新华网天津３月３０日电（張涛、陈健）　为方便单位办理住房公积金缴存业务天津市住房公积金管理中心近日推出"网上缴存"新举措。管理中心委托建设银行设立"住房公积金缴存专网"自今年４月１日起，各单位可申请办理"网上缴存"业务未申请办理住房公积金"网上缴存"业务的单位，仍到原建行住房公积金专柜办理缴存业务 　　天津市住房公积金管理中心介绍，此项业务的推出对方便广大住房公积金缴存单位有三方面积极意义： 　　一是实现业务的远程办理。单位每个月无须再跑到建行各网点足不出户就可以在"住房公积金缴存专网"上办理住房公积金（补充住房公积金、按月住房补贴）的汇缴、补缴、缴存额调整、转移等业务，同时保证了职工及时使用住房公积金 　　二是实现了资金的网上劃拨。单位在网上填报公积金汇缴书等单据并经建行审查无误后其缴存金额将从单位开立的结算帐户通过网络直接划入市住房公积金管悝中心在建行设立的住房公积金专户内，资金入帐速度和工作效率得到提高 　　三是实现了网上查询单位及个人住房公积金缴存情况的功能，为本单位总体掌握住房公积金缴存状态提供了方便 　　天津市住房公积金制度１９９２年建立，随着住房制度改革不断深入个囚住房公积金贷款额迅猛长。２００３年天津发放公积金贷款约４０亿元直接拉动职工购房自己出资４０亿元，合计形成８０亿元的购房资金流入房地产市场对活跃房地产市场起到了重要作用。（完） 住房公积金操作流程 7:59:26 阅读3831次 一、住房公积金的缴存 住房公积金的缴交是以单位为单位进行的。代理网点不受理个人住房公积金的缴交业务以单位为单位缴交的住房公积金，是以汇缴的方式进行的所谓彙缴，是指单位从工资中扣出职工个人住房公积金后连同单位补助部分在发放工资之日起5日内一并交缴到代办网点。由网点计入职工住房公积金账户 单位住房公积金的首次（开户）汇缴步骤如下： 单位填写“住房公积金单位开户登记表”。（见表1此表一式二联） 单位填寫“住房公积金汇缴清册”（见表2此表一式二联） 单位填写“住房公积金汇缴书”（见表3此表一式三联） 单位开据与“住房公积金汇缴书”相应金额的转账支票或现金并购办单位和个人住房公积金查询卡。 操作员收到单位交来的票据经核对准确无误后将表1、表2、第一联，表3第一、二联盖“银行受理凭证专用章” 和经办人私章交给汇交单位作记账凭证。 等转账支票款项到我中心指定账户后（以到帐的进賬单为准）操作员应把表1、表2第二联，表3第三联联同进账单放置一起作为记账凭证的附件，将此单位公积金记入计算机单位账户 单位开户操作；进入单位账户管理——单位开户——输入有关信息后保存，提示“开户成功” 个人开户操作；进入个人账户管理——个人開户——输入有关信息后保存，提示“开户成功” 进行单位或个人开户时，操作员应根据单位购买的公积金查询卡号输入单位或个人编號 单位住房公积金没有变更时按以下步骤进行： 由单位填写“住房公积金汇缴书”，并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交来 操作员收到票据后，进入单位账户管理——单个单位信息查询——要与系统数据库核对该单位公积金缴至月份、人数、月缴额确认正确無误后，由操作员在“住房公积金汇缴书”第一、二联盖“银行受理凭证专用章”和经办人私章交给汇缴单位作单位记账凭证。 等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准）操作员应把“住房公积金汇缴书”第三联连同进账单放置一起，作为记账凭证附件将此单位住房公积金记入计算机单位账户。 单位正常缴存；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根据进账单输入有关信息後保存提示“保存成功”。进入单位缴存——输入单位编号——缴交性质（正常）——保存——事务平衡检查事务平衡后，此业务记賬完毕 二、住房公积金的汇缴变更 1、封存；单位对因职工调离、退休、死亡、终止劳动关系、停薪留职等不缴交住房公积金的人员，应與当月单位汇缴时进行封存 2、启封；单位新调入职工或前阶段因故封存后须重新缴交的人员，应与当月单位汇缴公积金时进行启封 3、個人开户；新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金。单位为其新增开户操作同上。 以上三种情况须填写“住房公積金汇缴变更清册” 单位如汇缴时有人员变更按以下步骤进行； 1、由单位填写“住房公积金汇（补）缴书”、“住房公积金汇缴变更清冊”（见表4一式二联）并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交来。 2、操作员收到票据后核对“住房公积金汇（补）缴书”进入单位账户管理——单个单位信息查询——要与系统数据库核对该单位公积金缴至月份、人数、月缴额。 3、核对“住房公积金汇缴变更清册”新增加人数、月缴额，启封人数、月缴额封存人数、月缴额。 4、确认正确无误后由操作员在“住房公积金汇（补）缴书”第一、二“银行受理凭证专用章” “住房公积金汇缴变更清册”第一联盖“银行受理凭证专用章”章和经办人私章。交给汇缴单位作单位记账凭证 5、等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准）， 操作员应把“住房公积金汇（补）缴书”第三联、“住房公积金汇缴變更清册”第二联连同进账单放置一起作为记账凭证附件，将此单位公积金计入计算机单位账户操作同上。 三、住房公积金补缴 1、个囚公积金补缴 单位新增加职工未按时汇缴、漏缴住房公积金或从其它分中心和管理部转入时应为职工进行个人补缴。 2、单位整体公积金補缴 对亏损或效益不好的单位经单位职工代表大会通过，报中心批准后可以办理缓缴或降低交缴比例待缓缴到期或单位经济效益好转後，单位应为职工补缴所欠缴的公积金 住房公积金个人补缴按以下步骤进行 由单位填写“住房公积金汇（补）缴书”、“住房公积金补繳清册”（见表5一式二联）并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交来。 操作员收到票据后要与系统数据库核对； ａ、核对“住房公積金汇（补）书”补缴人数、补缴金额 B、核对“住房公积金补缴清册”每个人的补缴金额、补缴总额。 3、确认正确无误后由操作员在“住房公积金汇缴书”第一、二联“住房公积金补缴清册”第一联盖“银行受理凭证专用章” 和经办人私章，交给汇缴单位作单位记账凭證 4、 等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准），操作员应把“住房公积金汇缴书”第三联、“住房公积金补缴清册”第二联连同进账单放置一起作为记账凭证附件，将此单位公积金补缴记入计算机单位账户 个人补交操作；进入账务管理——录入进賬单——新增事务——根据进账单输入有关信息后保存，提示“保存成功”进入个人缴存——输入单位编号——输入个人编号——补交金额——保存——单个人补交完毕，重复输入个人编号补交其它人员所有要补的人都做完补交后做事务平衡检查。事务平衡后此笔业務记账完毕。 住房公积金单位补缴按以下步骤进行 对单位职工补缴的公积金金额每月不相等的可按个人公积金补缴步骤进行收票。 对补繳月份过多每月补缴的人数、金额相等的，可按单位住房公积金没有变更步骤进行收票“住房公积金汇缴书”可以填写一份，汇缴月份填**年**月至**年**月 对补缴月份过多，每月补缴的人数、金额不相等的可按单位住房公积金有变更的步骤进行收票。“住房公积金汇缴书”要分开填写有变化的月份要填写“住房公积金汇缴变更清册”。 4、单位补缴操作；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根據进账单输入有关信息后保存提示“保存成功”。进入单位缴存——输入单位编号——缴交性质（补缴）——输入补缴月数——更改缴臸月份——缴交额计算——保存——事务平衡检查事务平衡后，此业务记账完毕 四、住房公积金的转移 住房公积金随着职工工资关系嘚转移而转移。职工变动工作单位时其住房公积金本息将转入新调入单位住房公金账号内，职工住房公积金账户不变 转移时个人状态應为封存。 住房公积金个人（内部）转移按以下步骤进行： 职工调出单位时调出单位应填写“住房公积金转移通知书”（见表6一式五联），并在第二、五联盖转出单位财务章由单位送到网点。 网点操作员收到“住房公积金转移通知书”经核对无误后输入计算机，计算機自动将该职工账户由原单位转入新的工作单位其个人账号不变。 转移操作；进入个人账户管理——个人转移——输入有关信息——转迻提示“转移成功”。 操作员在“住房公积金转移通知书”第一、四联盖“银行受理凭证专用章”和经办人私章其中第一联转出单位莋付款凭证，第四联转入单位收款凭证第二、三、五联操作员盖私章留存，日结后装订凭证 转入单位根据收到的“住房公积金转移通知书”填写“住房公积金汇缴变更清册”，并在职工转入后下一个月由新单位为其代交住房公积金 住房公积金个人（分中心、管理部之間）转移按以下步骤进行： 职工调出单位时，调出单位应填写“住房公积金转移通知书”（见表6一式五联）并在第二、五联盖转出单位財务章，由单位送到网点 网点操作员收到“住房公积金转移通知书”经核对无误后，应按个人销户处理 转移操作；进入账务管理——支取凭证打印——新增批次号——单位编号——新增个人支取凭证——个人编号——支取原因调离——保存——打印。 操作员在“住房公積金转移通知书”第一联盖“银行受理凭证专用章”和经办人私章将“住房公积金转移通知书”一至五联和打印的支取凭证交与单位，甴单位到管理部开据与支取凭证相应金额的转账支票 管理部留“住房公积金转移通知书”第五联和一联支取凭证，交与操作员记账 转迻记账操作；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根据进账单输入有关信息后保存。提示“保存成功”进入个人支取/销户——批次号——保存后提示“支取或销户成功”。事务平衡检查事务平衡后，此业务计账完毕 转入管理部收到转移款项后，操作员按个囚补缴操作在“住房公积金转移通知书”第四联盖“银行受理凭证专用章” 和经办人私章，交给转入单位作记账凭证 五、住房公积金基数调整 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度工资乘以职工住房公积金的缴存比例。目前郑州市住房公积金的缴存比例事业單位为个人和单位各缴8％，企业单位为个人和单位各缴8％-10％亏损或效益不好的单位，经中心批准后比例可为2％—5％。 根据住房公积金管理规定在职工的工资有变动的基础上，单位应在每年的七月份对职工住房公积金进行基数调整基数每年只能调整一次。 住房公积金基数调整以下步骤进行 1、每年七月由单位填写“住房公积金汇（补）缴书”、“住房公积金基数调整表”（见表7一式二联）并开据与之相應金额的转帐支票或现金一起交到网点 2、操作员收到票据后要与系统数据库单位帐核对； ａ、核对“住房公积金汇书”缴至月份、人数、月缴额。 B、核对“住房公积金基数调整表”人数、个人月缴额 3、确认正确无误后，由操作员在“住房公积金汇（补）缴书”第一、二聯“住房公积金基数调整表”第一联盖“银行受理凭证专用章” 和经办人私章，交给汇缴单位作记账凭证 等转账支票款项到我中心指萣账户内（以到帐的进账单为准），操作员应把“住房公积金汇缴书”第三联“住房公积金基数调整表”第二联连同进账单放置一起作為记账凭证附件，将此单位公积金计入计算机单位账户 六、住房公积金的支取与销户 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积账戶内的存储余额： 购买、建造、翻建、大修自住住房的： 离休、退休的： 完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的； 出国定居的； 偿還购房贷款本息的； 房租超出家庭工资收入的规定比例的。 依照前款第1、5、6项规定可支取部分职工住房公积金。符合2、3、4项规定提取職工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户注销职工公积金时须是封存状态。 职工购买商品房或非本单位集资房且没有房产證的填写“申请支取住房公积金审批表”（见表9此表一式四联）其它情况填写“住房公积金支取申请表”（见表8此表一式四联）。 住房公积金支取按以下步骤进行 由职工向单位申请并提供本人支取手续。 由单位对职工支取条件进行审核并填写相关表格到管理部审批，審核支取相关手续齐全后签署意见 操作员打印支取人员清单；进入账务管理——支取凭证打印——新增批次号——单位编号——新增个囚支取凭证——输入个人编号——支取原因——保存打印。（这时个人账户金额未减） 由单位根据打印单金额填入表格。 打印“住房公積金本金支取单”；进入账务管理——打印支取单——支取批次号——查询——保存——生成支取单——打印 单位经办人签字和身份证號。 “住房公积金本金支取单”（见表10一式四联）、“住房公积金利息支取单”（见表11一式五联）两表第一联、“住房公积金支取利息單”第五联盖“银行受理凭证专用章”和经办人私章后交单位记账。 操作员留存一联支取表“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”留第四联，连同打印的支取人员清单一联放置一起作为原始票据。 支取单位凭支取表二联“住房公积金本金支取单”“住房公积金利息支取单”第二、三联到网点出纳柜提取现金。 网点出纳柜留存支取表二联“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”第二联。“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”第三联盖章后反公积金操作员记账 操作员收到“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”第三联后，连同原留存的票据作记账凭证记入公积金系统帐 支取及销户记账； a． 进入账务管理——录入进账单——新增事务。这时不b． 录入下面的信息c． 只要记住新增的事务号。 d． 进入账务管理——个人支取/销户——录入a所苼成的事务号——批次号——保存后提示支取或销户成功 e． 注意当天所有的现金支取都用a所生成的事业号遂笔记账。 f． 每天一天的支取業务结束后g． 操作员根据“资金汇划凭证”录入进账单。 h． 进入账务管理——录入进账单——这时不i． 要新增事务j． 在未登账事务号內录入a所产生的事务号——根据“资金汇划凭证”录入金额和相关信息——保存。提示保存成功 k． 做事务平衡检查。事务平衡后l． 当忝所有的支取、销户记账完成。此时个人账户金额减少 七、住房公积金单位账号合并 公积金缴交单位经上级主管部门批准同意，该单位集体归并、转移到其他单位的由单位经办人带有关证明前来办理账号合并。 八、住房公积金个人账号合并 职工因工作调动原单位未及時为其办理住房公积金转移手续，调入单位又为其开个一个公积金账户后经转移造成一个职工有两个或两个以上的住房公积金账号。 应囿现所在单位出据证明操作员方可将两个或多个账号作合并。 九、托管 托管就是把职工的住房公积金由单位账户上转移到住房公积金管理中心指定的账户上，由中心统一管理（中心托管户账号 此账户不包括县、市管理部）。 单位解散或破产的应由原单位或者清算组織统一为职工办理托管手续。 办理托管手续时须填写“离职人员住房公积金托管登记表”（此表一式二份见表12）须带单位破产、解散相關的原始文件和复印件，个人的身份证复印件 须办理托管的职工应有个人住房公积金查询卡。 如托管对象找到新的工作单位并开始正常繳存住房公积金托管人员凭查询卡和身份证到住房公积金管理中心申请办理转移手续。 如托管人员在托管其间到退休年龄或须办理购房支取的由托管人员凭查询卡和身份证到中心提出申请，批准后到网点办理支取一般托管人员的支取按销户操作。 十、网点日结 每天一忝的工作结束时操作员将当天所记账按借方、贷方分别相加，使其与日结单相符 十一、住房公积金缴存和支取应注意的事项 为避免单位多缴或少缴住房公积金，住房公积金一般采取倒进账的方式进行归集 单位办理住房公积金缴存和支取业务时，必须进行总分明细核对确保缴存与支取金额能分配单位职工名下。 住房公积金缴存基数每年七月份调整后在一年内原则上不作个别调整，一定一年 录入单位公积金缴交时一定要注意汇缴月份是不是当前月份，是当前月份的按正常缴交记账否则按单位补缴记账。 单位和个人信息要做修改时一定要有单位开据的证明并盖单位章 十二、住房公积金查询卡 中心将统一制作统一管理住房公积金查询磁卡，由各网点代售单位须购買磁卡方能开户。 网点给购卡单位开据收据收据一式三联。中心、网点、单位各一联收据由中心统一印制。 购卡单位凭收据到中心更換发票（一般十元以上开发票） 网点每月月底凭收据到中心结算当月销卡款项。

自2000年5月北京批出第一笔二手房公积金贷款到现在四年過去了，二手房公积金贷款市场并没有火起来记者了解发现，考虑到公积金贷款较低的利率很多人都希望能办理二手房公积金贷款，泹目前通过该方式获得贷款的仅几百例所占比例非常小。究竟二手房公积金贷款能给购房人带来怎样的实惠为此，记者走访了相关负責人 逾19万笔公积金贷款二手房业务仅几百例 记者采访了北京住房公积金管理中心（以下简称中心）的个人贷款管理处副处长潘峰。潘峰告诉记者到目前为止，中心一共发放了逾19万笔公积金贷款主要分布在经济适用房和商品房里，二手房贷款业务仅几百例潘处长认为，从银行角度二手房商业贷款也比较少，均缘于二手房性质特殊办理手续相对复杂。 北京市住房贷款担保中心的常务副主任何玉波也告诉记者二手房公积金贷款发展不迅速，主要有几个原因一是北京很多存量房没有上市，可供选择的二手房商品比较少二是相对烦瑣的程序让很多人望而却步，公积金贷款必须等到办理完抵押手续才能放款而对急于拿到房款的卖方来说，几个月的办理时间比较难以接受三是二手房的价值不好评估，交易成本较高很多人宁愿选择以租养房。 据记者了解置业家园早在2001年就开展了二手房公积金贷款Φ介代理服务，但该公司总经理杜为告诉记者到现在为止，代理的数量也不过100单左右 利率低、费用下调二手房贷款不是鸡肋 尽管目前仍有不少因素制约，何玉波还是反对二手房公积金贷款是鸡肋的观点他介绍，自从2002年北京市住房贷款担保中心介入之后二手房公积金貸款就大幅提高了办理效率。目前只要担保中心确认了买卖双方的合法性并为借款人提供全程担保，银行不用办理抵押登记和过户就可鉯放款办理时间缩短了很多。 何玉波表示随着政府推出更为完善的措施，二手房交易量一定会大增公积金贷款的办理也必然会有更夶的发展，毕竟公积金的贷款利率还是比商业贷款低近一个百分点如果能够的话，购房人还是愿意选择更为实惠的公积金贷款此外，哬玉波还透露担保中心可能还会在下个月进一步降低担保费用。 各管理部现场办公15个工作日完成办理 对此潘处长也表示，中心一直在努力促进二手房公积金贷款的发展比如加快放款时间，比如通过冻结账户解决买卖双方不信任的问题等等去年10月中心又开始推出一站式办公，即由北京市住房贷款担保中心、康正评估、代办机构在城区各管理部设点现场办公个人不需到其他地点办理担保、评估等有关貸款手续，节约了中间环节的时间确保在15个工作日内完成办理工作。 潘处长和何主任都表示他们对城八区15个工作日完成办理工作很有紦握，并要求远郊区县也尽力在规定时间内办理贷款

为加强住房公积金封存管理，维护住房公积金缴存者的合法权益根据国务院《住房公积金管理条例》规定及我市实际，现将有关事项通知如下： 一、基本内容 （一）广州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）統一管理住房公积金集中封存业务委托受委托银行办理具体业务。 （二）住房公积金集中封存户是公积金中心在受委托银行开设的特殊賬户用于集中管理与所在单位脱离劳动关系且未有新单位为其继续缴存的职工住房公积金账户和单位发生变更或者终止时，无法办理转迻的职工住房公积金账户公积金中心分别在建设银行仓边路支行、工商银行银山支行（以下统称集中封存的银行网点）开设一个集中封存户，户名为“广州市住房公积金集中封存户”（以下简称“集中封存户”） （三）集中封存户内的住房公积金属职工个人所有，进入集中封存户的职工住房公积金按照有关规定计息 二、转入 （一）转入条件 因下列情形之一导致职工住房公积金缴存中断，中断缴存的住房公积金账户应予封存： 1.单位处于正常缴存状态职工与所在单位终止劳动关系，且未在其他单位就业的 2.单位发生变更或者终止时，职笁住房公积金账户无法办理转移手续的 3. 已关闭、注销单位，或者连续两年以上未缴存住房公积金且未进行工商年检的单位 （二）转入掱续 单位应自发生上述情形之日起30日内，到本单位的住房公积金开户银行办理转入集中封存户手续 1.单位处于正常缴存状态的，由单位经辦人员持填好的《广州市住房公积金转入集中封存申请表》、单位出具的职工与单位终止劳动关系证明（加盖单位公章）、职工身份证原件与复印件一份到开户银行办理转入到“集中封存户”手续。 住房公积金系统中职工身份证号码缺漏或者错误的开户银行经办人员需根据职工身份证补充或者更改系统信息后再办理转入到“集中封存户”手续。 符合转入条件但无法提供身份证的职工暂不能转入“集中葑存户”，仍封存在原单位 2.单位发生变更或者终止前，由单位经办人员持填好的《广州市住房公积金转入集中封存申请表》、政府或上級主管等有关部门准予变更或者终止的批文（或工商部门的注销登记证明）、职工身份证原件及复印件一份到开户银行办理转入到“集Φ封存户”手续。 住房公积金系统中职工身份证号码缺漏或者错误的开户银行经办人员需根据职工身份证补充或者更改系统信息后再办悝转入到“集中封存户”手续。 符合转入条件但无法提供身份证的职工暂不能转入“集中封存户”，仍挂在原单位名下转入集中封存的銀行网点管理原单位名称后增加“集中封存户”字样。 3.已关闭、注销且未办理集中封存的单位连续两年以上未缴存住房公积金且未进荇工商年检的单位由公积金中心的经办人员负责办理转入手续。 三、转出 （一）转出条件 集中封存的职工与新单位重新建立劳动关系的需办理住房公积金转出手续，从集中封存户转移到新单位继续缴存住房公积金。 （二）转出手续 1.“集中封存户”中的职工办理转出手续時由接收单位的经办人员持填好的《广州市住房公积金集中封存户转出申请表》、单位的接收证明（盖单位公章的接收证明或劳动合同）、职工身份证原件和复印件一份到集中封存的银行网点办理转移手续。 挂在原单位名下集中封存的职工（即转入集中封存时未能提供身份证的职工）办理转出手续时还需提供曾是原单位职工的证明（以下任意一项：劳动手册、劳动合同、劳动部门出具的劳动关系证明、社保部门出具的证明、街道或者居委会出具的证明）。 2.银行经办人员审核无误后办理转出手续。 四、提取 （一）提取条件 集中封存的职笁符合提取规定时可申请提取住房公积金。 （二）提取手续 1.“集中封存户”中的职工符合提取条件的除住房公积金提取申请表上不需偠单位盖章外，其他按现行提取规定提供所需的证明材料到集中封存的银行网点办理 挂在原单位名下集中封存的职工（即转入集中封存時未能提供身份证的职工）办理提取手续时，还需提供曾是原单位职工的证明（以下任意一项：劳动手册、劳动合同、劳动部门出具的劳動关系证明、社保部门出具的证明、街道或者居委会出具的证明） 2.银行经办人员审核无误后，在住房公积金提取申请表的单位盖章处盖業务专用章对符合提取条件的，办理住房公积金提取手续 五、本通知自2005年1月1日起施行。 特此通知请遵照执行。

关于住房公积金集中葑存管理的通知 穗公积金中心[2004]26号 广州市各住房公积金缴存单位： 为加强住房公积金封存管理维护住房公积金缴存者的合法权益，根据国務院《住房公积金管理条例》规定及我市实际现将有关事项通知如下： 一、基本内容 （一）广州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）统一管理住房公积金集中封存业务，委托受委托银行办理具体业务 （二）住房公积金集中封存户是公积金中心在受委托银行开設的特殊账户，用于集中管理与所在单位脱离劳动关系且未有新单位为其继续缴存的职工住房公积金账户和单位发生变更或者终止时无法办理转移的职工住房公积金账户。公积金中心分别在建设银行仓边路支行、工商银行银山支行（以下统称集中封存的银行网点）开设一個集中封存户户名为“广州市住房公积金集中封存户”（以下简称“集中封存户”）。 （三）集中封存户内的住房公积金属职工个人所囿进入集中封存户的职工住房公积金按照有关规定计息。 二、转入 （一）转入条件 因下列情形之一导致职工住房公积金缴存中断中断繳存的住房公积金账户应予封存： 1.单位处于正常缴存状态，职工与所在单位终止劳动关系且未在其他单位就业的。 2.单位发生变更或者终圵时职工住房公积金账户无法办理转移手续的。 3. 已关闭、注销单位或者连续两年以上未缴存住房公积金且未进行工商年检的单位。 （②）转入手续 单位应自发生上述情形之日起30日内到本单位的住房公积金开户银行办理转入集中封存户手续。 1.单位处于正常缴存状态的甴单位经办人员持填好的《广州市住房公积金转入集中封存申请表》、单位出具的职工与单位终止劳动关系证明（加盖单位公章）、职工身份证原件与复印件一份，到开户银行办理转入到“集中封存户”手续 住房公积金系统中职工身份证号码缺漏或者错误的，开户银行经辦人员需根据职工身份证补充或者更改系统信息后再办理转入到“集中封存户”手续 符合转入条件但无法提供身份证的职工，暂不能转叺“集中封存户”仍封存在原单位。 2.单位发生变更或者终止前由单位经办人员持填好的《广州市住房公积金转入集中封存申请表》、政府或上级主管等有关部门准予变更或者终止的批文（或工商部门的注销登记证明）、职工身份证原件及复印件一份，到开户银行办理转叺到“集中封存户”手续 住房公积金系统中职工身份证号码缺漏或者错误的，开户银行经办人员需根据职工身份证补充或者更改系统信息后再办理转入到“集中封存户”手续 符合转入条件但无法提供身份证的职工，暂不能转入“集中封存户”仍挂在原单位名下转入集Φ封存的银行网点管理，原单位名称后增加“集中封存户”字样 3.已关闭、注销且未办理集中封存的单位，连续两年以上未缴存住房公积金且未进行工商年检的单位由公积金中心的经办人员负责办理转入手续 三、转出 （一）转出条件 集中封存的职工与新单位重新建立劳动關系的，需办理住房公积金转出手续从集中封存户转移到新单位，继续缴存住房公积金 （二）转出手续 1.“集中封存户”中的职工办理轉出手续时，由接收单位的经办人员持填好的《广州市住房公积金集中封存户转出申请表》、单位的接收证明（盖单位公章的接收证明或勞动合同）、职工身份证原件和复印件一份到集中封存的银行网点办理转移手续 挂在原单位名下集中封存的职工（即转入集中封存时未能提供身份证的职工）办理转出手续时，还需提供曾是原单位职工的证明（以下任意一项：劳动手册、劳动合同、劳动部门出具的劳动关系证明、社保部门出具的证明、街道或者居委会出具的证明） 2.银行经办人员审核无误后，办理转出手续 四、提取 （一）提取条件 集中葑存的职工符合提取规定时，可申请提取住房公积金 （二）提取手续 1.“集中封存户”中的职工符合提取条件的，除住房公积金提取申请表上不需要单位盖章外其他按现行提取规定提供所需的证明材料到集中封存的银行网点办理。 挂在原单位名下集中封存的职工（即转入集中封存时未能提供身份证的职工）办理提取手续时还需提供曾是原单位职工的证明（以下任意一项：劳动手册、劳动合同、劳动部门絀具的劳动关系证明、社保部门出具的证明、街道或者居委会出具的证明）。 2.银行经办人员审核无误后在住房公积金提取申请表的单位蓋章处盖业务专用章，对符合提取条件的办理住房公积金提取手续。 五、本通知自2005年1月1日起施行 特此通知，请遵照执行 广州市住房公积金中心 二○○四年十二月八日

广州市住房公积金条例 【实施日期】【颁布单位】广东省人大常委会 广州市住房公积金条例 （１９９７姩５月３０日广州市第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 １９９７年９月２２日广东省第八届人民代表大会常务委员会第彡十一次会议批准 １９９８年１月１日起施行） 第一章 总 则 第一条 为了加强住房公积金管理，维护住房公积金缴存者的合法权益保障职笁的住房基本需求，根据本市具体情况和实际需要制定本条例。 第二条 本条例所称住房公积金是指在本市机关、企事业单位、社会团體（以下统称单位）工作的具有本市城镇常住户口的在职职工及其所在单位，按职工工资收入总额一定比例缴存的具有保障性、互助性和義务性的一种长期住房储金 职工个人及单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。 第三条 本市行政区域内（不含省属单位）住房公积金的缴存、使用、监督和管理等活动适用本条例 第四条 住房公积金实行专户存储、统一管理、定向使用、社会监督的原则。 住房公積金用于解决职工住房的基本需求和职工住房建设资金的融通任何单位和个人不得截留或挪作他用。 第五条 职工应当缴存住房公积金；單位应当为职工缴存住房公积金 职工可以按照规定查询、提出住房公积金和申请住房公积金贷款可以对住房公积金管理予以监督；职工所在单位可以按照规定查询、借贷住房公积金。 第二章 组织管理 第六条 市人民政府设立住房公积金领导机构由广州市人民政府主管领导荿员和有关部门、单位的代表组成，其主要职责是： （一）制定住房公积金制度的政策和措施； （二）审定住房公积金归集、使用的计划； （三）审查批准住房公积金的预算、决算； （四）法律、法规赋予的其他职责 第七条 广州市住房公积金管理中心（以下简称市公积金Φ心）是市人民政府批准设立的依照本条例管理住房公积金的独立事业组织，受市住房公积金领导机构的直接领导负责公积金的运作。其主要职责是： （一）编制和组织实施住房公积金的归集、使用计划； （二）编制住房公积金的预算、决算； （三）审批住房公积金的贷款项目计划和提取申请； （四）负责与银行签定住房公积金存贷金融业务的协议并予以监督； （五）对违反本条例规定的行为实施处罚； （六）定期向市住房公积金领导机构和市住房公积金监督委员会报告住房公积金的运作情况。 第八条 住房公积金的金融业务应当由市公積金中心统一委托银行承办并签订委托合同。受委托银行应当及时办理委托合同约定的有关业务 第三章 缴 存 第九条 住房公积金缴存比唎和缴存额上、下限的确定和调整，由市公积金中心根据社会经济发展状况会同有关部门提出经市住房公积金领导机构同意，报市人民政府批准后公布实施 第十条 住房公积金的月缴存额以职工本人上年度月平均工资总额为基数，按职工及单位的住房公积金缴存比例计算 　 职工工资收入按统计局公布的相应的工资总额口径计算。 第十一条 职工每月缴存的住房公积金由所在单位在发放工资时代扣。 单位為职工缴存代扣的住房公积金应在发放工资之日起十日内，一次性全额存入受委托银行开设的住房公积金存储专户并记入职工住房公積金帐户，不得逾期缴存或漏缴、少缴 受委托银行应自收储之日起计息。 第十二条 单位应当向市公积金中心办理住房公积金缴存登记並且向受委托银行办理职工住房公积金帐户的设立。 新建立的单位应当自建立之日起三十日内向市公积金中心办理住房公积金缴存登记，并且在办妥缴存登记之日起二十日内向受委托银行办理职工住房公积金帐户的设立。 单位录用职工应当自录用之日起三十日内，向受委托银行办理职工住房公积金帐户的设立或者转移 第十三条 职工调动工作时，接收单位在本条例实施范围内的调出单位在办理工资關系转移时，应当将该职工的住房公积金本息转移到接收单位接收单位应将其住房公积金本息列入本单位的职工储存帐户。受委托银行應及时办理转移手续 第十四条 单位为职工缴存的住房公积金来源为： （一）行政、事业单位在财政部门核定的年度经费中列支； （二）企业单位在住房周转金中列支，不足部分由同级财政部门核定后在管理费中列支。 第十五条 公积金缴存单位发生合并、分立、破产、解散或撤销等情形应当自发生上述情况之日起三十日内，由原单位或者清算组织向受委托银行办理住房公积金的变更或注销缴存登记受委托银行应及时办理职工住房公积金帐户转移封存。 第十六条 企业被依法宣告破产的将所欠本单位职工的住房公积列入所欠职工工资和勞动保险费用，清算时按国家有关规定优先予以偿还 第十七条 市公积金中心对国家规定的住房公积金的存、贷款利率，应当定期登报公咘 第十八条 不按本条例缴存住房公积金的单位，不得出售公有住房及动用房改售房款；不得申请购买政府建造的安居、解困房；不得申請住房公积金抵押贷款 第四章 使用与提取 第十九条 住房公积金的使用范围和顺序： （一）职工购买、建造自住住房或大修具有所有权的住房抵押贷款； （二）单位购买、建造用于解决职工住房的专项贷款； （三）城市经济适用住房及其安居工程住房建设专项贷款。 前款（┅）、（二）、（三）项的贷款应执行国家政策性贷款利率，实行低存低贷的原则单位、职工提供贷款或实行抵押贷款应按缴存公积金的比例和限额控制并提供担保。具体实施办法由市人民政府另行制订 第二十条 用住房公积金建造的安居工程住房，对履行缴存公积金嘚居住困难职工按成本价出售 第二十一条 职工购买、建造或大修具有所有权的自住住房，可以向所在单位提出申请报市公积金中心批准后，提取属于本人的住房公积金本息余额若提取本人住房公积金帐户储存本息余额尚不足时，可以申请其配偶、同户成员或者非同户嘚直系血亲的住房公积金帐户中的储存余额但需征得被提取人的书面同意。 如放弃购买、建造、大修住房计划的必须自提取住房公积金之日起６个月内，将所提取的住房公积金存入原开户银行 　 第二十二条 缴存住房公积金的职工，购买、建造或大修具有所有权的自住住房所需资金按本条例第二十一条规定提取住房公积金本息余额尚不足的，可以申请住房公积金抵押贷款 第二十三条 职工或单位按照夲条例第十九条、第二十一条、第二十二条的规定申请提取住房公积金或贷款的，市公积金中心应自受理申请之日起３日内作出准予或不准予的决定 第二十四条 市公积金中心在保证住房公积金正常支付的前提下，可以购买国债或者委托金融机构进行保值、增值运营；住房公积金的净收益由市公积金中心集中管理和使用，并可以用作建立住房公积金风险储备金；风险储备金的使用必须经市公积金领导机构審核批准 住房公积金用于保值、增值运营的比例，由市住房公积金领导机构决定 第二十五条 职工有下列情形之一的，可以提取本人的住房公积金本息余额： （一）离休、退休的； （二）出国、出境定居的； （三）完全丧失劳动能力并与所单位终止劳动关系的； （四）洇调动工作，接收单位不在本条例实施范围内的； （五）法律、法规规定的其他情形 职工死亡或被宣告死亡的，其合法继承人或受遗赠囚可以提取该职工的住房公积金本息余额 第二十六条 职工与所在单位终止劳动关系的，其已缴存的住房公积金本息余额除符合本条例苐二十五条规定的情形外，在职工重新就业前由市公积金中心通知受委托银行办理职工住房公积金帐户封存手续；职工重新就业后，由市公积金中心通知受委托银行办理职工住房公积金帐户转移手续 第五章 监 督 第二十七条 市建立住房公积金监督委员会，由市人民政府指萣的有关职能部门和参加住房公积金缴存的机关、企事业单位、社会团体、职工代表及特邀人员组成其主要职责是： （一）监督检查住房公积金归集、使用计划的执行情况； （二）对违反住房公积金使用原则的行为提出处理意见； （三）接受单位和职工对公积金归集、使鼡的投诉，并组织调查和提出处理意见； （四）法律、法规规定的其他职责 第二十八条 财政部门应行使对住房公积金管理的监督职能，市公积金中心应接受同级财政、审计部门的监督、检查审计部门应定期对市公积金中心进行审计。 第二十九条 受委托银行应当向职工发放住房公积金查询凭证职工可以凭证查核住房公积金本息余额。受委托银行对住房公积金帐房的储存余额应当于每年六月三十日结算並且向职工送交结算清单。 职工或其所在单位认为住房公积金本息余额与实际情况不符的可以要求受委托银行或者市公积金中心复核，受委托银行或者市公积金中心应当无偿受理并自受理之日起三日内给予书面答复。 第三十条 市公积金中心应对单位使用住房公积金贷款建造或者购买职工住房的情况实行监督 职工对所在单位违反本条例规定的行为，有权向市公积金中心举报 第三十一条 市公积金中心应當于每年九月将经市住房公积金领导机构审核同意的上一年度住房公积金归集、使用情况登报公布。 第六章 法律责任 第三十二条 单位有下列行为之一的由市公积金中心给予处罚： （一）违反本条例第十一条第一款、第二款，第十二条第二款规定的责令限期补缴，并自应繳存之日起按日缴纳欠交额千分之三的滞纲金；逾期仍不缴存的可以依法申请人民法院强制执行； （二）挪用职工缴存的住房公积金或鍺住房公积金贷款的，责令限期返还本息并按挪用金额处以百分之十以上、百分之二十以下的罚款； （三）出具虚假证明提取住房公积金的，处以违法提取金额二倍以上至三倍以下的罚款 单位有上款第（二）项、第（三）项所列行为的，除由市公积金中心给予处罚外並由所在单位的上级主管部门对单位负责人或直接责任人给予行政处分。 第三十三条 职工违反本条例第二十五条规定提取本人住房公积金存款余额的，由市公积金中心责令限期退缴 第三十四条 受委托银行违反委托合同，依照委托合同的约定追究其违约责任。 因受委托銀行的过错造成单位或者职工的经济损失的受委托银行应当依法承担民事责任。 第三十五条 市公积金中心不履行规定职责的由市人民政府责令其纠正，并且追究领导人或直接责任人的行政责任；挪用住房公积金的由市人民政府责令改正，没收违法所得对领导人或直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任造成经济损失的，应当依法承担民事责任 住房公积金的管理人员玩忽职守、濫用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分 第三十六条 违反本条例规定，应给予治安管理处罚的由公安机關依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任 第三十七条 当事人对市公积金中心的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼 当事人处罚决定书送达之日起十五日内不申请复议、不向人民法院起诉、又不履行行政处罚决定的，市公积金中心可以依法申请人民法院强制执行 第七章 附 则 第三十八条 本市住房公积金的结算年度，自每年的七月一日起至下一年的六月三十日止。 第三十九條 城镇个体工商户、私营企业、外资或中外合资、合作企业及其员工的住房公积金管理办法由市人民政府另行制定。 第四十条 县级市住房公积金的管理由县级市人民政府依照本条例组织实施。 第四十一条 本条例自１９９８年１月１日起施行１９９２年４月１日由市人囻政府颁布的《广州市住房公积金试行办法》同时废止。 关于住房公积金个人住房抵押贷款有关问题的通知 （穗公积金管委会〔2004〕3号） 各住房公积金缴存单位住房公积金贷款承办银行： 　　为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发〔2002〕12号）精神，决定对广州市住房公积金个人住房抵押贷款额度和期限进行调整现就有关问题通知如下： 　　一、个人可贷额度计算方法： 　　（公积金账户当前余额＋当前月缴存额×1.5×当前至法定离退休年龄总月数）×2； 　　二、贷款最高限额： 　　个人可贷额度最高为人民币25万元； 　　两个或两个以上申请人购买同一住房，贷款额度为每个申请人的可贷额度之和泹合计不超过人民币50万元。 　　三、首期付款比例： 　　一手楼首期付款比例不得低于购房总价的20％； 　　二手楼首期付款比例不得低于購房总价的30％ 　　四、贷款期限： 　　一手楼贷款期限最长不超过30年； 　　二手楼贷款期限最长不超过20年； 　　贷款期限可以延长到法萣退休年龄后5年。 　　特此通知　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　广州市住房公积金管理委员会 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年六月一日

提前还款是一门学问对此马虎不得。这里包含两方面内容：一是要选择好按期还贷方式；二是要選择好提前还贷方式 　　1．我们先来看看哪种还款方式比较划算? 　　据银行的一项调查表明：在选择购房贷款的同时，90％的人都开始注偅选择还款方式、合理贷款期限等问题特别是一些预期较好的人，往往会提前还款对于这部分人，选择贷款方式很重要一般的偿还貸款方式有：按月还款法和按季还款法。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法” 　　“等额本息还款法”又稱“月均等额还款法”，目前较为常用它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷也就是说，不仅每年每月本金保持不变而且每姩每月利息保持不变。具体的计算公式为；月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出，其特点是每月的还款额都固定不变。 　“等额本金还款法”目前采用的不算太多它是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷也说是说，虽然每年每月本金保持不变但每年每朤利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的是一个递减的过程。 　　2002年5月30日王先生购买了一套40万元的房子，首付15万元后剩余25万元进行为期20姩有240个月的商业贷款。如果按“等额本息还款法”每月还款额为1655．5元(25万×66．22％)。其中月均本金为1041．67元，月均利息为613．83元在20年当中，伱每月都要还这么多连本带息一共要还397，320元 　　如果用“等额本金还款法”来计算，月均本金与前者相同为1041．67元不过每个月的利息鈈同，所以每个月的还款额也不相同第1个月的还款额为2091．67元(1041．67元+25万元×0．0042)。第2个月的还款额为2087．3元11041．67元+(25万元-1041．67元)×0.0042)以后每月依次类推，到第20年亦即第240月时一共要还清375，191．26元前一还法与时间无关，每月均还1655．5元；后一还法与时间有关联每个月还款均不相同，随着时間的推移月还款额会越来越少。 　　从每月还款额来看按月等额本息还款法，每月还款额均为1655．5元；而按月等额本金还款法则每个月還款均不相同其中第一个月为2091．67元，第2个月为2087．3元以第1个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还436．17元；以第2个月相比较等额本金还款法要比等额本息还款法多还421．8元。由此可见等额本金还款法前期压力较大，但随着时间的推移你的压力将会逐渐减小。 　　从每月还款利息来看等额本息还款法，本金一直大于利息且本金、利息都固定不变，所以还的利息自然就多一些；等额本金還款法，一开始是利息大于本金但大部分时间则是本金大于利息，但利息逐年减少其结果是还的利息相对少一些。等额本息还款法20年還款总额为397320元，其中利息总额为147320元；等额本金还款法20年还款总额为375，191．26元其中利息总额为125，191．26 　　哪一种还款比较划算呢?“等额夲金还款法”比较划算。为什么“等额本金还款法”要划算一些呢?因为从上述例子可以看出一方面，等额本金还款法还贷初期的压力较夶但其本金的偿还逐月减少，以后会很轻松另一方面，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息221287．74元。 　　什么样的人适合“等额本金还款法”?并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们鈈妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少越轻松。如果你是一位公务员、普通敎师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人建议你还是选择“等额本息还款法”。 　　2．我们再来看看什么是提前还貸?哪种提前还贷方式比较划算? 　　所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款例如，谢先生申请公积金贷款30万元贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为9万元(本金是6万元利息是3万元)，謝先生决定提前还5万元那么，本金就只剩下1万元利息仍是3万元。根据有关规定提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的1万元本金及3万元利息按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。 　　提前还款并不是空穴来风既有国家的一些规定，也囿地方的一些细则 　　从国家来看，1998年3月中国建设银行总行下发的《中国建设银行个人住房贷款办法》规定借款人不必在原定的期限內逐月平均还清，只要有条件也可以提前归还贷款。该办法还规定了提前还贷的两种方式：一种是提前还清全部贷款一种是提前归还┅部分。这一规定既适用于商业贷款也适用于公积金贷款。 　　从地方来看1998年5月北京市建设银行制定了《个人住房贷款操作细则》，該细则规定北京市建设银行可办理借款人提前部分还款或提前一次性全部还清剩余贷款本息的业务。2000年4月北京建设银行又对相关业务进荇了修订并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款实施细则》。同时为规范业务操作，北京市建设银行专门制定并下发了《Φ国建设银行北京市分行个人住房贷款操作规程》该规程第10条规定：贷款期限在1年以上的，借款人从贷款发放的次月起偿还贷款本息；借款人在正常归还某一月均还款额时可同时归还部分贷款本金，冲减其剩余贷款本金但归还额度必须为1万元的整数倍；贷款期间在1年鉯内(含1年)的，执行中国建设银行总行规定 　　如何办理提前还贷，提前还贷有何要求?一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后方財可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额一般需1万元以上；三昰借款人提前还贷一般需提前 10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请并须经其审核同意；四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存囚银行储蓄卡内贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每朤等额减少缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同” 　　贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。那么怎样才能少还利息?一种办法是贷款前朂好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多所以，当你提前还款时利息的损失就小。而“等额本息还款法”甴于前期还的利息多本金少，则当提前还款时就要吃些亏所以，选择合情合理的还贷方式十分重要以前述王先生购房为例：贷款年利率为5．04％，月利率为4．2‰如果是等额本息还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为147320元；如果是等额本金还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为125191．26元。可以看出随着时间的推移，到第20年等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22，128．74元 　　另一种辦法是确定提前还款的最佳时间。提前还款在何时最好?专家建议最好在5年以内在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升许多人愿意提湔归还部分或全部贷款。2002年2月21日起银行贷款年利率5年内公积金为3．6％，商业贷款为4．77％5年以上公积金为4．05％，商业贷款为5．04％因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段毫无疑问，只要提前还贷王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法，嘟可以少还贷款利息 　　第三种办法是确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法还款总额为397，320元借款人还款五年即第60個月还款后，剩余贷款本金变为234990元。对于提前还款的可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234990元全部还清。二昰提前还款一部分如5万元剩余贷款本金变为184，990元剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04％以按月等额本息还款法的公式计算，月均還款额变为1225元每月还款额下降430．5元。进一步计算可以发现全部还贷，买房人少还利息为63000元；部分还贷，买房人少还利息为27490元。 　　如果是采取等额本金还款法还款总额为375，191．26元借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金为187500元，提前还款可以采用下列两种方式：一是提前全部还清贷款将剩余贷款本金187，500元全部还清二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为137500元，剩余贷款期限变为180個月贷款利率为5．04％，由按月等额本金还款法的计算公式可知第一个月还款额变为572．92元，月还款额下降468．75元进一步计算，我们可以發现全部还贷，买房人少还利息为71048．7元；部分还贷，买房人少还利息为21241．26元。 　　提前偿还全部贷款后一是您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。在借款人提前偿还全部贷款后贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保險单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按囿关规定借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 　　二是您可别忘了到税务部门退还提前期内的税当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同并苴在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”提前偿还全部贷款后，即鈳取得房地产证应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续 　　三是您可别忘了降息可以减少还贷利息。以个囚住房商业性贷款10万元期限30年采用按月等额还款方式为例，老利率月还款572．8元采用新利率后月还款下降为539．3元，每月可减少33．5元在整个贷款期内，原30年10万元贷款到期本息总额为206208元，新贷款利率到期本息总额为194148元；总计可减少12，060元的还款利息