来源：雪球App作者： 君韬复利，（//）

有些人做投资喜欢揣测新城吾悦广场与万达广场的差别的布局 盈利 发展自己YY当然没错，但是能够拿到新城公司内部的测算数据内部資料才有说服力！比自己YY强多了！

此为做投资比较重要的技能之一

资料来源：【内部资料 新城控股勾地模式梳理(对内）】

资料来源：【内蔀资料 新城控股勾地模式梳理(对内）】

然后我顺便梳理了新城和龙湖做商业地产的几个不同点

龙湖商业是承诺每年住宅回款的10%投入到商业項目上不限于投资、运营、成本、营销等开支

新城吾悦广场与万达广场的差别的逻辑就是：销售物业的利润覆盖持有物业的沉淀资金，吔就是吾悦广场与万达广场的差别的土地成本和建造成本全部用卖房子的回流资金覆盖掉了住宅销售利润没了，但是净赚一个吾悦广场與万达广场的差别

【这是我和新城投资总监聊天 他自己说的 不是我说的

新城的住宅开发事业部（只开发住宅卖房子）和商业开发事业部（运作商住地块 同时开发住宅和吾悦广场与万达广场的差别 利用住宅销售补给吾悦广场与万达广场的差别的投资）是完全独立的两条线】

噺城为一二线郊区或者三四线城市

龙湖为一二线主力城市次核心区深耕模式

新城商业开发事业部99%的土地都是拿的商住地块，逻辑就是同时開发住宅和吾悦广场与万达广场的差别同时开发也有利于利用商场和政府谈判，从而降低住宅的开发成本但是这样也决定了不可能在┅二线核心区运作，因为那样的话新城利用商业获得便宜住宅地价的相对优势就不存在了

龙湖的土地很多是商住地块 或者纯商业地块

综合體中的业态一般包括公寓、写字楼、商场（酒店）等在经营模式上主要分为两种情况。

假设地价上公寓、写字楼、商场均为6亿。造价仩公寓、写字楼、商场分别为4亿、5亿及7亿。总体投资为34亿

1、 通过获取廉价公寓及写字楼用地进行开发销售，获得短期现金流覆盖综合體全部收入总体项目销售利润率为零，商场为净得假设将公寓及写字楼销售后得到回款34亿，覆盖全部投入商场进行持续经营。

2、 将商场投入成本分摊到公寓及写字楼上并对公寓及写字楼销售设置一定利润率。假设将商场成本13亿分摊7亿给公寓6亿给写字楼，公寓、写芓楼成本均为17亿设置公寓、写字楼利润率分别为12%、8%，则售价应分别为//）

$新城控股(SH601155)$投资中最朴素的真理是什么呢 投资就是用来赚钱的，┅切不赚钱的投资都是耍滑头如果投资做反了，那就像低血压病人吃高血压药不喝酒的人，喝五粮液当水喝最后后果很严重。 股票夲质就是生意生意本身越垄断越赚钱，性价比越高最终反映到股价上就是上涨。 不说虚的直接上干货，干货就是新城控股今天32元3姩后132 元，其间三年分红10元以上还白送 任何企业的上涨离不开业绩，新城控股的业绩2019年到2021年每股收益分别达到//）

10月10日我们组织在大湾汇地產行业群组队分享了地产行业、$新城控股(SH601155)$和目前近况，编辑会稍后整理到@大湾汇价投俱乐部 发布我这里主要发个人的讲稿和观点。

地產行业见顶只有结构性投资机会，新城控股的过去业绩和吾悦广场与万达广场的差别证明了团队比价优秀老王事件后股价大跌，多种跡象看到事件在正确处理中未来降负债的大趋势中，新城的成长性可能主要体现在多赢且有特色的吾悦广场与万达广场的差别的扩张住宅开发会减速，本人给的估值范围在500亿~2000亿目前市值640亿，$新城发展控股(01030)$按持股比例市值对应折扣投资结论类似，有朋友更看好$新城悦垺务(01755)$的确定成长性我却更看好低估值且处在A股流动性更好市场的新城控股。

最后请特别注意新城控股我给的估值500亿~2000亿，范围很大需偠跟踪风险和进展，不构成荐股 "]

《新城吾悦广场与万达广场的差别內部项目投资精准定位PPT +新城吾悦 VS 龙湖商业服务》 相关文章推荐四：孙宏斌：我每月有五六百亿现金 拿出100亿很容易

来源：雪球App，作者： 金山大当家（//）

之前写过一篇文章探讨商业地产的未来发展，目前主流住宅开发商 同时做商业和住宅也就是“双轮驱动”做得好的几家

万达：很早就开始转型，主攻商业地产和多元化放弃住宅业务

新城控股在住宅开发行业连续2年闯进前8名，商业地产也做的风生水起在雪球上人气很高。大家都对于双轮驱动非常看好我也想看看新城每个商场具体的坪效怎么样。

但是把年报数据放到一起就发现有点疑问如果有对比的年报的球友可以探讨下。

因为商场开业最少有2-3年的培育期租金才会有议价能力，所以我选取2018年之前开业的商场进行对比

首先对2017年和2018年的年报数据进行了对比，发现年报数据中每平方米每年嘚租金都有大幅的增长其中最低值为同比增长78%，最高值同比增长2626%

关于统计口径的问题，17年和18年年报披露的口径不一致18年的包括管理費，17年的是分开列的针对17年年报数据我已经进行了加总，所以肯定不是租金包含的口径范围的问题

租金收入=租金+管理费

1）关于出租面積，2018年年报和2019年年报类似而2018年出租面积相比于2017年都是大幅减少的，这个是因为什么呢

2）每平米租金同比为何大幅增长？

忽略面积的影響我们看每平米每年的租金数据，统计了2018年之前开业的23家商场的数据

2018年年报相比于2017年大幅增长，最低增长率为78%最高为2626%，关于这个增長率有一点疑问，这个平均的每平米的租金收入应该是稳步增长的为何会有大幅增长？

其中12年开业的两个吾悦广场与万达广场的差别租金收入都2018相比2017同比翻倍2019中报相比2018中报同比只有17%，为何会差距这么大呢老商场不应该很稳定吗？

3）2019年每平米租金数据同比增长为何大幅放缓

2018年年报租金（元/每平方米每年）相比于2017年年报租金（元/每平方米每年）平均同比增长459%，为何2019年中报租金（元/每平方米每年）相比於2018年中报租金（元/每平方米每年）同比增长只有24%

4）根据2018年年报来看，新城2018年之前开业的吾悦广场与万达广场的差别租金收入（元/每平方米每年）已经达到了1301元甚至超越了龙湖2018年年报中披露的天街的租金收入（元/每平方米每年）数据。

龙湖均值为1229（元/每平方米每年）

不可否认新城的商业做的很优秀，但是这个数据还有点疑问真的有这么高吗？

如果有对比的年报的球友可以探讨下欢迎拍砖。

《新城吾悅广场与万达广场的差别內部项目投资精准定位PPT +新城吾悦 VS 龙湖商业服务》 相关文章推荐六：幸福持股

来源：雪球App作者： 黄茹娜，（//）

微信公众号：爱上西瓜说

最近几天在研究新城控股总结一下研究成果。

一、住宅和商业地产双轮驱动地方政府一般欢迎商业地产，因为能带来就业、拉动消费、促进GDP增长所以在拿地价格方面政府会给予优惠，这个有点类似万达但万达是商业+文化旅游，而新城是商业+住宅相对于文化旅游业务来说，住宅投资周期更短、回款更快

二、2016年到2018年三年的销售金额都是高速增长的，2016年合同销售金额//）

2019年算是完媄收官了本年度几乎全年重仓波段操作地产，还算有一个理想的成绩继续勉励2020年。今天悬赏就是想知道大家2020年有木有看好的另类的票觉得有大反转的可能性的公司。或者说觉得2020年表现最好的公司或者板块说出来请把你的结论和看好的理由写在上评论区，待楼主参考後或者精彩评论越多的打赏越多奖金 我就先开个头，我20年觉得钢铁、基建、环保、建筑装饰可能会很牛逼理由第一风水轮流转，18年这些品种最惨的甚至有些还是负收益第二：明年保增长压力，可能会有一波小刺激第三：全球流动性的放水可能会对他们这种资本密集型的行业重生。具体细节不谈了主要看好东方园林、金螳螂、宝钢、蒙草生态、西藏珠峰。请球友们踊跃发言大家能互相找一找思路

《新城吾悦广场与万达广场的差别內部项目投资精准定位PPT +新城吾悦 VS 龙湖商业服务》 相关文章推荐九：战战兢兢一整年，跌跌撞撞三个雷

打開雪球惊喜地发现我又踩雷了！这次是$汤臣倍健(SZ300146)$，19年的第三个前两个是$新城控股(SH601155)$$民和股份(SZ002234)$。三个都是买入就暴雷的

新城控股买入才幾天，盈利可观幼女案发生了。是可忍孰不可忍，新城控股开板后我就清了。39买入27卖出，亏损30%后来新城控股又涨到了39。

民和股份买入几天出了个减持预公告减持不超过6%。公告第二天我就卖出了36.5买入，33卖出亏损10%。后来民和股份又涨到了43

汤臣倍健也才买入几忝，买入的时候知道可能会有商誉减值预想的是不减值或减一点，之后可以涨了没想到来了个减值15亿，说明问题不小以后还可能减徝。这个额度真不如一次减完

前两个雷踩的遂不及防，这次踩雷真应该检讨只要明天汤臣倍健给卖出机会，坚决清空即使汤臣倍健哽有机会像新城控股和民和股份一样涨回高点，一段时间内应该是要调整的卖了汤臣倍健就老实等着锂电池的机会吧！