关于印发《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策（2022版）》的通知
宁规划资源发〔2022〕42号
江北新区管委会，各区人民政府，各省级以上开发区，市有关部门，各有关单位：
为贯彻落实《关于深入推进引领性国家创新型城市建设的若干政策意见》（宁委发〔2022〕1号）和近年来市委创新政策，我局对《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策》开展修订，形成《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策（2022版）》，经市政府审议同意，现予以印发，并自发布之日施行。
南京市规划和自然资源局
南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策（2022版）
为贯彻落实市委市政府关于深入推进引领性国家创新型城市建设的决策部署，更好应对创新硬核力量锻造、创新产业集群、创新主体培育需要，以更有力的空间要素服务保障推动创新资源集聚，现修订保障创新计划和若干配套政策如下：
践行“争当表率、争做示范、走在前列”重大使命，坚定创新驱动发展战略，锚定争创国家区域科技创新中心和综合性国家科学中心的总目标，紧扣引领性国家创新型城市建设，立足“两统一”核心职责，聚焦创新空间布局、产业用地质效，以改革创新为动力，增强国土空间规划引领力，推进产业用地配置市场化，全面构建以支撑南京创新发展为核心的空间要素服务保障机制。
（一）服务全域创新空间格局，做好国土空间规划引领
服务以科技创新为核心的全面创新，加强国土空间规划编制和实施，落实紫东科创大走廊、江北新区“芯片之城”“基因之城”“新金融中心”等战略空间，优化15个高新园区、老城硅巷的空间要素配置，引导创新资源有序集聚，促进城市创新发展格局重塑。加快建设都市圈科技创新共同体，优化G312沿线空间布局，深化G312产业创新走廊发展规划及宁镇合作示范区空间规划研究，促进创新合作，增强整体科创能力。
服务原始创新策源能力提升，聚焦建设科技产业创新新高地，高标准谋划紫东科创大走廊总体发展，服务保障重大科技基础设施建设，打造综合性国家科学中心核心承载区。衔接中科院麒麟科技城、紫金山科技城等重要创新空间发展需求，优化规划设计，加强用地布局和策划，服务片区发展、项目建设推进。深化国家农高区（白马）国土空间总体规划编制，打造现代农业产业创新高地。
（二）响应创新发展需求，提高控制性详细规划服务效率
落实《市政府印发关于促进产业用地高质量利用的实施方案的通知》（宁政发〔2021〕7号）要求，即时匹配产业用地条件与创新发展需求，进一步优化控制性详细规划调整流程，提高项目推进效率。
位于15个高新区、省级以上经济技术开发区、创新港、都市型工业功能区和城市硅巷等范围内的科技创新载体，以及省、市重大项目和市级以上“四新”项目，因科技创新载体建设确需修改控制性详细规划，属以下四种情形、且无特殊利害关系矛盾的，可按照“技术深化”程序简化办理。
1．符合相关产业政策，将规划用地性质由经营性用地调整为产业用地（工业、仓储、科研）或为周边生产配套服务的公益性公共设施、市政交通设施用地的，或增加用地功能兼容性的；
2．不减少公益性公共设施、市政交通基础设施和绿地，优化原控制性详细规划地块规模和布局的；
3．符合市政交通专项规划，局部优化市政交通设施线位、布局的；
4．符合上位规划总体指标要求和历史文化名城保护相关要求，适当优化产业项目用地容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划控制指标的。
（三）优先保障创新型项目建设，强化规划空间和用地计划保障
以国土空间总体规划为引领，加强国土空间五年规划传导，确保不低于20%的空间规模指标优先保障重大科创平台、高新技术企业等创新型项目需求。加强市级新增建设用地计划配置，单列20%年度计划用于保障上述项目落地，季度计划以先报先得为原则安排使用。围绕国土空间五年规划明确的控制指标、重点发展区域，综合考虑新增建设用地计划和增减挂钩指标供给，合理安排土地征收成片开发规模、范围和时序。在成片征收、成片收储、成片开发推进中，充分衔接交通、公用设施建设，水电气提前接入至项目用地规划红线，实现周边设施超前配套，确保规划实施、用地计划执行更有质量和效率。
（四）确保全市产业用地“基本盘”，实施全生命周期管理
在全市范围内统筹划定产业园区、城市型产业社区、城镇型产业社区、零星工业用地等“三级四类”工业用地保护线，推动实现产业发展空间精准配置。制定出台“南京市工业用地保护线管理办法”，落实规划建设、土地利用等政策措施，以“占一补一”为原则，确保全市工业用地“基本盘”。基于划定的工业用地保护线，服务全市主导产业发展以及八大产业链“强链补链”行动，配合市工信、投促、科技等部门，组织编制基于工业用地保护线的全市产业招商图。
落实省政府关于推进工业用地提质增效的工作要求，修订实施《市政府印发关于促进产业用地高质量利用的实施方案的通知》（宁政发〔2021〕7号）及操作细则，促进产业用地全生命周期管理，提高产业用地利用效率。
（五）加强“全链条”项目服务保障，优化创新营商环境
完善重大项目服务保障机制，统筹协调解决创新型城市建设项目推进中存在的问题，切实做好项目涉及规划资源工作的“全链条”服务保障。
充分利用我市“多规合一”业务协同平台，牵头有关单位提前介入和指导项目前期论证工作，统筹考虑后期建设的各种因素，确保项目选址符合国土空间规划、符合准入条件，引导项目选址避开永久基本农田、生态保护红线、自然保护地等，各部门提前达成协同意见，助推项目后续顺利落地建设。
充分利用我市带方案出让、“拿地即开工”等营商环境创新改革举措，符合条件的项目签订土地出让合同后，1个工作日内完成项目开工建设所必需的规划资源审批手续。充分利用工程建设项目“并联审批”、规划条件“四合一”办理、工程验线告知承诺改革、区域评估、不动产登记“交房（地）即发证”和“不见面服务”等改革举措，实现项目审批服务质效再提升。
发挥政务大厅“绿色专窗”作用，提供专门的业务咨询和进件服务。指定专人负责与建设单位“一对一”衔接，全程跟踪服务。对规划资源服务保障举措落实情况进行“线上+线下”全程监督，确保项目快速推进和落地建设。
（一）降低创新项目用地成本，加大用地扶持力度
投资10亿元以上的重大投资项目、国家战略类产业项目以及符合《南京市推进产业链高质量发展工作方案》要求的产业链重点项目，需使用工业用地的，经市工业主管部门认定后，土地出让年限可按50年确定，实行一次性整体出让，出让起始价可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准的70%确定。
经认定的新型研发机构，落地在《关于印发〈南京市科技园区整合设立工作方案〉的通知》（宁委发〔2017〕34号）认定的高新区范围内，或依托高校建立落地在该高校周边的（该高校用地边界1公里范围内），出让起始价按不低于同区域科研用地基准地价的50%执行。项目用地不得分割转让或分割抵押，所建房屋不得转让、销售。
经市高新区发展领导小组办公室会市科技局认定的高新区国有平台公司建设的科技公共服务平台，根据是否允许分割转让，地价按对应科研用地基准地价的50%执行。科技公共服务平台在项目竣工后方可转让、销售，且转让、销售的比例不得超过50%，直接转让比例不得超过30%，剩余部分鼓励采取先租后让方式，在承租机构或企业的税收、就业、研发投入等指标达到高新区设立的标准后，再办理转让手续。其转让、销售的对象，应为经园区管委会认定的新型研究机构或科技成果转化和产业化项目的企业。高新区国有平台公司不得通过转让股份的方式变相转让科技公共服务平台的土地及房产。
（二）改进产业用地供应管理，服务产业强链补链
产业主管部门认定的工业产业链供应链核心企业，以长期租赁、租让结合、先租后让方式取得的租赁土地使用权，可以按照租赁合同和投资发展监管协议约定，与产业链供应链伙伴企业签订承租土地使用权转租协议，全部转租或部分分租给伙伴企业使用，并协助办理规划报建手续。转租或分租协议中明确伙伴企业入驻达产后、核心企业将承租土地使用权转让给伙伴企业的，对承租土地使用权的转让行为按照协议约定依法向不动产登记机构共同申请预告登记；承租土地使用权转让后符合租赁转为出让条件的，伙伴企业按照先租后让的相关规定以协议方式办理出让手续。核心企业、伙伴企业审核程序参照《关于印发南京市促进产业用地高质量利用土地供应管理操作细则（试行）的通知》（宁工信综投﹝2021﹞29号）执行。
（三）鼓励产业用地功能兼容，增加混合产业用地供给
落实《关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）、《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》（苏自然资发〔2021〕264号）要求，支持产业用地混合利用。在符合安全生产和环境保护要求的前提下，遵循产业关联、功能互动、用地兼容、提高土地利用效能的原则，可设置两种或两种以上用途混合的类型和比例等内容，依据功能重要性及其计容建筑面积占比确定混合用地主导用途，涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得混合利用。
1．鼓励同一地块内工业、仓储、研发、办公、商服等用途互利的功能混合布置。依据控制性详细规划，混合产业用地应在规划条件和供地方案中确定主导功能及混合比例要求，明确容积率、建筑高度等规划指标以及工业用地规模、分割转让限制等要求。混合产业用地地价根据各用途的构成比例，按多用途混合地价计算方式，通过市场评估，经集体决策确定。原土地使用权人依据规划实施混合利用开发的，可通过协议方式补缴地价完善手续。
2．依据控制性详细规划，单一工业用地内，兼容研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等其他产业用途和配套行政办公、生活服务设施辅助功能建筑面积占地上建筑总面积的比例可提高到30%，其中配套行政办公、生活服务设施（小型商业服务设施建筑面积不得超过1000平方米）的比例不超过地上建筑总面积的15%，不得单独分割转让、抵押。超出上述比例的，执行混合产业用地政策。科研用地参照执行。
综合考虑空间、布局、业态融合、安全生产、环境保护等因素，探索以主辅用途“准入组合+负面清单”，合理确定开发区或工业集中区内混合或兼容用地的规模和比例，由园区管理机构统筹平衡，组织园区控制性详细规划修编，在规划成果中明确。
4．鼓励老城内工业企业改造建设都市型工业功能区，老城外工业企业通过低效用地再开发政策建设科技研发载体。位于工业用地保护线范围内的工业企业，鼓励“退二优二”转型升级，提高土地利用效率，不得随意改变工业用途。
（四）加快解决创新载体涉及不动产登记相关问题，指导帮助形成有效资产
加大力度推动产业用地、研发办公、科研院所等创新载体涉及不动产登记相关问题解决，针对因历史原因不符合不动产登记申请条件的土地和房屋，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），积极梳理分析历史遗留问题，细化操作办法，简化办理流程，强化协同工作机制，帮助形成有效资产，减轻企业发展压力。
（五）鼓励高校院所、科研机构改造利用存量用地，加快建设创新载体
1．鼓励高校院所、科研机构利用存量用地更新改造，建设城市硅巷等科技创新载体。高校院所、科研机构在满足自身教育、科研功能的前提下，经上级主管部门同意，通过总平面方案优化调整并报经市政府审查同意，可利用现有存量划拨建设用地和房屋建设科技创新载体，并可以兼容建设商业服务、文化休闲、租赁住房等配套设施，兼容设施建筑面积不超过科技创新产业功能地上总建筑面积15%的，可维持原用地主体、土地用途和权利类型不变，不得销售和分割转让。
2．统筹老城保护要求。老城内高校院所和工业企业改造建设应符合老城保护各项要求。
3．简化规划办理手续。不涉及改扩建、仅改变建筑功能的采用规划确认形式办理，涉及建筑改扩建、新建的应办理规划许可手续。其中，新业态功能不符合规划用途的，应与近中期规划实施不冲突并取得区级政府的情况说明。
（六）扩大租赁住房土地供给，保障新城市人口安居
扩大租赁住房土地供应，在全市年度住宅用地供应计划中单列新增租赁住房用地供应计划，支持国有平台在地铁沿线建设租赁住房，保障新城市人口安居需求。
全市15个高新区、省级以上经济技术开发区以及轨道交通场站综合开发特定规划区范围以内的居住类用地，用地面积大于3公顷的，出让时需配套建设不低于地上总建筑面积5%的租赁住房，纳入市房屋租赁服务监管平台管理。此种类型的配建租赁住房，也可通过区域统筹方式，在同一年度内通过单建或集中配建实现，采取出让方式供地的必须在年度最后一批集中供地前完成。
上述范围内配建酒店式公寓的商办混合用地，出让时老城内的可在原酒店式公寓配套建设比例上增加配建不高于地上总建筑面积5%的租赁酒店式公寓，老城外的可在原酒店式公寓配套建设比例上增加配建不高于地上总建筑面积15%的租赁酒店式公寓，按酒店式公寓标准与之统筹规划设计。增加配套建设的租赁酒店式公寓，建成后保持土地原有用地和权利类型不变，由开发企业自持，不得销售、转让、抵押，并纳入市房屋租赁服务监管平台管理。
（七）鼓励自有用地建设租赁住房，促进“产城融合、职住平衡”
鼓励高校、园区、企事业单位在自有用地上建设租赁住房，优先用于人才安居保障。租赁住房建设必须符合规划、环保、消防等相关要求，纳入年度租赁住房建设计划，建成后统一纳入市房屋租赁服务监管平台管理，建成后土地用途不变，暂不补交土地出让金、土地年租金。
1．高校。经上级主管部门同意后，高校可在自有用地内建设租赁住房（人才公寓），户型不受限制，建成后不得销售、转让、抵押，全部自持用于本校人才租赁。
2．园区。园区国有平台公司或其控股的国有项目公司，按照低效用地再开发相关政策，可在园区内利用自有低效工业、科研用地新建或改建宿舍性质的租赁住房，建成后不得销售、转让、抵押，全部自持用于租赁。
3．企事业单位。经市、区人民政府同意，在确保安全的前提下，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，提升配套水平和服务品质，促进职住平衡，严禁建设成套商品住宅。超过该比例的或利用工业、科研用地建设市场化租赁住房的，应由地区政府集体决策后报市政府“一事一议”研究确定。
高校、园区、企事业单位等在自有用地上利用存量房屋改建租赁住房的，按照《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（宁建质字〔2020〕442号）执行。
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