从立项筹备，到破土动工，直至7个组团全部售罄，市场上仍鲜见麓湖的广告，这个项目被业界用神秘二字解读。即便是对于房地产行业人士来说，能知晓其一二的也仅是少数。

  但就是这样一个“默默无闻”的项目，2011年6月起至今已累计完成超过40亿的销售，是什么样的神秘客户实现了这样的骄人业绩呢？

  事实上，麓湖是成都楼市甚至是中国楼市中，极其独特的一种现象。神秘的色彩加上传奇的产品与销量，成就了麓湖在市场中独树一帜的地位，也让世人对她有了更多的期待。

  解码区域 一个体现7公里价值理论的区域

  7公里，是世界城市规划中一个神奇数字，巴黎卢浮宫至拉德芳斯的距离约7公里，华盛顿林肯纪念堂至国会山的距离约7公里，迪拜丽娜码头至迪拜国际金融中心的距离也是约7公里……而在成都，自世纪城沿天府大道南行约7公里，则是麓湖片区。

  这是一个位于天府新区核心的项目，这里属于龙泉山脉的浅丘，原生丘陵中隐秘大片珊瑚状的湖面，天府新城2.6平方公里规划湖面过半在此。在天府大道和正公路构成的倒“T”字形城市产业带上，将聚集总部办公、购物中心、超市、度假水镇等大量低碳城市产业。多家世界级商业、教育、医疗养生品牌已启动了入驻该片区的谈判。地铁1号线将在这里规划三个站点，而天府大道为轴，益州大道、建南大道、牧华路、红星路南延线等构成了片区极好的交通体系。

  这样一个极具发展价值的城市片区，敏锐的客户是不可能错过的。作为一个既有该区域成功案例，同时具备极强产品呈现能力的企业，麓湖生态城从立项起，就已被大量消息灵通的客户锁定。

  解码企业 一个最不像房企的房企

  从麓湖立项筹备至今的数年中，麓湖开发商与50余家世界知名机构、100余名国外知名建筑师形成长期合作关系。与这群获奖无数，在设计领域堪称大师的建筑师合作中，形成了一个“甲方有多强，乙方才有多强”的工作原则。

  自2008年开始，麓湖开发商着手组建了可以与3个国家甲级设计院实力相媲美的庞大产品研发团队，在这个近百名专业人员的团队中，一个主建筑师负责一个小地块，带领若干建筑师、内装工程师、水电工程师等一起对接乙方。他们中的很多人曾经就是功底精深的乙方总经理、副总经理，大部分人都拥有海外留学和工作经历，他们的工作方式是:在每个地块的建筑设计发包前，自己先对地块进行深度分析、定位、研究甚至设计多个方案，再让国外设计团队加入进来一起进行概念设计。

  面对这样一个团队，没有一个乙方敢掉以轻心。黑珍珠和黑蝶贝的设计师patel，在美国仅为好莱坞明星和富豪进行定制设计，而且每单设计的修改次数绝不超过三次。但在麓湖，他彻底被这家企业“死了都要改”的精神所“同化”。在黑珍珠，他进行了不少于30次修改，后来甚至主动要求装修示范单位的装饰布置也必须在他亲自监督下进行。他曾说：有一天，我要在麓湖买套房子，来守着我的作品。

  每个组团不遗余力的精雕细琢，极致完美的要求，以年为单位的研发周期，对地产企业的运作无异于是“自杀式”开发模式！但这将成为麓湖必将坚持的精神。

  解码产品 一个“创新难，没有创新更难”的项目

  在麓湖产品体系中，既有价值千万的低密度城市院落,也有百万高层电梯，面对如此丰富的产品体系，麓湖的标准是“创新难，没有创新更难”。

  澜语溪岸，开盘月余即告售罄，清水大平层的最高成交价达到了900万元/套。除去无可比拟的一线湖景优势。其被客户认可的创新精神，得到了极致的体现， 8家国外设计机构PK的标准是创新，大量的设计成果在国外也属首次，山水建筑、水上大堂、12米架空……麓湖认为这种极致的产品之道，才是麓湖傲立于市场的保证。麓湖开发商万华总裁罗立平曾这样讲述他心中的麓湖：“在ipad出现之前，谁都无法形容它，麓湖也是如此。这样的产品以前没有过，也没有人想象过，所以没有参照物。麓湖的建筑，在你亲眼目睹之前真的很难形容。我们不是要做像上海或者像北京的社区，我们也不是简单地和美国的某个城市看齐。麓湖，就是我们自己。”

  而预计明年上半年面市的战略型湖岸高层“麒麟荟”，研发深度更是远超其他组团，其产品表现力将颠覆国内市场对于景观高层的理解，预计总价将超千万。

  解码客户 麓湖的“黄金圈”法则

  同为万华开发的麓山国际作为西部首席高端社区，曾被业界评价为“西部CEO，半数住麓山”。其客户层面，被业界艳羡。但对麓湖而言，他们的价值不在于购买力，而是对于生活理念共识。麓湖从未做过大规模的广告宣传，麓湖被人知晓的途径更多是高端圈层的口耳相传。对麓湖的认同，就是传播的动力。

  T先生，黑珍珠首批业主，房企老板。第一次到访便定下价值5000万元的黑珍珠，后来又把做建筑的弟弟、堂兄介绍到麓湖，对于他们而言，麓湖帮他们实现了建筑之梦。

  H女士，艺术界名士，麓山业主。已下定多套麓湖产品，自己戏称“金银细软，皆归麓湖”。H女士主动承担了麓湖“幸福顾问”的角色，在出国旅行的飞机上，在行业聚会的餐桌上，甚至与学生家长的交流中，都会去传播她心目中的麓湖。

  F先生，银行高管，麓山业主，曾对麓湖的理念深怀质疑。但一次偶然的机会深度接触麓湖后，他再次成为麓系的业主，并总结了一套属于麓湖的“黄金圈”法则来解读麓湖。

  J先生，在新疆做红酒生意的豪爽人士，一直想在成都买房养老。从朋友口中知道麓湖后，专程来成都考察。初看麓湖后并没有表态，而是请麓湖的置业顾问陪他去考察几个他曾在广告上看过的楼盘，但看了不到两个，就毅然返回麓湖下单。随后的一个月，又推荐了身边7个朋友置业麓湖，甚至有两人是银行转账订房后一月才来看的麓湖。

  当然，这样的故事在麓湖有很多很多。在麓湖销售现场，与传统项目无数销售道具的堆砌不同，这里的销售道具简单而精致，仅有沙盘和户型图，不仅没有装修示范单位，甚至连售楼处也是临时的。客户与置业顾问谈得更多的是生活、是未来……（熊沙杉）

  麓湖的魅力无处不在，但却稀缺得遗憾。据悉，麓湖目前整体可售的房源仅有几十套，本周六才正式对外开放装修示范单位的精装大平层也已销售过半！10月底，全新的城市低密度组团“沉香谷”将正式面市，115栋350-460平米低密院落首批次仅20席。

每年底，开发商的集中供货，这时候大家的注意力都会集中在低价神盘上，会导致大量高端盘库存积压，进入平稳的顺销期。

但是今年不一样了，过去一个多月，成都的高改客户就像买不到房一样在城南疯狂扫货。

我们先来看一组市场数据：

麓湖生态城，总价600-800万级的大户型全部清盘；

天府新区的“灯塔”，房价的天花板，万科天府锦绣均价32000元/㎡，总价600-800万，清盘；

万科公园5号，套均200㎡以上的大户型，一房难求；

万科天府公园城，叠拼别墅，400-600万级，摇号直接售罄；

卓越晴翠，600-800多万级的叠拼别墅，目前来看，600万级的上、中叠别墅会清盘；

顺销不久的保利和光屿湖，现在接近清盘；

绿城凤起朝鸣，均价34999元/㎡，130套房，169人报名摇号，目前仅有少量顺销房源。（ps：串儿哥有一位粉丝拿下了这批次中叠的样板间）

以上所有数据都在指向一个事实，改善当道。

从天府新区现有的改善项目的价格梯度来看，主流价格500-800万，这是成都市场很少涉足的总价区间，并且在一个发展中的新区，够到了成都的价格天花板。

最近，成都高改新盘的畅销，和政策的改变脱不开关系：2020年12月15日，成都出台“无房家庭可优先摇号”政策。

这对于本土“高改”客群来说，无疑是利空。

因为这部分，基本都是有房再增购房屋，或者是卖房腾资格的人群。

即便卖空名下房屋，在政策基础上，他们不属于“无房家庭”，基本无缘高性价比改善盘摇号，只能购买顺销的高价豪宅。

他们无疑是规模最大的一类。今年，我个人接触到的高端豪改的咨询量，也确实以本土改善需求为主。

这部分买家中，对之前持有的房屋都有过卖房、赠予、过户等操作。并且都入住在城南或者市区的改善住房。

所以，从咨询中能看出，他们对产品的要求非常苛刻。他们要的不是工业化流水线生产的房子，而需要所谓的产品溢价。

比如，物业形态、户型设计、视野、资源。

目前，市场上大部分的二手房很难满足他们的置业需求。

只能通过目前市场上最前沿、最高端的新产品来实现，比如万科天府锦绣、麓湖的大平层，或者别墅产品来实现改善需求。

外来炒房客，在成都这种严格限购的市场，听起来似乎不太现实。但现实就是，这部分买家还真是存在，并且，他们不是一个人在“战斗”。

“本科落户+1年社保”，就能获得成都某一个区的第一顺位资格，而在高端豪改市场，第一顺位资格对于本地人来说，几乎是凤毛麟角。但是对于外来人，本地无房+购房资格就能轻松获得第一顺位。

去年，我接触到了不少深圳过来的炒房客，这部分人都有相同的特性：

预算高，因为房票难得，他们瞄准的几乎都是总价600万以上的“剪刀差”豪宅。比如热门楼盘万科公园5号、万科天府公园城的别墅、中洲锦城湖岸、首开龙湖云著、以及今年会开的成都金融广场。

胆子大，在买房这件事上，深圳人比其他任何一线城市的炒房客都猛，“宇宙第一炒房示范区”绝不是浪得虚名。正是过去几年新房严厉限价，挤压出了大量不合理的“剪刀差”新盘，这些炒房客正是把目光锚定在这类巨额剪刀差的新盘上。

并且，炒房客的煽动性极强，只要有利益驱动，他们就能拉动一大批类似的买家，共同进驻一个城市，与本地改善人群争抢资源。

3.北漂回蓉置业，降维打击

这两年中，成都被讨论最多的一类购房人群就是：一线城市上班，成都买房，用一线城市的工资供养成都的房子。

而成都600万左右的豪宅，在他们眼里就是一线城市刚需住宅的价格水平。

相较于三四线城市房价的不稳定性，加之北京近两年楼市相对疲软，成都这种强二线城市的房价则强势很多，促使大量北漂族有了回蓉置业的念头，既有改善需求，同样兼顾投资价值。

根据2020年末成交火热的改善楼盘，大致能盘出一二。

目标楼盘如：万科公园5号、成都金融广场、中洲锦城湖岸、麓湖生态城、首开龙湖云著、天府公园未来城、蓝润珑门。

以上差价盘如果没有摇中。

如：万科天府锦绣、保利和光屿湖、卓越晴翠、麓湖熙华天玺、中海观园、绿城诚园、凤起朝鸣等。

以上楼盘，开盘之后即便走向顺销，也会在较短的时间完成清盘。

但主城区大量同价位的豪宅就没那么幸运了，如锦江天玺、国宾锦麒天玺、西派浣花、天府汇中心等，个别几乎是现房呈现，但依然在售卖中，顺销周期明显较长。

可以明显看出，这类高端豪宅买家对城南是情有独钟。成都“南倾”严重，这也是目前楼市最明显分化。

1月12号，正合股份发布的《成都2020市场总结》中指出，成都2020年总价支付力韧性较强，全城改善化趋势明显，总价600以上产品供应补量，销量翻番，高端市场升温。

图源：正合《成都2020市场总结》

在土地市场方面，热点区域地价频频刷新，尤其是城南，今年双流怡心湖板块的地价也拔高到17000元/㎡以上的历史新高。

很多人不愿意承认成都的购买力，但是，过去这一年，成都的豪宅门槛在不断试探市场极限，同时购买力也在刷新我们的认知。

这些疯狂的购买力背后，其实是肆意上涨、不受管控的二手房价格，以及不断被挤压的需求。

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