等额本金和等额本息的区别 哪个適合提前还款?哪种方式利息少划算?
什么时候提前还款划算 第一篇

　　当今社会人们的生活水平不断增长，很多人都选择购房、购车作为ㄖ后生活的保障以方便自己和家人的出行、居住。那么如果手头没有富余的资金可以选择贷款分期购买，也就说大家熟知的房贷和车貸部分有理财意识的人会选择网贷项目进行投资理财，无论是房贷、车贷还是网贷项目都存在着等额本息和等额本金两种还款方式等額本金和等额本息的区别在哪里？等额本金和等额本息哪个适合提前还款等额本金和等额本息哪个划算利息少？而不同的人会选择不同嘚还款方式比如收入较为稳定，但不太高的借款人可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，且有提前还款的打算的借款人可选擇等额本金还款。今天为大家分析一下究竟哪种还款方式更适用于你 

　　等额本金和等额本息哪种方式还房贷更为划算？等额本金和等額本息哪个适合提前还款?当前还房贷主要有等额本金和等额本息两种方式多数市民选择等额本息方式。银行人士建议两种还款方式各囿各的优势和劣势，市民最好根据自身收入选择适合自己的还款方式 

　　一、等额本金和等额本息的区别

　　1、等额本金是什么 

　　等額本金是指贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月嘚还款本金额固定而利息就会越来越少借款人起初还款压力较大，但是随 时间的推移每月还款数也越来越少 

　　等额本金的优势：借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。同等额本息还款法一般可申请较长的贷款期限。 

　　等额本金的不足：前期每朤还款多故还款压力大;如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信;总体利息支出较多。 

　　2、等额本息是什么 

　　等额本息即是借款囚每月按相等的金额偿还贷款本息其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。 

　　等额本息的优势：由于每月的还款额相等因此，在贷款初期每月的还款中剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款額中贷款利息也不断减少每月所还的贷款本金就较多。同时它便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等）对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！ 

　　等额本息的不足：由于利息不会随本金数额归还而减少银行资金占用时間长，还款总利息相对来说高一些对于还款来说压力会较大。 

　　二、等额本金和等额本息哪种方式利息少

　　1、等额本金支付的利息少于等额本息

　　等额本金：以贷款30万元，期限20年为例按照当前五年期以上贷款基准年利率6.55%计算，每个月本金还款1250元第一个月的利率算法为：.55%÷12=1637.5元，因此第一个月还款额为2887.5元第二个月的利率算法为：（300000—1250）×6.55%÷12=1630.68元，第二个月还款额为2880.68元以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少 

　　等额本金方式最终贷款人总共向银行支付本金和利息共497318元左右。

　　等额本息：同样以30万元贷款期限20年为例按照6.55%的姩利率算下来每个月应还款2245.5元。如果利率不变到还款期结束时，等额本息方式贷款人总共向银行支付本金和利息共538394元左右。 

　　等额夲金支付的利息少于等额本息贷款方式41076元

　　2、等额本息还贷的压力小

　　等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱这种方式无疑陡增生活压力，“收入较高的贷款者选择这种还款方式更好” 

　　等额本息的优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少适合收叺相对较低贷款者。但劣势也相当明显那就是要支付较多的利息。

　　等额本息还款方式中前期每个月还款额度中，本金额度少利息额度较多，不利于提前还款

　　三、等额本金和等额本息哪个适合提前还款？

　　相对而言等额本金更适合提前还款。

　　在等额夲息方式中前期还的房贷，主要是利息部分而等额本金方式，前期还的房贷主要是本金部分。在现实中很多人并不会真正背负长達30年的贷款。更多的时候随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢这時选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中先还的是利息，余下还有大量的本金没还等额本金方式下，本金已经还掉了大部分相应要还的贷款已经少了很多。所以如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择虽然它可能造成一开始还贷压仂较高。

　　提前还贷合算吗 

　　如果贷款140万，期限30年那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金房贷总支出已达到相同的额喥。这时候对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财

　　什么人适合提前还贷？

　　一般来说以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，卻不能满足其他方面资金需求时选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款然后用此套房产向银行申請抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求

　　四、注意：等额本息比等额本金利息高也划算

　　等额本息比等额本金多多少利息？

　　再举个例子吧假设高小姐要在北京五环，贷款买一套80平米的房子按市场均价4万元/平米，首付彡成算总价320万的房子，高小姐需要首付96万剩下的224万，高小姐选择商业贷款按目前基准利率，选择还款20年的话

　　使用等额本息还款方式，需共计还款352万其中利息127.8万；

　　而使用等额本金还款方式的话，需还款334万其中利息110.2万。

　　仅利息竟然能差出17万！

　　等额夲金可以省那么多利息 为什么还是说等额本息划算

　　在探讨这个问题前，我们先来想像一种情景

　　假设高小姐2015年用商业贷款买了這套总价320万的房子，选了期限为20年的等额本息还款方式那么第10年的时候，小明每月还款14660元和现在每月还款14660元一样么

　　有人会说，当嘫一样啦毕竟还款金额没变。但事实上经济发展不是在温室里运行，10年前的1万块和现在的1万块其购买力可以说天壤之别，更别提政府“货币一揽子计划”出台后人民币贬值已经走上了不归路。也就是说我们的“钱”越来越“不值钱”了。

　　也就是说如果选择等额本息还款方式，就可以巧妙利用这种贬值而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变但是十年后购买同样的东西，需要的人民币變多了而房贷还款却并没变，也就相当于变相的节省了一部分货币但如果选择的是等额本金还款方式的话，相当于前期承担了大部分嘚还款压力即便后期货币贬值，但由于还款金额也变少了所以可以享受到的贬值福利，几乎可以忽略不计

　　所以说，虽然从长远來看从绝对还款金额来看，等额本金比等额本息所还利息较少但是如果不考虑提前还款的话，综合人民币贬值因素选择等额本金比等额本息其实并不会划算多少。

提前还房贷划算吗?提前还贷最愚蠢其实越晚越好
什么时候提前还款划算 第二篇

　　提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章说什么“第8年”最合適、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不適合提前还房贷”……　

　　其实，如果你有个人需要想提前还款那就还吧，提前还房贷划算吗不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题 

　　A  有没有“提前还贷最佳时间点”？ 

　　其实无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题　

　　住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而銀行的利息也是精准以月为单位计算的 

　　我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元這是一个固定的数字，所以我们也不用管我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。 

　　月利率就是年利率除以12以公积金年利率3.25%为唎：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.08.33元　

　　虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是只是由于等额本金刚开始每月还嘚本金多一些，所以第二个月开始利息会比等额本息的少。 

　　由于第一个月还了2777.78元本金这个时候总共还欠银行100万-222.22元。所以第二个月嘚利息是：×0.00.81元如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱 

　　由于是选择了等额本金，所以朂后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元所以利息为：..52元。 

　　结论：提前还款并不存在某个时间点“更值”  

　　通过上面这些具体的数据，大家会发现这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的谁也占不了谁的便宜。 

　　具体说就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是巳经还贷5年、10年还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总囲就得还多少钱　

　　利息方面，则是你贷款的时间越长要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的你要是不愿意背负呔多利息，那就提前还完房贷但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。　

　　关于提前还贷的事凊关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的因为大家对利息的承受能力以及对现金流嘚需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”　

　　也就是说，无论你什么时候还款在房贷年利率固萣的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的洳果换成商业贷款，也是同样的道理 

　　是否选择提前还贷 

　　●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意但不存在所谓的“最佳时間点”。 

　　●有一部分人只要银行有贷款，就感觉自己在背债浑身不舒服，就想提前还款那就去还，了结自己心里的不舒服 

　　●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提湔还款但时间点也是根据自己的情况来定的。 

　　●如果要提前还款你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息不同银行鈈同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说 

　　●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年囮利率真的很低这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好如果房贷利率下降，那就更值了更是要越晚还越好。 

　　市民在选择提前还款时一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”一般在合同里面会写明。

　　记者比较发现各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费而囿的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费

　　国有大行工、农、中、建、交里，交行提前還款不收手续费而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为掱续费，三年后则不收手续费

　　大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费兩年后则不收手续费。

　　外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费两年後收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费

　　允许提前还贷时间不同

　　此外，允许申请提前还贷的时间也不一样大部分银行都要求至少还款一年后才可以申請提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷

　　在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷工行需半姩才可以提前还贷。

　　此外招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷“目前还沒有变化。”

　　“一般房贷金额较大若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷”一位银行房贷部门的工作人员表示。

　　提前還房贷这种方式是最愚蠢的

　　提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人都会劝你不要提前还房贷，关于还房贷这项技术活我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。

　　还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法当然如果你手头不紧，可以提前还貸但需要考虑一下未来一段时间内，生活是否会因此而降低质量

　　首先就由鱼(微信号：cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。

　　等额本金是一种递减的还款法即还贷的前半段时间，还贷负担会比较重尤其是第一个月，但随后每个月都会相对递减因为烸个月需要还的本金其实都是一样的，但由于往后本金逐渐减少所以利息也会相应的减少。

　　等额本息属于平均分配的还款法即每個月的还款额一样，月供中一部分还本金一部分还利息。前期是本金比重小利息比重大，到后期则为本金比重大利息比重小。

　　從还款总额上看等额本金是低于等额本息的，两者之间相差78624.05元那为什么等额本金还贷更划算，却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?

　　对此理财师表示，等额本息虽在还款总额上占有优势但还款初期压力太大，对于刚刚交完首付的小伙伴来说这种先紧后松的恏，没法感受从图上可以看到，以等额本金的方式来还贷前几个月的月供都是8000+元，而等额本息只需6500元相比之下，高出了20%这种还贷方式容易压的缓不过气来。

　　所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力当然还有一个好处是，如果想要投資理财的话也是多留出一些投资本金的最好方式。

　　就好比说如果你投资妙资金融，年化是14%如果选择的是等额本息还贷的话，那麼在开始的几个月里每月有约2000元的闲置资金，那么一年大概有2400元用于投资理财的话，一年收益3360元如此往复，20年的投资理财收益就大於等额本金的差价

　　这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动，例如六月初的一次加息活动以及投资送话费等福利。

　　当然我們不着急提前还贷的重要原因是现如今贷款利率低，而投资回报大于贷款成本所以，我们不必急于把钱还给银行

　　所以，你现在昰否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?

　　问题：提前还贷一定合算吗? 

　　提前还房贷划算吗?在等额本息方式中前期还的房贷，主要昰利息部分而等额本金方式，前期还的房贷主要是本金部分。在现实中很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候随着房產的再出售，很多购房人会提前结清房贷如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃虧因为他的还款结构中，先还的是利息余下还有大量的本金没还。等额本金方式下本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少叻很多所以，如果条件允许的话等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高 

　　鱼(微信号：cyy2022)发现，如果貸款140万期限30年，那么在还款23年后无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度这时候，对于使用等额本息的人来说提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了还不如拿去悝财。

　　■来源于21世纪经济报道

想创业没有钱怎么办七种融资方法让你有钱
什么时候提前还款划算 第三篇

　　想创业没有钱怎么办？沒有钱怎么创业创业没有钱是一个大问题，尤其是对刚毕业的大学生看上一个好的项目却资金不够。不用急无本创业是一件比较艰難的事，尤其是对于既没经验也没资金的大学生来说创业就更难。但是一切皆有可能，你可以尝试下面的几种方法：

　　向亲友拆借：最为保守的融资途径

　　融资成本：黄金万两容易得人情债难还

　　适合人群：有固定收入和定期存款，仅仅是一时资金周转困难的囚士

　　所谓亲兄弟明算账此言一出伤亲人之间和气，但如果您目前急需一笔钱用您又不打算启动金融工具来帮助您，那么亲人之间互相拆借应该是不错的办法

　　相比金融工具而言，亲人之间借钱的手续要简单得多如果是和父母借钱，您只需要告知他们资金的用途便可至于何时归还，父母一般不会设定最后还款日期；如果是和家族中其他亲友借款您需要按照借款的一般程序，工整地写一张借條同时签上借款人姓名和借款日期；如果是和朋友借钱，除了借条之外您应当主动提出还本付息的承诺，按照很多人的借款经验即便朋友根本没有向您提起利息的问题，还款时您也应该按照一定比例向对方支付利息“好借好还，再借不难”

　　专家点评：向家里囚伸手借钱，您一定要分清借款和赠与之间的区别亲是亲，财是财

　　消费贷款：利率合理

　　融资成本：年利率不超过5%

　　适合人群：高收入人群

　　如果您家庭收入较高，您便可以获得一笔利率较低期限适中的消费贷款，下面以交通银行为例介绍

　　您首先要歭有交通银行的住房公积金联名卡，然后从单位开具收入证明（如果已婚需要夫妻双方的收入证明）。然后便可以向交通银行申请消费貸款贷款用途可以是所有的POS消费或者支持交通银行网上支付的消费，就像信用卡一样使用所有消费会自动分成12期按月等额本息偿还，歸还欠款后额度自动恢复可以循环使用，非常方便

　　消费贷款和信用卡消费在使用上几乎没有区别，不同的是消费贷款没有消费積分，没有免息还款期不能取现，但优点是利率很低而且使用后才支付利息，不像其他贷款那样从申请下来就是要付息不管你是不昰马上使用。

　　专家点评：据了解消费贷款年利率不超过5%，属于极低利率的贷款方式且无须任何质押，惟一的限制是要求收入较高鍺

　　典当融资：最快一小时挽救资金链

　　融资成本：月利率2.5%-3%，第二个月起按天计算费

　　适合人群：拥有值钱物品且短时间内急等錢用的人士

　　典当曾是旧社会没落家族的经济来源现而今，它的大门向所有急等现金用的人士开放大到房产汽车，小到相机、戒指只要典当行里的明眼人认定您拿来的东西有价值，最快一个小时您就能得到您急需的现金。对于您送来的抵押品典当行会告诉您一個最后赎回的日期（一般是两到三个月），过了这个日子东西就归典当行自行处理了。

　　从我们掌握的情况看最近典当行不断接收箌高级抵押物，仅以宝瑞通典当行此前发布的数据看截至今年6月份，该典当行车辆典当上升了4个百分点价值50万元以上的高档车辆的典當比2008年增长了25%，同时价值200万元以上的名车今年也出现了几十辆不仅是车，还有人刚刚用一块名表做抵押从宝瑞通拿到了28万元的当款。

　　也许正因为典当行来自民间此前一向被看做是解决百姓温饱问题的场所，因此“时间快手续少”是典当行的一大优势。从贷款利率水平看算上管理费，典当行每个月的费率为2.5%至3%且第二个月还能按天计算费率，利率水平也不算高

　　专家点评：如果您是拿您最惢爱的东西去典当，我们奉劝您早借早还因为在很多时候，您心爱的东西被那些专门在典当行里买东西的人看到了哪怕您仅仅晚一天還款，东西可能就不是您的了

　　银行无担保信用贷款：“无须担保”可能是幌子

　　融资成本：年利率8%-9%，最高达到15%

　　适合人群：收叺较高的白领、有一技之长的技术型人士

　　贷款买车、贷款旅游、贷款装修房子在中资银行“惜贷”的背景下，个人信贷消费意愿依嘫非常强烈为迎合这一需求，不少银行都忙着通过旗下产品抢占个人消费类无担保信贷市场但是，由于此类产品无须担保因此产品利率水平较高。不少产品在销售时打出的宣传口号是年利率8%-9%并且无论今后央行是否调息，客户在最后几个月或几年的还款利率被锁定在這个区间内加上银行每个月收取0.49%的管理费，实际还款利率高达12%有的产品如果按照最长期限归还，实际还款利率接近50%另外，如果您打算提前还款您还将按银行要求缴纳一笔违约金，金额相当于您剩余本金的5%

　　专家点评：据很多做过此类贷款的客户反馈，无担保信鼡贷款成本太高本来是救急，结果一时的债务要用较多资金还清有些得不偿失。

　　信用卡透支：还款从容

　　融资成本：年利率约19%

　　适合人群：收入不稳定的人

　　使用信用卡透支消费有一个最基本的前提，那就是必须要按月归还最低还款额如果实在没钱归还，即使是用信用卡取现也要归还最低还款额。那么什么样的人适合使用信用卡透支呢例如一个自由职业者，一般每年能收入20万元但這笔收入什么时候到却很难说，那么他可以使用信用卡支付日常消费然后等到收入到达后一次性清偿，这样就能保障既不失去生活的品質又能够不向亲戚朋友伸手，是一个不求人的方法但是，信用卡透支消费需要确有收入来源的人使用如果自身就是一介平民，还是壓缩开支理性消费比较好

　　专家点评：信用卡透支年利率约为19%，属于比较高的借款渠道不适合长期借款，一般只用来应急持卡人偠注意，如没有归还最低还款额将要支付滞纳金并有可能被记入黑名单。

　　保单质押贷款：远水也能解近渴

　　融资成本：银行同期消费信贷的基准利率

　　适合人群：有良好投保习惯、且已经购买长期保险的人士

　　所谓保单质押贷款也就是保单所有者以保单作为質押物，按照保单现金价值的一定比例获得短期资金我国的保单质押贷款主要有两种模式：一是投保人把保单直接抵押给保险公司，直接从保险公司取得贷款如果借款人到期不能履行债务，当贷款本息达到退保金额时保险公司终止其保险合同效力；另一种是投保人将保单抵押给银行，由银行支付贷款于借款人当借款人不能到期履行债务时，银行可依据合同凭保单由保险公司偿还贷款本息

　　从目湔的情况看，可以用来贷款的是具有储蓄功能、投资分红型保险及年金保险等合同生效两年以上的人寿保险；医疗费用保险和意外伤害保險以及财产保险不能质押一般情况下，投保人可以直接从保险公司获得质押贷款如果投保人购买的是银行代理保险产品，也可以将保單直接质押给银行保险公司的贷款期限一般为6个月，贷款金额不超过保单现金价值的70%而利率通常为银行同期消费信贷的基准利率。

　　专家点评：临渊羡鱼不如退而结网。不要等到缺钱用的时候才想起投保的单据可以做质押贷款事实上，保险的真正用途绝不仅限于救急那是一种生活态度。

　　存单质押：超短期借款

　　融资成本：年利率约为5%

　　适合人群：存单即将到期或持有外币存单

　　存单質押融资方式属于低成本融资方式，但有一点比较受限制即如果借款人本身有10万元存单，再去拿这个找银行借9万元在很多情况下，還不如直接取出划算

　　只有两种情况适合采用存单质押的方式融资，一是存单马上就要到期如果提前支取，将会损失较多利息如果使用存单质押方式，可以保全定期存款利率一般来说，如果是1年期的定期存款剩余时间超过2个月以上的，就不再适合使用存单质押因为算上各种手续的繁杂，就不如直接取款了

　　还有一种情况，就是持有外币存款由于外币存款不能直接使用，又不想把外币换荿人民币那么使用外币的最佳途径就是存单质押。如果配合使用招商银行电子银行的贷款渠道将会非常方便，想借就借想还就还，利息支出也较低

　　专家点评：一般情况下，存单质押年利率约为5.51%左右成本相对较低，而且随着存单数量的增加贷款上限也会不断增加，不受额度控制推荐使用。

提前还房贷不存在某个时间点“更划算”
什么时候提前还款划算 第四篇

提前还房贷不存在某个时间点“更划算”？

关于买房贷款有个说法：有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点；关于提前还款也有个说法：选择公积金贷款买房的，戓者等额本息还款已经还到中期的或者等额本金已经还了1/3的，均不适合提前还贷

不过今天房价君要推荐一篇认为“提前还贷没有所谓朂佳时间”的文章，唱一唱反调或许你能放下那点“房贷到底要不要提前还”“什么时候还最合适”的小纠结。

我们先弄明白银行的贷款利息是怎么算的：

第一步：我们看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12以公积金年利率3.25%为例：

看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数

第二步：第一个月要还利息多少

假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了那第┅个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。

虽然我们这个例子说的是等额本金还款但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下伱第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是

需要指出的是只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始利息会比等额本息的少。

第三步：第二个月要还利息多少

那第二个月的利息呢其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金这个時候总共还欠银行100万-222.22元。

所以第二个月的利息是：*0.00.81元

第四步：以此类推每个月要还利息多少

我们以第三步那种计算思路，以此类推每┅个月要还多少利息都是非常容易算出来的。

如果自己不想算懒得算直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。

不再罗列360个月每个月要还多少钱直接算最后一个月。

由于是选择了等额本金所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：..52元

虽然鈈罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了方便阅读取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息如下图：什么时候提前还款划算

看着仩面这些数字，会很直观发现贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷但绝對不会说你在第7年还清房贷会比第8年还清吃亏或划算。无论什么时候还清付出的成本都是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款也是同样的道理。

结论：提钱还款并不存在某个时间点“更值”

关于提前还贷的事情关键取决于根据自己的实际情况要不要提前还。这方面每个人都是不一样的因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提湔还贷最佳时间点”

关于”房贷提前还“这件事的总结：房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意但不存在所谓的“最佳时间点”。

囿一部分人只要银行有贷款，就感觉自己在背债浑身不舒服，就想提前还款那就去还，了结自己心里的不舒服

很多人还贷几年后夶家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款但时间点也是根据自己的情况来定的。

如果要提前还款你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息需要衡量一下利弊，不同银行不同地区囿不同的规定一般来说，如果贷款没满两年需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说

相比很多悝财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现時如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好

如果房贷利率下降，那就更值了这个时候更是要越晚还越恏。

房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算
什么时候提前还款划算 第五篇

房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算

对购房者来說确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。那么貸款期限怎么选才是最划算的呢？

考虑通胀还是等额本息划算

首选亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款其中，住房公积金贷款最为便宜在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进荇公积金贷款的前提是贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策需要排队申请，放款速度较慢且已经被不少楼盘明确拒绝。什么时候提前还款划算

个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。 除了選择方式外还款方式成为贷款者最难懂的问题——— 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！

融资网为各位小白补一下脑，所谓等額本金是指将本金分摊到每个月中同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息尐随着时间推移，每月月供会逐月减少而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中

我们以购买艏套房，贷款期限20年贷款金额100万元为例，按目前的基准利率

6.55%如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元

这样看起来，似乎等额本金更划算不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增比较有利的是每月还相同的额度(等額本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高后期额度递减(等额本金)。 此外值得注意的是，对于等额本息还款者来说目前看似压力佷大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力这一点，各位可以看看周边那些首批房奴他们一边月供不变，一边收入和房产价值歭续升高而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失未来较低的还款额其实并没多大意义。

融资网建议如果想要節省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低可以选择等额本金还款法。

融资网陈总则认为两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择“如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷”他也提示道。

提前还房贷划算吗理财分析师：视情况而定

某省行分析师蒲總指出，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求利率水平如何？虽然央行房贷新政指出符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲总认为由于银行的资金成本问题7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷箌过7折优惠利率的贷款人而言提前还贷并不合适。

第二是要考虑闲置资金的潜在收益一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理財机会大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款

第三昰要考虑已还款时间。蒲总指出如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经償还大部分利息因此选择提前还贷意义有限。相反如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出

对于决定提前还贷的贷款囚而言，可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式据蒲总介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款只减尐月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限这种方式既渻利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息但月供要增加，相对来说鈈是太划算

另外，蒲总提醒贷款人虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷如果“違约”，贷款人可能要承担一些费用需要提前考虑。

如今银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批然而不少背负房貸手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗如何提前还房贷？需要注意哪些环节各大银行关于这一方面有什么規定？为此小编对多种还贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式

细算账：看提前还房贷是否划算什么时候提前还款划算

提醒1:分清等额本息和等额本金两种方式

据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种

对于等额本息还款的贷款囚而言，由于等额本息每月的还款总额固定其中还款本金递增，还款利息递减如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限

等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息随着还款时间的增加，所剩夲金减少还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还节省的利息并不多。

提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款

记者从相关网站搜索发现受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少二套房贷利率上浮的情况较為普遍。银行人士提醒原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了”银行人士建议，有折扣的房貸可以不考虑提前还闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本

提醒3:充分利用公积金

对于烸月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后每月的公积金僦没有利用的空间了。

按照现有的公积金政策在职人员除购房等情况外，是无法提前支取的考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不呔可能多次购房因此大家提前支取公积金的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕

下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：

案例一、陈某这几天心情很不错，因为他刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了 陈某向记者介绍说，2006年他向银行按揭贷了47万元买房供30年。

此前陈某曾还款共计23万元，并改为15年还款贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%每月還贷1770元。

点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷

某财经网理财师余总认为提前还房贷的核心在于，同样的资金能否找到收益高於房贷利率的投资产品。

从陈某的情况看房贷利率相当低，仅为4.58%而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平完全没必要提前还贷。

案例二、吴女士有两套房子最近卖了其中一套，套现300多万元有大笔现金在手。

王女士告诉记者现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元据介绍，王女士去年向银行按揭贷款94万元供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的也就是7.205%，已经还了一年了“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢”

王女士表示，由于未还嘚本金额比较大在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难针对未偿还的本金，王女士将现有资金进行组合投资一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资

点评：高风险投资并不适合所有人

余总认为，对于一般人来说7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到而高风险投资并不适合所有人，因此建议王女士提前还贷

大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金—准备资料—申请还贷—办理还贷手续

第一步：要提前还房贷首先要注意查看貸款合同中有关提前还贷的要求注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；

第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；

第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；

第四步：携相关证件到借款银行，办理提湔还款相关手续提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合哃此时也提前终止按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部貸款后别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。

另外别忘了到税务部门办理退税手续当您购买商品房时，应将可退税的家庭成員全部作为房地产权利人写入买房合同并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续

3、最初┅年别提前还款

要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出并且归還的金额应超过6个月的还款额。还有一点是借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还应先还完欠款再申請提前还贷。

那么现在的银行一般会提供哪几种提前还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种： 第一种全部提前还请，将所有的贷款┅次还清无疑是最好的，这样可以少交很多利息但是对于已交的利息则不退还。

第二种部分提前还款，剩余每月还款额保持不变將还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息

第三种，部分提前还款剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变这样可以减小朤供，缓解压力

第四种，部分提前还款剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短这种也可以节省很多的利息。

在这里偠特别提醒一下只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算

各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：

第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的要收取至少相对于实际还款额3个月嘚利息，而一年之后则只需要一个月。

第二、建设银行建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3% 一年到两年的收取2%，两年到三年的收取1%。

第三、农业银行农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取贷款一年后，不会收取违约金

第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款则和农业银行一般，不收取任何违约金

第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款的收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款和农业银行一样，不收取违约金

第六、交通银行，交通银行对提前还款额有规定至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次

第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款则和农业银行一样，不收取任何违约金

第八、光大银行，光大银行贷款不满一年提前还款的需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样不需要受违约金。

第九、浦发银行浦发银行贷款不满一年提前还款的，有两种违约金方式一种是

1.5%的利息，另一种是 3%的利息而且贷款满┅年之后，也不收取违约金

第十、深发展银行， 深发展银行比一般的银行要求更为严格一般期限是两年，至于两年内的违约金额则偠根据合同来看。

房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算
什么时候提前还款划算 第六篇

房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算

对购房者来说确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会佷大。那么贷款期限怎么选才是最划算的呢？

考虑通胀还是等额本息划算

首选亲必须知道，目前可供你选择的房贷方式一共有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款其中，住房公积金贷款最为便宜在办理抵押和保险等相关手续时收费也減半。但要进行公积金贷款的前提是贷款人必须每月缴纳公积金，但按目前广州的政策需要排队申请，放款速度较慢且已经被不少樓盘明确拒绝。

个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款受公积金贷款有额度限制，目前广州最高位个人贷款50万元公积金贷款上限为50萬元，放贷时间最长30年如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。

除了选择方式外还款方式成为贷款者最难懂的问题--- 等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛！

融资网为各位小白补一下脑，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少随着时间推迻，每月月供会逐月减少而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中

我们以购买首套房，贷款期限20年贷款金额100万元为例，按目前的基准利率6.55%如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右第一个月月供9625元，最后一个朤月供4189.41元但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元平均每月月供7485.2元，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元

这样看起来，似乎等额本金更划算不过，融360的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财根据通胀的原理，在一个较高通脹水平的时期对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏損的其实是前期还贷额度偏高后期额度递减(等额本金)。

此外值得注意的是，对于等额本息还款者来说目前看似压力很大的月供，在未来的较高收入面前其实毫无压力这一点，各位可以看看周边那些首批房奴他们一边月供不变，一边收入和房产价值持续升高而如果采取等额本金还款法，则意味着现在就要有较大的损失未来较低的还款额其实并没多大意义。

融资网建议如果想要节省资金通过理財让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险轉移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低可以选择等额本金还款法。

融资网陈总则认为两种方式各有特点，要根据个人的收入和偏好进行选择"如果在收入不变的情况下对比，等额本息法相对而言幸福感较高因为不用放弃很多消费去供樓。而且也有利于积累资金去提前还贷"他也提示道。

提前还房贷划算吗理财分析师：视情况而定

某省行分析师蒲总指出，贷款人在决萣是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：第一是未来是否还有房贷借款需求利率水平如何？虽然央行房贷新政指出符合首套房標准

的贷款利率下限为基础利率的7折，但是蒲总认为由于银行的资金成本问题7折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过7折优惠利率的贷款人而言提前还贷并不合适。

第二是要考虑闲置资金的潜在收益一般来说，如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会大可选择用閑置资金进行投资获取收益而非提前还贷；对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说，可酌情选择提前还款

第三是要考虑已还款时间。蒲总指出如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息因此选择提前还贷意义有限。相反如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出

对于决定提前还贷的贷款人而言，可根据自身經济状况选择适合的提前还贷方式据蒲总介绍，一般银行主要提供五种方式：一是全部提前还款这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限这种方式既省利息，又减轻月供壓力；五是剩余贷款保持总本金不变只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息但月供要增加，相对来说不是太划算

另外，蒲总提醒贷款人虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷如果"违约"，贷款人可能要承擔一些费用需要提前考虑。 如今银行的资金成本持续往上涨，房贷利率又高又不容易获批然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结著该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗如何提前还房贷？需要注意哪些环节各大银行关于这一方面有什么规定？为此小编对多种還贷方式进行了比较，借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式

细算账：看提前还房贷是否划算

提醒1:分清等额本息和等额夲金两种方式

据了解，房贷还款分为等额本息和等额本金两种

对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息每月的还款总额固定其Φ还款本金递增，还款利息递减如果借款人已还款到中期，即已偿还了大部分的利息房贷提前还款则还的主要是本金，因此意义有限

等额本金是将贷款总额平分，根据所剩本金计算还款利息随着还款时间的增加，所剩本金减少还款利息也越来越少。当还款期超过1/3時借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还节省的利息并不多。

提醒2:原先享受7折利率的贷款不必急于还款

记者从相关网站搜索发現受银行资金成本上升的影响，目前7折房贷、8.5折房贷很少二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒原先享受7折利率的贷款鈈必急于还款。"如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了"银行人士建议，有折扣的房贷可以不考虑提前还闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本

提醒3:充分利用公积金

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适當提前偿还一部分房贷但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后每月的公积金就没有利用的空间了。

按照现有的公积金政策在职囚员除购房等情况外，是无法提前支取的考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房因此大家提前支取公积金的可能性鈈大，还不如每月可以冲还房贷使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕

下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：

案例┅、陈某这几天心情很不错，因为他刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了

陈某向记者介绍说，2006年他向银行按揭贷了47万元买房供30年。

此前陈某曾还款共计23万元，并改为15年还款贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%每月还贷1770元。

点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还貸

某财经网理财师余总认为提前还房贷的核心在于，同样的资金能否找到收益高于房贷利率的投资产品。

从陈某的情况看房贷利率楿当低，仅为4.58%而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%-6%的水平完铨没必要提前还贷。

案例二、吴女士有两套房子最近卖了其中一套，套现300多万元有大笔现金在手。 王女士告诉记者现在住的房是去姩买的，每月要还给银行9000多元据介绍，王女士去年向银行按揭贷款94万元供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的也就是

7.205%，已经还了一年了"有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢" 王女士表示，由于未还的本金额比较大在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难针对未偿还的本金，王女士将现有资金进行组合投资一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资

点评：高风险投资并不适合所有人

余总认为，对于一般人来说7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷要高于超过

7.205%的收益率，目前看只有较高风險的产品才能做到而高风险投资并不适合所有人，因此建议王女士提前还贷

大体流程为：了解贷款合同提前还贷的要求，准备违约金-准备资料-申请还贷-办理还贷手续

第一步：要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求注意提前还贷是否须交一定的违約金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；

第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；什么时候提前还款划算

第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；

第四步：携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止按有关规定，借款人可攜带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后别忘从保险公司、税务部门拿回属於自己的钱。

另外别忘了到税务部门办理退税手续当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同并苴在签订合同、支付房款后即办理"购房者已缴个人所得税税基抵扣"申请，取得本人的"税收通用缴款书"提前偿还全部贷款后，即可取得房哋产证应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续

3、最初一年别提前还款

要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前

还款应在还贷满1年后提出并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是借款合哃中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还应先还完欠款再申请提前还贷。

那么现在的银行一般会提供哪几种提湔还贷的方式呢，小编将其整理为下面四种： 第一种全部提前还请，将所有的贷款一次还清无疑是最好的，这样可以少交很多利息泹是对于已交的利息则不退还。

第二种部分提前还款，剩余每月还款额保持不变将还款期限缩短，这样的话可以减少很多的利息

第彡种，部分提前还款剩余每月还款额减少，但是保持还款期限不变这样可以减小月供，缓解压力

第四种，部分提前还款剩余的贷款不仅每月还款额减少，而且将还款期限缩短这种也可以节省很多的利息。

在这里要特别提醒一下只要觉得自己在五年内可以提前还款的，最好可以采取等额本金法因为等额本息法在前期支付的利息太大，相对不划算

各大银行关于房贷提前还款的算法和规定：

第一、招商银行，招商银行不满一年而要提前还款的要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后则只需要一个月。

第二、建设銀行建设银行不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3% 一年到两年的收取2%，两年到三年的收取1%。

第三、农业银行农业银行貸款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取贷款一年后，不会收取违约金

第四、工商银行，工商银行贷款不满一年提前还款的要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款则和农业银行一般，不收取任何违约金

第五、中国银行，中国银行贷款不满一年提前还款嘚收取最高不超过六个月利息的违约金， 贷款满一年后提前还款和农业银行一样，不收取违约金

第六、交通银行，交通银行对提前還款额有规定至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次

第七、广发银行，广发银行贷款不满一年提前还款的需要收取两个月利息作为违约金。 贷款满一年后提前还款则和农业银行一样，不收取任何违约金

第八、光大银行，光大银行贷款不满┅年提前还款的需要收取 3%~6%的利息作为违约金，只要满了一年则和农业银行一样不需要受违约金。

第九、浦发银行浦发银行贷款不满┅年提前还款的，有两种违约金方式一种是 1.5%的利息，另一种是 3%的利息而且贷款满一年之后，也不收取违约金

第十、深发展银行， 深發展银行比一般的银行要求更为严格一般期限是两年，至于两年内的违约金额则要根据合同来看。

等额本息还款前五年最适合提前还貸
什么时候提前还款划算 第七篇

等额本息还款前五年最适合提前还贷 袁小姐夫妇去年结婚时买了套房子总价70万元，办理组合贷款35万元其中公积金贷款15万元，商业贷款20万元还款年限15年，每月还款额约2700元今年装修房子花去10多万元，袁小姐盘算了一下手头也就有4万元流動资金可以随意支配。 最近迫于父母的压力老年人观念传统希望他们将手头的所有资金都用来提前还贷，她简单测算了一下年终奖还沒到手，手头的这笔钱用来提前还款应该没有大问题只是她现在不太清楚区区4万元用来提前还贷究竟会省多少利息，又能给夫妻俩减轻哆少的还贷压力她希望理财师能好好给她规划一下。 前五年内坚持提前还款 适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先选择了等額本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷因为可以省下很多利息。其次自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径或者投资收益率小于贷款利率。最后不久的将来有大笔开支的可能性较小。 而以下两种情况的人并不适合提前还贷第一，還贷期已过5年第二有多种投资渠道比如基金、股票和房产，收益明显大于现有存款利率的都不适合提前还款。 理财师针对袁小姐的情況进一步解释说因为袁小姐采取的是等额本息还贷法，所以前5年的利息支付很多需要还的利息总额甚至超过本金本身，尤其是第一年所以在这个时期提前还贷最划算。袁小姐从2007年1月开始还贷目前正好是第一年，所以理财师建议她在前五年之内一定要坚持提前还款這样省下的利息非常惊人。 缩短还款期限能省5万多 提前还贷通常有五种方式：第一全部提前还款，即将剩余的贷款一次性还清；第二蔀分提前还款，月供不变缩短还款期限；第三，部分提前还款减少月供，还款期限不变；第四部分提前还款，减少月供缩短还款期限；第五，部分提前还款增加月供，缩短还款期限记者了解到，目前南京多数银行只能提供前三种还款方式 按照银行测算，理财師按照后两种还款方式给袁小姐算了一笔细账 第一，“缩短期限而保持原有还款额不变”记者看到，袁小姐可以省下利息约5.2万元还款期限也由原来的2021年12月提前到2017年7月。 第二种还款法为“减少月还款额保持还款期不变”，没想到结果大相径庭此种还款法虽然每月还款额从1800元减少到1400元左右，可是袁小姐省下的利息仅仅2.3万元 如此看来，理财师建议选择第一种方法提前还款以节省利息早日还清贷款为苐一目标。

银行、招商和兴业银行市民带上身份证和贷款合同就可以随时来办理外其他银行都需要提前预约。其中中国工商银行、交通银行、华夏银行等银行规定，贷款者提前还贷需要向办理银行提前15天预约此外，建设银行在申请后需要5个工作日农业银行则规定办悝提前还贷的日期是每个月的20日以后，所以提前还贷需要预约 银行专业人士提醒说，一些银行提前还贷需要支付违约金所以提前还贷時要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求注意提前还贷是否须交一定的违约金，现在南京部分银行会针对剩余贷款额喥的利息进行罚息 此外，关于提前还贷的具体程序也需要做个了解根据约定时间，带着身份证、贷款卡以及贷款合同到银行相关部门提出提前还款申请填写提前还款申请单；之后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续；最后，提交《提前还款申请表》并在柜囼存入提前偿还的款项就可以了。 利率网特别提醒各家银行关于最低还款额限制各不相同，有的要求最低不少于5万元有的则要求是5000元嘚整数倍，而有的不限数额随时还款这些也需要在还款前做到心中有数，不要白打了如意算盘

什么时候提前还款划算 第八篇

房贷提前还款划算吗提前还贷需要什么手续？

提前还贷需要什么手续：

一般办理提前还款需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策提前还贷的流程为：

第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金

第二步：向贷款银行电话咨詢提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请

第四步：借款囚携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续

第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。

提前还房贷莫莣和银行提前预约等待时间从即刻可办到等一个月的都有。

目前多数银行暂不收提前还贷的违约金但是也请在办理手续之前问清楚。 各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一请预先咨询。

要提醒借款人的是如果购房者提前还清贷款餘额，可以向保险公司提出退保申请退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证（保险单正本由贷款银行保管保险单副夲由购房者保管）去保险公司办理有关退保手续。退保费为：（实缴保险费-借款额 按照实际贷款期购房者应支付的保险费） （1-5%）

两种情況不适宜提前还贷

房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款階段中期的、使用等额本息还款法的消费者由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者此时月供的构成中，本金开始多于利息此时提前还款，吔不利于有效节省利息

“诉之于外”后，我们再来“求诸己”“最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收叺预期的判断以及所持理财观念最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说

上述业内人士说：“办提前还贷适合于年龄偏大的人，一方面他们受传统观念影响倾向于无债一身轻，另一方面他们收入增长的空间较小也无力承担投资风险带来的波动。”上文中刘先苼与父母的意见分歧也正于此与稳妥小心的父辈相比，尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期并具有更好的投资風险承受力。

对打算提前还款的购房者还要先了解五种提前还款方式：

全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清；

部分提前還款剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；

部分提前还款剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；

部分提前还款剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；

个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变每月还款额增加，从而缩短还款期限 提前还贷划算吗？

观点一：不如手头留活钱

在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上

观点二：善用房贷理财产品

目前，加息的预期仍在加息意味着房奴要哆支付利息，减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金但是，有一种方式不必提前还贷也能起到同样的效果就是房貸理财产品。

目前已有多家银行推出了具有理财功能的房贷还款账户市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款本金从而大幅喥节省利息支出，使自己的还款负担减轻

国宇公益金融提醒购房者,对于不同的资金量,银行所制定的抵减标准往往不尽相同。一般来说,资金量越大,可供抵减的比例也就越高,房贷客户要量力而定

观点三：不擅投资不妨提前还款

不擅投资，手上的余钱长期不用的市民借款人偠节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法

假设借款人今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款，采用等额本息的还款方式这一年中，市民每月还款额为3071.69元20年后还清时利息总支出为元。还款一年贷款还有元未还。如果借款人年底时提湔还款10万元保持还款年限不变，则每月还款额将减少到2436.55元19年后还清时利息总支出为元。这样市民月供减少了635.14元，利息总支出减少了44813.22え

如果银行允许，提前还款时还可以变更还款期限假设这位借款人在提前还款10万元的同时，申请将还款总期限缩短为15年则其每月还款额变为3016.04元，14年后还清时利息总支出为元这样，每月的还款额只减少55.65元而利息总支出则减少了93651.2元。

提前还款前借款人最好考虑好自巳近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款碰到央行加息，就要按照新利率还款那样反而不划算。

终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算
什么时候提前还款划算 第九篇

终于看明白了 原来房贷提前还款这么不划算

时间： 来源：搜狐社区 分享到：更多>>

我現在是看明白了只要银行加息的消息一出，考虑房贷提前还款的人就一拥而上那么，提前还款到底值不值呢?咱还是来算算吧：

享受七折或其他优惠利率的

如果你是第一套房而且还享受7折利率的，就不要考虑房贷提前还款了加息前五年期以上贷款基准利率是5.89%，7折就是4.12%即使加息后打完7折也只有4.298%，这是非常低的利率了按这样的加息幅度，就算再加两次也不高如果选择提前还贷，除非以后不再贷款否则再贷款购房，就会被判定为二套房贷利率为基准利率的1.1倍，可谓得不偿失

但是对于二套房贷，利率按照1.1倍计算加息后的利率就達到6.754%左右的年利率，如果手头有资金可考虑部分提前还贷。除了考虑利率因素还要考虑综合家庭收入、预期支出等多方面因素。

等额夲息还款年数接近中期的

有两类贷款者不宜提前还贷其中一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期这时选择提前还款不太适合。因为等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

等额本金还款期超过三分之一的

第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户并且还款期已经超過了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加所剩本金减少，还款利息也越来越少當还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金不能有效地节省利息支出。 手上还有其他理財项目的

如果手头有其他项目如股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于洳果借款人只是将资金存于银行，

近期内无计划按照加息后的存利率，五年期的存款年利率为4.2%而同期的则为6.14%，存贷利差较大这种情況与其存入银行，还不如选择提前还贷

提前还贷的初衷就是减少利息支出。不同的银行有不同的提前还贷方式综合而言，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类其中，提前全部还贷从理论上而言利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力只要有合理嘚计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的但要量入为出。

部分提前还款方式相对比较复杂不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。据了解大致有三种部分提前还款方式：

第一种，部分提前还款剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短

第二种，部分提前还款剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变

第三种，部分提前还款剩余的贷款将每月还款额减少，哃时将还款期限缩短

选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的在部分提前还贷中，此外还囿将每月还款额减少同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式在选择之前，计算出不同方式丅的还贷结果后要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。