合景泰富地产控股有限公司(香港联合交易所上市编号：1813)，是国内领先的大型房地产开发商。自1995年创立以来，合景泰富地产就矢志不渝地执着于高品质物业的开发。凭着开拓创新的精神、敏锐的市场触觉和坚韧不拔的毅力，合景泰富地产现已发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店、酒店式公寓和大型购物中心。集团以“以心筑家，创建未来”为理念，在现代国际管理经验的领导团队带领下，经过十余载努力，厚积薄发，以卓越成就跻身于大型综合房地产发展商的行列，成为实力派的代表。 2007年7月，合景泰富地产在香港联合证券交易所主板上市。此后，集团的发展进一步扩大，先后开拓了华南、华东、西南、华北及华中五大区域的市场。这标志着合景泰富地产“根植广州、辐射全国”战略的全面推进。本着审慎、适时的发展战略，合景泰富地产项目开发将继续以中、高端住宅物业为主，并扩大商业地产的比重，以平衡盈利组合，分散投资风险，并有效控制资产负债比例，在保证资金链稳健的前提下，适时有效的提高资金利用率，以卓越的抗风险能力不断进取、创新突破，稳步跨越一个又一个的巅峰。 多年来，合景泰富地产始终执着于对产品设计和品质的追求，以先行者的姿态，不断为顾客创建高品质、高附加值的物业，为城市打造地标式的明星建筑，实现人们追求美好家居的梦想，不断推动城市生活水平的进步。 悠方和摩方将是合景泰富集团带给市场的两个重要品牌。“悠方”着力打造时尚、健康与精致的“乐活”生活方式，更蕴含了对生活的享受与热爱。而“摩方”则精准地为年轻潮人们提供最潮流的时尚生活体验。 合景泰富地产于2009年正式进军酒店业态，陆续与万豪国际酒店集团、凯悦国际酒店集团及希尔顿国际酒店集团达成合作，同时开发自持酒店品牌木莲庄，不断推动酒店形象国际化、管理专业化、服务标准化，打造城市名片，提升城市品牌形象。截止2017年全国已经有四家木莲庄酒店开业，更多新店在筹备开业中，未来三年将计划在广州、北京、上海、苏州等一二线城市陆续新开超过100家分店。

　　稿件来源：合景泰富集团

　　3月16日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2021中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产高峰论坛”在上海举行。

　　中国房地产开发企业测评已连续开展13年，其测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准，是中国房地产权威、客观、专业和极具影响力的行业研究体系和企业评价标准。

　　在今年的测评中，合景泰富集团凭借前瞻性的发展战略、稳健向好业绩指标、优异的综合运营实力、出色的产品锻造实力等优势，再获权威认可，成功摘得“2021年中国房地产开发企业综合发展TOP10”，排名第5位的行业殊荣。

　　与此同时，于2020年10月成功在港上市的合景悠活集团也以其出色的商业地产运营实力，在此次测评中登榜“2021年中国房地产开发企业商业地产运营TOP10”，排名第9位。

　　跻身千亿阵营 核心指标稳健向好

　　2020年，是合景泰富集团规模跃升的关键一年。依托前瞻性的战略布局，合景泰富集团坚持以客户为先的态度，不断创新求变，持续向市场提供高质量产品，由此实现销售规模突破千亿大关的高质量增长。截至2020年12月31日，合景泰富集团录得全年预售额1036.08亿元，同比增长20.33%，顺利完成2020年的目标，成功跻身千亿房企阵营。

　　业绩规模攀升的同时，合景泰富集团亦保持其稳健的财务风格，盈利能力维持行业领先水平。数据显示，截至2020年6月底，合景泰富集团按权益合并收入约为人民币206.07亿元, 较2019年同期增长20.4%；按权益合并毛利为约人民币67.51亿元，较2019年同期增长9.2%；按权益合并毛利率为32.8%；核心利润为人民币33.02亿元, 较2019年同期大幅增长31.4%。同时，合景泰富集团成功降杠杆，截至2020年6月底，其净负债率约为59.2%，融资成本下降0.2个百分点至6.2%，杠杆水平健康，现金流持续改善。

　　销售及指标的稳健向好也让合景泰富集团获资本市场一致看好。自2020年下半年以来，包括花旗、摩根大通、富瑞、摩根士丹利、银河-联昌国际等多家投行均对其给予或重申“买入”、“增持”评级。由此反映资本市场对合景泰富集团业绩表现、盈利能力、稳健财务及发展前景的充分肯定。

　　深耕大湾区及长三角 优质土储前景可期

　　2020年，合景泰富集团继续深耕粤港澳大湾区和长三角区域，聚焦一二线城市发展。两大核心区域超强区位发展势能，叠加合景泰富集团超前布局、高品质产品和良好市场口碑等领衔市场优势，持续释放出合景泰富集团前瞻性战略规划红利，将最大限度驱动集团未来高质量发展。

　　数据显示，2020年上半年，合景泰富集团通过招拍挂及合作开发方式，成功在广州、杭州、苏州等城市获取10个项目，合计新增总建筑面积111万平方米。

　　随着新增优质土储的纳入，截至2020年6月30日止，合景泰富集团旗下共拥有165个项目，分布于内地及香港共40个城市，拥有土地储备共计总建筑面积约2,475万平方米，总可售货值约人民币5,100 亿元，充足优质的土储将支撑集团未来三至五年发展所需。

　　此外，在大型城市进入存量时代，城市更新成为城市发展新增长模式的背景下，合景泰富集团亦准确把握时代脉搏，加速推进广州、深圳、佛山等地的城市更新项目，获取大湾区核心城市中心城区一小时经济圈的优质土储，持续释放可售货值。其中，2020年10月联手富力成功竞得的广州天河区吉山村旧改项目，将凭借双方在旧改上的实力、优势和丰富经验，打造成为广州天河旧改新标杆。

　　个性化精细运营 合景悠活铸就商业新标杆

　　2020年10月成功在港上市的合景悠活集团定位为“全业态智慧服务运营商”，以核心一二线城市为发展重点，服务覆盖住宅、商业综合体、酒店、产业园等全业态物业服务及购物中心、写字楼运营。其中合景悠活商业作为合景悠活集团旗下专注于商业运营的业务板块，凭借稳健的全国布局、精细化运营以及商业综合体的标杆打造力，获得快速蓬勃的发展和业界关注。

　　合景悠活商业秉承“艺述.生态.乐活”的核心理念，深入城市基因，不断探索精准化定位和差异化运营，将不同风格融入到各异的地域文化及消费习惯，匠心打造三大自持购物中心品牌――悠方、摩方、悠方天地，形成定位清晰、多线并举，合力共赢的商业蓝图，至今于成都、北京、苏州、上海、广州、佛山、重庆7大城市相继推出10座购物中心，显示出合景悠活商业的高成长性及发展潜力。

　　以因地制宜的精细化运营、常变常新的业态组合、以及千人千面的数字化会员体系，合景悠活商业打造出独具特色的商业基因；去年十月更是交出了“合景悠活交子商业集群”的完美答卷――合景.摩方(成都)与合景.悠方(成都)旗下全新业态U8酒吧街区于成都交子商圈全新问世，打造24小时全时段生活闭环，为消费者带来一站式的高品质消费体验。

　　创新运营服务模式上，合景悠活商业凭借“社群式”营销、探索“云购物“等数字化手段，实现了从购物中心的线下服务到线上消费闭环，在疫后快速复苏中体现出强劲的生命力。据悉，2021年合景悠活商业将全面启动轻资产输出服务，以实现商业运营的外拓增长。

　　科技赋能创新求变 协同发展谋新篇

　　近年来，随着规模的量级跃迁，业绩的强劲增长，业态的多元拓展，合景泰富集团也对内部管理精细化、风险可控化、管理效率提升、管理决策科学化等提出更高要求，并以新技术、新思维不断突破，通过科技赋能推动集团实现创新与稳步发展。

　　基于此，2019年合景泰富集团携手IBM正式启动SAP系统项目搭建，大力推动数字化战略转型，为多元业务高质量协同发展插上“数字翅膀”。历时16个月，合景泰富集团财务共享中心于2020年6月正式完成搭建，实现了采购、计划、成本、财务、营销等10个模块的上线，构建起一个覆盖全模块、全流程和全业态的航母级智慧企业平台。

　　SAP的上线运转，使“业财协同”成为了可能，运营计划、成本管理、预算控制、成本核算和资金支付等流程的平台实现集成整合，数据的统一标准，彻底打通了业务与财务沟通的渠道，帮助集团实现业务环节的严格管控、资金的高效统筹调配以及对潜在风险的从容应对。同时，系统也为管理层提供强有力的赋能，随着贯穿集团、区域公司、项目公司的多级管控体系逐步建立，使各层级管理人员能及时获取数据信息及分析结果，减少管理盲点，提升决策效率。

　　随着中国房地产行业的转型升级，未来合景泰富集团在协同发展多元业态、持续拓展业务边界的同时，将持续以科技赋能与协作共创的方式，围绕人们美好生活需要打造闭环生态圈，并实现自身的高质量发展。

本文共4115字，阅读约需7分钟

2022年3月29日，合景悠活（3913.HK）披露了公司2021年全年业绩报告。

整体来看，公司发展呈现高质量增长的特点。据企业业绩公告披露，公司营业收入约32.55亿元，同比增长114.6%；毛利润约12.26亿元，同比增长92.0%；年内利润6.84亿元，同比增长111.4%；在管面积206.1百万平方米，同比增长395.4%；合约面积277.9百万平方米，同比增长420.4%。所载核心指标增长均呈现高质量增长，而且在结构上也呈现了更加优化和多元的趋势，作为上市后的首个完整财年，公司超额兑现了承诺。

合景悠活历经20多年的发展沉淀，逐步成为一家中国领先的综合物业管理服务供货商，形成了住宅、公建及城市服务、商业物业管理及商业运营的多元化布局，业务集中于大湾区、长三角及中西部地区。逐步成为中国综合物业管理服务供应商，业务范围覆盖商业运营服务和住宅物业管理两大板块。

据年报数据披露，截止到2021年12月31日，合景悠活已经进驻全国20个省、自治区与直辖市的139个城市，为2000余个项目提供管理提供住宅物业管理及商业物业管理营运服务，覆盖4000余万用户。

营收同比增长114.6%，实现跨越式高质量增长

营收同比增长114.6%，实现跨越式高质量增长。据年报数据披露，合景悠活2021年营收达到32.55亿元，同比增长114.6%。2019年－2021年复合增长率达到70%，呈高质增长之势。

年内，合景悠活实现净利润人民币684.3百万元，同比大幅增长111.4%，实现每股股东应占盈利人民币33分，实现了企业的高速增长并积极回馈股东。毛利率保持高位，达37.66%，在已披露业绩公告的企业中处前列。

合景悠活的收入主要来自住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务两大业务板块。其中住宅物业管理服务主要是为社区内的家庭及住户提供服务，包含预售管理服务、物业管理服务及社区增值服务；非住宅物业管理及商业运营服务主要是购物中心、写字楼及产业园、学校、医院、政府机关等多业态类型提供服务。从2021年营收结构上看，合景悠活在保持非住优势的情况下，各板块收入均有良好表现。

其中物业管理服务是主要收入来源，并保持高速增长。截止到2021年12月31日，营收达到20.05亿元，较2020年7.93亿元，同期增长约152.8%，在总营收中占比达到61.6%。主要得益于在管规模及项目数量的提升，以及集团商业板块带来的强劲动力。

合景悠活在管住宅物业项目数目由2020年12月 31日183个，增至2021年12月31日的801个，使住宅物业在管建筑面积由2020年12月31日约29.1百万平方米，增至2021年12月31日约99.2百万平方米。非住宅项目数量由2020年172个，增至2021年1209个，使非住及商业运营在管建筑面积由2020年约12.45百万平方米，增至2021年约106.88百万平方米。

其次是社区增值服务，营收达到6.05亿元，较2020年2.90亿元，同期增长108.60%，在2021年住宅分部营收中占比达到18.59%。社区增值服务的高比率增长一方面是在管建筑面积的增长拉动，另一方面是合景悠活为业主提供了更加多元化的社区增值服务。

在预售管理服务上，营收达到4.14亿元，较2020年2.84亿元，同期增长45.77%，在总营收中占比达到12.72%。

在商业运营服务上，营收达到1.34亿元，较2020年0.97亿元，同期增长38.14%。该板块的业绩增长，除了管理面积增长的拉动外，还源于2021年为商业运营服务项目提供的前期规划与咨询服务及租户招揽服务的增加。

年内，其他增值服务收入达到0.98亿元，较2020年0.54亿元，同期增长82%，在2021年非住分部收入中占比达到7.39%。非住增值服务主要提供多媒体服务、工程及环境智能化服务及公共区域增值服务等，用智能化方式，不断对服务力进行创新。

按住宅和非住宅物业收入来看，住宅物业管理的收入占比分别为：预售管理服务20%；物业管理服务49%；社区增值服务31%。非住宅物业及商业营运的收入占比为：预售管理服务2%；商业物管服务32%；公建管理49%；商业营运服务10%；其他增值服务7%。

“开发商合作+收并购+第三方拓展”多轮驱动

合景悠活在2021年提出了多轮驱动战略，预期实现在管建筑面积目标2.0亿平方米，截至21年末，公司实现了2.06亿平米的在管面积，超额兑现承诺，在规模和综合运营能力均实现了高质量跨越式增长。同时，在结构上也实现了优化，截至21年末，第三方项目在管建筑面积占比达88.2%，市场化能力进一步得到印证。

市场化能力的不断提升为合景悠活的管理面积及营收的稳健增长提供了强劲动力。2021年，合景悠活凭借高质量服务、专业的市场团队、多元渠道以及良好的口碑和声誉， 实现了第三方拓展的突破性增长，截至2021年12月31日止年度新增第三方拓展项目272个，新增第三方拓展建筑面积19.8百万平方米。

通过一线物业人员搜集信息，区域事业部落地，总部赋能支持的模式，形成了较为成熟的拓展路径。年内，通过出色的住宅物业服务质量和品牌影响力，获得了北京福美苑、河畔花城及长沙绿地公馆等优质住宅项目，同时，通过广受认可的综合商业物业服务及运营能力，获得了广报中心、欧派国际广场及广州渔珠湾海丝创新中心等优质商业项目，亦通过在公共物业领域的专业化、精细化和标准化的服务能力获得了中山大学中山眼科中心、上海少年儿童图书馆及广州市疾病预防控制中心等优质项目。 

在管面积及合约面积均呈现跨越式增长。截至2021年12月31 日，在管面积206.1百万平方米，同比增长395.4%；合约面积277.9百万平方米，同比增长420.4%。

战略性并购是合景悠活实现规模跨越的重要的一环，公司凭借强落地执行能力实现了并购项目的整合及过渡。2021年至今，合景悠活并购了悠活智联（前称雪松智联）80%的股权、上海申勤80%股权，以及广东特丽洁50%股权（完成收购后累计持有其55%股权），合景悠活全国多业态、各区域实现了快速拓展，全业态优势进一步加强。 

深耕区域，项目密度不断提升

在国家政策鼓励探索“物业服务+生活服务”的模式下，物业管理行业的发展前景和想象空间被持续看好，物业的服务价值也不断凸显。物业管理服务已经从建筑物的管理过渡到对业主需求的满足；从单一项目的服务到街道、片区、乡镇、城市的物业管理与运营服务；从住宅、商业的传统业态布局，到全业态生态链的发展。

合景悠活持续深耕，优化全国布局、深化优势区域布局。在巩固大本营大湾区，同时增强在长三角地区、中西部地区、海南及环渤海经济圈的业务及市场份额。2021年在重点区域内扩张，城市项目密度的提升，实现了较好的区域协同和规模效应。

截至到2021年12月31日，合景悠活在大湾区及长三角的持续深耕，实现在管面积分别达到76.51百万平方米及48.05百万平方米，深耕区域项目密度大幅提升，优势愈加突出。

入局城市服务，全业态多元化发展

合景悠活认为在行业边界不断被拓宽，服务的内容也更加丰富的机遇之下，未来行业的竞争更多的是综合实力的抗衡，而非单一领域的比拼。在业务领域方面，合景悠活已实现多元化的品牌矩阵和全业态覆盖，形成住宅、购物中心、写字楼、学校、医院、公建及城市服务等全业态布局。

在商业运营方面，合景悠活在管购物中心出租率88%以上、销售额同比增幅50%以上，收缴率99%。办公大楼出租率88%以上、收缴率100%。出色的商业运营为合景悠活提供强劲增长动力，并不断提升其商业竞争壁垒，实现全业态的高质量扩张。

在保持住宅及商业的优势业态上，合景悠活不断补充其他业态的管理服务经验。2021年，合景悠活把握市场机遇顺应政策号召，入局城市服务赛道。

收并购是企业在切入新的赛道中最快速高效的方式。自2021年至今，合景悠活陆续并购了3家企业，分别涉及住宅、商业、环卫、学校、政府公建等类型，在区域分布上与企业深耕的大湾区高度重合；在业态布局上，公司逐步形成全业态多元化覆盖，可以进一步提升企业的在不同赛道的竞争力。

悠活智联（前称雪松智联）是全国领先的“智慧城市”服务运营商，服务包括住宅、商业、市政、学校及医院等领域，收购悠活智联后，合景悠活将快速拓展全国区域版图，完善全业态布局，充分提升品牌的覆盖面和穿透力。  

上海申勤专注于公共物业领域，包括政府机关物业、公共物业、学校物业等。收购上海申勤后，合景悠活在长三角区域项目集中度将进一步提高，全业态服务能力进一步加强，尤其是在公共领域，实现服务效率、服务质量的双重提升。 

广东特丽洁专注于城市服务领域，深耕大湾区，在项目管理营运以及市场拓展方面积累了优秀口碑及行业认可度。收购广东特丽洁后，合景悠活多品牌全业态的优势将进一步加强，综合竞争能力进一步提升。

作为“全业态智慧服务运营商”，合景悠活把国家政策作为发展指向，坚持党建引领，积极布局多元产业。通过携手特丽洁，合景悠活布局城市服务领域，结合特丽洁在城市精细化治理上的丰富经验，双方协同发力，优势互补，致力打开全国各省的环卫市场，进一步拓宽城市服务业务版图，共筑美好多元的智慧城市。

截止到2021年12月31日，合景悠活与普洱市政府等达成战略合作，拓展城市服务的广度和深度，构建服务“软基建”能力；公司在积极寻求同业和异业的战略伙伴，力图进一步扩大版图规模，全国布局、全业态、多品牌的优势将进一步得到发挥。

从行业发展来看，规模化、高质量发展是物业企业长期永续发展的重点。2021年合景悠活延续了高质量、高速度增长的态势，贯彻“多元化、全业态、多品牌”的战略举措，通过多轮驱动战略，布局全国，深耕区域，持续推进数字化转型，保障企业良好的成长性。

未来，合景悠活将持续稳步推进规模拓展，多轮驱动深化布局。从全业态到全生态，聚焦强协同或产业链上下游的拓展机会，构筑多元的悠活伙伴经济圈。持续推进成员企业深度融合，通过全方位赋能和市场化机制，实现协同效益。利用数字化科技赋能，营造更安全舒适的社区氛围，打造更绿色智慧的城市环境。作为匠心服务的缔造者、绿色生态的维护者、社会责任的践行者，合景悠活将一如既往传递共生共赢、协同发展的文化内涵，实现可持续的长远发展。

克而瑞物管「2022全国物业服务力研究」已经全面启动！欢迎物业企业踊跃申报，让我们一起赴三年之约，共同助力物业服务企业面向未来的关键能力提升！