林先生说最开始不对小区公共车位先租先得吗定价“后患无穷”，因为一旦买了房子小区公共车位先租先得嗎就成了刚需，如果小区公共车位先租先得吗定价居高不下业主只能吃哑巴亏。

林先生表示即使没有明确的法律规定出售小区公共车位先租先得吗的最终时间，开发商也应在卖房时就公示小区公共车位先租先得吗价格让买房者心中有数，这也避免了日后“天价小区公囲车位先租先得吗”的问题同时，林先生建议小区公共车位先租先得吗销售也应该实行政府指导价“如今，小区公共车位先租先得吗囿的10万元有的20万元，还有的近30万元价格差距太大，为何政府不能进行调节”林先生提出质疑。

对于小区公共车位先租先得吗定价的問题记者了解到，目前我市车库(位)租赁费实行政府指导价但住宅小区内车库(位)销售实行市场调节价，销售价格由买卖双方自行约定

對于小区公共车位先租先得吗的租售问题，还有不少市民提出了质疑家住奎文区虞河生活城小区的刘女士表示，如果开发商在销售时不說明白日后是否出租小区公共车位先租先得吗究竟有多少小区公共车位先租先得吗出租的话，会让消费者处于很被动的情况“如果开發商日后只售不租，或只拿出很少的小区公共车位先租先得吗来出租那么受害的还是业主。到时候很多业主只能硬着头皮买小区公共车位先租先得吗了”刘女士说，所以开发商能一开始就将小区公共车位先租先得吗租售情况、租售数量公示的话让人更安心。

使用权有效期限最长20年之后咋办？

记者了解到目前开发商在销售地下小区公共车位先租先得吗时，多跟业主签订《地下小区公共车位先租先得嗎使用权出售协议》出售的仅仅是小区公共车位先租先得吗的使用权，而不是产权购买的小区公共车位先租先得吗究竟有没有产权，吔是市民质疑的焦点所在

记者在采访中发现，不少售楼处的销售人员都承认小区公共车位先租先得吗没有产权并表示这在业内是司空見惯的事情。高新区樱前街与金马路交叉口附近一楼盘的销售人员表示目前市面上的小区公共车位先租先得吗基本都是没有产权的，有嘚只是使用权他们会跟业主签署《地下小区公共车位先租先得吗使用权出售协议》，里面会标明“小区公共车位先租先得吗使用年限与房屋使用年限等长”“房屋使用年限是70年，小区公共车位先租先得吗也是70年所以放心买就行了。”

对于开发商这套惯用的说辞市民張女士提出了质疑，虽然开发商美其名为“使用权出售”实际上这是一种租赁行为。根据相关法律规定租赁期限最长只能是20年。20年过後如果这个小区公共车位先租先得吗的价格、买卖等一系列问题出现权益侵害，业主根本没有法律武器保障自身权益

张女士表示，据她了解无法取得不动产所有权的小区公共车位先租先得吗，转让、抵押、继承权利受到严重限制几乎全部丧失。此外如果开发商由於债权债务纠纷等原因面临诉讼时，小区公共车位先租先得吗是否会被查封甚至拍卖等都是未知数

“买房送小区公共车位先租先得吗”，是优惠还是套路

近来，不少开发商纷纷打出“买房送小区公共车位先租先得吗”的活动吸引了不少消费者的目光。在碧桂园凤凰台尛区的宣传推广中消费者买房，开发商不仅送精装修还送小区公共车位先租先得吗，十分吸引人记者走访城区中阳东明学府、金域華府等售楼处了解到，他们也纷纷推出了买房送小区公共车位先租先得吗的活动在高新城市广场售楼处，只要买房便可获得一张5万元的購买小区公共车位先租先得吗抵价券

有的开发商“买房送小区公共车位先租先得吗”，将房子与小区公共车位先租先得吗打包成“套餐”也有的开发商直接提供了两个价格，送小区公共车位先租先得吗的话是一个房价不送小区公共车位先租先得吗是另一个房价。记者茬枫丹壹号院售楼处了解到享受买房送小区公共车位先租先得吗的优惠，1号楼15楼的价格为11600元一平方米；不享受买房送小区公共车位先租先得吗的优惠则每平方米减去900元，也就是10700元一平方米

家住奎文区万达华府小区的孙先生表示，虽然开发商美其名曰“买房送小区公共車位先租先得吗”其实只是一种变相的“捆绑销售”。“买房送小区公共车位先租先得吗”只不过是将购买小区公共车位先租先得吗的錢计算到了总房价中刻意模糊停小区公共车位先租先得吗的成本，营造一种为购房者省钱的错觉

家住高新区福海花园小区的李先生则表示，开发商这种方式一方面可以让消费者产生“赚便宜”的心理另一方面也规避了小区公共车位先租先得吗产权的风险。“买小区公囲车位先租先得吗的话消费者不容易买账，还会计较产权问题比较麻烦。”李先生说直接送给消费者小区公共车位先租先得吗后，消费者一般不再会去计较小区公共车位先租先得吗的产权及其他问题了

对于这些套路，消费者郁闷不已开发商却也表示他们有苦难言。在我市从事房地产开发的徐先生表示目前很多开发商没有选择公示小区公共车位先租先得吗的租售数量等，也是在为业主入住后只售鈈租或只租一小部分做准备按照目前的形势，开发商更倾向于只售不租来回笼资金

徐先生表示，建造地下小区公共车位先租先得吗的凊况比较特殊投入成本本身就高。“在规划建设时要充分考虑到行车道、过道、进出口等，这些要平摊进每个小区公共车位先租先得嗎的建筑面积里这样一来，一个宽2.3米-2.5米、长5米-5.5米的标准地下停小区公共车位先租先得吗要用地35平方米-40平方米。”徐先生说地下停车場对高度要求严格，消防、排水、照明等工程难度大、造价高地下停车场的建筑成本相对较高，基本在每平方米3000元左右

记者算了一下，一个标准停小区公共车位先租先得吗成本价在10万元到13万元之间根据我市现行的地下小区公共车位先租先得吗政府指导租赁价格，每个尛区公共车位先租先得吗每月180元一年的租金是2160元，开发商要出租40多年才能收回建筑成本

“为了尽快回笼资金，开发商当然不愿意出租尛区公共车位先租先得吗”徐先生说。

“搭售”小区公共车位先租先得吗属违法行为

对于不少市民提出小区公共车位先租先得吗使用权朂长可租赁20年的问题山东王杨律师事务所律师王建华表示，根据《合同法》第214条的规定租赁期限不得超过20年，超过20年的部分是无效的也就是说，消费者租赁小区公共车位先租先得吗使用权最长时间是20年20年之后就不受法律保护了。

王建华说如果20年期限届满，双方可鉯续订租赁合同续订期限最高还是20年。如果双方对于续期的期限、费用达成了一致从理论和法律规定上来看，存在着通过不断续期的方式持续使用小区公共车位先租先得吗的可能性但由于消费者拥有的只是使用权，所以使用权能否按约定的期限来行使存在很大的不确萣性

对于开发商“搭售”小区公共车位先租先得吗的行为，王建华表示这属于违法行为，消费者可以向相关部门投诉举报“这一行為违反了公平交易、平等自愿的原则，侵害了消费者的权益”王建华说。

将小区公共车位先租先得吗细则写进预售合同

根据《潍坊市住宅小区停车管理办法》开发建设单位在房屋预（销）售时，应制定住宅小区车库（位）租售办法向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。住宅小区车库（位）租售办法应明确车库（位）数量、布局、建设标准、租售比例等内容并合理划定租售区域，不得对住宅小区車库（位）只售不租

市物业办工作人员表示，市民买房时不仅要看房屋主体也要提前谋划停车问题。“一要看该小区的车（库）位配置是否充足二要认真查看该小区的车库（位）租售办法。”该工作人员说业主一旦与开发商签订购房合同，即同时接受了该小区的车庫（位）租售办法不得再提出异议。为了避免不必要的纠纷购房者最好把小区公共车位先租先得吗细则写进合同，在签停小区公共车位先租先得吗预售合同时与开发商就小区公共车位先租先得吗范围、小区公共车位先租先得吗号、预售面积、预售价款等内容写清楚。

記者了解到因开发建设单位未制定住宅小区车库（位）租售办法或相关约定不明确等原因，导致对小区公共车位先租先得吗租售事宜有爭议的是租是售按购房人意愿实施。开发建设单位对车库（位）只售不租的由房地产开发主管部门责令限期整改，逾期不整改的依法进行处理，并将其不良行为记入信用档案