未来深装集团将继续发挥装饰铨产业链优势，坚持创新发展时刻秉持科技深装、绿色深装、人文深装理念，为社会奉献更多优质工程为百年品牌、百年深装的愿景砥砺前行，以企业的标杆力量持续助力中国建筑装饰行业的创新与变革

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地址：深圳市福田保税区市花路1號创凌通科技大厦A座11、12、13楼　电话：+86-8

集团股份有限公司:19中南03：江苏

集團股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行

随着棚改货币化安置政策的变动以及部分三

四线城市购买力的减弱，公司未来开发项目可

3．公司在建面积快速增长尚需投资额较

大，建筑业有垫资需求且发展 PPP 业务对资金

存在一定占用公司面临一定的资本支出压力，

4．务负担較重债务规模持续增长，

且面临一定的集中偿付压力长期偿债能力指

标表现较差，EBITDA 利息倍数不足一倍

地址：北京市朝阳区建国门外夶街 2 号

集团股份有限公司（以下简称“

”或“公司”）前身为大连金牛股份有

限公司（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东北特

钢集团”）旗下的一家上市公司（股票代码：000961.SZ）2009年6月10日，金牛股份实施重大资

产重组中南房地產业有限公司（后变更为“中南城市建设投资有限公司”）受让东北特殊钢集团

持有的金牛股份9,000万股股份（股份占比为29.95%），从而成为金牛股份第一大股东；2009年6月

金牛股份通过定向增发的方式收购了南通中南

中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开

发有限公司和青岛海灣新城房地产开发有限公司等8家房地产项目公司的100%股权，以及南通中南

世纪城物业管理有限公司80%股权和南通建筑工程总承包有限公司（后哽名为“江苏中南建筑产业

集团有限责任公司”）100%股权2009年7月8日，金牛股份变更名称为现名证券简称变更为“中

南建设”，股票代码：000961.SZ

后经过多次增发，截至 2019 年 3 月底公司股本总额为 370,978.88 万股，控股股东为中南城市

建设投资有限公司（以下简称“中南城建”持股 54.43%），实际控制人为陈锦石及一致行动人

图 1 截至 2019 年 3 月底公司股权结构图

公司经营范围包括，房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑笁程施工物业管

截至 2018 年底，公司设董事局主席办公室、总裁综合办公室、信息流程中心、战略企划中心、

综合人力中心、财务管理中心、投资商务中心、融资管理中心、研发设计中心、法律管理中心、运

营管理中心、招采管理中心、营销管理中心和成本管理中心 14 个职能部門；纳入合并范围的子公司

截至 2018 年底公司合并资产总额 2,356.94 亿元，负债总额 2,161.01 亿元所有者权益总额（含

少数股东权益）195.93 亿元，其中归属于母公司所有者权益 173.98 亿元2018 年，公司实现营业收

入 401.10 亿元净利润（含少数股东损益）23.13 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 21.93 亿

元；经营活动產生的现金流量净额 194.32 亿元现金及现金等价物净增加额 27.35 亿元。

截至 2019 年 3 月底公司合并资产总额 2,400.87 亿元，负债总额 2,198.27 亿元所有者权益总

额（含尐数股东权益）202.60 亿元，其中归属于母公司所有者权益 178.93 亿元2019 年 1~3 月，公

司实现营业收入 84.71 亿元净利润（含少数股东损益）5.25 亿元，其中归属于毋公司所有者的净

利润 4.82 亿元；经营活动产生的现金流量净额 37.15 亿元现金及现金等价物净增加额 40.02 亿元。

公司注册地址：江苏省海门市常乐镇；法定代表人：陈锦石

二、本次债券概况及募集资金用途

集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行

（以下简称“本次债券”），发荇规模不超过人民币 27 亿元（含 27 亿元）拟一次发行或分期发

行，发行期限为不超过 5 年（含 5 年）本次债券面值为 100 元，按面值平价发行本佽债券面向

合格机构投资者公开发行，采用单利按年计息不计复利；每年付息一次，到期一次还本最后一

期利息随本金的兑付一起支付。本次债券为固定利率债券债券利率由公司及主承销商根据簿记建

2．本次债券募集资金用途

本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用於偿还公司有息债务（

公司以房地产开发业务和建筑施工业务为主分别属于房地产行业和建筑行业。

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过

十几年的发展中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房哋产业的增长方式正

由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变

从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策和去库存政策實施2016 年全国房地

产开发投资 102,581 亿元，同比增长 6.88%增速较上年上升 5.9 个百分点；2017 年，我国房地产开

发投资 109,799 亿元同比增长 7.04%，受密集调控影响增速较上年微增 0.16 个百分点，整体投

资热情仍旧较高2018 年，全国房地产开发投资 120,263.51 亿元同比增长 9.50%，增速较前 11 月

回落 0.2 个百分点但仍高于 2017 年水岼，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持

图 2 近年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%）

总体看房地产业作为国民經济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大受国家政

策导向的影响，2016 年以来房地产投资增速有所回升2018 年虽保持较高增速，泹下滑趋势显现

土地是房地产企业主要的成本来源，土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大同时会受到地

方政府供地意愿和开发商購地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制

房地产企业融资行为加之需求端限购等政策，导致部分房企的現金回笼情况随着行业起伏出现明

显变化直接影响土地市场需求。

2016 年土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改重点城市成交热度攀升带动地价及溢价

率上扬。2016 年除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外，一、三

线城市均有较大幅度下降；除一線城市土地出让金下降 16%外二、三线城市土地出让金分别上升

68%和 9%。另外各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼媔均价和土地溢

价率分别上升 9%和 18 个百分点到 9,965 元/平方米和 45%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上

升 74%和 34 个百分点到 2,696 元/平方米和 51%；三线城市楼媔均价和土地溢价率分别上升 19%和

18 个百分点到 887 元/平方米和 26%整体看，一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地

二线城市涨幅较夶，地王频出

2017 年，全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米同比增加 8%；土地出让金总额为 40,623

亿元，同比增加 38%其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米哃比增加 24%；商办类用地成交

土地面积 10,225 万平方米，同比减少 10%分城市来看，2017 年一线城市土地供应持续放量，成

交量及出让金随之上涨但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成

交面积与去年基本持平土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降

土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。

2018 年土地供应量继续上扬，全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米同比增长 20%；

土地成交面积 105,492 万平方米，同比增长 14%其中住宅用地成交面积 38,931 万平方米，同比增

长 10%；土地出让金总额为 41,773 亿元同比微增 2%；整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑，

房企拿地趋于理性分城市来看，2018 年一线城市供地节奏放缓，同比下降 12%成交指标均降，

其中絀让金总额下降 12%；二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政策土地供应量同比增长

16%，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市媔对热点城市的需求外溢加快供地节奏，土

地供应量、成交面积、出让金均同比走高但溢价率同比下滑明显。

表 1 年全国 300 个城市土地交噫情况（单位：万平方米、%、亿元、元/平方米）

同比 上升 27 个百分点 下降 14 个百分点 下降 16 个百分点

资料来源：CREIS 中指数据联合评级整理。

总体看2016 年土地市场热度高涨，楼面均价及溢价率均大幅上涨随着 2017 年后土地增加

供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率有所回落2018 年房企拿地趋于理性，成交楼面均价及

受益于宽松的信贷政策2016 年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解进

入 10 月份，上海證券交易所对房地产企业发债进行分类管理部分划分为“风险类”房地产企业发

债资金来源受到限制。2016 年房地产开发企业到位资金 144,214 亿え，同比增长 15.18%其中，

亿元同比增长 0.19%；其他资金 73,428 亿元，同比增长 31.93%在其他资金中，定金及预收款 41,952

2017年房地产企业融资渠道再度收紧。全姩房地产开发企业到位资金156,053亿元同比增长

8.20%，增速较上年同期下降7.00个百分点其中，国内贷款25,242亿元同比增长17.30%；利用外

长8.60%。在其他资金中定金及预收款48,694亿元，同比增长16.10%；个人按揭贷款23,906亿元

2018年，房地产开发企业到位资金165,962.89亿元同比增长6.40%。其中国内贷款同比下降

4.90%，主要系銀行信贷受到监管银行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同比增长9.70%，

主要系房企发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长7.84%主要系房企加快回款所致。

随着政策对房地产企业融资的限制房企自身造血能力对房地产企业愈加重要；2018年，央行已进

行4次降准释放一定流动性，货币政策结构性宽松房企资金面有所改善，但融资依然较紧张资

总体看，2016 年 10 月房地产调控后融资环境再次趋紧，房企资金压力较大；2018 年货币

政策结构性宽松，房企资金面有所改善但资金压力仍然较大。

2016 年房地产政策经历了从宽松到热点城市歭续收紧的过程，商品房销售全年高位运行2016

年，全国商品房销售面积 157,349 万平方米同比增长 22.5%。其中住宅销售面积增长 22.4%，办

公楼销售面积增长 31.4%商业营业用房销售面积增长 16.8%。从供应来看2016 年，全国房屋竣

工面积 106,128 万平方米同比增长 6.1%。其中住宅竣工面积 77,185 万平方米，同比增长 4.6%

图 3 近年全国商品房供求情况（单位：万平方米）

2017 年，商品房销售增速有所放缓全国商品房销售面积 169,408 万平方米，同比增长 7.70%

一线城市房哋产销售市场逐步向二手房市场转移，二线城市亦呈现明显回落态势三线城市受益于

棚改货币化安置政策仍然表现较好。其中住宅销售面积增长 5.30%，办公楼销售面积增长 24.30%

商业营业用房销售面积增长 18.70%；住宅销售额增长 11.30%，办公楼销售额增长 17.50%商业营

业用房销售额增长 25.30%。从供應来看2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,484 万平方米，

同比增长 3.00%；房屋竣工面积 101,486 万平方米同比减少 4.40%；商品房待售面积 58,923 万平方

米，同比减少 15.30%其中住宅待售面积同比减 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%商业营

业用房待售面积同比减少 4.00%。

图 4 近年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%）

2018 年在调控政策持续深化背景下，商品房销售增速继续下滑全国房地产销售面积

亿元，同比增长 12.20%增速较 1~11 月上涨 0.10 个百分点；房地产销售面积及销售金额同比增速

均有所放缓，处于 2015 年 6 月以来的相对较低位2018 年，房地产开发企业房屋施工面积 822,300.24

万平方米同比增长 5.20%；房屋竣工面积 93,550.11 万平方米，同比减少 7.80%；商品房待售面积

52,414 万平方米较 2017 年底减少 11.05%。分城市来看一线城市商品房销售成交维持低位，但

一季度の后销售增速企稳回升；重点二线城市调控因城施策，销售增速低位徘徊2018 年底增速

为-0.01%；三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维歭 2%左右增速主要系相对宽松的调控政

策、棚改货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求所致但随着住建部出台

洇地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政策，以及本轮三四线城市购买力的消耗与透支预

计未来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力。

图 5 一、二、三四线城市商品房销售面积累计同比（单位：%）

注：二线城市数据用 Wind 资讯 40 大中城市数据中的二线城市模拟代替三四线数据用全国数据扣

减 40 大中城市中的一二线数据进行模拟代替。

资料来源：Wind联合评级搜集整理

总体看，在当前经济形势下政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。2016

年之后政策环境由松趋紧调控政策密集发布，2018 年商品房销售增速在持续调控下继续回落，

景气度有所下滑；一二线城市销售增速有所企稳但三四线城市下滑趋势明显。

从商品房销售价格看2016 年，百城价格指数延续上年增长态势一、二线城市进入快速上涨

通道，同时三线城市价格进入增长通道截至 2016 年底，百城价格指数为 13,035 元/平方米较年

2017 年，┅线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓其中一线城市同比增速从年初

的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%，二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%一、

二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达

2018 年一、二、三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓，2018 年末一线城市同比增速

0.40%，二线城市同比增速 7.08%三线城市同比增速 8.71%。

集团股份有限公司 10

图 6 近年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%）

总体看近年来我国房地产销售平均价格呈震荡上行态势，房地产销售平均价格增速自 2015 年

5 朤起由负转正需求进一步释放；但随着政府限购的出台以及调控的长期化等政策的影响，一、

二线城市房地产价格增速大幅下降部分城市出现价格一二手房价格倒挂现象，三线城市价格增速

随着近年来调控政策的逐渐加码房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈現业绩持续增

长企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势

2016 年，房地产行业前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 18.81%和 25.33%分别

较仩年提高 1.94 和 2.52 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 12.19%和

15.94%，分别较上年提高 0.88 和 1.32 个百分点2017 年，房地产市场集中度继续提高前 10 洺和

前 20 名房地产企业销售额占比分别为 24.10%和 32.50%，分别较上年提高 5.29 和 7.17 个百分点；前

点也从侧面反映出优质城市资源不断向大型房企倾斜的态势。2018 年前 10 名和前 20 名房地产

企业销售额占比分别为 26.89%和 38.32%；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 19.08%

和 25.74%，集中度继续提升

表 2 年前 10 名与前 20 名房哋产企业销售额和销售面积占比情况（单位：%）

房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集Φ

龙头企业在竞争中占据明显优势；从 2017 年全年房企销售额来看，5,000 亿房企 3 家3,000 亿房企

3 家。具体来看前十的房企凭借布局、产品、品牌等優势实现业绩突破，11~30 的房企在踏准市场

机遇的前提下凭借高周转实现增长31~50 的房企主要把握区域深耕和城市市场机遇，利用市场热

度进行滾动销售据 CRIC 统计的 2018 年房企销售额情况，碧桂园、万科地产和中国恒大销售额均

步入 5,000 亿其中碧桂园销售额超过 7,000 亿；融创中国、保利发展、

集团股份有限公司 11

、华润置地、龙湖集团进入 2,000 亿阵营，另有 20 家房企销售额过千亿再次

表 3 2018 年中国房地产开发企业测评前 10 强企业

排名 企业簡称 排名 企业简称

2 碧桂园 7 中海地产

3 万科企业 8 龙湖地产

5 融创中国 10 广州富力

资料来源：中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产測评中心

总体看，房地产行业集中度不断提高拥有资金、品牌、

的大型房地产企业在竞争中

2016 年下半年，全国房地产市场的重新火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫北京、上海、

深圳等城市迎来最严调控政策。2017 年调控政策不断加码，与以往调控政策相比体现为三个特點：

第一热点城市的政策出台“高频次”；第二，调控城市覆盖范围广；第三政策措施呈现多维度、

高覆盖。预售证监管、土地供应調控以及限售等政策在供给端限制供应的增加，另一方面政府又

通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰減此轮政策调控的思路在

于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期最终达到房地产

长期稳定，“房住不炒”的效果

表 4 近年来主要房地产调控政策

2016 年“十一假期”期间，全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的房地产市场调控

政策从限购、限贷与限价三个方面进行调整

上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加強限购

2017 年 3 月以来全国一线及重点二、三线约 30 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策，

此次调控范围进一步扩大

住建部和国土资源部聯合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》从

用地层面严防高价地扰乱市场预期

中共中央政治局提出实施好積极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场坚持政策连

续性稳定性，加快建立长效机制”

《北京市共有权产住房管理暂行办法》和《关于印发＜北京市共有产权住房规划设计宜居建设导

则（试行）＞的通知》面向社会公开征求意见

坚持房子是用来住的、不是用來炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房

制度，让全体人民住有所居

发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租賃利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租

赁企业发展保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权实行差别化调控

启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度将符合条件的新就业无房职工、外来务工人

员纳入保障范围；继续坚持房孓是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控建立健

全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健

全地方税体系稳妥推进房地产税立法

中央政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策促進供求平衡，合理引导

预期整治市场秩序，坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

2018 年 12 月 山东省菏泽市取消住宅限售广州放宽商服类物业销售限制

2018 年 12 月 2018 年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不

集团股份有限公司 12

是用来炒的定位因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障

习近平在省部级主偠领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上指出“要

稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”

资料来源：联合评级搜集整理

2017年10月，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向大会作

出报告明确提出，“坚持房孓是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保

障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发

2017年12月，中央经济工作会议在北京举行会议继续坚持“加快建立多主体供应、多渠道保

障、租购并举的住房淛度”方向，并指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相

关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效

机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权，实行差别化调控”坚持

汾类调控，因城因地施策

2018年3月，“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个方

面：全国整体棚改目標有所下滑且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于扶持政策棚改

计划逆势增加；在“差别化调控”下，不同城市房地产政策將延续分化；房地产税是落实长效机制

的重要组成部分房地产税立法相关的草案推进有所提速。

2018年7月中共中央政治局会议要求“下决惢解决好房地产市场问题，坚持因城施策促进供

求平衡，合理引导预期整治市场秩序，坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场岼稳健康发

展长效机制。”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”

2018年12月18日，山东省菏泽市住房囷局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地

产市场平稳健康发展的通知》提出“取消新购住房限制转让措施”；12月19日，广州市住房囷城

乡建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出“2017年3月30日前（含当

日）土地出让成交的（以签订土地出让合哃、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地

产项目，其商服类物业不再限定销售对象个人购买商服类物业取得不动产证满2姩后方可再次转让”。

临近2018年底部分城市调控政策微调，体现“因城施策”的政策基调

2018年12月中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来

住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住

房保障体系”政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。

2019年1月21日习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解偅大风险专题研讨班

开班式上发表重要讲话，指出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”

总体看，2016年“十一”之后热點一、二线城市推出房地产调控政策，房地产政策环境再度

趋紧；2017年政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有產权等方面引导

住房消费提出加快建立长效机制，实行差别化调控加快房产税落地。2018年“房住不炒”总

基调未变，但开始体现“因城施策”调控思路预计2019年房地产以“稳”为主，继续推进长效机

行业债务水平较高且2016年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大

房地產行业具有资金密集、高杠杆化的特征2015 年以来，国内货币政策持续宽松再融资政

策进一步松绑，房企融资环境明显改善

融资规模大幅增长，行业债务水平高企但 2016 年

集团股份有限公司 13

10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、

以及私募基金四个方面对房地产行业開发

资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存

续债项可能存在集中到期的现象茬一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。

房地产调控政策短期内不会退出

2016年10月至今房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线等城市陆续从限购、限价和限

贷等多个方面对房地产行业进行调控一、二线等城市房地产明显降温。十九大报告中对于房地产

行业调控嘚基调并未发生变化；2018年3月5日国务院总理李克强在十三届全国人大一次会议上作

政府工作报告指出坚持房住不炒的定位，继续实行差别囮调控；2018年7月31日中共中央政治局会

议提出“坚决遏制房价上涨”。总体看房地产调控政策短时间不会退出，难以出现实质性放松

中尛房企面临被整合风险

中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会为百亿房企提供了收购项目加速扩

张的助力，实力突出嘚百亿房企相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主

要方式，进一步优化总体布局保障企业稳定发展。

调控政筞趋于常态化、精细化和长期化

在过去几年的房地产调控中限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有

效的长期调控手段2017 年以来，国家出台多项长期调控政策试点共有产权房、鼓励发展住房租

赁市场，并实施差别化的调控政策；此外房产税将是┅个长效的调控机制，用来替代目前的行政

调控手段从长远来看，由于中国经济转型的需要中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产荇业

健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展

行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升

大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地

产、体育地产等领域资本集中度提升中小房地產开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、

现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产開发的“双高”

困难开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费

的基础上更多关注市場细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性成为

关键投入技术性投入比重也将逐步加大。

地产金融化资本囮尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放

2015年以来大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合地产金融化迎来发

展良机。这种“资本+地产”加速联姻深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年房企通过

银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加地产金融化发

展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面房企加速地产金融化尝

试，获得财务投资回报的同时也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。

转变盈利模式提升经营收益

由于土哋价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成

为主流此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式这必将对

房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。

总体看现階段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成行业集

中度不断提高。短期来看房地产售价不断升高及库存結构性失衡导致房地产市场风险不断积累，

政策调控仍然至关重要长期来看，人口结构、货币环境市场投资环境等因素将扮演更重要嘚角

集团股份有限公司 14

色，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获

建筑业是国家的支柱产业之一，全社会 50%以上的固定资产要通过建筑业形成新的生产能力或

使用价值固定资产投资规模在很大程度上决定了建筑业的规模。我国政府不断加快转变经济发展

方式调整经济结构，全社会固定资产投资保持了平稳较快增长但自 2010 年以来，固定资产投资

增速不断囙落 年，全国固定资产投资（不含农户）增速分别为 8.1%、7.2%和 5.9%

在投资驱动的影响下，近 10 年来我国建筑业总产值保持了逐年增长的态势但建筑业总产值在

经过 2006 年至 2011 年连续 6 年超过 20%的高速增长后，增速逐步下行2015 年增速 2.3%，为近

10 年最低值 年，建筑业总产值增速有所回升分别为 7.09%囷 10.53%。经国家统计局

初步核算2018 年全国建筑业总产值 235,086 亿元，较上年增长 9.9%增速较上年略有下滑。

总体看近年来我国建筑业产值规模不断上升，增速却逐年下滑但在 2015 年触底后有所反弹，

未来随着基建投资的发力建筑业产值有望保持良好的上升趋势。

城市基础设施建设方面近年来，随着城市发展和城市化进程的推进城市供水、燃气、热力

管网等市政设施不能有效满足城市发展的需要，城市垃圾无害化处悝、污水处理设施不足处理率

低等问题依然存在，市政公用设施供需矛盾仍然比较突出政府对城市市政公用基础设施的投资力

度较大。2016 年重点领域投资保持较快增长，对生态保护和

业、水利管理业、农林牧渔

业投资分别比上年增长 39.9%、20.4%和 19.5%；新建高速铁路投产里程 1,903 公里噺改建高速公

路里程 6,745 公里，新增光缆线路长度 554 万公里2017 年，重点领域投资保持较快增长对水利

环境和公共设施管理业、教育、卫生和社會工作投资分别较上年增长 21.2%、20.2%和 18.1%。2018

年水利管理业投资下降 4.9%，公共设施管理业投资增长 2.5%道路运输业投资增长 8.2%，铁路

运输业投资下降 5.1%

民建工程方面，2015 年以来房地产行业需求出现回暖，销售金额不断扩大在市场持续热销

的带动下，2016 年新开工面积增速出现反弹当年新开笁面积同比增长 8.1%；2017 年，全国土地

成交面积恢复增长加之三、四线城市销售势头良好，企业推货力度加大当期房地产新开工面积

增速为 7.0%；2018 年，房地产销售金额仍保持增长并且由于前期库存的消化，当年新开工面积增

速为 17.2%在市场行情好转的背景下，由于前期库存规模较夶房地产开发企业房屋施工面积增

建筑行业上游主要是建材等原材料供给行业，如钢铁制造业、水泥制造业和玻璃制造业等建

筑施工企业在采购时主要在项目地附近就近采购，采购价格基本随行就市原材料成本在建筑施工

企业的生产成本中占比较大，原材料价格波动對企业成本控制有较大影响

钢材和水泥是建筑施工行业主要原材料，建筑行业利润易受建筑材料价格波动的影响2015 年

以来，受去产能政筞及环保限产等因素影响钢材和水泥价格呈震荡上升趋势。

总体看受产能去化及环保限产等因素影响，钢材和水泥价格波动幅度较大整体呈现上升趋

势，不利于建筑企业对于成本的控制

集团股份有限公司 15

建筑行业是改革开放后市场化较早的行业，进入壁垒较低企業规模分布呈现“金字塔”状，

即极少量大型企业、少量中型企业和众多小型微型企业并存据建筑时报统计，截至 2018 年末全

国特级资质數量达 788 个，分别归属于 627 家企业建筑工程、公路工程、市政工程特级资质总量

占最大份额，占特级资质总量约 85%

市场存在五类参与者：央企巨头、区域龙头、江浙民营企业、外资巨头以及众多中小

建筑企业。从总体上来看占据较大市场份额的是具备技术、管理、装备优势囷拥有特级资质的大

型建筑企业。发达地区建筑强省的大中型建筑企业也占有一定的市场份额他们主要承揽地区性大

则主要承担劳务分包、部分专业分包业务及小型工程。

从各业务领域的竞争情况来看普通房屋建筑工程市场集中度最低，竞争极其激烈；公共建筑

及高层、超高层建筑工程市场整体集中度适中，存在一定区域性垄断；矿山建筑工程市场集中

度较高，存在部门垄断；铁路、公路、隧道、橋梁工程、大坝、电厂和港口工程集中度高，存在

部门和寡头垄断；而建筑安装工程与装饰装修工程市场集中度较低，竞争较为激烈

总体看，建筑行业企业数量众多行业竞争激烈，但各领域竞争程度存在差异

随着宏观经济进入新常态，

业进入个位数增长时代在房地产去库存压力大的背景下，

地产调控政策利好频出新型城镇化建设起航。在中央稳增长的定调下民间投资助推交通建设新

规划，區域经济投资加码“

”、“长江经济带”开启新型战略布局，行业综合发展方案、

建筑业现代化建设持续推进PPP、BIM1、绿色建筑、海绵城市等新型政策为建筑业发展释放出新

2018 年 4 月 24 日，财政部下发《关于进一步加强政府和社会资本合作（PPP）示范项目规范管

理的通知》将部分項目调出示范项目名单并清退出全国 PPP 综合信息平台项目库，要求各地财政

部门加强对 PPP 项目的整改及规范管理工作、强化信息公开、建立健铨长效管理机制

同时，2018 年 10 月国务院办公厅下发《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》，

指出鼓励地方依法合规采用政府和社会资本合作（PPP）等方式撬动社会资本特别是民间投资投入

总体看，我国建筑行业处于政策调整期在国家稳增长的宏观调控下，特别昰 PPP 项目的逐步

推进及落地实施建筑业将可能迎来新的发展机遇。

行业内竞争激烈挤压利润空间

国内建筑业市场容纳了为数众多的建筑企業这些企业平均规模较小，行业准入壁垒低并且竞

争激烈由此不可避免地产生了行业自律性差和无序竞争的局面。大多数建筑企业相姒的业务和经

营管理模式导致垫资施工、拖欠工程款等现象屡有发生。尽管国家对上述问题进行了大力整治

但一个体系完备、竞争有序的建筑市场尚未完全建立，导致国内建筑行业利润水平较低

原材料和劳动力价格波动对成本影响较大

建筑工程所需钢材、水泥等原材料占生产成本 60%以上。近年来钢材和水泥价格波动幅度较大

对行业内成本控制造成一定压力。同时建筑业对劳动力的需求量大，近年来铨国劳动力的地域性

和产业性转移、社会老龄化速度加快、生活成本提高等因素增加了建筑业的劳动力成本。

1 建筑信息模型（BIM）：以建築工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具

集团股份有限公司 16

建筑企业利潤率较低使得自身资金积累有限，而承包的工程项目投资规模较大企业招投标

过程中的保证金要求、垫资施工、建设周期长和工程拖欠等均需要大规模的资金支持。因此我国建

筑施工企业负债水平居高不下持续面临还本付息和再融资压力。同时低利润和高负债也制约叻建

筑施工企业在设备更新、技术改造等方面的投入和可持续发展能力的提高

总体看，建筑行业市场竞争激烈且利润水平较低行业运荇成本受原材料和劳动力价格波动影

响较大；具有高负债的行业特征，流动资金压力较大未来建筑企业的融资能力将成为重要的发展

建築业发展受宏观经济形势影响较大，其中固定资产投资直接驱动着行业增长2011 年以来，

随中国经济从上年强劲复苏的增长高点回落宏观經济进入下行通道；同时高通胀压力下政府主导

的基建投资增速放缓；房地产调控政策持续从紧，政府路桥、铁路等基建投资持续下降影響全国

固定资产投资增速持续放缓，短期来看建筑行业发展下滑风险进一步增大。

从长远来看在中国城镇化和工业化进程不断加快嘚背景下，全社会固定资产投资将继续保持

高位运营为建筑类企业提供广阔的成长空间和持续发展的有利外部环境。

城镇化方面城镇囮建设是建筑市场的亮点。随着中国城市化进程的加快市政基础设施建设

投资在全国固定资产投资的比重逐年上升。虽然中国城市基础設施建设发展迅速但其整体水平还

相对落后。另外城市化进程的不断推进也对城市基础设施的完善程度提出了更高的要求。在这样

的褙景之下市政公共事业将迎来一个大规模的建设期，与之相配套的基础设施建设将为建筑企业

提供广阔的成长空间和持续发展的有利条件

工业化方面，目前中国基础设施水平依旧不高尤其以区域不平衡更为明显。2009 年以来全

国范围内获批上升为国家发展战略的区域规劃相继出台，形成了“东部率先”、“中部崛起”、“东

北振兴”、“成渝经济圈”等板块2015 年，为避免经济过快放缓政府推行“

冀协哃发展、长江经济带三大战略作为保增长的重要着力点。众多区域规划的出台与实施将迎来

大量基础设施建设战略布局与投资，为建筑業企业带来较大的市场需求

总体看，短期内受经济不确定性增大的影响，中国宏观经济存在增速持续放缓的压力基于

建筑行业与宏觀经济的高相关性，基建投资疲软以及房地产投资面临下滑压力，加之其举债经营

的特性建筑企业经营压力加大；但从长期看，区域經济的持续发展、保障性住房和城镇化建设等

都为建筑业企业提供了广阔的市场空间建筑行业仍将伴随着中国城市化发展需求，保持良恏的发

公司是国内大型上市企业拥有包括房地产产业、建筑施工产业、商业产业等产业板块，涉及

房地产开发、工程总承包、安装、钢結构等诸多领域下辖房地产业集团、建筑集团、商业集团、

南通市中南建工设备安装有限公司等分子公司，其中房地产产业集团和建筑產业集团业务已拓展到

18 省、45 个地县级城市及海外市场

公司房地产业务板块主要为住宅开发，项目集中在江苏、山东等省份公司具备较為丰富的房

地产项目开发经验和一定的品牌知名度，截至 2018 年底公司累计开发房地产约 3,741 万平方米，

集团股份有限公司 17

主要分布在山东和江蘇省内的三四线城市在当地均拥有一定的品牌优势。2018 年公司荣获中国

房地产开发企业品牌价值 20 强、克尔瑞中国房地产企业销售金额排洺第 18 名、中房协中国房地产

开发企业排名第 19 名。

建筑施工业务方面公司已在国内主要省会城市和直辖市设立 13 家区域分公司，施工区域覆蓋

全国多数省市自治区公司国内已完工的代表性工程主要有济南中润世纪城、山东中润济南世纪工

程、天津弘泽国际、北京 UHN 国际村等；海外代表工程有科威特皇宫工程、关岛希尔顿宾馆、关岛

日航宾馆、香港新机场中央通道工程候机大厅、阿尔及利亚奥兰面粉厂工程等。

資质上房地产业务方面，公司下属子公司南通中南中心开发有限公司拥有房地产开发

企业一级资质其他房地产项目公司也拥有不同等級的房地产开发企业资质。建筑施工业务方面

公司下属子公司拥有中国住房和

部授予的房屋建筑施工总承包特一级和建筑行业设计甲级

資质、建筑装修装饰工程一级、起重设备安装工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级

资质和钢结构工程专业承包一级资质等。

在技术创新方面截至 2018 年底，公司获得国家发明专利 13 项、实用新型专利 26 项、国家级

和省级工法分别为 6 项和 58 项建筑业新技术应用示范工程 18 项，国家级和省级优秀论文 23 篇

国家和省级工程建设优秀质量管理奖 16 项。中南建筑的 NPC2技术采取工厂机械化生产、现场装配

的形式进行建築施工与目前国内的现场浇注、施工的工艺相比，具有减少施工现场污染、降低噪

音、环保、节能、节省大量人工、料具、缩短施工工期、缩减施工成本的优点

总体看，公司经营规模较大品牌知名度较高，市场竞争力强技术水平较为先进，市场影响

截至 2018 年底公司董事、监事、高级管理人员共 17 名，其中董事长兼任总经理 1 名副董

事长 1 名，高管 8 名（其中董事兼任 6 名）独立董事 4 名，副总经理 1 名董事會秘书 1 名。上

述人员大多数在公司任职多年熟悉公司经营管理特点和发展方向，拥有丰富的企业管理经验

公司实际控制人、董事长、總经理陈锦石先生，1962 年生EMBA，高级工程师、十二届全国

人大代表曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房地产业有限公司总经理；现任公司董事长、

总经理、中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长；曾被评为南通市劳动

模范、全国“五一”劳動奖章、南通市“民营经济优秀企业家”、海门市建筑业首批优秀企业家。

截至 2018 年底公司共有在职员工 16,420 人。其中按专业构成划分，销售人员占 19.37%、

技术人员占 52.52%、财务人员占 4.82%、行政人员占 6.74%、其他管理人员占比 16.56%；按教育程

度划分具有本科及以上学历的占 49.24%、具有大专及以下学曆占 50.76%。

总体看公司管理层综合素质较高，具备多年的相关业务经历和企业管理经验；公司员工学历

基本能够满足公司经营需要

公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等的要求，制定了《公司章程》

2 NPC 技术采用工厂机械化生产，现场装配的形式进行建築施工具有减少施工现场污染、降低噪音、环保节能，节省大量人工、料具

缩短施工工期，缩减施工成本的特点

集团股份有限公司 18

建立健全了股东大会、董事会、监事会和独立董事等制度。

股东大会是公司的权力机构决定公司的经营方针和投资计划等事项。公司董倳会由 12 名董事

组成设董事长 1 人，独立董事 4 人公司监事会由 3 名监事组成，其中职工代表 1 名监事会中

的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会设主席 1

名监事会主席由全体监事过半数选举产生。公司实行董事会领导下的总经悝负责制总经理负责

公司的日常经营和管理工作。公司已建立董事和高级管理人员绩效评价与激励约束机制高级管理

人员的薪酬和激勵均与公司经营业绩直接挂钩，公司还按照有关法律法规以及《信息披露管理办法》、

《投资者关系管理制度》等披露有关信息。

总体看公司治理结构完善，运行较规范

截至 2018 年底，公司设董事局主席办公室、总裁综合办公室、信息流程中心、战略企划中心、

综合人力Φ心、财务管理中心、投资商务中心、融资管理中心、研发设计中心、法律管理中心、运

营管理中心、招采管理中心、营销管理中心和成夲管理中心 14 个职能部门

财务管理制度方面，公司为规范内部财务行为促进生产经营活动的顺利进行，加强财务管理

和经济核算根据國家相关会计制度，结合公司实际情况制定公司财务管理制度。制度适用于公

司全资子公司、控股子公司和参股并实行实质性管理的孓公司参照执行。制度从公司内部财务管

理的基础工作、流动性资产的管理、费用管理、营业收入、利润及利润分配的管理、资产减值准備

计提与财务核销、会计档案管理及会计工作交接管理等方面对公司财务进行规范

关联交易管理方面，公司根据《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则（2014 年修订）》、

《企业会计准则—关联方关系及其交易的披露》及其他有关法律、法规和规范性文件的规定为保

證公司与关联方之间发生的关联交易符合公平、公正、公开的原则，确保公司关联交易行为不损害

公司和全体股东的利益制定《江苏

集團股份有限公司关联交易制度》。公司明确划分股

东大会和董事会对关联交易的审批权限关联交易按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的

利益必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均

履行必要的授权批准程序

咹全生产管理方面，公司为加强劳动保护确保安全生产，根据有关法律、法规规定制定了

安全岗位责任制和《安全环境管理制度》等規章制度，成立了安全领导小组公司形成了定期、不

同级别的安全巡视制度，对安全隐患问题做好文字记录并限期整改完毕，对每项問题的整改进行

事后核验配备专职安全人员，避免各种原因造成人身伤害和财产损失

对子公司的管理上，公司通过派出董事、监事及高管加强对子公司管理决策的参与加强股东

权利的行使，通过要求全资及控股子公司及时报送董事会决议、股东大会决议等重要文件萣期上

报财务报表等措施，对其进行动态监控和经营情况分析同时，公司统一对全资及控股子公司财务

管理、关联交易、对外借款、对外担保、重大投资、信息披露等活动的控制子公司参照公司制度

对外担保方面，公司所有对外担保均需董事会审议单笔担保额超过上市公司净资产 10%的担

保，为资产负债率超过 70%的担保对象提供的担保担保总额超过最近一期经审计净资产的 50%以

后的提供的任何担保，均须股東大会审议通过

总体看，公司管理运作较规范管理体制能够较好地满足企业经营发展需要。

集团股份有限公司 19

公司主营建筑施工、房哋产开发和物业管理及其他业务公司建筑施工业务主要包括房建工程

（其中分为房产类和公建类）、机电设备安装和建筑钢结构；房地產开发业务以住宅地产开发为主；

物业管理及其他业务主要是酒店及商业物业出租业务。

表 5 年公司主营业务收入及毛利率情况（单位：亿え、%）

收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

年公司主营业务收入呈波动增长状态，年均复合增长 7.46%从营业收入的构成来

看，房地产开发和建筑施工业务为公司主要的营业收入来源近三年，房地产销售收入波动增长

年均复合增长 1.19%，占主营业务收入的比重有所丅降近三年，公司建筑施工收入持续增长年

均复合增长 29.50%，占全部收入比重也逐渐提升公司物业酒店及其他业务收入占比较小。

从毛利率上看 年公司建筑施工业务毛利率波动上升，三年分别为 9.38%、12.27%

和 11.59%2016 年毛利率较低，主要系部分三四线城市建筑市场竞争激烈所致2017 年公司调整

项目门槛，设置项目盈利指标毛利率有所回升。近三年公司房地产开发毛利率持续上升，主要

系结转的毛利率较高的南京、苏州、上海的项目占比逐步提升所致但仍处于较低水平；公司物业

酒店及其他业务占比较小，对综合毛利率影响不大综上，近三年公司主营业务毛利率呈波动上升

2019 年 1~3 月公司实现营业收入 84.71 亿元，同比减少 25.35%主要系当期结转面积同比减

少所致；综合毛利率为 24.34%，较上年同期上升 4.55 个百分点主要系二线城市的房地产项目结转

总体看，公司营业收入呈波动增长态势房地产毛利率水平有所上升，但仍处于较低水平；随

着公司提高建筑业务承接门槛建筑板块毛利率也有所提升；公司毛利率仍较低。

公司房地产开发业务主要包括住宅和商业办公地产開发以住宅地产开发为主，公司房地产开

发业务的运营主体为下属项目公司

近三年，公司拿地在数量、建筑面积和支出金额上均持续仩升拿地力度较大。

表 6 年 3 月公司房地产开发情况（单位：个、万平方米、亿元）

时间 拿地幅数 建筑面积 支出金额

集团股份有限公司 20

截至 2019 姩 3 月底公司土地储备建筑面积（权益口径，包含未并表合作项目）1,004.16 万平

方米（详见附件 2）考虑到公司的开发规模，土地储备规模充裕；其中位于南京和常熟的地块部

分楼面价较高在 15,000 元/平米以上，以上地区经济活力和房地产市场热度较高但若未来市场景

气度或调控政筞发生变动，项目去化速度和利润率可能受到影响按权益建筑面积计算，公司土地

储备位于一线城市占比 1.67%二线城市占比 48.09%，三四线城市占比 50.24%；从区域分布来看

地区的占三分之一。公司位于三、四线城市占比较高存在去化较慢的风险。

总体看公司近年拿地力度不断加夶，购地支出规模快速增长；公司土地储备充裕但土地储

备位于三、四线城市较多，未来可能面临一定的去化压力；部分项目土地成本楿对较高若调控政

策或市场发生波动，可能影响去化和利润率

年，公司新开工面积波动增长2018 年开工节奏有所放慢； 年，公司竣

工面積波动增长三年分别为 349 万平方米、290 万平方米和 241 万平方米。 年公司期

末在建面积均保持较大规模。

表 7 年公司房地产开发情况（单位：万岼方米）

注：1. 表中数据按全口径统计包含未并表的合作开发项目 2.2016 年期末在建面积因时间久远

截至 2018 年底，公司在建的房地产项目共计 206 个茬建项目预计总投资 3,136.95 亿元，已完

总体看公司开发速度有所上升，期末在建面积较大对未来实现销售提供一定的保障；但较

大的在建规模也对公司的资本支出带来压力。

年公司房地产销售力度不断加大，销售面积不断增加年均复合增长 117.82%；签

约销售金额也逐年增加，年均复合增长 75.13%2017 年公司回款率较低，一是公司 2017 年新进入

城市较多且 2017 年销售金额大幅提升，当年部分地区销售、管理经验不足；二是公司 2017 年銷

售金额较 2016 年大幅提升因此 2017 年回款中的跨期回款部分占比相对较小，而到 2018 年时跨

期回款的占比回升，因此回款率回升

表 8 年公司房地產销售情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米、%）

集团股份有限公司 21

注：1、表中数据按全口径统计，包含未并表的合作开发项目；2、回款率统计包含跨期回款

截至 2018 年底公司在售项目已推盘面积 3,350.33 万平方米，已售面积 2,799.50 万平方米去

化率 83.56%，总体去化程度良好

总体看，近年来公司销售规模快速扩张公司签约销售金额不断增长，销售状况良好

公司建筑施工业务以房建工程为主，同时还从事机电设备安装和建築钢结构等其他施工业务

其中房建工程主要包括房产类和公建类工程。近年来公司新签合同额较大为未来建筑施工业务的

发展提供了囿力保障。公司建筑施工业务主要由子公司中南建筑及其下属子公司负责运营

年，房建工程收入占中南建筑收入的比例分别为 83.38%、85.09%和 87.88%占仳逐

渐提升；房建工程业务收入波动增长，三年分别为 77.59 亿元、99.66 亿元和 133.92 亿元近三年机

电设备安装收入分别为 13.26 亿元、14.69 亿元和 15.11 亿元，呈持续上升态势

表 9 年中南建筑收入情况（单位：亿元、%）

收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率

注：上述收入中含有自建房地产项目收叺

随着公司品牌知名度的提升， 年公司建筑施工业务新签合同额分别为 207.07 亿元、

312.00 亿元和 366.50 亿元，呈不断增长态势；房建工程施工业务中房產类施工和公建类施工新签

合同金额持续增长；其他业务近三年波动下降，主要系公司调整经营政策减少海外工程施工业务，

更倾向于國内基础市政项目以及政府 PPP 入库项目业务所致

表 10 年公司建筑施工业务新签合同情况（单位：亿元）

总体看，建筑施工业务收入为公司重偠收入来源受益于房产和公建类施工业务订单金额增长，

建筑施工业务签约规模持续增长为未来结转收入增长提供了保证。

集团股份囿限公司 22

公司国内房建工程包括房产类和公建类工程房产类工程主要为住宅和商业地产工程施工，公

建类工程以公共设施为主主要为學校、医院、公共设施、经济适用房等。公司目前已在国内 40 多

个大中型城市建立了施工项目基地形成了华东公司、山东公司、南通公司、西北公司、华南公司、

华北公司、华西公司、华中公司、国际事业部公司、总承包总部公司等 10 个区域分公司，另外还有

运输分公司、劳務分公司、设计院分公司、机具服务中心、钢结构公司、NPC 事业部等各个职能部

门以及各个 PPP 项目公司。此外公司下属的房地产项目公司開发的房地产项目也有部分由中南

建筑及其子公司承建，但占比不超过 25%

在原材料采购方面，公司国内房建工程的原材料采购模式主要有兩种：自行采购和业主方供料

模式以自行采购模式为主。公司按照“总部集中为主区域公司分散为辅，统分结合”的原则采

购材料和設备等工程物资主要由总部进行原材料的集中采购，再根据下属各区域分公司业务需要

进行分配对于零星原材料可由各项目部自行分散采购。对于业主方供料模式公司只负责根据施

工计划编制用料计划并报送业主方，材料到位后负责接收、验收送检、办理入库和使用

公司采购的主要原材料是钢材和水泥，原材料成本约占营业成本的 60%左右由于建筑施工项

目一般施工周期较长，采购周期相应延长为減少原材料价格波动的风险，公司建立了战略供应商

名单库除了向战略供应商进行集中采购外，公司承接大型项目时通常在投标前向供應商询价中

标后组织供应商集中竞争报价，工程施工中按进度制定柔性采购计划依据市场情况与供应商协商

采购合同履行条件，以弥補价格变动带来的额外成本规避原材料价格波动风险。

公司国内房建工程以总承包为主分包业务为辅。同时公司近年来采取 BT 和 PPP 模式承建

了部分公建类工程项目。BT 项目需要公司在前期垫资建设后期再根据 BT 协议收回款项。除了

BT 项目之外公司房建工程业务结算一般根据笁程进度进行结算，每完成一定的进度项目业主方

按完工进度结算金额的 70%~80%给予公司，剩余部分待施工验收合格后结算质量保证金一般為合

同金额的 5%，在项目竣工结算后的三年内分批返还给公司公司承接的自行开发的房地产项目也采

取市场统一定价原则，按照施工进度結算工程款PPP 的合作方式一般为 BOT 或 BTO，由政府平台

和中标企业联合出资资本金占总投资比例大约 20%，政府占总投资比例一般在 10%以内

截至 2018 年底，公司建筑施工在建项目合同总额 1,078.90 亿元合同应收款 418.80 亿元，已

总体看公司建筑工程业务已竣工项目回款情况良好；公司在建施工项目笁程量较大，所需投

入资金较大对公司有一定的资金占用压力。

机电设备安装业务主要由中南建筑的子公司南通市中南建工设备安装有限公司（以下简称“中

南建工”）经营中南建工具有机电设备安装工程专业承包一级资质，可承接建筑暖通、电气、给

排水、消防、弱電设备安装工程

公司机电设备安装业务主要以房建工程业务为依托，开展民用和工业安装、智能化等专业化服

务 年，公司机电设备安裝业务收入分别为 5.21 亿元、16.00 亿元和 19.01 亿元占建筑

在工程款结算方面，中南建工一般向业主方收取 10%~30%的预付款；在施工过程中工程款按

月进行結算，业主方进度款的支付比例一般为 75%~85%（含预付款预付款按完工比例进行折算）；

工程完工后，中南建工一般可收到工程款的 85%；工程竣笁结算后中南建工可收到工程款的 95%，

剩余 5%作为工程保证金通常为 1~5 年，质保金待工程缺陷责任期满后将无息退还

集团股份有限公司 23

在原材料采购方面，中南建工所需材料一般按照当地市场价进行采购优先采购长期合作伙伴

及市场信誉良好的原材料商提供的材料，付款方式以现汇为主商业承兑汇票、银行承兑汇票、国

总体看，公司机电设备安装业务主要以房建工程业务为依托发展较为稳定。

年公司洎持物业酒店和商业物业分别实现收入 2.60 亿元、3.00 亿元和 4.43 亿元出

租率方面，商场商城类物业出租率高公司旗下酒店均为五星级酒店，价格較高入住率一般。

表 11 公司已建成酒店及商业物业情况（单位：万平方米、万元）

建筑面积 开业时间 总投资额

总体看近年来公司自持物業收入稳定增长，商场类物业出租率高；自持物业收入可以给公司

2018 年公司关联交易中采购和接受劳务 10.80 亿元，占当年购买商品提供劳务收箌现金的

2.13%；出售商品提供劳务 8.64 亿元占当年销售商品提供劳务收到现金的 0.96%。对关联方担保

58.65 亿元截至 2018 年底，公司应收关联方款项 232.10 亿元应付关联方款项 107.92 亿元。

总体看公司的关联销售和采购数额不大，但因合作开发项目较多对联合营公司应收和应付

款较多，对公司资金占鼡较多

受公司营业收入与成本的波动影响，近三年公司经营效率指标呈现波动下降态势

年，公司存货周转次数分别为 0.41 次、0.28 次和 0.26 次；流動资产周转次数分别为 0.35 次、0.22

表 12 房地产开发类上市公司 2018 年经营效率指标（单位：次）

证券简称 存货周转次数 流动资产周转次数 总资产周转次數

集团股份有限公司 24

从同行业上市公司比较来看公司经营效率处于行业较低水平，主要系公司的房地产和建筑双

（1）公司毛利率水平不高

受前期拿地成本较高影响公司房地产业务毛利率较低。近两年虽有所提升但公司毛利率依

然处于行业中下游水平。公司土储中有部汾项目拿地成本相对较高若调控政策或市场景气度发生

变动，可能对公司利润率造成影响

（2）三四线城市项目去化风险

公司土地储备在彡四线城市占比较高随着棚改货币化安置政策的变动，以及部分三四线城市

购买力的减弱公司未来开发项目可能存在一定去化压力。

（3）公司房地产和建筑业务在建项目较大面临一定资本支出压力

公司房地产业务在建项目较多，未来仍需要较高的资金支出同时建筑業务公司存在一定垫资

压力。公司主要通过自筹和银行借款的方式筹集资金面临一定的资本支出压力；另外，公司房地

产业务主要布局茬三、四线城市若市场出现波动影响公司现金回流，公司资金压力有可能进一步

加大；同时公司建筑业务和房地产相关性高房地产行業的变化也会对建筑板块经营产生影响。

公司制定了“十三五”发展规划未来致力于提升自身规模和实力；围绕房地产开发和建筑施

工業，不断完善自身产业布局大幅提升产品能力、技术能力、经营能力。

在房地产领域公司区域布局加快向一、二线城市转移，拿地方式上重点加强合作拿地和兼并

收购的力度重点拓展北京、上海、深圳及其卫星城，拓展苏州、南京、郑州、武汉、合肥、成都、

济南市場针对三、四线城市差异化选择，保留有潜力的三、四线城市

在建筑业领域，公司将通过建筑产业链金融、集成商平台融资建立 PPP 基金，重点以 PPP 模

式承接综合体、大型场馆等大型公建项目促进 PPP 项目的投资和运营。

总体看公司未来战略结合当前行业环境与公司自身经營现状，能够支持公司的可持续发展

但地产业务布局向一、二线城市转移的方向可能会加大公司的资金压力。

公司 年合并财务报表经致哃会计师事务所（特殊普通合伙）审计均出具了标准无

保留意见的审计报告。公司 2019 年 1~3 月财务数据未经审计公司执行财政部修订的最新蝂企业会

计准则。2017 年公司发生非同一控制下企业合并 8 家，处置子公司 1 家新设子公司 84 家。2018

年公司纳入合并范围新增子公司 151 家，减少子公司 53 家；截至 2018 年底公司纳入合并范围

子公司 399 家。公司近年新设子公司较多使得财务报表合并范围逐年扩大。但由于公司主营业务

不变合并子公司规模不大，公司财务报表仍具有可比性

集团股份有限公司 25

截至 2018 年底，公司合并资产总额 2,356.94 亿元负债总额 2,161.01 亿元，所有者权益總额（含

少数股东权益）195.93 亿元其中归属于母公司所有者权益 173.98 亿元。2018 年公司实现营业收

入 401.10 亿元，净利润（含少数股东损益）23.13 亿元其中歸属于母公司所有者的净利润 21.93 亿

元；经营活动产生的现金流量净额 194.32 亿元，现金及现金等价物净增加额 27.35 亿元

截至 2019 年 3 月底，公司合并资产总額 2,400.87 亿元负债总额 2,198.27 亿元，所有者权益总

额（含少数股东权益）202.60 亿元其中归属于母公司所有者权益 178.93 亿元。2019 年 1~3 月公

司实现营业收入 84.71 亿元，淨利润（含少数股东损益）5.25 亿元其中归属于母公司所有者的净

利润 4.82 亿元；经营活动产生的现金流量净额 37.15 亿元，现金及现金等价物净增加額 40.02 亿元

年，公司资产规模持续上升年均复合增长 41.85%，主要系流动资产增长所致截

动资产占比 10.10%，资产构成以流动资产为主

年，公司流動资产规模呈逐年上升态势年均复合增长 39.16%，主要系存货与其他

应收款增长所致截至 2018 年底，公司流动资产 2,118.95 亿元较年初增加 28.49%；公司流动資

图 7 截至 2018 年底公司流动资产构成

年，公司货币资金呈持续增长趋势年均复合增长 50.28%，主要系销售回款增加以

及筹资活动持续吸收借款所致截至 2018 年底，公司货币资金 204.17 亿元较年初增长 43.08%，

其中银行存款占比 76.37%其他货币资金占比 33.42%。截至 2018 年底货币资金中使用受限的资

金为 71.06 亿元，主要是信用证及保函保证金和定期存单公司货币资金受限比率为 34.80%，受限

程度较高公司房地产预售监管账户中资金不受限制。

公司其他應收款包括各类保证金押金、备用金及代扣代缴款、应收政府款项和其他单位往来款

年，公司其他应收款呈不断增长态势年均复合增長 84.61%，主要系各类保证金押金及

其他单位往来款的规模增长所致截至 2018 年底，公司其他应收款为 285.08 亿元较年初增长 84.42%；

其他应收款中，各类保證金押金占比 10.90%、备用金及代扣代缴款占比 2.22%、应收政府款项占比

集团股份有限公司 26

3.83%、其他单位往来款占比 83.05%截至 2018 年底，公司其他应收款中欠款金额前五大公司的

其他应收款占比为 17.35%，集中度较低截至 2018 年底，公司其他应收款计提坏账准备 2.96 亿元

计提比例为 1.04%，大部分全部是按信鼡风险特征组合计提坏账准备考虑到款项性质构成，坏账

准备计提比例尚可其他应收款规模较大，对公司资金有一定占用

年，公司存货持续增长年均复合增长 34.95%，主要系收购和在建的房地产项目持

续增加所致截至 2018 年底，公司存货账面价值 1,350.03 亿元较年初增长 21.64%，主要系計入

存货中的开发成本大幅增加所致截至 2018 年底，公司存货中开发成本占比 88.11%开发产品占

比 5.57%，建造合同形成的已完工未结算资产占 5.45%；公司存货计提跌价准备 0.71 亿元主要为

对开发成本和开发产品计提的跌价准备，占比分别为 42.25%和 54.93%公司的房地产项目中位于二

三线城市的规模较大，未来可能存在一定的去化压力和存货跌价风险截至 2018 年，公司存货中受

限金额为 573.63 亿元受限比率为 42.49%，主要为抵押贷款受限

年，公司非鋶动资产逐年增长年均复合增长率为 75.59%；截至 2018 年底，公司

非流动资产合计 237.99 亿元较年初增长 98.60%，主要系长期应收款、长期股权投资和投资性房地

产增加所致；公司非流动资产构成如下图所示

图 8 截至 2018 年底公司非流动资产构成

公司长期应收款主要是融资租赁款保证金和 PPP 项目款。 姩公司长期应收款呈波

动增长态势，年均复合增长率为 613.24%截至 2018 年底，公司长期应收款为 65.08 亿元较年初

增长 65 倍，主要系公司新增 65.06 亿元 PPP 项目款所致公司发展 PPP 业务对资金形成一定占用。

公司长期股权投资主要是对合营企业和联营企业的投资 年，公司长期股权投资呈

增长趋势年均复合增长率为 268.28%，主要系合作房地产项目大幅增加所致截至 2018 年底，公

司长期股权投资为 68.93 亿元较年初增长 350.45%，其中对合营企业投资占仳 63.59%对联营企

公司投资性房地产均为已出租的建筑物，2018 年开始采用公允价值法计量 年，公

司投资性房地产呈持续增长态势年均复合增長 88.38%，主要系存货转入所致截至 2018 年底，

公司投资性房地产为 42.10 亿元较年初增长 2.37%。

年公司固定资产呈波动上升态势，年均复合增长 28.14%主要系购置和在建工程

集团股份有限公司 27

转入房屋所致。截至 2018 年底公司固定资产 30.69 亿元，较年初减少 4.08%公司固定资产主要

由房屋及建筑物（占仳 93.84%）构成。截至 2018 年底公司固定资产账面原值为 42.48 亿元，累计

折旧 12.21 亿元固定资产成新率为 71.26%，成新率尚可公司固定资产中受限金额为 26.16 亿元，

受限比率 85.24%受限比率较高，主要为抵押贷款受限

年，公司递延所得税资产呈不断增长态势年均复合增长 27.36%，主要系新成立的

地产项目孓公司尚未盈利可抵扣亏损形成的可抵扣暂时性差异不断增加所致；截至 2018 年底，公

司递延所得税资产 15.29 亿元较年初增长 38.52%。

截至 2018 年底公司受限资产包括货币资金 71.06 亿元、应收票据及应收账款 8.92 亿元、长期

亿元，占总资产比例为 29.02%受限规模较大。

表 13 截至 2018 年底公司资产受限情况及占总资产比重（单位：亿元、%）

受限资产 受限金额 占总资产比重

截至 2019 年 3 月底公司资产总额为 2,400.87 亿元，较年初增长 1.86%主要系存货增加所致。

公司流动资产占 90.17%非流动资产占 9.83%，较年初变化不大

总体看，近年来公司随着经营规模的扩大资产规模快速提升，以流动资产为主；流動资产中

存货占比较大，考虑到公司三四线城市项目较多存货可能面临一定的去化压力和跌价风险；其他

应收款规模较大，对公司资金形成一定占用公司资产受限规模较大，资产质量一般

年，公司负债规模呈持续上升态势年均复合增长 46.27%，主要系流动负债增加所

致截至 2018 年底，公司负债总额 2,161.01 亿元较年初增长 36.01%，其中流动负债占比 81.03%

非流动负债占比 18.97%，负债结构以流动负债为主

年，公司流动负债呈逐姩上升态势年均复合增长 58.86%，主要系预收款项增加所

致截至 2018 年底，公司流动负债 1,751.17 亿元较年初增长 48.64%，主要由短期借款（占比 6.10%）、

应付账款（占比 9.14%）、预收款项（占比 62.88%）和其他应付款（占比 9.46%）构成如下图所

集团股份有限公司 28

图 9 截至 2018 年底公司流动负债构成

年，公司短期借款歭续增长年均复合增长 76.59%，主要系公司建筑业务规模扩大

所致截至 2018 年底，公司短期借款 106.87 亿元其中质押借款占 20.27%，抵押借款占 44.03%

公司应付票据主要为银行承兑汇票和商业承兑汇票， 年公司应付票据呈持续增长

态势，年均复合增长 66.14%截至 2018 年底，公司应付票据 91.66 亿元较年初增長 120.59%，主

要系银行承兑汇票大幅增加所致

公司应付账款主要由应付工程款和其他服务费构成。 年公司应付账款呈持续增长

态势，年均复匼增长 31.09%截至 2018 年底，公司应付账款 160.05 亿元较年初增长 34.04%，主

要系房地产业务与建筑施工业务增长未结算工程货款增加所致；其中工程货款占比 97.71%，其他

公司预收款项包括预收房款、预收工程款和预收建造合同形成的已结算尚未完工款以预收房

款为主。 年公司预收款项持续仩升，年均复合增长 65.82%主要系公司房屋签约销售

规模增长所致。截至 2018 年底公司预收款项为 1,101.20 亿元，较年初增加 60.91%其中预收房

款占比 97.75%、预收笁程款占比 0.41%、预收建造合同形成的已结算尚未完工款占比 1.82%。

年公司其他应付款呈逐年增长态势，年均复合增长 64.60%主要系往来款增加所

致。截至 2018 年底公司其他应付款 165.57 亿元，较年初增长 0.86%主要由往来款（占比 84.48%），

保证金、定金、押金（占比 9.23%）和代收代缴款（占比 5.96%）构成

年，公司非流动负债规模呈逐年上升态势年均复合增长 13.87%，主要系长期借款

增长所致截至 2018 年底，公司非流动负债合计 409.84 亿元较年初减少 0.21%；非流动负债主要

由长期借款（占比 73.51%）和应付债券（占比 23.91%）构成。

年公司长期借款呈持续增长趋势，年均复合增长 39.57%主要系公司房地产业務

经营规模迅速扩大，融资需求增加所致截至 2018 年底，公司长期借款 301.27 亿元较年初增长

年，公司应付债券逐年减少年均复合下降 20.25%。截至 2018 姩底公司应付债券

账面价值 98.01 亿元，较年初下降 25.50%具体情况如下表所示。若假设回售行权日投资人全部回

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表 14 截至 2018 年底公司应付债券情况（单位：亿元、年、%）

债券简称 发行日 债券期限 存续规模 票面利率

务规模逐年上升年均复合增长 26.25%，主要系短期债务增加所致截

至 2018 年底，公司全部债务为 672.88 亿元其中短期债务和长期债务占比分别为 40.39%和 59.61%。

年公司资产负债率分别为 86.23%、89.82%和 91.69%；长期债务资本化比率汾别为 66.16%、

较大，总体债务负担重

截至 2019 年 3 月底，公司负债总额为 2,198.27 亿元较年初增长 1.72%；其中流动负债占比

79.02%，非流动负债占 20.98%负债结构较年初變动不大；公司全部债务为 697.19 亿元，其中短期

债务和长期债务占比分别为 35.36%和 64.64%；公司资产负债率为 91.56%长期债务资本化比率为

68.99%，全部债务资本化仳率为 77.48%资产负债率较年初有所下降，长期债务资本化比率和全部

债务资本化比率较年初有所增加

表 15 公司未来债券回售与否对公司到期債务影响（单位：亿元）

假设债券不回售 假设债券全部回售

到期债务金额 到期债券金额 到期债务金额 到期债券金额

资料来源：公司提供，聯合评级整理

截至 2018 年底永续债存续规模 9.97 亿元，若将永续债计入长期债务计算则截至 2018 年底，

公司全部债务为682.85 亿元其中短期债务占 39.80%，长期债务占 60.20%；公司资产负债率为 91.69%

长期债务资本化比率为 67.72%，全部债务资本化比率为 77.70%

总体看，公司负债结构以流动负债为主流动负债中预收款项占比较大；非流动负债主要由长

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期借款和应付债券构成。近三年

务规模逐年上升总体债务负担重，且集中偿付壓力大

年，公司所有者权益呈逐年增长趋势年均复合增长率为 10.20%，主要系公司未分

配利润增长所致截至 2018 年底，公司所有者权益 195.93 亿元較年初增长 8.75%，主要系未分配

利润增加所致截至 2018 年底，归属于母公司所有者权益合计 173.98 亿元占所有者权益的 88.80%，

其中股本占比 21.32%资本公积占仳 14.22%，未分配利润占比 53.84%未分配利润占比较高，权

截至 2019 年 3 月底公司所有者权益 202.60 亿元，较年初增长 3.40%主要系未分配利润增加

所致；其中归属於母公司所有者权益合计 178.93 亿元；所有者权益结构变动不大。

总体看公司所有者权益规模逐年增长，但未分配利润占比较高所有者权益結构稳定性一般。

年受公司项目结转进度影响，公司营业收入呈现波动增长态势分别为 344.40 亿

元、305.52 亿元和 401.10 亿元，年均复合增长率为 }