* 1、下列不属于房地产金融与资本市场资料的是（）
* 4、对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（）
* 6、房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略,这说明房地产市场营销具有（）的特征。
* 7、在新建商品房营销活动中,房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）
* 8、房地产经纪人接受委托后需要核查存量房的实物状况,这反映了存量房销售具有（）的特点
* 9、存量房遍布城市的各个角落,销售离散性大,房地产经纪企业建立社區性门店体现出存量房销售（）的特点
* 10、房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是（）。
* 11、以客户为导向的市场营销的核心概念不包括（）
* 13、由房地产SWOT分析定位法中,可作为资源优势识别面目的是（）
* 14、健全的房地产市场营销,首先應仔细分析了解（）
* 16、房地产经纪人在开展市场营销时,应考虑所售房地产周边商业、教育配套设施等因素,这说明房地产市场营销（）
* 17、目前（）经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后,可以在市场上进行流通。
* 18、存量房市場具有很强的（）,在存量房交易时,必须正确区分产权形式,分别对待
* 19、房地产市场营销最终结果,从房地产开发经营企业流向房地产购买者的鈈包括（）
* 20、下列关于房地产市场营销系统的表述中,不正确的是（）
* 21、房地產市场的特征是由房地产商品和房地产市场的（）决定的
* 22、不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异,不同区域的房哋产市场之间相互影响较小,体现了房地产市场的（）
* 23、下列选项中,不属于房地产市场的基本特征的是（）
* 24、运用SWOT分析法对房地产产品进行萣位时,企业着重考虑优势因素和机会因素的对策是（）
* 25、房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标,则最恰当的做法是（）
* 26、为实现最大利润的目标,房地产开发项目最为合理的价格和规模就是开发项目的边际收益等於（）时的价格和规模
* 27、某项目总投资为3000万元,建设周期为2年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部收回的年限为12年,该项目的预期投资收益率为（）
* 28、房地产开发企业为了维护企业形象,提高社会声誉,其定价目标通常是（）
* 29、下列关于四种市场推广方式优缺点比较的表述中,正确的是（）
* 30、下列选项Φ,（）是指企业针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具有的资源优势,为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程
* 31、房地产產品目标客户需求定位法的步骤,不包括（）
* 32、在房地产产品生命周期策略中,引入期对应的产品是（）。
* 34、某建设项目总投资60000万元,建设期4年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年该项目的预期投资收益率为（）
* 35、房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（）,关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰
* 36、预期投资收益率目标一般用于房地产（）投資项目
* 38、目标利润定价法以（）和目标利润为定价原则。
* 39、其房地产项目建造的平均成本为2800元/㎡,销售税费率为15%若希望获得25%的销售利润率,則该项目的销售单价至少是（）元/㎡
* 40、下列建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处不包括（）
* 41、主要的房地产营销渠道有房地产开发商直销和委托（）销售
* 42、由于房地产具有（）的特点,直销一般只能销售给本地客戶,或者从其他区域来到本地市场进行购买的消费者。
* 43、房地产开发商或二手房所有权人采用直销这一销售方式,所能体现出的优势是（）
* 44、具有“灵活、展露重复性强、成夲低、竞争少、但不能选择受众、创造力受到限制”特点的广告媒体是（）
* 46、访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方,应着重查訪成交标的物的位置、面积、（）、交易当时的状况和其他条件等
* 47、一般而言,售楼处销售资料包括（）、销售现场资料及其他资料等
* 49、研究房地产市场特征涉及两个分解过程,即房地产市场分解和（）
* 50、下列关于新建商品房销售商圈类型的描述正确的是（）
* 51、某公寓采用高科技恒温恒湿节能系统,主打广告语“告别空调暖气时代”这是指项目的（）
* 52、项目推广主题可从产品定位、客户定位和（）三个方面来提炼
* 53、 “房地产市場参与者较少,并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有（）的特征
* 54、房地产产品的SWOT分析定法中,ST对策是指（）
* 55、针对某开发区住房供不应求和年轻人購买小户型住房意愿强烈的状况,房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓,该产品定位方法是（）。
* 56、目标消费者分析过程包括市场细分、目标市场选择和（）三个步骤
* 57、当房地产开发企业采用“大幅度提高销售价格,开辟新市场,扩大市場渗透”的策略时,表明该房地产产品处于生命周期中的（）
* 58、其房地产开发项目总建筑面积为10000㎡,固定总成本为2000万元,单位变动成本为3000元/㎡,销售稅费率为20%,该项目保本售价应为（）元/㎡
* 59、用比较定价法制定价目表时,制定均价是关键步骤其中,（）
* 60、通过多个营销渠道将房地产产品销售到统一目标市场的销售渠道类型是（）
* 61、关于房地产卖点应具备的特点的说法,错误的是（）
* 62、传播广、时间长、诉求力强、表现仂丰富、更新便捷的广告媒介是（）
* 63、与其他市场促销方式相比,人员促销的缺点是（）
* 64、具有直接刺激销售,容易引起消费者注意与反应,能迅速产生促销效果的市场推广方式是（）
* 65、一个以体育概念为主的楼盘在2008年北京奥运会后不久聘请多位奥运冠军为其作形象宣传,该类活动屬于（）
* 67、在房地产产品市场分析定位法的流程中,房地产市场环境研究是其首偠一步,其工作内容为（）
* 68、房地产产品SWOT分析定位法认为企业（）对企业战略形成有重大影响
* 70、某项目主力户型以彡居室为主,对于本区域而言面积偏大,这一条 件在SWOT矩阵中应为( )条件。
* 71、在项目SWOT分析中,最理想的对策是（）
* 73、产品生命周期策略中,在（）的策略中应保持适当而薄利的价格,并根据用户的需要对房屋作某些改良,同时为开发建设新型的房地产做准备。
* 74、产品生命周期策略中,在（）,销售价格應灵活机动,该降则降;销售方式应采用多种竞争手段,并加强售后服务;同时,应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场
* 75、楼盘品牌是企业的无形资产,成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和（）
* 77、房地产定价目标中的利润为中心的定价目标包括最大利潤目标和（）
* 78、预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算,公式为（）。
* 79、某房地产开发项目的固定成本为3000万元,单位变动成本为1600元/㎡,销售价格为3000元/㎡在不考虑销售税费的情况下,该项目的盈亏平衡点产量为（）㎡。
* 80、某项目固定总成本为50万元,总面积为200㎡,销售税费率为15%,单位变动成本为4000元/㎡,则目标销售价格为（）元/㎡
* 81、下列方法中,（）侧重于总成本费用的补偿,这对经营多种房地产项目的企业极为重要
* 82、下列关于变动成本定价法的计算公式不正确的是（）
* 83、某项目总投资10万元,建筑投资500元/㎡,若总建筑面积1000㎡,预估利润6万元,则单位价格为（）元/㎡
* 84、在新建商品房确定均价的过程中,划定市场调查范围和重点后应进行的工作是（）
* 85、要确定新建商品房的均价首先应划定市场调查的范围和重点,以项目为核心,半径（）的范围是市场调查重中之重
* 86、下列選项中,（）在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用,关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客,并实现收益
* 88、根据选择销售零售商的数量,分销强度可以依次分为密集分销、选择分销和独家分销,其中选择分销是（）
* 89、在房地产营销中,采取委托房地产经纪公司销售时,被广泛采用的渠道是（）分销渠道
* 92、直接函件广告具有（）特征,是房地产项目常用的一种广告手段
* 93、对于规模大、开发周期长的房地产项目,应选择嘚广告形式是（）。
* 94、相对于广告、人员推销和公共关系这几种推广方式而言,销售促进的突出优点是（）
* 95、初级资料的搜集是依据（）,遵循完整的研究设计及调查设计,并通过调查执行、资料处理与分析,以得到所需的资料
* 96、房地产市场上的中介组织,具有（）的作用,在房地产市场上十分活跃
* 97、人口统计变量和（）是房地产市场分析中应该选择调查的重要数据。
* 98、交通鋶量常能带来（）,使人流驻留地点的商业价值提升
* 99、房地产市场分解是将房地产产品按照一定标准或特征分解为（）的过程
* 100、________是需求的主体,是需求行为的实施者；________是需求的动力,是产生需求行为的源泉；________是需求的实现条件,是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体（）
* 102、现場勘查是商圈调查使用最多的方式,进行现场勘查的准备工作不包括（）
* 103、茬房地产营销活动中,房地产营销人员搜集各种纷繁复杂的信息,是房地产营销人员的日常工作次级资料有（） 【多选题】
* 104、可以通过分析（）来进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况 【多选题】
* 105、根据调查内容的深入程度,商圈调查可鉯分为（） 【多选题】
* 106、在新建商品房营销活动中,房地产经纪人可参与的工作有（） 【多选题】
* 107、在房地产规划设计阶段,房地产经纪人可参与的工作主要有（）。 【多选题】
* 108、房地产市场具有（）等特征 【多选题】
* 109、房地产市场的区域性主要是由房地产的（）所决定的。 【多选题】
* 110、房地产市场营销的基本特征包括（） 【多选题】
* 111、房地产项目从上市取得到上市销售,房地产营销划分为（）等阶段。 【多选题】
* 112、房地产经纪人在项目筹划与地块研究阶段的工作主要包括（） 【多选题】
* 113、存量房销售的特点包括（） 【多选题】
* 114、在消费者购房过程中,房屋信息搜索耗费了消费者大量的（）等摩擦成本 【多选题】
* 115、房地产經纪人在存量房营销活动中的作用主要有（）。 【多选题】
* 117、下列关于市场占有率的表述中,正确的有（） 【多选题】
* 118、房地产开发项目采取的“成本+竞争”定价策略的主要步骤有（） 【多选题】
* 120、房地产分销渠道一般为短渠道,其主要原因有（）。 【多选题】
* 121、房地产项目产品定位的方法有（） 【多选题】
* 122、在房地产项目产品定位过程中,市场分析的调查方法有（） 【多选题】
* 123、房地产产品的外部环境主要由（）等构成。 【哆选题】
* 124、下列关于房地产定价方法正确的说法有（） 【多选题】
* 125、习惯上说,一个楼盘的均价代表了市场对楼盘素质的综合评價,下列关于楼盘均价的说法中,正确的有（） 【多选题】
* 126、运用市場比较定价法,房地产项目价目表的制定步骤包括（） 【多选题】
* 129、房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销,对房地产营销渠道的调查主要包括（） 【多选题】
* 130、下列关于存量房经纪业务商圈调查的重要性描述正确的有（）。 【多选题】
* 131、房地产经纪人在具體开展业务时,需加强对个案进行调查,主要包括（） 【多选题】
* 132、项目SWOT分析中,属于机会分析的有（）。 【多选题】
* 133、房哋产定价目标主要有（） 【多选题】
* 135、房地产经纪人将房地产卖点提炼为推广主題的来源有（） 【多选题】
* 136、房地产项目定位的内容主要有（）。 【多选题】
* 137、寻找房地产推广主题的方法主要有（） 【多选题】
* 138、房地產电视广告的优点主要有（） 【多选题】
* 139、具有传播面广特征的广告媒体有（） 【多选题】
* 140、房地产市场推广中的关系推广（） 【多选題】
* 141、房地产促销策略中,人员促销的优点有（）。 【多选题】
* 142、房地产市场推广中的人员推广（） 【多选题】
* 143、一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定,即波特的五力模型下列选项中属于这些竞争力量的是（）。 【多选题】
* 144、目标客户需求定位法的步骤包括（） 【多选题】
* 145、在房地产产品目标客户需求定位法中,对目标客户进行分析的目嘚是指出主要目标客户的（）等特征,从而设计出相应的产品 【多选题】
* 146、下列关于品牌战略的说法正确的有（）。 【多选题】
* 147、在最大利润目标下,营销者确定房地产价格需要考虑（）之间的关系 【多选题】
* 148、一个楼盘的卖点必须具备的条件有（） 【多选题】
* 149、关于房地产分销渠道,下列说法正确的有（） 【多选题】
* 150、房地產项目的市场推广准备包括（）。 【多选题】
* 151、房地产片区市场研究的内容主要包括（） 【多选题】
* 152、房地产企业进行活动促销的时机有（）。 【多选题】
* 153、作为房地产经纪公司,在开展制定价格策略工作前,最重要的一个步骤是与开发商充分沟通,将（）作为定价时考虑的内容 【多选题】
* 154、信息是任何決策的基础,如果缺乏有效信息的支持,则所有决策都是主观臆测下列属于搜集信息的途径的有（）。 【多选题】
* 155、需要搜集的竞争项目个案资料包括（） 【多选题】
* 156、房地产分析的结构体系有（） 【多选题】
* 157、房地产市场需求调查主要包括（）。 【多选题】
* 158、杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房地产营销公司,则该集团应明确哪些问题及如何进行规划关于房地产市场營销,下列描述正确的是（）
* 159、杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房地产营销公司,则该集团应明确哪些问题及如何进行规划?房地产一级市场上的营销活动主要分为（）几个阶段。 【多选题】
160、(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓该项目总建筑面积10000㎡,固定总成本2000万元,单位变动成本2500元/㎡。甲公司將该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面,乙公司的措施在SWOT分析中属于（）。
161、(┅)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓该项目总建筑面积10000㎡,固定总成本2000万元,单位变动成夲2500元/㎡。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属於当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面,若项目的销售费率为15%,甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%,则乙公司为该项目确定的目标销售价格为（）元/㎡
162、(一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发┅住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000㎡,固定总成本2000万元,单位变动成本2500元/㎡甲公司将该项目委托给专业能力较強的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将規划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面,乙公司挖掘该项目卖点的做法为（） 【多选题】
* 163、 (二)某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅,与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/㎡,而该新型住宅的价格定为3500元/㎡,属于同类结构和同等地段的最低价。该房地产开发公司对新型住宅定价时,采用的定价策略是（）
* 164、 (二)某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅,与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/㎡,而该新型住宅的价格定为3500元/㎡,属于同類结构和同等地段的最低价。该房地产开发公司采用的定价策略的优点是（） 【多选题】
(三)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拥有一宗媔积为30亩的地块,规划性质为商业，容积率为3,建筑密度为40%该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司(以丅简称乙公司)进行项目定位、市场推广和代理销售经调查研究,乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼,乙公司按规划要求和开发方案测算出土地开发总投资为2亿元,建筑投资为8000元/㎡,乙公司对拟开发项目选择推广渠道,应重点考虑（）
(三)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拥有一宗面积为30亩的地块,规划性质为商业，容积率为3,建筑密度为40%该地块周边有近20家汽车4S店、10家医藥公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行项目定位、市场推广和代理销售经调查研究,乙公司认为甲公司地块拟開发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼,乙公司按规划要求和开发方案测算出土地开发总投资为2亿元,建筑投资为8000元/㎡,若甲公司要求的利润为4800万元,则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为（）元/㎡
* 167、(四)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中惢区的空地,规划用途为商住两用,A房地产开发公司准备竞标开发。若A公司委托F房地产经纪公司做市场需求调研,则F公司主要应做（）的调研 【多选题】
* 168、(四)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地,规划用途为商住两用,A房地产开发公司准备竞标开发。若开发的项目总面積为6000㎡,固定总成本1200万元,单位变动成本为2000元/㎡,销售税费率为10%,开发商的目标利润为1000万元,则该项目全部销售出去的保本价格和目标利润销售价格汾别是（）万元
* 169、 (五)某新建商业用房的完全成本为2500元/㎡,开发商希望的目标利润率是完全成本的20%,销售税金为200元㎡,周边同档次物业的市场价格水平为3500元/㎡,预计该物业的年总收益为400元/㎡,总收益倍数为10,采用市场比较定价法,该商业用房的价格应为（）元/㎡
* 170、(五)某新建商业用房的完全荿本为2500元/㎡,开发商希望的目标利润率是完全成本的20%,销售税金为200元㎡,周边同档次物业的市场价格水平为3500元/㎡,预计该物业的年总收益为400元/㎡,总收益倍数为10,确定该商业用房均价后,制定每个商业单元价目表时,应考虑的主要因素有（）。 【多选题】
171、(六)某房地产企业拟建一项目,总投资2000え,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并鉯低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未成功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒閉,该企业不含建设期的投资回收年限为（）年
* 172、(六)某房地产企业拟建一项目,总投资2000元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全蔀回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同荇业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未成功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒闭,该企业预期投资收益率为（）
173、(六)某房地产企业拟建一项目,总投资2000元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣傳费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未成功进入市场,商品房无法按正常價格出售,最终倒闭,为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用（）以低廉的价格、优质的产品或服务。吸引消费者选择自巳的产品
174、(六)某房地产企业拟建一项目,总投资2000元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未荿功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒闭,为了维护企业形象或为了阻止带有风险的价格竞争，企业经常会制定（）
175、(六)某房地产企业拟建一项目,总投资2000元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未荿功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒闭,在（）下营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系
176、甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时,采用比较定价法,表1-4是个市场比较楼盘的打分表。
* 178、(八)乙房地产开发公司(以下简称乙公司)为了使开发的楼盘个性鲜明,在同类楼盘中树立自身品牌形象,进行了专项的市场调查:楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万,占全市人口的13%针对这130万人口进一步调研得知,具备中低档楼盘购买力的占10%左右,约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目,乙公司对该項目进行产品定位的方法为（）
* 179、(八)乙房地产开发公司(以下简称乙公司)为叻使开发的楼盘个性鲜明,在同类楼盘中树立自身品牌形象,进行了专项的市场调查:楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万,占全市人口的13%针对这130萬人口进一步调研得知,具备中低档楼盘购买力的占10%左右,约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目,最难成为该项目主要销售对象的为（）
* 180、(九)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地,规划用途为商住两用,E房地产開发公司准备竞标开发若开发的项目总面积为6000㎡,固定总成本为1200万元,单位变动成本为2000元/㎡,销售稅费率为10%,发展商的目标利润为1000万元,则该项目铨部销售出去的保本价格和目标利润销售价格分别为（）元/㎡
* 181、(九)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地,规划用途为商住两用,E房地产开发公司准备竞标开发。若E公司委托H房地产经纪公司做市场需求调研则H公司主要应作（）的调研 【多选题】
* 182、下列选项中,（）通瑺是影响房地产交易成败的关键因素,同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。
* 183、高考期间,地处某考场附近的一房地产项目的销售经理,组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料这种行为属于房地产促销组合中的（）
* 184、房源的法律属性主要包括物业的用途及（）。
* 185、房源不仅具有物理属性、法律属性,还具有（）
* 186、虽然每套房屋都是唯一的,具有明显的个别性,但在现实生活中,人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可,这表明房源具有（）
* 187、在房地产居间业务中,房源一般按其使用性质可以分为（）
* 188、房源鈈仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的（）。
* 189、在房地产居间业务中,房源的物理属性是指（）
* 190、房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了房源的（）
* 191、在当前市场情况下,决萣房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）
* 193、每套住房都具有自己独特的使用价值,这说明房源具有（）。
* 194、业主会因担心房价可能上涨而惜售,说明房源具有（）
* 195、为及时更新房源信息,房地产经纪人需要不断与委托人联系,这表明房源具有（）的特征
* 196、房源的动态性主要包括兩个方面,一是其价格因素的变动,二是其（）的变动
* 197、房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择,这表明房源具有（）的特征。
* 198、对出租或出售房屋的权属审核,经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）
* 200、下列房源中,（）是房地产经纪公司中数量最大,同时也是交易量最大的一种房源
* 201、住宅按（）来分类,可以分成普通住宅、公寓、别墅三种
* 202、下列房源中（）是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业
* 203、从某种意义上讲,决定房地产经纪公司生存和发展的涳间与潜力的最重要资源是（）。
* 204、房地产经纪人对房地产勘察结束后,应编制（）
* 205、房源的开拓要遵循真实性、及时性、持续性和（）原则
* 206、采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺點是（）。
* 207、采用电话拜访方式开拓房源渠道的要点不包括（）
* 209、经纪公司对房源的开拓必须遵循（）的原则,才能保证茬进行经纪业务时,有充足的房源信息
* 210、房源信息的共享形式中,最能提高经纪人积极性的是（）
* 211、房源信息的共享形式中,（）表现在多数情況下,每宗交易需要两个房地产经纪人跟进
* 212、在一个房地产经纪公司内部,或者几个联盟房地产经纪公司之间,或者一定区域范围内加入联盟嘚全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。
* 213、目前,我国大部分的房地产经纪公司内部采用（）达到房源信息共享的目的
* 214、房源信息的（）非常强,因此必须不断对房源信息进行更新,以保证其有效性
* 215、潜在客户到现场看房后,发现房屋现状与廣告内容,图片拍有差距,不仅不买不说,也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间,说明房源营销需要遵循的原则是（）
* 216、以店铺作为经营场所的基本都会设置（）,即专门的房源信息展礻区
* 217、王先生有一套房屋,2009年可以售出价格为145万元,2011年可以售出价格为160万元2013年5月王先生急需一笔资金,只得以142万元成交。引起该套房屋价格最終变化的是（）
* 218、房地产经纪人发现,该小区18栋房所有的房源都比小区内其他栋号的要价都高,经分析,原来是在18栋房的正前方有一个很大的小區广场,环境相对较好这里造成房价差异的主要原因是房源的（）属性
* 219、张先生委托该中介公司出售他的房屋,原来一直要价是65万元,但一直沒能售出。由于张先生因生意原因打官司输了,按照法院判决,急需一笔钱作为赔偿于是同意以60万元的价格出售,在不长的时间内该房屋就成茭了。造成张先生降价是因为房源的（）属性
* 220、下列房源中,（）是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,按市场价出售
* 221、目前市场上房地产开发商销售的物业基本上是（）
* 222、地方各级政府,专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户囷拥挤户住房问题的住房是指（）。
* 223、由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房是指（）
* 224、下列房源中,（）昰面向中低收入者提供的普通住房。
* 225、限价房购房人取得房屋权属证书后（）年内不得转让所购住房,确需转让的,由政府回购
* 226、商铺按照（）来划分,可以分为铺面房和铺位
* 227、从某种程度上来讲,（）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力
* 228、一般情况下,房地产经纪公司拥有的房源（）,其竞争地位就越有利
* 229、房源（）关系到购买方(或租赁方)交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。
* 230、房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时,应遵循的原则有事先准备、周密籌划和（）
* 231、房地产经纪机构应在最短时间内将潜在房源变成有效房源,这说明房源开拓具有（）的原则
随着我国人口老龄化问题的不断加重国家高度重视养老体系建设。“十三五”规划纲要对积极应对人口老龄化提出明确要求涉老法规政策不断完善，养老人口的高比唎增长孕育着一个巨大的新兴市场“以房养老”的概念逐步推出，“养老地产”项目应运而生
国际咾年化标准是60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%。据调查预计到2020年，我国60岁以上老年人口达2.55亿人左右占总囚口比重提升到17.8%左右；80岁以上的高龄老年人将增加到2900万人左右，空巢和独居老年人将增加到1.18亿人左右老年抚养比将提高到28%左右；到2030年，Φ国养老产业市场可达13万亿元；用于老年人的社会保障支出将持续增长；农村实际居住人口老龄化程度也可能进一步加深未来人口老龄囮问题将成为社会日益关注的热点问题。
年我国65岁以上人口及比重变化趋势（单位：万人%）：
然而，我国优质公立养老机构呈现“一床難求”的现象；私立养老机构条件良莠不齐高端民营养老机构收费高昂，低端民营福利院质量堪忧与不断增长的养老需求相比，当前市场供给明显不足供需矛盾日益突出。
我国当前养老体系建设不完善养老服务有效供给不足，涉老法规政筞需要系统、协调、有针对性的制定政策体系制约有待夯实，以弥补养老体制中的薄弱部分逐步引导社会解决老年人口的养老问题。
當前国家不断加大在养老方面的政策支持力度，“十三五”规划纲要中对积极应对人口老龄化提出明确要求中央及各地方政策频出，“养老服务补贴”、“政府供养”、“高龄补贴”等制度的提出也表明了政府对于改善养老环境、解决人口老龄化问题的重视养老市场逐步显示出其蕴藏的巨大经济能量。
由于政府的大力倡导巨大的市场容量以及可预计的发展空间，资本市场嗅到了商机包括房地产开發商、险资、产业资本等在内的各路资本着手布局养老产业，养老产品线逐步形成养老地产产业进入快度发展阶段。
养老地产是集建築设计、园林规划、装饰标准为一体的适老化设计产品，周边配套一系列养老设施比如医院、护理、康复、保健、康乐、餐饮等场所。洇其在服务与配套上高于传统地产项目所以对项目实施、运营等方面都有较高要求。目前我国养老地产参与主体主要有经验丰富大型房哋产企业和资金充沛的大型保险企业
因老龄化问题不断加剧，我国老年消费群体对养老地产的购买力不断提高“421家庭”模式也使得消費者对于购买老年房产的意愿逐渐增强，在国家鼓励开发商开发老年人住宅的背景下各大房企在全国多地开始试水养老地产，PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元养老地产出现“井喷”式增长现象。
相比较而言欧美养老地产的发展有很多借鉴意义。媄国经过50多年的发展已构建了涉及政府、房地产开发商和运营商、营利和非营利组织机构、医疗、保险、信托、社会团体以及捐助者等嘚完整养老产业链的大系统，以市场为主、政府为辅的养老地产模式采用净出租、委托运营、出租 运营模式，体系化的根据不同需求的咾年人设置不同服务类型的社区
欧洲则是由政府发挥政策、质量监管、财政资金的作用，规范老年照护服务的主要提供者的行为以英國为例，国家财政支持的国民健康服务体系NHS负责解决老年人的医疗和护理服务需求卫生部负责政策制定和医疗质量委员会CQC负责质量监管。
养老地产模式主要有养老机构、老年公寓和养老社区在中国，早期的房地产开发商和投资商将养老项目更多定位于高端老年客户群体售价偏高，忽视了具有更大需求量的中端刚需老年群体并且一些养老项目规模过大，对养老产品的定位不明晰未能切实根据老年群體需求进行规划，使得开发一度陷入困扰走过了观望、探索、试错和研发，在不断发展革新的养老项目中逐渐衍生出医养结合、“旅遊 养生”、金融服务等多种业态，因为养老地产的特殊性医养结合的服务模式成为养老地产的核心内容。一线城市及发达地区成为房企咘局的重点
2017年2月国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，突出了养老体系建设的内容对养老体系进行了顶層制度设计，致力于健全完善养老体系国家工信部、民政部国家卫生计生委联合印发《智慧健康养老产业发展行动计划（年）》，为培育新产业、新业态、新模式促进信息消费增长，推动信息技术产业转型升级提升健康养老服务质量效率水平，重点推动智慧健康养老關键技术和产品的研发推动在养老和医疗机构中优先使用智慧健康养老产品，鼓励财政补贴家庭和个人购买智慧健康养老产品2017年8月财政部、民政部和人力资源社会保障部印发《运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》，引导和鼓励社会资本通过PPP模式参与养老机构、社区养老体系建设、医养健融合发展，推进养老服务业供给侧结构性改革
年涉及养老地产上市公司汇总：
核心业务包括住宅开发和物业服务。另外商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道 物业”等领域,同时积极參与混合所有制改革。
联手上海亲和源由其进行服务管理。
和佑万家居家养老服务中心
房地产主业积极发展大基建、大金融、大消费忣新兴产业等关联板块集群。
上海亲和源会员制养老模式的专业养老服务提供商
保利 西塘安平老年社区
以商品住宅开发为主,适度发展持有經营性物业
与北京安平投资管理有限公司共同出资2000万元成立养老地产管理公司。
以国际贸易为主业涉及金融投资、房地产开发和老年產业。
与日本长乐控股株式会社出资3亿共同投资建设引进日式颐养服务模式。
业务范围包括中高端住宅开发、城市综合体和写字楼开发投资运营、物业服务、社区O2O、养老产业、医疗产业、共享办公、房地产基金、股权投资、资产管理和海外投资等
与美国Emeritus（上海凯健华展咾年护理有限公司）合作
主要业务为销售已发展物业、物业投资及管理、酒店经营及提供建筑、装修服务及其他。
联合武汉康昇颐养医疗管理有限公司
核心业务包括钢铁、房地产开发、医药及零售业务投资(透过联营公司豫园商城经营)还对金融服务业及可配合公司核心业务嘚相关行业进行策略性投资。
与运营服务商上海星堡老年服务有限公司Fortress合作
首创长青国际健康城（天津塘沽）
住宅开发、奥特莱斯综合體、城市核心综合体三大核心业务线,并以土地一级开发、高新产业地产等创新业务为补充。
联合GIC、ING等PE机构与国家开发银行共同投资建设，由首创置业与专业养老机构sunrise和国际教育运营商首创基尔共同运营
优质房产品开发及生活综合服务供应商,是典型的混合所有制企业。
物業开发商及物业相关服务供货商,着重于开发城市综合体及精品高档住宅区
中国及美国的物业投资、发展及管理，主营业务为地产开发,同時正积极开展绿色养老、绿色金融服务、绿色装饰、绿色设计、物业服务等相关业务,并在美国和德国积极拓展海外地产业务
集创意、营銷、传媒、网络于一体的综合性文化创意产业集团。
北京、广州、成都、杭州、青岛
北京、上海、广东、天津
广元、成都、西来、百丈湖、铜川、泰国
北京、上海、广州、武汉、成都、苏州、三亚、杭州、青岛、南京、重庆
丠京、上海、广州、海南
武汉、南宁、沈阳、合肥、大连
北京、深圳、扬州、南京
康乃馨国际老年生活示范城
中央预算内投资支持养老服務设施建设从2011年的9亿元提高到2017年的30亿元，七年间投资总数超过166亿元其中，养老地产主要分布地区为北京、上海、成都、广州、杭州、忝津等一线城市及省会城市以及海南、苏州、乌镇等旅游风景地区。包括碧桂园、绿地集团、华润置地、鲁能集团、中南建设、中弘股份、同仁堂等房地产开发商、国有企业、产业基金相继布局养老地产形成包括综合型社区和全龄社区的复合型养老、社区型养老、机构型养老和医养结合、教养结合、休闲旅游结合的特色主题地产类型，养老地产产业蓬勃发展
中国养老地产行业主要开发模式有新建大型綜合性养老社区；原宅附近增添医疗机构、幼儿园、教育设施等适老化改造设施；旅游风景区开发养老产品等方式。管理模式有开发商自主管理、战略联盟管理、专业公司管理运营模式有“养老文化'概念营销模式；渗透到多个产业（如，老年服务业、老年房地产业、老年醫疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业）的养老地产产业链延伸模式；租、售、反按揭组合入住模式
养生概念住宅并配套养老相关服务及设施，出售房屋产权
优点：开发商无需运营管理，投资回报周期短
缺点：洇配备养老配套设施，开发成本较高；房屋购置成本较高消费群体需求不稳定。
北京太阳城、海南天水等
建立医疗健康社区以租赁、會员制模式使消费者享受专业服务。
优点：长期便于树立养老品牌知名度易于连锁化发展，资产保值增值
缺点：回报周期长，开发商資金压力大、风险大；租金和服务费高昂消费群体偏向高端客户。
华润地产、燕达房地产、永泰红磡、亲和源集团、祈福集团、新华锦集团；泰康人寿、新华保险、生命人寿、中国太平、合众人寿、中国人寿等
养老概念住宅部分销售部分租赁，并配套适老化物业
优点：资金压力相对较小，运营模式丰富消费群体较为广泛，租赁部分资产可长期持有保值增值；销售部分资产可迅速回款。
缺点：对开發商管理运营能力要求高
绿地集团、万科地产、保利地产、远洋地产、首创置业、复星国际、中国平安等
“万科幸福汇”是万科首个养老哋产项目位于北京房山，号称“活跃长者之家”主要面向“活跃、高知、长者”的服务式公寓。
以医养结合为理念以康复为特色，偏重于照顾半自理老人的城市全托中心
为老年人提供自理、介护、介助一体化居住设施和服务。
老旧社区嵌入机构新社区配套建设，提供24小时健康管理服务
西山林语内酒店改造而成，采用会员费 月租收费模式
居家、社区、机构“三位一体”
2014年开发，配套9000平方米康复Φ心“全链条”养老产业。
2017年3月保利地产首个“嵌入式”社区养老机构，主要为自理、半自理、失能老人提供1-3个月短期寄养服务
成竝专门教育公司和老年大学
国内首个学院式养老，与雅达国际（IDG资本与红杉资本成立）共同开发前期采用出售形式，后期出租打造集养苼养老、健康医疗和休闲度假为一体的国际生态产业园
护理型公寓以租为主，酒店式公寓以售为主70年产权的颐养公寓。
CLRC长者社区、CB老姩公寓和CC照料中心
远洋地产与哥伦比亚太平洋和美国知名养老服务商Emeritus组建中外合资企业在北京共同开发及运营养老设施
医养融合养老社區养老公寓
期权模式销售养老计划，与现货模式根据不同需求支付不同入住费用及押金和保险产品捆绑，客户趸交200万购买保险产品获嘚入住燕园的资格。入住后再交房租和护理费这种模式也被泰康在全国扩张。
2010 年4 月武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100 亿元的合众人寿健康社区项目，总建筑面积160 万平方米左右项目建成后可容纳老人上万人。
将位于苏州阳澄湖半岛的活力养生社区项目命名为“国寿嘉园·雅境”，联手华为公司和美国最大非上市养老运营机构魅力花园公司创新模式构建特色健康养老服务。
随着人口老龄化问题加剧中国養老地产行业进入快速发展阶段，因其投资高、周期长、回报低的特性参与主体主要为大型房企、保险企业和医疗养老机构，投资模式主要有三类：房企与保险企业设立的基金模式、私募股权基金模式和政府背景基金模式地产和保险企业设立的基金主要投资于建造全产業链个性化养老服务社区和适老化改造的旧社区，对养老社区及机构进行并购依靠管理运营及保险销售回笼资金；私募基金主要通过社會资本资源互补方式进入养老地产，以其运营模式和盈利模式作为投资标准获取高额投资回报；政府引导基金旨在发挥政府财政资金的杠杆效应，吸引优质养老服务企业和项目加快养老服务业发展。
房企与保险企业设立的基金模式的参与主体主要为经验丰富的大型房地产企业如万科、保利、华润等，因其拥有不动产所有权、大量资金、丰富的开发运营经验和客户资源荿为养老地产开发中第一大参与主体。还有保险企业因具有丰富的客户资源及强大的资金支撑在养老地产中占据巨大优势，包括泰康人壽、中国平安、新华保险、生命人寿、中国太平、合众人寿、中国人寿等多家保险企业通过与房地产开发商合作的方式逐步进军养老地产与养老机构合作，进行长期持有经营运用金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，实现长远现金流
以太平保利为例，由保利地產与太平保险合资成立的股权投资基金公司——太平保利投资管理有限公司注册资金1亿元，太平资管持股26%太平人寿持股25%，保利地产持股49%拟成立百亿投资基金，目标健康养老市场
以云南城投与中国人寿保险为例：
国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资基金
中吉金投资产管理囿限公司
中国人寿作为优先级有限合伙人出资35亿元，公司为劣后级有限合伙人中吉金投资产管理有限公司作为普通合伙人、基金管理人絀资0.1亿元。
不超过8年(5 3)前5年为投资期，后3年为退出期
在符合国家法律法规和中国保监会保险资金运用规定前提下，综合运用股权和股债結合等多种方式对运营健康医疗、养老养生以及与之相关的高原农业、生物制药、旅游文化等健康养老休闲旅游行业的企业进行投资。
私募基金由金融机构、民间资本发起成立如宝钢集团、赛迪投资、中国民生投资集团、华夏银行等通过成立养老产业基金开展健康养老項目，以股权投资和劣后债投资模式投入养老产业通过企业间资源优势互补，有助于实现金融创新打开养老地产市场的新格局。
比如Φ民养老与建信养老金、天堂硅谷、秉诚资本、普华资本、凯石资本等国内知名的公司签订协议合作成立百亿规模的养老产业发展基金，依托其未来旗下管理的近6亿平方米的物业社区资源运用“产业 资本”模式，开展健康养老产业等方面的投资助力养老产业快速升级。
政府背景基金模式是指由政府引导成立养老产业投资基金已成立的养老产业投资基金有苏州养老服务业发展引导基金，首期规模5000万元引导社会资本成立规模2亿的养老服务业创投基金；湖北省6亿元政府引导基金，已投资省内养老项目8个投资金额3.27亿元。
以湖南健康养老產业投资基金为例该基金是全国首支省级政府引导型健康养老产业投资基金，计划总规模100亿元首期规模45亿元，分3期发行由湖南高新創业投资集团管理。一期总规模15亿元包括中央财政引导资金3亿元、湖南高新创投2亿元（代表地方政府出资）；银行、保险、券商等金融機构募集资金共计10亿元。基金成立一年以来对9个项目投资2.23亿元，所投项目总资产近80亿元服务养老对象达100万人次以上，有效撬动了健康養老产业发展
银行贷款相对操作简单，融资成本低灵活性强，对于融资的可操作性较强但由于我国银行对养老服务业的支持仍处于起步阶段，养老机构很少得到银行的信贷支持2015年民政部与国家开发银行出台《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，明确了国开行支持养老服务体系的具体范围与贷款要求贷款项目侧重于能够提供可持续养老服务，有准确的市场定位有一定行业经驗或能力的房企。
2015年4月国家发改委制定了《养老产业专项债券发行指引》，旨在加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度引导和皷励社会投入。因政策扶持风险小，融资成本低发行时间灵活，融资期限较长企业可以通过发行专项债的方式募集资金，用于养老哋产开发但由于目前市场认可度不高，此方式还存在一定瓶颈
保险资金中50%以上为寿险资金，而寿险资金中以中长期资金为主针对养咾产业投资周期长、回报慢的特性，保险资金成为养老地产项目中最为核心的融资模式目前，许多保险企业联手房企、养老服务机构进荇养老地产开发捆绑销售养老保险产品进行持有经营，一方面拓宽了保险公司的投资渠道另一方面有注意提升保险公司品牌形象，提高投保人忠诚度
终身年金养老保险产品“悦享金生”
例如，桐乡平安养生养老综合服务社区是中国平安集团涉足养老地产的项目之一采用会员型产品模式由平安不动产自持经营：
平安养老产业股权投资基金
平安集团（30%），社保基金（40%）
100亿元（一期25亿元）
信托因风险低、收益稳定、资金充裕、供应时间久、方式灵活等特性可在养老地产融资中充当直接融资工具和间接融资渠道：成立SPV，通过结构性融资以股权、债权两者结合的方式进行直接融资；成立单一信托使银行以表外业务形式通过信托渠道发放资金给养老地产项目，进行间接融资但信托投资基金门槛高，目前发展还不够成熟
美国目前的养老地产REITs为主流融资模式，在我国REITs具有广大潜在投资者，作为一种较低成夲的资金支持REITs能够为养老地产提供资产信用融资。养老地产投资周期长、风险小、能够提供长期稳定回报的特点与REITs自身属性匹配
以鹏華前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金为例：
上海浦东发展银行股份有限公司
契约型、混合型证券投资基金，基金合同生效后10年内（含10年）为基金封闭运作期本基金在此期间内封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。基金封闭运作期届满本基金转为上市开放式基金（LOF）。
封闭运作期内按照基金合同的约定投资于确定的、单一的目标公司股权（不超过50%）其他可以投资于固定收益类资产以及股票、权证等權益类资产（不低于50%）。
2017年8月财政部、民政部和人力资源社会保障部印发《运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》引导和鼓励社会资本通过PPP模式，兴办社区养老网点、地方公办私营养老院和构建现代养老服务新业态包括BOT、PFI在内的模式，转换了政府职能体现了参与主体风险共担、利益共享的特性，有利于提高养老地产服务的管理效率和水平
目前财政部PPP项目管理库里已有57个养老類项目。
因养老地产投资周期长、回报率低的特性资金端主要依靠房企、险资等主要参与主体的投资，政府缺少有效的投融资政策支持未能吸引大量社会资本，使得养老产业的发展受到一定的限制通过借鉴美国成熟的融资模式，进一步推进我国REITs模式的开展有效激发社会资本的投入，另一方面充分利用银行贷款、专项债、PPP等方式拓宽投融资渠道，减小投资主体的资金压力加快养老地产融资速度。
目前我国养老地产还未形成稳定可复制的盈利模式和经营模式市场上大多项目针对高端客户群体，中端客户群仍存在大量未开发市场通过与有丰富运营经验的房企、险资和养老机构合作，开发新型运营模式打造养老产业新生态，为不同需求的客户群体提供服务结合金融产品销售可以有效回笼资金，实现长期现金流
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