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时间：2022-06-17 17:16
提示借贷有风险，选择需谨慎
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直接找银行比较靠谱，经理中介要小心一些，防止被套路。
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2 小时前 · 超过25用户采纳过TA的回答
您好，贷款中介是为您提供贷款服务的机构和个人，他们会根据您的条件资质，挑选适合自己的贷款渠道，并收取一定的费用。但现在申请贷款的方式很多，您可以通过抵押申请银行贷款，更方便的方式是申请个人信用贷款，建议您申请贷款时选择正规平台，更好地保障您的个人利益及信息安全。
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2. 订金、定金、意向金、押金、违约金
中介这个群体并不能一概而论，但是总体来说绝大多数的中介都是以利益为导向，所谓人为财死，鸟为食亡。你遇到一个好中介的概率和买彩票中了500w差不多。下面就简单说一下我在某洋和某家的工作经历以及工作期间对中介这一行业的认知吧。
某洋是安居客、58等典型的代表，在网络推广平台上推广的基本上是虚假的房源信息。
这是某洋公司的员工制作的一个上海内环的租房信息，达安花园两房整租7000元，再看看这精致的装修，如果有点正常的判断能力，对上海内环的租房有所了解的话，就知道在达安花园这样的品质小区7200租这样的两房简直是在痴人说梦。
我经常听见租客抱怨为什么要放虚假的信息，大家时间都这么宝贵，抱怨中介各种套路。作为曾经的一员真的是要鸣不平了，刚入职的时候我和很多师兄弟姐妹也抱着天真的想法，发布真实房源，想来以诚待人，谋求被诚以待，但在我们发布真实房源的期间，几乎无人问津。究其原因何也，不是我们不够真诚，而是客户足够贪婪，想要在上海市中心3000块租个品质一房。同样品质地段的房子客户只会选择价格更低的，我还没见过哪个客户会主动去选择一些高价的房子。久而久之，虚假房源的访问量越来越多，真实房源的访问量越来越少，从而致使真实房源逐渐被虚假房源所替代。也就是“劣币驱逐良币”，并且这一过程不是中介本身有意为之，而是客户的选择最终导致了这一结果。于是就出现了下面的场景，看了广告后，客户带着50元去买一斤黄金，结果到了之后发现是一斤黄铜。这不是理所当然的嘛，要是真的有性价比那么高的房屋，还会留给你吗，服务人员自己就租了。你会被骗更多的是自己太贪，而不是中介套路太多。
下面让我们聊聊某家，某家是市面上唯一打着真房源旗号的公司。我记得其服务承诺中就有真实房源，假一赔百。也就是所有的房源全部是真实存在、真实价格、真实在售在租，如果不是真实的或者信息逾期了，客户可以致电客服中心索赔，当然了赔百是赔一百元。相对应的问题也很明显，某家的服务费很高租客上下家各50%，也就是房东租客各交半个月租金，而且折佣的空间很小，最多也就10%。其次，某家的砍价能力确实是有限的，这一方面也与房东要交高额的中介费有关。总体而言如果你是刚毕业的小白又不差钱确实是一个不二的选择，但如果你是一各老油条或工资不多最好慎重一点。
某如是一个包租公司，包租公司是什么意思，和二房东差不多，优点是自从甲醛房事件后某如变得规矩了一点，房屋品质得到了一定的保障，但问题不在这里。网上查找某如的报价可以看到上海长寿路苏堤春晓10平米的合租房就要3000元了，这还不包括服务费。然而事实上，这区域二房东同等类型的房子通常在2500、2600的样子无服务费。当然资本的本性就是嗜血，这也没得抱怨。某如在较高的租金以及服务费下也卖了大家一个安心，懒得麻烦的小白可以考虑这类租房。但是有一点要说明的是包租公司的管家一般都没有实际权力，也就是说如果你的合租舍友行事卓绝，个性上又不拘一格的，管家最多劝说，却无权管理，且在你入住之前，你的管家很大可能会隐瞒很多实情，说白了他们也只是打工的，也要生活。
某壳公寓就不需要我多评论了，一看各种便宜的房子，费用各种好说，进去住了就知道有多坑了。很多违规的隔板房，非法把厅隔出来的房子，警方有权拆封的；甚至很多房子没有和房东签署转租协议，属于非法转租，也就是房东有权将租客赶出去。套路贷的问题就不多说了，相当于用了你的名义向银行贷了一年的贷款，然后你每月交的租金相当于朝银行还贷了，如果提前退租或者拖欠租金的话，影响的是你个人的征信。遇到好几起了，如果已经有深陷其中的客户的话，可以咨询相关经验。
简单分析一下租房的一些套路。
1.安居客、58上很多虚假的房源挂出来只是为了吸引客户，把租客骗过去，中介就会和租客说房子已经租出去了，房租要半年付，年付等等，来暗示或挑明你看中的房子租不了。出都出来了，借机给你转其他房子。
2.中介会想办法和客户拉进距离，装作一副老好人的样子，很多你感觉人还不错的中介，其实都只是对你的钱不错，一旦你提起要折佣或者不付佣金，中介就找各种借口推脱，甚至不在他那里交易，中介恶言相向。
3.据我个人的经验，房东的房子基本都是可以短租的，但是中介一般都会告诉你不能短租，因为中介要收中介费，尤其是像一些大平台，中介费基本上都要各收半个月。如果你短租两三个月，房东要交中介费，你又要交中介费，双方必然是不愉快的。这时候中介就会忽悠你说房子都是一年起租的。说白了就是要你为中介费买单。
4.中介会催着租客定房，市场上大多数的房子其实都没那么悬的，如果真的有那么高的性价比，中介自己都租下来了。之所以逼着你定房是希望缩短成交周期，防止夜长梦多，进而提高自身的收入。
5.合同相关。很多中介的合同大都有霸王条款，各位小伙伴签约的时候一定要擦亮眼睛。违约金多少，超过一个月的都不靠谱。水电是否民用，网费怎么算，可以去当地营业厅咨询，上海这地方电信两百兆宽带不过700元一年，煤气费用怎么算，这些一定要标清。
6.物业交割相关。入住前要给房屋拍照录视频，让房东签字确认。别嫌麻烦，这很可能就是房东后期扣留你押金的借口。
目前我国在我国的法律上，订金这个概念是不明确的，但在我国的司法审判实践中，订金一般被视为预付款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定:"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持"。
简单来说就是，你订金给对方再多，即使你违约了，对方也要退还给你，所以如果是签订的协议上写的是订金，那么你就不用担心，钱肯定能要回来。
定金该交给谁，按照各地房产经纪机构管理规定，基本不允许经济公司代收房款，包括定金， 但是收取一定数额的意向金是可以的。
定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同要采用书面形式，并在合同中约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。债务人履行债务后，定金应抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金一房不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买方，若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的，卖方可以没收买方的定金；卖方如果不按协议的约定履行签订买卖合同义务或不出售的，应双倍返还定金。
意向金他不是定金也非定金，严格的说他不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为订金之前，购买人随时可以拿回意向金，就如你给朋友几百元钱，让他为你代买一件物品，在他没有购买之前，你完全可以通知他你不买了，让他把钱给回你。
在二手房买卖居间服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。意向金转订金后，上下家任何一方违约或中介方"一房二介"，都应当承担合同约定或法律规定的赔偿责任。
一般情况下，意向金转为定金后，如果下家违约不买房，意向金将不能退还：如果商家违约不卖房，则按”定金罚则“双倍返还下家。但是如果购房意向书中只是对购房价格、房屋状况做了简单约定，那么当上下家在登订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不不存在违约情况，交易的失败不能归责与任何一方，即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。
缺点：一旦付给中介意向金，那么你只能在他这一家中介进行购买/租赁意向的房屋。
总结：订金和意向金违约后都可以要回，相对应对方违约也无违约责任。定金违约后不可追回，对方违约也应承担相应责任。
押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。
押金具有替代性，一般是在一方已为另一方递交实质性的标的物，为保证已交付的标的物能返还，要求另一方交付相当金额的保证金，在合同不能履行时，以没收押金作为解决合同的方式，体现保护非交付押金一方的利益。
押金，实务中也称保证金，风险抵押金等。是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。给付押金的人，称出押人，一般就是债务人或第三人。受领押金的人，称受押人，他是债权人。（百度）
简单的说押金是为防止租客违约给房东带来实际损失，这其中包括不履行合同拖欠水电费，损坏物品，提前退租。但押金不是随便扣的，押金的扣除部分理应按照房东的实际损失来计算，超额部分应当退回，差额部分租客应当补齐。
当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种：
①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
租房过程中我们比较常见的违约金通常是一个月，这里面包含了租客提前退租，房屋空置期间给房东造成的损失，以及二次委托中介的损失。超过一个月的违约金，两个月甚至三个月的一般都是有问题的，这类软霸王条款处理起来很麻烦。大家签合同的时候要特别注意。
首先要搞清楚一些基本的事情，中介是无权收取客户的定金的，至于服务费，信息费和带看费用等都是中介巧立名目，本质上依旧是中介费。那么关于中介费相关事宜，究竟能不能退？
这种情况，你跟中介签的居间合同仍然有效，中介也履行了居间服务，他们一般不会退还中介费，为了保证自己的利益，中介一般在居间合同里要求违约的一方(业主)退还中介费给承租者（购房者）。
这个没得说，谁违约谁承当退还中介费的义务。比如房子因房屋问题无法承租的，过错方是中介，他没有尽到房源核验的义务，中介费必须退还。
如果你不想租房，打算解除合同，这种情况下中介是不会退还中介费的，不过从以往的案例来看，走诉讼程序的支持承租人的也不在少数，不过基本上不可能全额要回。
有些情况下，中介违规承诺帮助购房者买房（承租者租房），比如购房者（承租者）本来没有资格买房（租房），中介却承诺可以帮助购房（租房），此种情况下中介是过错方，必须退还中介费，走诉讼也一样。这类情况消费者要注意留存好证据，可以是对话录音，也可以是微聊记录。
中介扮演中间人的角色代为收取定金或相关费用的，其实此时中介扮演了一个二房东的角色，经常有中介收完费用跑路，房东来赶人的案例，这要求大家签合同时要确认签署对象的身份，最好核实身份证，相关从业证明，并依法起诉，要求赔偿损失，履行责任。
房东违约的案例并不少见，房东违约主要体现在哪一方面？我主要从以下几个方面来分析。
1.房屋本身及其附属物品、设备设施存在问题影响居住的，合租房内舍友存在纠纷严重影响居住的，房东不积极回应解决超过约定期限的（一般是3-5天，以合同为准）。租客有权解约并要求房东赔偿损失。
2.设备因自然属性或租客合理使用而导致的损耗，房东不积极维护处理超过约定期限的。
3.房东提前收回房屋的，视情况租客有权拒绝，经协商同意解约的，房东应赔付违约金并承担损失，不包括不可抗力，承租人非法转租，不付或超期交付相关费用或双方对租赁期限没有明确约定或约定不明确的。
4.房东延迟交付房屋超7日的。
5.未经租客同意随意进出承租人房间侵犯个人隐私的。
6.蓄意骚扰租客正常居住的（包括但不限于威胁、恐吓）。
违约金，一般认为承租人所交付的押金就是违约金，但多数合同对房东房的违约责任却未作声明。签合同时要注意房东的违约责任，并作书面声明，写进合同，切不可马虎大意，随便签合同。违约金由双方协商确定，但违约金理应对双方应当具有同等效力且额度理应相当。承租人违约理应赔偿房东房屋空关期的损失以及承担相应违约金等，房东方违约，理应赔偿租客搬家的花费（包括搬家过程中所造成的物品损耗）、再次找房的花费与相应违约金等。
其中中介违约可以向中介行业协会投诉，房东违约向当地街道办事处申请协商，都可以找警察。有的小伙伴反应警局不处理，很大可能是涉案金额过小，不足以立案，算作是民事纠纷，这时就要找中介协会和街办了。协商不果，可以向当地法院提起诉讼，诉讼费相关：
《诉讼费用交纳办法》第十三条
案件受理费分别按照下列标准交纳：
财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照下列比例分段累计交纳：
1. 不超过1万元的，每件交纳50元;
2. 超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳;
3. 超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳;
4. 超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳;
5. 超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳;
6. 超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳;
7. 超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳;
10. 超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。
1. 法律援助中心是政府法律援助机构的正式名称。
2. 由直辖市、设区的市或者县级人民政府司法行政部门根据需要确定本行政区域的法律援助机构。
3. 是由国家拨款设立的专门为需要法律服务，但经济困难无力聘请律师的弱势群体及其法律规定必须有律师提供法律帮助，而自己又没有聘请律师的特定人员提供无偿法律服务而设立的一种专门的法律服务机构。
4. 还有一些社会团体及机关法律援助中心，通常有大学院校设立的法律援助中心、妇联的妇女儿童权益保护法律援助中心、工会的设立的法律援助中心等等，社会公益机构举办的具公益性质的中心，这些也是不收费的。
可以到区司法局法律援助中心申请。可以用百度app搜索法律援助机构查询，可以搜索出全国所有的法律援助机构的热线电话和办公地址，通过热线电话或者直接去办公地址办理法律援助，该小程序是国家政务服务平台推出安全可靠，方便实用。
有需要维权的小伙伴欢迎讨论，也希望有经验的人将经验分享出来帮助有需要的人。
因开发商原因导致商品房买卖合同解除的，开发商应当按照合同约定承担违约责任外，还需赔偿损失，剩余银行贷款应由开发商偿还。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
起诉时需将银行作为被告，并要求解除与银行的贷款合同，诉讼请求中明确要求剩余贷款由开发商偿还。
审理法院： 广东省广州市中级人民法院
案 号： （2021）粤01民终14578号
案 由： 商品房预售合同纠纷
裁判日期： 2021年08月02日
上诉人（原审原告、反诉被告）：张少华，女，1974年10月14日出生，X族，住广东省清远市清城区。
委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习人员。
上诉人（原审被告、反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。
法定代表人：梁XXX，职务：总经理。
委托诉讼代理人：孔XXX，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国建设银行股份有限公司广州建白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。
负责人：王玉新，职务：行长。
委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，住广州市天河区，系该银行员工。
委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。
原审第三人：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街3号506.507。
上诉人张少华、广州云梯地产开发有限公司（以下简称为云梯公司）与被上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建行白云支行）、原审第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称为颐和房产代理公司）、广州丰渡科技有限公司（以下简称为丰渡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。
张少华上诉请求：1.改判一审判决第五项为张少华无需向建行白云支行偿还剩余的贷款本金及利息以及罚息，由云梯公司径直计付给建行白云支行剩余的贷款本金及利息。2.云梯公司和建行白云支行承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在判决案涉房屋买卖合同关系解除后，应当对双方债权债务进行清理。一审法院对于解除后的债权债务清理不当，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定。张少华已将在建行白云支行的贷款作为购房款全部支付给云梯公司，但一审法院在判决解除房屋买卖关系以后，并无判决云梯公司将收到的购房贷款部分退还给张少华，属于债权债务清理不当，损害张少华权益，也违背了上述司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为特别法，《民法典》关于贷款合同的有关规定为一般法。特别法优于一般法，应当优先适用特别法的规定。一审法院仅依据双方签署的贷款合同要求张少华赔付剩余贷款及利息，却忽视了张少华向建行白云支行贷款的实质为购房款，云梯公司是实际收款及受益方，一审法院明显有失公平。应由收取了款项的云梯公司向建行白云支行支付有关贷款，而不应该由张少华支付。二、张少华不存在任何违约行为，判令张少华向建行白云支行支付罚息没有事实依据，即使要支付也应由云梯公司支付；且判项中未明确罚息计息标准，无法执行。综上所述，一审判决存在事实认定错误以及适用法律错误，恳请二审法院改判支持张少华的全部上诉请求。
云梯公司的辩称意见与其上诉意见一致。
建行白云支行辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，只是说明了商品房担保贷款合同如果因为买卖合同被解除，担保贷款合同也解除的，那么作为开发商的云梯公司，他应当将收到的购房贷款本息和利息返还给担保权人和买受人。但是该规定并没有免除购房人作为借款合同直接借款主体的还款义务。商品房担保贷款合同和商品房买卖合同，实际上是两个不同的法律关系下的合同。在没有免除借款人的还款义务的情况下，借款人仍应当依照双方借款合同的约定承担还款义务。借款合同第19条明确约定，借款人与售房人有关房产的纠纷跟建行白云支行是没有关系的话，借款合同的义务仍应当履行。即使因为商品房买卖合同解除，而让购房人向建行白云支行提出解除借款合同，其借款合同项下的还款义务仍应当履行。因此不管是依据司法解释的规定，还是双方借款合同的约定，一审判决第五项是合法合理的，二审应予维持。
张少华辩称，不同意云梯公司的全部上诉请求，具体理由如下：第一，按揭贷款的付款方式是与云梯公司协商一致的约定内容，云梯公司对此清楚。本案因云梯公司根本违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，有关的按揭贷款合同丧失了履行的基础。由此造成的张少华的全部损失，应当由云梯公司来承担。第二，原审判决当中对于罚息的处理确实存在不当。本案按揭贷款合同之所以没有办法履行，完全是因为云梯公司的根本违约，按揭贷款合同履行过程中，张少华不存在任何的违约以及过错，不存在需要向建行白云支行支付罚息的事实以及法律依据。另外一审判决中对于所谓的需要支付罚息，也没有在判项当中明确写明有关罚息的起始时间，以及有关罚息的终止时间，更没有写明罚息的计算标准，也存在不当之处。即使需要承担罚息，也应当由云梯公司来承担。第三，一审判决判处云梯公司赔偿张少华5万元的电商费以及相应的律师费、物业维修基金、公证费用等费用，是完全有事实以及法律依据的。首先该费用全部都是属于因为张少华与云梯公司履行有关房屋买卖合同关系所产生的必然费用，有关费用全部都是在云梯公司的售楼中心，与云梯公司绑定的第三方签署了相应的合同、支付了相应的费用。因云梯公司根本违约，导致有关房屋买卖合同关系无法继续履行，以上的费用属于因云梯公司根本违约所产生的必然的直接损失，与云梯公司的违约行为存在必然的以及直接的因果关系，应当由云梯公司予以赔偿。在此需要着重说明的是对于有关5万元的电商费用，在（2020）粤0111民初9797以及9802号案当中，已经明确查明了是属于丰渡公司与云梯公司所约定的向张少华以及其他的购房者收取的居间费用，在本案当中，张少华二审提交的证据二可以证明，居间费是购买云梯公司的房产所必须要产生的费用，属于捆绑消费的损失，属于直接损失，应当予以支持。第四，针对云梯公司补充上诉意见当中所称的内容，张少华认为一审判决判处解除双方的房屋买卖关系，有充分的事实以及法律依据，云梯公司称在有关的房屋买卖合同当中，约定了相关的如果发生延期交房如何处理的问题，只能够是支付违约金而不能够解除合同。这一约定属于格式条款，且明显减轻了云梯公司的责任，加重了张少华的责任，而且是不合理的，属于无效条款。
建行白云支行辩称，一审判决第六项要求云梯公司对第五项的判决承担连带清偿责任，是合法有据的。依据的是建行白云支行和云梯公司之间所签订的楼盘贷款按揭合作协议。在一审的时候对合作协议相关条款已经进行了确认。在张少华等购房人对本案的抵押借款、解除合同或者出现逾期等，那么云梯公司应当对该贷款未还的本息承担不可撤销的连带保证责任。因此，云梯公司对本案承担连带清偿责任是合法有据的。建行白云支行不同意云梯公司的该项诉讼请求。至于贷款本息和罚息问题，对于本息，在本息不存在逾期的情况下，根据双方约定借款合同的约定，以等额本息的方式，每期包含了本金和正常还贷的利息；罚息是在借款人出现逾期的情况下才会出现，但是本案是因为购房人也就是借款人和云梯公司因为商品房预售合同纠纷，商品房预售合同的解除，然后借款人又提出要跟建行白云支行方解除借款合同。但是至今为止，借款人在我行并没有出现逾期，所以建行白云支行在一审的时候向法庭所提交的对账单是没有拖欠的利息，也不存在任何一分钱的罚息的。张少华到今天为止一直在正常还贷，建行白云支行没有理由主动提起解除合同，是因为他提起要解除合同，建行白云支行在一审才提起反诉。一审法院审查双方的借款合同后判处罚息的依据是借款合同第三十一条，建行白云支行也是根据该条的标准来计算利息和罚息。因此张少华所说的一审判决中的罚息的问题，没有标明从何时开始计算，是因为他现在还不存在逾期。所以一审判决第五项判决没有问题的。要是出现了罚息问题，建行白云支行在执行的时候就可以依据借款合同约定的标准来进行计算。
颐和房产代理公司、丰渡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦无提交书面意见，本院依法缺席审理。
张少华于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.解除张少华与云梯公司有关花都颐和山庄*区*栋*号住宅的房屋买卖合同关系，解除签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.解除张少华与建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.云梯公司向张少华返还定金20000元；4.云梯公司向张少华返还已付购房款210000元并赔偿已付首期款损失直至云梯公司返还全部购房款之日为止，具体计算方式为：（1）以已付首期款105000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年5月25日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；（2）以已付首期款175000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月17日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；5.云梯公司退还张少华直至判决生效之日为止，已支付给建行白云支行的贷款本金；云梯公司向张少华赔偿直至判决生效之日止，已支付给建行白云支行的贷款利息；6.云梯公司将自判决生效之日起张少华未偿还的贷款本金及利息返还给建行白云支行；7.云梯公司向张少华赔偿1601单元的维修资金10134元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、国信信扬律师事务所代收费用2100元，合计63284元损失；8.云梯公司向张少华支付逾期交楼违约金，以已付购房款680000元为基数，按每日0.01%标准自2019年7月18日计算至判决生效之日；9.云梯公司承担本案诉讼费用。建行白云支行反诉请求：1.解除建行白云支行与张少华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.张少华向建行白云支行偿还贷款本金计人民币元及相应利息和罚息[以元为本金，执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）上浮10%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，至张少华实际全部清偿之日止]；3.张少华向建行白云支行支付为实现债权而支出的律师费15000元；4.云梯公司履行连带保证责任，对张少华的债务承担连带清偿责任；5.建行白云支行对张少华的抵押房产（广州市花都区颐*街*号*房）享有优先受偿权；6.由张少华承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区梯面镇云梯山庄颐*街*号*房，开发商为云梯公司，案涉房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态已抵押，已备案状态。
2017年3月18日，云梯公司（发展商、甲方），张少华（认购方、乙方）及颐和房产代理公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定张少华向云梯公司认购花都颐和山庄*区*栋*号住宅，付款方式为商业按揭，房价款68万元，住宅专项维修资金按规定由业主承担。乙方于签署认购书时交付定金20000元整（在首期房款中抵扣），在签署认购书之日起七日内，即2017年3月25日前付清首期房款21万元，剩余房款乙方向建行申办额度47万元商业或公积金贷款，乙方须于2017年3月21日前与国信律师事务所签署合同及有关手续办理商业或公积金贷款。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。
张少华于2017年5月20日向颐和房产代理公司支付购房款2万元，于2017年5月25日向颐和房产代理公司支付购房款85000元，于2018年3月17日向颐和房产代理公司支付购房款175000元。
2018年3月17日，云梯公司（甲方，卖方）与张少华（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为云梯山庄颐*街*号*层*房，房屋地址为花都区颐*街*号*房，总房价款68万元，付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付28万元，除首期款外，剩余房款金额40万元，须于2018年3月17日前申请办理银行按揭贷款手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是建行白云支行，委托代理人国信信扬律师事务所。甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位等。
2018年12月25日，广州颐和酒店物业管理有限公司曾向张少华发出收楼通知书，要求张少华于2018年12月30日收楼。张少华向广州颐和酒店物业管理有限公司提交《收楼异议函》，认为广州颐和酒店物业管理有限公司未提供供气、供电的永久使用证明材料、未提供《房地产（住宅）质量保证书》、未安装电表、燃气等设施，导致其无法正常收楼。广州颐和酒店物业管理有限公司工作人员签收上述函件，并加注转开发的意见。
2020年9月27日，张少华通过EMS向云梯公司寄送《催告函》，主要内容为案涉房屋未达到交付要求，未办理竣工验收备案，要求云梯公司立即向其交付具备合同约定交房条件的房屋。上述《催告函》寄送至《广州市商品房买卖合同（预售）》上载明的云梯公司的通讯地址广州市机场路225号，该邮件于2020年10月9日由他人代收（张瑞）。
一审另查明，2018年6月5日，建行白云支行（贷款人）与张少华（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，借款用途，用于借款人向云梯公司购买广州市花都区颐*街*号*房，借款本金40万元，借款期限240月（即从2018年12月21日至2038年12月21日）。合同第十九条约定：本合同履行期间，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求解除其与售房人签订的商品房买卖合同，若商品房买卖合同被解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。本合同项下的抵押财产为案涉房屋。合同并对其他权利义务进行了约定。2018年12月25日，案涉房屋办理了预抵押登记，登记的权利人是建行白云支行。建行白云支行提交的个人贷款对账单显示，截至2021年3月15日，张少华已还本金25606.76元，已还利息45227.20元，贷款余额元，拖欠利息及拖欠罚息均为0。
建行白云支行（乙方）提交其与云梯公司（甲方）于2017年10月16日签署的《楼盘按揭贷款合作协议》，约定甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的云梯山庄的楼盘项目进行按揭贷款合作，乙方为甲方上述项目的购房人提供相关的按揭贷款业务。在上述楼盘项目销售期间，甲方对乙方向购房人（借款人）发放的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔个人住房（商业用房）贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围为本协议项下的每笔个人住房贷款《借款合同》所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间自乙方对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自乙方将每个借款人发放的贷款资金划入甲方的指定银行账户之日起至每笔个人住房贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证明书）交乙方核对无误、收执之日。
张少华为证明其因房屋买卖合同解除所导致的损失，提交了以下证据：1.广州房道网络科技有限公司（即丰渡公司）于2017年5月20日出具的《收据》，载明：今收到张少华交来会员增值服务费50000元。2.颐和房产代理公司于2018年3月17日出具的《收款收据》两张，分别载明：今收到张少华交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区H2栋1601单元代办费1050元和住房维修资金10134元。3.国信信扬律师事务所出具的《交款收据》，内容为收到张少华交来的购买H2-1601房按揭代理费900元，代收合同印花税20元，代收合同公证费600元，代收委托公证费300元，代收抵押备案费280元，合计2100元。
建行白云支行为证明其律师费损失，向一审法院提交了《委托代理协议》，该协议约定建行白云支行委托北京大成（广州）律师事务所处理本案纠纷，乙方代理实行全部风险代理付费，双方并对代理费的标准进行了约定。建行白云支行尚未向北京大成（广州）律师事务所实际支付代理费。
一审还查明，云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。
2019年7月17日，张少华曾以云梯公司为被告，诉至广州市花都区人民法院，要求云梯公司赔偿其逾期交房违约金，广州市花都区人民法院于2019年10月8日作出（2019）粤0114民初8095号民事判决，判决云梯公司赔偿张少华2018年12月31日次日起，至起诉之日即2019年7月17日的逾期交房违约金13464元。该判决已经生效。
一审法院审理的丰渡公司诉云梯公司居间合同纠纷一案中，一审法院于2020年11月30日作出（2020）粤0111民初21385号民事判决，该案中查明：丰渡公司与云梯公司签署《花都颐和山庄项目推广服务合同》，约定云梯公司委托颐和房产代理公司从2017年3月15日起至2017年6月30日止，对花都颐和山庄项目进行推广联动服务，客户保护期2017年6月30日至2017年8月15日止等等。一审法院审理的原告李转欢与被告云梯公司、第三人颐和房产代理公司、丰渡公司商品房预售合同纠纷一案〔案号为（2020）粤0111民初9797号〕中，丰渡公司陈述其在云梯公司的授权下负责案涉楼盘的对外推广、销售。其带领购房人看房后，购房人若选择由该司提供居间服务并支付服务费50000元，则可享有在对外售价基础上减少15万元的购房优惠。
一审法院于2021年1月18日将载有张少华要求解除其与云梯公司有关花都颐和山庄*区*栋*号住宅的房屋买卖合同关系的起诉书副本及变更诉讼请求申请书副本送达给云梯公司；将要求解除与建行白云支行的《个人住房（商业用房）借款合同》的起诉书副本及变更诉讼请求申请书送达给建行白云支行。
建行白云支行于2021年3月22日向一审法院申请财产保全，要求查封张少华和云梯公司名下价值元的财产。一审法院于2021年3月31日作出（2021）粤0111民初1553号之一民事裁定，裁定查封、扣押或冻结张少华、云梯公司名下价值元的财产。建行白云支行预交财产保全费2466.97元。
一审法院认为，本案纠纷是由于云梯公司延期交房引发的，云梯公司延期交房的事实从我国《民法典》施行前持续至我国《民法典》施行后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用我国《民法典》的规定。
张少华与云梯公司签署的花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》，以及张少华与建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。本案争议的焦点是：一、张少华要求解除上述合同，能否得到支持。二、解除后的法律后果如何。
关于争议焦点一，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定云梯公司应于2018年12月31日前将案涉房屋交付给张少华。虽然云梯公司曾委托广州颐和酒店物业管理有限公司向张少华发出收楼通知书，但无证据证实上述通知发出时案涉房屋已具备法定交付条件，张少华拒收房屋并无不当。因云梯公司逾期交房，张少华于2020年9月27日向云梯公司寄送《催告函》，要求云梯公司向其交付具备约定交房条件的房屋，云梯公司至今未能将具备法定交付条件的房屋交付给张少华使用，已构成违约。案涉房屋何时具备交付条件处于不确定的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条第一款的规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”云梯公司经张少华催告仍未交付房屋，张少华现起诉要求解除双方的商品房买卖合同，一审法院予以支持，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，双方房屋买卖合同于2021年1月18日解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故张少华一并请求解除其与建行白云支行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》，应予支持，该合同亦已于2021年1月18日解除。
关于争议焦点二，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依照上述法律规定，建行白云支行向一审法院提出诉讼请求，一审法院对此合并审理。上述法律规定了买受人要求出卖人返还购房款之诉与贷款人要求借款人偿还借款之诉合并审理的情况下，出卖人对担保权人、买受人的分别返还义务，目的在于避免当事人诉累，但并未因此免除借款人的还款义务，也未改变各方当事人之间的原有权利义务关系。因此，建行白云支行要求张少华按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还借款本金及相应的利息和罚息，合理有据，一审法院予以支持。同时，根据建行白云支行与云梯公司签署的《楼盘按揭贷款合作协议》，云梯公司对建行白云支行向云梯山庄的楼盘项目的购房人（借款人）发放的贷款提供连带保证，因此建行白云支行要求云梯公司对借款本金、利息和罚息承担连带清偿责任，一审法院予以支持。
关于张少华要求云梯公司适用定金罚则，双倍返还定金2万元的诉讼请求。根据本案查明的事实，颐和房产代理公司作为云梯公司的代理人与张少华签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定张少华应于签署认购书时交付20000元的定金，因认购书属于预约合同，故认购书中约定的定金，属于为担保合同的订立而支付的定金，其后一方拒绝订立主合同应承受定金罚则，其性质不同于履约定金。因张少华与云梯公司在认购书后已于2018年3月17日签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，故本案不存在订约定金罚则适用的条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定定金，因此张少华现以合同解除为由要求云梯公司向其双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于张少华要求云梯公司返还已付购房首期款28万元及已付首期款的利息的诉讼请求，一审法院予以支持，张少华主张的利息的计算方式合理，一审法院予以支持。
关于张少华要求云梯公司向其返还至本判决生效之日止其已支付给建行白云支行的贷款本金，因房屋买卖合同解除，返还购房款属于合同解除的法律后果，张少华的该项诉讼请求，一审法院对此予以支持。张少华要求云梯公司赔偿至判决生效之日止，其已支付给建行白云支行的贷款利息的诉讼请求，因《广州市商品房买卖合同（预售）》中已约定张少华以按揭方式支付购房款，该付款方式是张少华与云梯公司共同选定的付款方式，因合同解除，张少华未能取得案涉房屋，故银行贷款利息属于云梯公司在签署合同时已可预见到的损失，且即使张少华未选择按揭方式付款而以自有资金付款，云梯公司亦需赔偿张少华自有资金的利息损失，现张少华实际已付的按揭贷款利息损失与其以自有资金支付的首期款的利息损失在性质上并无不同，应当采用同样的原则进行处理，故张少华要求云梯公司予以赔偿已付按揭贷款利息的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于张少华主张的其他损失，张少华支付给丰渡公司的增值服务费50000元属于因张少华未能购买案涉房屋实际发生的中介费损失，一审法院就同一楼盘购房者要求解除商品房预售合同的纠纷的多个生效判决均已判决云梯公司赔偿该损失，故一审法院对张少华的该项诉讼请求予以支持。张少华支付给国信信扬律师事务所的按揭代理服务费等合计2100元属于因张少华未能购买案涉房屋实际发生的按揭代理服务费等损失，一审法院亦予以支持。对于云梯公司收取的住房维修资金10134元、代办费1050元，云梯公司应当予以退还。
关于张少华要求云梯公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，因逾期交楼违约金是在合同继续履行的情况下产生，现张少华已解除合同，一审法院已判令云梯公司向张少华退还购房款并赔偿损失，故张少华主张逾期交楼违约金理据不足，一审法院不予支持。
关于建行白云支行主张的优先受偿权，因案涉房屋仍登记在云梯公司名下，尚未过户至张少华名下，建行白云支行的抵押权仅进行预告登记，建行白云支行尚未取得案涉房屋的抵押权。预告登记制度的目的是为了保障将来实现债权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，预告登记后债权消灭，预告登记失效。现张少华要求解除合同的请求已得到支持，合同解除后预告登记应失效，在此情况下建行白云支行要求对案涉房屋具有优先受偿权依据不足，一审法院不予支持。
对于建行白云支行诉请的律师费，因其未能提供证据证明律师费已实际产生及金额情况如何，一审法院对此不予支持。
张少华与建行白云支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》是由于云梯公司的违约行为而解除，故反诉费应当由云梯公司承担。
云梯公司、第三人颐和房产代理公司、丰渡公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条第一款、第二十条、第二十一条之规定，一审法院于20210年4月7日判决如下：一、确认张少华与云梯公司之间《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》于2021年1月18日解除；二、确认张少华与建行白云支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年1月18日解除；三、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向张少华退还购房款280000元并赔偿首期款利息（以105000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月25日起计算至2019年8月19日；以175000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年3月17日起计算至2019年8月19日；以280000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日开始计算至实际清偿之日止）；四、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向张少华赔偿自2018年12月21日起至判决生效之日止张少华已向建行白云支行支付的贷款本金和贷款利息（以建行白云支行于判决生效当月核算为准）；五、在本判决生效之日起三日内，张少华向建行白云支行偿还就《个人住房（商业用房）借款合同》项下，自判决生效之日起剩余的贷款本金及利息和罚息（以建行白云支行于判决生效当月核算为准）；六、云梯公司对上述第五项判决承担连带清偿责任；七、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向张少华退还代办费1050元、住房维修资金10134元，合计11184元；八、在本判决生效之日起三日内，云梯公司向张少华赔偿损失52100元（含会员增值服务费50000元、国信信扬律师事务所代收费用2100元）；九、驳回张少华的其他诉讼请求；十、驳回建行白云支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6045元（张少华预交6142元），由张少华负担309元，云梯公司负担5736元；反诉受理费3570元，由建行白云支行负担112元，云梯公司负担3458元。财产保全费2466.97元，由云梯公司负担。
本院二审期间，张少华向本院提交了五份证据：证据一、（2020）粤0111民初9797、9802号案开庭笔录，证据二、花都颐和山庄项目推广服务合同，证据一、二拟共同证明丰渡公司与云梯公司存在委托关系，50000元电商费用属于购房的捆绑消费，是购买案涉房屋必需支付的费用，属于购房的直接损失，应当由云梯公司赔偿；证据三、（2020）粤0111民初9797号民事判决，证据四、执行立案申请，证据五、执行到款短信通知，证据三至五拟共同证明50000元电商费用已经一审法院确认为购房损失，9797号民事判决已执行完毕。张少华解释一审没有提交上述证据的原因在于二审收到云梯公司的上诉状以后才发现这些证据的关联性。云梯公司质证认为，这些证据已超过举证期限，不应该予以采纳；这些案件是当事人没有办法办理按揭贷款导致合同解除，这是合理的，但本案的购房款已全部支付完毕，与本案没有关联性。建行白云支行质证认为这些证据与其无关，由法院依法认定。
建行白云支行称已将《借款合同》中的贷款全额支付给了云梯公司，云梯公司予以确认。建行白云支行称张少华已按期偿还2021年7月份的款项，并向本院提交张少华的《个人贷款还款计划表》，经核算，截止至2021年7月21日，张少华已还本金30958.24元，已还利息53354.92元，尚有贷款余额为元未还。张少华质证对三性无异议，表示到目前为止还是如期还款。云梯公司表示该证据的三性由法院依法认定。
本院经审查，张少华提交的证据不属于二审新证据，对本案处理没有实质性影响，且一审判决已查明相关事实，本院对其二审提交的证据不予采纳。建行白云支行提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理，双方上诉人均对一审判决第一、二、三项未提起上诉，本院经审查并无不当，予以维持。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、张少华主张案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后应由云梯公司向建行白云支行偿还剩余贷款本金及利息的请求能否成立；二、云梯公司主张无需向张少华支付张少华已向建行白云支行支付的贷款利息、无需向张少华退还住房维修资金10134元和赔偿损失52100元是否成立。对此，本院评析如下：
第一，关于案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后剩余贷款返还责任的主体问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，建行白云支行确认已将《借款合同》中的贷款全部支付给云梯公司，云梯公司确认收到全部贷款，其实际占有使用张少华支付的首付款及建行白云支行的按揭贷款。依据前述规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》《借款合同》解除后，应由出卖人云梯公司将收取的购房贷款本金及利息返还给建行白云支行，张少华对此不负返还义务。
《借款合同》第十九条载明：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务……贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用……”该条款系建行白云支行为重复使用而提前拟定的格式条款，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）已明确规定商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行白云支行拟定该条内容，意味着要求张少华在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还剩余贷款，明显不合理地加重了张少华的责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对张少华不具有拘束力。
综上，张少华主张《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后应由云梯公司向建行白云支行偿还剩余贷款本金的请求符合前述法律规定，本院予以支持。一审法院依据前述规定判处张少华承担剩余贷款和利息的责任，明显不合理地加重了作为守约方的张少华的负担，属适用法律错误，本院予以纠正。建行白云支行确认张少华已偿还至2021年7月21日的贷款本金及利息，未产生罚息，根据张少华的《个人贷款还款计划表》，截至2021年7月21日，张少华的剩余贷款余额为元；故云梯公司应向建行白云支行返还的剩余贷款为元。
至于建行白云支行主张的剩余贷款利息和罚息，如前所述，《借款合同》第十九条对张少华不具有拘束力，依据前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款的规定，云梯公司需要向建行白云支行偿还的是其所收受的购房贷款，故本院对建行白云支行主张的剩余贷款利息和罚息，不予支持。若云梯公司在本判决生效后未能按本判决确定的履行期限偿还剩余贷款元的，云梯公司需依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
第二，关于已支付的贷款利息、住房维修资金10134元以及损失52100元的处理问题。
《广州市商品房买卖合同（预售）》约定张少华以按揭方式支付购房款，云梯公司在签订合同时应预见到张少华需向按揭银行支付贷款利息。现《广州市商品房买卖合同（预售）》因云梯公司违约而解除，贷款利息属于张少华未能购买案涉房屋产生的损失，一审法院认为云梯公司应赔偿张少华已付按揭贷款利息，并无不当，本院予以维持。经核算，截止2021年7月21日，张少华已向建行白云支行偿还贷款本金30958.24元和利息53354.92元，云梯公司应向张少华赔偿前述贷款本金及利息。一审法院未在判项中明确云梯公司应赔偿的贷款本金及利息，处理不当，本院予以纠正。
住房维修资金10134元由云梯公司收取，一审法院判令由云梯公司负责向张少华返还，并无不当，本院予以维持。
张少华主张云梯公司赔偿的损失52100元分别为其向丰渡公司支付的50000元和向国信信扬律师事务支付的按揭代理服务费等费用2100元。根据案件查明情况，丰渡公司与云梯公司之间存在委托推广服务关系，云梯公司上诉主张其与丰渡公司无关联，与事实不符，本院不予采信。张少华支付给丰渡公司的增值服务费50000元、支付给国信信扬律师事务所的2100元均属于张少华为购买案涉房屋所必需支出的费用，现张少华因云梯公司违约导致未能购买案涉房屋，这些费用均属张少华实际发生的直接损失，一审法院支持张少华要求云梯公司赔偿前述损失的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上所述，张少华的上诉请求成立，本院予以支持；云梯公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1553号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项、第八项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1553号民事判决第六项、第九项和第十项；
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1553号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州云梯地产开发有限公司向张少华赔偿自2018年12月21日起至2021年7月21日止，张少华已向中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付的贷款本金30958.24元和利息53354.92元。
四、变更广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1553号民事判决第五项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州云梯地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司广州白云支行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款元；
五、驳回张少华的其它诉讼请求；
六、驳回中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费6045元，由张少华负担259元，广州云梯地产开发有限公司负担5786元；反诉受理费3570元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担112元，广州云梯地产开发有限公司负担3458元。财产保全费2466.97元，由广州云梯地产开发有限公司负担。二审案件受理费15548元，由广州云梯地产开发有限公司负担。
