一、开发商金应该怎么计算和赔偿

如果合同中约定的的较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；如果合同中约定的延期交房的违约金过低，者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。

《》（自2021年1月1日起实施）第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以。最高人民法院《纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

以上法律规定的含义有三点：

1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。

2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。

3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同?依和司法解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。

三、购房者要求支付违约金或者赔偿损失，可以吗

按照《民法典》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

违约金、赔偿损失、解除合同可同时主张吗?

友情提示：如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷诉诸司法后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低，购房者可以请求增加，法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。

以上规定可知，合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者适用。

购房者选择解除合同的，能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?

可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

《最高人民法院关于审理商品房案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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开发商在疫情期间逾期交房案例分析_以广东省2020年判决为例

1、中山市通大房地产有限公司与曾拥文、贺婷商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤20民终2561号，广东省中山市中级人民法院

本案为商品房预售合同纠纷。本院另查明：二审期间，通大公司称尚不能确定涉案小区建设工程项目何时能够取得竣工验收备案登记证。

关于违约金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以适当调整。涉案商品房买卖合同中约定：如通大公司未按约定期限交房，则按日向业主支付已交付房价款0.01%的违约金，且违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而业主如未按期付款，通大公司有权要求业主每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天，通大公司随时有权在无需催告业主的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时业主还应再按总房价的20%向通大公司支付违约金。

前述逾期交房违约金的封顶条款并未与通大公司的违约时限相联系，且明显与业主因逾期付款所产生的违约责任不对等，该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而经查，合同约定的交楼时间为2017年6月30日前，但通大公司至今尚未履行交楼义务，逾期已长达二年有余，且通大公司诉讼中自认涉案商品房至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在此情况下，若按合同约定的总房价款的1%为上限计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，则一方面不足以体现通大公司作为违约方应承担的相关责任，另一方面，通大公司逾期交房的违约行为导致业主不能完全行使物权的全部权益，业主的损失客观存在，按上述方法计算的违约金亦明显不足以弥补业主作为守约方的经济损失。故本院认为，在涉案商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任条款有失公允、通大公司单方严重违约的情况下，作为守约方的业主有权以逾期交房违约金标准过低为由要求调整违约金标准。一审法院采信业主关于合同约定的逾期交房违约金过低、请求不以封顶条款为限的主张，并结合双方合同约定及本案实际情况，将违约金酌情调整为按每日万分之一的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相背，本院予以维持。

此外，根据《合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方约定的交房截止日期为2017年6月30日，通大公司至今未能向业主交付符合合同约定的商品房，其逾期交房的违约行为一直持续。而新型冠状病毒疫情发生在2020年，即通大公司逾期交楼违约行为产生之后，根据上述法律规定，通大公司不能以其违约行为产生后发生的不可抗力主张免除其违约责任。故本院对通大公司的该上诉理由亦不予支持。

综上，通大公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

2、中山市晟曦房地产开发有限公司与梁少锋商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤20民终1815号，广东省中山市中级人民法院

按照合同约定，晟曦公司应当于2016年10月30日前，将符合合同约定的商品房交付梁少锋使用。晟曦公司未能依照合同约定期限交付房屋，理应于2016年10月31日起向梁少锋支付逾期交房违约金。现晟曦公司已于2020年1月10日取得案涉房屋所在小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证，且梁少锋、晟曦公司均表示同意本案逾期交房违约金计算时间截止至2020年1月11日，本院予以照准。故本案二审争议焦点为：案涉逾期交房违约金的标准如何确定。对此，本院具体分析如下：

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如晟曦公司无法按时交房的，则按日向梁少锋支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过买受人累计已付房价款的1%。从现已查明的事实来看，晟曦公司在长达三年多的时间里未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，晟曦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使晟曦公司履行义务，不利于梁少锋实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补梁少锋因此造成的损失。在晟曦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的梁少锋以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。

一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。

3、殷宇春、广州万达文化旅游城投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2020）粤01民终3613号，广东省广州市中级人民法院

本院认为，依照《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行审查。根据殷宇春与万达公司的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为：一、涉案商铺是否符合交付条件，以及万达公司应否承担逾期交房违约责任；二、合同约定的违约金标准应否调整。

关于焦点一，本院认为，在合同约定的交付日期之前，涉案商铺未通燃气，未达到交付条件，万达公司应承担逾期交楼违约责任。理由如下：

首先，虽涉案房屋的用途为商业，但从涉案《商品房买卖合同》第十二条约定“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”及合同附件六的装饰、设备标准约定涉案商铺需预留燃气接口（由用户自行申请开户）看，具备正常供水、供气、供电、通邮亦是商铺能正常使用的必备条件，况且，商铺也设置了燃气设施。本案的事实、证据显示，涉案商铺所在商务楼事实上亦进行了燃气管道的铺设。因此，万达公司上诉认为因涉案房屋用途为商铺，是否开通燃气不影响商铺的使用，故开通燃气不是商铺必备的交付条件，缺乏依据，本院不予采纳。

其次，关于涉案商铺未能通燃气的原因。根据涉案商务楼燃气公司新奥公司向一审法院的复函，由于市政道路施工的影响，2019年3月26日燃气管道已接通至商务楼红线外，但商务楼红线内燃气工程不合格，重新设计方案后于2019年6月23日按新方案组织施工，但遭到业主阻扰，导致停工。本案万达公司认可新奥公司所述的燃气管道2019年3月26日已接通至商务楼红线外的陈述，但以新奥公司与其存在利益冲突为由不认可新奥公司所称的商务楼红线内燃气工程不合格的陈述。本院认为，在本院（2020）粤01民终581号案中，就涉案楼盘住宅部分的燃气问题，新奥公司也对一审法院作出复函，明确燃气管道因市政原因造成延误。该案中，万达公司并未提出异议。由此可见，万达公司对于新奥公司的复函，其态度是对其有利的内容予以认可，对其不利的内容不予认可，无法让人信服。新奥公司作为涉案商务楼的供气公司，其复函内容具有客观性，本案并无证据证实新奥公司因与万达公司存在利害关系而作出不实的陈述，故万达公司所提抗辩理由不能成立，本院不予采纳。

最后，关于万达公司能否免责的问题。如上所述，根据新奥公司复函，因市政道路施工的原因2019年3月26日燃气管道已接通至商务楼红线外，而红线内管道的铺设经新奥公司组织验收不合格，需要重新设计方案进行施工。至本案一审诉讼期间，相关燃气管道尚未完成施工。本院认为，虽市政道路施工的原因导致2019年3月26日燃气管道才接通至商务楼红线外，但商务楼红线内燃气管道铺设不合格，至本案诉讼期间，涉案商铺仍然无法通燃气，该原因系万达公司所导致，应由万达公司自行承担责任。因此，万达公司以此为由主张免责，缺乏依据，不能成立。涉案合同约定的商铺交付时间为2016年12月20日前，按照合同约定计算60日的宽展期，万达公司最迟应于2017年2月19日前交付房屋，故一审法院认定万达公司已构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约责任，并无不当。

关于焦点二，殷宇春要求将合同约定违约金标准每日万分之一调整为年利率5.39%的主张，缺乏充分依据，本院不予支持。理由如下：首先，涉案《商品房买卖合同》约定延期交房的违约责任“甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金”，该约定系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求予以增加，即调整违约金的计算标准。本案殷宇春上诉认为按照合同约定的“已交购房款日万分之一”计算的违约金，不足以弥补其损失，要求将计算标准调整为年利率5.39%，对此，殷宇春应承担举证责任。从殷宇春提交的证据看，涉案商铺承租人与殷宇春解除合同，系合同双方当事人的自行处分行为，虽不可否认存在有未开通燃气的原因，但亦不能排除存在其他商业利益考虑的因素，故不能以此认定合同解除完全由于未开通燃气导致的。至于殷宇春为购买涉案商铺向银行贷款所支付的利息，系其取得涉案商铺产权所应支付的代价，与待证事实不具有关联性。综上，殷宇春所提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

4、佛山市高明区永盛房产代理有限公司与余金生居间合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤0891民初514号，湛江经济技术开发区人民法院

一审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。本案当事人存在以下争议焦点问题：

一、关于被告是否存在逾期交房违约免责或减轻责任情形的问题。本案中，对于被告抗辩在施工过程中因其对商品房的质量过高要求而导致与施工方产生摩擦，施工方不配合办理整体竣工验收的原因造成其逾期交房,属于非出卖人责任造成的，不视为出卖人违约，本院认为，本案所审理的是原、被告之间的房屋买卖合同关系，而涉案商品房工程的施工方不配合办理整体竣工验收是被告与施工方之间的建设工程施工合同纠纷，属于另一法律关系，并且不属于被告免责或减轻责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使违约是因施工方造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与施工方的纠纷应另循途径解决。故被告提出的上述抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

对于被告提出年前出现新冠病毒肺炎疫情期间要免除违约责任的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，涉案《商品房买卖合同(预售)》约定被告在2019年9月30日前交付涉案商品房，而新型冠状病毒感染的肺炎疫情是在2019年12月以来发生的当前疫情，对此广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，但这都是发生在被告逾期交房之后所发生的不可抗力情形，并不能免除其逾期交房的违约责任。被告逾期交房的根本原因是其与施工方存在建设工程施工合同纠纷而导致其未能办理整体竣工验收，无法向原告交付达到交付条件的商品房，另外广东省已于2020年2月24日将响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各行各业相继复工复产，但被告至今仍未能与施工方解决纠纷，可见并不是因为出现新冠肺炎疫情而导致其未能办理整体竣工验收。故对于被告提出的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，合同签订后，原告如约支付了全部购房款给被告，被告至今仍未能按照合同约定的交房日期交付涉案商品房给原告使用，显属违约，依法应承担逾期交房的违约责任。

二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。原、被告在《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定了逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。被告以逾期交房最多产生租房的损失，涉案商品房相类似的房屋在同一地段的租金是2000元/月左右为理由，抗辩双方约定的逾期交房违约金过高请求减少，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案合同已对逾期交房违约金的计算标准作了明确约定，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。被告认为逾期交房违约金过高请求予以减少，要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告还应当提供证据证明目前双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，不能仅以租金损失作为计算基准，因被告在本案中未能提供证据证明目前合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，故被告提出的逾期交房违约金过高请求减少的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。

对于原告诉求逾期交房违约金计至被告实际交房之日止，因未能确定涉案商品房何时可以交付，无法确定逾期交房违约金的具体数额，也无法确认违约金最终数额是否过高，故本院在本案中予以支持暂计至本案法庭辩论终结之日2020年3月27日止可确定具体数额的逾期交房违约金。对于自2020年3月28日之后的后期逾期交房违约金，本案不作处理，原告可待违约金数额确定后再另行起诉。

5、文娟、刘灿与中山市广达纤维有限公司商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤2071民初12265号，中山市第一人民法院

结合双方的诉辩意见,本案的争议焦点在于:一、逾期交房违约金的计算标准及截止时间；二、能否因暴雨、政府等原因造成停工而延期交房。

焦点一，关于逾期交房违约金的计算标准及截止时间。

涉案合同第九条约定，若被告逾期交房超过180天，原告选择继续履行合同的，应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.2的违约金，但违约金总金额最高不得超过原告已付房价款的5%。本院认为，违约金应兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。

本案中，被告逾期交房行为接近一年，且因楼盘施工停工，该违约行为将持续，被告亦明确无法确定何时能取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。若仍然以合同约定违约金计算标准且以已付房价款的5%作为逾期交房违约金的计算上限，显然不利于维护原告的权利，也无法督促被告积极履行施工、交楼义务，不利于原告实现其对涉案房地产的占有、使用、收益等权利。结合前述审判意见，兼顾公平原则，原告主张调高逾期交房违约金，合情合理，本院予以支持。

焦点二。涉案合同约定，被告可以据实予以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的。据此，被告要求在逾期天数中扣除因恶劣天气（暴雨）造成的合理延期天数。本院认为，因大雨、暴雨等天气在涉案商品房所在地区普遍存在，并非不能预见。被告作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。故涉案合同中约定的雨天影响应当是双方在合同订立时无法预见的、对涉案工程施工进度会造成重大影响的暴雨灾害。本案中，被告虽提交了中山市气象台提供的气象资料，但该气象资料不能证明涉案工程施工期间有发生双方在订立合同时无法预见、对施工会造成重大影响的暴雨灾害，故不属于合同约定的迟延交付事由，被告抗辩要求扣除暴雨天气造成的停工合理延期天数，缺乏依据，对该抗辩意见本院不予采纳。

此外，对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题，该停工要求产生于合同约定的交付时间之后，在被告违约期间出现的突发停工情况，应由被告自行承担停工的风险，该停工期间不应在逾期交房违约天数中扣除。

6、黄德联、梁小坚与清远市鼎顺房地产有限公司、陈如俊商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤1802民初1543号，清远市清城区人民法院

一审法院认为：本案争议的问题有：

逾期交房违约金的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》，双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告清远市鼎顺房地产有限公司按约定应在2018年5月31日前将获得建设工程竣工验收备案条件的商品房交付原告使用。但是截至庭审终结时止，被告清远市鼎顺房地产有限公司没有提供证据证明涉案房屋具备交楼条件，未在合同约定的交房期限内将符合合同约定标准的商品房交付给原告使用已构成违约，应按照合同约定承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。按照合同约定逾期交房违约金应以购房总价款428358元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之一计至房屋交付之日，至于被告清远市鼎顺房地产有限公司主张合同约定的违约金计算标准过高要求调整为年利率1%计算，因未能提供相应依据，本院不予采纳。

至于被告清远市鼎顺房地产有限公司提出受新冠肺炎疫情影响要求部分或者全部免除违约责任问题，因违约事实早已发生，诉讼中没有证据证实涉案房屋至今未完成竣工验收备案是受疫情原因所致，故对被告清远市鼎顺房地产有限公司该抗辩本院不予采纳。原告主张要求被告清远市鼎顺房地产有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。