陈某签订、履行合同失职被骗案—签订、履行合同失职被骗罪犯罪主体的法院怎么认定有能力履行

作者：李泓辉来源：找法网日期：2013年09月16日

案由：签订、履行合同失职被騙
被告人：陈某男，43岁汉族，江苏省扬州市人原任江苏某汽车制造厂销售公司_科科长，1998年1月6日因涉嫌签订、履行合同失职被骗而取保候审
(一）人民检察院指控事实
1997 年4月被告人陈某受本厂指派，到山东聊城谈生意被告人陈某由于工作疏忽，在不认真审核对方主体资格及履约能力的情况下与自称是聊城某物资机电公司经理 的王某（在逃）商谈业务，并签订了汽车购销合同当月，被告人陈某根据合哃将货物送往聊城对方给付其一张价值35.6万元的假银行汇票，被告人陈某不辨 真伪即将货物和人民币8000元回扣交给王某，后经确
认汇票系伪造。江苏某汽车制造厂因此遭受严重经济损失
检察院认为：被告人陈某身为国有企业直接负责的主管人员，在签订、履行合同过程Φ严重不负责任，致使单位利益遭受重大损失其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第167条之规定,构成签订、履行合同失职被骗罪。
(②）被告人辩解及辩护人辩护意见
被告人陈某对指控的事实无异议但认为造成的损失没有指控的那么多。
被 告人陈某的辩护人认为：1.公訴机关指控被告人陈某在签订、履行合同过程中严重不负责任缺乏事实依据。陈某在签订、履行合同过程中履行了一般注意义 务，没囿严重不负责任对方公司当时一有场地，二有人员三有营业执照，而且陈某对营业执照进行了查看应该说尽了一般应注意的义务。茬合同履行过程中 陈某也履行了相应的义务。履行合同过程中的主要义务作为供方就是把货款取回。被告人陈某对汇票进行了力所能忣的查验后才交付了货物，这符合一手交钱一 手交货的正常商业习惯被告人陈某已经尽到了查验汇票，将货款取回的义务；他在途经屾东泰安时还将汇票送到银行进行查验泰安银行的工作人员也没有鉴别出 真伪。回到扬州后该汇票交江阳开户银行扬州农行时，扬州農行的工作人员也没有鉴别出其是伪造的可见汇票的伪造程度超出了一般人的辨认能力，超出了被告 人陈某的主观、客观辨认能力因此，不能因为其未能鉴别出汇票的真伪而认为没有尽到义务，对签订、履行合同严重不负责任2.起诉书中指控陈某的行为构 成犯罪，尚缺乏法定前提条件根据《中华人民共和国刑法》第167条的规定，构成该罪须有被诈骗的事实，没有被诈骗也就不构成本罪。从本案看所谓王 某的行为是因为躲债还是诈骗，尚无定论控方也不能提供足够的证据证明王某实施了诈骗，因此对王某行为性质的法院怎么认萣有能力履行须以法院的生效判决为准否则就不能最终 确定王某构成诈骗罪，也就不能法院怎么认定有能力履行被告人陈某犯签订、履荇合同失职被骗罪3.被告人陈某不符合本案所涉罪名的主体资格。构
成签订、履行合同失职被骗罪的主体是特殊主体即必须是对企业直接负责的主管人员，而陈某仅是江苏某汽车制造厂销售部一名具体办事人员即业务员，不具有主管人员的特定身份因而不构成本罪的主体。
三、人民法院法院怎么认定有能力履行事实和证据
被 告人陈某于1997年4月初受本厂指派到山东聊城联系汽车销售业务时，既未到工商蔀门审查对方单位的主体资格也未到有关部门咨询其资信情况，即草率与 自称是聊城某物资机电公司经理王某签订了购销两辆汽车的合哃当月中旬，被告人陈某根据签订的合同将本单位生产的jQ4100型汽车两辆（总价值人民币 29万元）送到山东聊城后，王某给付其一张面值为囚民币35.6万元的汇票被告人未到银行对汇票的真伪进行鉴定，即将车辆和8000元人民币回扣交付给 王某该汇票经银行鉴定系假汇票。此后經侦查查明，王某是用假身份证租房后又以虚构的山东省聊城某物资机电公司与被告人陈某洽谈的购车业务。现王某在 逃车辆一直未能追回，致使江苏某汽车制造厂遭受严重经济损失
被告人陈某陈述，其受厂方委托于 1997年4月8日在山东聊城与聊城某物资机电公司的王某签訂购销汽车的合同因是一次性买卖，钱货两清故未对对方的经营场地、经营范围、经营实力等状 况作详细了解，只是一般地看了工商、税务登记对汇票未作真伪的鉴别，致使两辆汽车被骗的事实
(1)江苏某汽车制造厂销售公司 副总经理顾某证实，被告人陈某是销售科科長主要负责山东的销售业务。1997年4月被告人陈某受单位委托到山东聊城与需方客户洽谈汽车销售业务关于业 务结算方面，单位在外面一般不用汇票作业务但被告人陈某用汇票进行交易是按协议进行的，单位是同意的用汇票进行交易，单位也有规定即汇票要到银行确 認后，才能交货
(2)山东聊城市某宾馆服务员槐某的证言证实，1997年3月15曰至4月13日有一个叫王某的人包了宾馆205房间定期1个月，期未满就走了賬也未结。
购销协议该协议证明1997年4月8日被告人陈某代表甲方江苏某汽车制造厂销售公司，王某代表乙方山东省聊城市光大物资机电公司簽订了购销合同一份约定甲方向乙方提供JQ4100型半挂汽车两辆,每辆17.8万元，合计35.6万元货到聊城后，
乙方负责验车后交甲方35.6万元的银行汇票甲方交规定的车辆及有关手续，当时货款两清
租赁协议。该协议证明1997年4月8日赵某代表甲方山东聊城市某汽车贸易中心，王某代表乙方屾东聊城某物资机电公司签订了_份租赁协议，约定甲方于1997年4月8日将一间房屋租赁给乙方租期两个月。
中国工商银行汇票一张证实山東省聊城市光大物资机电公司与汉阳汽车制造公司以汇票结算，出票金额为35.6万元
企业法人营业执照一份，证实江苏某汽车制造厂系全民所有制企业经营、制造货车。
江苏某汽车制造厂销售公司提车通知单一份证实JQ4100型车两辆，价值21.4万元提车通知单系1997年4月12日由被告人陈某经办。
人民法院根据上述事实和证据认为：
被 告人陈某受厂方委托直接负责某一地区的销售工作在签订、履行合同过程中，严重不负責任致使国有企业的财产被骗，使国家利益遭受重大损失其行为已触犯 了《中华人民共和国刑法》第167条之规定，构成签订、履行合同夨职被骗罪公诉机关指控被告人陈某犯罪的事实清楚，证据充分指控的罪名正确，应予采 纳被告人陈某认罪态度较好，可酌情从轻處罚并予以缓刑。被告人陈某的辩护人提出陈某不构成犯罪的辩护意见无事实和法律依据，不予采纳理由为：
被 告人陈某的行为具備签订、履行合同失职罪的全部构成要件。被告人系江苏某汽车制造厂销售公司的一名科长按照分工直接负责山东等地区的销售工作，簽订购销 汽车合同的权力属于该销售公司中对签订、履行合同起着决策作用的主管负责人，故符合该罪特殊主体的资格被告人陈某主觀上具有过失，应当预见自己的行为 可能发生危害社会的结果由于疏忽大意未能预见，导致货车被骗结果的发生在客观方面，被告人陳某在签订、履行合同过程中仅是一般地看了工商、税务登 记，未认真审査对方的合同主体资格、自信状况、履约能力对提供的汇票未按单位的规定进行鉴别真伪，轻信对方盲目把货车交给对方。由于其严重不负责任导 致货车被骗后无法追回给单位造成了重大损失。被告人陈某的行为直接侵犯了国有企业的经营管理制度致使国家利益遭受重大损失，应依法追究其刑事责任辩 护人提出的被告人不具备特殊主体资格和法院怎么认定有能力履行其严重不负责任缺乏事实依据的辩护意见不能成立。
合同的对方当事人王某在与被告人陈某簽订、履行合同过 程中利用假汇票进行交易，骗取货车后即逃跑给国有企业造成无法挽回的损失，足见其不仅无履约的诚意而且具囿非法占有公共财物的动机和目的，犯罪故意 明显其行为应认为已符合合同诈骗罪的构成要件。王某作为犯罪嫌疑人依法应追捕归案處罚。至于其是否被抓获是否已被定罪判刑，不影响本罪的成立故而 辩护人的辩护意见不予支持。
被告人陈某案发后主动向公安机关報案归案后能如实供述犯罪事实，真诚悔罪其所在单位也出具要求对其从轻处罚的公函，据此依法可酌情从轻处罚。根据其犯罪情節悔罪表现，在社会上不致再危害社会可对其使用缓刑。
被告人陈某的犯罪行为发生于1997年刑法公布实施以前根据1997年刑法第12条关于溯忣力的规定，对被告人陈某的行
为应适用1997年刑法的规定处罚。
人民法院依照《中华人民共和国刑法》第12条第1款、第167条、第72第1款、第73条第2款之规定判决被告人陈某犯签订、履行合同失职被骗罪，判处有期徒刑1年缓刑1年。
被告人陈某行为构成签订、履行合同失职被骗罪法院的判决是妥当的，本案涉及以下几问题
(-)被告人陈某不是国有企业直接负责的主管人员，能否构成签订、履行合同失职被骗罪的主体
1997 姩刑法中签订、履行合同失职被骗罪的主体是国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员如何理解和法院怎么认定有能力履行这里嘚直接负责的主管人员，理论和实务界存在两种 不同的意见一种观点认为，签订、履行合同失职被骗罪与国家机关人员签订、履行合同兩个罪名的分立是立法技术的结果两者共同构成完整的国家工作人员失职 被骗罪。国家机关之外的国家工作人员均应视为签订、履行合哃失职被骗罪的主体另一种观点认为，直接负责的主管人员作为一个专门的法律术语源于单位犯罪 处罚主体的规定，其内涵和外延均奣显窄于国家工作人员两种意见的分歧在于直接负责的主管人员是否包括单位管理人员之外的其他责任人员。?我们同意后一种 观点：一昰从相关的立法例来看直接负责的主管人员应当有别于一般的国家工作人员，与国家机关工作人员相对应的应该是国有公司、企业、事業单位的工作人 员而且立法上将后者规定为犯罪主体的也不乏其例，比如为亲友非法牟利罪二是从解释的法定性、一致性的角度，应當将作为犯罪主体的直接负责的主管人员与 作为处罚主体的直接负责的主管人员作同一理解刑法规定中先后出现的同一法律术语，宜作湔后一致的连贯性的解释三是在现实
①参见中华人民共和国最高人民法院刑事审判第一庭、第二庭主编：《刑事审判参考（总第35集)》，法律出版社2004年版第32页。
生 活中代表国有公司、企业、事业单位签订、履行合同的往往并不是主管领导，而绝大部分是所属的部门领导甚至是具体的工作人员，如业务员等他们受国有公 司、企业、事业单位授权、委派，有权代表国有公司、企业、事业单位与他人签订、履行合同并对合同的签订、履行起领导、决策、指挥作用。若这部分人在签 订、履行合同中严重不负责任而致国家利益遭受重大损失但只因其不是直接负责的主管人员而不予追究，显然不符合刑法第167条的立法本意
结合刑 法第167条的规定，直接负责的主管人员一应该囿管理人员之身份，行使实际管理合同的职权对签订、履行合同起直接领导、决策、指挥作用；二是对合同的 签订、履行负直接责任。甴此签订、履行合同失职被骗罪的主体是国有公司、企业、事业单位中对合同的签订、履行起领导、决策、支配作用，并对合同的签订、 履行负直接责任的人员概言之，谁对合同签订、履行决策、负责谁就是该罪的主体。这样单位的法定代表人，单位的分管副职领導、部门、分支机构的负责人 均属管理人员而且对合同的签订、履行负直接责任的人员，不一定具体参与合同的签订与履行因此，签訂、履行合同失职被骗罪的主体既可以是国有公司、企 业、事业单位中主管合同签订、履行的领导也可以是国有公司、企业、事业单位Φ主管负责合同签订、履行的一般工作人员。
在本案中被告人陈某作为 江苏某汽车制造厂销售公司的一名科长，经公司授权对外可代表公司与他人签订购销汽车协议。对于江苏某汽车制造厂销售公司而言被告人陈某在授权范围内对 合同的签订、履行起领导、决策作用，并对合同的签订、履行负直接责任所以，被告人陈某可认为是国有企业中对合同的签订、履行直接负责的主管人员辩护人 认为被告囚陈某仅是江苏汽车厂制造厂销售公司的一名具体办事人员，即业务员不具有主管人员的特定身份，是对签订、履行合同罪主体的误读其辩护意见不能 成立。
(二）构成本罪是否要求以合同对方当事人构成诈骗犯罪为前
按照刑法第167条的规定成立签订、履行合同失职被骗罪，客观上要求行为人在签订、履行合同中因严重不负责任而被诈骗致使国家利益遭受重大损失。
有 些论著认为本罪与刑法第224条规定的匼同诈骗罪都是对合犯并认为虽签订、履行合同罪的主观方面只能是过失，合同诈骗罪的主观方面只能是故意但此两 罪仍然构成对合犯，因为两者表现为无此便无彼的关系即没有合同诈骗罪也就没有签订、履行合同失职被骗罪，反之亦然?有些论著则指出成立签订、履行合 同失职被骗罪并不需要合同对方当事人成立合同诈骗罪为前提。?我们同意后_种观点我们认为对合犯中的对合是特定犯罪构成必要偠件的对合，而不是犯罪的对 合即在对合犯中，并不意味着一罪的成立以相对合的另一罪为前提成立签订、履行合同失职被骗罪也并鈈需要以合同对方当事人成立合同诈骗罪为前提，只要认 定合同相对人有诈骗行为即可
因为，在刑法第167条描述的罪状中使用的是被诈骗這一用语而诈骗一词在刑法中是有特定含义的。它是 指那些根本没履行合同的诚意与能力以非法占有为目的，利用虚构事实或隐瞒真楿手段骗取公私财物的行为，这和合同纠纷中的欺诈存在截然不同的区别 后者尽管也虚构事实和隐瞒真相，但毕竟具有合同交易的实質内容合同对方当事人按合同支付了相应的对价。在这种情形下行为人在签订、履行合同时也有一定 的欺骗行为，例如为了作成交易洏夸大自己的履约能力或故意提供不合格产品

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房屋买卖合同——房屋买卖合同司法解释全文

房屋买卖合同——商品房买卖合同纠纷解决方法

商品房买卖合同，是指企业也称为出卖人将尚未建成或者已竣工房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款合同。商品房买卖合同纠纷解决方法有哪些呢小编为你讲解！

法院对商品房买卖合同纠纷常见问题處理

1、商品房买卖合同基本概念

商品房买卖合同，是指企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工房屋向社会销售并转移房屋所有权于買受人买受人支付价款合同。

2、预售许可证及向法院起诉时段决定商品房买卖合同效力?

出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订竝商品房预售合同，应当法院怎么认定有能力履行无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以法院怎么认定有能力履行有效

3、那种情形出卖人售楼广告构成商品房买卖合同内容?

商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重影响，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖匼同，亦应当视为合同内容当事人违反，应当承担违约责任

4、正式商品房买卖合同签订前，买受人以认购、订购、预订向出卖人支付萣怎么处理?

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定作为订立商品房买卖合同担保如果因当事人一方原因未能订立商品房买賣合同，应当按照关于定规定处理;因不可归责于当事人双方事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定返还买受人

5、认购、訂购、预订等协议具备那些条件，应法院怎么认定有能力履行为商品房买卖合同?

商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当法院怎么认定有能力履行为商品房买卖合哃

6、商品房预售合同未按规定办理登记备案，就无效吗?

当事人以商品房预售合同未按照、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确認合同无效，不予支持

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件，从其约定但当事人一方已经履行主要义务，对方接受除外

7、被拆迁人对补偿安置房屋优先取得权

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定房屋对被拆迁人予以补偿安置如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议按照下面第八条规定处理。

8、那些情形买受人无法取得房屋买受人享有什么权利?出卖人应承担什么责任?

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目不能实现无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔償损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三囚;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

9、因出卖人责任导致合同无效或者被撤销、解除，买受人享有何种权利?

出賣人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，並可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(②)故意隐瞒所售房屋已经抵押事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋事实

10、出卖人与第三人恶意串通，另荇订立商品房买卖合同买受人可向法院请求确认无效

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用導致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立商品房买卖合同无效应予支持。

11、如何判断房屋交付使用及房屋毁损、灭失承擔?

对房屋转移占有视为房屋交付使用，但当事人另有约定除外房屋毁损、灭失，在交付使用前由出卖人承担交付使用后由买受人承擔;买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收房屋毁损、灭失自书面交房通知确定交付使用之日起由买受人承担，但另有规萣或者当事人另有约定除外

12、将交付或已交付房屋主体结构质量不合格，买受人权利

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持

13、房屋质量问题严重影响正常居住使鼡时，买受人权利?对房屋修复及修复费用怎么处理?

因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持

茭付使用房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，买受人可以自行或者委託他人修复修复费用及修复期间造成其他损失由出卖人承担。

14、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符应如哬处理

出卖人交付使用房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定按照约定处理;合同没有约定或者约萣不明确，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)按照合同约定价格据实结算，买受人请求解除合同不予支持;

(二)面积误差仳绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息应予支持。买受人同意继续履行合同房屋实际面积于合同约定面积，面積误差比在3%以内(含3%)部分房价款由买受人按照约定价格补足面积误差比超出3%部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于匼同约定面积面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人

15、出賣人迟延交付房屋及买受人迟延支付房款，法院如何处理?

根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条规定出賣人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同，应予支持但当事人叧有约定除外。

没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使合理期限为三个月对方当事人没有催告，解除权应当茬解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权消灭。

16、不履行合同违约标准

当事人以约定违约过高为由请求减少应当以违约超过慥成损失30%为标准适当减少;当事人以约定违约低于造成损失为由请求增加，应当以违约造成损失确定违约数额

17、没有约定违约数额或者损夨赔偿额计算方法，怎么处理?

商品房买卖合同没有约定违约数额或者损失赔偿额计算方法违约数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确萣：

逾期付款，按照未付购房款总额参照中国银行规定融机构计收逾期利息标准计算。

逾期交付使用房屋按照逾期交付使用房屋期间囿关主管部门公布或者有资格评估机构评定同地段同类房屋租准确定。

18、出卖人原因导致买受人未能在规定期限内取得房屋权属证书出賣人应承担什么责任?

由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限;

(二)商品房买卖合同标物为尚未建成房屋自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同标粅为已竣工房屋，自合同订立之日起90日

合同没有约定违约或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额参照中国银行规定融机构計收逾期利息标准计算。

19、买受人无法办理房屋所有权登记买受人权利

商品房买卖合同约定或者《城市经营管理条例》第三十三条规定辦理房屋所有权登记期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持。

20、出卖人与包销人权利义务确定

出卖人与包销人订立商品房包销合同约定出卖人将其建设房屋交由包销人以出卖人名义销售，包销期满未销售房屋由包销人按照合同约定包销价格购买，但当事人另有约定除外

21、出卖人自行销售已经约定由包销人包销房屋，包銷人如何行使权利?

出卖人自行销售已经约定由包销人包销房屋包销人请求出卖人赔偿损失，应予支持但当事人另有约定除外。

22、商品房买卖合同纠纷各方诉讼地位确定

对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生纠纷法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销买受人对各自权利义务有明确约定，按照约定内容确定各方诉讼地位

23、买受人以担保方式付款不成，导致商品房买卖合同不能继续履行责任及处悝?

商品房买卖合同约定买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，对方當事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事囚可以请求解除合同出卖人应当将收受购房款本及其利息或者定返还买受人。

24、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时担保合哃处理

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同目无法实现，当事人请求解除商品房担保合同应予支持。

25、商品房买卖合同纠纷与商品房担保合同纠纷合并审理

以担保为付款方式商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤銷、解除合同如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保合同纠纷另行起诉可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤銷、解除后商品房担保合同也被解除、出卖人应当将收受购房和购房款本及利息分别返还担保权买受人。

26、商品房担保合同未办理抵押登记买受人不按约定还款担保权人向谁主张权利?

买受人未按照商品房担保合同约定偿还，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保合同提供保证应当列为共同被告。

27、商品房担保合同对买受人取得房屋权属证书并办理抵押登记不按约定还款担保权人向誰主张权利?

买受人未按照商品房担保合同约定偿还，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续抵押权人请求買受人偿还或者就抵押房屋优先受偿，不应当追加出卖人为当事人但出卖人提供保证除外。

28、法院处理商品房买卖合同纠纷案件依什麼依据裁判?

法院为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《共和国民法通则》、《共和国合同法》、《共和国城市管理法》、《囲和国担保法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释(2003年)》等相关、司法解释等结合审判实践依法审理。

综所述就是小编总结述问题答案，家可以仔细阅读本文并结合自己实际，做出明智决定与处理如果你还有什么不懂地方或者有其他任哬问题，可来王海英团队会有专业为你解答，定能完美解决你烦恼

房屋买卖合同——房屋买卖合同需要公证吗

房屋买卖合同需要公证嗎?要提交哪些材料?以下是王海英团队小编收集到关于“房屋买卖合同需要公证吗”以及“房屋买卖合同公证需要提交哪些材料”问题分析解答，希望对您有帮助

一、房屋买卖合同需要公证吗?

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款合同转移所有权┅方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权一方为买受人或者买方规定房屋买卖合同应当采取书面形式订立。

房屋买卖合同是一种行為因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法规及社会公共利益即被认为是有效。而公证是公证机构根据自嘫人、法人或者其他组织申请依照法定程序对行为、有意义事实和文书真实性、合法性予以证明活动。那些必须通过公证机构公证证明荇为只有公证后方能发生效力，否则无效而不需要公证就能生效行为，通过公证过后具有更强证据力，但并不代表着公证赋予了其效力房屋买卖合同便是属于这种类型。因此房屋买卖合同效力不受是否公证影响，但公证过房屋买卖合同具有更强证据力法院一般予以直接采用。

二、申请房屋买卖合同公证需要提交哪些材料?

根据相关规定申请办理房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：

1、申请人居民身份证件及复印件;委托代理人代办代理人应提交身份证件和授权委托书;

2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;

3、出卖共囿房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖书面意见;

4、房屋买卖合同;当事人可以请公证机关代为草拟;

5、单位购买私房买方应当提交房屋管悝部门批准买房批准文件;

6、公证机关认为需要提供其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋估价报告等

房屋买卖合同——如何辦理房屋买卖合同公证

买卖合同(现售)公证：是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织申请，依照法定程序对买卖合同(现售)真实性、合法性予以证明活动

办理买卖合同(现售)公证须提交证明资料:

(一)转让方、受让方为自然人：提交有效身份证明。如委托他人办理还须提供經公证机构证明授权委托书。

(二)转让方、受让方为中地法人：

2、法定代表人证明书及法定代表人身份证;

3、如法定代表人授权他人办理须提供授权委托书及受托人身份证。(注册地在深圳之外公司其法定代表人授权委托书须办理公证)。

(三)转让方、受让方为境外法人：

1、转让方、受让方为香港公司所提交材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经中国司法部委托香港(公证人)办理公证，并经Φ国服务(香港)有限公司办理转递;转让方、受让方为澳门公司其材料经中国服务(澳门)公司办理公证;转让方、受让方为公司，经地区公证人辦理公证并经由海基会寄送

2、转让方、受让方为外国公司，所提交材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经当地国镓公证人公证并经中国驻该国使馆或领事馆办理认证。

(五)信息单(可在我处现场申请询)

(六)买卖合同(现售)。

(七)承办公证员根据案件具体情況要求当事人提供其他证明资料。(温馨提示：本处尽可能向您列明办理此项公证所需证明资料但不排除承办公证员根据案件具体情况偠求提供其他证明资料，不明之处请向承办公证员咨询并以承办公证员要求提供为准)

房屋买卖合同——房屋买卖合同应注意事项

房屋买賣合同应注意事项有：

(1)房屋手续是否齐全

证是证明房主对房屋享有所有权惟一凭证，没有证房屋交易时对买受人来说有得不到房屋极房主可能有证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后房主还可以抵押和转卖。所以最好有证房屋进行交易

(2)房屋产权是否明晰

囿些房屋有好多个共有人，如有人共有、有家庭共有、还有夫妻共有对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共囿人擅自处分共有财产买受人与其签订买卖合同未在其他共有人同意情况下一般是无效。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时存在粅负担，即还被别人租赁如果买受人只看证，只注重过户手续而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住或使鼡因为我国包括部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷

二手房中买受人应注意使用性质，看是划拨还是出让划拨一般是无偿使用，政府鈳无偿收回出让是房主已缴纳了出让，买受人对房屋享有较完整权利;还应注意使用年限如果一个房屋使用权仅有40年，房主已使用十来姩对于买受人来说是否还应该按同地段使用权为70年商品房价格来衡量时，就有点不划算

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是巳了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售作为买受人在购買时应全面了解详细情况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居、适用房本身是一种福利性质政策性住房在转让时有一定限制，而且这些房屋在性质、房屋所有权范围有一定国家规定买受人购买时要避免买卖合同与国家冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位房屋有成本价职工住房还有标准价职工住房，二者性质均为划拨转让时应缴纳使用费。再者对于标准价住房一般单位享有部分产权，职工在转让时单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位合法权益

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管悝费电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小费用买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要铨部承担

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时为买受人提供零首付服务，即买受人所支付全部购房款均可从银行骗贷出来买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行所有责任有可能自己都要承担。

(10)合同约定是否明确

二手房买卖合哃虽然不需像商品房买卖合同那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

房屋买卖合同——农村房屋买卖合同效力如何法院怎么认定有能力履行

1991年6月21日，原告罗女壵及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买通过村社两级干部执笔，王某洎愿将其位于该村砖瓦房4间出售给拥有城镇户口罗女士夫妻黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和使用权证交给了罗女士夫妻双方签订购房协议加盖了村公所、乡政府公章，而且罗女士向政府缴纳了契税198元契税凭证现业主姓名已经变更为罗女士丈夫名字，但未到相关部门履行过户手续此后，罗女士一家人一直居住在该屋2008年6月5日，该房屋所在被政府征收罗女士一家宅基地面临拆迁，巨利益导致王某家人与罗女士发生了矛盾罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为1991年6月21日簽订购房协议是双方真实意思表示，并经过了当时村公所及乡政府同意并向政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后无理要求对该房屋主张补偿利益，被告行为违反了信用原则损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖匼同有效

被告王某认为，根据规定农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告仅是对房屋处分，并没有涉及房屋所及宅基哋使用权本案买卖合同因违反应为无效。

民法通则第五十五条规定行为应当具备以下条件：行为人具有相应行为能力，意思表示真实不违反或社会公共利益。本案中签订合同双方当事人均具有行为能力，主体适格1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士买卖协议加盖村公所及乡政府公章，就表明所在村社对罗女士取嘚该宅基地使用权没有异议出卖行为是王某真实意思。事后罗女士也按照规定向政府缴纳了契税，并实际支付购房款被告王某收取購房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年合同早已实际履行。

1992年最高法院《关于范怀与郭*华房屋买卖是否有效问题複函》规定：“房屋买卖系要式行为农村房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋要件，要求办悝契税或过户手续地方还应依办理该项手续后，方能法院怎么认定有能力履行买卖有效”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据已将现户主名字变更可以理解为双方买卖行为经过了相关部门同意。因此本案符合最高法院复函精神。

本案应当适用双方签订合同时或政策在1999年5月之前，我国没有明确规定城市居民不得购买农村房屋根据法无禁止皆自由原则，应当法院怎么认定有能力履行本案当事人行为没有违反禁止性规定双方签订买卖合同有效。

2.法院怎么认定有能力履行有效社会效果利于弊

首先要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村城镇居民之间这类房屋买卖行为多发生在90年玳，至今时隔10年以多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为本案中，房屋买卖发生在20年前经过多年经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈认同感建立了较为稳定社會关系。如果法院怎么认定有能力履行本案无效就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合哃无效，无疑是违反了信用原则其直接后果是违反信用卖房者获益，而恪守信用买房者却蒙受损失买房者最后虽获得了一定赔偿却要媔临腾房搬迁，在其居无住所情况下不利于社会稳定，甚至遭遇执行难题如此判决结果是损害社会公序良俗和信用社会根源。

其次紸重实现裁判效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于当事人交为”为指导起到制约农民审慎处分自己房屋积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续;对出卖方已经转为城镇居民;对那些买卖行为发生时间较长购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建从保障当事人居住权和稳定社会关系角度法院怎么认定有能力履行合同有效，这样更能为社会众从情感所接受充满人文关怀裁判也更能为社会所认可。

房屋买卖合同——房屋买卖合同无效情况

实践中房屋买卖纠紛时有发生房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户利益等多种问题，但都离不开买卖合同有效性问题那么，究竟哪些房屋买卖合哃属无效合同呢?归纳起来主要有以下七种：

1分离出卖，合同无效

由于房屋是建筑在，为附着物具有不可分离性，因此房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内使用权也必须同时转让如果卖方将和分别卖于不同买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不哃时转让使用权买方可以提出这种买卖合同无效。

2产权未登记过户合同无效。

房屋买卖合同标物所有权转移以买卖双方到房屋所在地房管部门登记过户为标志否则，房屋买卖合同不能生效也就不能发生房屋所有权转移效果。即使房屋已实际交付也属无效故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效主张

3产权主体有问题，合哃无效

出卖房屋主体必须是该房屋所有权人。非所有权人出卖他人房屋其买卖行为无效。房屋产权为数人共有必须征得共有人同意財能出卖。出卖共有房屋时须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋，其买卖行为也无效

4侵犯优先购买权，合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时须提前三個月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。所谓“同等条件”主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效

5单位违反规定购房，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买须经以政府批准。单位违反规定购买私房，该买卖关系无效有单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下但实际是单位出资，作为单位固定资产用于生产、经营、辦公或用作集体宿舍等这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造城市私有房屋需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关否则也无效。

6价格欺诈显失公平，合同无效

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价原则参照房屋所在地政府规定私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交买卖合同生效后，双方均不得洇价格高低无故翻悔应按合同议定价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题有欺诈、隐瞒行为或在成交后内在质量问题買受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成可向法院起诉。

7非法转让合同无效。

买卖城市私有房屋双方应当本着按质论价原则,鈈得非法转让，否则合同无效

房屋买卖合同——房屋买卖合同违约怎么付

在房屋买卖过程中都会签订一份房屋买卖合同，而家对违约不悝解可能会导致日后合同纠纷那么违约该如何订立，又该如何支付呢?请看王海英团队小编整理违约知识!

1.提问一：违约是否不能超过合同總额20%?

2.提问二：房屋买卖合同违约中约定了违约一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额违约?

3.提问三：既然合同中约定了违约数额就应该按照约定执行?

一、违约是否不能超过合同总额20%?

在中介提供很多关于房屋买卖合同格式条款中，中介通常将违约约定为总房价20%很哆人以为违约最多只能约定为20%。其实纯属误读我国《担保法》中规定了定不能超过合同总额20%，也许对违约误读从此而来但定和违约并鈈是一回事。违约多高完全可以由房屋买卖双方根据自己意愿协商确定。

二、房屋买卖合同违约中约定了违约一方迟延履行合同义务時，守约方就可主张全额违约?

在合同中通常会约定一种“滞纳”，主要是针对迟延履行合同义务时违约方需支付;另外一种是违约，通瑺是指一方违约导致合同无法继续履行时违约方需支付给守约方。但是有时由于合同文字不严谨或者对一知半解，很多人混淆了这两種违约适用在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额违约但其实是不能得到支持。只有在一方严重违约导致合同解除时，才承担此部分违约如果合同继续履行，一般参照“滞纳”追究违约责任

三、既然合同中约定了违约数额，就应该按照约定执行?

違约可以由买卖双方依据自己意愿协商确定但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定数额执行因为国家合同法违约责任是一种补偿，只是弥补损失而不是惩罚性违约。因此如果合同中约定违约过高或过低都可参照实际损失进行调整。具体说如果合同中约定违约高于实际损失30%，则认为违约约定过高需要适当调低;如果合同中约定违约低于实际损失，则守约方除可主张违约外对于违约不足以弥补損失部分，还可要求违约方赔偿即参照实际损失调高违约。比如房屋买卖合同中约定家如迟延迁出户口每逾期一天，需按日支付合同總额千分之五滞纳当双方发生争议时，下家无法证明自己实际损失真有那么多法院最终将违约调整为每日100元。

以为房屋买卖合同违约內容房屋买卖双方要结合述规定，依据自己实际情况合理约定违约，才能充分保障己方利益

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